房地產(chǎn)項目開發(fā)報建作業(yè)指引模版

1、開發(fā)報建作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期作業(yè)指引目的為規(guī)范房地產(chǎn)項目開發(fā)報建管理，指導(dǎo)報建人員有序開展工作。適用范圍本公司取得土地后房地產(chǎn)項目的所有報批報建工作。定義術(shù)語房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權(quán)的土地上依照使用性質(zhì)和要求進行房屋xx和銷售的活動，包括從規(guī)劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、三通一平、房屋xx、預(yù)售、竣工驗收、入伙等多項內(nèi)容組建。房地產(chǎn)開發(fā)報建:指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中依照政府的辦事程序及要求，辦理各階段相關(guān)手續(xù)，最終取得政府相關(guān)部門批文。包括取得前期立項批文、土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、竣工驗收備案證明等重要的政府批文

2、。職責(zé)開發(fā)中心（部）負責(zé)制定項目開發(fā)報建進度計劃；負責(zé)辦理從項目立項到項目入伙期間的除水、電、燃氣、電信、數(shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防外的前期報建手續(xù)；負責(zé)項目初始登記、竣工查丈、規(guī)劃驗收、竣工備案專項驗收工作；負責(zé)公司內(nèi)外關(guān)系的溝通協(xié)調(diào)，組織公關(guān)活動的策劃與實施；負責(zé)房地產(chǎn)預(yù)售階段的樓盤價格備案。市政部（如單獨設(shè)置，職能如下；如與工程部或開發(fā)部合并，則由相關(guān)部門承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)）負責(zé)水、電、燃氣、電信、數(shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防報批及驗收。設(shè)計管理部/總工室負責(zé)提供辦理用地規(guī)劃指標(biāo)所需的圖紙；負責(zé)提供報建方案、擴初設(shè)計、施工圖圖紙工作；負責(zé)預(yù)售查丈、竣工查丈的技術(shù)說明工作；負責(zé)項目報建技術(shù)支持工作。工程部配合

3、項目現(xiàn)狀地形圖的測繪工作；配合項目開工驗線工作；配合臨時用水用電報批工作；配合各專業(yè)分包單的工程報批報建工作；負責(zé)提供勘察、施工單位與報建相關(guān)信息和資料文件資料；負責(zé)施工過程中質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)日常檢查、中間驗收、城管檢查等相關(guān)工作；配合項目竣工查丈、規(guī)劃驗收工作；配合開發(fā)報建部門履行專項驗收及接待工作；負責(zé)所有工程驗收所提出的工程整改工作；負責(zé)組織新建物業(yè)移交工作。銷售策劃部負責(zé)擬定項目建筑物命名工作；負責(zé)提供辦理用地指標(biāo)功能的相關(guān)要求；負責(zé)售樓廣告審核及配合報批工作；負責(zé)提供樓盤價格表。財務(wù)部負責(zé)提供項目投資統(tǒng)計財務(wù)數(shù)據(jù)；負責(zé)提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年審的財務(wù)信息及相關(guān)數(shù)據(jù)。核算部負責(zé)提供項目前期立項及

4、開工許可報建所需的成本測算、施工圖預(yù)算書的編制工作。招標(biāo)中心/招標(biāo)專職機構(gòu)負責(zé)提供工程總承包協(xié)議及各專業(yè)所需報建的施工協(xié)議。人事行政部負責(zé)所有項目報批函件、批文、證件的原件存檔管理工作；負責(zé)提供所需報建查檔資料文件資料的原件、復(fù)印件工作。流程圖(僅供參考)關(guān)鍵活動描述報建階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的報建工作主要分九個階段，具體包括項目決策階段、用地申請階段、設(shè)計前期調(diào)查階段、設(shè)計階段、施工籌備階段、施工階段、預(yù)售階段、竣工驗收階段、售后服務(wù)階段。報建流程項目決策階段（參見項目論證管理流程，依照該流程執(zhí)行）用地申請階段（以政府招拍掛形式取得土地為例）財務(wù)部提供土地招拍掛投標(biāo)保證金；開發(fā)中心（部）提供地塊

