投資市場整體分析

1、更多企業(yè)學(xué)院： 中小企業(yè)治理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層治理49套講座+16388份資料中層治理學(xué)院46套講座+6020份資料國學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各時(shí)期職員培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料職員治理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)治理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財(cái)務(wù)治理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料更多企業(yè)學(xué)院： 中小企業(yè)治理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層治理49套講座+16388份資料中層治理學(xué)院46套講

2、座+6020份資料國學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各時(shí)期職員培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料職員治理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)治理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財(cái)務(wù)治理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料一、投資市場的業(yè)務(wù)類型通過最近一百年的進(jìn)展，現(xiàn)代投資銀行差不多突破了證券發(fā)行與承銷、證券交易經(jīng)紀(jì)、證券私募發(fā)行等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)框架，企業(yè)并購、項(xiàng)目融資、風(fēng)險(xiǎn)投資、公司理財(cái)、投資咨詢、資產(chǎn)及基金治理、資產(chǎn)證券化、金融創(chuàng)新等都已成為投資銀行的核心業(yè)務(wù)組成。 其中項(xiàng)目

3、融資、投資咨詢等為我公司目前經(jīng)營的要緊業(yè)務(wù)。（一）證券承銷證券承銷是投資銀行最本源、最基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)活動。投資銀行承銷的職權(quán)范圍專門廣，包括本國中央政府、地點(diǎn)政府、政府機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券、企業(yè)發(fā)行的股票和債券、外國政府和公司在本國和世界發(fā)行的證券、國際金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的證券等。通常的承銷方式有四種： 第一種：包銷。這意味著主承銷商和它的辛迪加成員同意按照商定的價(jià)格購買發(fā)行的全部證券，然后再把這些證券賣給它們的客戶。這時(shí)發(fā)行人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了投資銀行的身上。 第二種：。它通常是在投資銀行處于被動競爭較強(qiáng)的情況下進(jìn)行的。采納這種發(fā)行方式的證券通常差不多上信用較高，頗受投資者歡迎的債券。 第三種：代銷。

4、這一般是由于投資銀行認(rèn)為該證券的信用等級較低，承銷風(fēng)險(xiǎn)大而形成的。這時(shí)投資銀行只同意發(fā)行者的托付，代理其銷售證券，如在規(guī)定的期限打算內(nèi)發(fā)行的證券沒有全部銷售出去，則將剩余部分返回證券發(fā)行者，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)行者自己負(fù)擔(dān)。 第四種：。當(dāng)發(fā)行公司增資擴(kuò)股時(shí)，其要緊對象是現(xiàn)有股東，但又不能確?，F(xiàn)有股東均認(rèn)購其證券，為防止難以及時(shí)籌集到所需資金，甚至引起本公司股票價(jià)格下跌，發(fā)行公司一般都要托付投資銀行辦理對現(xiàn)有股東發(fā)行新股的工作，從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資銀行。 風(fēng)險(xiǎn)防控：投資銀行在承銷過程中一般要按照承銷金額及風(fēng)險(xiǎn)大小來權(quán)衡是否要組成承銷和選擇承銷方式。（二）證券經(jīng)濟(jì)交易證券交易是指已發(fā)行的證券在證券市場上買

5、賣或轉(zhuǎn)讓的活動。投資銀行要緊以三種角色進(jìn)行證券交易業(yè)務(wù)：證券經(jīng)紀(jì)商、證券自營商和證券做市商。第一種：證券經(jīng)紀(jì)商。證券經(jīng)紀(jì)商確實(shí)是同意客戶托付、代理買賣證券并以此收取傭金的投資銀行。證券經(jīng)紀(jì)商必須遵照客戶發(fā)出的托付指令進(jìn)行證券買賣，并盡可能以最有利的價(jià)格使托付指令得以執(zhí)行，但證券經(jīng)紀(jì)商并不承擔(dān)交易中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。第二種：證券自營商。證券自營商是指以盈利為目的，運(yùn)用自有資本進(jìn)行證券買賣的投資銀行。自營商并不同意投資者的積極托付，而是為自己買賣證券從中獲利。第三種：證券做市商。證券做市商是指運(yùn)用自己的賬戶從事證券買賣，通過不斷的買賣報(bào)價(jià)維持證券價(jià)格的穩(wěn)定性和市場的流淌性，并從買賣報(bào)價(jià)的差額中獵取利潤的

6、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。風(fēng)險(xiǎn)防控：市場風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)與預(yù)警系統(tǒng)需要內(nèi)外制度建設(shè)作為實(shí)施的雙重手段，需要政府監(jiān)管與公司自律監(jiān)管相互配合。鑒于我國目前券商的治理現(xiàn)狀，一是配套證券公司治理組織建設(shè)，健全崗位雙設(shè)、部門制約和監(jiān)管獨(dú)立的證券公司市場風(fēng)險(xiǎn)治理組織框架。二是以月為單位，建立定期外部考核機(jī)制，并完善相應(yīng)獎(jiǎng)罰措施。（三）證券私募發(fā)行證券私募發(fā)行又叫非公開發(fā)行, 是指發(fā)行公司不辦理公開發(fā)行的審核程序, 證券不對外銷售, 只向發(fā)行公司內(nèi)部或少數(shù)特定對象出售的行為。私募過程中發(fā)行人一般同投資者直接協(xié)商并出售證券, 一般不通過承銷商的承銷活動。發(fā)起人能夠用貨幣出資，也能夠用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資

7、。實(shí)踐中，股權(quán)出資差不多為各方所同意。（四）兼并與收購企業(yè)兼并與收購差不多成為現(xiàn)代投資銀行除證券承銷與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)外最重要的業(yè)務(wù)組成部分。投資銀行能夠以多種方式參與企業(yè)的并購活動，如：查找兼并與收購的對象、向獵手公司和獵物公司提供有關(guān)買賣價(jià)格或非價(jià)格條款的咨詢、關(guān)心獵手公司制定并購打算或關(guān)心獵物公司針對惡意的收購制定反收購打算、關(guān)心安排和過橋貸款等。此外，并購中往往還包括“垃圾債券”的發(fā)行、公司改組和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)重組等活動。 （五）公司理財(cái)公司理財(cái)又稱企業(yè)理財(cái)。從廣義的角度講，企業(yè)理財(cái)確實(shí)是對企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行配置的過程；狹義地講，企業(yè)理財(cái)是要最大效能地利用閑置資金，提升資金的總體收益率 。其具有三大特點(diǎn)

8、：開放性、動態(tài)性、綜合性。 公司理財(cái)實(shí)際上是投資銀行作為客戶的金融顧問或經(jīng)營治理顧問而提供咨詢、策劃或操作。它分為兩類：第一類是依照公司、個(gè)人、或政府的要求，對某個(gè)行業(yè)、某種市場、某種產(chǎn)品或證券進(jìn)行深入的研究與分析，提供較為全面的、長期的決策分析資料；第二類是在企業(yè)經(jīng)營遇到困難時(shí)，關(guān)心企業(yè)出謀劃策，提出應(yīng)變措施，諸如制定進(jìn)展戰(zhàn)略、重建財(cái)務(wù)制度、出售轉(zhuǎn)讓子公司等。 （六）基金治理基金是一種重要的投資工具，它由基金發(fā)起人組織，汲取大量投資者的零散資金，聘請有專門知識和投資經(jīng)驗(yàn)的專家進(jìn)行投資并取得收益。投資銀行與基金有著緊密的聯(lián)系。首先，投資銀行能夠作為基金的發(fā)起人，發(fā)起和建立基金；其次，投資銀行可

