不動(dòng)產(chǎn)投資分析完整版課件全套ppt教學(xué)教程(最新)

1、不動(dòng)產(chǎn)投資分析第一章 不動(dòng)產(chǎn)投資概論 1.1 不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)業(yè) 1.2 不動(dòng)產(chǎn)投資與投資方式 1.3 不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研究?jī)?nèi)容和框架 1.1 不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)1.1.1 不動(dòng)產(chǎn)的概念與特征1. 不動(dòng)產(chǎn)的概念 是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。 從自然屬性的角度來考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物。 從經(jīng)濟(jì)屬性的角度來考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會(huì)關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。 2. 不動(dòng)產(chǎn)的特征 （1）地理位置的固定性 （2）商品本身的惟一性（3）使用壽命的長(zhǎng)期性 （4）使用功能的多樣性（5

2、） 投資消費(fèi)的雙重性 （6）房地產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)性 （7）房地產(chǎn)投資的大量性 （8）房地產(chǎn)的合并及可分性 1.1.2 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)及其特點(diǎn) 1.不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的涵義 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)是以不動(dòng)產(chǎn)商品作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)涉及面廣，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多產(chǎn)業(yè)都有密切的關(guān)系，其中尤以與建筑業(yè)最為密切。 2. 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn) （1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性 （2）不動(dòng)產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性 （3）投資數(shù)額大，回收期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高 （4）易受政策法規(guī)的限制和影響 （5）開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 1.2 不動(dòng)產(chǎn)投資與投資方式 1.2.1 不動(dòng)產(chǎn)投資的概念 1. 投資的一般含義 投資是一定經(jīng)濟(jì)主體為了獲

3、取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為資本。 投資必須具備五個(gè)基本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。 （1）投資主體 投資主體，是指從事投資活動(dòng)，具有一定資金來源，擁有投資決策權(quán)，享受帶來的收益并承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的法人和自然人。 （2）投資目的 投資目的也就是投資的動(dòng)機(jī)。 一般認(rèn)為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡相同。 （3）投資資金 投資資金有兩種來源：一是投資者自己的收入；二是通過各種途徑來借錢。 （4）投資客體 投資客體即投資對(duì)象、或標(biāo)的物。投資客體表現(xiàn)為多樣性，可以是將資金直接投入建設(shè)項(xiàng)目以形成固定資本和流動(dòng)資本，也可以是購(gòu)買有價(jià)證券及其他對(duì)象。 （5）投資

4、方式 投資方式指資金運(yùn)用的形式與方法。投資可以運(yùn)用多種方式，主要包括直接投資和間接投資、產(chǎn)業(yè)投資與證券投資等。 2. 不動(dòng)產(chǎn)投資及其特征 不動(dòng)產(chǎn)投資是指投資者為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。 不動(dòng)產(chǎn)投資具有其自身的特點(diǎn)。 （1）不動(dòng)產(chǎn)投資的巨額性 （2）不動(dòng)產(chǎn)投資建設(shè)與回收的長(zhǎng)期性 （3）不動(dòng)產(chǎn)投資的高度風(fēng)險(xiǎn)性 （4）不動(dòng)產(chǎn)投資具有較強(qiáng)的盈利性與保值增值性 （5）不動(dòng)產(chǎn)投資具有較強(qiáng)的金融依賴性 （6）不動(dòng)產(chǎn)投資具有較強(qiáng)專業(yè)性 1.2.2 不動(dòng)產(chǎn)投資方式 按照投資主體，可以分為國(guó)家投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資；按照投資方式，分為直接投資和間接投資；按照投資的用途，可

5、分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 1直接投資 不動(dòng)產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種方式。 （1）不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程獲得不動(dòng)產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。 按照投資對(duì)象按照投資對(duì)象，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資可分為地產(chǎn)開發(fā)投資和房產(chǎn)開發(fā)投資。地產(chǎn)開發(fā)投資是以土地開發(fā)為主，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營(yíng)來獲取投資

6、收益的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 房產(chǎn)開發(fā)投資又包括住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 商業(yè)房地產(chǎn)投資的對(duì)象包括寫字樓、商場(chǎng)、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營(yíng)為主，投資回報(bào)較高，通常是不動(dòng)產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。 按照投資收益實(shí)現(xiàn)方式按照投資收益方式，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資可分為不動(dòng)產(chǎn)出售、不動(dòng)產(chǎn)出租（租賃）、不動(dòng)產(chǎn)自營(yíng)和混合型經(jīng)營(yíng)等形式。不動(dòng)產(chǎn)出售是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)（目前，對(duì)土地僅為使用權(quán)）的一次性出售，這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的；不動(dòng)產(chǎn)出租僅是不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，它以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)

7、資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的；不動(dòng)產(chǎn)自營(yíng)是指以開發(fā)完成后自行經(jīng)營(yíng)的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的；不動(dòng)產(chǎn)混合型經(jīng)營(yíng)是指以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 （2）不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購(gòu)買開發(fā)商新建成的增量房地產(chǎn)或者在市場(chǎng)上購(gòu)買存量房地產(chǎn)，以滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，或者轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者以獲得轉(zhuǎn)售收益，以及租賃給他人以獲得租賃收益的行為。這類投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是投資者將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，以獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)

8、常性收入。 2. 間接投資不動(dòng)產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的金融市場(chǎng)的行為。不動(dòng)產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)投資的管理活動(dòng)。其具體投資方式包括發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金和不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券等。 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)直接投資證 券 證 券 資金 資金 資金 利潤(rùn) 股息、紅利、債息 圖1-1 不動(dòng)產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程 1.3 不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研究?jī)?nèi)容和框架 1.3.1 不動(dòng)產(chǎn)投資的運(yùn)動(dòng)過程 所謂不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)動(dòng)過程，是指投資者將籌措的資金從貨幣狀態(tài)轉(zhuǎn)化為不同類型的不動(dòng)產(chǎn)，形成資本，又回到貨幣狀態(tài)的不斷