5、相關(guān)資料文件資料手續(xù)，并向地塊管轄的規(guī)劃主管部門提出用地申請，政府（規(guī)劃）部門批準(zhǔn)后取得政府會議紀(jì)要；憑政府會議紀(jì)要到規(guī)劃部門辦理項目選址，取得xx項目選址建議或意見書；憑xx項目選址建議或意見書到國土部門進行土地權(quán)屬核查，核發(fā)用地預(yù)審批復(fù)；憑xx項目選址建議或意見書及項目可研報告到發(fā)改部門進行立項核準(zhǔn)，核發(fā)立項批復(fù)；開發(fā)中心（部）選擇環(huán)評單位；環(huán)評單位提供項目環(huán)評報告，開發(fā)中心（部）到環(huán)評部門辦理環(huán)保批復(fù)，取得環(huán)保審查建議或意見書；設(shè)計管理部/總工室提供項目規(guī)劃指標(biāo)方設(shè)計方案圖，開發(fā)中心（部）到規(guī)劃部門辦理用地方案、用地規(guī)劃指標(biāo)手續(xù)，并領(lǐng)取用地方案圖和xx項目用地規(guī)劃許可證；開發(fā)中心（部）憑

6、用地方案圖到國土部門辦理宗地圖、用地紅線放點、用地地界測量手續(xù)，分別取得國土部門核發(fā)的宗地圖、用地界點測量報告；人事行政部提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人身份證復(fù)印件，開發(fā)中心（部）向國土部門提出建房申請，國土部門同意后，財務(wù)部依據(jù)國土部門核發(fā)的“支付地價通知書”辦理支付地價工作，開發(fā)中心（部）辦理國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議手續(xù)；開發(fā)中心（部）憑國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議及相關(guān)材料到所有權(quán)登記中心辦理土地使用權(quán)初始登記，財務(wù)部配合支付初始登記公告費，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取土地證；設(shè)計前期調(diào)查階段由銷售策劃部提供建筑物命名方案，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審定后，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申報建筑物命名核準(zhǔn)，取得建筑物命名批復(fù)書；由工程部提

7、出地形現(xiàn)狀圖測繪、地質(zhì)災(zāi)害評估、地質(zhì)堪察測繪申請要求，設(shè)計管理部/總工室審核后，開發(fā)中心（部）向主管部門申報，并取得地質(zhì)災(zāi)害評估報告書、地質(zhì)堪察報告書及備案回執(zhí)；設(shè)計管理部/總工室提供查詢范圍和要求，市政部到檔案館辦理市政地下管網(wǎng)、周邊路網(wǎng)查詢，取得相關(guān)查詢成果資料文件資料交人事行政部存檔并復(fù)印至設(shè)計管理部/總工室；由核算部提供投資階段成本測算，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供項目可行性研究報告，開發(fā)中心（部）到發(fā)改部門申請辦理項目立項核準(zhǔn)，取得核準(zhǔn)同意復(fù)函。項目設(shè)計階段屬于設(shè)計招標(biāo)備案的項目，設(shè)計管理部/總工室提供設(shè)計招標(biāo)任務(wù)書，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請方案設(shè)計招標(biāo)備案，取得同意招標(biāo)備案復(fù)

8、函；設(shè)計管理部/總工室提供經(jīng)公司審定的工程設(shè)計方案文本及電子資料文件，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請設(shè)計報批，取得方案審查同意建議或意見書；設(shè)計管理部/總工室提供工程設(shè)計方案文本及需要填寫技術(shù)指標(biāo)的人防報建表，開發(fā)中心（部）向民防部門申請方案設(shè)計人防報批，取得人防建議或意見征詢單；若該項目符合不做人防工程的條件，由開發(fā)中心（部）向人防部門提出易地xx申請，取得支付易地xx費通知；設(shè)計管理部/總工室提供總平面圖建筑平面布置圖藍圖，由環(huán)評單位提供環(huán)評報告表（書），開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門辦理環(huán)保報批，取得xx項目環(huán)境影響審查批復(fù)；設(shè)計管理部/總工室提供水土保持設(shè)計總圖水土保持專家評價建議或意見；開發(fā)

