商業(yè)地產(chǎn)的分類

1、商業(yè)地產(chǎn)的分類有哪些？商業(yè)地產(chǎn)中包括：購(gòu)物中心、商業(yè)街、步行街、商業(yè)廣場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)中心、休閑娛樂(lè)中心、 大型商鋪、專業(yè)市場(chǎng)（按商業(yè)形態(tài)分）商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類商鋪、社區(qū)商鋪、高樓底層商鋪、 百貨中心購(gòu)物商場(chǎng)商鋪、商務(wù)樓寫(xiě)字樓商鋪、交通設(shè)施商鋪（按開(kāi)發(fā)形式分）。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定和發(fā)展方向商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的企業(yè)。它通過(guò)優(yōu) 秀而持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理能力來(lái)獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長(zhǎng)期持 有，且租金收入占總營(yíng)業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來(lái)源。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中最為重要的是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)，它是開(kāi)發(fā)建造并向市場(chǎng)出售或出租商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)

2、的企業(yè)。目前眾多商 業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)不僅僅局限于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，對(duì)持有商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)和管理也逐漸成為這些企業(yè)的核心業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所具備的特點(diǎn)雄厚的資金實(shí)力多為資金密集型企業(yè)，因?yàn)橹挥谐掷m(xù)的現(xiàn)金流，才抵抗住長(zhǎng)的回報(bào)周期。商業(yè)復(fù)合型人才商業(yè)地產(chǎn)界本是一個(gè)多行業(yè)多學(xué)科支撐的平臺(tái)，理當(dāng)由具備商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、懂得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略和規(guī)劃的復(fù)合型人才參與其中。較高的經(jīng)營(yíng)管理水平同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，風(fēng)險(xiǎn)較大，所以需要培養(yǎng)自身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，以求市場(chǎng)的長(zhǎng)期 穩(wěn)定發(fā)展。朱姐公司10:00:06商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)涉及投資商、開(kāi)發(fā)

3、商和經(jīng)營(yíng)管理方三方合作的過(guò)程，如果三方 不能有效合作，勢(shì)必造成收益不佳，導(dǎo)致投資方信心喪失等。比方shopping mall是只租不售的，而在國(guó)內(nèi)許多mall的開(kāi)發(fā)商出于資金短缺不得 不出售部分商鋪，使得shopping mall沒(méi)有統(tǒng)一的所有者，在缺乏統(tǒng)一管理的 前提下，使得大型的購(gòu)物中心退化成小商品市場(chǎng)，這種以賣(mài)為主，分割經(jīng)營(yíng)的模 式，造成了物價(jià)偏高，服務(wù)不統(tǒng)一，進(jìn)而限制了消費(fèi)和企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張。建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏精細(xì)化分類管理商業(yè)項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃許多項(xiàng)目沒(méi)有按不同商業(yè)形態(tài)的用途和要求， 進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)建筑，沒(méi)有考慮商家的意見(jiàn)，脫離消費(fèi)者的實(shí)際需求，精細(xì) 化特色化

4、程度不夠，服務(wù)質(zhì)量和管理水平較低，因而缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專業(yè)人才既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)，既懂企業(yè)又懂市場(chǎng)的復(fù)合型人才企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差如何提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略？明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的前提，戰(zhàn)略就是選擇，科學(xué)合理 的選擇方案的出臺(tái)才能最大幅度上支配企業(yè)資金的高效利用，減少并規(guī)避可能的 風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)美譽(yù)度是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素：企業(yè)文化、企業(yè)誠(chéng)信、品 牌知名度、品牌忠誠(chéng)度跨地區(qū)發(fā)展是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的成功經(jīng)驗(yàn)增強(qiáng)融資能力是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證 銀行貸款、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、投資基金排前三的最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中

5、等規(guī)模的購(gòu)物中心將是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)以零售為主，商品檔次中檔偏高，以地面和地鐵公共交通作為疏導(dǎo)購(gòu)物人流的主 要方式室內(nèi)外相結(jié)合的商業(yè)步行街以零售為主，由一條城市主干輔道，輔以廣場(chǎng)、街巷，形成一個(gè)相對(duì)固定的區(qū)域社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶朱姐公司10:01:16商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別比較選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)；市場(chǎng)調(diào)研更復(fù)雜；戰(zhàn)略定位系統(tǒng)化；推廣更具針對(duì)性；多出開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理三環(huán)節(jié)。其中，市場(chǎng)調(diào)研包括城市發(fā)展規(guī)劃研究；商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究；區(qū)域結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；區(qū)域 零售業(yè)結(jié)構(gòu)和商鋪分析及經(jīng)營(yíng)；同行他業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量調(diào)查；消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力與消費(fèi) 行為 調(diào)查；項(xiàng)目產(chǎn)地條件研究；商圈的確定與研究戰(zhàn)略

6、定位包括目標(biāo)市場(chǎng)定位；目標(biāo)消費(fèi)群定位；目標(biāo)投資業(yè)主定位；目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶定位；項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)特色定位；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位；項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位；項(xiàng)目功能定位；項(xiàng)目形象定 位商業(yè)地產(chǎn)必備的條件有哪些？心態(tài)開(kāi)發(fā)商要具備長(zhǎng)線贏利的心態(tài)，有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃與打算；同時(shí)，有正視 風(fēng)險(xiǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。融資一般前期的投入都來(lái)自開(kāi)發(fā)商的積累，而且在租售的過(guò)程中，為了吸引主 力店加盟，開(kāi)發(fā)商也不得不采取租金分階段，甚至部分免租的形式腦力前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期的經(jīng)營(yíng)管理都要高度專業(yè)化水準(zhǔn) 的操作能力；所以專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問(wèn)公司以及商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)顯得尤 為重要。商業(yè)地產(chǎn)具有“向心格局”和“集群效應(yīng)”，所以依賴于

7、主題定位（用系統(tǒng)的 理論來(lái)分析，包括市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)定位和消費(fèi)者定位）朱姐公司10:02:42商圈形態(tài)：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)、混合區(qū)商圈分析的內(nèi)容：人口規(guī)模及特征；供貨來(lái)源；經(jīng)濟(jì)情況；競(jìng)爭(zhēng)情況；商店區(qū)位 的可獲得性；政策；選址5A法則：店址是核心競(jìng)爭(zhēng)力購(gòu)物便利性的需求可以說(shuō)商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)和店鋪選址技術(shù)構(gòu)成 了現(xiàn)代零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的兩大支柱。便利性是店址的第一特性5A法則的理念是以消費(fèi)者購(gòu)物便利為本，涉及五個(gè)方面的內(nèi)容：交通/確認(rèn)/趨近/進(jìn)出/選購(gòu)便利如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位？項(xiàng)目立地條件研究（交通可達(dá)性、周邊環(huán)境與目前商業(yè)設(shè)施）；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境分 析與生活結(jié)構(gòu)研究（人口結(jié)構(gòu)與特征、GDP水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、全社會(huì)消費(fèi)零售物 價(jià)指數(shù)、居民人均可支配收入）；商業(yè)發(fā)展規(guī)劃與政策研究（商業(yè)發(fā)展目