9、循環(huán)的過程。動(dòng)態(tài)地看，無論是直接投資，還是間接投資，無論是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都是一個(gè)周而復(fù)始的運(yùn)動(dòng)過程。 1. 資金籌集2. 投資分配 3. 投資實(shí)施 4. 投資回收與增殖 進(jìn)行自我積累投資收益貨幣資金在建不動(dòng)產(chǎn)貨幣資金獲得目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者債權(quán)人補(bǔ)償生產(chǎn)消耗不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資置業(yè)投資間接投資投入退出投資回收與增值投資分配投資實(shí)施資金籌集自營(yíng)、出租、轉(zhuǎn)售出售、出租建成不動(dòng)產(chǎn)圖1-2 不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)動(dòng)過程 1.3.2 不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)程序 一般而言，不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)可分為三個(gè)階段：計(jì)劃階段、開發(fā)階段、銷售與自營(yíng)階段。 1. 計(jì)劃階段 計(jì)劃階段指從投資意向到項(xiàng)目投資決策這一時(shí)期。這一時(shí)期的

10、中心任務(wù)是對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)論證。計(jì)劃階段的主要工作是進(jìn)行市場(chǎng)分析、法規(guī)可行性分析及財(cái)務(wù)分析等活動(dòng)。 2. 開發(fā)階段 開發(fā)階段即項(xiàng)目決策后從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收、交付使用這一時(shí)期。 （1）土地取得 （2）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件與方案報(bào)批 （3）項(xiàng)目施工與竣工驗(yàn)收 3. 銷售與經(jīng)營(yíng)階段 銷售與經(jīng)營(yíng)階段的主要任務(wù)是通過銷售或經(jīng)營(yíng)的方式，實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)，歸還貸款，回收投資。 計(jì)劃階段市場(chǎng)分析法規(guī)可行性分析財(cái)務(wù)分析 融資活動(dòng)取得土地 竣工驗(yàn)收制定營(yíng)銷計(jì)劃銷售、出租、自營(yíng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批開發(fā)階段銷售與經(jīng)營(yíng)階段項(xiàng)目施工物業(yè)管理圖1-3 不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)程序示意圖1.3.3 不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研究?jī)?nèi)容與框架 1. 不動(dòng)

11、產(chǎn)投資分析的研究?jī)?nèi)容 （1）投資決策投資者在把資金投入到各種不同的不動(dòng)產(chǎn)上時(shí)，必須以投資者收益最大化的投資目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)直接投資包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種方式。（2）籌資決策要從事不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)就必須籌集一定數(shù)量的資金。在資本市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，投資所需要的資金可以從不同來源，用不同方式來籌集。 不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研究?jī)?nèi)容籌資分析投資分析風(fēng) 險(xiǎn)報(bào) 酬投資收益最大化不動(dòng)產(chǎn)投資目標(biāo)市場(chǎng)分析法規(guī)可行性分析權(quán)衡圖1-4 不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研究?jī)?nèi)容 2. 不動(dòng)產(chǎn)投資分析研究框架(p19)第2章 不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念 2.1 貨幣的時(shí)間價(jià)值 2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)及其衡量 2.3 風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)定價(jià)模型 2.1

12、 貨幣的時(shí)間價(jià)值2.1.1貨幣時(shí)間價(jià)值的內(nèi)涵1.貨幣時(shí)間價(jià)值的概念 貨幣的時(shí)間價(jià)值，也稱為資金的時(shí)間價(jià)值，是指貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值。 其具體表現(xiàn)為：現(xiàn)在一單位貨幣資金代表的價(jià)值量大于以后任何時(shí)間同一單位貨幣資金代表的價(jià)值量。貨幣的價(jià)值隨收入或支出的時(shí)間不同而有所不同。貨幣具有時(shí)間價(jià)值并不意味著貨幣本身能夠增值。 投資者進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資決策時(shí)需要考慮的因素是多方面的，其中貨幣時(shí)間價(jià)值是重要因素之一。 2. 貨幣時(shí)間價(jià)值的度量指標(biāo) 衡量貨幣時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)，主要有兩類：絕對(duì)尺度指標(biāo)和相對(duì)尺度指標(biāo)。（1）絕對(duì)尺度指標(biāo)度量貨幣時(shí)間價(jià)值的絕對(duì)尺度是貨幣資金絕對(duì)增值額，主要用利息或盈利指

13、標(biāo)表示。將占用貨幣資金所付的代價(jià)或放棄使用貨幣資金所得到的補(bǔ)償稱作利息；將資金投入社會(huì)再生產(chǎn)過程而產(chǎn)生的利潤(rùn)，獲得的資金增值部分稱為盈利。 （2）相對(duì)尺度指標(biāo)度量資金時(shí)間價(jià)值的相對(duì)尺度是相對(duì)于投資的回報(bào)率，可用利率或盈利率來表示。利率是單位時(shí)間內(nèi)利息與本金之比；盈利率是單位時(shí)間內(nèi)獲得的盈利與本金之比。利率和盈利率反映了貨幣資金隨時(shí)間變化的增值率。 2.1.2 貨幣時(shí)間價(jià)值的基本要素 1.貨幣時(shí)間價(jià)值三要素及其關(guān)系 換算方法通常有兩種：（1）現(xiàn)值計(jì)算法（或稱折現(xiàn)、貼現(xiàn)），即把將來值（一筆總的或一系列的）換算成現(xiàn)在值，并在現(xiàn)值基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)值的收入和支出進(jìn)行對(duì)比。（2）將來值計(jì)算法（也稱終值計(jì)算），

14、即把任何較早時(shí)間發(fā)生的價(jià)值換算成以后某一時(shí)間相當(dāng)值（一筆總的或一系列的），并在將來值的基礎(chǔ)上，對(duì)將來值的支出和收入進(jìn)行對(duì)比。在不動(dòng)產(chǎn)投資分析中，一般采用現(xiàn)值計(jì)算的方法。然而，不管采用那一種方法，都要涉及到貨幣時(shí)間價(jià)值的三個(gè)要素：現(xiàn)在值、貨幣增值額和將來值。 在貨幣時(shí)間價(jià)值的換算中，現(xiàn)在值和將來值之間的差額即為貨幣隨時(shí)間而產(chǎn)生的增值額，通?？梢杂美⒈硎?。因此，這三者之間的關(guān)系可簡(jiǎn)單地用下列兩個(gè)公式來表示：現(xiàn)在值利息將來值將來值利息現(xiàn)在值 2. 利息的計(jì)算貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算，其實(shí)質(zhì)是對(duì)其中所發(fā)生的利息增殖的測(cè)算。根據(jù)計(jì)息方式的不同，可分為單利和復(fù)利兩種，其中又以復(fù)利方法在實(shí)踐中得到更廣泛的應(yīng)用。