9、中心（部）選擇具備資質(zhì)的單位，由該單位提供水土保持報告表（書），開發(fā)中心（部）向主管部門辦理水土保持方案報批，取得行政許可審批同意復(fù)函；設(shè)計管理部/總工室提供擴初設(shè)計建筑圖立面效果圖及電子資料文件，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請擴初設(shè)計報批，取得xx工程初步設(shè)計審查建議或意見書；設(shè)計管理部/總工室提供擴初步設(shè)計圖全套及電子資料文件，市政部向消防部門申請消防報批或備案，取得xx工程消防設(shè)計審核建議或意見書或備案證明資料文件；設(shè)計管理部/總工室提供擴初步設(shè)計圖紙及電子資料文件和人防報建表，開發(fā)中心（部）向民防部門辦理人防報批，取得人防地下室初步設(shè)計審查建議或意見書人防核準(zhǔn)單；設(shè)計管理部/總工室提供電

10、氣設(shè)計圖紙，開發(fā)中心（部）向氣象主管部門辦理擴初設(shè)計防雷報批，取得防雷裝置設(shè)計核準(zhǔn)書；設(shè)計管理部/總工室提供樁基施工圖總平面圖及電子資料文件，樁基施工圖審查報告，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請辦理提前開工證明，取得xx工程樁基礎(chǔ)報建證明書；設(shè)計管理部/總工室提供擴初步設(shè)計建筑圖，開發(fā)中心（部）向測繪大隊申請面積測算工作，取得面積測算報告；設(shè)計管理部/總工室提供全套施工圖紙、電子資料文件和施工圖審查報告，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請施工圖報批，取得xx工程規(guī)劃許可證。設(shè)計修改報批，包括方案設(shè)計調(diào)整規(guī)劃報批、施工圖設(shè)計修改消防報批、施工圖設(shè)計修改規(guī)劃報批，由設(shè)計管理部/總工室提供修改圖紙及電子資料文

11、件，開發(fā)中心（部）分別向規(guī)劃部門、人防部門、市政部向消防部門申請辦理圖紙修改報批，分別取得相關(guān)主管部門同意復(fù)函建議或意見書。施工籌備階段工程部提供臨時用地方案，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請臨時施工用地報批，取得臨時用地方案圖及臨時用地工程規(guī)劃許可證。開發(fā)中心（部）向國土部門申請簽訂臨時用地協(xié)議，財務(wù)部憑國土部門支付臨時用地使用費通知支付費用，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取臨時用地協(xié)議書；工程部提供臨建方案圖，市政部向消防部門申請臨時用地方案消防報批，取得臨建方案設(shè)計消防審核建議或意見書；臨建工程若需消防驗收，工程部提供臨建產(chǎn)品供貨證明，消防審核表，市政部向消防部門申請臨時建筑消防驗收，取得建筑工程消防驗收

12、合格建議或意見書；設(shè)計管理部/總工室提供市政路口接口平面圖，市政部向規(guī)劃部門申請臨時市政路口報批，取得同意復(fù)函；根據(jù)項目需要，若需要占用道路的，設(shè)計管理部/總工室提供建筑總平面圖，市政部配合施工單位提供公司資料文件資料向交管局申請臨時占道報批，取得臨時占用道路許可證；根據(jù)項目情況，若需要樹木砍伐等要求的，由設(shè)計部門提供建筑總平面圖，市政部配合施工單位向城管辦申請挖掘，樹木砍伐報批，取得挖掘、占用城市道路許可證、樹木砍伐、移植許可證；設(shè)計管理部/總工室提供管網(wǎng)平面圖，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請施工用水、排水、用電報批，取得同意復(fù)函；工程部溝通協(xié)調(diào)施工單位，開發(fā)中心（部）、市政部配合施工單位辦理

