小區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施方案

1、2020年4月19日小區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施方案文檔僅供參考小區(qū)物業(yè)工程部管理具體實(shí)施方案一、工程人員服務(wù)禮儀規(guī)范工程人員服務(wù)禮儀規(guī)范提要：住戶 HYPERLINK t _blank 維修是物業(yè)工程部日常工作的重要組成部分,住戶維修服務(wù)搞得好不好,服務(wù)是否 HYPERLINK t _blank 規(guī)范,直接體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平;因此我們對(duì)住戶維修服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。從事 HYPERLINK t _blank 物業(yè)工程 HYPERLINK t _blank 維修和保養(yǎng)的技術(shù)人員與一般的維修工人有很大的不同。一般的維修工人只要掌握一定的維修技術(shù)和有一定的工作經(jīng)

2、驗(yàn),能夠及時(shí)排除故障或保證設(shè)備正常運(yùn)行就能夠了;可是,從事物業(yè)管理工作的工程維修技術(shù)人員除了要有一定要求的技術(shù)外,還必須掌握一定的客戶服務(wù)工作 HYPERLINK t _blank 規(guī)范、禮儀和技巧,才可能保證維修工作的順利開展。住戶維修是物業(yè)管理處日常工作的重要組成部分,住戶維修服務(wù)搞得好不好,服務(wù)是否規(guī)范,直接體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平;因此我們對(duì)住戶維修服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。（一）工程部住戶維修工作的基本要求 1.住戶維修的時(shí)限性 為保證業(yè)戶的正常生活及工作不受影響,因此一旦發(fā)生業(yè)戶報(bào)修或投訴的情況,工程部應(yīng)立即安排人員進(jìn)行檢查和維修并在最短的時(shí)間內(nèi)排

3、除故障,使設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行。本小區(qū)要求維修人員在接到業(yè)戶維修派工單後5-10分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場,最遲不超過20分鐘。如無特殊原因,維修工作必須在接報(bào)後24小時(shí)內(nèi)完成。 2.住戶維修的規(guī)范化 住戶維修的規(guī)范包括兩個(gè)方面的內(nèi)容:一是住戶維修流程的規(guī)范;二是維修工進(jìn)入住戶區(qū)域應(yīng)遵循的禮儀規(guī)范。住戶維修流程的規(guī)范是說住戶報(bào)修、接單維修、住戶確認(rèn)、結(jié)帳等環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣、有條不紊地進(jìn)行;并在嚴(yán)格執(zhí)行流程的基礎(chǔ)上完善管理,提高效率。維修工進(jìn)入住戶區(qū)域應(yīng)遵循的禮儀規(guī)范是指維修工進(jìn)入住戶區(qū)域後的言行舉止應(yīng)按照管理處對(duì) HYPERLINK t _blank 客服務(wù)統(tǒng)一的禮儀規(guī)范去做。除特殊情況外,工程維修人員一般不

4、應(yīng)(除獲業(yè)戶同意外)使用為業(yè)戶提供服務(wù)的設(shè)備,如電話等。除非檢查維修工作確有必要,工程維修人員一般不應(yīng)在大堂、商舖或公共地方內(nèi)逗留、穿行、借道等。3.住戶維修服務(wù)禮儀規(guī)范（1）進(jìn)入住戶區(qū)域時(shí)應(yīng)取得對(duì)方同意方可進(jìn)入。我方人員應(yīng)首先按門鈴,等對(duì)方開門及同意進(jìn)入有關(guān)單元後,方可進(jìn)入。如果是業(yè)戶要求的維修或 HYPERLINK t _blank 施工,我方人員能夠先詢問:我們根據(jù)安排要對(duì)這間單元內(nèi)XX進(jìn)行檢修。管理處是否已經(jīng)通知貴業(yè)戶了? 如得到否定回答,我方人員應(yīng)先退場,經(jīng)過物業(yè)管理處進(jìn)一步聯(lián)系後再作跟進(jìn)。（2）進(jìn)門後要主動(dòng)向業(yè)戶說明來意。我方人員能夠說:先生/小姐,我們是管理處的,您們有人剛打來報(bào)

