房地產(chǎn)評估案例分析

1、房地產(chǎn)評估案例2.1房地產(chǎn)評估案例一案例評估對象為有限公司位于上海市開發(fā)區(qū)路號工業(yè)用途房地產(chǎn)（土地為出讓）。該公司因需以評估對象房地產(chǎn)向法院提供財產(chǎn)擔保，托付評估機構(gòu)對該房地產(chǎn)的公開市場價值進行評估，評估基準日為2003年2月21日。該案例采納房地分估然后加總的方法對房地產(chǎn)價值進行評估。一、差不多情況（一）估價對象概況此次托付評估的是位于上海市開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房地產(chǎn)。1、估價對象的登記和權(quán)屬狀況依照托付方提供的滬房地字(2002)第號房地產(chǎn)權(quán)證及估價師實地查勘，估價對象產(chǎn)權(quán)狀況如下：權(quán)利人：有限公司坐落：路號土地權(quán)屬性質(zhì)：國有出讓土地用途：工業(yè)地號：（略）土地使用期限：1996-04-05至2

2、046-04-04止土地總面積：29,032建筑面積：6,791房屋類型：工廠建筑結(jié)構(gòu)：鋼混未發(fā)覺估價對象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。2、估價對象四至情況估價對象位于上海市開發(fā)區(qū)路號，土地等級屬上海市基準地價十級地段。距奉浦大橋30公里，距虹橋機場52公里，距上?；疖囌?5公里，距浦東國際機場30公里。估價對象四至:東為待租土地，西為路，北為路，南為有限公司。3、估價對象土地利用狀況估價對象土地上已建設(shè)總建筑面積為6,791平方米的廠房，估價對象屬大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平坦，能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。（二）阻礙因素講明1、個不因素

3、分析（1）建筑物狀況依照實地勘察，估價對象為有限公司位于上海市開發(fā)區(qū)路號內(nèi)房地產(chǎn)，建筑物狀況如下：幢號12345678類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險品倉庫門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉庫綜合樓門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚內(nèi)墻面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門

4、窗鋁合金門窗外墻面條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚建筑年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8維護狀況較好較好較好較好較好較好較好較好（2）廠區(qū)內(nèi)狀況估價對象屬于大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平坦，能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。（3）交通條件估價對象距奉浦大橋30公里，距虹橋機場52公里，距上?；疖囌?5公里，距浦東國際機場30公里，估價對象的交通條件較好，主干道為公路。（4）基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價對象紅線外具備道路、上水、下水、電力、通訊、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施條件。差不多生產(chǎn)、生活

5、設(shè)施完善。2、區(qū)域因素估價對象所在的區(qū)位于上海的南翼，杭州灣北岸，東西長41公里，南北寬22公里，總面積687平方公里。區(qū)歷史悠久，人杰地靈，氣候宜人，土地肥沃，資源豐富，海岸線長31.6公里，江岸線長13.6公里，港口碼頭等設(shè)施齊全，開發(fā)前景寬敞，是上海市的南大門。 近年來區(qū)抓住機遇以汲取上海大企業(yè)和全國大企業(yè)為方向，以開發(fā)市級工業(yè)區(qū)為重點，吸引外資，開拓國際市場，逐步形成機電設(shè)備、汽車配件等一批新型支柱產(chǎn)業(yè)框架，全區(qū)經(jīng)濟已進入適度和相對平穩(wěn)進展的軌道，區(qū)內(nèi)海關(guān)、商檢、外匯銀行、國際貨運、國際商務(wù)等機構(gòu)俱全，1999年被國務(wù)院進展研究中心列入首批全國10家小康縣之一。區(qū)水陸交通便捷，特不是近

6、年來開展以路橋為重點的基礎(chǔ)建設(shè)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，建成以“十字路”為主干道的九縱六橫公路網(wǎng)絡(luò)，與港、運河等組成相當容量和應(yīng)變能力的綜合交通體系。3、市場背景分析2002年國際經(jīng)濟形勢由于受恐懼事件的阻礙，呈現(xiàn)出復雜、低迷的局面。我國實行了適當?shù)呢斦?、貨幣等宏觀應(yīng)對政策，使國內(nèi)政治局面穩(wěn)定，經(jīng)濟形勢平穩(wěn)。國民經(jīng)濟在此基礎(chǔ)上保持高速進展，據(jù)統(tǒng)計國民經(jīng)濟的增長速度已達到8。上海是我國的特大型都市，2002年12月成功獲得了2010年世博會的舉辦權(quán)，上海將獲得更大的進展機遇。依照國際國內(nèi)形勢的進展和國家的要求，上海長遠進展的總體目標是：到2010年，把上海建成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心之一，在后十年上海需

