海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章項(xiàng)目總論1.1.1項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目名稱：海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目1.1.2建設(shè)單位簡介本項(xiàng)目建設(shè)單位：xx；1.1.3擬建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為XX1.1.4建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目及建設(shè)地規(guī)劃要求，本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為188畝，所用 地塊為長方形，四邊均是水泥馬路，距開發(fā)區(qū)政務(wù)中心及保稅區(qū)入口約200 米。項(xiàng)目主要建設(shè)大型xx海產(chǎn)品，凍品交易市場一座。各類建筑及附屬設(shè)施的總建筑面積126000平方米，建設(shè)指標(biāo)及使用功能分布如表1-1所示。表1-1 使用功能分布表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量或指標(biāo)1凍品區(qū)平方米420002冷庫平方米260003鮮品區(qū)

2、、|方米406004附屬交易區(qū)平方米174005合計(jì)平方米1260001丄5項(xiàng)目性質(zhì)本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目。1.1.6項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資為30800.00萬元，項(xiàng)目所需資金由中海國際和xx共同岀資解決。項(xiàng)目投資明細(xì)如表1-2所示:表1.2項(xiàng)目投資明細(xì)表單位：萬元序 號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程 費(fèi)(含裝修 工程)設(shè)備 購置費(fèi)安裝 工程 費(fèi)其他 費(fèi)用比例 (%)1工程費(fèi)用18214.001500.0050.000.0019764.0069.84%1.1主體工程17814.001500.0050.000.0019364.0068.43%1.1.1凍品區(qū)5880.001500.0050.00743

3、0.0026.26%1.1.2低溫冷庫3640.000.000.003640.0012.86%1.1.3鮮品區(qū)5684.000.000.005684.0020.09%1.1 4附屬交易區(qū)2610.000.002610.009.22%1.2公建配套工程400.00400.001.41%1.2.1供電電訊及機(jī)修工程50.0050.000.18%1.2.2給排水系統(tǒng)50.0050.000.18%1.2.3消防系統(tǒng)50.0050.000.18%1.2 4供氣及空氣調(diào)甘50.0050.000.18%1.2.5道路及堆場100.00100.000.35%1.2.6綠化及困墻100.00100.000.35

4、%2工程建設(shè)其他費(fèi)用0.007758.087758.0827.42%2.1土地使用權(quán)4250.004250.0015.02%2.2可研報(bào)告編制費(fèi)5.005.000.02%2.3環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)5.IX)5.000.02%2.4建設(shè)單位管理費(fèi)296.46296.461.05%2.5勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì) 費(fèi)395.28395.281.40%2.6監(jiān)理費(fèi)296.46296.461.05%2.7招標(biāo)費(fèi)9.889.880.03%2.8職工培訓(xùn)費(fèi)500.00500.001.77%2.8聯(lián)合運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)1000.001000.003.25%2.8前期開辦費(fèi)1000.001000.003.53%3預(yù)備費(fèi)0.000.000

5、.00775.79775.792.74%3.1基本預(yù)備費(fèi)775.79775.792.74%3.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0.000.000.00%4建設(shè)投資合計(jì)18214.001500.0050.008533.8728297.87100.00%5鋪底流動(dòng)資金2502.132502.136項(xiàng)目總投資30800.0030800.001.1.7建設(shè)期根據(jù)工程施匸工期定額，木工程建筑面積為126000平方米，項(xiàng)目建設(shè)期為：36個(gè)月。1.2編制依據(jù)和原則1.2.1編制依據(jù)1、企業(yè)投資項(xiàng)目可行性研究與核準(zhǔn)申請(qǐng)：2、投資項(xiàng)目可行性研究指南；3、現(xiàn)代投資項(xiàng)目管理手冊；4、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)與方法（第三版）；5、2017年

6、xx省工程造價(jià)信息；6、國家有關(guān)法律、法規(guī)：7、權(quán)威期刊雜志相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料；8、食品工業(yè)“十三五”發(fā)展意見；9、XX省國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃；10、國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；11、建設(shè)單位提供的其它相關(guān)數(shù)據(jù)。1.2.2編制原則1、項(xiàng)目建設(shè)必須遵循國家的各項(xiàng)政策、法規(guī)和法令，符合國家產(chǎn)業(yè)政 策、投資方向及行業(yè)和地區(qū)的規(guī)劃。 2、項(xiàng)目建設(shè)必須高度重視環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生。環(huán)保、消防、安全設(shè) 施和勞動(dòng)保護(hù)措施必須與主體裝置同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)建設(shè)，同時(shí)投入使用。污 染物的排放必須達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并保證xx海產(chǎn)品，凍品交易市場的安全 運(yùn)行和操作人員的健康。3、將節(jié)能減

7、排與企業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來，正確處理好企業(yè)發(fā)展與節(jié)能 減排的關(guān)系，以企業(yè)發(fā)展提高節(jié)能減排水平，以節(jié)能減排促進(jìn)企業(yè)更好更快 發(fā)展。4、按照現(xiàn)代企業(yè)的管理理念和全新的建設(shè)模式進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，要統(tǒng)籌 考慮未來的發(fā)展，為今后企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大加工留有一定的空間。5、以科學(xué)、實(shí)事求是的態(tài)度，公正、客觀的反映本項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情 況，工程投資堅(jiān)持“求是、客觀”的原則。6、通過對(duì)市場的分析研究以及對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的研究，推薦項(xiàng)目的建設(shè)規(guī) 模、方案，論證項(xiàng)目建設(shè)的合理性。1.2.3編制范圍本報(bào)告的編制范圍為海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目的可行性論證， 其主要內(nèi)容為：1、項(xiàng)目概況2、市場分析和項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)模3、建設(shè)條件的分析4、辦

8、公設(shè)備選型及收益方案5、投資估算和資金籌措6、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與盈利能力分析7、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析8、結(jié)論1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表。表13項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)科目單位指標(biāo)備注1項(xiàng)目總投資萬元30800.002銷售收入6000.003總成本萬元2820.603.1可變成本萬元637.403.2固定成本萬元2183.204經(jīng)營成本萬元2197.405利稅總額萬元3179.405.1營業(yè)稅金及附加萬元95.085.2利潤總額萬元2292.025.3增值稅萬元792.306財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%7.32稅后7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值丿項(xiàng)3451.10稅后8稅后投資回收期18.01含建設(shè)期9財(cái)務(wù)內(nèi)部收

9、益率%12.32稅前10財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元7869.40稅前11總投資收益率%7.1712投資利稅率%10.3213項(xiàng)目資本金凈利潤率%5.6814盈虧平衡點(diǎn)%48.781.4可行性研究結(jié)論1、本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于項(xiàng)目公司企業(yè)發(fā)展是勢在必行，項(xiàng)目基于XX自貿(mào)區(qū)加快建設(shè)的背景，基于XX快速發(fā)展的趨勢。提出了本項(xiàng)目，項(xiàng)目市場前 景廣闊，具有較好的社會(huì)影響和社會(huì)效益。2、本項(xiàng)目通過建設(shè)海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目，提高項(xiàng)目所在 地的商業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展水平，提高項(xiàng)目所在地的商業(yè)產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平，從 而實(shí)現(xiàn)企業(yè)構(gòu)建的利潤增長點(diǎn)，項(xiàng)目的實(shí)施能有效地提高項(xiàng)目成本單位的市 場競爭能力，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。項(xiàng)目既切合實(shí)際

