關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用及影響分析

1、關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么中公允價(jià)值的應(yīng)用及影響分析論文關(guān)鍵詞投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值;應(yīng)用;影響論文摘要?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第3號(hào)投資性房地產(chǎn)?鮮明地表達(dá)了新準(zhǔn)那么體系的重要特點(diǎn),即允許采用公允價(jià)值形式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計(jì)量,而不是單一地采用歷史本錢形式本文就公允價(jià)值形式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么中的應(yīng)用以及在多方面可能產(chǎn)生的影響作了深化分析和討論投資性房地產(chǎn)是2022年新修訂的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么中出現(xiàn)的新概念,制定和公布投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么能進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)投資性房地產(chǎn)確實(shí)認(rèn)計(jì)量和相關(guān)信息的披露作為最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么一大亮點(diǎn)的公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么中不僅有所涉及,而且還占有非常重要的地位,在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量轉(zhuǎn)

2、換處置等規(guī)定中多處都涉及了公允價(jià)值形式公允價(jià)值形式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么中的應(yīng)用將可能對(duì)企業(yè)利潤(rùn)凈資產(chǎn)的變化以及房地產(chǎn)稅收制度等諸方面產(chǎn)生不同程度的影響一投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么中公允價(jià)值的應(yīng)用公允價(jià)值是客觀且動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性體系,詳細(xì)表現(xiàn)為現(xiàn)行本錢現(xiàn)行市價(jià)可變現(xiàn)凈值將來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計(jì)量屬性公允價(jià)值從產(chǎn)出的角度強(qiáng)調(diào)如今和將來的價(jià)值量,從而使會(huì)計(jì)信息更為相關(guān)可靠?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第3號(hào)投資性房地產(chǎn)?中與公允價(jià)值相關(guān)的內(nèi)容有:第三章后續(xù)計(jì)量第十條規(guī)定,有確鑿證據(jù)說明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以持續(xù)可靠獲得的,并同時(shí)滿足以下條件:(一)投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);(二)企業(yè)可以從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上

3、獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)時(shí),可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值形式進(jìn)展后續(xù)計(jì)量第十一條規(guī)定,采用公允價(jià)值形式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)展攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為根底調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益第十二條規(guī)定,企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量形式一經(jīng)確定,不得隨意變更本錢形式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值形式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更,按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第28號(hào)會(huì)計(jì)政策會(huì)計(jì)估計(jì)變更和過失更正?處理已采用公允價(jià)值形式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值形式轉(zhuǎn)為本錢形式第四章轉(zhuǎn)換第十五條規(guī)定,采用公允價(jià)值形

4、式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益第十六條規(guī)定,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值形式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益第五章披露第十九條規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的信息中應(yīng)包括采用公允價(jià)值形式的,公允價(jià)值確實(shí)定根據(jù)和方法,以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響等從以上的羅列可清楚看出投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么中有多處涉及了公允價(jià)值計(jì)量形式按國(guó)家規(guī)定,2022年

5、1月1日新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么在上市公司施行,其他企業(yè)鼓勵(lì)采用,那么投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么中公允價(jià)值計(jì)量形式的應(yīng)用將可能在多方面產(chǎn)生影響,既有對(duì)擁有或控制投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的影響,也有對(duì)企業(yè)外部利益主體以及整個(gè)稅收體系特別是房地產(chǎn)稅收制度的影響二投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么中公允價(jià)值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響(一)對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)可能造成的影響1.正面影響采用公允價(jià)值計(jì)量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當(dāng)期凈利潤(rùn),影響企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值,增強(qiáng)企業(yè)融資才能,有利于企業(yè)向國(guó)際市場(chǎng)開展根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)假如有確鑿證據(jù)說明其公允價(jià)值可以持續(xù)可靠地獲得,可以采用公允價(jià)值形式現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)都是以歷史本錢計(jì)價(jià)

6、,由于我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)處于非常景氣的市場(chǎng)環(huán)境里,所以一般情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于本錢價(jià),排除小部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能,總體來說投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力執(zhí)行新準(zhǔn)那么將會(huì)給企業(yè)帶來額外的利潤(rùn)增值,主要來源于兩方面:一是投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值形式進(jìn)展后續(xù)計(jì)量帶來的資產(chǎn)增值;二是在公允價(jià)值形式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)展攤銷而減少的本錢支出另外按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第38號(hào)首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么?的規(guī)定,企業(yè)在首次執(zhí)行?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第3號(hào)投資性房地產(chǎn)?時(shí),公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益;在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入

