高州市某項(xiàng)目的商業(yè)策劃定位思路

1、高州市某項(xiàng)目的商業(yè)策劃定位思路2本方案僅在做思路方向策劃，如果本公司有幸和貴方簽訂合同，將針對確定的策劃思路展開定位執(zhí)行報告。3快速開發(fā)快速銷售開發(fā)的目標(biāo)：4現(xiàn)有方案 評估與建議5住 宅：地塊四周幾乎被圍閉，且純底商上洋房，難于實(shí)現(xiàn)一期升級版目標(biāo)；此地塊戶型定位需根據(jù)市場進(jìn)行策劃，整體方向會考慮做市場旺銷產(chǎn)品，通過創(chuàng)新和附加值進(jìn)行產(chǎn)品價值提升；B2區(qū)地塊周邊環(huán)境一般，大戶型銷售有市場障礙；步行街底商上公寓：公共空間小，居住價值低。住宅前規(guī)劃車位不合理，且車位數(shù)量也不夠。同時也會影響后期住宅的車位銷售?？礃莿泳€及展示區(qū)也存在障礙。聚焦核心問題1：能否實(shí)現(xiàn)快速銷售思路？6住宅區(qū)排布不合理，角位較多

2、，降低了花園空間，沒有充分利用中間園景的景觀價值做布局；無景觀單位過多，降低項(xiàng)目整體價值；雖然照顧到南向單位，但南方對于朝向要求遠(yuǎn)低于景觀要求；戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)以景觀作為主導(dǎo)因素，不應(yīng)一味復(fù)制；此位置景觀及開闊程度比上戶型要好。7戶型缺乏創(chuàng)新，地塊本身缺乏大景觀，應(yīng)加大戶型附加值；私密性不高；核心筒考慮不充分，影響戶型布局；應(yīng)充分考慮地塊資源，戶型方位及布局、核心筒重新考慮；核心筒布局，浪費(fèi)通道面積的同時，導(dǎo)致陽臺設(shè)計(jì)不合理；核心筒設(shè)計(jì)調(diào)整！創(chuàng)新、增加附加值！8通過入戶花園來實(shí)現(xiàn)前端戶型的南北通透臥室和客廳的南北通透戶型創(chuàng)新一梯/二梯三戶南北通透、核心筒不占不浪費(fèi)空間9聚焦核心問題1：能否實(shí)現(xiàn)快速

3、銷售思路？商 鋪：商場體量大，四周高樓，昭示性差，商業(yè)品牌難于招商。全國幾乎沒有一個商場鋪位零售后經(jīng)營能成功的案例，因此商場鋪位銷售有一定難度，除非在商業(yè)經(jīng)營定位上有突破；B2地塊靠自建房和客運(yùn)車站的鋪位，投資價值低；規(guī)劃及立面形式過于單一，缺乏特色；商業(yè)步行街要強(qiáng)調(diào)立面特色、街面空間和人行路線；商業(yè)規(guī)劃需提前做好合理功能定位；影院選址不合理，會干擾住宅。住宅兩個入口位置不合理：主入口前有商場，基本為商場裝貨卸貨車道，將嚴(yán)重影響小區(qū)居住質(zhì)量；次入口前為步行街且為窄通道，小區(qū)主入口位置商鋪需提前進(jìn)行功能定位，有必要與商業(yè)街形成概念整體化包裝，可提高商鋪價值；10建筑布局不合理！景觀導(dǎo)向設(shè)計(jì)弱！空

4、間應(yīng)用不合理！啟動期相互干擾！11我們認(rèn)為：現(xiàn)有規(guī)劃難于實(shí)現(xiàn)快銷目標(biāo)！針對現(xiàn)有方案提出如下建議：但未做分期啟動建議等。公寓規(guī)劃建議向南退，增加前花園空間；公寓大堂設(shè)計(jì)應(yīng)考慮與住宅區(qū)一體化管理；同時不建議用點(diǎn)式建筑，步行街沿街公寓強(qiáng)調(diào)立面效果，不宜與洋房一樣。應(yīng)作為步行街上的景觀視覺配套考慮，增加視覺效果；加大住宅用地面積，在不增加成本的前提下將控高指標(biāo)盡可能做到極致，提高中間園景面積和住宅開闊度；建筑排布上以景觀導(dǎo)向?yàn)橹?，建議純板式+點(diǎn)式規(guī)劃；商業(yè)+公寓住宅部分商業(yè)用地住宅用地景觀：“中央園景+商業(yè)街景觀”構(gòu)成B地塊主要景觀元素；靠車站及自建房位置以高樹景觀做部分遮擋及封閉式圍墻管理；地塊小，