5、修.。 如對(duì)方就是報(bào)修人,我方人員能夠接著說:先生/小姐,麻煩您帶我們(到現(xiàn)場)去看一下。(3)我方維修員工在維修時(shí),除非需要業(yè)戶的配合,不要和對(duì)方之人員搭訕或閑聊。（4）我方維修人員在維修中應(yīng)事先安排好客人區(qū)域及設(shè)施(如地面、桌椅/家俱及電器設(shè)備等)的保護(hù)。（5）維修人員如在維修過程中需暫時(shí)離開現(xiàn)場,應(yīng)主動(dòng)知會(huì)對(duì)方,并告知繼續(xù)維修的時(shí)間。離開現(xiàn)場前應(yīng)恢復(fù)故障設(shè)備的外觀原狀并清理現(xiàn)場。 （6）維修結(jié)束後,應(yīng)清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀。離場時(shí),應(yīng)讓業(yè)戶確認(rèn)維修結(jié)果,并在維修單子上簽字確認(rèn)。（7）維修技術(shù)人員在工作時(shí)間必須著整齊工裝(如發(fā)現(xiàn)工裝損壞,應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)更換),及佩帶工作證。 （8）維修人員不可接受

6、對(duì)方人員任何價(jià)值、任何形式的饋贈(zèng)。二、小區(qū)物業(yè)工程部 HYPERLINK t _blank 管理方案小區(qū)物業(yè)工程部管理方案提要：住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部的各 HYPERLINK t _blank 維修班應(yīng)建立設(shè)施匯總表，做好設(shè)施管理記錄、檔案工作，對(duì)于在實(shí)際的檢修工作中產(chǎn)生的設(shè)備維修、零件更滑等做好檔案記錄。（一）住宅小區(qū)物業(yè)工程部管理方案的目的制訂住宅小區(qū)物業(yè)工程管理方案的目的是保持配套設(shè)施的良好狀態(tài)，確保配套設(shè)施正常運(yùn)行，為住宅小區(qū)居民的生活穩(wěn)定、和諧提供保障。（二）住宅小區(qū)物業(yè)工程部職責(zé)分工1.管理部部長負(fù)責(zé)對(duì)配套設(shè)施的保養(yǎng) HYPERLINK t _blank 維修工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督，審

7、批配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)方案及其預(yù)算等。2.維修班長負(fù)責(zé)配套設(shè)施臺(tái)賬的建立工作，解決技術(shù)難題，制訂維修方案以及預(yù)算，并負(fù)責(zé)配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)方案的實(shí)施。3.維修工負(fù)責(zé)配套設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)工作。4.倉庫報(bào)關(guān)員負(fù)責(zé)住宅小區(qū)配套設(shè)施零配件的保管、工具的保管。（三）住宅小區(qū)物業(yè)工程部具體管理方案1.工程管理部主控房管理方案：1)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學(xué)品等危險(xiǎn)物品進(jìn)入主控房。2)進(jìn)出隨手關(guān)門，2.配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理：1)日檢：對(duì)設(shè)備主控房以及設(shè)備周圍環(huán)境進(jìn)行清潔，檢查設(shè)備運(yùn)行有無異常情況。2)月檢：對(duì)設(shè)備周圍進(jìn)行全面檢查，嚴(yán)查設(shè)備重點(diǎn)部位或者容易出故障的部位。3)季檢：對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。4)年檢：

8、對(duì)設(shè)備周圍進(jìn)行全面檢查，重點(diǎn)檢查設(shè)備的機(jī)械有無故障，檢修或者更換零部件或者附屬裝置。5)大修：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的解體檢驗(yàn)、測試、探傷，更換不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的零部件等。大修周期視情況而定。6)售后：由設(shè)備廠家定期做產(chǎn)品售后保養(yǎng)工作。3.配套設(shè)施預(yù)防性管理方案：1)住宅小區(qū)物業(yè)工程部的各維修班應(yīng)建立設(shè)施匯總表，做好設(shè)施管理臺(tái)賬記錄、檔案工作，對(duì)于在實(shí)際的檢修工作中產(chǎn)生的設(shè)備維修、零件更滑等做好檔案記錄。2)各配套設(shè)施重要零部件特別是容易損耗的零件，應(yīng)當(dāng)由適量的儲(chǔ)備，以應(yīng)對(duì)突發(fā)故障，以免影響住宅小區(qū)正常運(yùn)行。3)住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行各時(shí)間段的檢查 HYPERLINK t _blank 計(jì)劃，吧排除事故隱