15、（1）單利(Simple Interest)法單利是計(jì)算利息的一種方法。按照這種方法，在借（貸）款或投資活動(dòng)過程中，不管時(shí)間多長(zhǎng)，由本金所產(chǎn)生的利息均不加入本金重復(fù)計(jì)算利息。本金（Principal）指借（貸）款的原本金額，亦稱為母金或期初金額。利息（Interest）指借款人付給貸款人超過本金部分的金額，利用單利方法計(jì)算得到的利息稱為單利利息。 單利利息的計(jì)算公式為：【例2-1】小王將本月工資1000元存入銀行，假設(shè)年存款利率10%，則其在1年、2年、3年之后所得的單利息及本利和各為多少？如表2-1所示，若小王將本金1000元以10%的單利存入銀行，則一年后的本利和為1100元，二年后為12

16、00元，三年后為1300元，未來利息總額為單期利息（100元）乘以期數(shù)，無“利滾利”的效果。 表2-1 單利計(jì)算（年利率10%） 單位：元 期間本金利息本利和第一年10001001100第二年10001001200第三年10001001300（2）復(fù)利(Compound Interest)法 每經(jīng)過一個(gè)計(jì)息期，將本期所得利息加入本金計(jì)算下期利息，逐期滾算，即前面提到的“利滾利”。 3. 名義利率(Nominal Interest-rate)與實(shí)際利率(Effective Interest-rate) （1）基本概念 名義利率是以一年為計(jì)息基礎(chǔ)，其值等于每一計(jì)息周期的周期利率乘以每年的計(jì)息周期數(shù)

17、。實(shí)際利率是實(shí)際支付的利率，它是采用復(fù)利計(jì)算方法，把各種不同計(jì)息周期的利率換算成以年為計(jì)息期的利率。 （2）換算關(guān)系 設(shè)名義利率為r，每年計(jì)息期數(shù)為n，則實(shí)際年利率i的公式為：設(shè)名義利率為r，每年計(jì)息期數(shù)為n，則實(shí)際年利率i的公式為： 【例2-2】小王工作后申請(qǐng)了一張信用卡，合同中約定年利率為11%，每月支付一次。小王支付的實(shí)際利率是多少？根據(jù)公式2.3，可得： 2.1.3 貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算 貨幣時(shí)間價(jià)值的方法有三種，即終值計(jì)算法、現(xiàn)值計(jì)算法和年金現(xiàn)值法 1. 復(fù)利終值與復(fù)利終值因數(shù)復(fù)利終值是指用復(fù)利的方法按照一定的利率，計(jì)算所得的一筆本金在未來某一時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值，即本利和。復(fù)利終值的計(jì)算公式

18、為： 例2-1中的數(shù)據(jù)為例，小王將1000元以復(fù)利10%存入銀行，3年后的終值為：復(fù)利終值因數(shù)公式：= 它反映了現(xiàn)值1元錢在復(fù)利率和期后的本息和。 2. 復(fù)利現(xiàn)值及貼現(xiàn)因數(shù) 復(fù)利現(xiàn)值是指把將來某一時(shí)間收入或支出的資金用復(fù)利的方法按照一定的利率計(jì)算的現(xiàn)在價(jià)值，或者說是為取得將來一定本利和現(xiàn)在所需要的本金。復(fù)利現(xiàn)值是復(fù)利終值的對(duì)稱概念，可用終值倒求本金的方法計(jì)算。由終值求現(xiàn)值也叫做貼現(xiàn)，所用利率稱為貼現(xiàn)率。 【例2-3】小王是剛畢業(yè)的大學(xué)生，公司承諾在公司工作5年者可以在5年后一次性得到獎(jiǎng)金10萬元，問在貼現(xiàn)率8%的水平下，5年后的10萬元相當(dāng)于現(xiàn)在多少錢？ 根據(jù)題意，可以用公式2.8計(jì)算如下：

19、=100000(P/F,8%,5)=1000000.681=68100(元) 3. 年金的終值與現(xiàn)值 年金是指在某一特定時(shí)期內(nèi)，定期支付或收入某一特定金額的資金。 根據(jù)支付或收入的時(shí)點(diǎn)和期次的不同，年金可以分為普通年金(ordinary annuity)、預(yù)付年金(annuity due)、遞延年金(annuity deferred)和永續(xù)年金(perpetuity)。 （1）普通年金普通年金是指收或付發(fā)生在每期期末的年金，又稱后付年金。普通年金終值普通年金終值是指將期間每期期末發(fā)生的款項(xiàng)折算成終值之和。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 公式2.9也可簡(jiǎn)便表示為： 【例2-4】小王打算存錢買房，他每年年末存入

20、銀行10000元，年利率為8%，按復(fù)利計(jì)息。到3年末時(shí)小王銀行存款共有多少？ 210000 10000 10000108001166432464(元)圖2-1 普通年金終值計(jì)算流程圖復(fù)利1次無復(fù)利 100000復(fù)利2次普通年金終值(FVAn)31普通年金現(xiàn)值普通年金現(xiàn)值是指將期間每期期末發(fā)生的款項(xiàng)折算成現(xiàn)值之和。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 45454132375712434(元)【例2-5】小王計(jì)劃再回到學(xué)校攻讀碩士研究生學(xué)位，如果研究生每年學(xué)費(fèi)為5000元（年底支付），預(yù)計(jì)三年畢業(yè)。假定年利率為10%，則小王目前應(yīng)該存多少錢才足以負(fù)擔(dān)未來三年的學(xué)費(fèi)？ 貼現(xiàn)1年貼現(xiàn)2年貼現(xiàn)3年普通年金現(xiàn)值5000500