7、要接著保持二位數(shù)的經(jīng)濟增長速度，人民生活水平接近發(fā)達國家(地區(qū))水平。要差不多實現(xiàn)與世界經(jīng)濟的全面接軌和功能的全然改變。由于我國已加入WTO，作為國家最大經(jīng)濟中心的上海市與國際間的經(jīng)濟活動更趨于頻繁，投資增加，進出口業(yè)務(wù)量的增加,使廠房類物業(yè)需求將會增加，對其價格產(chǎn)生刺激作用，可能近期其價格將會穩(wěn)步上升。二、評估價值定義本次評估所揭示的是有限公司位于上海市開發(fā)區(qū)路號的房地產(chǎn)（建筑總面積6,791，土地總面積29,032）在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于評估基準日的公開市場價值。三、評估方法的選擇1、估價技術(shù)路線和估價方法依照托付方確定的估價目的以及能夠收集到的資料，采取適宜的估價方法。估價對象所

8、在區(qū)域及附近區(qū)域，存在較多與估價對象類似用途、規(guī)模、標準的土地近期成交實例，但缺乏與估價對象類似用途、規(guī)模、標準的房地產(chǎn)近期交易實例，故采納房地分估的估價方法，即對土地采納市場比較法估價，對建筑物采納成本法估價，然后土地使用權(quán)價格與建筑物價格之和即為評估值。2、市場比較法市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即估價人員通過市場調(diào)查，選擇了三個屬于同一供需圈、房屋類型一致的交易案例作為參照物，然后，通過估價人員對案例的實地勘察，對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個不因素分不進行比較和修

9、正，計算得出估價對象房地產(chǎn)在估價期日的比準價格，用算術(shù)平均法求得估價對象土地為工業(yè)用地、出讓方式獲得、熟地狀態(tài)（紅線外“六通一平”）在估價期日的市場價格。3、 成本法成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即依照托付方提供和估價人員實地勘察收集的資料，以上海市同類地區(qū)建筑行業(yè)造價信息中典型工程建安費為依據(jù)，運用類比法將估價對象與典型工程的差異因素進行比較分析，增減調(diào)整后確定估價對象建筑物的建安費，在此基礎(chǔ)上加上必要的增容及治理工程費、專業(yè)費、治理費、利息、利潤和稅金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估價對象建筑物的現(xiàn)實價格。

10、四、評估技術(shù)講明（一）土地使用權(quán)價值估算(市場比較法)1、計算公式估價對象比準價格比較案例價格交易日期修正指數(shù)交易情況修正指數(shù)區(qū)域因素修正指數(shù)個不因素修正指數(shù)2、比較實例選擇選擇比較案例時，依照估價對象情況，應(yīng)符合以下要求：用途相同、交易類型相同、屬于正常交易、與估價期日接近、區(qū)域及個不因素相近。3、估價對象房地產(chǎn)價格測算本次估價，選擇了與估價對象條件類似的三個交易案例作為比較實例。（1）估價對象和交易實例土地因素條件描述見表1。表1 土地比較因素條件講明表對象因素條件待估土地實例A工業(yè)區(qū)鎮(zhèn)土地實例B開發(fā)區(qū)土地實例C工業(yè)開發(fā)區(qū)土地區(qū)域等級十級十級十級十級交易日期2003.22003.22003