9、作為基金治理者治理基金；第三，投資銀行能夠作為基金的承銷人，關(guān)心基金發(fā)行人向投資者發(fā)售受益憑證。風(fēng)險(xiǎn)防控：對基金治理公司而言，由于其投資對象為風(fēng)險(xiǎn)性較高的證券市場，這種風(fēng)險(xiǎn)隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大而成倍地放大。在基金治理公司的業(yè)務(wù)進(jìn)展過程中，可能會面臨以下各種風(fēng)險(xiǎn)：營銷風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、后臺風(fēng)險(xiǎn)、會計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、人力資源風(fēng)險(xiǎn)。（七）財(cái)務(wù)顧問與投資咨詢投資銀行的財(cái)務(wù)顧問業(yè)務(wù)是投資銀行所承擔(dān)的對公司尤其是上市公司的一系列證券市場業(yè)務(wù)的策劃和咨詢業(yè)務(wù)的總稱。要緊指投資銀行在公司的股份制改造、上市、在二級市場再籌資以及發(fā)生兼并收購、出售資產(chǎn)等重大交易活動時(shí)提供的專業(yè)性財(cái)務(wù)意見。投資銀行的投資咨詢業(yè)務(wù)是連結(jié)

10、一級和二級市場、溝通證券市場投資者、經(jīng)營者和證券發(fā)行者的紐帶和橋梁。適應(yīng)上常將投資咨詢業(yè)務(wù)的范疇定位在對參與二級市場投資者提供投資意見和治理服務(wù)。（八）資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化是指通過投資銀行把某公司的一定資產(chǎn)作為擔(dān)保而進(jìn)行的證券發(fā)行，是一種與傳統(tǒng)債券籌資十分不同的新型融資方式。進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)化的公司稱為資產(chǎn)證券發(fā)起人。發(fā)起人將持有的各種流淌性較差的金融資產(chǎn)，如住房抵押貸款、信用卡應(yīng)收款等，分類整理為一批資產(chǎn)組合，出售給特定的交易組織，即金融資產(chǎn)的買方（要緊是投資銀行），再由特定的交易組織以買下的金融資產(chǎn)為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)支持證券，用于收回購買資金。這一系列過程就稱為資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化的證券即資產(chǎn)證券

11、為各類債務(wù)性債券，要緊有商業(yè)票據(jù)、中期債券、信托憑證、優(yōu)先股票等形式。資產(chǎn)證券的購買者與持有人在證券到期時(shí)可獲本金、利息的償付。證券償付資金來源于擔(dān)保資產(chǎn)所制造的現(xiàn)金流量，即資產(chǎn)債務(wù)人償還的到期本金與利息。假如擔(dān)保資產(chǎn)違約拒付，資產(chǎn)證券的清償也僅限于被證券化資產(chǎn)的數(shù)額，而金融資產(chǎn)的發(fā)起人或購買人無超過該資產(chǎn)限額的清償義務(wù)。 風(fēng)險(xiǎn)防控：欺詐風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、金融治理風(fēng)險(xiǎn)、等級下降風(fēng)險(xiǎn)。除了上述幾種風(fēng)險(xiǎn)之外，還存在一些其他風(fēng)險(xiǎn)，諸如政策性風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn)、合同協(xié)議或證券失效、對專家的依靠風(fēng)險(xiǎn)等等。（九）金融創(chuàng)新依照特性不同，金融創(chuàng)新工具即衍生工具一般分為三類：期貨類、期權(quán)類、和調(diào)期類。使用衍生工

12、具的策略有三種，即套利保值、增加回報(bào)和改進(jìn)有價(jià)證券的投資治理。通過金融創(chuàng)新工具的設(shè)立與交易，投資銀行進(jìn)一步拓展了投資銀行的業(yè)務(wù)空間和資本收益。首先，投資銀行作為經(jīng)紀(jì)商代理客戶買賣這類金融工具并收取傭金；其次，投資銀行也能夠獲得一定的價(jià)差收入，因?yàn)橥顿Y銀行往往首先作為客戶的對方進(jìn)行衍生工具的買賣，然后查找另一客戶作相反的抵補(bǔ)交易；第三，這些金融創(chuàng)新工具還能夠關(guān)心投資銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)操縱，免受損失。金融創(chuàng)新也打破了原有機(jī)構(gòu)中銀行和非銀行、商業(yè)銀行和投資銀行之間的界限和傳統(tǒng)的市場劃分，加劇了金融市場的競爭。（十）風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)投資又稱創(chuàng)業(yè)投資，是指對新興公司在創(chuàng)業(yè)期和拓展期進(jìn)行的資金融通，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)大、收

13、益高。新興公司一般是指運(yùn)用新技術(shù)或新發(fā)明、生產(chǎn)新產(chǎn)品、具有專門大的市場潛力、能夠獲得遠(yuǎn)高于平均利潤的利潤、但卻充滿了極大風(fēng)險(xiǎn)的公司。由于高風(fēng)險(xiǎn)，一般投資者往往都不愿涉足，但這類公司又最需要資金的支持，因而為投資銀行提供了寬敞的市場空間。投資銀行涉足風(fēng)險(xiǎn)投資有不同的層次：第一，采納私募的方式為這些公司籌集資本；第二，關(guān)于某些潛力巨大的公司有時(shí)也進(jìn)行直接投資，成為其股東；第三，更多的投資銀行是設(shè)立“”或“創(chuàng)業(yè)基金”向這些公司提供資金來源。風(fēng)險(xiǎn)投資在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，財(cái)務(wù)分析屈居次要地位，因?yàn)榇蠖鄶?shù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目沒有或只有少量生產(chǎn)經(jīng)營歷史紀(jì)錄，面對的市場和生產(chǎn)成本是未知的，市場預(yù)測、成本核算和財(cái)務(wù)

14、分析的準(zhǔn)確性難以得到保證，因此投資收益率難以準(zhǔn)確計(jì)算。風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的科技含量和創(chuàng)業(yè)者素養(yǎng)則成為項(xiàng)目選擇的首要條件。風(fēng)險(xiǎn)防控：應(yīng)當(dāng)建立項(xiàng)目投資評估機(jī)制、利用投資協(xié)議條款操縱風(fēng)險(xiǎn)、需要適當(dāng)?shù)耐顿Y策略以及運(yùn)用商業(yè)保險(xiǎn)的配套機(jī)制。（十一）項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是對一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)單位或項(xiàng)目策劃安排的一攬子融資的技術(shù)手段，借款者能夠只依靠該經(jīng)濟(jì)單位的現(xiàn)金流量和所獲收益用作還款來源，并以該經(jīng)濟(jì)單位的資產(chǎn)作為借款擔(dān)保。投資銀行在項(xiàng)目融資中起著特不關(guān)鍵的作用，它將與項(xiàng)目有關(guān)的政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、投資者與項(xiàng)目發(fā)起人等緊密聯(lián)系在一起，協(xié)調(diào)律師、會計(jì)師、工程師等一起進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，進(jìn)而通過發(fā)行債券、基金、股票或拆借、拍

15、賣、抵押貸款等形式組織項(xiàng)目投資所需的資金融通。投資銀行在項(xiàng)目融資中的要緊工作是：項(xiàng)目評估、融資方案設(shè)計(jì)、有關(guān)法律文件的起草、有關(guān)的信用評級、證券價(jià)格確定和承銷等。 二、項(xiàng)目融資操作方式（一）項(xiàng)目融資的定義1、概念從廣義上講，為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目或者收購一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目，或者對已有項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的一切融資活動都能夠被稱為項(xiàng)目融資。 從狹義上講，是指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作抵押取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款活動。我們一般提到的項(xiàng)目融資僅指狹義的概念。2、分類項(xiàng)目融資按照追索權(quán)利分為無追索權(quán)的項(xiàng)目融資和有限追索權(quán)的項(xiàng)目融資：其中，無追索權(quán)的項(xiàng)目融資，指貸款人對項(xiàng)目主辦人沒有任何追