21、050002103圖2-2 普通年金現(xiàn)值計(jì)算流程圖（2）預(yù)付年金預(yù)付年金指收或付發(fā)生在每期期初的年金，也稱先付年金或即付年金。學(xué)費(fèi)、房租、保險(xiǎn)費(fèi)等都在期初交，屬于預(yù)付年金的范疇。 預(yù)付年金終值根據(jù)定義，預(yù)付年金終值的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 在例2-5中，如果將小王交學(xué)費(fèi)的時(shí)間由年底改為每年年初，假設(shè)利率與計(jì)息方式不變，那么他所交的學(xué)費(fèi)相當(dāng)于研究生畢業(yè)那年年末的多少錢 ?這樣一來，小王每年年初交的學(xué)費(fèi)就是預(yù)付年金。利用公式2.14和普通年金終值系數(shù)表計(jì)算如下：FVAD3=A(FVAD10%,4-1) = 5000 (4.641-1)= 18205（元） 預(yù)付年金現(xiàn)值 根據(jù)定義，預(yù)付年金現(xiàn)值的數(shù)學(xué)表達(dá)式為

22、： （3）遞延年金遞延年金是指年金收或付不是從第一期開始，而是隔（遞延）若干期后才開始發(fā)生的系列等額定期年金支或付。120123n-1nAAAAA圖2-3 遞延年金現(xiàn)金流量圖遞延年金終值遞延年金終值計(jì)算比較簡(jiǎn)單，方法與普通年金終值計(jì)算類似，即FVAnA(FVIFA，i，n) 【例2-6】小王跳槽到新公司，公司承諾，只要在公司工作滿三年，之后五年每年年末就能夠得到10000元獎(jiǎng)金。以復(fù)利10%計(jì)算，則這五年獎(jiǎng)金的終值是多少？ 根據(jù)題意，m3，n5FVAn A(FVIFA，i，n)A(FVIFA，10%，5)100006.105610500(元)遞延年金現(xiàn)值與終值計(jì)算相比較，遞延年金現(xiàn)值計(jì)算要復(fù)雜

23、些。原因是最初若干期沒有發(fā)生收或付，之后才有連續(xù)的收或付，因此不能簡(jiǎn)單套用普通年金現(xiàn)值計(jì)算公式。具體計(jì)算方法有以下三種：方法一：把遞延期以后的年金套用普通年金公式求現(xiàn)值，這時(shí)求出的現(xiàn)值是第一個(gè)等額收付前一期的數(shù)值，再往前推遞延期期數(shù)就得出遞延年金的現(xiàn)值。公式如下：PVAnA（P/A，i，n）（P/F，i，m） 以例2-6為例，假定其它條件不變，則這五年獎(jiǎng)金的現(xiàn)值是多少？解：PVAnA(P/A，i，n)(P/F，i，m)10000(P/A，10%，5)(P/F，10%，3)100003.7910.751=28470(元) 方法二：把遞延期每期期末都當(dāng)作有等額的收付，把遞延期和以后各期看成是一個(gè)普

24、通年金，計(jì)算這個(gè)普通年金的現(xiàn)值，再把遞延期多算的年金現(xiàn)值減去即可。公式如下：PVAnA(P/A，i，m+n)(P/A，i，m) 以上例為例，求解過程如下：PVAnA(P/A，i，m+n) -(P/A，i，m)10000(P/A，10%，8) -(P/A，10%，3)10000(5.335-2.487)28480（元）方法三：先求遞延年金的終值，再將終值換算成現(xiàn)值，公式如下：PVAnA(F/A，i，n)(P/F，i，n+m)同樣以上例為例，求解過程如下：PVAnA(F/A，i，n)(P/F，i，n+m)10000(F/A，10%，5)(P/F，10%，8) 100006.1050.4672851

25、0（元） （4）永續(xù)年金有一種特殊的年金，沒有到期日或者期限，這樣的年金我們稱之為永續(xù)年金。永續(xù)年金是無限期支付或者收取的金額，所以無法計(jì)算其終值，但可以計(jì)算其現(xiàn)值。我們可以通過將普通年金現(xiàn)值公式求極限來確定永續(xù)年金現(xiàn)值計(jì)算公式。方法如下： 【例2-7】小王家擁有一個(gè)商鋪出租，每年租金為5萬元，假定租金永遠(yuǎn)不漲，問在7%的利率水平下，小王家的商鋪現(xiàn)在值多少錢？解：根據(jù)公式2.21，小王家商鋪的價(jià)值等于將商鋪出租未來所獲得收益的現(xiàn)值，即 2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)及其衡量 2.2.1 風(fēng)險(xiǎn)的概念1. 風(fēng)險(xiǎn) 威利特認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是“關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)”。奈特提出風(fēng)險(xiǎn)是“可測(cè)的不確定性”。

26、 頗費(fèi)爾把風(fēng)險(xiǎn)和不確定性定義成：“風(fēng)險(xiǎn)是危險(xiǎn)狀態(tài)的集合，由概率加以測(cè)定，與此相對(duì)應(yīng)，不確定性通過信念程度來測(cè)定?！?威廉姆斯給風(fēng)險(xiǎn)下的定義是：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于在某種給定的狀態(tài)下發(fā)生的結(jié)果的客觀疑問?！?風(fēng)險(xiǎn)是指在人類社會(huì)中，由于各種難以預(yù)測(cè)的因素的影響，使得行為主體期望的目標(biāo)與實(shí)際狀況之間產(chǎn)生的差異，從而給行為主體造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。一般來說，風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。 首先，風(fēng)險(xiǎn)是“一定條件下”的風(fēng)險(xiǎn)，投資項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、額度不同，投資的風(fēng)險(xiǎn)也不相同，投資的具體內(nèi)容決定了投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。 其次，風(fēng)險(xiǎn)是“一定時(shí)期內(nèi)”的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的大小是隨著項(xiàng)目的進(jìn)程而不斷變

27、化的。 再次，風(fēng)險(xiǎn)可能給投資人帶來超出預(yù)期的收益，也可能帶來超出預(yù)期的損失。 最后，風(fēng)險(xiǎn)是指事先可以知道的所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)程度。 2. 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的關(guān)系 決策類型可以分為三種，即確定型，風(fēng)險(xiǎn)型和不確定型。 風(fēng)險(xiǎn)可以事先知道各種可能的結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)程度。變動(dòng)程度常用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越大；標(biāo)準(zhǔn)差越小，投資風(fēng)險(xiǎn)越小。如果說某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對(duì)未來投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。 3. 風(fēng)險(xiǎn)的類別從投資主體的角度看，