10、又符合國家有關(guān)投資方向 政策，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。3、本項(xiàng)目符合國家相關(guān)行業(yè)“十三五”發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展重點(diǎn)類別及產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）的相關(guān)類別，項(xiàng)目受國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的 支持。通過建設(shè)海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目，完善項(xiàng)目所在地的商業(yè) 產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平。因此，本項(xiàng)目建設(shè)是可行的。4、本項(xiàng)目市場前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益顯著，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目建成 后可解決300人的就業(yè)問題，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益均較好，項(xiàng)目可行。5、經(jīng)分析，本項(xiàng)目投產(chǎn)后，投資利稅率為10.32%,投資效果較好，投 資收益率為7.17%,高于行業(yè)投資利潤率。所以，目前該項(xiàng)目是投資少，見 效快，又符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求：可獲得

11、較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。所得 稅后內(nèi)部收益率為7.32%,所得稅前內(nèi)部收益率為12.32%,遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn) 收益率。所得稅前（后）凈現(xiàn)值很高，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。綜上所述，本項(xiàng)目可行，建議業(yè)主盡快實(shí)施本項(xiàng)目，爭取早日投資建設(shè), 以便盡快發(fā)揮效益。 第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1區(qū)域發(fā)展概況XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于XX西北部的XX半島，現(xiàn)有面積31平方公里。2007 年，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立XX保稅港區(qū)，面積9.2063平方公里。2012年7月，經(jīng) 國務(wù)院批準(zhǔn)，調(diào)整了開發(fā)區(qū)四至。2013年10月，經(jīng)省委省政府批準(zhǔn)，脩州 市三都鎮(zhèn)整建制劃入xx管轄，xx開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積達(dá)到120平方公里

12、，人口 10萬。xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處泛北部灣中心區(qū)域，北與廣西隔海相望，西與越南一 衣帶水，毗鄰東盟自由貿(mào)易區(qū)，與周邊20多個(gè)港口距離200海里左右，是 北部灣距離國際主航線最近的深水良港，是我國距離南海石油天然氣資源和 中東石油最近的石油化工及油氣儲(chǔ)備基地，是中東、非洲油氣進(jìn)入中國的第 一個(gè)節(jié)點(diǎn)。本項(xiàng)目位于xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部，區(qū)域優(yōu)勢明顯，承接各類遠(yuǎn)洋海鮮批 發(fā)業(yè)務(wù)市場前景廣闊，發(fā)展機(jī)遇明顯。2.1.2自貿(mào)區(qū)建設(shè)的逐步實(shí)施為項(xiàng)目帶來機(jī)遇隨著中共中央國務(wù)院關(guān)于支持xx全面深化改革開放的指導(dǎo)意見等 相關(guān)政策的實(shí)施，當(dāng)前，黨和國家對(duì)XX的發(fā)展目標(biāo)作岀了明確規(guī)劃，制定 了具體的方案實(shí)施時(shí)間表。XX建設(shè)

13、自貿(mào)區(qū)和自由貿(mào)易港，將為外資企業(yè)帶來 投資新機(jī)遇。在這樣的政策支持下，XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)將成為吸引全球投資的熱土。習(xí)近平主席在慶祝XX建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會(huì)上明確指岀，“黨中 央決定支持xx全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持xx逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國 特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系”XX從建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)之日起，就扮演著我國深化改革、擴(kuò)大開放探路者、先行者的角色。30年前，在鄧小平同志的倡導(dǎo)下，中央作出xx建省辦經(jīng)濟(jì) 特區(qū)的戰(zhàn)略決策，希望在擴(kuò)大開放上先行先試，闖岀一條新路。由此，以更 大開放辦好最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是xx30年的基本實(shí)踐和不懈追求。從30年的探 索和實(shí)踐看，xx

14、島是中國改革開放最好的一塊試驗(yàn)田，在這張白紙上能夠畫 出一些好的圖景來。xx建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30年來取得了巨大的成就，但也要 客觀看到，xx發(fā)展?jié)摿h(yuǎn)未釋放出來，發(fā)展的空間還很大。走向大開放、建 立自由貿(mào)易港，是xx30年發(fā)展不懈探索的基本實(shí)踐，也是全省上下的共同 期盼，是傾注了 30年心血的“xx夢”。經(jīng)過30年的努力，xx己經(jīng)初步具備 了建立自由貿(mào)易港的條件。習(xí)近平總書記作出了建立覆蓋全島的自由貿(mào)易試 驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港的重大戰(zhàn)略部署，這不僅是對(duì)xx建省辦特區(qū)30 年來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展巨大成就的充分肯定，而且也給xx新一輪的改革、開放 和發(fā)展帶來重大歷史機(jī)遇：不僅給xx帶來了極大的鼓舞，而

15、且也要求xx主 動(dòng)承擔(dān)起新時(shí)代的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。隨著服務(wù)業(yè)市場開放的加快推進(jìn)，xx將迎來 發(fā)展的歷史機(jī)遇。相信中央會(huì)鼓勵(lì)和支持xx在服務(wù)貿(mào)易市場開放方面走在 全國前列，在加快服務(wù)貿(mào)易市場開放的同時(shí)拉動(dòng)本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；與 此同時(shí)，創(chuàng)造條件，加快建立自由貿(mào)易港。這些重大舉措，將為國內(nèi)外的企 業(yè)帶來重要的商業(yè)機(jī)遇。相關(guān)政策的不斷實(shí)施為項(xiàng)目的發(fā)展帶來機(jī)遇，項(xiàng)目將成為南海乃至整個(gè) 東南亞地區(qū)具有較大影響力的海鮮產(chǎn)品和凍品的交易市場，市場前景和機(jī)遇 非常廣闊。2.1.3中海國際和xx的共同支持，為項(xiàng)目帶來巨大的資金本項(xiàng)目計(jì)劃投資3.08億元，項(xiàng)目所需資金為中海國際和xx共同出資解 決，xx中海國際經(jīng)濟(jì)合

16、作有限公司的強(qiáng)大實(shí)力為項(xiàng)目帶來巨大的資金優(yōu)勢。XX中海國際經(jīng)濟(jì)合作有限公司前身為中國XX國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司， 是XX省開展國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的對(duì)外窗口單位，有著豐富的國際經(jīng)濟(jì)技術(shù) 合作資源和經(jīng)驗(yàn)。公司主要從事境外承包工程、援外和勞務(wù)輸岀業(yè)務(wù)，先后 承擔(dān)了幾十個(gè)援外成套工程項(xiàng)目和國際承包工程，包括援坦桑尼亞查林茲供 水項(xiàng)目、援布隆迪高等師范學(xué)校項(xiàng)目，坦桑尼亞阿加汗醫(yī)院擴(kuò)建項(xiàng)目、坦桑 尼亞達(dá)市濱海旅館項(xiàng)目、坦桑尼亞ECT中心工程等等。經(jīng)改制，現(xiàn)為一家以 國際經(jīng)濟(jì)合作、項(xiàng)目咨詢與策劃為主，包括項(xiàng)目投資及酒店經(jīng)營管理為一體 的綜合性民營企業(yè)。業(yè)務(wù)遍及香港、新加坡、老撾、柬埔寨、坦桑尼亞、贊 比亞、肯尼