16、索權(quán)的融資，貸款人把資金貸給項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目產(chǎn)生的收益作為還本付息的唯一來源，并得到在該項(xiàng)目的資產(chǎn)上設(shè)定擔(dān)保權(quán)益以保障自身利益。除此之外，項(xiàng)目的主辦人不再提供任何擔(dān)保。假如該項(xiàng)目中途停建或經(jīng)營失敗，其資產(chǎn)或收益不足以還清全部貸款，貸款人亦無權(quán)向項(xiàng)目主辦人追償。有追索權(quán)的項(xiàng)目中貸款企業(yè)除了以貸款的經(jīng)營收益作為還款來源和取得物權(quán)擔(dān)保外，貸款銀行還要求有實(shí)體以外的第三方提供擔(dān)保。貸款行有權(quán)向第三方擔(dān)保人追索。但擔(dān)保人承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任，以他們各自提供的擔(dān)保金額為限。項(xiàng)目融資有如下方式：股權(quán)投資、債權(quán)投資、融資租賃、BOT、TOT、ABS模式。3、條件（1）項(xiàng)目本身通過政府部門批準(zhǔn)立項(xiàng)。 （2）項(xiàng)目可行

17、性研究報(bào)告和項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)算經(jīng)政府有關(guān)部門審查批準(zhǔn)。 （3）引進(jìn)國外技術(shù)、設(shè)備、專利等經(jīng)政府經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)，并辦妥相關(guān)手續(xù)。 （4）項(xiàng)目產(chǎn)品的技術(shù)、設(shè)備先進(jìn)適用，配套完整，有明確的技術(shù)保證。 （5）項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模合理。 （6）項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)預(yù)測有良好的市場前景和進(jìn)展?jié)摿?，盈利能力較強(qiáng)。 （7）項(xiàng)目投資的成本以及各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)測較為合理。 （8）項(xiàng)目生產(chǎn)所需的原材料有穩(wěn)定的來源，并差不多簽訂供貨合同或意向書。 （9）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)用地差不多落實(shí)。 （10）項(xiàng)目建設(shè)以及生產(chǎn)所需的水、電、通訊等配套設(shè)施差不多落實(shí)。 （11）項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 （12）其它與項(xiàng)目有關(guān)的建設(shè)條件差不多落實(shí)。(二)不

18、同項(xiàng)目投資方式的操作流程及風(fēng)險(xiǎn)操縱1、股權(quán)投資a、含義股權(quán)投資通常是為長期(至少在一年以上)持有一個(gè)公司的股票或長期的投資一個(gè)公司，以期達(dá)到操縱被投資單位，或?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大阻礙，或?yàn)榱伺c被投資單位建立緊密關(guān)系，以分散經(jīng)營為目的的投資方式。股權(quán)投資分為以下四種類型：（1）操縱，指有權(quán)決定企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營政策，并據(jù)以從該企業(yè)的經(jīng)營活動中獵取利益。（2）共同操縱，是指按合同約定對某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動所共有的操縱。（3）重大阻礙，是指對一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營政策有參與決策的權(quán)力，但并不決定這些政策。（4）無操縱、無共同操縱且無重大阻礙b、操作流程c、風(fēng)險(xiǎn)操縱（1）股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)信息的收集：戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)信息：國內(nèi)

19、外宏觀經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、國家產(chǎn)業(yè)政策及本行業(yè)狀況，科技進(jìn)步、市場需求、戰(zhàn)略伙伴的情況，競爭對手、客戶、供應(yīng)商情況，公司進(jìn)展戰(zhàn)略規(guī)劃、投資打算、經(jīng)營戰(zhàn)略及依據(jù)等。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息：企業(yè)的負(fù)債、或有負(fù)債情況、現(xiàn)金流、應(yīng)收帳款情況、資金的周轉(zhuǎn)率，存貨及其銷售成本比重、應(yīng)付帳款及其它購貨額比重，制度成本、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、盈利能力，對企業(yè)有阻礙的會計(jì)政策、制度。市場風(fēng)險(xiǎn)信息：產(chǎn)品價(jià)格及供需變化，能源、原材料等物資供應(yīng)的穩(wěn)定性、充足和價(jià)格變化，要緊客戶、供應(yīng)商的信用情況，稅收政策和利率、匯率變化情況，潛在競爭者、及其產(chǎn)品、替代品的情況。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)信息：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、新產(chǎn)品研發(fā)情況，新市場開發(fā)、市

20、場營銷策略，企業(yè)的組織效能、治理狀況、企業(yè)文化、治理人員和專業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)、經(jīng)驗(yàn)、質(zhì)量、安全、環(huán)保、信息治理流程和環(huán)節(jié)，人員的道德風(fēng)險(xiǎn)和其它風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)業(yè)務(wù)流程和信息系統(tǒng)操作運(yùn)行情況，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)治理的現(xiàn)狀和能力。法律風(fēng)險(xiǎn)信息：與企業(yè)相關(guān)的政治、法律環(huán)境，對企業(yè)有阻礙的新法律和政策，職員的道德操守，企業(yè)的重大協(xié)議和有關(guān)合同，該企業(yè)的法律糾紛案件情況，企業(yè)與競爭對手的知識產(chǎn)權(quán)情況。（2）股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)評估單方面風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)：辨識被投資企業(yè)在戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)、運(yùn)營、市場、法律等方面有無風(fēng)險(xiǎn)，有哪些風(fēng)險(xiǎn)，分析風(fēng)險(xiǎn)的特征，描述風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的高低、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的條件。綜合風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)：在評估一個(gè)被投資企業(yè)的多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)

21、分析風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系、從風(fēng)險(xiǎn)策略上對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行統(tǒng)一集中治理，確定對各類風(fēng)險(xiǎn)的治理優(yōu)先順序和策略。（3）股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)治理確定股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)治理的策略。依照被投資企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況，結(jié)合公司進(jìn)展戰(zhàn)略、確定風(fēng)險(xiǎn)偏好、風(fēng)險(xiǎn)承受度、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換、風(fēng)險(xiǎn)對沖、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、風(fēng)險(xiǎn)操縱等總體策略。實(shí)施制度治理，制定內(nèi)控措施。建立內(nèi)控授權(quán)制度、報(bào)告制度、批準(zhǔn)制度、責(zé)任制度、審計(jì)檢查制度、考核評價(jià)制度、重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、法律顧問制度及重要崗位權(quán)力制衡制度等。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)治理的監(jiān)督檢查：建立風(fēng)險(xiǎn)信息溝通渠道，確保信息溝通的及時(shí)、準(zhǔn)確、完整。2、債權(quán)投資a、含義：債權(quán)融資是資金需求方與投資方發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，

22、有償使用外部資金，實(shí)現(xiàn)資金需求的一種融資方式。債權(quán)融資有兩種實(shí)現(xiàn)方式：信用貸款和抵押貸款。信用貸款對資金需求方信用等級進(jìn)行評級，需要聘請專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，由于第三方的介入，測評的等級可能存在一定的不真實(shí)性，因此一般可不能采納信用貸款的方式。抵押貸款要求籌資方必需提供足值的抵押物，采納擔(dān)保、典當(dāng)、托付貸款等形式實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資。而非銀行性金融機(jī)構(gòu)只能做抵押貸款的方式。b、操作流程典當(dāng)流程擔(dān)保流程托付貸款流程客戶咨詢、索取資料客戶咨詢、索取資料客戶咨詢、索取資料客戶提出典當(dāng)申請客戶提出申請客戶提出申請實(shí)地調(diào)查及初審、復(fù)審實(shí)地調(diào)查及初審、復(fù)審實(shí)地調(diào)查及初審、復(fù)審發(fā)擔(dān)保意向函簽訂抵押典當(dāng)合同與銀行、客戶、反

