房地產(chǎn)估價(jià)課件(完整版)

1、房地產(chǎn)估價(jià)課程導(dǎo)論課程性質(zhì)：專業(yè)核心課 先修課程：房屋建筑學(xué)、工程預(yù)算、房地產(chǎn)開發(fā)等。課程目標(biāo)：熟悉并掌握房地產(chǎn)估價(jià)的理論和方法，能獨(dú)立完成簡單具體的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，包含現(xiàn)場(chǎng)查勘、市場(chǎng)調(diào)查、評(píng)估測(cè)算、報(bào)告撰寫等。教材：房地產(chǎn)估價(jià)（中國勞動(dòng)社會(huì)保障出版社）陶全軍主編，2012年出版課程學(xué)習(xí)方式：理論教學(xué)與課內(nèi)實(shí)踐交替 理論教學(xué)：36學(xué)時(shí)； 課內(nèi)實(shí)踐：36學(xué)時(shí)，共9次，每次4學(xué)時(shí)； 課內(nèi)實(shí)踐的安排要求： 自行分組，每組約8-9人，自帶相機(jī)， 自推組長，開展時(shí)間周六或周日， 地點(diǎn)在校內(nèi)或校外。課程考核：實(shí)操考核成績+期末考試成績前導(dǎo)知識(shí) 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)目標(biāo) 在理解房地產(chǎn)估價(jià)基本概念的基礎(chǔ)上，熟悉

2、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)概況，了解設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的條件，掌握房地產(chǎn)估價(jià)工作程序、房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的基本要求和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范與評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)。能力目標(biāo) 能準(zhǔn)確表述房地產(chǎn)估價(jià)的概念和內(nèi)涵；能簡要說明房地產(chǎn)估價(jià)的工作流程；能說明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)成立的條件；能說明房地產(chǎn)估價(jià)人員從業(yè)的基本要求；能說明房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程及評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容。前導(dǎo)知識(shí) 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念與工作程序 1、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。 （1）專業(yè)估價(jià)人員的主觀活動(dòng)； （2）特指專業(yè)估價(jià)； （3）評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格； （4）估價(jià)不同于定價(jià)； （5）合理范圍內(nèi)的誤差； （6

3、）科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。 2、房地產(chǎn)估價(jià)基本工作程序（1）明確估價(jià)基本事項(xiàng)；（2）擬定估價(jià)作業(yè)方案；（3）搜集估價(jià)所需資料；（4）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；（5）選定估價(jià)方法計(jì)算；（6）確定估價(jià)結(jié)果；（7）撰寫估價(jià)報(bào)告；（8）估價(jià)資料歸檔。二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)與企業(yè)概況1房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法（建設(shè)部令第142號(hào)） 2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)及條件 表1-1-1 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)及條件 3、估價(jià)活動(dòng)的主要管理規(guī)定 承攬估價(jià)業(yè)務(wù)、資料保管、不良行為限制、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算表檔次房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率%1100以下（含100）0.521

4、01以上至10000.2531001以上至20000.1542001以上至50000.0855001以上至80000.0468001以上至100000.02710000以上0.01三、房地產(chǎn)估價(jià)人員與職業(yè)資格 1、房地產(chǎn)估價(jià)師 2、房地產(chǎn)估價(jià)員 3、從業(yè)人員的基本要求（1）合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)（2）良好的職業(yè)道德（3）較強(qiáng)的社交溝通能力（4）優(yōu)秀的市場(chǎng)信息收集和分析能力四、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范與評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-1999）分為總則、術(shù)語、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告和職業(yè)道德等九部分2、房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 中國房地

5、產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)于2010年01月01日正式推行了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行） 共分為16條，主要從適用范圍、評(píng)審方式、定量評(píng)審內(nèi)容、定量評(píng)審得分、測(cè)算過程評(píng)審、創(chuàng)新特色加分、定性評(píng)審內(nèi)容、重要內(nèi)容缺失、原則性錯(cuò)誤、嚴(yán)重質(zhì)量缺陷及評(píng)審結(jié)論等方面做出了具體要求。特殊點(diǎn)：國土資源部土地利用司、中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)2008年10月8日發(fā)布了關(guān)于推廣土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的通知。課內(nèi)實(shí)訓(xùn)：一、查詢房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)與估價(jià)機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定1、瀏覽住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站/zcfg/ ；2、查詢與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的部門規(guī)章：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法，認(rèn)真閱讀該辦法，了解房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)核準(zhǔn)的要求；課內(nèi)實(shí)訓(xùn)

6、：3、進(jìn)一步查詢政策法規(guī)中的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知（建住房2006294號(hào)）；4、登錄中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)網(wǎng)站/index.htm；查看本省區(qū)某個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的詳細(xì)信息。課內(nèi)實(shí)訓(xùn)：二、查詢房地產(chǎn)估價(jià)師的相關(guān)規(guī)定 登錄中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)網(wǎng)站/index.htm ；查詢房地產(chǎn)估價(jià)師管理的有關(guān)規(guī)定，分析、判斷房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)應(yīng)具備的基本條件。三、查詢房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)登錄中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)網(wǎng)站/index.htm ；查詢房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。模塊一 受理估價(jià)委托一 、合同的概念及基本內(nèi)容 1、合同的概念 （1）基本含義 #P

7、13 （2）基本特征 #P13 2、合同的基本內(nèi)容 #P14，8項(xiàng)二、估價(jià)委托合同概述 1、估價(jià)委托合同的性質(zhì) #P14 2、估價(jià)委托合同的特點(diǎn)（1）合同當(dāng)事人一方是具備相應(yīng)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)（2）估價(jià)委托合同需要明確估價(jià)基本事項(xiàng)（3）不同估價(jià)目的的估價(jià)委托合同涉及的合同內(nèi)容不同 3、估價(jià)委托合同的重要性 （1）估價(jià)工作開展的法律依據(jù) （2）明確估價(jià)雙方權(quán)利與義務(wù) （3）降低估價(jià)收益風(fēng)險(xiǎn) 4、估價(jià)委托合同的主要內(nèi)容 #P15，12項(xiàng)三、 房地產(chǎn)估價(jià)的基本術(shù)語 #P161房地產(chǎn)（real estate，real property）2房地產(chǎn)估價(jià)（real estate appraisal，prop