5、景觀集中，戶型景觀角度應(yīng)增加較多的拐角窗、及無景觀贈送空間；朝園景單位面積放大、朝商業(yè)街單位次大、其他外圍單位控制總價；戶型內(nèi)部間隔上要秉承大、中、小原則：即放大舒適空間、客臥與次臥不應(yīng)一樣大等原則；主入口位置建議設(shè)置在西北、次入口在北向靠商業(yè)位置；12創(chuàng)新建議 獨(dú)立花園提升產(chǎn)品附加值！13獨(dú)立空中花園或內(nèi)凹式陽臺，可改為書房等功能室，獲贈一半面積。獨(dú)立的空中花園（內(nèi)凹式陽臺），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗(yàn)；空中花園三面與室內(nèi)連通，屬于內(nèi)陽臺，有頂無柱銷售時計(jì)一半面積；讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可改裝成書房等功能空間，相當(dāng)于業(yè)主獲贈一半花園的面積?？?/p>

6、中花園（內(nèi)凹式陽臺）空中花園的方式市場稀缺，建議舒適三房以上采用，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力。獨(dú)立花園14入戶花園的贈送需在市場現(xiàn)有基礎(chǔ)上，提升贈送空間的實(shí)用性?？蓪⑷霊艋▓@隔成一個開敞的書房或其它功能室入戶花園可隔房贈送（部分贈送面積），或者錯層贈送（全部贈送面積）入戶花園改房入戶花園景觀入戶花園15窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值；大尺度轉(zhuǎn)角飄窗充分利用飄窗使用靈活的特性，做為觀景場所或陳設(shè)放置處。建議可在主臥等重要生活空間采用270度或轉(zhuǎn)角飄窗16凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。

7、凸窗市場常用贈送手法，僅為“保值選項(xiàng)”可贈送全部面積，是市場常用的手法梁凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面可拆倒凸窗，可增加室內(nèi)實(shí)用空間凸窗17適度強(qiáng)化主臥空間的設(shè)計(jì)，特別是高價值物業(yè)，使主人的生活更加舒適高價值物業(yè)采用雙主臥設(shè)計(jì)，提供更為舒適的主人居住空間雙主臥設(shè)計(jì)主臥室次主臥室衣帽間強(qiáng)化主臥套間功能，提高主臥舒適度與觀景陽臺連同適度活動空間主臥空間18技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率50平方44.7平方5.3平方89%產(chǎn)品特點(diǎn)1、51平米一房一廳2、得房率80%3、獨(dú)立臥室、帶凸窗4、獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜5、廚房可打開，空間開闊6、舒適的室內(nèi)尺度7、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和

8、生產(chǎn)效率獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜獨(dú)立臥室、帶凸窗工作陽臺舒適的室內(nèi)尺度廚房可打開，空間開闊公寓部分建議：螞蟻工房19小結(jié)：本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特征全面提升居住品質(zhì)。居住品質(zhì)提升不同價值（面積）的戶型舒適度逐級提升；充分利用景觀與空間；越高價值的物業(yè)可考慮贈送更多面積，以消除客戶對單價提升的抗性；物業(yè)智能化提升，電梯大堂提升等。提升附加值。20商業(yè)街建議方向21降低商場占地面積，重視商業(yè)街立面及街面效果！建立商業(yè)街自身的昭示性建筑！商業(yè)+公寓商業(yè)部分商業(yè)用地商業(yè)配套打造高州高集中型特色商業(yè)，將商業(yè)配套打造成本項(xiàng)目的另一形象標(biāo)桿！22住宅沿街底商與步行街的整體概念包裝及規(guī)劃整體感

9、；降低商場面積，增加商業(yè)步行街沿街，建議做步行窄巷街道，同時考慮通過交通聯(lián)動設(shè)計(jì)，也帶動二層商業(yè)價值；商業(yè)街的排布建議“自然曲折”，增加層次感、錯落感，避免讓客戶一眼望到底；將現(xiàn)有大型商場進(jìn)行面積分拆為2-3個的次集中商業(yè)體，在步行街端頭位、社區(qū)端頭位建立昭示性商業(yè)建筑，可設(shè)置3層，其他均以2層為主。次集中商業(yè)體可作為特色商場及如影院等功能配套；功能分區(qū)集中化可促進(jìn)商業(yè)人流互動，盤活商業(yè)體。住宅拐角位局部設(shè)計(jì)2-3層，作為住宅的小集中體，與步行街商業(yè)形成呼應(yīng)。B1期商鋪立面建議重新包裝，目前無步行街特色；23建議一：商業(yè)地塊價值大，規(guī)劃有小量地面車位，浪費(fèi)且量不足，建議可以考慮：商業(yè)地塊只規(guī)劃