28、風(fēng)險(xiǎn)分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和公司特有風(fēng)險(xiǎn)兩類。（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)所有公司產(chǎn)生影響的因素所引起的風(fēng)險(xiǎn)，如戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)衰退、通貨膨脹、國(guó)家宏觀調(diào)控政策、高利率等。由于這類風(fēng)險(xiǎn)涉及所有的投資對(duì)象，不可能通過多角化投資或組合投資來分散，因此又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 （2）投資者特有風(fēng)險(xiǎn)投資者特有風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生于個(gè)別投資者的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)，如投資決策失誤、受資公司經(jīng)營(yíng)不善等。這類事件是隨機(jī)發(fā)生的，因而可以通過投資組合來分散此類風(fēng)險(xiǎn)，即發(fā)生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，所以這類風(fēng)險(xiǎn)又稱為可分散風(fēng)險(xiǎn)或非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 2.2.2 風(fēng)險(xiǎn)厭惡與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬1. 風(fēng)險(xiǎn)厭惡人們面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資都

29、有一個(gè)期望收益,并且希望期望收益與實(shí)際收益一致，或者說不愿意實(shí)際收益低于期望收益，但實(shí)際收益往往不同于期望收益。期望收益是指多種預(yù)計(jì)可能收益的加權(quán)平均值，所用的權(quán)重是各種預(yù)計(jì)收益發(fā)生的可能性，即各種收益發(fā)生的概率。 【例2-8】假定現(xiàn)在有面值均為100元的A、B兩種證券可供投資者選擇。一年后，證券A的市場(chǎng)價(jià)值肯定為120元，而證券B的市場(chǎng)價(jià)值將有兩種可能性，即110和130元，且各自的概率均為1/2。證券A的期望收益率為20%，證券B的期望收益率計(jì)算如下：ER(110-100)/1001/2(130-100)/1001/21/210%1/230%20% 這種期望取得確定收益，而不愿冒著風(fēng)險(xiǎn)去追

30、求較高收益的現(xiàn)象稱為風(fēng)險(xiǎn)厭惡。一般來說，投資者都是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，他們不喜歡投資收益的波動(dòng)性或不確定性。只要兩種投資期望收益率相等，風(fēng)險(xiǎn)厭惡者便會(huì)傾向于有確定收益的投資，而不傾向于收益不確定的投資。 2. 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，又稱風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償或風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，它是指市場(chǎng)為了促使風(fēng)險(xiǎn)厭惡者購(gòu)買收益率不確定的資產(chǎn)，即風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)而向他們提供的額外的期望收益率。 ER(110-95)/951/2(130-95)/951/21/215.8%1/236.8%26.3% 市場(chǎng)對(duì)那些購(gòu)買證券B而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資者所給予的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償或風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬為：26.3%20%6.3% 投資于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的期望收益率由兩部分組成，即：期望收益率無風(fēng)險(xiǎn)

31、收益率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 在市場(chǎng)機(jī)制作用下，投資者越是厭惡風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的均衡價(jià)格也就越低，或者說風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率就越高。所以，市場(chǎng)給予投資者的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬也就越大 2.2.3 風(fēng)險(xiǎn)衡量方法衡量風(fēng)險(xiǎn)常用的指標(biāo)有期望收益率、方差和標(biāo)準(zhǔn)差。1. 方差方差是用來表示可能收益值與期望收益值之間離散程度的變量。方差越大，離散程度越大，表示收益變化程度越大，即風(fēng)險(xiǎn)程度越大。 方差等于可能收益與期望收益之差平方的加權(quán)平均值，權(quán)重為各種可能收益發(fā)生的概率，其計(jì)算公式如下： 例2-8中投資證券B的可能取得收益與期望收益的方差為：2=(10%20%)20.5+ (30%20%)20.5=0.01 2.標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差也是描述可能收益與

32、期望收益離散程度的指標(biāo)，其值為方差的正平方根，常用來衡量不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 在利用期望收益和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，可參考如下原則：（1）在期望收益相同的情況下，標(biāo)準(zhǔn)差越大，期望收益實(shí)現(xiàn)的可能性越小，即投資風(fēng)險(xiǎn)越大；反之，標(biāo)準(zhǔn)差越小，對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)越小。（2）在標(biāo)準(zhǔn)差相同的情況下，期望收益越大，說明在同樣的置信區(qū)間范圍內(nèi)，收益水平越高，即風(fēng)險(xiǎn)越小。 3. 變異系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差是風(fēng)險(xiǎn)分析的絕對(duì)數(shù)指標(biāo)，一般不便于比較不同規(guī)模的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小，甚至有時(shí)還會(huì)誤導(dǎo)投資者的決策分析。變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益之比，是對(duì)相對(duì)離散程度的衡量，也是對(duì)單位收益風(fēng)險(xiǎn)的度量，計(jì)算公式如下： 2.2.4 投資組合的收益

33、與風(fēng)險(xiǎn)分析 投資組合是指兩項(xiàng)或多項(xiàng)證券或其他資產(chǎn)投資的組合。 (portfolio) You shouldnt put all your eggs in one basket.1. 組合收益投資組合的期望收益是構(gòu)成組合的各項(xiàng)投資期望收益的加權(quán)平均值，各項(xiàng)權(quán)重等于每項(xiàng)投資占總投資額的比例。具體計(jì)算公式如下：p382. 投資組合風(fēng)險(xiǎn)及其衡量 在投資組合中各單項(xiàng)投資的收益服從正態(tài)分布的假設(shè)條件下，投資組合的風(fēng)險(xiǎn)也可用標(biāo)準(zhǔn)差衡量，其計(jì)算公式如下： 2.3 風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)定價(jià)模型 2.3.1 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 1. 資本資產(chǎn)定價(jià)模型的基本假設(shè) （1）投資者依據(jù)資產(chǎn)組合理論構(gòu)建投資組合，并采用組合的預(yù)期收益率和