8、erty valuation）3估價(jià)對(duì)象（subject property）4估價(jià)目的（appraisal purpose）5估價(jià)時(shí)點(diǎn)（appraisal date，date of value）6.客觀合理價(jià)格或價(jià)值（value）7公開市場(chǎng)（open market）8公開市場(chǎng)價(jià)值（open market value）9估價(jià)結(jié)果（conclusion of value）10估價(jià)報(bào)告（appraisal report） 上述基本術(shù)語是估價(jià)工作中經(jīng)常性使用的術(shù)語，還有其他工作術(shù)語可詳見房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的內(nèi)容。四、估價(jià)基本事項(xiàng)1、估價(jià)目的（1）概念（2）常見的估價(jià)目的 #P17 2、估價(jià)對(duì)象（1）概念

9、（2）常見的估價(jià)對(duì)象 3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（1）概念（2）常見的估價(jià)時(shí)點(diǎn) 1）估價(jià)對(duì)象涉及的某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的批準(zhǔn)日 2）估價(jià)目的的實(shí)現(xiàn)日 3）估價(jià)對(duì)象涉及的報(bào)表出報(bào)時(shí)間 4）企業(yè)資產(chǎn)盤點(diǎn)時(shí)間 5）現(xiàn)場(chǎng)勘察的時(shí)間4估價(jià)作業(yè)方案（1）委托方對(duì)作業(yè)方案的要求（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)制定估價(jià)作業(yè)方案時(shí)的考慮因素 1）項(xiàng)目參與人員的數(shù)量 2）完成項(xiàng)目所需的時(shí)間 3）完成委托項(xiàng)目的費(fèi)用的高低模擬任務(wù)實(shí)施#P20-26，實(shí)施5大步驟模塊二 現(xiàn)場(chǎng)查勘任務(wù)1 現(xiàn)場(chǎng)查勘準(zhǔn)備 知識(shí)目標(biāo) 了解現(xiàn)場(chǎng)查勘的重要性，熟悉現(xiàn)場(chǎng)查勘的準(zhǔn)備工作和查勘表的內(nèi)容、掌握現(xiàn)場(chǎng)查勘程序；熟悉常見的建材及裝飾裝修工程能力目標(biāo) 能按現(xiàn)場(chǎng)查勘要求準(zhǔn)備好各項(xiàng)資料；能

10、準(zhǔn)確判斷和記錄常見的建筑裝飾材料，熟練填寫完成住宅、商鋪和工業(yè)類型房地產(chǎn)的查勘表；能按順序拍攝建筑物照片 一、現(xiàn)場(chǎng)查勘 1、現(xiàn)場(chǎng)查勘的意義 2、現(xiàn)場(chǎng)查勘的準(zhǔn)備工作 （1）電話預(yù)約及時(shí)間估算 （2）查勘工具準(zhǔn)備 （3）乘車路線查詢 3、現(xiàn)場(chǎng)查勘的一般程序 （1）填寫現(xiàn)場(chǎng)查勘表 1）查勘表的設(shè)置原則 實(shí)用 、針對(duì)性強(qiáng) 、要包含影響價(jià)格的因素 2）房屋現(xiàn)場(chǎng)查勘表的主要構(gòu)成內(nèi)容 #P30 3）房屋現(xiàn)場(chǎng)查勘表范例 (#P30-38) 特定情況下的現(xiàn)場(chǎng)查勘表 （2）拍攝估價(jià)對(duì)象室內(nèi)照片 （3）現(xiàn)場(chǎng)溝通與咨詢 （4）查勘記錄簽名確認(rèn) （5）拍攝樓宇外景 （6）確定位置，記錄周邊環(huán)境狀況 4、現(xiàn)場(chǎng)查勘的注意事

11、項(xiàng) （1）安全要求 （2）財(cái)物要求 （3）禮貌要求 （4）交流溝通的要求 二、各種常見的建筑裝飾材料的認(rèn)識(shí) 1、材料分類 （1）外墻裝飾材料 （2）內(nèi)墻裝飾材料 （3）地面裝飾材料 （4）頂棚裝飾材料 2、常見材料簡述 圖3-1-2花崗巖 圖3-1-3大理石 圖3-1-4水泥型人造裝飾石材 圖3-1-5 樹脂型人造裝飾石材 圖3-1-6水磨石 圖3-1-8 馬賽克 圖3-1-7 釉面磚任務(wù)2 現(xiàn)場(chǎng)查勘建筑物 一、不同類型房屋現(xiàn)場(chǎng)查勘要點(diǎn) 1住宅房屋的現(xiàn)場(chǎng)查勘要點(diǎn) （1）房屋的權(quán)益 商品房還是政策性住房，額外的權(quán)益因素 （2）區(qū)位 周邊的公共配套條件、交通條件、環(huán)境條件等 （3）物質(zhì)實(shí)體狀況 土

12、地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況 充分反映出房屋室外大門及門牌、客廳及陽臺(tái)、臥室、衛(wèi)生間、廚房及特殊部位（如超大露臺(tái)、江景、園景等），更要注重觀察房屋平面形式或布局是否合理適用、房間內(nèi)部的采光通風(fēng)狀況、房間及陽臺(tái)的朝向和景觀以及是否受到噪音影響等。 2商業(yè)用房的現(xiàn)場(chǎng)查勘要點(diǎn) （1）從影響商業(yè)用房價(jià)格的主要因素看 1）地段繁華程度 2）交通條件 3）臨街臨路狀況 （2）從不同商業(yè)用房業(yè)態(tài)類型來看 1）建筑品質(zhì) 2）建筑內(nèi)部格局 3）商業(yè)用房的樓層分布 4）建筑凈高 5）鋪面面積 6）裝修 3工業(yè)廠房的現(xiàn)場(chǎng)查勘要點(diǎn) （1）工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位狀況 （2）工業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)物狀況 （3）工業(yè)房地產(chǎn)所屬的行業(yè)類型