10、商業(yè)，車位方面一可考慮本地塊地下車位，重點(diǎn)考慮與客運(yùn)站合作，利用其地面車位來帶動商業(yè)街鋪位價值；建議二：如何獲取未來客運(yùn)站龐大的消費(fèi)客群，也將是本項(xiàng)目商業(yè)價值提升的一大利點(diǎn)，建議與客運(yùn)站溝通，客運(yùn)車站西面位置開設(shè)出入門。如果可行，則東面靠客運(yùn)站亦可規(guī)劃有沿街商鋪；建議三：B2商業(yè)與住宅中間的地面車位建議取消，調(diào)整為步行街鋪；建議四：廣場位置選擇及設(shè)置，對如何盤活二樓很關(guān)鍵。通過廣場連通二樓及多扶手梯設(shè)置，對二樓的經(jīng)營和價格都有提升。24聚焦核心問題2：如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？商業(yè)部分可以做多少適宜做什么應(yīng)該怎么做目標(biāo)：在適當(dāng)控制風(fēng)險的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化。在要保障資金回籠的情況下，考慮

11、盡可能多做街區(qū)商業(yè)，少做商場。那么：建議？25Focus 1 以商業(yè)啟動項(xiàng)目和銷售，并回籠資金，如何實(shí)現(xiàn)合理范圍內(nèi)的價值最大化？商業(yè)如何在與傳統(tǒng)商業(yè)的競爭中建立優(yōu)勢，并規(guī)避風(fēng)險？Focus 2 尋求突破與創(chuàng)新商業(yè)的建筑形式與業(yè)態(tài)組合有無創(chuàng)新可能？Focus 3 產(chǎn)品銷售客戶競爭產(chǎn)品形式包括了商業(yè)、公寓和住宅，如何統(tǒng)一定位以商業(yè)啟動項(xiàng)目和銷售，并回籠資金，如何實(shí)現(xiàn)合理范圍內(nèi)的價值最大化?住宅客戶對本區(qū)域的住宅是否能夠接受目標(biāo)價格商業(yè)客戶面對眾多的選擇，是否能有足夠的興趣商業(yè)如何在傳統(tǒng)商業(yè)的競爭中建立優(yōu)勢，并規(guī)避風(fēng)險住宅如何創(chuàng)新，能夠高于同區(qū)競品資源與配套創(chuàng)新與突破定位的適應(yīng)推廣高州市的街鋪價格商

12、業(yè)的建筑形式與業(yè)態(tài)組合有無創(chuàng)新可能？如何增加客戶的輻射范圍當(dāng)新城區(qū)成為市場的焦點(diǎn)，我們?nèi)绾斡谐錾谋憩F(xiàn)？推廣如何貼近目標(biāo)客戶群？商業(yè)與住宅哪個為主？26世界級成功商業(yè)街的規(guī)律對本項(xiàng)目的啟示巴黎香榭里大街紐約第五大道東京銀座大街倫敦牛津大街主要特征：聲譽(yù)全球化 人流量大 收益可靠關(guān)鍵因素：悠久的歷史 獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局 全面的功能 不斷自我更新的主力商戶 便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境 牢固的政企關(guān)系關(guān)鍵詞：文脈 建筑 功能 商戶 交通 商業(yè)空間 政府27人與人之間關(guān)系是街區(qū)的生命力營業(yè)空間共享空間半室外空間過渡空間你站在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在看你明月裝飾了你的窗子，你裝飾了別人的夢斷章街區(qū)人互

13、為景色，互為欣賞，街區(qū)行人之間：急行的、閑逛的、休閑的；室內(nèi)的人：悠哉、靜思的、高談闊論的；室內(nèi)與室外人之間，服務(wù)者與被服務(wù)者之間，形成群體渲染互動，彼此認(rèn)同欣賞愉悅，就成為群體催眠，后產(chǎn)生的一致的潛意識行為，進(jìn)而形成明確的情感親近。28商業(yè)街成功運(yùn)作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)硬件軟件 后天：先天：城市、區(qū)位、人口、競爭、位置、交通、規(guī)模規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑定位招商策略銷售模式營銷推廣商業(yè)營運(yùn)政府資源29硬件規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑30萬科運(yùn)河?xùn)|一號的街區(qū)規(guī)劃實(shí)踐建外SOHO，蘋果街、萬科運(yùn)河?xùn)|一號等項(xiàng)目吸取國外著名街區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)；自然曲折的路徑，鑲嵌著尺度宜人的共享空間，小尺度街區(qū)，人車分流。內(nèi)第二排內(nèi)街鋪上蓋公寓。31

