小區(qū)水物業(yè)標書

1、目錄第一章 企業(yè)簡介第二章 服務理念和目標第三章 項目機構運作方法及制度、流程、服務人員配置第四章 前期介入工作方案第五章 物業(yè)服務方案第六章 物業(yè)維修和服務的應急措施第八章 物業(yè)治理費用對招標文件認同聲明 我公司認真閱讀理解了38小區(qū)水景麗園小區(qū)一期物業(yè)治理的招標文件后，鄭重聲明如下: 1、我公司對招標文件和招標文件中所有的條款全部認同，積極響應。 2、我公司特不理解和支持并服從招標人和招標代理單位在本次招標活動的各項工作安排。 3、我公司承諾將認真按招標文件的要求，認真履行招標文件中所有的條款，完成本項目的治理任務。 4、假如我方有幸中標，我方將尊垂貴方的全面治理，認真履行合同，實現(xiàn)我方在

2、投標及合同的全部承諾，為貴方提供優(yōu)質服務。 5、我公司嚴格按招標文件要求，規(guī)范地編制投標文件，委派有實力的人員進駐現(xiàn)場認確實工作，請招標人、專家和評委、領導給予審查和指正。 投標單位：石河子宏麗物業(yè)服務有限公司 法定代表人：張銳第一章企業(yè)簡介石河子宏麗物業(yè)服務有限公司成立于2000年，是我市唯一一家經自治區(qū)建設廳核準的國家二級資質的物業(yè)服務企業(yè)。是石河子地區(qū)唯一一家榮任自治區(qū)房地產業(yè)協(xié)會的常務理事單位，石河子房地產業(yè)協(xié)會副會長單位，自治區(qū)物業(yè)服務企業(yè)AAA級誠信單位。公司以住宅小區(qū)、商業(yè)網點、辦公及大型市政公共物業(yè)治理項目為主，擁有各類中高級治理技術人才48人，職員480余人，在市區(qū)承管著35

3、各物業(yè)項目，治理面積320萬平方米；其中住宅100.6萬平方米，服務居民9000余戶，綠化治理面積99萬平方米，不墅8.2萬平方米。公司設專業(yè)綠化隊，綠化治理面積92萬平方米。設工程維修部，可承擔各類維修服務工作。設機械車隊，購置各種車型十余種，滿足公司各項目各種作業(yè)要求。成立下屬電梯公司，可承接各類電梯安裝、維保服務。公司服務的香格里拉、玫瑰園、幸福苑、天富玉城等小區(qū)以及人民銀行、移動公司、地稅局辦公樓、國稅局辦公樓等項目，均獲得自治區(qū)級及市級“物業(yè)服務先進單位”等榮譽。2009年企業(yè)榮獲自治區(qū)物業(yè)服務“AAA級誠信單位”資格認證。公司2005年至2016年連續(xù)十二年被行業(yè)主管部門授予“八師

4、石河子市物業(yè)服務先進企業(yè)”稱號。“讓服務的每一個小區(qū)、每一座小區(qū)都成為都市的亮點”，將是宏麗物業(yè)人始終不渝的追求。遠景：打造中國商務物業(yè)一站式服務頂尖品牌。使命：專注用戶體驗，成就職員夢想。核心價值觀：真誠、堅忍、勤奮、專業(yè)、激勵、感恩。第二章 服務理念和目標質量方針瞄準國際先進水平，不斷提高服務質量；以嚴謹治理和優(yōu)質服務，為客戶營造安全(Security)、優(yōu)美(Elegancy)、舒適(Comfort)、方便(Convenience)的社區(qū)環(huán)境。企業(yè)理念人才：物業(yè)治理隸屬服務業(yè)，服務業(yè)需要高級頭腦，人才就顯可貴。尊重人才，愛惜人才，提供進展空間是宏麗物業(yè)對人才的使用原則。團隊：團即團結，隊

5、即多人的集合。團隊確實是靠一種信念凝集在一起的戰(zhàn)斗集體，具有團隊精神才能打勝仗。宏麗物業(yè)起步為團隊，走向成功仍要靠團隊精神。互動：講求卓越溝通，我們與客戶需要卓越溝通，我們的團隊內部更需要卓越溝通，溝通產生共鳴，溝通產生原動力。溝通也讓我們彼此更加坦誠。盡責：盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價值實現(xiàn)的標尺，有盡責之心可助事業(yè)騰飛，有盡責之心可獲得客戶與更多的回報。服務理念關心客戶，確實是關心我們自己。客戶是我們生存和進展的基礎，是我們的衣食父母。公司全體職員應以客戶為關注焦點，把客戶需求放在第一位。遵循“治理無盲點，服務無挑剔”的工作宗旨，倡導“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”的工作精神，并將其充分體現(xiàn)在