13、（4）工業(yè)廠房的類型 （5）需區(qū)分建筑物和設(shè)備 （6）注意是否存在腐蝕及程度 二、房屋照片拍攝及編排要求 1房屋照片的拍攝要求（1）主要原則 1） 準(zhǔn)確、如實(shí)地反映出房屋的狀況及特點(diǎn) 2）照片質(zhì)量要求內(nèi)容清晰，亮度適宜 （2）具體要求 1）住宅照片張數(shù)至少有67張，拍攝的部位必須涵蓋物業(yè)門牌地址、客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、樓宇外景等內(nèi)容； 2）商業(yè)用房的照片要能突出反映影響商業(yè)用房價(jià)值的主要因素及商業(yè)用房內(nèi)部的實(shí)際狀況； 3）工業(yè)廠房拍攝的照片要能反映出廠房的類型、結(jié)構(gòu)形式、跨度、層高、吊車數(shù)量及噸數(shù)、屋面種類、室內(nèi)供水用電方式、廠房或廠區(qū)進(jìn)出道路的類型及距離遠(yuǎn)近等。 2房屋照片編排要求（1）

14、總體要求 能如實(shí)準(zhǔn)確地反映出房屋的情況和特點(diǎn) 照片下方文字對(duì)應(yīng)標(biāo)注說明（2）具體要求 1）商業(yè)用房要盡可能反映出商業(yè)用房的類型、臨街或臨通道狀況、門面寬度、鋪面進(jìn)深、與旁邊鋪位的相互關(guān)系、周邊臨近鋪位的狀況等； 2）工業(yè)用房要盡可能反映出廠房的類型、結(jié)構(gòu)形式、跨度、層高、吊車數(shù)量及噸數(shù)、屋面種類、廠房或廠區(qū)進(jìn)出道路的類型等。 三、房屋價(jià)值影響因素的現(xiàn)場(chǎng)判斷 需現(xiàn)場(chǎng)判斷的房屋價(jià)值影響因素主要是一些難以準(zhǔn)確量化、主要適合定性判斷的因素。四、估價(jià)對(duì)象位置示意圖 制作估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖 技能訓(xùn)練一、選擇學(xué)校內(nèi)部不同教學(xué)樓或辦公樓的特定辦公室，安排不同分組的學(xué)生分別進(jìn)行建筑物現(xiàn)場(chǎng)查勘，填寫現(xiàn)場(chǎng)查勘表

15、，并安排不同分組之間交叉進(jìn)行檢查。 二、選定不同類型的房地產(chǎn)（商鋪、住宅、工業(yè)廠房、寫字樓等），拍攝現(xiàn)場(chǎng)照片，完成現(xiàn)場(chǎng)查勘表。 三、分組選定樓盤位置，制作地理位置示意圖任務(wù)3 現(xiàn)場(chǎng)查勘土地一、土地現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容1、土地項(xiàng)目的查證核實(shí)內(nèi)容 座落位置、地號(hào)、土地面積、地上建筑的面積、用途等2、實(shí)體狀況查勘內(nèi)容 包括土地的位置、四至、面積、形狀、地勢(shì)、臨路情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況、周邊土地利用狀況等及地上建筑物情況二、土地查勘表三、土地開發(fā)程度基本知識(shí)1、土地開發(fā)程度的概念 指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供水、供電、通訊、排水、通氣、供暖和場(chǎng)地是否平整等注意點(diǎn)：差異 七通一平：

16、通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整； 三通一平：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整； 五通一平：通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地。土地平整工程：土地整理項(xiàng)目的核心內(nèi)容；場(chǎng)地平整：將需進(jìn)行建筑范圍內(nèi)的自然地面，通過人工或機(jī)械挖填平整改造成為設(shè)計(jì)所需要的平面。2、土地開發(fā)程度的確定（1）土地開發(fā)程度需要區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度（2）宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度存在不一致的現(xiàn)象 1）紅線外土地開發(fā)程度比紅線內(nèi)低 2）紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高 3）宗地紅線內(nèi)外設(shè)施相互獨(dú)立3、土地開發(fā)費(fèi)用 表2-3-2 土地開發(fā)費(fèi)用范圍表四、宗地圖的基本知識(shí)1宗地圖的概念 以一宗土地為單位繪制的

17、描述宗地位置、界址點(diǎn)線和相鄰宗地關(guān)系的圖件，是處理土地權(quán)屬問題時(shí)具有法律效力的圖件。2宗地圖的內(nèi)容（ #P63） 圖幅號(hào)、地籍號(hào)；本宗地號(hào)、地類號(hào)、門牌號(hào)、面積及單位名稱；本宗地界址點(diǎn)、界址點(diǎn)號(hào)（含與鄰宗地共用的界址點(diǎn)）、界址線及界址邊長；本宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物；鄰宗地界址線（示意）；相鄰宗地、道路、街巷及其名稱；比例尺、指北方向、圖廓線、制圖單位、制圖員、審核員及日期等。3.宗地圖繪制方法4.宗地圖的要求及示例五、土地查勘的注意事項(xiàng)1宗地四至的判斷 是否能判斷和確定土地的四至位置？ 在估價(jià)報(bào)告中的恰當(dāng)位置合理地說明。2土地開發(fā)程度的確定 準(zhǔn)確地分清楚宗地紅線內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施， 現(xiàn)場(chǎng)記錄并拍攝宗

18、地上能反映基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況的證據(jù)。3注意土地利用的狀況 了解待估宗地及其周邊鄰近地塊的利用現(xiàn)狀； 宗地上是否建設(shè)有建筑物及其是否包含在內(nèi)。4宗地個(gè)別因素的觀察模塊三 市場(chǎng)調(diào)查任務(wù)1 市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備 知識(shí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)查的程序和內(nèi)容；了解不同類型項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)；熟悉市場(chǎng)調(diào)查的記錄要求。能力目標(biāo)能區(qū)分不同類型項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的重點(diǎn)；能針對(duì)不同評(píng)估方法的要求對(duì)土地和房地產(chǎn)評(píng)估所需信息進(jìn)行調(diào)查和搜集；能對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行必要的甄別和復(fù)核。 一、市場(chǎng)調(diào)查的意義1市場(chǎng)調(diào)查的概念 2房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)調(diào)查 3房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)調(diào)查的意義 （1）有利于估價(jià)人員了解房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 （2）市場(chǎng)調(diào)查是評(píng)估質(zhì)量的