23、擔(dān)保人簽訂有關(guān)合同與銀行、客戶簽訂有關(guān)合同辦理他項(xiàng)權(quán)利登記協(xié)助客戶辦理相關(guān)手續(xù)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記發(fā)放當(dāng)金正式承保發(fā)放貸款進(jìn)行當(dāng)中監(jiān)控進(jìn)行保后監(jiān)控進(jìn)行中期監(jiān)控業(yè)務(wù)結(jié)束處理業(yè)務(wù)結(jié)束處理業(yè)務(wù)結(jié)束處理c、風(fēng)險(xiǎn)操縱（1）抵押人擔(dān)保資格審查抵押人是否具有法人資格或者是否具有完全民事行為能力的自然人。國家機(jī)關(guān)不能作為借款合同的抵押人。抵押人對抵押物是否擁有所有權(quán)或經(jīng)營治理權(quán)。 （2）抵押程序把關(guān)審查抵押人的決策程序的合法性，關(guān)于違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定或違反抵押人公司章程的，必須糾正后才能辦理抵押。及時(shí)辦理抵押登記針對不同的抵押物，依據(jù)法律的規(guī)定，及時(shí)到相應(yīng)的登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，以保證抵押的有效性。（3）抵押物

24、權(quán)屬把關(guān)確保抵押物的真實(shí)性。銀行信貸人員應(yīng)認(rèn)真審查抵押物的有關(guān)權(quán)利憑證。確保抵押物的合法性，信貸人員應(yīng)嚴(yán)格依照擔(dān)保法、物權(quán)法的規(guī)定審查抵押物，防止法律禁止抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保。認(rèn)真查驗(yàn)抵押物的權(quán)屬，確保抵押物的有效性。一是夫妻共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí)，必須由夫妻雙方共同出具抵押承諾書；二是家庭財(cái)產(chǎn)用于抵押擔(dān)保時(shí)，必須由家庭各成員共同出具抵押承諾書；三是用合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí)，必須經(jīng)全體合伙人同意，要求全體合伙人共同出具抵押承諾書；四是用有限責(zé)任公司、股份有限公司的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保的，必須經(jīng)董事會或股東（大）會決議通過；五是以他人的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保，抵押人必須出具他人同意抵押承諾書。 （4

25、）抵押物評估把關(guān)。在實(shí)際操作中，一般要求抵押人提供商業(yè)評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，并依照評估價(jià)值確定其借款合同貸款額。 3、融資租賃a、含義：融資（Financial Leasing）又稱設(shè)備租賃（Equipment Leasing）或現(xiàn)代租賃(Modern Leasing)，是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分和的租賃。融資租賃的差不多方式是三方當(dāng)事人（出租人、承租人、廠商）間的兩份合同（購買合同、租賃合同）所確定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。從最差不多的直接購買融資租賃（Direct financial lease），能夠誘導(dǎo)出多種變體，如轉(zhuǎn)融資租賃、售后租回融資租賃、杠桿融資租賃、托付融資租賃、托

26、拉斯融資租賃等。由于我司的業(yè)務(wù)類型要緊是項(xiàng)目融資租賃，因此僅介紹融資租賃中的項(xiàng)目融資租賃模式。b、操作流程（1）客戶提出融資租賃申請，填寫項(xiàng)目申請表 （2）依照企業(yè)提供的資料對其資信、資產(chǎn)及負(fù)債狀況、經(jīng)營狀況、償債能力、項(xiàng)目可行性等方面進(jìn)行調(diào)查。 （3）調(diào)查認(rèn)為具備可行性的，其項(xiàng)目資料報(bào)送金融租賃公司審查。 （4）我司要求項(xiàng)目提供抵押、質(zhì)押或履約擔(dān)保的，企業(yè)應(yīng)提供抵押或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明或有處分權(quán)的同意抵押、質(zhì)押的證明，并與擔(dān)保方就履約保函的出具達(dá)成合作協(xié)議。 （5）經(jīng)我司初步審查未通過的項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)依照金融租賃公司要求及時(shí)補(bǔ)充相關(guān)資料。補(bǔ)充資料后仍不能滿足金融租賃公司要求的，該項(xiàng)目撤銷，項(xiàng)

27、目資料退回企業(yè)。 （6）我司審批通過的，相關(guān)各方應(yīng)簽訂融資租賃合同，確定租賃物件、融資金額、利率、租期、支付方式等。同時(shí)，出租人依照融資租賃合同并按承租人的意愿，與供貨商簽訂租賃物件的購買合同(進(jìn)口設(shè)備通過托付代理)，并負(fù)責(zé)支付貨款。承租人在購買合同上附簽，以示對租賃物件和合同條款內(nèi)容的確認(rèn)。依照約定承租人向出租人支付租金。（7）辦理抵押、質(zhì)押登記、凍結(jié)、止付等手續(xù)。 （8）承租方在交付保證金、服務(wù)費(fèi)、保函費(fèi)及設(shè)備發(fā)票后，金融租賃公司開始投放資金。（9）監(jiān)管項(xiàng)目運(yùn)行情況，督促承租方按期支付租金。 （10）租期結(jié)束時(shí)，承租人以名義價(jià)格留購租賃物取得所有權(quán)。c、風(fēng)險(xiǎn)操縱（1）風(fēng)險(xiǎn)劃分產(chǎn)品市場風(fēng)險(xiǎn)。

28、假如對產(chǎn)品的銷路、市場占有率和占有能力、產(chǎn)品市場的進(jìn)展趨勢、消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及消費(fèi)者的心態(tài)和消費(fèi)能力這些因素了解得不充分，調(diào)查得不細(xì)致，有可能加大市場風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于出租人來講，最大的風(fēng)險(xiǎn)是承租人還租能力，它直接阻礙租賃公司的經(jīng)營和生存。貨幣支付也會有風(fēng)險(xiǎn)，特不是國際支付，支付方式、支付日期、時(shí)刻、匯款渠道和支付手段選擇不當(dāng)，都會加大風(fēng)險(xiǎn)。 貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)。因融資租賃具有貿(mào)易屬性，貿(mào)易方面的風(fēng)險(xiǎn)從定貨談判到試車驗(yàn)收都存在著風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。融資租賃的好處之一確實(shí)是先于其他企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備。在實(shí)際運(yùn)作過程中，技術(shù)的先進(jìn)與否、先進(jìn)的技術(shù)是否成熟、成熟的技術(shù)是否在法律上侵犯他人權(quán)益等因素，差不多上產(chǎn)生

29、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的重要緣故。政策風(fēng)險(xiǎn)。工程機(jī)械受建設(shè)項(xiàng)目阻礙專門大，建設(shè)項(xiàng)目又和我國的宏觀政策阻礙比較大，因此工程機(jī)械租賃的人員要研究宏觀調(diào)控對租賃正反兩方面的阻礙。（2）風(fēng)險(xiǎn)操縱融資租賃包括金融和貿(mào)易，因此這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)在操作過程中都會遇到。應(yīng)依照每種風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，采取相應(yīng)的對策。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。有些風(fēng)險(xiǎn)是能夠幸免的，如匯率風(fēng)險(xiǎn)，采取用本幣結(jié)算租金的方法、使用遠(yuǎn)期匯率或匯率調(diào)期的方法就能夠幸免。對外商通過國外銀行、我國駐外商贊處或類似工商治理部門的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢調(diào)查，以防商務(wù)或金融欺詐；融資租賃的另一種幸免損失的方法是租金償還擔(dān)保。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在以外幣做租賃的合同中，能夠通過匯率、利率調(diào)期把利率風(fēng)險(xiǎn)大的債務(wù)