7、所有者權(quán)益,兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)采用公允價(jià)值形式計(jì)量的規(guī)定,與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么根本接軌,更加方便了投資者橫向比照國(guó)內(nèi)國(guó)外企業(yè)的價(jià)值對(duì)于上市公司而言,公允價(jià)值形式可大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,使資產(chǎn)增值顯性化同時(shí),由于重估增值計(jì)入當(dāng)期損益,使公司利潤(rùn)增加,價(jià)值提升,這對(duì)上市公司的再融資以及社會(huì)形象會(huì)產(chǎn)生重要的積極影響公司資產(chǎn)增值的透明度加強(qiáng),有利于公司股票在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的定價(jià),從而也有利于公司再融資,獲得資本市場(chǎng)的種種便利,因此,公允價(jià)值計(jì)量可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來獲得開展2.負(fù)面影響采用公允價(jià)值計(jì)量,可能會(huì)使投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的稅負(fù)加重,投資性房

8、地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估費(fèi)用增加,直接影響企業(yè)損益使資產(chǎn)增值顯性化,對(duì)企業(yè)再融資和提升公司價(jià)值是非常有利的然而,公允價(jià)值形式這一看似有利于企業(yè)的計(jì)量方法,在應(yīng)用過程中也會(huì)產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)充分考慮可能的損失原準(zhǔn)那么對(duì)上市公司的投資性房地產(chǎn)是采用歷史本錢計(jì)價(jià)而不確認(rèn)其市值變動(dòng)損益,這對(duì)上市公司而言是充分發(fā)揮了折舊的抵稅功能,有利于企業(yè)的資本保全新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計(jì)量,企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中按房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,根據(jù)近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開展?fàn)顩r,這樣的調(diào)整往往會(huì)增加企業(yè)的賬面利潤(rùn)但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤(rùn)是否要交所得稅,還須等待財(cái)政部做出明確規(guī)定假如我國(guó)對(duì)增值

9、部分征收所得稅,公允價(jià)值形式下,由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅的增加,意味著企業(yè)繳納的稅額會(huì)相應(yīng)攀升,這將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長(zhǎng)另外,在本錢形式下,期末投資性房地產(chǎn)的凈值較容易獲得,只需將扣除折舊攤銷和減值準(zhǔn)備后的凈值列示于資產(chǎn)負(fù)債表上而在公允價(jià)值形式下,公允價(jià)值獲得的程序較為復(fù)雜,其確認(rèn)必須滿足兩個(gè)條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)可以從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理可靠的估計(jì)而我國(guó)目前許多地方這些條件尚不完善,由于采用公允價(jià)值形式的程序較為復(fù)雜,涉及環(huán)節(jié)多,執(zhí)行難度大,對(duì)

10、于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè),每年新增的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估費(fèi)用也增加了企業(yè)的本錢,從而對(duì)企業(yè)損益造成一定影響(二)對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)外部利益主體可能造成的影響投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用本錢形式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計(jì)量,在有確鑿證據(jù)說明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以持續(xù)可靠獲得的情況下,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值形式進(jìn)展后續(xù)計(jì)量這意味著房地產(chǎn)公司在調(diào)節(jié)利潤(rùn)上可以對(duì)這兩種形式進(jìn)展選擇,采用本錢形式還是公允價(jià)值形式,是由企業(yè)自主決定的;另外,公允價(jià)值形式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來的影響,主要表達(dá)在由于不需要計(jì)提折舊和資產(chǎn)重估增值帶來的賬面價(jià)值增加,同時(shí)增值部分直接作為當(dāng)期損益