17、亞、烏干達(dá)、盧旺達(dá)、喀麥隆、加納、中非、布隆迪、塞拉利昂、 幾內(nèi)亞、蘇丹、莫桑比克等多個(gè)國家和地區(qū)。南寧海鮮批發(fā)交易市場位于南寧市江南區(qū)樂村路6號(hào)，其前身為原位于 福建路37號(hào)的海鮮市場，創(chuàng)辦于1997年。目前市場占地面積100畝地，總 建筑面積6萬平方米，有推位和鋪面800多個(gè)，分設(shè)蝦蟹批發(fā)區(qū)、冰鮮批發(fā) 區(qū)、貝類批發(fā)區(qū)、海鮮零售區(qū)、淡水魚批發(fā)區(qū)和農(nóng)貿(mào)行，海產(chǎn)品的日成交量 達(dá)500080000公斤，日成交額500萬元以上，日人流量約15000人次，是廣 西乃至西南規(guī)模最大，成交最活躍的海鮮交易專業(yè)市場。整個(gè)市場年上交稅 金約500萬元，安排創(chuàng)業(yè)人員3000人左右。二O一二年六月國家工商行政 管

18、理局授予“2011年度全國誠信示范市場稱號(hào)”；二O一二年八月自治區(qū)工 商行政管理局授予“2011年度廣西誠信示范市場”稱號(hào)：二0 一五年十月 中國演藝文化交流協(xié)會(huì)，廣西榮譽(yù)品牌發(fā)現(xiàn)研究院，廣西網(wǎng)媒文化促選會(huì)，廣 西網(wǎng)媒傳媒集團(tuán)有限公司授予“廣西最具關(guān)注度海鮮市場品牌”稱號(hào)；二O 一七年南寧市工商行政管理局授予“南寧市文明誠信示范市場稱號(hào)二到市 場交易的海產(chǎn)品主要有蝦、蟹、魚、螺（貝）四大類。南寧海鮮批發(fā)交易市 場既是專業(yè)市場，又是海鮮餐飲的場所，內(nèi)設(shè)有好月緣酒家和大友緣酒家等 海鮮酒樓。海鮮產(chǎn)品除供應(yīng)廣西各地區(qū)外,還銷往北京、上海、成都、長沙、 福州、杭州、貴陽、西安、鄭州、武漢、重慶、昆明等

19、地。海鮮餐飲久負(fù)盛 名。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.2.1本項(xiàng)目符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃木項(xiàng)目建設(shè)符合國家發(fā)改委發(fā)布的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年 本）鼓勵(lì)類第三十三章：商貿(mào)服務(wù)業(yè)第一條：“1、現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品、生產(chǎn) 資料市場流通設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、吸納就業(yè)能力強(qiáng)、 結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)作用大的特點(diǎn)，項(xiàng)目充分利用項(xiàng)目所在地區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展集聚優(yōu)勢，建設(shè)海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目是基本可行的。2.2.2本項(xiàng)目建設(shè)是增加就業(yè)機(jī)會(huì)和保障社會(huì)穩(wěn)定的需要就業(yè)，不僅是每一位勞動(dòng)者生存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和基本保障，也是其融入社 會(huì)、共享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的基本條件。因此，就業(yè)是民生之本；促進(jìn)

20、就業(yè), 關(guān)系到億萬勞動(dòng)者及其家庭的切身利益，是社會(huì)和諧發(fā)展、長治久安的重要 基礎(chǔ)，因此，促進(jìn)就業(yè)是安國之策。就業(yè)問題歷來是各國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的 核心問題之一。我國勞動(dòng)力資源豐富，勞動(dòng)力供大于求的格局將長期存在； 就業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾越來越突出；新成長勞動(dòng)力就業(yè)、農(nóng)業(yè)富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就 業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中失業(yè)人員再就業(yè)的矛盾交織，使得就業(yè)問題具有長期 性、艱巨性和復(fù)雜性。促進(jìn)就業(yè)是我國長期的戰(zhàn)略任務(wù)，黨的十六屆六中全 會(huì)把實(shí)現(xiàn)社會(huì)就業(yè)比較充分作為構(gòu)建和諧社會(huì)的重要目標(biāo)之一。本項(xiàng)目建成后將增加就業(yè)崗位300人，這樣就為剩余勞動(dòng)力找到了就業(yè) 門路。同時(shí)通過項(xiàng)目建設(shè)投資以及生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)帶動(dòng)了相應(yīng)的安裝服務(wù)、

21、交 通運(yùn)輸、貿(mào)易等行業(yè)的需求，也能增加工作崗位。2.2.3項(xiàng)目的建設(shè)可增加當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入本項(xiàng)目建成后，總投資收益率為7.17%，所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率為7.32%，高于設(shè)定6%的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3451.10萬元大于0,全部稅后投資回收期為8.01年，項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì) 效益顯著，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。本項(xiàng)目的建設(shè)，能對(duì)當(dāng)?shù)貒袷杖朐俜峙渥龀?積極的貢獻(xiàn)。綜上所述，本項(xiàng)目完全符合國家產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策、生產(chǎn)力布局要求, 項(xiàng)目的建設(shè)將積極推動(dòng)地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)帶動(dòng)地方就業(yè)，是一項(xiàng)利國 利民的好項(xiàng)目，支持、發(fā)展此項(xiàng)目十分必要和重要。第三章 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測3.1中

22、國海產(chǎn)品生產(chǎn)特點(diǎn)1、海產(chǎn)品生產(chǎn)具有較強(qiáng)的地域性海產(chǎn)品的受自然地理?xiàng)l件影響具有明顯的地域性特征，不同的水文特點(diǎn) 適用于不同的海洋生物種類。例如，東海的魚類大部分為亞熱帶和熱帶魚， 有700余種；渤海、黃海的魚類大部分為溫帶型魚，也有少部分的寒帶魚類; 而南海則大部分為熱帶、亞熱帶魚類，有2000多余種。此外，由于中東部沿海地區(qū)漁業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，海產(chǎn)品生產(chǎn)主要集中在 山東、福建、廣東、浙江、遼寧、廣西、江蘇、XX、河北等省份，2012-2017 年，山東、廣東、福建、浙江四個(gè)省份的海產(chǎn)品生產(chǎn)總量占全國海產(chǎn)品總產(chǎn) 量約70%,遼寧、廣西、江蘇、xx、河北海產(chǎn)品產(chǎn)量占28.40%o2、海產(chǎn)品產(chǎn)品種類多

23、樣化優(yōu)越的自然環(huán)境條件和地理位置，決定了中國沿海魚類種類繁多，海洋生物資源豐富，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國海產(chǎn)魚類達(dá)3000多個(gè)種類，其中許多是具有 經(jīng)濟(jì)價(jià)值的食用魚類。此外，中國海洋捕撈、養(yǎng)殖技術(shù)歷史悠久，海產(chǎn)品加 工技術(shù)比較成熟，又因地區(qū)飲食習(xí)慣不同所形成的海產(chǎn)品需求多樣性情況復(fù) 雜，使得中國海產(chǎn)品的產(chǎn)品種類繁多。3、不穩(wěn)定性和季節(jié)差異性較大中國海產(chǎn)品產(chǎn)量中捕撈和養(yǎng)殖產(chǎn)品各占一半。由于海洋生物具有獨(dú)特的 生物學(xué)特性，影響海洋捕撈產(chǎn)量的因子較多，例如天氣、季節(jié)、資源量等自 然條件及資源限制、漁期、漁場等其他條件，致使海洋捕撈業(yè)供給具有較強(qiáng) 的不穩(wěn)定和季節(jié)性。如大多數(shù)海產(chǎn)品進(jìn)出口加工貿(mào)易企業(yè)的原材料主要依靠