11、.2交易單價(元/m2)210190180交易情況正常正常正常區(qū)域因素道路級不主干道公路主干道公路主干道公路主干道公路產(chǎn)業(yè)聚攏度較高一般較高較小距火車站、機場、碼頭距離距火車站較遠，機場、碼頭較近距火車站較遠，機場、碼頭較近距火車站、機場較遠，碼頭較近距火車站較遠，機場、碼頭較近環(huán)境狀況優(yōu)劣度較好較好較好較好個不因素容積率小于1小于1小于1小于1使用年限假設(shè)50年50年50年50年宗地自然條件地勢平坦適于建廠地勢平坦適于建廠地勢平坦適于建廠地勢平坦適于建廠宗地臨路條件臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道宗地面積較大，適宜建大型廠房較大，適宜建大型廠房較大，適宜建大型廠房較大，適宜建大型廠房宗地形狀

12、矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則市政配套齊全度紅線外“六通一平”紅線外“六通一平”紅線外“六通一平”紅線外“六通一平”（2）編制比較因素條件指數(shù)表以估價對象土地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將交易實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，詳見表2。表2 土地比較因素條件指數(shù)表比較因素待估房地產(chǎn)實例A實例B實例C交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素道路級不100100100100產(chǎn)業(yè)聚攏度1009710095距火車站、機場、碼頭距離100102100102環(huán)境狀況優(yōu)劣度100100100100個不因素容積率100100100100使用年

13、限100100100100宗地自然條件100100100100宗地臨路條件100100100100宗地面積100100100100宗地形狀100100100100市政配套齊全度100100100100 (3)交易實例修正后的土地價格（比準價格）經(jīng)比較修正，交易實例修正后達到估價對象條件時的價格，詳見表3。表3 土地比較因素修正系數(shù)表比較因素實例A實例B實例C市場銷售單價(元/m2)210190180交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素道路級不100/100100/100100/100產(chǎn)業(yè)聚攏度100/97100/10010

14、0/95距火車站、機場、碼頭距離100/102100/100100/102環(huán)境狀況優(yōu)劣度100/100100/100100/100個不因素容積率100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100宗地自然條件100/100100/100100/100宗地臨路條件100/100100/100100/100宗地面積100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/100100/100市政配套齊全度100/100100/100100/100修正后的單價(元/m2)212190186(4)估價對象土地價格的確定(假設(shè)50年使用權(quán))對上述3個

15、交易實例經(jīng)因素條件修正后的比準價格，采納簡單算術(shù)平均計算得出估價對象土地的評估單價，即：估價對象土地評估單價(212元/m2190元/m2186元/m2)/3 196元/m2合13.07萬元/畝(5)估算估價對象土地現(xiàn)狀的市場單價和總價估價對象土地為1996年4月出讓取得，使用年限為50年，工業(yè)用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限為43.11年。通過以下公式對估價對象土地進行年期修正，計算年期修正系數(shù)為:式中：年期修正系數(shù)；r：土地折現(xiàn)率，取r6%；n：土地剩余有效使用年限(43.11年)； N：土地法定最高使用年限(工業(yè)用地50年)。 經(jīng)計算，0.97，則:

16、估價對象土地評估單價196元/m20.97190元/m2估價對象土地總價29,032m2190元/m25,516,080元，取整為551.61萬元（二）建筑物及構(gòu)筑物估價(成本法)1、建安費測算經(jīng)現(xiàn)場勘察，獲悉估價對象現(xiàn)狀如下：幢號12345678類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險品倉庫門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉庫綜合樓門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚內(nèi)墻面涂料刷

17、白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗外墻面條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚建筑年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8維護狀況較好較好較好較好較好較好較好較好依照以上建筑物的特點，查閱近期上海市房地產(chǎn)估價、上海房地產(chǎn)市場報告、上海市工程造價信息等資料，獲悉與估價對象相同結(jié)構(gòu)的典型工程概況：典型工程工程概況建安費(元/m2)典型工程1多層廠房:框架結(jié)構(gòu)；建筑面積11,656m2；層數(shù)八層；總高度36.