34、標(biāo)準(zhǔn)差評(píng)價(jià)投資組合。（2）投資者總是厭惡風(fēng)險(xiǎn)并貪婪收益。（3）每一種資產(chǎn)都可以進(jìn)行無限分割。（4）存在一個(gè)無風(fēng)險(xiǎn)利率，任何投資者都可以不受限制地以該利率借貸資金。（5）市場(chǎng)是完美的，不存在任何摩擦，交易成本為零。（6）所有投資的期限相同，且投資者對(duì)投資組合的收益率、標(biāo)準(zhǔn)差以及不同資產(chǎn)的協(xié)方差具有相同的預(yù)期。 2. 資本市場(chǎng)線(Capital Market Line，CML)資本市場(chǎng)線是描繪對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)最優(yōu)組合進(jìn)行重新組合的風(fēng)險(xiǎn)收益曲線。它是一條從無風(fēng)險(xiǎn)收益率(r)出發(fā)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)最優(yōu)組合的有效邊界相切的直線。資本市場(chǎng)線匯集了資本市場(chǎng)上所有的有效組合，任何無效組合都會(huì)位于資本市場(chǎng)

35、線的下方。 3. 證券市場(chǎng)線(Security Market Line，SML) 由資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)確定的期望收益與系數(shù)之間的線性關(guān)系稱為證券市場(chǎng)線。它描述了單個(gè)資產(chǎn)的收益風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。 2.3.2 套利定價(jià)模型 1. 風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵 在套利定價(jià)理論中，一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量能否成為風(fēng)險(xiǎn)因素，并得到市場(chǎng)補(bǔ)償，取決于它是否具備以下三個(gè)重要的性質(zhì)：（1）在期初，市場(chǎng)無法預(yù)測(cè)這一因素；（2）套利定價(jià)模型中的因素必須對(duì)市場(chǎng)中的證券具有廣泛的影響，即公司特有的風(fēng)險(xiǎn)不構(gòu)成APT的風(fēng)險(xiǎn)因素；（3）相關(guān)因素必須影響預(yù)期收益率，即市場(chǎng)套利行為的存在使得投資的預(yù)期收益率與所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)。 Ross在1983年認(rèn)為主要

36、有四個(gè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可以較好地解釋股票收益率：（1）非預(yù)期的通貨膨脹率的變化；（2）非預(yù)期的產(chǎn)出變化；（3）非預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的變化，反映了投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好的變化；（4）非預(yù)期的利率期限結(jié)構(gòu)的變化。 2. 套利定價(jià)模型 RiRfi1(ER1Rf)i2(ER2Rf)ij(ERjRf) 套利定價(jià)模型表明投資者要求獲得其承擔(dān)的所有系統(tǒng)地影響證券收益率的各因素的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。補(bǔ)償額等于每一因素的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)ij與市場(chǎng)分配給該因素的風(fēng)險(xiǎn)升水(ERjRf)的乘積之和。因此，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的期望收益與相應(yīng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素的正相關(guān)，越高，得到的補(bǔ)償也就越多。 2.3.3 風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)定價(jià)模型的應(yīng)用 在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估時(shí)，為了使項(xiàng)目

37、期不同時(shí)間發(fā)生的現(xiàn)金流具有可比性，就必須將不同時(shí)點(diǎn)不可比的現(xiàn)金流進(jìn)行貼現(xiàn)處理。要進(jìn)行貼現(xiàn)，首先必須考慮如何選擇進(jìn)行貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率，即貼現(xiàn)率。這一貼現(xiàn)率又稱截止收益率，它反映了項(xiàng)目預(yù)期收益率的最低限額。 貼現(xiàn)率或截止收益率通常就是投資者的資金邊際成本。如果項(xiàng)目資金全部為借款，則貼現(xiàn)率也就是該投資者能夠借到資金的利率。這樣做的道理是十分明顯的，即保證投資者最低能償還所借資金的本息而不至于虧本。如果投資資金全部為自有資金（即由各自獨(dú)立的房地產(chǎn)公司所有并提供的資金，如新增股份資本），則貼現(xiàn)率就是該企業(yè)權(quán)益資本所要求的最低收益率。但是，如果企業(yè)獲得的增量資本不僅包括借貸資本，而且還包括一部分新增的權(quán)

38、益資本。那么，應(yīng)一方面考慮借貸利率，另一方面還得考慮為吸引權(quán)益資本所必須的收益率，然后對(duì)它們加權(quán)求得貼現(xiàn)率。 其計(jì)算公式如下：貼現(xiàn)率權(quán)益資本權(quán)益資本收益率借貸資本借貸利率（1所得稅稅率）/資本總額 【例2-9】假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率為25%，企業(yè)進(jìn)行某一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資所需投資為1000萬元，其中600萬元為新增股份資本，其余400萬元為借貸資本，利率7%。假設(shè)該公司的為1.5，無風(fēng)險(xiǎn)利率為5%，市場(chǎng)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為10%。試確定該公司進(jìn)行投資決策應(yīng)使用的貼現(xiàn)率。 根據(jù)題意，可得：ERRf(ERmRf)5%1.5(10%5%)12.5貼現(xiàn)率6000.1254000.07(12

39、5%)/10009.6% 第3章 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 3.1 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述 3.2 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則 3.3 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法 3.1 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述 3.1.1 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念及其分類1. 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)全稱為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。不動(dòng)產(chǎn)的三種實(shí)物形態(tài)使得存在三種不同的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估形式，土地評(píng)估、建筑物評(píng)估和房地合一的房地評(píng)估。 土地評(píng)估是對(duì)無建筑的空地評(píng)估。無論房地是否合一，都可以單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)值。建筑物評(píng)估是對(duì)房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱的建筑物的評(píng)估。建筑物的結(jié)構(gòu)包括五種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。土地價(jià)格為不含建筑物價(jià)格，建筑物價(jià)格為不含土地價(jià)格，房地價(jià)格是土地和建筑物

40、合為一個(gè)整體的價(jià)格。 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。 （1）專業(yè)估價(jià)人員 （2）估價(jià)對(duì)象 （3）估價(jià)目的 （4）估價(jià)程序 （5）客觀合理價(jià)格 （6）估價(jià)方法 2. 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估種類 （1）按評(píng)估對(duì)象的種類，可分為房產(chǎn)評(píng)估、地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估 （2）按評(píng)估的對(duì)象，可分為單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估 3. 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)的發(fā)展 （1）確立了房地產(chǎn)估價(jià)的管理制度。 （2）制定了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 （3）成立了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。 （4）建立了統(tǒng)一開放

41、的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，形成了比較完善的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。 （5）拓寬了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域。 1.1.2 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其決定因素 1. 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。 ，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有三個(gè)特征：一是隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而變化，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；二是不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的不同價(jià)格，權(quán)益不同價(jià)格不同；三是無論何種權(quán)益的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格都以貨幣形式支付，一般中國(guó)境內(nèi)的價(jià)格都是以人民幣結(jié)算。 2. 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成 需要具備三個(gè)條件：一是有用性；二是稀缺性；三是有效需求。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格既有區(qū)別又有共同之處。 3.