6、物業(yè)治理每一個崗位和每一項服務全過程中。我們希望通過樹立服務意識、端正服務態(tài)度、掌握服務技能、提高服務質量、完善服務水準和加強團隊學習。以適應市場變化，滿足并超越客戶不斷進展的要求和期望，使公司的物業(yè)治理服務處于領先的地位。經營理念以質量立足市場：質量上做到規(guī)范化、標準化，以高標準質量治理體系立足市場，并不斷突破與自我超越，使宏麗公司獲得市場的認同。以品牌角逐市場：有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒生命力和吸納力。宏麗公司精神內涵確實是以品牌去占據、去獲得市場。這種精神內涵實現(xiàn)是以規(guī)范治理制造品牌、實施創(chuàng)優(yōu)進展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。以信譽贏取市場：宏麗公司以“管就高標準，干就創(chuàng)一流”

7、，樹立宏麗物業(yè)良好市場口碑和“有諾必踐、一諾千金”的社會信譽。以實力拓展市場：宏麗公司對物業(yè)治理實行條塊結合、以條為主的專業(yè)化治理和內外并舉、以績?yōu)橄鹊囊?guī)?；I(yè)化經營，通過組建、磨合、擴充，形成獨樹一幟的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢和產業(yè)優(yōu)勢。對水景麗園項目定位：我們將其定位為風景觀光休閑小區(qū)。以高標準服務，人性化的治理給予石河子人民營造一個新型，智能，高檔的亮點小區(qū)。第三章 項目治理機構運作方法及治理制度、治理流程治理方式水景麗園是啟程房地產開發(fā)公司的一項經典歷作，宏麗物業(yè)預備將其物業(yè)治理服務打造成優(yōu)秀休閑住宅區(qū)，打算在物業(yè)治理上實施全新的創(chuàng)意。在“水景麗園”物業(yè)治理追求“以人為本”之立意，堅持以

8、人為本，樹立“關心客戶確實是關心我們自己”的全員服務理念，強調居住生活環(huán)境與旅游休閑環(huán)境的和諧美，每一細節(jié)都能想客戶所想，隨客戶所愿。新疆啟程房地產有限公司依照物業(yè)治理條例及事實上施細則以及雙方議定事項，擬宏麗物業(yè)治理有限公司作為“水景麗園”的物業(yè)治理商，全權負責“水景麗園”物業(yè)治理工作的具體實施運作。宏麗物業(yè)在合同期限內對“水景麗園”制定年度治理目標，在經濟上實行獨立核算、自負盈虧，實現(xiàn)“水景麗園”物業(yè)項目社會效益、經濟效益、環(huán)境效益和文化效益的同步進展。宏麗物業(yè)在合同期限內將“水景麗園”的物業(yè)治理服務工作列入內部相應策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進序列中，由宏麗物業(yè)組建“水景麗園”物業(yè)治理

9、部，委派治理部經理，依照“水景麗園”具體情況，負責其竣工驗收、入伙及其以后各時期物業(yè)治理工作，為“水景麗園”制訂全套治理方案、操作手冊、治理制度、質量標準等，并促使其有效運行，按照雙方約定的治理服務內容為“水景麗園”提供全方位、全過程、專業(yè)化的治理服務工作。為保證治理標準實現(xiàn)及更有力的推行“置信生活星級服務方式”，宏麗物業(yè)將以總部各專業(yè)部門和各分部治理隊伍技術支持，結合物業(yè)治理服務實際需要，組建物業(yè)治理專家，定期對現(xiàn)場進行監(jiān)察、支援。并依照現(xiàn)場發(fā)覺問題，及時、針對性的提出整改建議和糾正、預防措施。二、完善的治理制度崗位職責物業(yè)公司經理崗位職責1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合治理，完成年

10、度治理目標和經濟指標；2、制定物業(yè)公司年度、月度工作打算并組織實施，業(yè)務上同意置業(yè)公司領導的指導和監(jiān)督；3、負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況，落實績效考核制度，獎優(yōu)罰劣；4、合理調配人員，協(xié)調各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關懷職員的日常工作和生活，確保物業(yè)公司職員有良好的精神面貌和積極的工作心態(tài)；5、負責本部門的人事治理，協(xié)調與置業(yè)公司各部門的工作對接；負責檢查、監(jiān)督客服中心的日常服務工作和報修、維修、安全、消防工作；負責部門職員的日常培訓工作；8、認真完成置業(yè)公司領導安排的其它臨時性工作；9、直接對公司總經理負責。物業(yè)大總管崗位職責1、負責轄區(qū)客戶關系治理，同意客戶的投訴、報修和業(yè)主回訪；

11、2、負責客服中心的日常治理工作，制定客服中心的年度經營目標，及每月、每周的工作打算；3、負責檢查、監(jiān)督客服專員、保安部、綜合部、維修部的日常服務工作的具體落實；4、協(xié)助物業(yè)經理做好各部門績效考核工作，指導、關心貼心總管、行政專員完成既定目標；5、保持與客戶的日常聯(lián)系和相互溝通，做好各職能部門的協(xié)調工作。6、協(xié)助物業(yè)經理負責星級服務的實施；7、組織實施社區(qū)文化建設；8、協(xié)助物業(yè)經理做好其它臨時性工作；9、物業(yè)大總管直接對物業(yè)經理負責。 前臺接待員崗位職責1、負責客服中心來人、來訪的接待和安排工作；2、負責小區(qū)業(yè)主檔案及各項表格的檔案治理；3、負責公司召開會議的預備工作及會場的布置、會務的服務工作