18、9m；預制鋼砼方樁獨立基礎(chǔ)；樓地面細石砼整風光層；局部同質(zhì)地磚地坪；鋁合金門窗，硬木框三夾板門,鋼板分戶門；外墻面磚；內(nèi)粉刷乳膠漆，局部白瓷磚，輕鋼龍骨吊頂；屋面三元乙丙橡膠防水卷材，現(xiàn)澆正主巖保溫；電氣由主干線電纜、一般開關(guān)、熒光燈、防火報警系統(tǒng)組成；管道由聚氯乙烯給水管、塑料排水管、一般衛(wèi)深設(shè)施、消火栓系統(tǒng)組成。1,157.75典型工程2倉庫:框架結(jié)構(gòu)；建筑面積3,523m2；層數(shù)一層；總高度8.6m；獨立基礎(chǔ)；水泥砂漿樓地面；鋁合金門窗，鋁合金卷簾門；外墻苯丙乳膠漆；內(nèi)粉刷803涂料；聚乙烯橡膠防水卷材；主干線電纜；一般開關(guān)插座、防塵防水燈、吸頂燈、自動防災(zāi)報警系統(tǒng)；鍍鋅鋼管、消火栓、自

19、動噴淋系統(tǒng)、照明配電箱。947典型工程3獨立不墅：磚混；二層；總高度(檐口)7.8米；帶型基礎(chǔ)；水泥砂漿樓地面，局部鋪設(shè)花崗巖；噴塑鋁合金門窗，柚木大門，GRC板門窗套；外墻為花崗巖及高級涂料；混合砂漿內(nèi)粉刷；自粘型橡膠瀝青防水卷材；擠塑聚苯乙烯隔熱板保溫，小西瓦斜屋面；一般開關(guān)及插座，座頭燈，軟線吊燈；復合銅管，鋼塑復合管，塑料排水管，一般衛(wèi)生潔具；照明配電箱；離心泵。1,776.67以此為依據(jù)，運用類比法將估價對象與典型工程的差異因素進行比較分析，增減調(diào)整，確定估價對象的建安費如下：幢號估價對象1估價對象2估價對象3估價對象4估價對象5估價對象6估價對象7估價對象8類型工廠工廠工廠工廠工廠

20、工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險品倉庫門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉庫綜合樓門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8建安費8508508508001,4009401,700800以上建安費含室內(nèi)外裝修。2、室外工程費每平方米取45元。3、增容及治理工程費每平方米取95元。4、專業(yè)費專業(yè)費包括前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計咨詢等費用，依照上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會、上海市房地產(chǎn)估價所編印的上海房地產(chǎn)估價，上海市社會科學院房地產(chǎn)研究中心、上海

21、市房地產(chǎn)市場、中房上海房地產(chǎn)開發(fā)總公司研究所編印的上海房地產(chǎn)市場報告等統(tǒng)計資料獲悉，目前上海市建設(shè)工程項目的專業(yè)費，一般為建安費的38之間，考慮估價對象的具體特點，專業(yè)費取5。5、建設(shè)單位治理費依照上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會、上海市房地產(chǎn)估價所編印的上海房地產(chǎn)估價，上海市社會科學院房地產(chǎn)研究中心、上海市房地產(chǎn)市場、中房上海房地產(chǎn)開發(fā)總公司研究所編印的上海房地產(chǎn)市場報告等統(tǒng)計資料獲悉，目前上海市建設(shè)工程項目的建設(shè)單位治理費為建安費的25之間，考慮估價對象的具體特點，取建設(shè)單位治理費為3。6、貸款利息依照“建設(shè)工期定額”及估價對象建設(shè)特點，綜合確定該項目建設(shè)期為半年，年貸款利息按中國人民銀行公布的一年

22、期貨款利率5.31%。利息（建安費室外工程費增容及治理工程費專業(yè)費建設(shè)單位治理費）工期(年)年貸款利息1/27、利潤依照目前上海市房地產(chǎn)市場一般狀況，該類型房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤率在1015之間，本估價項目利潤率取10。利潤（建安費室外工程費增容及治理工程費專業(yè)費建設(shè)單位治理費）利潤率8、營業(yè)稅及附加上海市營業(yè)稅及附加為5.5775%。營業(yè)稅及附加（建安費室外工程費增容及治理工程費專業(yè)費建設(shè)單位治理費利息利潤）5.5775%9、建筑物重置價值建筑物重置價值建安費室外工程費增容及治理工程費專業(yè)費治理費利息利潤營業(yè)稅及附加10、建筑物價格依照建筑物的用途和實際維護狀況，以及建筑物不同的竣工年月，確定綜