9、患當(dāng)作工作的重中之重。4)保存好設(shè)施 HYPERLINK t _blank 施工圖紙、售后服務(wù)卡、產(chǎn)品說明書等。4.住宅小區(qū)設(shè)備管理措施：1)制訂設(shè)備安全運(yùn)行崗位職責(zé)制，定期檢查設(shè)備并進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，建立完善的設(shè)備檔案 HYPERLINK t _blank 制度。2)設(shè)備主控房保持清潔衛(wèi)生，使之符合設(shè)備要求。3)配備專門的或者經(jīng)過 HYPERLINK t _blank 培訓(xùn)的技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行崗位操作，堅(jiān)持設(shè)備管理以及維修人員持證上崗制度。4)確保消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好，隨時(shí)可啟動(dòng)；制訂完善的消防疏散圖，以及突發(fā)性的火災(zāi)消防方案。5)確保中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等智能設(shè)備運(yùn)行正常，并做好記錄。6)排水系統(tǒng)設(shè)

10、備正常，給排水設(shè)備、閥門、管道無跑水、漏水、滴水、冒水現(xiàn)象，二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等單證齊全，水池、水箱、水泵刮泥嚴(yán)格，無污染隱患。排水系統(tǒng)暢通，汛期無泛水，地下室、設(shè)備主控房無積水現(xiàn)象發(fā)生。7)配套設(shè)施及配套服務(wù)周全，住宅小區(qū)內(nèi)通道照明完好，里面平坦，無架空管線，無有礙觀瞻的障礙物。三、小區(qū)智能化管理解決方案 （一）發(fā)展：近年來中國大步跨入了信息化社會(huì),人們的工作生活與通信、信息的關(guān)系日益緊密, 信息化社會(huì)在改變我們生活方式與工作習(xí)慣的同時(shí),也對(duì)傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)。人們對(duì)居住環(huán)境要求不斷提高,希望有一個(gè)安全、舒適、便捷的家,智能小區(qū)于是在中國各地蓬勃發(fā)展起來,并已成為21世紀(jì) HY

11、PERLINK t _blank 建筑業(yè)的發(fā)展主流。 智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴(kuò)展和延伸出來的,它經(jīng)過對(duì)小區(qū)建筑群四個(gè)基本要素(結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理以及它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián))的優(yōu)化考慮,提供一個(gè)投資合理,又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環(huán)境。（二）總體設(shè)計(jì) 前面說過,智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴(kuò)展和延伸出來的。智能大廈的構(gòu)成一般公認(rèn)包括以下三項(xiàng)基本內(nèi)容:辦公自動(dòng)化(OA)、通信自動(dòng)化(CA)和建筑自動(dòng)化(BA)。智能大廈的各種自動(dòng)化系統(tǒng)的基本構(gòu)造模式都是采用集散式系統(tǒng)。當(dāng)智能大廈的內(nèi)容擴(kuò)展、延伸到智能小區(qū)時(shí),我們針對(duì)小區(qū)的特殊情況,把智能大廈的3A在智能小區(qū)的應(yīng)用就演

12、化成5A,即OA(智能小區(qū)綜合管理平臺(tái)),BA(公共設(shè)備自動(dòng)化),CA(通信資訊自動(dòng)化),SA(安全防范自動(dòng)化),HA(家居智能化)。 OA: 智能小區(qū)綜合管理平臺(tái) CA: 綜合布線系統(tǒng),有線電視系統(tǒng),計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),電話通訊系統(tǒng),網(wǎng)絡(luò)增值服務(wù)系統(tǒng);電子公告牌系統(tǒng) BA:樓宇設(shè)備自控系統(tǒng), HYPERLINK t _blank 消防報(bào)警系統(tǒng),公共廣播系統(tǒng),小區(qū)管線系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng) SA:一卡通系統(tǒng),閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對(duì)講系統(tǒng),電子巡更系統(tǒng),周邊防范系統(tǒng) HA:三表自動(dòng)收費(fèi),家庭防盜報(bào)警,家電遠(yuǎn)程控制,智能燈光控制 2.1 總體結(jié)構(gòu)圖 2.2 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1. 采用系統(tǒng)集成的方法,把各子系