24、 進(jìn)口，而全球海洋魚類供貨期主要集中在11月至來年2月，因此，導(dǎo)致海 產(chǎn)品加工企業(yè)保有大量的季節(jié)性存貨。與海洋捕撈相比，海水養(yǎng)殖可控性較 強(qiáng)，但由于其固定投資規(guī)模較大及海水產(chǎn)品的生命周期較長等原因，要根據(jù) 市場需求變化隨時(shí)調(diào)整養(yǎng)殖結(jié)構(gòu)控制海產(chǎn)品的產(chǎn)量和種類的可能性較小。3.2中國海產(chǎn)品消費(fèi)特點(diǎn)1、價(jià)格變化頻繁且波動(dòng)性較大由于影響天氣、岀海漁船數(shù)量、市場存貨量、市場的競爭情況、季節(jié)因 素的影響，致使海產(chǎn)品價(jià)格變化比較頻繁且波動(dòng)性較大，海洋捕撈的鮮活海 鮮產(chǎn)品尤為明顯。此外，外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、突發(fā)事件等也是影響海水產(chǎn)品 價(jià)格變化的重要因素。例如，受日本“3.11 ”事件的影響，歐美國家出于對(duì) 產(chǎn)自

25、日本的海產(chǎn)品安全的擔(dān)憂，將日本市場的訂單轉(zhuǎn)向中國，使得中國海產(chǎn) 品價(jià)格短時(shí)間內(nèi)波動(dòng)較大。2、消費(fèi)具有明顯的城鄉(xiāng)和地域差異隨著人均收入水平的提高，消費(fèi)檔次不斷提升，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系 數(shù)不斷下降，城鄉(xiāng)居民對(duì)水產(chǎn)品的人均消費(fèi)量逐漸增加，但由于收入水平及 生活習(xí)性的差異性，城鄉(xiāng)居民對(duì)于水產(chǎn)品的消費(fèi)差距較大。從地區(qū)分布來看，因70%的水產(chǎn)品產(chǎn)自東部沿海地區(qū)，而其生物特性決 定了其物流輻射范圍較小，導(dǎo)致中西部地區(qū)的水產(chǎn)品供應(yīng)量較少，同時(shí)由于 地域間的飲食習(xí)慣不同且東部沿海地區(qū)人口密集較大，導(dǎo)致我國東部沿海經(jīng) 濟(jì)帶對(duì)水產(chǎn)品的需求較大。3.3中國海產(chǎn)品物流及交易的特點(diǎn)1、自東向西、由農(nóng)村向城市流動(dòng)如前所述

26、，中國漁業(yè)資源豐富，品種多樣，是世界第一生產(chǎn)和消費(fèi)大國。 但是，海產(chǎn)品生產(chǎn)的地域性較強(qiáng)，其生產(chǎn)區(qū)域分布較為集中o 2012-2017年, 山東、廣東、福建、浙江四個(gè)省份的海產(chǎn)品生產(chǎn)總量占全國海產(chǎn)品總產(chǎn)量約 70%,遼寧、廣西、江蘇、XX、河北海產(chǎn)品產(chǎn)量占28.4%。海產(chǎn)品產(chǎn)地集中 與消費(fèi)地分散的矛盾導(dǎo)致海產(chǎn)品冷鏈物流需求范圍廣。同時(shí)，由于國內(nèi)海產(chǎn) 品生產(chǎn)與消費(fèi)之間的空間差異，導(dǎo)致海產(chǎn)品冷鏈物流主要流向是自黃、淮海、 東南沿海、長江流域等水產(chǎn)品優(yōu)勢區(qū)域向中西部大中型城市流動(dòng)。此外，隨 著城市居民水產(chǎn)品消費(fèi)量的增加，海產(chǎn)品物流方向由農(nóng)村走向城市。2、海產(chǎn)品物流規(guī)模大海產(chǎn)品的冷鏈物流需求與其他農(nóng)產(chǎn)品

27、物流需求都是一種派生需求，其需 求規(guī)模大小與本身物流需求有密切關(guān)系。從宏觀層面上看，主要包括內(nèi)外兩 部分因素：水產(chǎn)品自身產(chǎn)能情況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及調(diào)控影響。3、海產(chǎn)品交易前景廣闊根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的2016-2021年中國海產(chǎn)品行業(yè)市場前景及 投資咨詢研充報(bào)告指出，中國海產(chǎn)品的零售額由2011年的約人民幣294 億元增加至2015年的約人民幣386億元，復(fù)合年增長率約為7.0%。隨著居 民收入的提高，健康意識(shí)的提升及海產(chǎn)品的消費(fèi)區(qū)域不斷擴(kuò)大，估計(jì)海產(chǎn)品 零售銷售額將于2016年至2020年期間按復(fù)合年增長率約6.0%繼續(xù)增長，預(yù) 計(jì)將于2020年達(dá)到約人民幣516億元。to2011 2012

28、 20132014 2015 2016E 2017E 2018E 2Q19E 2020E第四章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目收益方案4.1建設(shè)規(guī)模根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目及建設(shè)地規(guī)劃要求，項(xiàng)目主要建設(shè)xx海產(chǎn)品，凍品交易 市場一座。各類建筑及附屬設(shè)施的總建筑面積126000平方米，建設(shè)指標(biāo)及 使用功能分布如表4-1所示。表4-1使用功能分布表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量或指標(biāo)1凍品區(qū)平方米420002低溫冷庫平方米260003鮮品區(qū)T萬米406004附屬交易區(qū)平方米174005合計(jì)平方米1260004.2項(xiàng)目收益方案1、運(yùn)營方案根據(jù)市場需求及公司現(xiàn)有能力，項(xiàng)目建成后將中轉(zhuǎn)全國xx海產(chǎn)品，凍 品、各類干雜品、調(diào)味品、土特產(chǎn)品。2、收

29、益方案本項(xiàng)目的收益主要來源于物業(yè)管理費(fèi)用收入，預(yù)期每年6000萬元。第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件5.1項(xiàng)目選址 5.1.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)木項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn)位于xx省xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，具體為白馬井鎮(zhèn)附近。5.1.2項(xiàng)目用地性質(zhì)及權(quán)屬木項(xiàng)目用地性質(zhì)為工業(yè)用地，按市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)確定建設(shè)規(guī)模，進(jìn)一步確 定用地面積，規(guī)劃總征地而積為188畝。所用地塊為長方形，四邊均是水泥 馬路，距開發(fā)區(qū)政務(wù)中心及保稅區(qū)入口約200米5.1.3 土地現(xiàn)狀項(xiàng)目所在招商引資工作進(jìn)展快速，效果顯著。擬建的海產(chǎn)品生鮮凍品交 易市場建設(shè)項(xiàng)目的地址內(nèi)地勢平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，物流快捷高效。水、 電、通訊設(shè)施條件具備，與交易市場對(duì)接方便，有利

30、于項(xiàng)目建設(shè)。5.1.4項(xiàng)目選址意見1、項(xiàng)目所在地公用工程配套，土地利用現(xiàn)狀為七通一平;2、該地為規(guī)劃工業(yè)用地，輔助設(shè)施配套條件好，可極大的節(jié)省人力物 力的投入；3、該場址征地面積為188畝，所用地塊為長方形，四邊均是水泥馬路, 距開發(fā)區(qū)政務(wù)中心及保稅區(qū)入口約200米：4、政策優(yōu)惠，企業(yè)可以享受減免稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策；5、項(xiàng)目所在地地域?qū)掗?，可以滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)用地的需要。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)條件符合企業(yè)的實(shí)際能力和長遠(yuǎn)發(fā)展，可 以做到統(tǒng)籌兼顧、經(jīng)濟(jì)合理、優(yōu)化配置、節(jié)省資源。5.2建設(shè)條件分析5.2.1交通、能源供應(yīng)條件本項(xiàng)目所在地經(jīng)過近兒年的規(guī)劃建設(shè)，項(xiàng)目周邊市政設(shè)施較為完善，交 通便捷、