23、合成新率時，以觀看法為主，并考慮建筑物功能性、實體性和經(jīng)濟性損耗進行綜合修正。運用如下公式確定估價值：建筑物價值建筑物重置價值綜合成新率詳細計算見下表： 建筑物 估價對象1估價對象2估價對象3估價對象4 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混鋼混鋼混鋼混 裝修標準 一般標準一般標準一般標準一般標準 行車 無無無無 工程造價 850.00850.00850.00800.00 專業(yè)費用5% 42.5042.5042.5040.00 治理費用3% 25.5025.5025.5024.00 增容及治理工程費 95.0095.0095.0095.00 室外工程費 45.0045.0045.0045.00 小計 1,058.00

24、1,058.001,058.001,004.00 建設(shè)期 0.500.500.500.50 籌資成本5.31% 14.0414.0414.0413.33 利潤率 10%10%10%10% 利潤 105.80105.80105.80100.40 營業(yè)稅及附加5.5775% 65.6965.6965.6962.34 重置成本 1,243.531,243.531,243.531,180.07 建筑面積 321.00458.0081.0050.00 評估原值 399,173.13569,536.74100,725.9359,003.50 規(guī)定年限 40404040 建成年月 1998年1998年199

25、8年1998年 年限成新率 88%88%88%88% 觀看成新率 90%90%90%90% 綜合成新率 90%90%90%90% 評估單價 1,119.181,119.181,119.181,062.06 建筑面積 321.00458.0081.0050.00 建筑物價值 359,256.78512,584.4490,653.5853,103.00 建筑物 估價對象5估價對象6估價對象7估價對象8 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混鋼混鋼混鋼混 裝修標準 一般標準一般標準一般標準一般標準 行車 無無無無 工程造價 1,400.00940.001,700.00800.00 專業(yè)費用5% 70.0047.0085.0

26、040.00 治理費用3% 42.0028.2051.0024.00 增容及治理工程費 95.0095.0095.0095.00 室外工程費 45.0045.0045.0045.00 小計 1,652.001,155.201,976.001,004.00 建設(shè)期 0.500.500.500.50 籌資成本5.31% 21.9315.3426.2313.33 利潤率 10%10%10%10% 利潤 165.20115.52197.60100.40 營業(yè)稅及附加5.5775% 102.5871.73122.7062.34 重置成本 1,941.711,357.792,322.531,180.07

27、建筑面積 4,045.00804.00982.0050.00 評估原值 7,854,216.951,091,663.162,280,724.4659,003.50 規(guī)定年限 40404040 建成年月 1998年1998年1998年1998年 年限成新率 88%88%88%88% 觀看成新率 90%90%90%90% 綜合成新率 90%90%90%90% 評估單價 1,747.541,222.012,090.281,062.06 建筑面積 4,045.00804.00982.0050.00 建筑物價值 7,068,799.30982,496.042,052,654.9653,103.00經(jīng)測算

28、，建筑物價值合計為11,172,531元，取整為1,117.25萬元。（三）估價對象房地產(chǎn)價值確定估價對象房地產(chǎn)評估價值土地價格建筑物價格 551.611,117.251,668.86萬元五、 估價結(jié)論本次估價依照估價目的,遵循估價原則和程序,以掌握的有關(guān)標的物的信息資料為依據(jù),經(jīng)估價，有限公司位于上海市開發(fā)區(qū)路號的房地產(chǎn)（建筑面積6,791平方米以及相應(yīng)土地面積29,032平方米，轉(zhuǎn)讓方式獲得土地，工業(yè)用途，開發(fā)程度為紅線外“六通一平”）在估價時點2003年2月21日的評估價值為人民幣1,668.86萬元, 大寫人民幣壹仟陸佰陸拾捌萬捌仟陸佰元整（其中：土地面積29,032m2, 評估價值為人民幣551.61萬元；建筑面積6,791m2, 評估價值為人民幣1,117.25萬元）。案例分析該案例在以下幾個方面值得特不關(guān)注：1、相對其他資產(chǎn)類型而言，房地產(chǎn)不管在價格特性、市場特征、評估技術(shù)等方面都存在專門的性質(zhì)，而且房地產(chǎn)評估業(yè)也比其他類型