30、轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)小的債務(wù)。在貿(mào)易方面的購置設(shè)備過程中，用信用證方式支付貨款，把商業(yè)信譽(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行信譽(yù)，減少貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)。補(bǔ)救措施。如：按財(cái)會規(guī)定，能夠在平常儲備一些基金，如呆賬預(yù)備金等。平常從費(fèi)用里提取一定的預(yù)備基金，發(fā)生損失時(shí)，應(yīng)立即操縱損失的擴(kuò)大，用預(yù)備基金補(bǔ)償損失。規(guī)范防范。與專業(yè)咨詢公司建立信息網(wǎng)絡(luò)、通過工商治理部門和銀行對企業(yè)和供貨商進(jìn)行資信調(diào)查、聘請法律人員作公司長期的法律顧問、組織經(jīng)驗(yàn)豐富專業(yè)人員建立專門的評估機(jī)構(gòu)、把風(fēng)險(xiǎn)評估與業(yè)務(wù)經(jīng)辦分權(quán)治理、對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測不附加任何人為的意愿，通過綜合分析，把風(fēng)險(xiǎn)操縱在同意的范圍內(nèi)，使風(fēng)險(xiǎn)評估更科學(xué)，更接近實(shí)際。除了以上三種常用操作模式外，還存在BOT、

31、TOT、ABS三中模式，這三種模式不常用，因此僅作簡單介紹。4、BOT模式BOT是“建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)讓”英文（BUILDOPERATETRANSFOR）編寫，在我國稱為“特許權(quán)融資方式”，其涵義是我國或地點(diǎn)政府（及所屬機(jī)構(gòu)）通過專門權(quán)協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)（包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資）承擔(dān)公共性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資、建筑、經(jīng)營和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的許可期限內(nèi)，外商投資企業(yè)擁有所建筑設(shè)施所有權(quán)，并可向設(shè)施使用方收取合理的費(fèi)用，由此收回投資成本并獵取合理回報(bào)；特許期屆滿，外商投資企業(yè)將設(shè)施無償交給簽約方的政府或所屬機(jī)構(gòu)。5、TOT模式TOT是英文transfer-operate-transfe

32、r的縮寫，即移交經(jīng)營移交。它是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營治理；投資人在一個(gè)約定的時(shí)刻內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理的回報(bào)，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。6、ABS模式ABS是英文ASSETBACKED SECURMEATION的縮寫。它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)以后預(yù)期收益為基礎(chǔ)和保證，通過在資本市場發(fā)行而募集資金的一種化的項(xiàng)目融資方式，即它是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)能夠帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本發(fā)行來募集資金的一種項(xiàng)目中小企業(yè)融資方式。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資操作方式(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資之合資合作

33、合資合作開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。操作方式：1、一方提供土地，另一方提供資金、勞務(wù)和技術(shù)等；2、雙方共同提供土地和資金、勞務(wù)、技術(shù)等；3、一方提供資金，雙方共同提供土地；4、一方提供土地，雙方共同出資；5、一方只提供土地或資金等，而不參與經(jīng)營；6、雙方既共同投資又共同經(jīng)營。a、操作流程1、客戶提出申請并提交材料2、依照客戶提供的材料對客戶資質(zhì)的合法性進(jìn)行審核，同時(shí)對合作企業(yè)的以往資信情況、經(jīng)驗(yàn)、資金充足度做出初步推斷3、與客戶就項(xiàng)目進(jìn)行審核，包括客戶的打算、預(yù)

34、算等4、確定合作方式、合作期限、還款方式等相關(guān)事宜并制定打算5、簽訂合作協(xié)議等相關(guān)事宜6、房地產(chǎn)進(jìn)入到開發(fā)時(shí)期，投資方依照指定打算進(jìn)行監(jiān)管跟蹤7、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束，進(jìn)入銷售時(shí)期，依照回款提取應(yīng)得利潤8、項(xiàng)目結(jié)束b、風(fēng)險(xiǎn)操縱1、存在風(fēng)險(xiǎn)（1）房地產(chǎn)開發(fā)前期的法律風(fēng)險(xiǎn)土地取得的法律風(fēng)險(xiǎn)：五證是否辦理齊全，土地出讓金是否全部交清，拆遷是否做完。國家的土地政策近期有沒有調(diào)整。（2）房地產(chǎn)建設(shè)期間的法律風(fēng)險(xiǎn)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同的簽訂，合同中法律風(fēng)險(xiǎn)的操縱，工程質(zhì)量、造價(jià)、工期的治理與操縱。驗(yàn)收、結(jié)算、交付的把握。（3）房地產(chǎn)銷售時(shí)期的法律風(fēng)險(xiǎn)房屋質(zhì)量，面積，交付期限，產(chǎn)權(quán)證的辦理，配套的完善，貸款的辦

35、理等2、風(fēng)險(xiǎn)操縱（1）審慎選擇適格的合作方，在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，必須審查：A、合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，如己方不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，則合作方必須具備。假如在簽訂合同時(shí)合作方并不具備開發(fā)資質(zhì)，則簽訂合同后合作方能否取得開發(fā)資質(zhì)；B、合作方提供的合作開發(fā)用地的性質(zhì)，如合作方享有出讓土地使用權(quán)，則初步具備合作條件，如合 作方提供土地使用權(quán)的性質(zhì)為劃撥土地，則需考察劃撥土地能否轉(zhuǎn)化為出讓土地，是否差不多或正在辦理性質(zhì)變更手續(xù)，如無法辦理，則簽訂合作開發(fā)合同將面臨合同 無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，從商業(yè)推斷上，我們建議選擇資金實(shí)力雄厚、規(guī)范運(yùn)作的合作方，以盡可能規(guī)避在今后合同履行過程中對方無力履行義務(wù)或

36、產(chǎn)生其他不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。（2）訂立完善、詳備的合作開發(fā)合同訂立合作開發(fā)合同時(shí)需考察合作方的真實(shí)意圖，幸免將合作開發(fā)合同界定為其他類型的合同。司法實(shí)踐中，存在合作各方以合資合作開發(fā)房地產(chǎn)的名義制作合 同，但合同的真實(shí)目的卻是融資、買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等，這顯然不同于合作開發(fā)合同。因此，合作方應(yīng)嚴(yán)格審核對方真實(shí)合同目的，通過特定的合同權(quán)利義務(wù)條款愛護(hù)自己的利益。（3）規(guī)范合作開發(fā)合同的履行A、應(yīng)當(dāng)建立合作各方履行合作開發(fā)合同的運(yùn)行機(jī)制，要緊包括：設(shè)立聯(lián)合的治理機(jī)構(gòu)，明確運(yùn)行制度并加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督和相互制約。如設(shè)立共管的銀行賬戶、重要事項(xiàng)雙方指定人員會簽制度、項(xiàng)目進(jìn)展的書面通報(bào)制度等。合作一方原則上應(yīng)當(dāng)參與

37、到房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營治理，不能在提供資金或提供土地后，完全讓對方來運(yùn)作項(xiàng)目，否則容易產(chǎn)生誤解和糾紛。B、注意通過書面形式明確各自的權(quán)利義務(wù)。如上所述，合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同大多是不完備的，在履行過程中，合作方應(yīng)注意通過書面形式確定自己的權(quán)利義務(wù)，要緊包括雙方簽署的補(bǔ)充協(xié)議、備忘錄、會議紀(jì)要等，假如不能達(dá)成書面形式，也可采取單方函件的方式以固定請求或相關(guān)事實(shí)。尤其在對方存在違約情形時(shí)，守約方必須重視自身基于合同所享有的索賠權(quán)利。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資之信托模式分析房地產(chǎn)投資信托（REIT），是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資的一種融資行為。a、房地產(chǎn)投