31、地理位置優(yōu)越、區(qū)域環(huán)境良好。5.2.2施工條件1、木項(xiàng)目所選場址地區(qū)能夠供應(yīng)建筑設(shè)計(jì)所需要的鋼材、木材、水泥、 砂石、磚（砌塊）等地產(chǎn)材料。2、本項(xiàng)目所選場址地區(qū)施工單位有能力對(duì)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件進(jìn)行 制作及吊裝，具備施工大、中型項(xiàng)目的能力。3、本項(xiàng)目將由公司主要領(lǐng)導(dǎo)組建項(xiàng)目籌建委員會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工的招標(biāo)、 管理、執(zhí)行工作，委員會(huì)成員具備多年的基建及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)聘請(qǐng) 專業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任施工監(jiān)理單位，因此項(xiàng)目承辦方具備施工監(jiān)督、管理能力，具 備開工建設(shè)條件。5.23公用設(shè)施條件1、供電條件項(xiàng)目用電由項(xiàng)目所在地供電公司統(tǒng)一配電，場區(qū)內(nèi)配電設(shè)備可滿足本項(xiàng) 目用電需求。2、供熱條件項(xiàng)目采用自有暖風(fēng)空

32、調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目的 冷熱源供應(yīng)。3、通訊條件項(xiàng)目區(qū)內(nèi)有聯(lián)通、移動(dòng)等通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋，電話實(shí)現(xiàn)程控化。區(qū)域網(wǎng)信息 發(fā)達(dá)，對(duì)外聯(lián)系廣泛，通訊便捷。4、給排水項(xiàng)目的生活污水及雨水排入城市管網(wǎng)?，F(xiàn)有給排水滿足項(xiàng)目的需求。第六章項(xiàng)目規(guī)劃布局與土建工程方案6.1總體規(guī)劃方針與指導(dǎo)思想本項(xiàng)目的規(guī)劃，旨在以商貿(mào)產(chǎn)業(yè)市場快速發(fā)展的大背景為前提，以XX 自貿(mào)區(qū)發(fā)展為契機(jī)，依托項(xiàng)目所在地區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)成一個(gè)大型綜合性食品 商貿(mào)中心，以提升國內(nèi)產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展水平、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)為主要目的的，最 具專業(yè)性的綜合性食品商貿(mào)中心項(xiàng)目。1、堅(jiān)持開發(fā)與保護(hù)并重產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高，但也需要注重

33、對(duì)于城市環(huán) 境的保護(hù)。在大力支持產(chǎn)業(yè)建設(shè)的同時(shí)，盡可能減少負(fù)面作用，重視環(huán)保規(guī) 劃以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作過程中產(chǎn)生的對(duì)于周圍環(huán)境的影響，對(duì)原生態(tài)環(huán)境給予最大 程度的保護(hù)。2、突出區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目為建設(shè)地點(diǎn)為XX省xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，具體為白馬井鎮(zhèn)附近，項(xiàng)目 所在地區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利，是一個(gè)具備實(shí)現(xiàn)真正的全球性產(chǎn)業(yè)集 散地條件的開發(fā)項(xiàng)目?；谶@一優(yōu)越條件，在項(xiàng)目規(guī)劃、功能分區(qū)以及建筑 設(shè)計(jì)等方面應(yīng)充分體現(xiàn)，將優(yōu)勢資源充分的利用轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)價(jià)值。3、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)形象項(xiàng)目對(duì)外展示的形象是否鮮明而具有特點(diǎn)，將直接影響項(xiàng)目的吸引力和 聚集力，從而關(guān)聯(lián)到項(xiàng)目開發(fā)的整體收益。在空間分區(qū)布局規(guī)劃中必須通過 各種產(chǎn)品和服務(wù)太

34、突出項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)化的主題形象，通過建筑的規(guī)劃與有機(jī)結(jié)合 來塑造和強(qiáng)化項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)集聚地的形象，給他人形成一種標(biāo)桿性的印象。4、集中功能單元對(duì)不同類型的設(shè)施如商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、展廳、商業(yè)配套、物流等功能單元采 取相對(duì)集中布局，并在其間布沒快捷方便的道路系統(tǒng)，力求使各個(gè)功能區(qū)在 空間上形成有效的結(jié)合。一方面，功能單元的明確便于規(guī)劃及后期運(yùn)作，分 工明確便于管理：另一方面，功能區(qū)間的有機(jī)結(jié)合則利于整個(gè)項(xiàng)目的整體感 和充分利用。5、協(xié)調(diào)發(fā)展原則一方面，優(yōu)化配置項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)、展、售、運(yùn)、住、食、娛等兒大要 素，協(xié)調(diào)有序的發(fā)展；另一方面，項(xiàng)目應(yīng)充分利用北京市和順義區(qū)的宏觀環(huán) 境背景，促進(jìn)自我發(fā)展的同時(shí)，也推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)

35、的綜合提高。土建工程方案6.2.1工程設(shè)計(jì)原則1、建筑設(shè)計(jì)在符合國家有關(guān)規(guī)定的前提下，本著滿足xx海產(chǎn)品，凍品 交易市場運(yùn)營的要求，保證安全運(yùn)營，改善勞動(dòng)條件，保護(hù)環(huán)境的同時(shí)盡可 能作到安全適用、經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)、美觀大方的需要。2、根據(jù)海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域總平而布置的需要, 所有建筑采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)，其他建筑物采用磚混或框架結(jié)構(gòu)。3、本項(xiàng)目xx海產(chǎn)品，凍品交易市場的所有建筑類別為丙類，設(shè)計(jì)防火 分類及耐火等級(jí)：地下室耐火等級(jí)一級(jí)，其他耐火等級(jí)為二級(jí)，通道及疏散 口均符合防火規(guī)范要求。4、堅(jiān)持高起點(diǎn)、大批量、專業(yè)化、多品種的方針，通過建設(shè)xx海產(chǎn)品, 凍品交易市場，為

36、項(xiàng)目所在地提供各類食品商貿(mào)交易服務(wù)，提高項(xiàng)目所在地 商貿(mào)產(chǎn)業(yè)整體競爭力。5、xx海產(chǎn)品，凍品交易市場的設(shè)計(jì)要做到減少對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞，注 重消防，職業(yè)安全衛(wèi)生，節(jié)能和合理用能。I程主要建、構(gòu)筑物工程方案木項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于xx省xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，具體為白馬井鎮(zhèn)附近，總 建筑面積為126000平方米，具體功能如下及指標(biāo)如下表：表6.1使用功能分布表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量或指標(biāo)1凍品區(qū)T萬米420002低溫冷庫平方米260003鮮品區(qū)平方米406004附屬交易區(qū)平方米174005合計(jì)平方米1260006.3建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)本工程設(shè)計(jì)遵循的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定及規(guī)程1、工程結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)G

37、B50153-2008；GB50223-2008；GB50009-2012；GB5002-2001 （2009 版）;GB5OOO7-2OO2：JGJ94-2008；GB50010-2010；GB5OOO3-2O11：GB50011-2010：2、建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)3、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范4、巖土工程勘察規(guī)范5、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范6、建筑樁基技術(shù)規(guī)范7、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范8、砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范9、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范10、髙層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ3-2O1O；11、建筑地基處理技術(shù)規(guī)范JGJ79-2002；12、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-200613、建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定