11、公允價(jià)值終究應(yīng)該是多少,不同的評(píng)估方式有不同的結(jié)果,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)差額,新準(zhǔn)那么要求計(jì)入當(dāng)期損益,這項(xiàng)規(guī)定在我國(guó)公允價(jià)值普遍不夠公允的情況下,很容易為企業(yè)進(jìn)展利潤(rùn)操縱提供良好時(shí)機(jī)作為對(duì)企業(yè)行使監(jiān)管控制職責(zé)的上級(jí)行政部門財(cái)政部門稅務(wù)部門以及對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況經(jīng)營(yíng)成果關(guān)注的投資者債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體很可能會(huì)因此對(duì)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況作出錯(cuò)誤判斷,從而影響到政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的施行稅款征收的正確性以及其他利益主體下一步的投資方案等所以企業(yè)外部利益主體應(yīng)明確投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么中公允價(jià)值的應(yīng)用對(duì)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響,實(shí)在防范企業(yè)利用公允價(jià)值形式進(jìn)展利潤(rùn)操縱,以求獲得較真實(shí)的企業(yè)盈利才能信息償債才能

12、信息和現(xiàn)金流動(dòng)才能信息(三)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制可能造成的影響當(dāng)采用公允價(jià)值形式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí),目前我國(guó)大部分與房地產(chǎn)有關(guān)稅種的征收并不會(huì)受到多大影響,可能受到影響的是房產(chǎn)稅和土地增值稅1.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅根據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入前者從價(jià)計(jì)征,后者從租計(jì)征從租計(jì)征的,新準(zhǔn)那么并不影響稅基對(duì)于從價(jià)計(jì)征的,其計(jì)稅根據(jù)是房產(chǎn)余值,指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價(jià)值新公布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么允許在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用公允價(jià)值形式,那么計(jì)稅根據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)余值還是公允價(jià)值呢?特別是當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為

13、自用房地產(chǎn)時(shí),新準(zhǔn)那么規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量本錢時(shí),就面臨著這樣一個(gè)問題:投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)后,企業(yè)應(yīng)該按照哪一個(gè)計(jì)稅根底來計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定,這也是新的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么施行后值得討論的一個(gè)問題應(yīng)該說,在公允價(jià)值形式下應(yīng)以房產(chǎn)的公允價(jià)值為根底采用公允價(jià)值形式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的前提條件就是要有確鑿證據(jù)說明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以持續(xù)可靠獲得,既然公允價(jià)值可以持續(xù)可靠獲得,筆者認(rèn)為,對(duì)于這部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值為計(jì)稅根據(jù)是比擬合理的,應(yīng)取消按房產(chǎn)余值為計(jì)稅根據(jù)的做法1994年施行新稅制對(duì)房產(chǎn)稅

14、制進(jìn)展修改時(shí)曾考慮以房產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅根據(jù),取消按房產(chǎn)余值和租金收入為計(jì)稅根據(jù)的做法,十幾年過去了,這一思路一直未應(yīng)用于理論如今,會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量中引入了公允價(jià)值,將為健全完善房地產(chǎn)估價(jià)制度提供強(qiáng)有力的支持2.土地增值稅土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額征收的一種稅投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么要求采用公允價(jià)值形式進(jìn)展后續(xù)計(jì)量時(shí),要根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,那么,對(duì)于這部分調(diào)增了賬面價(jià)值的投資性房地產(chǎn),是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢?一般來說,土地增值稅作為一種流轉(zhuǎn)稅,按現(xiàn)行稅法規(guī)定,只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收,因此雖然按照新準(zhǔn)那么的要求要在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)土地增值,但并不需要交納土地增值稅但換一個(gè)角度考慮,征收土地增值稅的最重要目的應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)的過高增值收益進(jìn)展合理調(diào)節(jié)分配,土地既然增值了,其帶來的收益當(dāng)然應(yīng)該歸社會(huì)所有,為什么不征稅呢?在這種邏輯下,土地發(fā)生增值就應(yīng)征稅,而不僅僅考慮產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移以前也有學(xué)者提出要就增值的房地產(chǎn)征收土地增值稅,但因稅額確認(rèn)等諸多方面的原因未能施行,如今采用公允價(jià)值形式計(jì)量投資性房地產(chǎn)為此提供了良好條件公允價(jià)值形式下企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須明確提供投資性房地產(chǎn)的增值信息,每年都要調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值,要確定這部分房地產(chǎn)的定期土地增值稅應(yīng)稅金額將不存