38、資信托分為：1、抵押貸款類信托：抵押貸款類信托產(chǎn)品是指信托公司通過質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為差不多貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品后，將募集的資金提供房地產(chǎn)公司使用。2、股權(quán)投資類信托：該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權(quán)投資的方式加以運(yùn)用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并依照在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。3、股權(quán)證券化信托：此類信托是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與相關(guān)當(dāng)事人簽訂協(xié)議，約定在一定時(shí)刻，相關(guān)當(dāng)事人按約定價(jià)格

39、（溢價(jià)部分為信托投資收益）回購信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。4、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式：基于房地產(chǎn)開發(fā)公司合法可售房屋交易為擔(dān)保房地產(chǎn)信托打算。信托公司通過購買資金需求方的商品（要緊為期房），并將其進(jìn)行欲售登記后，作為擔(dān)保，或以收益性房產(chǎn)之收益轉(zhuǎn)讓為擔(dān)保發(fā)行的資金信托打算。5、混合型信托：混合信托型是指信托公司采取權(quán)益信托和債務(wù)信托結(jié)合的方式介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。b、操作流程1、對土地的整體情況進(jìn)行調(diào)查分析，包括土地的性質(zhì)、法律地位、測繪情況、在都市整體綜合規(guī)劃中的用途與可能開發(fā)打算是否相符等；并考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、土地開發(fā)狀況及該土地的以后用途及有關(guān)規(guī)劃等因素，對土地評估機(jī)構(gòu)做出的土地估價(jià)的方法、程序進(jìn)行分析比

40、較； 2、對擬開發(fā)、建筑的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，嚴(yán)格審核項(xiàng)目的用途和功能是否相符，是否符合國家房地產(chǎn)進(jìn)展總體方向，能否有效滿足當(dāng)?shù)囟际幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求；審核房地產(chǎn)項(xiàng)目是否具有國家相關(guān)部門的批準(zhǔn)立項(xiàng)文件和會計(jì)師事務(wù)所、工程測量預(yù)算機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的評估文件等； 3、對房地產(chǎn)信托資金使用企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際治理人的差不多背景、資信狀況、內(nèi)部操縱制度與實(shí)際流程、既往的項(xiàng)目治理與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評價(jià)分析; 4、了解房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和該信托資金的使用方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，房地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)信托資金使用方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系; 5、通過律師事務(wù)所出具法律意見書，了解房地產(chǎn)信托資金使用方的有

41、關(guān)情況，包括是否存在違法行為、項(xiàng)目涉及的合同是否存在潛在糾紛、項(xiàng)目涉及的權(quán)屬證書是否存在問題等。6、決定辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)制定房地產(chǎn)集合信托打算和房地產(chǎn)信托資金治理及處分講明書，內(nèi)容包括打算購買、治理或處分的不動產(chǎn)種類、地點(diǎn)、預(yù)定持有期間、資金來源、運(yùn)用及操縱和監(jiān)管程序、成本回收、財(cái)務(wù)預(yù)測、預(yù)估收益率及信息披露等事項(xiàng)。 經(jīng)決策委員會審核，出具審核意見書，經(jīng)決策委員會成員三分之二以上同意并提交董事會討論表決通過。7、制作房地產(chǎn)集合信托打算推介材料，包括：房地產(chǎn)信托經(jīng)理和治理人員符合規(guī)定的證明文件； 公開講明書或投資講明書； 信托投資公司決策委員會全體成員簽署的審核意見書； 房地產(chǎn)集合信托

42、打算； 房地產(chǎn)資金信托合同； 房地產(chǎn)信托資金治理及處分講明書，其中含獨(dú)立會計(jì)師事務(wù)所依據(jù)中國注冊會計(jì)師獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則的要求，對財(cái)務(wù)預(yù)測及預(yù)估收益率出具的審核意見； 房地產(chǎn)信托資金治理、運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)申明書； 信息披露力度及頻率。8、依據(jù)可行性研究報(bào)告和房地產(chǎn)資金信托合同作出投資分析報(bào)告，記載分析基礎(chǔ)、依照及建議；投資決定紀(jì)錄應(yīng)記載投資標(biāo)的的種類、數(shù)量及時(shí)機(jī)；執(zhí)行紀(jì)錄應(yīng)記載實(shí)際投資或交易標(biāo)的的種類、數(shù)量、價(jià)格及時(shí)刻，并講明投資或交易差異緣故。9、信托資金到位并使用，將回流資金存入信托資金專戶。10、信托打算，將信托財(cái)產(chǎn)扣除有關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)后，通過保管人向受益人進(jìn)行分配。c、風(fēng)險(xiǎn)操縱1、存在風(fēng)險(xiǎn)（1）籌資對

43、象有限 由于在信托公司集合資金信托打算治理方法中規(guī)定，信托的托付人必須要滿足以下的條件：作為個(gè)人投資者來講，自然人應(yīng)不超過50人，而關(guān)于機(jī)構(gòu)投資者來講，盡管沒有數(shù)量上的限制，但卻規(guī)定了機(jī)構(gòu)投資者必須要有“四證”。 由于關(guān)于個(gè)人投資者數(shù)量上的限制以及機(jī)構(gòu)投資者資質(zhì)的嚴(yán)格限制，關(guān)于房地產(chǎn)信托投資公司來講，其籌集資金的對象十分有限，專門難籌集到大規(guī)模的資金。而房地產(chǎn)投資又是需要大量資金的，一旦在投資過程中發(fā)生資金鏈斷檔，關(guān)于整個(gè)項(xiàng)目來講都會帶來巨大的損失。（2）二級市場不夠發(fā)達(dá)決定房地產(chǎn)信托市場進(jìn)展水平的一個(gè)重要因素是，是否有一個(gè)發(fā)達(dá)的二級市場作為配套措施，關(guān)心信托公司籌集資金。而我國金融市場相對不

44、是專門發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金還不能涉足信托投資，而同時(shí)有沒有國外的房地產(chǎn)證券化之類的金融衍生品，因此信托公司籌集資金的話，其要緊途徑依舊通過從個(gè)人投資者和大型金融機(jī)構(gòu)那兒獲得資金。信托公司獲得資金的方式依舊相對的單一，這也導(dǎo)致了其籌集資金的能力極為有限。（3）流淌性風(fēng)險(xiǎn)我國房地產(chǎn)信托大多是以房地產(chǎn)作為抵押，以此獲得資金。抵押物屬于不動產(chǎn)，流淌性較差。而房地產(chǎn)一般建成后的才能完全取得收益。一旦房地產(chǎn)投資項(xiàng)目無法按時(shí)完工,投資者往往就無法獲得預(yù)期回報(bào)。即使房地產(chǎn)項(xiàng)目建成以后,房屋銷售也是一個(gè)復(fù)雜的過程，正如馬克思所講的“危險(xiǎn)的跨越”，銷售過程中障礙將直接加劇信托公司的流淌性風(fēng)險(xiǎn)。（4）房地產(chǎn)市場

45、風(fēng)險(xiǎn)整個(gè)房地產(chǎn)市場也有一定的經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場的進(jìn)展大致能夠分為進(jìn)展、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)時(shí)期。房地產(chǎn)總是在泡沫達(dá)到一定程度之時(shí)迎來蕭條，而在蕭條一段時(shí)刻之后又會重新迎來繁榮。相對而言市場的波動較大。而房地產(chǎn)信托市場和房地產(chǎn)市場有著極其緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)價(jià)格的上升也同時(shí)會阻礙到信托公司的投資成本，關(guān)于信托公司的收益有著緊密的聯(lián)系。因此研究房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于信托公司也有十分重要的作用。（5）具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)通常，信托公司通過操縱抵押率、向項(xiàng)目公司派駐治理人員等操縱項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)操縱措施都具有一定的局限性。房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)取決于房產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成，假如因建設(shè)資金不足形成爛尾工程，或者因建設(shè)質(zhì)量不合