38、（建設(shè)部2003年4月）6.3.2結(jié)構(gòu)選型1、結(jié)構(gòu)選型主體建筑為多層框架結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為三級(jí)。2、屋蓋及樓蓋結(jié)構(gòu)本工程采用主次梁樓蓋體系。均為現(xiàn)澆鋼筋玲樓屋面板。633建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限和安全等級(jí)本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限和安全等級(jí)設(shè)計(jì)如下：表6.2設(shè)計(jì)使用年限和安全等級(jí)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)設(shè)計(jì)使用年限抗震設(shè)防類別二級(jí)50年丙類6.3.4荷載對(duì)于建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2012明確活荷載標(biāo)準(zhǔn)值的房間，按照規(guī)范取值，對(duì)于荷載規(guī)范未明確荷載取值的房間，參照房間的具體功能 及業(yè)主使用要求取值。第七章 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程7.1總圖布置 7.1.1總平面布置原則1、節(jié)約土地，節(jié)約資金的原

39、則在滿足xx海產(chǎn)品，凍品交易市場正常運(yùn)營的前提下，力求海產(chǎn)品生鮮凍 品交易市場建設(shè)項(xiàng)目平面布置緊湊，布局合理，以提高建筑系數(shù)，節(jié)約用地, 節(jié)約工程投資。2、利用當(dāng)?shù)刈匀粭l件的原則高低壓輸電，技術(shù)管線、海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)公路等工 程與外部連接方便。3、符合消防要求的原則充分考慮風(fēng)向、朝向、通風(fēng)、采光、施工、安裝、檢修等因素，滿足國 家現(xiàn)行防火、安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)及交通運(yùn)輸?shù)仍O(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定的相關(guān)技 術(shù)要求。7.1.2總平面布置根據(jù)實(shí)際可利用場地和自然地貌及特征，合理分布整個(gè)海產(chǎn)品生鮮凍品 交易市場建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)區(qū)域，使人、物流進(jìn)出方便。海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域布置力求

40、做到緊湊，功能區(qū) 分明確，流程順暢，物料流向合理，方便管理，消防、安全、衛(wèi)生也符合要 求。項(xiàng)目建設(shè)滿足經(jīng)濟(jì)合理、安全防護(hù)、方便運(yùn)輸、綠化環(huán)保以及設(shè)計(jì)規(guī)范 要求，形成加工區(qū)和辦公生活區(qū)分離的合理布局。海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)域設(shè)有東西10米寬的主道路， 所有道路呈環(huán)狀布置，便于消防和運(yùn)輸要求，采用混凝土路面。7.1.3豎向布置區(qū)域內(nèi)地形西南高，東北低，建設(shè)區(qū)域平整由西南向東北方向，按自然 坡度形成一個(gè)排水方向，雨水與污水合流管道同項(xiàng)目所在地市政的污水管網(wǎng) 相接。海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)區(qū)域內(nèi)設(shè)雨水排水管網(wǎng)，設(shè) 置雨水井，雨水排入開發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。7.1.4道路設(shè)計(jì)場地大體南高

41、北低，在北面有18m寬規(guī)劃道路，在規(guī)劃道路上設(shè)有一個(gè) 機(jī)動(dòng)車入口一個(gè)消防入口。場地內(nèi)消防車通行的道路中心線間的距離均小于 160m。消防車道寬度大于4米，凈空大于4米，轉(zhuǎn)彎半徑不小于12米。室 外停車場距建筑的間距大于6米。7.1.5綠化1、海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)域設(shè)實(shí)體圍墻或鐵藝圍墻， 高2米。2、為美化海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境，在海產(chǎn)品生鮮 凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域周圍可種植一些宜于在本地生長的喬、灌木，在 不影響行車視線的情況下，道路兩旁可種植一些多年生花木等。7.2給排水系統(tǒng)7.2.1給水情況1、給水技術(shù)要求及措施本項(xiàng)目主要是生活、綠化、消防用水水質(zhì)均按生活飲

42、用水水質(zhì)標(biāo) 準(zhǔn)。生活、消防用水水壓為0.40.6Mpa總進(jìn)、出水管徑中150mm,水溫 小于25C；總用水量：本項(xiàng)目用水量約為60.6t/d,其中：生活用水量約為40.6 t/d；清洗場地及設(shè)備用水量平均為10t/d；其它用水101/d年工作日按330 天計(jì)算，年總用水量為2萬噸。2、水源分別從不同方向的市政管網(wǎng)引入二根DN200給水管，在海產(chǎn)品生鮮凍 品交易市場建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域周圍形成環(huán)狀布置，以滿足生活和消防用水的 要求。3、給水系統(tǒng)海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)最高12米的商業(yè)門市區(qū), 考慮分區(qū)并聯(lián)給水系統(tǒng)供水。供水系統(tǒng)由市政給水管網(wǎng)直接采用下行上給方 式供水。4、給水管網(wǎng)從新

43、建海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目向市政管網(wǎng)上引入DN200管 接接入。管網(wǎng)成環(huán)狀布置，室外給水管網(wǎng)均埋地敷設(shè)，管頂覆土厚度不小于 1.2m,室外給水管道均采用球墨給水鑄鐵管，承插柔性橡膠圏連接。室內(nèi)給 水管網(wǎng)均沿墻柱架空敷設(shè)。室內(nèi)架空給水管道均采用鍍鋅鋼管，卡箍連接。7.2.2排水情況1、排水：生活污水日排放量按新水量、生活用水量及未預(yù)見用水量的85%計(jì)，本 項(xiàng)目新增用水量為60.6t/d,則排水量為51.51 t/d2、排水制度和排水方案生活污水系統(tǒng)本系統(tǒng)用于排放生活、辦公等廢水，靠重力流入生活化糞池處理后，由 海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)排水管網(wǎng)排出基地外。雨水系統(tǒng)根據(jù)清污分流的原則，

44、雨水單獨(dú)排放。設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為一年，持續(xù)5min 的暴雨強(qiáng)度為3.43L/s.l00m2o雨水經(jīng)海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)雨 水管網(wǎng)匯入地下消防水池，作為消防用水及平時(shí)澆灑道路和綠化用水，多余 雨水經(jīng)溢流口排出海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目外，接入市政雨水管 網(wǎng)。排水管網(wǎng)室內(nèi)排水管道擬采用螺旋線PVC排水管。室外污水管道擬釆用鋼筋混凝土排水管。本設(shè)計(jì)擬采用雨、污分流方式，雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)直接排入城市雨水管網(wǎng)。 雨水管道擬采用鋼筋混凝土管。3、排水管網(wǎng)海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目的房內(nèi)的所有污水都經(jīng)過污水預(yù)處 理站處理后排入污水管道，生活污水均就近排入污水管道。所有的雨、污重 力流管道均采用鋼

45、筋混凝土排水管，鋼總網(wǎng)水泥砂漿抹帶接口。壓力流污水 管道均采用PVC-U塑料給水管，室外部位埋地鋪設(shè)。7.3供電系統(tǒng)7.3.1編制依據(jù)1、供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB_50057-2010)；2、0-110kV高壓配電裝置設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50060-2008)；3、10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范(GB5OO53-2OI1)；4、電力裝置的繼電保護(hù)和自動(dòng)裝置設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50062-2008)；5、電力裝置的電測量儀表裝置設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB/T5OO63-2OO8)；6、并聯(lián)電容器裝置設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 502272008)：7、電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50217-2007)。7.3.2電源與設(shè)計(jì)規(guī)范本項(xiàng)目