13、統(tǒng)集成到統(tǒng)一的中央管理平臺(tái)上,包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成、應(yīng)用系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡(luò)與應(yīng)用系統(tǒng)的綜合集成,以及數(shù)據(jù)集成。 2. 以數(shù)據(jù)集成為整個(gè)系統(tǒng)的核心。只有實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)集成才能做到各子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享和互操作。 3. 系統(tǒng)劃分為管理層、自動(dòng)化層、現(xiàn)場層三個(gè)層次分明的體系結(jié)構(gòu)。 4. 統(tǒng)一的數(shù)據(jù)傳輸平臺(tái)和數(shù)據(jù)傳輸協(xié)議。 5. 模塊化式設(shè)計(jì)。（三）、智能小區(qū)綜合管理平臺(tái) 沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理,就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果?？茖W(xué)高效的管理是智能化的真正內(nèi)涵,簡單的子系統(tǒng)堆砌對(duì)于智能小區(qū)的實(shí)際應(yīng)用是缺少實(shí)際意義的。能夠說,沒有智能化管理,就沒有真正意義上的智能化小區(qū)。 根據(jù)我們的調(diào)查研究,國內(nèi)大多

14、數(shù)的智能小區(qū)都不能將各個(gè)子系統(tǒng)的管理集成在一起,各個(gè)子系統(tǒng)之間的信息還處于孤立狀態(tài),操作和管理人員需要熟悉和掌握各個(gè)不同系統(tǒng)及對(duì)象的技術(shù)。 鑒于以上的種種問題,廣州城市信息研究所有限公司獨(dú)家推出了WINGSUNG智能小區(qū)綜合管理平臺(tái)。她是一個(gè)一體化的集成平臺(tái),將各個(gè)子系統(tǒng)有機(jī)地集成起來,各個(gè)子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享。中心提供公共信息資源,所有的子系統(tǒng)既可獨(dú)立運(yùn)行,又能夠在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)集中管理。 這個(gè)平臺(tái)是完全基于小區(qū)物內(nèi)部網(wǎng)Intranet之上,經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)集成、數(shù)據(jù)集成、界面集成、通信集成等多種技術(shù),實(shí)現(xiàn)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)上的信息交互、綜合和共享,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的人機(jī)界面和跨平臺(tái)的數(shù)據(jù)庫訪問。真正做到局域和

15、遠(yuǎn)程信息的實(shí)時(shí)監(jiān)控,數(shù)據(jù)資源的綜合共享,以及全局事件快速的處理和一體化的科學(xué)管理。 智能小區(qū)綜合管理平臺(tái)具體實(shí)現(xiàn)的功能如下: 采用國際標(biāo)準(zhǔn)OPC技術(shù)提供一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件接口,能夠很好地適應(yīng)各種硬件系統(tǒng)和各種通信控制協(xié)議,并為第三方系統(tǒng)提供樓宇設(shè)備的綜合性管理信息。 平臺(tái)軟件實(shí)現(xiàn)模塊化結(jié)構(gòu),用戶根據(jù)自己的情況選擇組合不同的模塊,搭建不同智能小區(qū)管理平臺(tái)。 滿足系統(tǒng)所選用的技術(shù)和設(shè)備的協(xié)同運(yùn)行能力、系統(tǒng)投資的長期效應(yīng)以及系統(tǒng)功能不斷擴(kuò)展的需求。 基于子系統(tǒng)和基于管理的系統(tǒng)集成,更好的體現(xiàn)管理的功能。 實(shí)現(xiàn)分散控制和集中管理。 能夠全面掌握小區(qū)的各方面信息。收集各個(gè)子系統(tǒng)的歷史和當(dāng)前狀態(tài)信息,提供相

16、關(guān) HYPERLINK t _blank 報(bào)告或報(bào)表、趨勢圖等; 實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、信息和資源共享。 系統(tǒng)內(nèi)優(yōu)化和聯(lián)動(dòng)控制。 預(yù)留與社區(qū)信息化服務(wù)系統(tǒng)的接口。四、通信自動(dòng)化 4.1 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在整個(gè)智能小區(qū)系統(tǒng)中,無疑是處在核心地位。小區(qū) HYPERLINK t _blank 物業(yè)管理中心對(duì)智能小區(qū)的各個(gè)子系統(tǒng)的監(jiān)視、控制、查詢,小區(qū)的各項(xiàng)收費(fèi)、通知,小區(qū)住戶的電子商務(wù)、Internet漫游等等都得經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就好比是智能小區(qū)的大腦。 經(jīng)過分析現(xiàn)狀和需求, 結(jié)合當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展水平, 初步?jīng)Q定以光纖千兆網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)主干線。這是當(dāng)前應(yīng)用最廣泛、性價(jià)比最高、最成

