發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)融資模式借鑒

1、發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)融資模式借鑒2006年第11期一、我國房地產(chǎn)融資傳統(tǒng)模式存在的問題我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式主要是基于住房制度改革以及補(bǔ)償過去住房投 資不足的需要，而不是著眼于建立一個(gè)高效運(yùn)作的制度安排。目前，傳統(tǒng)融資模 式存在的問題主要如下。（一）地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全未形成一個(gè)有效的運(yùn)行機(jī)制。運(yùn)行機(jī)制的不完善導(dǎo)致參與房地產(chǎn)融資的機(jī)構(gòu) 少、商業(yè)銀行自營業(yè)務(wù)規(guī)模小等問題，從而制約我國房地產(chǎn)業(yè)的融資效率。（二）房地產(chǎn)業(yè)融資體系結(jié)構(gòu)不合理在融資規(guī)模持續(xù)增長的情況下，融資結(jié)構(gòu)單一，方式有限且金融創(chuàng)新不活躍； 特別是直接融資方式嚴(yán)重匱乏，而間接融資比例過大。（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資模式均有局限性且單一目前存在的銀

2、行貸款方式期限較短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)周期的需要。企業(yè)債券 多用于新建項(xiàng)目，利息高于同期銀行利率，一般房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行的可 能性較小。發(fā)行股票及上市過程長，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，對企業(yè)資質(zhì)的要求嚴(yán) 格，多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商無法實(shí)現(xiàn)。（四）法律法規(guī)不健全，影響融資工具的創(chuàng)新有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互 一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。二、發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)融資模式的介紹由于各國的經(jīng)濟(jì)增長速度以及資本市場形成的特點(diǎn)不同，形成了各具特色的 房地產(chǎn)金融體系。根據(jù)融資模式的差別，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融模式可以分為三種。（一）證券化融資為主的美國模

3、式美國房地產(chǎn)證券化融資的特點(diǎn)公平、開放的住房信貸市場。美國實(shí)行的是消費(fèi)者導(dǎo)向型市場經(jīng)濟(jì)模式， 在資本市場上體現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)參與的廣泛性和美國私人金融機(jī)構(gòu)占主導(dǎo)地位的 美國房地產(chǎn)信貸市場這一特點(diǎn)。各種金融機(jī)構(gòu)相互競爭，促進(jìn)了信貸資金的良性 循環(huán)和信貸業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。完善的市場體系，靈活的融資方式。美國房地產(chǎn)抵押貸款市場統(tǒng)一的貸 款評估程序和標(biāo)準(zhǔn)以及各種擔(dān)保機(jī)構(gòu)，大大提高了房地產(chǎn)融資證券的信用，為二 級抵押市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。住房儲(chǔ)蓄、發(fā)放抵押債券等各種金融信用活動(dòng)， 增加了融資渠道，提高了市場效率。以住宅抵押貸款為主體的房地產(chǎn)金融市場。美國的住宅抵押市場是世界 上最發(fā)達(dá)的住宅金融市場，是支撐美國

4、建筑業(yè)和解決住房問題的主要金融市場。政府對于房地產(chǎn)市場的全方位調(diào)控。美國政府對房地產(chǎn)金融市場的干預(yù)， 主要是通過法律、法規(guī)手段調(diào)節(jié)，同時(shí)建立相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)以確保住房信貸市場 的健康發(fā)展。美國房地產(chǎn)證券化融資渠道的構(gòu)成房地產(chǎn)抵押貸款的證券化融資。住房抵押貸款證券化是房地產(chǎn)抵押貸款 證券化的主要形式，最早發(fā)展于20世紀(jì)70年代的美國。美國發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)一級 抵押市場為抵押貸款證券化提供了基礎(chǔ)，發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)抵押貸款二級市場是實(shí)現(xiàn) 抵押貸款證券化的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化融資。根據(jù)收入來源的不同，美國的房地產(chǎn)投 資信托基金分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種基本類型，并 衍生

5、出傘形 REITs （Umbrella Partnership REITs）和子 REITs （Down-REITs）。（二）儲(chǔ)蓄融資為主的德國模式房地產(chǎn)投資的儲(chǔ)蓄融資模式主要發(fā)生在實(shí)行社會(huì)導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)模式的發(fā)達(dá)國 家，這種經(jīng)濟(jì)模式推崇政府對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。德國是實(shí)行這種經(jīng)濟(jì)模式 的典范，這種以社會(huì)導(dǎo)向?yàn)橹鞯氖袌鼋?jīng)濟(jì)模式，體現(xiàn)在房地產(chǎn)金融市場上，表現(xiàn) 為國家支持的住房金融機(jī)構(gòu)占主導(dǎo)的融資模式。德國儲(chǔ)蓄融資方式的主要特點(diǎn)以專門經(jīng)營房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)占主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資市場。在德 國，專門從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)主要是建房互助儲(chǔ)金信貸社、儲(chǔ)蓄銀行 和抵押銀行。住房儲(chǔ)蓄融資體系采取?？顚?/p>