46、位于XX省xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，具體為白馬井鎮(zhèn)附近，該區(qū)位電網(wǎng) 容量充足。本項(xiàng)目采用電源均由項(xiàng)目所在地附近110KV變電站以雙回路 10KV輸電線路向海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)供電。儀表負(fù)荷、消防報(bào)警等按一類負(fù)荷設(shè)計(jì)，采用不間斷電源?？刂剖业仍O(shè)事故照明，按爆 炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范選用電氣設(shè)備。爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境 內(nèi)可產(chǎn)生靜電的物體，如設(shè)備管道等都采用工業(yè)靜電接地設(shè)施；對(duì)高大的建 構(gòu)筑物、設(shè)備、儲(chǔ)罐等采取可靠的防雷接地設(shè)施。7.3.3供電輸變電方案及設(shè)備設(shè)施1、用電負(fù)荷與用電量本項(xiàng)目估算總裝機(jī)容量約500KW,年用電330天，預(yù)計(jì)年耗電量約64 萬千瓦時(shí)。2、供電輸變電方案項(xiàng)目建設(shè)

47、時(shí)由項(xiàng)目所在地附近110KV變電站提供一回電壓等級(jí)為10kV 專用架空線（LGL240）作為主供電電源，直接為內(nèi)總降壓變電站10KV配 電室提供電源，變電所內(nèi)設(shè)變壓器間，所內(nèi)配高壓配電間，低壓配電間及休 息室。根據(jù)海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目的照明及辦公設(shè)備能耗要求，本 期工程配置1臺(tái)500KVA變壓器、1臺(tái)10KV配電柜體。采用10kV電纜作 為海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目的供電電源，電源引自llOkV總降變電 站10kV母線。7.3.4防雷及接地根據(jù)GB5OO57-2O1O建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范15米以上建筑物作防雷保 護(hù)。有火災(zāi)及爆炸危險(xiǎn)的場所防雷保護(hù)按防雷規(guī)程進(jìn)行設(shè)計(jì)。根據(jù)建筑物特點(diǎn)，

48、除總降壓變電站外，其余建、構(gòu)筑物均按三類防雷設(shè) 計(jì)，并盡量利用建筑物金屬結(jié)構(gòu)作為防雷接地裝置。接地采用TN-C-S系統(tǒng), 接地極采用DN50鍍鋅鋼管，接地干線采用40 x4鍍鋅扁鋼。系統(tǒng)接地、保 護(hù)接地、防雷接地、過電壓保護(hù)接地、防靜電接地等共用同一接地裝置，接 地電阻不大于1。，計(jì)算機(jī)接地和消防接地作另一接地系統(tǒng)，接地電阻不大I Id總降壓變電站設(shè)獨(dú)立避雷針，作為防止直擊雷的措施。7.3.5照明設(shè)計(jì)方案務(wù)建筑內(nèi)部內(nèi)應(yīng)保持通道有一般照度，保證操作面有足夠照度。照度按 現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置光電控制道路照明。照明與動(dòng)力共用一變壓器，三相四線制供電。照明線路電壓為0.38/

49、0.22 kV,燈頭電壓為0.22kV,檢修照明電壓為36V,照明負(fù)荷計(jì)量設(shè)置在低壓 配電柜上。照明干線及分支干線分別采用VV-0.6/1.0KV型四芯及五芯等截面電纜, 沿電纜橋架敷設(shè)，照明支線采用VV-0.6/1.0型銅芯電纜或BV-0.45/0.75KV型 銅芯絕緣導(dǎo)線沿電纜橋架敷設(shè)或穿鋼管明敷或暗敷。第八章資源利用與節(jié)能措施8.1資源利用分析本項(xiàng)目建設(shè)主要利用自然資源為土地資源和水資源；利用二次能源為電 能源08.1.1 土地資源利用分析1、土地資源利用概況本項(xiàng)目用地性質(zhì)為工業(yè)用地，按市場調(diào)査統(tǒng)計(jì)確定建設(shè)規(guī)模，進(jìn)一步確 定用地面積，規(guī)劃總征地面積為188畝。所用地塊為長方形，四邊均是水

50、泥 馬路，距開發(fā)區(qū)政務(wù)中心及保稅區(qū)入口約200米2、土地資源利用合理性分析（1）建設(shè)項(xiàng)目功能分類及土地功能規(guī)劃分析項(xiàng)目為海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目，符合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目所在地土地利 用功能規(guī)劃。（2）土地利用合法性分析建設(shè)總建筑面積約126000平方米，建筑層數(shù)為1層。項(xiàng)目用地符合工 業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）（國土資發(fā)（2004232號(hào)）有關(guān)規(guī)定，項(xiàng) 目用地規(guī)模較為合理，符合國家關(guān)于節(jié)約、集約用地的政策和原則。8.1.2水資源利用分析1、建設(shè)期水資源利用分析項(xiàng)目總建筑面積約126000平方米，項(xiàng)目建設(shè)期水主要利用途徑為施工 用水和生活用水。項(xiàng)目用水來源可以直接接用本地市政水源。根據(jù)建筑工程

51、規(guī)范，基建施工期用水約1.6萬立方米。2、使用期水資源利用分析項(xiàng)目使用期用水主要為生活用水、綠化用水和其他用水。項(xiàng)目用水來源可以直接接用本地市政水源，木項(xiàng)目年總用水量為2.0萬噸。8.1.3電能源利用分析1、建設(shè)期電能源利用分析根據(jù)全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施，建設(shè)期用電來源可以直接接 用園區(qū)供電系統(tǒng)。建設(shè)期用電主要為施工用電、生活用電。根據(jù)估算，建設(shè) 期用電量約1.2萬kwh。2、使用期電能源利用分析項(xiàng)目使用期用電從附近變電所引入，另外配備1臺(tái)油浸式變壓器。根據(jù)估算，使用期年用電量約64萬千瓦時(shí)。8.2能耗指標(biāo)及分析木項(xiàng)目其消耗量如下：項(xiàng)目每年新增綜合耗電約64萬千瓦時(shí)，折合標(biāo)煤78.65噸

52、。項(xiàng)目何年新增綜合耗水2.0萬噸，折合標(biāo)煤1.714噸。8.3節(jié)能措施分析 8.3.1節(jié)能設(shè)計(jì)依31、中華人民共和國節(jié)約能源法;2、關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知(國家發(fā)展改革委，2007月3月)；3、節(jié)約用電管理辦法；4、企業(yè)能源計(jì)量器具配備和管理導(dǎo)則：5、綜合能耗計(jì)算通則(GB2589-2008)；6、評(píng)價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則(GB/T7119.2008)；7、評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則(GB/T 3485-2008)；8、節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算與評(píng)價(jià)方法(GB/T13471-2008)；9、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(GB50189-2012)；10、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程(JG

53、J144-2008)；11、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范(GB5O365.2O1O)；12、普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級(jí)(GB19043-2003)。8.3.2 土地資源節(jié)約措施土地作為人類賴以生存的口然資源，是最為重要但數(shù)量有限、稀缺程度 極高的自然資源，靠增加數(shù)量來提高其可利用程度己經(jīng)沒有更多的潛力可 挖。就本項(xiàng)目而言，應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)使用人數(shù)、設(shè)備用量、使用功能等來確定建 筑物面積，根據(jù)城市規(guī)劃及用地指標(biāo)合理確定用地面枳。以達(dá)到節(jié)約、集約、 合理用地的原則。8.3.3水資源節(jié)約措*1、為加強(qiáng)水資源的節(jié)約、保護(hù)和科學(xué)用水，努力提高水的利用率。2、設(shè)計(jì)中充分考慮選用節(jié)水型及節(jié)能型儀表和有關(guān)