46、格、配套設(shè)施達(dá)不到建設(shè)要求，不能通過竣工驗(yàn)收，抵押權(quán)也無法實(shí)現(xiàn)。向項(xiàng)目公司派駐的治理人員必須具備一定房地產(chǎn)治理經(jīng)驗(yàn)，但信托公司往往缺乏房地產(chǎn)評估、建設(shè)、治理等方面的專業(yè)人才，從而也限制了這些風(fēng)險(xiǎn)操縱措施的作用（6）雙重稅收的風(fēng)險(xiǎn)在我國的信托法中規(guī)定，信托公司必須在信托合同成立和終止之時(shí)，由因此兩次轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，必須繳納兩次營業(yè)稅金。如此就增加了寬敞信托公司的支出。由于稅收制度的缺失，使得我國的信托公司完全不能在稅收上獲得競爭力，不得不在稅收上支出更多的資金，更多的資金投入也就意味者更大的風(fēng)險(xiǎn)。（7）信用風(fēng)險(xiǎn)和所有的金融產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)信托業(yè)存在著信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)信托市場的投資者和投資產(chǎn)品的發(fā)行

47、人關(guān)于房屋價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量等各方面信息往往是不對稱的。由于信息的不對稱往往會造成買賣中存在一方處于不利地位。2、風(fēng)險(xiǎn)操縱（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性（2）加強(qiáng)投資環(huán)境預(yù)測，選擇最佳投資區(qū)位，加強(qiáng)市場調(diào)查研究，查找投資良機(jī) （3）關(guān)注政策變動，認(rèn)準(zhǔn)投資方向 （4）開展財(cái)務(wù)分析 （5）運(yùn)用投資組合理論 （6）健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)工程建設(shè)治理 d、案例分析“盛鴻大廈”信托項(xiàng)目案例 （一）案例重現(xiàn)1、元鴻公司將其開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目北京盛鴻大廈(市場價(jià)值人民幣約41億元)托付給北京國投，設(shè)立盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項(xiàng)下全部受益權(quán)。 2、元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級為優(yōu)先受益

48、權(quán)和一般受益權(quán)，并將其享有的優(yōu)先受益權(quán)(人民幣約25億元)以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進(jìn)行處置。北京國投作為獨(dú)家代辦代理人代辦代理其轉(zhuǎn)讓行為。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。 3、北京國投作為盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財(cái)產(chǎn)所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并治理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不介入任何分配。 （二）案例分析 該項(xiàng)目具有“信托%2B代辦代理”的特點(diǎn)，并在方案設(shè)計(jì)中運(yùn)用了逾額資產(chǎn)擔(dān)保和優(yōu)先次級受益結(jié)構(gòu)等增信手段，具有典型意義。在本項(xiàng)目中，北京國投作為財(cái)產(chǎn)信托的受托人，需要盡職履行受托人的義務(wù)。作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的代辦

49、代理人，北京國投除了盡職完成代辦代理轉(zhuǎn)讓義務(wù)外，不負(fù)任何直接責(zé)任；然而因?yàn)槭芤嫒宿D(zhuǎn)換，北京國投照舊要為終極受益人的最大利益治理信托財(cái)產(chǎn)。 設(shè)立信托時(shí)，信托標(biāo)的可認(rèn)為房地產(chǎn)建筑什物、房地產(chǎn)以后的房鈔票收入、土地使用權(quán)等房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利。 因?yàn)槭芤嫒宿D(zhuǎn)換，原受益人的利益可能與終極受益人的利益存在沖突，特不是當(dāng)只有部門受益權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)。在部門受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，信托公司需要解決不同類型受益人之間的利益沖突題目。 盡管在受益權(quán)轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)，信托公司所承擔(dān)的責(zé)任較小(把受益權(quán)妥善轉(zhuǎn)讓出去)，然而，信托公司作為受托人，妥善治理信托財(cái)產(chǎn)、處理信托事務(wù)的壓力增加了，由于受益人從一家房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變成眾多的社會

50、投資者。 投資者投資收益的支付具有剛性，稍有拖欠或不當(dāng)，即可能導(dǎo)致信托公司名譽(yù)受損，專門可能因一個(gè)項(xiàng)目的失敗而一蹶不振。盡管在法律上作為盡職的受托人不需要承擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)，然而，我國國情決定了信托公司必需為此承擔(dān)政治風(fēng)險(xiǎn)。因此，在設(shè)計(jì)方案時(shí)必需最大限度操縱風(fēng)險(xiǎn)。 操縱風(fēng)險(xiǎn)的手段多種多樣，應(yīng)該利用適當(dāng)?shù)脑鲂攀侄?。增信手段有良多種，例如逾額資產(chǎn)擔(dān)保、第三方擔(dān)保、托付人預(yù)備金擔(dān)保、優(yōu)先次級受益結(jié)構(gòu)擔(dān)保等多種方式。因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)期信托公司經(jīng)營環(huán)境存在上述投資收益支付剛性的特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)增信手段時(shí)，盡量運(yùn)用貨泉性擔(dān)保，房地產(chǎn)什物擔(dān)保面對處置本鈔票，而且一旦需要處置擔(dān)保資產(chǎn)時(shí)，信托公司的聲譽(yù)就可能差不多受損，甚至差不

51、多需要承擔(dān)政治風(fēng)險(xiǎn)。 利用貨泉性擔(dān)保時(shí)，特不是第三方提供的擔(dān)保時(shí)，必需留意公司間的聯(lián)系關(guān)系關(guān)系，嚴(yán)防信托融資成為“控股股東掏空上市公司”的翻版。 設(shè)立貨泉性擔(dān)保時(shí)，必需留意法律題目。信托投資公司治理方法劃定信托公司不得承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益，因此，在托付人自身或第三方擔(dān)保時(shí)，必需確認(rèn)擔(dān)保的是投資者的本金和收益(不是預(yù)期收益)。由于作為信托來講，終極收益率可高可低，甚至為零，假如擔(dān)保協(xié)議上用“預(yù)期收益”，那么在項(xiàng)目泛起題目時(shí)，擔(dān)保人完全有理由拒絕支付相稱于預(yù)期收益水平的收益。因此如此的擔(dān)保實(shí)際上只是擔(dān)保支付行為本身存在的題目與制約 沒有專門的法律法規(guī)依據(jù)。我國目前REITs的建立要

52、緊依據(jù)于公司法、證券法和證券投資基金法等法規(guī)，而專門的房地產(chǎn)投資信托基金法一直未能出臺。 過于夸大REITs的融資功能，沒有專門的稅收優(yōu)惠。 采取私募發(fā)售且發(fā)售前提寬松。我國目前對信托投資公司要緊實(shí)施私募監(jiān)管，在發(fā)行市場實(shí)行私募發(fā)售。對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)售前提限制過于寬松，缺乏相關(guān)規(guī)范各種REITs經(jīng)營業(yè)務(wù)的專門多實(shí)施細(xì)則，就這點(diǎn)與美國比擬，中國REITs還專門不成熟。 我國REITs的資金大量運(yùn)用于聯(lián)系關(guān)系交易融資。目前海內(nèi)到期不能兌付的房地產(chǎn)信托中，專門大一部門是聯(lián)系關(guān)系交易信托，要緊緣故確實(shí)是信息表露不夠透明以及運(yùn)作過程的監(jiān)視缺位。 （三）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資之聯(lián)建模式分析房地產(chǎn)聯(lián)建是指雙方共同投