14、萬科運(yùn)河?xùn)|一號商業(yè)單元借鑒32商業(yè)街規(guī)劃研究窄巷&折線&連廊33商業(yè)街尺度窄巷韓國明洞商業(yè)街澳門商業(yè)街歐洲商業(yè)街的尺度34商業(yè)街尺度窄巷合肥：金地88街35商業(yè)街尺度窄巷&小尺度共享空間廣州流行前線36成功商業(yè)街規(guī)劃布局要點(diǎn)，也是給本項(xiàng)目的啟示空間形態(tài)：摒棄簡單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性；共享空間：令人愉悅的空間尺度；短街&窄巷：充分實(shí)現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，規(guī)劃上充分體現(xiàn)“街”與“坊” 感覺，體現(xiàn)“逛”的樂趣；交通組織：停車場，易于到達(dá)，易于排空；人車分流：一方面便利，另一方面還給步行者安全放松的空間；利用有限地塊，以窄巷的形式盡可能增加街鋪面積！37硬件規(guī)劃商業(yè)氛圍建

15、筑38商業(yè)街建筑設(shè)計(jì)原則歷史文化與建筑風(fēng)格的傳承天際線外立面建筑細(xì)部及材質(zhì)的運(yùn)用地面鋪裝門窗雨蓬挑檐燈具欄桿39上海新天地時尚與復(fù)古商業(yè)與文化40啟示營銷的本源是城市，掌握一座城市的性格，為樓盤注入城市人文。高州為茂名市知名的狀元市且歷史悠久，有屬于這個城市獨(dú)有的精神標(biāo)識。那么，如果在建筑形態(tài)上，能將時尚與復(fù)古進(jìn)行融合及碰撞，也不失為一大亮點(diǎn)，同時接受程度會更高。關(guān)鍵詞：時尚、狀元?dú)v史、冼太夫人等41硬件規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑42商業(yè)氛圍的營造廣告柱、廣告牌、招牌燈箱、霓虹燈、LED燈等燈光工程旗幟等軟裝飾花壇、雕塑等小品 亭涼亭、座椅路牌43商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)地面鋪裝、花藝、壁燈、裝飾構(gòu)件44商

16、業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)/配套性設(shè)施閑椅、吊床45商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)燈光工程46商戶招牌的設(shè)立墻面招牌、立面招牌、立柱招牌、門頭招牌47公共廣告位的設(shè)立廣告柱、立柱廣告、廣告牌、立柱招牌、立面招牌48街區(qū)園林綠化49成功商業(yè)街建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則短街窄道曲徑共享焦點(diǎn)交通停車文化氛圍50B2地塊合理規(guī)模與布局設(shè)定設(shè)定原則高值低值集中式商業(yè)次集中式商業(yè)街區(qū)商業(yè)廣場充分利用具有商業(yè)價值的地塊；考慮市場的特點(diǎn)與需求空間；盡可能增加街區(qū)商業(yè)面積；衡量成本收益的高低。廣場的設(shè)置很關(guān)鍵：盤活二樓商鋪51合理規(guī)模與布局設(shè)定整體2層為主適宜做街區(qū)商業(yè)總建筑面積建議3-3.5萬平米。由于本地同類型商業(yè)街鋪3層以上接受度較

17、低、價值不高，從既爭取更多收益又保障快速套現(xiàn)的角度出發(fā)，本項(xiàng)目整體應(yīng)以2層為主；為促進(jìn)商業(yè)街人流互動，盤活整片商業(yè)，可在商業(yè)街端頭拐角和住宅主入口拐角位置設(shè)置局部3層，作為一個面積體量較大的小集中體，與商業(yè)街商業(yè)形成呼應(yīng)；端點(diǎn)可設(shè)置3層的次集中式商業(yè)體，單層面積約800-1000為宜52從需求特點(diǎn)看，套現(xiàn)難度高：三層商場通常以經(jīng)營為主，一般要快速套現(xiàn)的難度較高；從成本收益看，套現(xiàn)利潤?。杭词挂凿N售為主，三層的商鋪售價一般僅能達(dá)到首層商鋪的30%，投資回報效益低，即使能快速套現(xiàn)其利潤也相當(dāng)??；從經(jīng)營前景看，空置機(jī)會大：一般商業(yè)到達(dá)3層的人氣都會明顯遞減，經(jīng)營難以保證，將影響整個商業(yè)街區(qū)的形象；商