19、有力保證 二、市場(chǎng)調(diào)查程序及內(nèi)容 1市場(chǎng)調(diào)查的程序（1）確定調(diào)查的目標(biāo) 調(diào)查目標(biāo)可以按房地產(chǎn)的用途、估價(jià)目的和估價(jià)方法等標(biāo)準(zhǔn)來明確。 （2）初步調(diào)查 （3）制定調(diào)查計(jì)劃 （4）確定收集資料的方法 （5）選擇樣本，實(shí)施調(diào)查 （6）資料整理與保存 2市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 （1）宏觀因素：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成及其走勢(shì)有普遍性、共同性和一般性影響的因素；（2）區(qū)域因素：房地產(chǎn)所在地區(qū)市場(chǎng)和地區(qū)特征對(duì)房價(jià)水平的影響因素； （3）微觀因素：具體某宗房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。特別點(diǎn)：（1）由于宏觀因素和區(qū)域因素在一段時(shí)間內(nèi)往往能保持基本穩(wěn)定，因此在具體的估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)人員重點(diǎn)需要調(diào)查的內(nèi)容主要為具體評(píng)估項(xiàng)目所需調(diào)查的微

20、觀因素。 （2）在確定具體調(diào)查內(nèi)容時(shí)需要考慮到，不同估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的需要側(cè)重調(diào)查的內(nèi)容亦會(huì)不同。（3）選擇的估價(jià)方法不同需要調(diào)查的內(nèi)容亦有不同，如成本法、收益法、市場(chǎng)比較法要求的市場(chǎng)信息均不相同。 三、市場(chǎng)調(diào)查的記錄要求及注意事項(xiàng)1市場(chǎng)調(diào)查的記錄要求 2市場(chǎng)調(diào)查的注意事項(xiàng)（1）必須審核和整理調(diào)查數(shù)據(jù) （2）及時(shí)儲(chǔ)存調(diào)查數(shù)據(jù) （3）保持市場(chǎng)調(diào)查的持續(xù)性 案例任務(wù)的實(shí)施一、了解估價(jià)對(duì)象基本情況1所在土地狀況2建筑物狀況3出租情況4租金收入情況二、明確調(diào)查任務(wù) 特定的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)及現(xiàn)狀，可能采用的評(píng)估方法三、區(qū)域狀況調(diào)查1交通條件2周圍環(huán)境和景觀3外部配套設(shè)施4區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)四、宏觀

21、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)查五、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析六、廣州市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查 廣州市房管局公布的市場(chǎng)報(bào)告和陽光家緣網(wǎng)站1商業(yè)用途交易登記面積走勢(shì)分析2商業(yè)用途成交價(jià)格走勢(shì)分析七、相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查1房產(chǎn)稅2營業(yè)稅費(fèi)及附加3房屋重置成本4房屋保險(xiǎn)費(fèi)5房屋維護(hù)費(fèi)6租賃費(fèi)用7物業(yè)服務(wù)費(fèi)8其他費(fèi)用八、甄別和整理調(diào)查資料任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查知識(shí)目標(biāo)熟悉市場(chǎng)比較法要求的市場(chǎng)信息，熟悉收益法要求的市場(chǎng)信息，熟悉成本法要求的市場(chǎng)信息；了解其他估價(jià)方法要求的市場(chǎng)信息。能力目標(biāo)能針對(duì)市場(chǎng)比較法要求的信息進(jìn)行調(diào)查；能針對(duì)收益法要求的信息進(jìn)行調(diào)查；能針對(duì)成本法要求的信息進(jìn)行調(diào)查；能調(diào)查其他估價(jià)方法需要的有關(guān)信息。一、市場(chǎng)比

22、較法1市場(chǎng)比較法的基本概念及評(píng)審要求（1）市場(chǎng)比較法的基本概念 將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 需要同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的存在。（2）市場(chǎng)比較法的評(píng)審要求（#P87） 須調(diào)查并提供符合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求的大量的市場(chǎng)信息2市場(chǎng)比較法要求的市場(chǎng)信息（1）市場(chǎng)案例的數(shù)量要求（2）市場(chǎng)案例的質(zhì)量要求 真實(shí)性：準(zhǔn)確地確定案例的來源、名稱、位置、價(jià)格（含價(jià)格內(nèi)涵）、現(xiàn)場(chǎng)照片等； 信息完備性：信息要能滿足后續(xù)的市場(chǎng)比較修正過程的需要。 不同用途的估價(jià)對(duì)象采用市場(chǎng)比較法時(shí)要求的市場(chǎng)信息有

23、所不同。 閱讀#P89，表3-2-2、3-2-3、3-2-4.可比性：同一供求圈，價(jià)值影響因素可比二、收益法1收益法的基本概念及評(píng)審要求（1）收益法的基本概念 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 預(yù)期原理收益法應(yīng)用的關(guān)鍵是對(duì)估價(jià)對(duì)象年凈收益的估算和資本化率的選用。（2）收益法的評(píng)審要求表3-2-5 收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表2收益法要求的市場(chǎng)信息 選用收益法時(shí)必須調(diào)查并確定估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)的租金水平、租金內(nèi)涵、空置率（出租率）、運(yùn)營費(fèi)用、收入費(fèi)用變化趨勢(shì)等大量的市場(chǎng)信息。（1）有效毛收入1）出租型房地產(chǎn)2）自營型房地產(chǎn)

24、（2）運(yùn)營費(fèi)用管理費(fèi)、重置成本、保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)、稅金、房屋及設(shè)備的折舊費(fèi)、利潤、企業(yè)經(jīng)營成本（3）變化趨勢(shì)的調(diào)查（4）報(bào)酬率（資本化率）一般確定報(bào)酬率的方法有累加法、市場(chǎng)提取法和投資報(bào)酬率排序插入法。累加法：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠。市場(chǎng)提取法是搜集市場(chǎng)上三宗及以上的類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。類似房地產(chǎn)的價(jià)格及凈收益數(shù)據(jù)需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理的修正。投資報(bào)酬率排序插入法是通過對(duì)不同行業(yè)的投資收益率及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估判定，找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按照風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些