13、相關(guān)資料文件資料蓋章手續(xù)負責(zé)并向水務(wù)、電力部門、燃氣部門申請臨水臨電報批，取得臨時用水（電）協(xié)議書；結(jié)合項目情況，若需要遷移地塊內(nèi)的障礙物，由設(shè)計管理部/總工室提供遷移位置平面圖，開發(fā)中心（部）配合施工單位提供公司資料文件資料并向主管部門申請用地項目紅線內(nèi)外關(guān)于障礙物的拆除、遷移報批（如高壓線等），取得主管部門核發(fā)的同意復(fù)函。施工階段市政部向檔案館申請地下管線查詢，取得查詢地下管線圖，與燃氣部門簽訂燃氣管道保護協(xié)議；核算部提供總包及各專項工程的施工圖預(yù)算，招標(biāo)中心選擇總包單位及各專項施工單位，由相關(guān)單位提供監(jiān)理協(xié)議、施工協(xié)議工程支付保函協(xié)議，開發(fā)中心（部）向造價站辦理施工協(xié)議備案，取得備案后的

14、施工協(xié)議，向xx局申請辦理施工許可證，根據(jù)現(xiàn)有政策，xx局打印質(zhì)監(jiān)費、安監(jiān)費、造價定額費收費通知，財務(wù)部支付費用后，開發(fā)中心（部）與質(zhì)檢站簽訂施工質(zhì)檢登記書，與安監(jiān)部門簽訂安監(jiān)登記書，并領(lǐng)取所有專業(yè)的建筑工程施工許可證；開發(fā)中心（部）將備案的所有施工協(xié)議及施工質(zhì)檢登記書、安監(jiān)登記書、施工許可證交人事行政部存檔；工程部將現(xiàn)場施工監(jiān)控點按施工圖紙放好，告知開發(fā)中心（部），開發(fā)中心（部）向國土部門提出開工驗線報批，經(jīng)驗線合格后取得xx工程開工驗線測量報告；開發(fā)中心（部）憑xx工程開工驗線測量報告到規(guī)劃部門辦理開工驗線，規(guī)劃部門在建筑工程規(guī)劃許可證上蓋已驗線章；根據(jù)項目實際情況，若因需要辦理挖掘城市道

15、路、砍伐樹木的，由設(shè)計部門提供市政路口接口平面圖，工程部提供相關(guān)資料文件資料，開發(fā)中心（部）向交管局、城管辦（道橋處、綠化處、路燈處）申請報批手續(xù)，分別取得挖掘城市道路許可證、樹木砍伐、移植許可證；設(shè)計管理部/總工室提供室外管線總平面藍圖及電子數(shù)據(jù)，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請正式用水、用電報批，市政部申請用氣報批，取得正式用水（用電、用氣）市政接口同意復(fù)函；工程部組織正式用水、用電、用氣施工，由施工單位承擔(dān)報批、驗收工作，開發(fā)中心（部）和市政部配合提供公司相關(guān)資料文件資料，并領(lǐng)取正式用水、用電協(xié)議書、管道燃氣工程氣源接入點建議或意見書送人事行政部歸檔；工程部要求電梯施工單位提供電梯報裝圖紙，

16、設(shè)計管理部/總工室審核后，由開發(fā)中心（部）配合提供公司資料文件資料，由電梯施工單位向電梯質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申請報批，并領(lǐng)取電梯報批資料文件；工程部組織電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)及智能化施工，招標(biāo)中心選擇相關(guān)施工單位，由相關(guān)單位提供電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)及智能化施工協(xié)議，由施工單位承擔(dān)報批、驗收工作，市政部配合提供公司資料文件資料。預(yù)售階段銷售策劃部提供房號編制方案，設(shè)計管理部/總工室提供施工圖及電子數(shù)據(jù)，開發(fā)中心（部）向國土部門申請預(yù)售查丈報批，取得預(yù)售查丈報告；工程部施工形象進度達到辦理預(yù)售要求，開發(fā)中心（部）向國土部門申請預(yù)售報批，取得房地產(chǎn)項目預(yù)售許可證；銷售策劃部提供樓盤價格表，開發(fā)中心（部）向

