8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析（一）項(xiàng)目背景：某開發(fā)公司于 2004 年以出讓方式取堡街 4 號(hào)工業(yè)用地使用權(quán)，但現(xiàn)在因規(guī)劃條件變更，由工業(yè)用途變更為住宅用途，現(xiàn)擬將其中的 1316.32 平方米（合1.97 畝）的工業(yè)用地變更為住宅用地，我公司接受太原市資源交易事務(wù)中心的委托，對(duì)上述擬進(jìn)行變更的宗地（工業(yè)和住宅兩種用途）進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，目的是為太原市資源局核定應(yīng)補(bǔ)出讓金數(shù)額提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。案例分析：1、是估價(jià)工作的前提，該宗土地因規(guī)劃的改變而引起用途的改變，先要看其原以工業(yè)用途獲取該宗土地時(shí)的文件。某開發(fā)公司于 2004 年以出讓方式取堡街 4 號(hào)宗地使用權(quán)時(shí)簽訂的第 20040029

2、 號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，以及土地出讓金。某開發(fā)公司已辦理了國(guó)有土地使用證，土地證號(hào)：并政地國(guó)用（2004）第 00332 號(hào)；地號(hào)：10701011-01；圖號(hào)：56-20-18；使用權(quán)類型：出讓；地類（用途）：工業(yè)；終止日期：2054 年 9 月；宗地面積：31172.15 平方米（合 46.76 畝）；宗地四至：東臨東太堡琉璃廠；南臨山西省太原中藥廠及龍堡街；西臨山西省公司；北臨東太堡街。改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途時(shí)，必須取得原出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。此次辦理用途變更

3、的土地為上述宗地的一部分，建筑面積為 1316.32 平方米（合 1.97 畝），位于上述宗地的西側(cè)，宗地四至：東、南、北臨某公司，西臨山西省有限責(zé)任公司，提供了關(guān)于龍堡街 4 號(hào)地塊綠地變更申請(qǐng)以及太原市資源局關(guān)于某開發(fā)公司居住項(xiàng)目用地預(yù)審的，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、建設(shè)用地批準(zhǔn)書，太原市資源局測(cè)量圖等有關(guān)部門的改變用途批準(zhǔn)文件。2、在土地估價(jià)中土地使用權(quán)年限的設(shè)定。在此估價(jià)工作中要以工業(yè)和住宅兩種用途對(duì)該宗地塊分別進(jìn)行估價(jià)。該宗地目前的國(guó)有土地使用證登記用途為工業(yè)，且土地使用權(quán)終止日期為 2054 年 9 月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí) 2007 年 12 月 29日，所以以工

4、業(yè)用途為設(shè)定用途時(shí)的土地使用年限為剩余土地使用年限即 46.75年。以住宅用途為設(shè)定用途的土地使用年限的設(shè)定：根據(jù)1990 年頒布的中民城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條規(guī)定：居住用地用途的土地使用權(quán)出讓最高年限為 70 年。但是根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，其住宅用地終止日期仍為 2054 年 9 月，從估價(jià)基準(zhǔn)日起，本次估價(jià)設(shè)定使用年期也為剩余使用年期即 46.75 年。3、估價(jià)方法的選用及應(yīng)用。按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、成本近法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修估價(jià)。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具

5、體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。(1)、太原市建立了比較完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系，估價(jià)對(duì)象在太原城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)范圍之內(nèi)，因此無(wú)論是設(shè)定工業(yè)用途還是住宅用途均可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行估價(jià)，該宗地處于太原市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) II 級(jí)地類范圍和太原市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) V 級(jí)地類范圍?；鶞?zhǔn)地價(jià)工業(yè)用地地價(jià)內(nèi)涵：太原市工業(yè)地價(jià)是指在太原市工業(yè)用地級(jí)別范圍內(nèi)，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2004 年 9 月 1 日，土地開發(fā)程度為“五通一平”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路和場(chǎng)地平整），平均容積率為 0.7，使用年期為 50 年?duì)顟B(tài)下的工業(yè)用地完整土地使用權(quán)平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)住宅用地地價(jià)內(nèi)涵：太原市住宅地價(jià)是指在太

6、原住宅用地級(jí)別區(qū)域內(nèi)，基準(zhǔn)期日為 2004 年 9 月 1 日，土地開發(fā)程度為“七通一平”（即通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路和場(chǎng)地平整），平均容積率為 2.6，使用年期為 50 年?duì)顟B(tài)下的住宅用地完整土地使用權(quán)平均價(jià)格。在測(cè)算該宗地參照以工業(yè)和住宅兩種用途所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和各種修正說(shuō)明表，分別依據(jù)該宗地所在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等，確定修正條件，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出兩種用途的地價(jià)。(2)、估價(jià)對(duì)象設(shè)定工業(yè)用途時(shí)，可采用成本近法來(lái)進(jìn)行估價(jià)。成本近法基本思路是把對(duì)土地所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)

7、學(xué)等量應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，并同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有土地管理法（1999權(quán)應(yīng)得收益，從而求得土地價(jià)格。依據(jù)中民年 1 月 1 日實(shí)施）并結(jié)合山西省當(dāng)?shù)丶巴恋毓芾聿块T的一般規(guī)定，確定土地取得費(fèi)的各項(xiàng)組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，即使沒有依據(jù)，也要在充分分析的基礎(chǔ)上，確定客觀合理的取值。還要根據(jù)宗地情況進(jìn)行個(gè)別修正、年期修正、宗地開發(fā)程度修正等，測(cè)算出工業(yè)用途的土地使用權(quán)價(jià)格。(3)、估價(jià)對(duì)象設(shè)定住宅用途，屬于擬建項(xiàng)目用地，開發(fā)意圖明確，土地潛在開發(fā)價(jià)值明顯，符合剩余法測(cè)算的要求，故可采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)分析估價(jià)對(duì)象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式，包括土地的用途、建筑物容積率等，