25、投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，估算判定所要求取的報(bào)酬率水平。三、成本法1成本法的基本概念及評(píng)審要求（1）成本法的基本概念 成本法（cost approach）是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論（2）成本法的評(píng)審要求 表3-2-6 成本法（房地）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表2成本法要求的市場(chǎng)信息基本公式：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格-建筑物折舊。因此應(yīng)用成本法的關(guān)鍵是合理確定重新購建價(jià)格和折舊水平。 重置價(jià)格或重建價(jià)格的構(gòu)成一般包括土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)及開發(fā)利潤。 運(yùn)用成本法時(shí)的首要工作就是根據(jù)估價(jià)對(duì)

26、象的實(shí)際情況，開展充分詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，核實(shí)清楚估價(jià)對(duì)象價(jià)格構(gòu)成的內(nèi)涵，合理確定價(jià)格的具體構(gòu)成項(xiàng)目。（1）土地取得成本 #P961）市場(chǎng)購置土地方式土地購買價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)2）征收集體土地方式 包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)等3）征收國有土地方式 一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)以及地上物拆除、清運(yùn)和場(chǎng)地平整費(fèi)用等。（2）土地的開發(fā)成本 從生地開發(fā)至熟地需要的成本與從毛地開發(fā)至熟地需要的成本不同。生地開發(fā)成本指土地實(shí)現(xiàn)通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整（即七通一平）的

27、費(fèi)用。毛地開發(fā)成本除實(shí)現(xiàn)“七通一平”的費(fèi)用外，還應(yīng)包括拆遷費(fèi)用（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用）。（3）土地相關(guān)稅費(fèi)（4）建筑物開發(fā)成本 開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的成本項(xiàng)目，主要包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等。 1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 包含了項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)、工程勘察、施工臨時(shí)用房、施工的通水通電通路、場(chǎng)地平整等開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的費(fèi)用。 2）建筑安裝工程費(fèi) 建造房屋及附屬建筑物所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和裝飾裝修工程費(fèi)用等。 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

28、費(fèi) 又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。 4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5）開發(fā)期間稅費(fèi)（5）管理費(fèi)用 （6）銷售費(fèi)用 （7）銷售稅費(fèi)（8）投資利息 無論是來自借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息 計(jì)息項(xiàng)目一般包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。 銷售費(fèi)用需要具體分析其費(fèi)用構(gòu)成來判斷是否計(jì)算利息以及如何計(jì)算利息。 計(jì)息周期一般按照年、半年、季、月等時(shí)間跨度來考慮。 計(jì)息期數(shù)是指利息計(jì)算的周期數(shù)。計(jì)息方式主要是單利和復(fù)利兩種，實(shí)際估價(jià)中主要考慮采用復(fù)利方式。 利率：投資利息計(jì)算一般采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

29、。（9）開發(fā)利潤 運(yùn)用成本法估價(jià)需要估算出開發(fā)利潤 開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)是不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的，即是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的。 開發(fā)利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率四種。#P99 對(duì)于同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，無論選用哪個(gè)計(jì)算基數(shù)和利潤率，理論上計(jì)算出來的開發(fā)利潤應(yīng)該是相同的。（10）折舊水平 包含物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面四、其他估價(jià)方法1假設(shè)開發(fā)法（1）假設(shè)開發(fā)法的基本概念 假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method，residual method）是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤

30、等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（2）假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）的評(píng)審要求 表3-2-7（3）假設(shè)開發(fā)法要求的市場(chǎng)信息 1）開發(fā)經(jīng)營方案 2）預(yù)測(cè)開發(fā)后的價(jià)值或租金3）取得稅費(fèi)4）開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)5）折現(xiàn)率或利潤率 折現(xiàn)率需要考慮資金的利息率和開發(fā)利潤率兩部分內(nèi)容。折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。 采用開發(fā)利潤方式時(shí)，開發(fā)利潤率要求的市場(chǎng)信息與成本法中要求類似。2路線價(jià)法 通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相近的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即形成該街道的路線價(jià)。任務(wù)3 土地評(píng)估項(xiàng)目市場(chǎng)

31、調(diào)查 知識(shí)目標(biāo) 熟悉宗地價(jià)格的影響因素；熟悉市場(chǎng)比較法要求的市場(chǎng)信息；熟悉收益法要求的市場(chǎng)信息；熟悉成本逼近法要求的市場(chǎng)信息；熟悉基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法要求的市場(chǎng)信息，進(jìn)一步熟悉土地項(xiàng)目運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)要求的市場(chǎng)信息。能力目標(biāo) 能針對(duì)市場(chǎng)比較法要求的信息進(jìn)行調(diào)查；能針對(duì)收益法要求的信息進(jìn)行調(diào)查；能針對(duì)成本逼近法要求的信息進(jìn)行調(diào)查；能針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法要求的信息進(jìn)行調(diào)查；能按照假設(shè)開發(fā)法要求的信息進(jìn)行調(diào)查。 一、土地價(jià)格的影響因素1土地價(jià)格的影響因素一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素2土地的個(gè)別因素（1）面積 （2）寬度和深度 （3）形狀 （4）坡度 （5）地形與地勢(shì) （6）宗地開發(fā)程度 （7）水文條

32、件 （8）臨街臨路條件 （9）土地使用限制 二、市場(chǎng)比較法要求的市場(chǎng)信息 1土地案例的要求（1）土地案例的選取要求 交易案例的真實(shí)性和與評(píng)估案例的接近性 （2）土地案例的用途要求 土地案例需要保持用途的一致性，即一級(jí)類和二級(jí)類均一致，或者一級(jí)類一致，二級(jí)類能修正為一致 表3-3-1 土地利用現(xiàn)狀分類表（3）土地案例的交易時(shí)間要求 2可比因素選擇要求 閱讀#P114-115，五點(diǎn)3土地案例要求的市場(chǎng)信息示例（1）商業(yè)用途市場(chǎng)比較案例信息表 #P116 表3-3-2 商業(yè)用途市場(chǎng)比較案例信息表 （2）住宅用途市場(chǎng)比較案例信息表 #P116 -117 表3-3-3 住宅用途市場(chǎng)比較案例信息表（3）工