18、場不建議做到3層，如考慮，則要謹(jǐn)慎控制體量合理規(guī)模與布局設(shè)定適宜做街區(qū)商業(yè)的總建筑面積建議33.5萬平米。53業(yè)態(tài)布局方案:A區(qū)域B區(qū)域C區(qū)域D區(qū)域A區(qū)域A區(qū)域：商業(yè)價值高，適宜安排中、大型休閑娛樂餐飲、超市、影院等。B區(qū)域：以窄巷式街區(qū)商業(yè)來帶動，體現(xiàn)特色主題，以及展示形象好的品牌店C區(qū)域：設(shè)置休閑娛樂餐飲作為次主力店，可與街區(qū)商業(yè)形成呼應(yīng)。D區(qū)域：價值最低。社區(qū)服務(wù)型商業(yè)配套；業(yè)態(tài)布局是引導(dǎo)性而非控制性方案：由于街區(qū)商業(yè)部分走的是銷售套現(xiàn)而非持有經(jīng)營的路線，作為開發(fā)商對其中業(yè)態(tài)分布的控制力是有限的，實(shí)際的業(yè)態(tài)組合與布局將有投資者、經(jīng)營者的決策行為來決定。因此從發(fā)展策劃層面僅能對業(yè)態(tài)布局提出

19、相對合理科學(xué)的建議，其作用不是控制性的，而是考慮對投資者經(jīng)營者的一種引導(dǎo)。54商鋪間隔：執(zhí)行階段將根據(jù)市場提出最終面積配比。間隔原則：符合經(jīng)營者面積需求；中小面積、中低總價為主，降低投資者門檻；選擇較好的地段位置提供部分大面積商鋪，滿足有實(shí)力的投資者；靈活間隔，提供自由分割空間；商鋪面積大致建議如下：小鋪型：50平方米以下約占30%-35中鋪型：50100平方米約占45%-50大鋪型：100200平方米約占10%15旗艦店：200平方米以上約占5%10%最偏好的投資商鋪面積（m2）55以上僅是建議，未涉及具體的效益評估及執(zhí)行方案56思考： 項(xiàng)目的想象空間？如何創(chuàng)新和引領(lǐng)！Consider將B2

20、D地塊、C地塊、D地塊做整體規(guī)劃考慮，提出另一個新的策劃思路。57整體發(fā)展定位58對城市：成為這座城的榮耀對人居：重新定義高州人居對品牌：拓展高州市場標(biāo)志“”本定位思路肩負(fù)的策劃方向：59最大化挖掘當(dāng)?shù)鼐用駥?xiàng)目位置的認(rèn)同度和高期望，在項(xiàng)目可能發(fā)展方向與消費(fèi)者潛在向往的生活方式之間尋找到一種契合和對接，以強(qiáng)有力的推廣主題和形象樹立行業(yè)新標(biāo)竿。面對量少質(zhì)低的市場現(xiàn)狀，通過本項(xiàng)目打造一種跨越式和引領(lǐng)式的發(fā)展模式，有效尋求城市中產(chǎn)以上階級的置業(yè)特征，以產(chǎn)品拉開競爭差距。定位總體策略60本定位思路必須遵守的兩大客戶原則聚焦鮮明的客戶主打原則本案單地塊體量不大，且開發(fā)的主要任務(wù)是又好又快地回籠資金，故以

21、分區(qū)規(guī)劃營造市場首位認(rèn)可是本案住宅定位的核心；主打客戶需求的引領(lǐng)原則由于需要出現(xiàn)的產(chǎn)品及概念都將是較為引領(lǐng)性的事物，因此必須把握本案規(guī)劃方向的可引導(dǎo)性，并有針對性地引導(dǎo)他們對新生產(chǎn)品和概念的接受和認(rèn)可。61純商業(yè)+公寓高端住宅B2地塊規(guī)劃以商業(yè)為主，結(jié)合部分公寓C、D地塊周邊環(huán)境及景觀資源豐富，適合做豪宅市場。同時兩地塊通過景觀連廊做整體規(guī)劃，項(xiàng)目具有較強(qiáng)景觀及交通優(yōu)勢。這里將是全高州最具影響力、最高端的一個綜合項(xiàng)目。大致思路：現(xiàn)有棟號布局高低排布不合理；布局位置也不合理，景觀利用可再放大；保留部分山體，可規(guī)劃山景豪宅；兩地塊通過景觀連廊橋連接，將橋體作為市政景觀規(guī)劃；62純商業(yè)+公寓高端住宅