17、熟之干線網(wǎng), 是一個(gè)符合OSI的標(biāo)準(zhǔn)化網(wǎng)絡(luò)。網(wǎng)絡(luò)10M入戶,住戶獨(dú)享10M帶寬。10M的帶寬能夠滿足住戶所有的需求了,包括視頻點(diǎn)播、IP電話等。 4.2 綜合布線系統(tǒng) 智能小區(qū)布線系統(tǒng)作為各種功能應(yīng)用的傳輸?shù)幕A(chǔ)媒介,同時(shí)也是將各功能子系統(tǒng)進(jìn)行綜合維護(hù),統(tǒng)一管理的媒介及中心。智能小區(qū)綜合布線為小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及布線管理中心,樓宇自控系統(tǒng)(BAS)、 HYPERLINK t _blank 保安監(jiān)控及巡更系統(tǒng)(SAS)、門禁及消費(fèi)一卡通系統(tǒng),停車場自動(dòng)管理系統(tǒng)、Internet、ISDN電話、IP電話、數(shù)字傳真等通訊系統(tǒng)(CAS)提供一個(gè)性能優(yōu)良的統(tǒng)一平臺(tái)。 在此,我們將經(jīng)過與用戶的溝通和磋商,根據(jù)小區(qū)的

18、實(shí)際應(yīng)用情況,并從充分保障投資者的利益的角度考慮,向小區(qū)提供一份支持高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視、可視門禁系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等典型應(yīng)用的布線方案。我們將對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一安裝、統(tǒng)一 HYPERLINK t _blank 施工、集中管理與維護(hù),從而為投資者用一次的投資建立一個(gè)靈活、可靠、開放、先進(jìn)的結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)。 4.3 電子公告牌 大屏幕電子公告牌,每天能夠向居民發(fā)布天氣預(yù)報(bào)、報(bào)刊新聞、社區(qū)公告等,該電子公告可取代當(dāng)前使用的公告黑板,具有很好的社會(huì)效益,十分方便物業(yè)管理。大屏幕顯示的內(nèi)容由中心計(jì)算機(jī)控制,經(jīng)過一套專用軟件,可方便修改電子公告牌顯示的內(nèi)容。其主流技術(shù)以單色或三色LED式為

19、主。五、安防自動(dòng)化 隨著城市環(huán)境的美化,文明程度的提高,傳統(tǒng)的住宅圍墻和防盜柵欄已逐步要求取消,但社會(huì)治安形勢依然嚴(yán)峻,因此要求有新型的安全防范體系來防止罪案的發(fā)生。在富力城信的智能小區(qū)解決方案中,建立了一個(gè)多層次、全方位、立體化、科學(xué)的安全防范和服務(wù)系統(tǒng),具體分為幾個(gè)層次: 1. 小區(qū)內(nèi)設(shè)置保安監(jiān)控中心,監(jiān)控監(jiān)視小區(qū)內(nèi)所有的保安事件,使得小區(qū)內(nèi)發(fā)生的保安事件都能得到及時(shí)、迅速的處理。 2. 家庭安全防范在室內(nèi)安裝各種自動(dòng)探測器,可經(jīng)過集中控制器與小區(qū)的物業(yè)管理中心聯(lián)系,保證任何突發(fā)事件能得到迅速處理。 3. 門禁系統(tǒng)在樓門設(shè)置了門禁系統(tǒng),住戶可使用IC卡進(jìn)入,外來人員能夠經(jīng)過樓門口的可視對(duì)講

20、與住戶通話后,經(jīng)住戶許可后方可進(jìn)入?？蓪㈤e雜人員拒之樓門外。 4. 巡更系統(tǒng)巡更系統(tǒng)可保證巡邏保安按規(guī)定的路線及時(shí)間進(jìn)行巡查,保證保安人員可及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類緊急事件。 5. 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的各主要出入口、車庫、電梯和室外路口安裝了攝像機(jī),全天候,全方位地監(jiān)視小區(qū)的動(dòng)態(tài),所有攝像機(jī)均經(jīng)過小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)連到監(jiān)控中心。 5.1 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)是為保安中心提供實(shí)時(shí)視頻圖像的一套最直接的安防系統(tǒng)?？稍诔鋈肟?車站等公共場所觀察人員的流動(dòng)情況,能夠監(jiān)控記錄各種工作、生產(chǎn)、生活等情況。在智能小區(qū)中,閉路監(jiān)控系統(tǒng)使管理人員在控制室內(nèi)能觀察到小區(qū)內(nèi)所有重要場所的現(xiàn)場情況,為保安系統(tǒng)提供了