54、的各種閥門。各裝置均設(shè)置流量儀表，對(duì)流量進(jìn)行控制管理，以達(dá)到節(jié)水的目的。3、選用國家推廣應(yīng)用的新型管材，以降低能耗、減少水量滲漏及水質(zhì)污染。4、選用國家推廣應(yīng)用的節(jié)水型產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備，各類產(chǎn)品均應(yīng)符合國家節(jié)水型產(chǎn)品技術(shù)條件及管理通則GB/T18870標(biāo)準(zhǔn)的要求。6、加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理，做好節(jié)約能源的基礎(chǔ)性工作，從節(jié)能管理的制度建設(shè)入手，加大節(jié)能工作考核的力度，養(yǎng)成良好的節(jié)約能源習(xí)慣，減少跑冒滴漏現(xiàn)象，達(dá)到節(jié)能的目的。7、建立和健全節(jié)能、節(jié)水管理規(guī)章制度:8、建立和健全能源、用水統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳的管理:9、建立和健全能源、水節(jié)約利用的考核制度，層層分解落實(shí)節(jié)能目標(biāo)責(zé)任制:12、根據(jù)用水性質(zhì)不同，木工程用

55、水采用分別水表計(jì)量，設(shè)置水表的目的是為有效管理及監(jiān)察用水，避免浪費(fèi)。13、木工程水泵采用低噪聲低轉(zhuǎn)速水泵。8.3.4電能源節(jié)約措施1、建筑專業(yè)節(jié)能措施（1）項(xiàng)目圍護(hù)結(jié)構(gòu)盡量采用熱工性能滿足公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（DGJ 08-107-2012）丙類建筑各項(xiàng)要求的材料。（2）外窗設(shè)計(jì)外窗采用斷熱鋁合金中空玻璃平開窗，玻璃厚度及空氣層厚度由門窗廠 家根據(jù)保溫要求、立而分格及當(dāng)?shù)仫L(fēng)壓值確定。中空玻璃的外觀質(zhì)量及性能 應(yīng)滿足中空玻璃標(biāo)準(zhǔn)（GB11944-2012）的相關(guān)規(guī)定。2、電氣專業(yè)節(jié)能措施（I）本項(xiàng)目變配電系統(tǒng)選擇國家認(rèn)證機(jī)構(gòu)確認(rèn)的節(jié)能型設(shè)備，通過負(fù)荷計(jì)算選用正確的裝機(jī)容量，減少設(shè)備本身的能源消耗

56、，提高系統(tǒng)整體效率。（2）所有電燈需以節(jié)約能源光管/燈泡和低能量損耗的鎮(zhèn)流器作選擇。足夠用量需儲(chǔ)存作日后維修之用。所有熒光燈配電子鎮(zhèn)流器，使其功率因數(shù) 不低于0.950二盞以上燈具房間內(nèi)開關(guān)均選用雙聯(lián)開關(guān)，分別控制各燈具。（3）建立完善的能源管理體系，配備專職人員、同時(shí)班組也配置兼職人員，從而實(shí)現(xiàn)海產(chǎn)品生鮮凍品交易市場建設(shè)項(xiàng)目的用能三級(jí)管理。對(duì)大型 高能耗設(shè)備制定嚴(yán)格的操作規(guī)范，提高設(shè)備利用率和產(chǎn)品合格率，從而達(dá)到 節(jié)能降耗的目的。3、暖通與空調(diào)專業(yè)節(jié)能措施（1）在項(xiàng)目建設(shè)選擇上，以選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品作為一個(gè)主要原則,主要產(chǎn)品的能耗性能滿足公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DBJ01-621-2008及居

57、住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DBJ01-602-2008的要求，即風(fēng)冷機(jī)組額定制冷量大于 50KW時(shí)，性能系數(shù)2.80,戶式空調(diào)機(jī)的能源效率（EER）符合單元式空 氣調(diào)節(jié)機(jī)能效限定值及能源效率等級(jí)GB 19876-2008中對(duì)于節(jié)能型產(chǎn)品的 要求，能效等級(jí)為2級(jí)，COP值為2.7。（2）空調(diào)水系統(tǒng)中的空調(diào)凝水采用集中排放，直接集中排至項(xiàng)目的雨 水排放管道，由市政加以集中回收、利用。（3）在采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)地地方，設(shè)置集中排風(fēng)系統(tǒng)，其中總 新風(fēng)量的60%設(shè)置顯熱熱回收裝置。8.4節(jié)能管理1、加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管線進(jìn)行檢修， 杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，減少不必要的浪費(fèi)。2、制定

58、節(jié)能目標(biāo)和節(jié)能獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行。3、定期對(duì)職工進(jìn)行節(jié)能培訓(xùn)；加強(qiáng)節(jié)能意識(shí)，提髙職工責(zé)任。以充分 有效的利用能源，節(jié)能降耗。第九章生態(tài)與環(huán)境影響分析9.1項(xiàng)目自然環(huán)境9.1.1區(qū)域概況XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于XX西北部的XX半島，現(xiàn)有面積31平 方公里，是國務(wù)院1992年批準(zhǔn)設(shè)立的享受保稅區(qū)政策的國家級(jí)開發(fā)區(qū)。2007 年，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立xx保稅港區(qū)，面積9.2063平方公里。2012年7月，經(jīng) 國務(wù)院批準(zhǔn)，調(diào)整了開發(fā)區(qū)四至。2013年10月，經(jīng)省委省政府批準(zhǔn)，脩州 市三都鎮(zhèn)整建制劃入xx管轄，xx開發(fā)區(qū)規(guī)劃而積達(dá)到120平方公里，人口 10萬。xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處泛北部灣中心區(qū)域

59、，北與廣西隔海相望，西與越 南一衣帶水，毗鄰東盟自由貿(mào)易區(qū)，與周邊20多個(gè)港口距離200海里左右, 是北部灣距離國際主航線最近的深水良港，是我國距離南海石油天然氣資源 和中東石油最近的石油化工及油氣儲(chǔ)備基地，是中東、非洲油氣進(jìn)入中國的 第一個(gè)節(jié)點(diǎn)。9.1.2位置XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于XX省西北部的XX半島上，地理坐標(biāo)為北緯19 43, 東經(jīng)109 11,占地面積為30平方公里。三面環(huán)海，海岸線長度為24公 里。9.1.3地質(zhì)地貌xx地區(qū)地處臨高隆起帶，屬于雷瓊凹陷的一部分，由于火山熔巖流動(dòng)到 海岸地帶，后受長期風(fēng)化侵蝕，岸線表現(xiàn)為犬牙錯(cuò)狀，并顯現(xiàn)陡崖。開發(fā)區(qū) 由海拔100米以下的臺(tái)地和階地平原組成

60、，呈現(xiàn)西北稍高、東南稍低、平坦 開闊的地形。地質(zhì)基礎(chǔ)由“湛江群”粘土、砂質(zhì)爐姆、玄武巖和石英砂構(gòu)成, 具有較高的建筑承載力。經(jīng)國家地震局鑒定，xx半島的地震基本烈度為7度。9.1.4氣候xx屬熱帶季風(fēng)氣候，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)和東北風(fēng)，6級(jí)以上大風(fēng)率僅 為0.06%。區(qū)內(nèi)年均降雨量約為1100毫米。相對(duì)濕度介于82% （夏季）與 26% （冬季）之間。這里氣候溫和，年平均氣溫24.7 Co9.1.5水文xx半島三面環(huán)海，海域面積遼闊，且水域較深，東南24公里的海岸線 上，分布著大小20多個(gè)海灣。xx灣內(nèi)可建港岸線長6.6公里，可建20多個(gè) 萬噸級(jí)泊位，最大泊位可達(dá)10萬噸級(jí)。海岸地質(zhì)穩(wěn)定堅(jiān)固，航