22、主題定位方向坐擁城市商業(yè)龍頭的公寓高州城市風(fēng)景城市街區(qū)商業(yè)的引領(lǐng)者高州第一街創(chuàng)新、升級、引領(lǐng)的新城高尚居住區(qū)康泰上筑63整體發(fā)展概念:一個多元發(fā)展、兼容并蓄的標(biāo)志商住區(qū)一個城市潮流、繽紛多彩的休閑聚集地一個氣質(zhì)高貴、地位超然的中央居住區(qū)一個樹立企業(yè)形象，建立市場影響力的標(biāo)志項(xiàng)目?？堤┏强堤┤A都康泰高州第一街康泰上筑康泰城市風(fēng)景高州第一街康泰上筑康泰華都康泰城市風(fēng)景64地段優(yōu)勢 新城市的核心地段，寸土寸金資源稀缺，極受投資者和商家追捧。客戶優(yōu)勢 扎根市區(qū)居住中心，密集的居住人口為商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)、強(qiáng)勁的消費(fèi)支撐。與集中商業(yè)互動發(fā)展 充分發(fā)揮與集中式商業(yè)的互動關(guān)系，共享片區(qū)消費(fèi)人流，成為未來旺場的

23、有力保障。優(yōu)秀的街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) 以突破性的規(guī)劃設(shè)計(jì)和流暢的交通動線全面提升商鋪價值。主題式發(fā)展引領(lǐng)市場 以鮮明的主題有效區(qū)別于其他商業(yè)街，明確的定位鎖定客戶，增強(qiáng)投資和經(jīng)營信心。立足兩大突出優(yōu)勢打造三大核心競爭力老城中心商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀：處于初級層次、亟待發(fā)展提升。B2地塊發(fā)展理念：高州城市街區(qū)商業(yè)的引領(lǐng)者65貼近城市發(fā)展的商業(yè)街區(qū)城市主題，休閑氣質(zhì)，娛樂美食街區(qū)街區(qū)商業(yè)主題定位66C/D地塊主題定位方向高尚高州首席中央居住區(qū)康泰上筑67創(chuàng)新性變革 五大元素升級創(chuàng)新引領(lǐng)全新居住理念風(fēng)暴產(chǎn)品定位核心理念：創(chuàng)新、升級、引領(lǐng)！戶型建筑景觀配套上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用規(guī)劃上筑之局68上筑之局上筑之

24、形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之局閉合有度，多重空間：通過兩地塊的鏈接，在小區(qū)設(shè)置多重不同功能的活動空間，既滿足業(yè)主的公共社交要求，又滿足業(yè)主的私密性要求。利用山體景觀，做多重景觀規(guī)劃，戶戶有景。動靜分隔，人車分流：將機(jī)動車道設(shè)置于小區(qū)外圍，小區(qū)內(nèi)路徑均為步行林蔭小道，做到動靜分割，人車分流，真正體現(xiàn)規(guī)劃的人性化。小高層、高層四層疊院景橋連廊69上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用現(xiàn)代感高層住宅，營造視覺沖擊：以小高層結(jié)合高層為產(chǎn)品主打，四層疊院包裝山景視覺，提升整個項(xiàng)目價值；產(chǎn)品體現(xiàn)現(xiàn)代尊貴感，以強(qiáng)有力的質(zhì)感營造視覺沖擊。建筑細(xì)部多變，精益求精：除大印象的視覺沖擊之外，產(chǎn)品細(xì)部要求變，要

25、做到精益求精，給業(yè)主細(xì)膩的驚喜。下沉式空間特色入口精美水榭優(yōu)雅曲線上筑之形70上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之景12341集中景觀俯視2 景觀休憩地3 自然坡地景觀 下沉式景觀4中央音樂噴泉 景橋流水集中景觀，強(qiáng)化震撼：考慮到自身規(guī)模的限制，建議將景觀集中起來，有水、有綠化，動靜結(jié)合，最大化營造觀感沖擊；個性景觀，強(qiáng)調(diào)差異：可適當(dāng)考慮景觀的個性化設(shè)置，如設(shè)置一個噴泉或是嬉水池，成為高州市場第一個“山體動態(tài)水景”。整合外源，為我所用：充分利用山景作為本項(xiàng)目的排他性外部景觀資源；同時如果條件允許租賃部分山體作為社區(qū)后花園；71上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之心戶型創(chuàng)新，