21、遠(yuǎn)程視覺效果,為小區(qū)的各種人員的活動(dòng)提供了監(jiān)控的途徑。 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)的主要通道、重要公建及周界設(shè)置攝像機(jī),將圖像傳送到管理中心。由管理中心對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和記錄,使中心管理員充分了解小區(qū)的動(dòng)態(tài)。 5.2 周邊防范系統(tǒng) 現(xiàn)代小區(qū)的占地面積很大,它的四周邊界總長在一公里以上。傳統(tǒng)上對(duì)小區(qū)周邊的防范,就是起高墻,勤加巡邏。但由于小區(qū)邊界太長,加上氣候、地形等環(huán)境因素影響,難免百密一疏,很容易形成安防死角。周邊防范系統(tǒng)運(yùn)用主動(dòng)紅外對(duì)射技術(shù),在小區(qū)邊界形成一道電子幕墻,能夠全天候,全方位、二十四小時(shí)地監(jiān)測小區(qū)的周邊情況,做到萬無一失。而且它隱蔽性強(qiáng),不容易被入侵者發(fā)現(xiàn)。 周邊防范系統(tǒng)的

22、紅外對(duì)射報(bào)警器接到小區(qū)保安中心的報(bào)警接收機(jī)上。當(dāng)有人非法跨越時(shí),將切斷紅外線路,即會(huì)觸發(fā)報(bào)警。周邊防范系統(tǒng)能夠和GIS結(jié)合,當(dāng)周邊防范系統(tǒng)產(chǎn)生報(bào)警信號(hào)時(shí),能夠在地圖上顯示出報(bào)警的位置、和報(bào)警原因,同時(shí)發(fā)出報(bào)警聲音。如果和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合,系統(tǒng)還應(yīng)該能夠馬上自動(dòng)把畫面切換到報(bào)警的位置,同時(shí)自動(dòng)錄像。 5.3 可視對(duì)講系統(tǒng) 可視對(duì)講系統(tǒng)是一套為住戶與訪客間提供圖像及語音交流的現(xiàn)代化樓宇控制系統(tǒng)。來訪者在門口主機(jī)上輸入房號(hào),呼叫住戶,住戶聽到鈴聲后,可在屏幕上看到來訪者的容貌,并可與之通話。住戶可選擇按開鎖鍵開門,讓來訪者進(jìn)入;也可選擇不理睬來訪者或報(bào)警求助。 小區(qū)內(nèi)的門口主機(jī)可與小區(qū)管理中心的

23、管理主機(jī)聯(lián)網(wǎng),管理人員可看到及聽到各門口主機(jī)的圖像及通話。住戶如遇緊急情況(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人員同樣也可呼叫分機(jī)與住戶聯(lián)系。 5.4 電子巡更系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)是一套管理保安隊(duì)伍的智能管理系統(tǒng)。系統(tǒng)在巡更線路上設(shè)立簽到點(diǎn),保安人員經(jīng)過時(shí)定點(diǎn)簽到。巡更班次、時(shí)間間隔、巡更線路等均由電腦軟件編排,由電腦存取簽到記錄,排除了許多人為因素,有效地管理巡更員巡視活動(dòng),加強(qiáng)了保安防范措施。記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員的工作情況,加強(qiáng)保安人員的管理,從而實(shí)現(xiàn)人防和技防的結(jié)合。功能如下: (1) 實(shí)現(xiàn)巡更路線的設(shè)定、修改; (2) 實(shí)現(xiàn)巡更時(shí)間的

24、設(shè)定、修改; (3) 在小區(qū)重要部位及巡更路線上安裝巡更站點(diǎn); (4) 中心可查閱、打印各巡更人員的到位時(shí)間及工作,情況; (5) 巡更違規(guī)記錄提示。 5.5 一卡通系統(tǒng) IC卡作為一種信息的存貯和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會(huì)中正得到越來越廣泛的運(yùn)用。在WINGSUNG智能小區(qū)解決方案中,采用IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個(gè)人證件和現(xiàn)金支付手段,真正在小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了一卡通。IC卡在小區(qū)內(nèi)可作為: 能夠使用IC卡來對(duì)居室智能管理系統(tǒng)進(jìn)行撤防和布防 IC卡作為門禁系統(tǒng)的鑰匙,而且這種鑰匙不能被偽造 IC卡作為停車場管理系統(tǒng)的繳費(fèi)憑證 IC卡能夠作為物業(yè)管理人員的工作證、餐廳就餐卡、考勤卡 持卡進(jìn)出小區(qū)大