42、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的種類 （1）按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押價(jià)格和租賃價(jià)格 （2）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成形式，可分為市場(chǎng)價(jià)和評(píng)估價(jià) （3）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物形態(tài)，可分土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格 （4）按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的單位形態(tài)，可分總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面價(jià)格 （5）其他價(jià)格類型 4. 影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素 （1）一般因素 行政因素。主要包括土地與住房制度、城市規(guī)劃、房地價(jià)格政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。 人口因素。人口因素是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。 社會(huì)因素。影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。 國(guó)際因素。一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)

43、發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國(guó)家發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。 經(jīng)濟(jì)因素。主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平等。 （2）區(qū)域因素 區(qū)域因素是指不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。 （3）個(gè)別因素個(gè)別因素是指不動(dòng)產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。例如，土地的個(gè)別因素有地質(zhì)、地貌、地勢(shì)、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋

44、的個(gè)別因素有坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。 3.2 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則 估價(jià)原則是人們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 3.2.1 替代原則 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的替代原則可概括如下：（1）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格所決定；（2）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；（3）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可通過比較不動(dòng)產(chǎn)的條件及使用價(jià)值來確定。 3.2.2 預(yù)期收益原則 不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的

45、變動(dòng)所左右。 預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。 在運(yùn)用預(yù)期收益原則時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及資本化率的確定非常重要。 3.2.3 最有效利用原則 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是以該不動(dòng)產(chǎn)的效用最有效發(fā)揮為前提的。 根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能最有效使用做出正確的判斷。 3.2.4 報(bào)酬遞增遞減原則 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。不動(dòng)產(chǎn)投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著

46、樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個(gè)收益達(dá)到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。 3.2.5 供需原則 不動(dòng)產(chǎn)需求與供給的特點(diǎn)如下：（1）需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息；（2）替代性有限。由于成為交易對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)具有個(gè)別性，各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。 3.2.6 貢獻(xiàn)原則 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。 3.2.7 變動(dòng)原則 在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須分析該不動(dòng)產(chǎn)的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。 3.2.8 合法原則 合法原則

47、是指不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象的合法利用為前提。由于我國(guó)土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須確保估價(jià)對(duì)象來源合法、利用合法。 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。3.3 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法 3.3.1 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)法，又稱市場(chǎng)比較法、現(xiàn)行市價(jià)法、交易實(shí)例比較法等，是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。由市場(chǎng)法估價(jià)得到的價(jià)格，稱為

48、比準(zhǔn)價(jià)格。 1. 市場(chǎng)比較法的數(shù)學(xué)表達(dá)式 （1）基本公式待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格比較實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) （2）市場(chǎng)比較法公式的演變市場(chǎng)比較法基本公式可演變?yōu)橐韵氯N形式。 說明：第一項(xiàng)分子為100，表示以正常買賣情況或待估對(duì)象估價(jià)情況指數(shù)為100時(shí)，要確定比較交易實(shí)例發(fā)生時(shí)的情況指數(shù)；第二項(xiàng)分母為100，表示以比較實(shí)例買賣時(shí)的價(jià)格指數(shù)為100時(shí)，要確定估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)；第三項(xiàng)分子為100，表示以待估不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素條件指數(shù)為100，要比較確定比較實(shí)例的區(qū)域因素條件指數(shù)；第四項(xiàng)分子為100，表示以待估不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素條件指數(shù)為100時(shí)，要比較確定比較

49、實(shí)例的個(gè)別因素條件指數(shù)。 說明：式中第一、二項(xiàng)含義同上，后兩項(xiàng)分母為100，表示比較實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)為100時(shí)，要比較確定待估不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)和個(gè)別因素條件指數(shù)。 2. 市場(chǎng)比較法實(shí)施步驟 （1）收集宗地交易實(shí)例資料收集范圍包括：位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、條件、使用年限、交易條件及價(jià)格等。 （2）選取、確定比較實(shí)例 （3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) （4）進(jìn)行交易情況修正 （5）進(jìn)行交易日期修正 （6）進(jìn)行區(qū)域因素修正 （7）進(jìn)行個(gè)別因素修正 （8）綜合評(píng)估，確認(rèn)估價(jià)結(jié)果 3. 關(guān)鍵影響因素的修正方法 （1）市場(chǎng)交易情況修正 （2）時(shí)間因素修正 （3）區(qū)域因素修

50、正 （4）個(gè)別因素修正 使用年期修正 容積率修正 3.3.2 收益法 收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等，是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算待估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，條件是收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等。對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。 1. 基本公式 （1）收益為無限年期 （2）收益為有限年期 2. 收益法實(shí)施步驟 （1）估算年總收益 （2）確定年總費(fèi)用 （3）確定純收益 （4）估算資本化率 （5）計(jì)算收益價(jià)

51、格 3. 客觀純收益的計(jì)算 （1）土地租賃 （2）房地出租 （3）經(jīng)營(yíng)性企業(yè) （4）生產(chǎn)性企業(yè) （5）自用土地或待開發(fā)土地 4. 資本化率的確定 （1）市場(chǎng)提取法 市場(chǎng)提取法，又稱純收益與價(jià)格比率法、直接比較法，它以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為依據(jù)，因而最具客觀性，是最能反映市場(chǎng)實(shí)際的方法。 （2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法這種方法是先找出安全利率。所謂安全利率就是無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 （3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法這種方法的基

52、本思路是：找出社會(huì)上各種類型的投資及其收益率，按收益率與風(fēng)險(xiǎn)的大小從低到高順序排列，然后再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析判斷估價(jià)對(duì)象資本化率應(yīng)該對(duì)應(yīng)的范圍，從而確定其資本化率。各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率的一般排列順序是銀行存款、貸款、國(guó)庫券、公司債券、股票、保險(xiǎn)及各個(gè)領(lǐng)域的投資收益率等，其投資風(fēng)險(xiǎn)基本上是由低而高。 3.3.3 成本法 成本法，又稱成本逼近法、原價(jià)法、重置成本法等，是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法求出的價(jià)格由各項(xiàng)費(fèi)用加總而來，因而被稱為積算價(jià)格。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，如新開發(fā)土地及土地