33、業(yè)用途市場(chǎng)比較案例信息表 #P117 表3-3-4 工業(yè)用途市場(chǎng)比較案例信息表 三、收益法要求的市場(chǎng)信息 土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度是關(guān)鍵 1土地年總收益（1）土地年總收益的構(gòu)成條件 客觀年總收益： #P117 四點(diǎn)條件（2）土地年總收益的構(gòu)成來源 1）土地年租金收入 2）房地產(chǎn)的年租金收入 3）企業(yè)經(jīng)營收益 2土地年總費(fèi)用 （1）純土地出租方式 單純的土地出租，出租人需支付土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)等 。（2）房地產(chǎn)出租方式 房地產(chǎn)出租需支付管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和折舊費(fèi) 等（3）企業(yè)經(jīng)營方式 扣減多項(xiàng)成本， #P117 3土地還原率 市場(chǎng)提取法、累加法 、綜合排序法 、租金剝離法 四

34、、成本逼近法要求的市場(chǎng)信息 1成本逼近法的基本概念 成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。 2成本逼近法要求的市場(chǎng)信息 成本逼近法的基本公式是：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益（1）土地取得費(fèi) （2）土地開發(fā)費(fèi) #P122 表3-3-5 土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) （3）稅費(fèi) 耕地占用稅和耕地開墾費(fèi) 、征地管理費(fèi) 、教育基金及其他有關(guān)稅費(fèi)等（4）利息 （5）利潤 （6）土地增值收益 五、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法要求的市場(chǎng)信息1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本概念（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)

35、修正法的基本概念 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法。 （2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)審要求 表3-3-6 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法要求的市場(chǎng)信息（1）基準(zhǔn)地價(jià)及地價(jià)修正體系 基準(zhǔn)地價(jià)成果圖（或成果表）以及相應(yīng)的修正體系 （2）土地級(jí)別或者地價(jià)區(qū)段確定 （3）待估對(duì)象的區(qū)域影響因素和個(gè)別影響因素 （4）容積率調(diào)整 （5）資本化率和開發(fā)程度的調(diào)整要求 模塊四 評(píng)估測(cè)算任

36、務(wù)1 估價(jià)理論與方法準(zhǔn)備 知識(shí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則；熟悉常用估價(jià)方法的原理和測(cè)算思路；熟悉房地產(chǎn)估價(jià)方法的選擇及注意事項(xiàng)；熟悉估價(jià)結(jié)果的確定方法。能力目標(biāo)能準(zhǔn)確地說明估價(jià)原則的含義；能理解估價(jià)方法的測(cè)算思路，熟悉各項(xiàng)參數(shù)的求取過程；能說明估價(jià)方法選擇的依據(jù)和思路；能合理確定估價(jià)結(jié)果。 一、房地產(chǎn)估價(jià)原則1房地產(chǎn)估價(jià)原則的概念 房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中必須遵循的工作準(zhǔn)則，是房地產(chǎn)估價(jià)工作的準(zhǔn)繩。2房地產(chǎn)估價(jià)原則的基本內(nèi)容 （1）基本原則 獨(dú)立、客觀、公正原則 （2）普適性（或一般性）原則 獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則 （3）特殊原則 特定的估價(jià)目的中適用的原則3

37、房地產(chǎn)估價(jià)原則的具體內(nèi)涵（1）合法原則 要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等 。特殊點(diǎn)：不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，關(guān)鍵是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，要按合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來評(píng)估，不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，一定要按不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來評(píng)估。 （2）最高最佳使用原則最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行 、價(jià)值最大化 思考點(diǎn)：最高最佳使用與合法原則的是否沖突 ？ （3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)當(dāng)在先，評(píng)估價(jià)值的確定應(yīng)當(dāng)在后 表4-1-1 估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)

38、象與市場(chǎng)狀況關(guān)系表 （4）替代原則 估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn) 、同一供求范圍 ：#P138（5）謹(jǐn)慎原則 評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循 遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求 ： #P139二、常用估價(jià)方法的思路 思路一：近期市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的？即通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來衡量；思路二：假設(shè)獲得該宗房地產(chǎn)并將它出租或營業(yè)使用，預(yù)計(jì)可以獲得多少收益？即通過判斷該宗房地產(chǎn)的預(yù)期收益來衡量；思路三：如果自己來重新建造一座類似房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用？即通過重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量。三、市場(chǎng)比較法及其測(cè)算思路1市場(chǎng)比較法的基本概念從本質(zhì)上來看，市場(chǎng)比較法是以房地

39、產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)比較法適用的前提條件：（1）需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)；（2）參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。2市場(chǎng)比較法的操作步驟（1）收集交易實(shí)例：途徑6點(diǎn)，#P140, 實(shí)例收集內(nèi)容參見表3-2-1、3-2-2和3-2-3等（2）選取可比實(shí)例：選取要求9點(diǎn)，#P142（3）建立比較基準(zhǔn)（即價(jià)格換算） 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍： 帶有債權(quán)債務(wù)、含有非房地產(chǎn)成、實(shí)物范圍不同 統(tǒng)一付款方式： 分期付款、一次性付款，#P142，例4-1-1 統(tǒng)一價(jià)格單位： 價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位等。 建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下

40、的價(jià)格（套內(nèi)建筑面積建筑面積）套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)（使用面積套內(nèi)建筑面積）使用面積下的單價(jià)=建筑面積下的單價(jià)（建筑面積使用面積） 平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格666.67公頃下的價(jià)格10000 平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格10.764坪下的價(jià)格0.303例：現(xiàn)收集到甲乙兩宗可比住宅交易實(shí)例。甲交易實(shí)例的建筑面積為200平方米，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元，第二期于半年后付32萬元，余款32萬元于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，實(shí)用率為75 ，總價(jià)為15萬美元，于成交時(shí)一次付清。假定人民幣年利率為8，人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元8.3元人