25、門,IC卡作為住戶的身份憑證 持卡進(jìn)出小區(qū)娛樂場所和商店,所有的消費(fèi)均能夠經(jīng)過IC卡來實(shí)現(xiàn) IC卡能夠作為存折或錢包使用,能夠儲(chǔ)蓄、取款和支付 系統(tǒng)由感應(yīng)式IC卡、IC卡感應(yīng)器和各種終端設(shè)備經(jīng)過電腦連接組成,將小區(qū)的管理和服務(wù)設(shè)施全面納入計(jì)算機(jī)綜合管理系統(tǒng)中, 一卡通系統(tǒng)根據(jù)不同的用戶要求,靈活組合,可隨時(shí)增加、刪除不同的子功能。六. 公共設(shè)備管理自動(dòng)化 6.1 樓宇設(shè)備自控系統(tǒng) 當(dāng)今世界,節(jié)能和環(huán)保是世界發(fā)展的普遍趨勢。在富力城信的智能小區(qū)解決方案,我們對(duì)小區(qū)的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、生活/消防水箱的液位、照明、變配電系統(tǒng)等均進(jìn)行了信息采集和自動(dòng)控制,所有信息采集和自動(dòng)控制均由公用設(shè)

26、備管理系統(tǒng)依靠計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成,起到了集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。小區(qū)的所有機(jī)電設(shè)備的工作狀況均能夠在小區(qū)中央控制室監(jiān)測,出現(xiàn)任何異常情況均能夠迅速發(fā)現(xiàn),迅速得以解決,確保設(shè)備始終運(yùn)行在最佳狀態(tài),提高了設(shè)備的使用率及壽命。同時(shí),還能夠大大減少運(yùn)行維護(hù)人員,降低了物業(yè)管理的人力成本。 樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)的基本功能有: 經(jīng)過小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口與小區(qū)綜合管理平臺(tái)相連,為管理平臺(tái)服務(wù)。 供配電監(jiān)控 給排水監(jiān)控 公共照明監(jiān)控,包括小區(qū)公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應(yīng)/時(shí)間表/照度)的控制 電梯運(yùn)行監(jiān)測 6.2 消防報(bào)警系統(tǒng) 消防報(bào)警系統(tǒng)象一張龐大的保護(hù)網(wǎng),時(shí)刻監(jiān)視建筑物內(nèi)的消防動(dòng)態(tài),為

27、火災(zāi)的早期發(fā)現(xiàn)和突發(fā)火災(zāi)后的緊急處理,提供了有效可靠的手段。整個(gè)系統(tǒng)從功能上來看,可分成四個(gè)子系統(tǒng),即: 火險(xiǎn)探測系統(tǒng) 探測周圍環(huán)境的火險(xiǎn)情況 中央控制系統(tǒng) 集中監(jiān)控,統(tǒng)一調(diào)度 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 報(bào)告火災(zāi)發(fā)生的地點(diǎn),及時(shí)進(jìn)行人員疏散 滅火聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 啟動(dòng)滅火設(shè)備,迅速撲滅火災(zāi) 6.3 公共廣播系統(tǒng) 本系統(tǒng)在正常情況下,可按程序設(shè)定的時(shí)間自動(dòng)播放有線廣播、背景音樂,廣播員可隨時(shí)插播講話、通知等其它重要內(nèi)容,在控制中心可手動(dòng)或自動(dòng)開啟和關(guān)閉小區(qū)內(nèi)的部分廣播設(shè)備而形成區(qū)域性或間隔廣播。在事故情況下,廣播系統(tǒng)接到不同的事故背景信號(hào)而轉(zhuǎn)入事先錄制好的事故自動(dòng)廣播或人工事故廣播。 6.4 小區(qū)管線系統(tǒng) 地下管線是小區(qū)的重要基礎(chǔ)設(shè)施,它的準(zhǔn)確、完整與否,直接影響著小區(qū)的 HYPERLINK t _blank 規(guī)劃、建設(shè)維護(hù)