26、提升附加值：戶型創(chuàng)新的原則是以點(diǎn)帶面，首先考慮需要引入的創(chuàng)新元素，如圖示的陽光室、飄窗、入室花園等，面積的附送將對客戶的置業(yè)心理有明顯影響，有效引導(dǎo)客戶對產(chǎn)品建立情感偏好。主流戶型，兼顧市場空檔：針對市場上供需出現(xiàn)的明顯脫節(jié)，逆向定位，查漏補(bǔ)缺，主力設(shè)置市場上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟(jì)型三房72上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之用會所泛化，差異功能：由于地塊受限，且項(xiàng)目所處區(qū)域未來配套會很足，所以專門設(shè)置集中會所的意義和價值均不大，因此建議會所泛化，僅設(shè)置少量的日常娛樂健身設(shè)施作為泛會所配套。人性物管，服務(wù)至上：建立安全、人性化、細(xì)致化的物業(yè)管理服務(wù)，建議與專業(yè)物業(yè)管理公司合作，通

27、過優(yōu)勢的物管來建立市場口碑。強(qiáng)勢資源，成熟配套：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊完善的學(xué)校、醫(yī)院、強(qiáng)大商業(yè)功能及各類服務(wù)設(shè)施對本項(xiàng)目配套的有力支撐，作為優(yōu)勢配套；73上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之局創(chuàng)新性變革 五大元素升級創(chuàng)新引領(lǐng)全新居住理念風(fēng)暴產(chǎn)品定位小結(jié)規(guī)劃建筑景觀戶型配套1、多重空間，閉合有度2、動靜分隔，人車分流1、高層現(xiàn)代，視覺震撼2、細(xì)部多變，精益求精1、整合外源，為我所用2、大景集中，小景特色1、戶型創(chuàng)新，價值反饋2、主流戶型，切入空檔1、成熟配套，強(qiáng)大支撐2、會所泛化，人性物管讓你的生活成為別人的旗幟！74全新近800平米辦公空間，是營銷交流平臺?？臻g 開放 互動757677營銷無捷徑，關(guān)

28、鍵在細(xì)節(jié)，思考要全面，重點(diǎn)抓執(zhí)行 營銷的老方法很多已經(jīng)不管用，必須使用新的觀念和客戶溝通，新的方式和消費(fèi)者建立聯(lián)系。 營銷改變 現(xiàn)實(shí)的渠道的78抓住社會文化趨勢，創(chuàng)造大于產(chǎn)品本身的“營銷概念”（核心核彈），讓大家主動關(guān)注，主動談?wù)?，主動傳播，主動行動，讓每一個和我們交集的人都成為“品牌志愿者”，最終形成一波社會性的營銷運(yùn)動。營銷觀 社會文化運(yùn)動“志愿者”79我們以小團(tuán)體工作，鼓勵開發(fā)自己的工作效率，并被允許聆聽所有的聲音和觀點(diǎn)。不是從一個部門到另外一個部門的信息傳遞，而是由四個學(xué)科組成的團(tuán)隊(duì)（市場、策略、銷售、技術(shù)文案），從頭到尾的參與。把我們所有的知識，從一開始就關(guān)聯(lián)起來，因此會得到創(chuàng)新、可

29、行的解決方案。工作方式 建立平臺人人都做營銷80主要人員曾在國內(nèi)一線公司服務(wù)長達(dá)五年以上合富輝煌深圳中原深圳黑狐奧美深圳及時溝通81金泰山嶼湖(三亞）合景泰富匯峰(廣州)大運(yùn)河孔雀城(北京)建發(fā)房產(chǎn)品牌(廈門）發(fā)現(xiàn)之旅(廈門）建發(fā)湘江北尚(長沙）珠江花城(長沙)東方名城(福州)隆鑫花漾湖(重慶)東原香山(重慶)中惠金士柏山(東莞）卓越蔚藍(lán)城邦(東莞）光大天驕峰景(東莞）光大景湖灣畔(東莞）光大景湖名郡(東莞）光大東城十三碗(東莞）時代花生(廣州)時代傾城美墅館(佛山）華潤二十四城(成都)華潤翡翠城(成都)華潤瀾溪鎮(zhèn)(合肥)萬科蘭喬圣菲(深圳）萬科城(東莞）萬科金域藍(lán)灣(廣州）萬科高爾夫(武漢）