53、市場(chǎng)狹小、無法利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的地區(qū)的部分工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估。同時(shí)，對(duì)于既無收益又很少發(fā)生交易的學(xué)校、公園、寺廟等公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。 1. 新開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估 （1）基本公式對(duì)于新開發(fā)土地來說，評(píng)估的基本思路是以開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金來確定待估對(duì)象價(jià)格。其基本公式為： 土地價(jià)格土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地增值 土地成本價(jià)格土地增值 （2）實(shí)施步驟確定土地取得費(fèi)。 確定土地開發(fā)費(fèi)。 確定各項(xiàng)稅費(fèi) 確定土地開發(fā)利息。 確定土地開發(fā)利潤(rùn)。 確定土地增值。 價(jià)格修正與確定。 2. 新建不動(dòng)產(chǎn)

54、 （1）基本公式 新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格購(gòu)置土地價(jià)格建造建筑物的價(jià)格購(gòu)置土地價(jià)格（土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地增值）修正系數(shù) 建造建筑物的價(jià)格直接成本間接成本正常利潤(rùn) （2）計(jì)算步驟確定土地的重新取得價(jià)格，具體估算見前述部分。計(jì)算投資利息。 計(jì)算銷售稅費(fèi)。 計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)。 3. 舊有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) （1）基本公式舊有房地產(chǎn)的價(jià)格土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊舊有建筑物的價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊 （2）計(jì)算步驟確定土地的重新取得價(jià)格，具體估算見前述部分。確定建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。 計(jì)算建筑物折舊。 2022/8/29141第4章 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 4.1

55、 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律 4.2 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)定位與市場(chǎng)調(diào)查4.3 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 2022/8/291424.1 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律 4.1.1 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概述 1. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的概念 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是從事不動(dòng)產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所。一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 （1）房產(chǎn)市場(chǎng)通過買賣和租賃兩種交換形式，將房屋出售或出租出去，就形成了房屋的買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。買賣市場(chǎng)是通過買賣這種形式實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系全部轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)是通過租賃這種形式，將房屋出租出去，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系部分轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場(chǎng)。 2022/

56、8/29143（2）地產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)是地產(chǎn)交易的場(chǎng)所，是地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。地產(chǎn)市場(chǎng)又可以分為兩類三級(jí)市場(chǎng)。土地一級(jí)市場(chǎng)。是以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場(chǎng)，在我國(guó)又稱土地使用權(quán)出讓。土地二級(jí)市場(chǎng)。是指土地或不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商或土地使用者在出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已開發(fā)好的土地有條件地轉(zhuǎn)讓給其他使用者。土地三級(jí)市場(chǎng)。是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。 2022/8/291442. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。 （1）市場(chǎng)供給的特點(diǎn) （2）市場(chǎng)需

57、求的特點(diǎn) （3）市場(chǎng)交易的特點(diǎn) （4）市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn) 2022/8/291453. 不動(dòng)產(chǎn)投資的市場(chǎng)參與者 （1）土地所有者或當(dāng)前的使用者 （2）開發(fā)商 （3）政府及政府機(jī)構(gòu) （4）金融機(jī)構(gòu) （5）建筑承包商 （6）專業(yè)顧問 （7）消費(fèi)者或買家 2022/8/291464. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境及其影響因素 （1）社會(huì)因素 （2）經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等。（3）政策因素，包括不動(dòng)產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、不動(dòng)產(chǎn)金融政策、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格政策。 2022/8/291474.1.2 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)與運(yùn)行機(jī)制 1.

58、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) （1）總量結(jié)構(gòu)。 （2）區(qū)域結(jié)構(gòu)。 （3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 （4）供求結(jié)構(gòu)。 （5）投資結(jié)構(gòu)。 2022/8/291482. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) （1）供給指標(biāo) 存量、新竣工量和滅失量。 空置量和空置率。 房屋施工面積和新開工面積。 平均建設(shè)周期 竣工房屋價(jià)值 2022/8/29149（2）需求指標(biāo) 反映需求的指標(biāo)主要有國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，人口數(shù)、城市家庭人口、就業(yè)人員以及城市家庭總支出、城市家庭可支配收入，房屋空間使用量等。 2022/8/29150（3）市場(chǎng)交易指標(biāo)反映市場(chǎng)交易的指標(biāo)主要有銷售量、出租量和預(yù)售面積，吸納量、吸納率和吸納周期，房屋價(jià)格指數(shù)、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格、不動(dòng)產(chǎn)租金等。 2022

59、/8/291513. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制 （1）不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)的均衡 不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)格水平。 消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)總量。 其他資產(chǎn)的實(shí)際收益。 擁有不動(dòng)產(chǎn)所得到的凈實(shí)際收益。 對(duì)未來的預(yù)期。 2022/8/29152P0SE0SQP1QQ1PPE1D1（b） 新增不動(dòng)產(chǎn)供給（a） 不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)圖4-1 供需平衡曲線圖2022/8/29153（2）新增不動(dòng)產(chǎn)供給的決定 不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平。 不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)成本。 不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。 投資者對(duì)未來的預(yù)期。 2022/8/291544.1.3 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)與政府宏觀調(diào)控 1. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)不動(dòng)產(chǎn)周期循環(huán)是指不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)

60、的重復(fù)發(fā)生波動(dòng)的現(xiàn)象。從本質(zhì)上講，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的，而從一個(gè)較長(zhǎng)的歷史時(shí)期來看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體現(xiàn)為周期性的運(yùn)動(dòng)，相應(yīng)地使不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在周期性循環(huán)特性。 2022/8/291552. 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)中的泡沫與過熱（1）不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)中的泡沫不動(dòng)產(chǎn)泡沫是指不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格由于不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)而引起的與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，價(jià)格脫離實(shí)際使用價(jià)值支撐而持續(xù)上漲的過程和狀態(tài)。它是一種價(jià)格現(xiàn)象，是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。2022/8/29156（2）不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)中的過熱 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)稱為不動(dòng)產(chǎn)“過熱”，具體特征有需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)，空置率上升、