53、資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，約定建成后，建筑物歸雙方共有或共同使用收益的行為。由此可見： 1、主體不必差不多上具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的法人。 2、客體僅僅是共同投資建設(shè)房屋、廠房或其他用房，投資的方式能夠是現(xiàn)金、實(shí)物、土地使用權(quán)等。 3、雙方不一定親自出工出力，因此可不存在共同經(jīng)營、互相協(xié)作的關(guān)系，雙方只要依約投資并共享投資成果、共同投資風(fēng)險(xiǎn)即可。a、聯(lián)建投資的分類1、雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分不取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。 2、一方提供建設(shè)用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，雙方按照合同約

54、定的投資比例共享利益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 3、一方提供建設(shè)用地，以自己的名義取得了建房審批手續(xù)，另一方出資，并負(fù)責(zé)建設(shè)施工。雙方按合同約定的比例分不取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。4、一方提供建設(shè)用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù)，自行負(fù)責(zé)建設(shè)施工，另一方只是按照約定的單價(jià)和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)。b、操作流程1、對作為合作主體的房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)及其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律狀態(tài)進(jìn)行分析考查； 2、在分析考查的基礎(chǔ)上，確定合作開發(fā)的策略與模式； 3、與合作主體展開實(shí)質(zhì)性談判并達(dá)成書面合作協(xié)議； 4、依書面合作協(xié)議對合作開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、施工

55、、重大設(shè)備的采買等各方面實(shí)施操縱； 5、履行付款與房地產(chǎn)驗(yàn)收交付； 6、產(chǎn)權(quán)過戶，獲得房屋所有權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書。 7、托付或進(jìn)行物業(yè)治理，進(jìn)住、使用并經(jīng)營該房地產(chǎn)。 c、風(fēng)險(xiǎn)操縱1、存在風(fēng)險(xiǎn)（1）土地產(chǎn)權(quán)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)（2）聯(lián)建合同風(fēng)險(xiǎn)：合同被認(rèn)定無效；合同約定不全面。（3）合作方通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤的風(fēng)險(xiǎn)2、風(fēng)險(xiǎn)操縱（1）審核主體資格：在選擇聯(lián)建合作對象時(shí)，有土地使用權(quán)但缺乏資金或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，首先應(yīng)當(dāng)核實(shí)對方是否具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格條件；有資金或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格但無土地使用權(quán)的單位，須確認(rèn)對方是否合法持有用于項(xiàng)目建設(shè)的土地的使用權(quán)。應(yīng)要求合作方提供通過年檢合格的企

56、業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（最好復(fù)印一套存檔備查）并認(rèn)真審查；同時(shí)，還能夠托付律師對對方進(jìn)行資信和土地權(quán)屬等調(diào)查,以確認(rèn)合同主體資格。 （2）聯(lián)建合同風(fēng)險(xiǎn)防范 在本時(shí)期，聯(lián)建方應(yīng)作的要緊事項(xiàng)有:核實(shí)對方持有的該建設(shè)項(xiàng)目用地的國有土地使用權(quán)證、國有土地使用批準(zhǔn)文件或相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的真實(shí)性、合法性。簽訂合同應(yīng)當(dāng)注意如下原則：合同條款尤其是雙方權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定條款必須明確、具體、詳細(xì)，用詞（包括標(biāo)點(diǎn)符號）準(zhǔn)確而不發(fā)生歧義，切忌模棱兩可、含混不清；口頭協(xié)商一致的事項(xiàng)最好能夠落實(shí)到具體的書面合同中。四、行業(yè)相關(guān)政策（一）銀行信貸政策1、2010年銀行新增貸款成逐月遞減趨勢一

57、季度人民幣貸款增加2.6萬億元。1月份新增人民幣貸款達(dá)1.39萬億元,2月新增信貸7001億元, 3月份我國人民幣各項(xiàng)貸款增加5107億元,同比少增1.38萬億元。3月份的信貸增長顯著低于前兩月,表明信貸指導(dǎo)的力度比較大也更為嚴(yán)格。今年二季度,新增貸款規(guī)模從4月份的7740億元、5月份的6394億元,再到6月份的5600億元,呈現(xiàn)遞減趨勢。2、央行提高存款率未減緩資金流淌5月末，上海市中外資金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額27122億元，同比增長10.1%，增幅創(chuàng)2002年11月以來的最低值，比上月下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月本外幣存款減少282.2億元，同比多減619.5億元，其中人民幣存款減少336

58、.3億元，同比多減616.4億元。中外金融機(jī)構(gòu)新增本外幣各項(xiàng)貸款82億元，比上月少增170.5億元，同比少增206.3億元，而外匯貸款同比多增1.02億美元。 與此同時(shí)，中資金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款投放力度明顯減緩。今年隨著央行連續(xù)五次提高人民幣存款預(yù)備金率，在一定程度上對商業(yè)銀行貸款投放沖動起到抑制作用。5月份，上海市中資金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款27.4億元，同比少增214億元。 3、房地產(chǎn)新政實(shí)施，銀行收緊貸款4月份房地產(chǎn)新政實(shí)施以來,金融機(jī)構(gòu)差不多對房地產(chǎn)貸款踩“急剎車”。個(gè)人住房按揭貸款7折優(yōu)惠利率全面消逝,專門多購房者開始觀望。對二套及以上住房采取更為嚴(yán)厲的加大按揭成數(shù)、提高按揭利率等手段,

59、在抑制投機(jī)性需求的同時(shí),導(dǎo)致商業(yè)銀行按揭貸款發(fā)放量銳減。銀監(jiān)會明確要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款嚴(yán)格執(zhí)行“三不貸”原則。對國土治理部門查處并確認(rèn)有閑置土地、炒地倒賣行為的房地產(chǎn)企業(yè),不予發(fā)放新的貸款;對住建部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)商不再貸款;對挪用銀行貸款繳納土地出讓金的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款。4、央行調(diào)整貸款方向央行提出要加大金融支持經(jīng)濟(jì)進(jìn)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度。接著落實(shí)“有保有控”的信貸政策,調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),加大信貸政策對經(jīng)濟(jì)社會薄弱環(huán)節(jié)、就業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面的支持,努力緩解農(nóng)業(yè)和小企業(yè)融資難的問題。嚴(yán)格操縱對“兩高”行業(yè)、產(chǎn)能過剩行業(yè)以及新

60、開工項(xiàng)目的貸款。（二）促進(jìn)中小企業(yè)進(jìn)展的政策1、工信部支持機(jī)構(gòu)適當(dāng)降低中小企業(yè)貸款擔(dān)保收費(fèi) 2008年12月4日，工業(yè)和信息化部發(fā)出通知，要求支持引導(dǎo)中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)加大對中小企業(yè)貸款擔(dān)保服務(wù)力度，支持擔(dān)保機(jī)構(gòu)合理確定并適當(dāng)降低貸款擔(dān)保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，緩解中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難。2、“一行三會”公布中小企業(yè)金融服務(wù)工作意見 “一行三會”（中國人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會）就公布關(guān)于進(jìn)一步做好中小企業(yè)金融服務(wù)工作的若干意見（簡稱意見）明確表示，信貸投向的轉(zhuǎn)向是以后中國銀行業(yè)的進(jìn)展趨勢。中小企業(yè)貸款收益高，中小企業(yè)貸款這兩年來在銀行的業(yè)務(wù)中份量不斷加重，一方面是因?yàn)閲以谡呱系囊蠛头龀郑硪环?/p>