30、萬科城市高爾夫(東莞）萬科花園小城(上海）萬科金域華府(東莞）萬科麓湖別墅(東莞）道里主創(chuàng)人員曾為以下項(xiàng)目解決問題觀瀾高爾夫大宅(深圳） 金地荔湖城(廣州)萊蒙水榭山(深圳）萊蒙水榭春天(深圳） 曦城(深圳） 中信山與湖(佛山） 海上世界(深圳） 龍光世紀(jì)大廈(深圳）花樣年君山(東莞 )金光華龍岸(深圳）. .8283| 我們的服務(wù)| 我們的經(jīng)歷84顧問業(yè)務(wù)代理業(yè)務(wù)商業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)體系銷售代理營銷策劃開發(fā)咨詢顧問營銷顧問商業(yè)策劃招商代理運(yùn)營管理服務(wù)體系85顧問業(yè)務(wù)開發(fā)咨詢?yōu)楦骷夐_發(fā)商，提供從項(xiàng)目定位、發(fā)展策略、物業(yè)建議直至規(guī)劃設(shè)計(jì)跟蹤的開發(fā)項(xiàng)目全過程解決方案 營銷顧問提供關(guān)于項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略制定、

31、營銷實(shí)施及推廣方案、項(xiàng)目入市營銷執(zhí)行方案、項(xiàng)目價格策略及價格方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售控制的服務(wù) 86代理業(yè)務(wù)銷售代理提供有效的銷售服務(wù)，經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過銷售管控和案場管理，確?？蛻敉瓿射N售目標(biāo)，按計(jì)劃安全回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化。 營銷策劃充分理解和重視客戶需求，為客戶提供項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品、消費(fèi)者、價格、銷售推廣、品牌等方面的策略和執(zhí)行方案，將項(xiàng)目風(fēng)險降至最低。 87商業(yè)業(yè)務(wù)商業(yè)策劃在完善的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，提供商業(yè)取地策略、商業(yè)項(xiàng)目定位建議、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、商業(yè)開發(fā)模式研究等服務(wù)產(chǎn)品。 招商代理按照科學(xué)的商業(yè)布局建議，為客戶尋找優(yōu)質(zhì)零售商(商家)，促使項(xiàng)目運(yùn)營價值最大化；同時為零

32、售商(商家)提供選址服務(wù)及零售市場進(jìn)入策略。 運(yùn)營管理對處于運(yùn)營期的商業(yè)項(xiàng)目為客戶提供商業(yè)運(yùn)營管理建議88| 萬象恒昌| 我們的服務(wù)| 我們的經(jīng)歷89部分服務(wù)項(xiàng)目簡介商業(yè)項(xiàng)目Commercial projects 銷售代理selling agent 顧問項(xiàng)目Marketing Consultant 90顧問項(xiàng)目項(xiàng)目所在地：東莞橋頭；建筑面積:75000；項(xiàng)目產(chǎn)品：洋房、商業(yè)；服務(wù)時間：2013年6月至今；服務(wù)內(nèi)容：市場調(diào)查報告、項(xiàng)目整體定位報告、規(guī)劃建議方案、項(xiàng)目可行性研究報告橋頭東鴻花園91顧問項(xiàng)目項(xiàng)目所在地：湖北紅安建筑面積: 165900，住宅建筑面積86552，商業(yè)建筑面積79348項(xiàng)

33、目產(chǎn)品：公寓、洋房、商業(yè)；服務(wù)時間：2012年3-4月服務(wù)內(nèi)容：營銷策略總綱、營銷執(zhí)行報告、商業(yè)業(yè)態(tài)建議、招商方案盛地沃爾瑪92顧問項(xiàng)目項(xiàng)目所在地：廣西梧州；建筑面積:336132；項(xiàng)目產(chǎn)品：公寓、商業(yè)；服務(wù)時間：2012年1-2月；服務(wù)內(nèi)容：整體營銷戰(zhàn)略與策略總綱、營銷推廣方案、價格報告海港城93代理銷售項(xiàng)目項(xiàng)目所在地：東莞東城；建筑面積:61800；項(xiàng)目產(chǎn)品：小高層洋房、商業(yè)；服務(wù)時間：2012年8月至今；服務(wù)內(nèi)容：獨(dú)家代理銷售、整體營銷執(zhí)行方案、價格報告錦繡旗峰94代理銷售項(xiàng)目項(xiàng)目所在地：東莞常平，世界500強(qiáng)中交建集團(tuán)開發(fā)；建筑面積:12500；項(xiàng)目產(chǎn)品：洋房、商業(yè)；服務(wù)時間：2013