41、民幣（成交日匯率），試以人民幣、平方米、建筑面積和成交日期為基準(zhǔn)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。付款方式： 甲總價(jià)1632(18) 0 . 5 32 (18) 76.422（萬元RMB) 乙價(jià)格15（萬美元）單價(jià)：甲單價(jià)7642202003821.1 (元RMB/m2 建筑面積) 乙單價(jià)150000250060（美元/平方英尺 使用面積）幣種： 乙單價(jià)60 8.3498 （元RMB/平方英尺 使用面積）面積內(nèi)涵：乙單價(jià) 498 0.75 =373.5 （元RMB/平方英尺 建筑面積）面積單位：乙單價(jià)373.5 10.7644020.4 (元RMB/m2 建筑面積)（4）進(jìn)行交易情況修正（即價(jià)格修正） 1）交

42、易情況修正的含義 交易情況修正是為了排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。 2）導(dǎo)致交易情況修正的可能因素 3）交易情況修正的方法百分率法：可比實(shí)例正常價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)差額法：可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正額=可比實(shí)例正常價(jià)格交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定： 當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí)，為S%，低時(shí)為S%；可比實(shí)例正常價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格（1S%）=可比實(shí)例成交價(jià)格100（100S）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正： 正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額 正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金

43、額（5）進(jìn)行交易日期修正（即市場(chǎng)狀況調(diào)整） 1）交易日期修正的含義 交易日期修正（市場(chǎng)狀況調(diào)整）就是為了消除不同時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同所帶來的差異。 2）交易日期修正（即市場(chǎng)狀況調(diào)整）的方法 交易日期修正實(shí)際上就是確定價(jià)格變化的趨勢(shì)和幅度，關(guān)鍵是把握估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格在指定時(shí)間段的漲落變化情況?？杀葘?shí)例在成交日期的價(jià)格市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。 比實(shí)例在成交日期的價(jià)格（1T%）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整的具體方法常用價(jià)格指數(shù)法和價(jià)格變動(dòng)率法。采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日

44、期的價(jià)格（估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格成交日期的下一期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格例題4-1-2，#P144 題中價(jià)格指數(shù)如果是定基價(jià)格指數(shù)呢？該如何計(jì)算？價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的變動(dòng)率。 采用逐期遞增或遞減的變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）

45、=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 例題4-1-3，#P145， 如果題中是平均變動(dòng)率呢？該如何計(jì)算？（6）房地產(chǎn)狀況調(diào)整 1）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 兩者房地產(chǎn)自身狀況的差異進(jìn)行合理對(duì)比房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，相應(yīng)的調(diào)整分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。具體內(nèi)容見#P145。2）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法 #P145，總的來說，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整 。具體方法有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種 直接比較調(diào)整：表4-1-2 及數(shù)字 間接比較調(diào)整：表4-1-3及數(shù)字3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)的確定房地產(chǎn)狀況調(diào)

46、整系數(shù)合并存在連乘公式和累加公式兩種方式 連乘公式為：房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)累加公式為：房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=區(qū)位狀況權(quán)重區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)+實(shí)物狀況權(quán)重實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)+權(quán)益狀況權(quán)重權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù) 區(qū)位狀況權(quán)重+實(shí)物狀況權(quán)重+權(quán)益狀況權(quán)重=1 （7）求取單個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 連乘公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)累加公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格（1+交易情況修正系數(shù)+市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） 連乘公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格（1T%）1（1S%） 1（1R%）累加公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比

47、實(shí)例價(jià)格（1T%）（1S%R%） （8）求取最終比準(zhǔn)價(jià)格 采用平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等方法 簡單平均數(shù)： V=(V1+V2+Vn)n 加權(quán)平均數(shù)法： V=(V1f1+V2f2+Vnfn) f1+f2+ +fn = 1課后作業(yè)：每個(gè)同學(xué)自行完成市場(chǎng)比較法的計(jì)算表格編制，以組為單位提交。要求：（1）形成表中鏈接關(guān)系，能自動(dòng)匯總計(jì)算；（2）表格排版正確，恰當(dāng)美觀。（3）分組完成，下周二上課時(shí)提交： 1、2、3組：住宅用途表4-1-4、5、6； 4、5、6組：商業(yè)用途表4-1-7、8、9； 7、8組：車位比較表4-1-10、11、12。 表中百分比數(shù)字可以設(shè)定，并檢驗(yàn)是否正確。 實(shí)訓(xùn)內(nèi)容：#P188-1

48、95，子任務(wù)一，四、收益法及其測(cè)算思路1收益法的基本概念收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法適用的對(duì)象是有收益或者有潛在收益的房地產(chǎn)。收益法是建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀念上的。收益法的適用條件為房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。 2收益法的測(cè)算步驟運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料、估算潛在毛收入、估算有效毛收入、估算運(yùn)營費(fèi)用、估算凈收益、選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率、選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。3收益法主要參數(shù)的確定 （1）凈收益的計(jì)算公式 凈收益=潛在毛收入空

49、置等造成的收入損失運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入（1運(yùn)營費(fèi)用率） 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可以獲得的收入。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付租金或不付租金等）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用所必須支出的費(fèi)用，以及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。它與有效毛收入之比即為運(yùn)營費(fèi)用率。運(yùn)營費(fèi)用一般包含管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)、稅金等，自營型房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用還需考慮房屋及設(shè)備的折舊費(fèi)、經(jīng)營利潤等。根據(jù)收益性房地產(chǎn)的不同類型區(qū)別對(duì)待，需要根據(jù)房地產(chǎn)獲得收益的類型不同而具體確定。收益性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生