6、用、以存定貸和利率固定的經(jīng)營方式。住 房儲(chǔ)蓄銀行是?？顚Ｓ眠@個(gè)體系的專門經(jīng)營機(jī)構(gòu)，資金的用途只能是為參加住房 儲(chǔ)蓄的居民提供構(gòu)建住房貸款。以存定貸是指居民要得到住房儲(chǔ)蓄銀行的貸款， 必須在該銀行有相應(yīng)的存款。利率固定是指住房融資體系的存款、貸款利率都是 固定不變的。政府對住房儲(chǔ)蓄實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)措施。德國政府鼓勵(lì)民眾進(jìn)行住房儲(chǔ)蓄，這種 鼓勵(lì)主要表現(xiàn)在獎(jiǎng)勵(lì)政策上，主要有住房儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)金、雇員儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)金和雇員資金積 蓄款。德國儲(chǔ)蓄性的房地產(chǎn)融資渠道德國居民構(gòu)建住房的資金主要來源于三方面：一是住房儲(chǔ)蓄和貸款，約占總 額的50%； 二是住房抵押貸款，約占40%；三是其他貸款和借款，約占10%。具 體而言，德國房地產(chǎn)

7、業(yè)的主要融資方式是：第一抵押貸款（固定利率貸款），第 二抵押貸款（又稱儲(chǔ)蓄合同貸款），浮動(dòng)利率的短期抵押或無抵押貸款，低息、 無息貸款。（三）社會(huì)福利基金融資為主的新加坡模式新加坡的房地產(chǎn)金融是以公積金和住房抵押相結(jié)合為特點(diǎn)的，尤其是它的公 積金制度為經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后、資金不足的國家提供了一條十分成功的、可借鑒 的經(jīng)驗(yàn)。公積金制度的主要內(nèi)容按照中央公積金法令，所有受雇的新加坡公民和永久性居民都是公積金會(huì) 員，雇員和雇主必須按雇員工薪的一定比例繳納公積金，由雇主按月集中向公積 金局繳納。其中的一部分從雇員工資中扣除，另一部分由雇主負(fù)擔(dān)。會(huì)員繳納的 公積金按照規(guī)定分別存入普通、醫(yī)療和特別三個(gè)賬戶，

8、其中，普通賬戶（占存入 款的80%）用于購買住房和支付保險(xiǎn)金。新加坡公積金制度的特點(diǎn)強(qiáng)制性：按照新加坡法律的規(guī)定，包括國家公務(wù)員在內(nèi)的所有受薪人員， 參加工作后自動(dòng)成為會(huì)員，必須繳納公積金。廣泛性:這不僅指雇員范圍和存款數(shù)量的廣泛，而且指公積金具體內(nèi)容和 影響范圍的廣泛性，已經(jīng)逐步擴(kuò)展到醫(yī)療、教育、住房、投資和保險(xiǎn)等各個(gè)方面。穩(wěn)定性：自從1955年公積金制度實(shí)施以來，該制度一直穩(wěn)定發(fā)展，成為 新加坡重要的社會(huì)制度。靈活性：靈活性主要是指公積金存款的使用和運(yùn)作的靈活，其中運(yùn)作上 的靈活性，既保證了其流通性，又能使其保值增值。新加坡房地產(chǎn)融資渠道的構(gòu)成新加坡主要通過其獨(dú)具特色的公積金制度來解決個(gè)人

9、買房融資問題，同時(shí)， 新加坡房地產(chǎn)發(fā)展商可向銀行、金融公司和郵政儲(chǔ)蓄信貸機(jī)構(gòu)貸款，銀行還可以 通過建立具有獨(dú)立法人資格的子公司進(jìn)行直接開發(fā)，這成為新加坡房地產(chǎn)業(yè)重要 的融資渠道。三、發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)融資模式的啟示由于國內(nèi)外在微觀主體的性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)體制和社會(huì)制度等方面的不同，且融資 制度的變遷有一個(gè)歷史繼承、逐步發(fā)展的過程，所以，應(yīng)該在借鑒國際融資方式 的基礎(chǔ)上，以歷史的觀點(diǎn)、現(xiàn)實(shí)的態(tài)度、未來的眼光，來發(fā)展我國的融資模式。 具體如下。（一）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)間接融資方式包括組建政策性住宅銀行，推進(jìn)專業(yè)銀行商業(yè)化的改革進(jìn)程，發(fā)展與完善住 房合作社。（二）積極拓寬信貸資金來源一方面積極推行住房公積金制度，同時(shí)積極吸收住房儲(chǔ)蓄存款。（三）大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化在完善房地產(chǎn)抵押貸款一級市場的同時(shí)，建立住房抵押貸款收購機(jī)構(gòu)，并且 完善房地產(chǎn)金融法律環(huán)境。（四）建立并強(qiáng)化房地產(chǎn)信