17、物價部門申請預(yù)售價格備案，取得備案回執(zhí)；銷售策劃部將預(yù)售協(xié)議交所有權(quán)登記中心備案，開發(fā)中心（部）負責(zé)進行后期跟進及關(guān)系溝通協(xié)調(diào)；銷售策劃部負責(zé)將欲解除的認購書清單及原預(yù)售買賣協(xié)議向國土部門提出解除申請，開發(fā)中心（部）負責(zé)將來跟進及關(guān)系溝通協(xié)調(diào)并取得回執(zhí)?？⒐を炇针A段項目竣工后，開發(fā)中心（部）向國土部門申請竣工驗收查丈報批，工程部現(xiàn)場配合，取得竣工測繪報告竣工驗收測量報告；開發(fā)中心（部）憑竣工測繪報告向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗收報批，工程部現(xiàn)場配合，最終取得xx工程規(guī)劃驗收合格許可證；市政部向消防部門申請消防驗收或備案，組織接消防局人員到現(xiàn)場，由工程部組織各業(yè)務(wù)部門進行現(xiàn)場消防工程驗收，最終取得消防驗

18、收合格建議或意見書或備案證明；由人防施工單位申請人防工程單項驗收，開發(fā)中心（部）提供蓋章材料，工程部組織施工單位進行現(xiàn)場人防工程驗收，最終取得人防驗收合格建議或意見書；開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門申請環(huán)保單項驗收，工程部組織相關(guān)部門進行現(xiàn)場環(huán)保驗收，最終取得環(huán)保驗收合格證書；開發(fā)中心（部）提供公司資料文件資料由電梯施工單位向電梯質(zhì)檢部門申請電梯驗收，工程部組織相關(guān)部門進行現(xiàn)場電梯驗收，最終取得電梯驗收合格證書；開發(fā)中心（部）向xx部門申請節(jié)能驗收，工程部組織相關(guān)部門進行現(xiàn)場節(jié)能驗收，取得節(jié)能驗收合格證；開發(fā)中心（部）向檔案部門申請檔案單項驗收，工程部協(xié)助驗收工作，取得檔案驗收合格證書；由相關(guān)單位向

19、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化主管職能部門提出驗收申請，市政部提供公司相關(guān)資料文件資料，工程部組織電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化現(xiàn)場驗收，最終取得相關(guān)驗收資料文件；由開發(fā)中心（部）向xx部門申請工程竣工綜合驗收，工程部組織各業(yè)務(wù)部門進行現(xiàn)場驗收（包含燃氣專業(yè)驗收），取得xx工程竣工（含燃氣）驗收合格報告；開發(fā)中心（部）向xx部門申請竣工驗收備案，取得竣工驗收備案回執(zhí)；核算部提供工程三算單，開發(fā)中心（部）憑竣工驗收備案回執(zhí)現(xiàn)狀宗地圖及其它材料向所有權(quán)登記中心辦理房地產(chǎn)初始登記，并領(lǐng)取“房屋公用設(shè)備專用基金支付費用通知”，財務(wù)部支付房屋公用設(shè)備基金及初始登記公告費用，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取房產(chǎn)證；開發(fā)中心

20、（部）向相關(guān)政府部門辦理項目公共配套設(shè)備移交手續(xù)，簽訂移交協(xié)議；開發(fā)中心（部）向交管部門申請項目停車場驗收，工程部組織、物業(yè)公司配合驗收工作，取得停車場驗收合格證；開發(fā)中心（部）向xx部門申請工程支付保函退保及散裝水泥、墻改金等押金退還手續(xù)，取得同意結(jié)果；銷售策劃部提供商業(yè)分割要求，設(shè)計管理部/總工室出具商業(yè)分割圖紙及電子數(shù)據(jù)、審圖建議或意見書，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請商業(yè)分割圖紙報批手續(xù)，取得同意復(fù)函；開發(fā)中心（部）向測繪部門申請商業(yè)分割查丈，取得分割查丈報告；開發(fā)中心（部）向所有權(quán)登記中心申請商業(yè)分割所有權(quán)證手續(xù)，取得商業(yè)分割房產(chǎn)證；開發(fā)中心（部）將以上取得的驗收證件及復(fù)函原件移交人事行政部存檔。售后服務(wù)階段開發(fā)報建部門協(xié)助財務(wù)部到所有權(quán)登記中心辦理小業(yè)主所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；開發(fā)報建部門協(xié)助辦理正式用水、用電物管過戶手續(xù)；開發(fā)報建部門協(xié)助物管公司辦理抄表到戶手續(xù)；開