50、產(chǎn)經(jīng)營型兩類。#P159（2）收益年限的確定 單獨(dú)的土地和單獨(dú)的建筑物：根據(jù)土地使用權(quán)和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來確定；房地一體時(shí)：比較建筑物剩余的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限的長短來合理確定。#P160（3）資本化率的確定 基本方法有：累加法、市場(chǎng)提取法和投資收益率排序插入法等 。 #P161表5-1-13 資本化率確定表 土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率 及其關(guān)系：（VL+VB）RO = VLRLVBRB4收益法的計(jì)算公式 （1）最一般的計(jì)算公式 #P161 a1 a2 a3 a4 a5 an V 0 1 2 3 4 5 nV是房地產(chǎn)價(jià)格，ai房地產(chǎn)未來第i年的凈收益（假設(shè)均發(fā)生在年末，下同），

51、r 資本化率，n房地產(chǎn)自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至未來可獲收益的年限（2）收益年限為無限年且其他因素不變的公式 V=a/r（3）收益年限為有限年且其他因素不變的公式（4）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式（5）凈收益按一定比率遞增的公式案例分析：（1）某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n=8/8.5%1-/(1+8.5%)50-6 =91.52(萬元) （2）某商店的土地使用期限為40年

52、，自2008年10月1日起算，房屋尚能使用40年。該商店共有兩層，每層可出租面積均為200 m2，一層于2009年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的租金為180元/m2，且每年不變，二層暫時(shí)空置。附近類似商場(chǎng)一二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%，請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2012年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。（問題1：如果運(yùn)營費(fèi)用不是給定的25%，該如何考慮計(jì)算？問題2：租金如果不是給定的200和120，該用什么方法來確定？問題3：報(bào)酬率該如何計(jì)算確定？需考慮哪些因素？問題4：如果只有第一層或者只有第二

53、層呢？）解答：該商場(chǎng)2012年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：（1）一層價(jià)格測(cè)算： 租賃期內(nèi)年凈收益=200*180*（1-25%）*12=32.40（萬元）； 租賃期外年凈收益=200*200*（1-25%）*12=36.00（萬元）； V=32.40/（1+9%）+32.40/（1+9%）2 + 36/9%*（1+9%）2*1-1/（1+9%）40-4-2 =375.69（萬元）（2）二層價(jià)格測(cè)算： 年凈收益=200*120*（1-25%）*12=21.60（萬元） V=21.60/9%*1-1/（1+9%）40-4 =229.21（萬元）該商店的正常價(jià)格=一層的價(jià)格+二層的價(jià)格

54、 =375.69+229.21=604.90（萬元）實(shí)訓(xùn)內(nèi)容：#P195-207，子任務(wù)二課后作業(yè)： (1)#P213技能訓(xùn)練第2、3題； (2)每個(gè)同學(xué)自行完成表4-1-14收益法的計(jì)算表格編制，以組為單位提交。 要求：形成表中鏈接關(guān)系，能自動(dòng)匯總計(jì)算；表格排版正確，恰當(dāng)美觀。分組完成，下周二上課時(shí)提交，表中百分比數(shù)字可以設(shè)定，并檢驗(yàn)是否正確。五、成本法及其測(cè)算思路1成本法的基本概念 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 （1）成本法適用的估價(jià)對(duì)象#P166，四點(diǎn)（2）成本法適用的條件 理想條件：自由競(jìng)爭(zhēng)和商品可以大量重復(fù)

55、生產(chǎn)注意點(diǎn)：區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確定。2成本法的測(cè)算步驟 （1）確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成 不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。常見典型的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)價(jià)格主要由7個(gè)大項(xiàng)來構(gòu)成：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤 。（2）估算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格1）重新購建價(jià)格的內(nèi)涵。 重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤之和，可分為重置價(jià)格或重建價(jià)格。 2）重新購建價(jià)格的求取土地部分的重新購建價(jià)格是設(shè)定土地上沒有建筑物的情況下，采用市場(chǎng)比

56、較法、成本逼近法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法來求?。唤ㄖ锊糠值闹匦沦徑▋r(jià)格是設(shè)定建筑物所需占用的土地已經(jīng)取得，然后在土地上建造與該建筑物完全相同或者同等效用的全新建筑物所需的必要支出及應(yīng)得的利潤。建筑物重新購建價(jià)格的具體求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。#P167（3）估算估價(jià)對(duì)象的折舊估價(jià)對(duì)象的折舊是指建筑物的折舊。建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，包含物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面。 （4）求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格折舊#P172，五個(gè)變形公式。3、建筑物折舊的求取方法 主要有年限法和分解法 （1）年限法年限法是根據(jù)

57、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。常見的有直線法、成新折扣法等 （閱讀168）1）建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。2）建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。實(shí)際年齡是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù)。有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。 有效年齡可能短于也可能長于其實(shí)際年齡。 3）建筑物剩余壽命建筑物的剩余

58、壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 剩余自然壽命=自然壽命實(shí)際年齡 剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命有效年齡 建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起向過去計(jì)算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。4）直線法（#P169）假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間的每年的折舊額相等，即每年按照一個(gè)固定的折舊額來考慮折舊程度。 年折舊率 d=（1-R）/N建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式 ： 5）成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。V=Cq 關(guān)鍵在于成新率確定。表4-1-15 房屋完損等級(jí)與成新率表、表4-

59、1-16 耐用年限和殘值率表、表4-1-17 現(xiàn)場(chǎng)查勘成新率評(píng)分表（2）分解法（了解）（3）建筑物折舊求取時(shí)的注意事項(xiàng) 1）估價(jià)工作中衡量的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)的區(qū)別：估價(jià)工作考慮的折舊是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損（減價(jià)修正），會(huì)計(jì)上的折舊是原始價(jià)值的分?jǐn)偦蚧厥铡?2）估算建筑物折舊時(shí)需要充分考慮到土地使用期限長短所帶來的影響。 當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊；0當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，需要考慮以下兩種情況：按殘值補(bǔ)償：按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊；無補(bǔ)償：按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。

60、例題：某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000，建筑面積為2000 土地是10年前通過征收集體土地取得的，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為18萬元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為620元/ ；建筑物是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積700元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑造價(jià)為每平方米建筑面積1200元，估計(jì)該建筑物有八成新。請(qǐng)選用所給資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。解：該題主要是注意重購建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。在搞清楚了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值測(cè)算如下：該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)土地重購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格成新率6201000+120080%2540000（元）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)該宗房地