12、；4、負責辦理客戶交房及裝修相關手續(xù)的辦理；5、建立收費臺帳信息，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應收費；6、負責日常辦公用品的領用、發(fā)放工作；7、公司交辦的臨時性工作。8、前臺接待直接對物業(yè)大總管負責。保潔職員崗位職責1、遵守物業(yè)公司制定的物業(yè)服務細則，統(tǒng)一著裝上崗，佩戴工號牌，樹立良好形象；2、服從綜合部主管指揮，保質保量地完成本人負責區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作；3、嚴格遵守勞動紀律，堅守工作崗位，按照清潔工作流程搞好區(qū)內衛(wèi)生；4、發(fā)揚互助精神，支持同事工作，以禮相待；5、負責本區(qū)域內的垃圾收集及清運工作；6、直接對物業(yè)大總管負責。綠化工崗位職責遵守公司的規(guī)章制度，服從公司領導和治理人員的檢查監(jiān)

13、督，工作時佩戴工號牌； 2、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；3、與客戶溝通和勸阻有損綠化的行為要和氣有禮； 4、正確并熟練操作使用及保管園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農藥； 5、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇； 6、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90以上； 7、熟悉物業(yè)轄區(qū)內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木； 8、治理好澆水的自來水籠頭，節(jié)約用水，做到人走水斷，不準出現(xiàn)長流，其它開關用水籠頭要及時維修； 9、定期對小區(qū)景觀水系進行清理維護

14、；10、直接向物業(yè)大總管負責。水、電維修職員崗位職責1、按時上下班，不遲到，不早退，因故請假，需級上級部門批準；2、認真執(zhí)行公司制定的各項設備維護規(guī)程；定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，確保設備設施、設備機房的整潔，發(fā)覺問題及時處理；3、嚴格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。4、發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好；5、認真完成公司安排的設備大檢修任務；6、正確和詳細填寫工作記錄，維修記錄，建立設備工作維修檔案；7、愛惜各種設備，工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁白費；8、加強業(yè)務學習，認真鉆研維護技術，并樹立高度的責任心，端正工作態(tài)度；9、直接

15、對物業(yè)經理負責。 保安部主管崗位職責1、保安部主管對整個轄區(qū)內的治安、消防安全、車輛治理負有組織領導的具體責任。負責本部門的全面工作，認真貫徹公司領導的指示精神，較好完成本部門的各項工作任務，帶領全體保安做好轄區(qū)的安全保衛(wèi)工作；2、堅持“從嚴要求，精誠護衛(wèi)”的方針，認真抓好保安隊伍的各項建設；3、有組織、有打算的開展軍事訓練，不斷提高全體保安的軍隊素養(yǎng)和令行禁止，遵守紀律的自覺性；4、不定時的查崗、查哨，確保保安在工作中始終保持良好的工作狀態(tài)。掌握保安的心態(tài)，注意思想動向，及時做好疏導工作，防止保安部內部發(fā)生意外情況；5、加強日常安全治理，定期或不定期檢查轄區(qū)消防、治安狀況。對在轄區(qū)內可能發(fā)生

16、的偷盜、斗歐、火災等問題，及時發(fā)覺和制止，消除安全隱患。對差不多出現(xiàn)的問題，及時處理，愛護好現(xiàn)場，并立即報告領導和有關部門；6、熟悉和掌握轄區(qū)內各種保安與消防設施的操作和性能，熟悉轄區(qū)內的治安狀況，做到心中有數(shù)；7、對違反紀律和制度的保安，有權對其批判和經濟處罰或開除；8、完善擬定本部門的各項制度；9、直接對物業(yè)經理負責。保安班長崗位職責1、對本部主管負責，做好所轄區(qū)內安全、治安維護工作；2、帶領本班組全體人員依照制定的崗位職責，認真嚴肅，一絲不茍地搞好安全維護工作；3、依照崗位職責所規(guī)定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體安保人員落實崗位責任制；4、熟知法律知識和法律觀念，熟悉安保業(yè)務，了解

17、物業(yè)服務所制定的規(guī)章制度，撐握轄區(qū)內治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點，嚴格管好、做好安全維護工作；5、積極為上級領導提供建設性的工作建議，及時將安保人員反映的各種信息向上級匯報，及時傳達，落實上級的指示精神和工作安排；6、認真做好本班組人員考勤，詳細如實記載工作中遇到及處理的各種情況，每天向保安部主管匯報；7、檢查督促班組職員到崗情況，監(jiān)督職員是否全勤工作，對缺勤的重點崗位要及時采取撲救措施，合理安排崗位，落實工作職責；8、關懷職員生活，熟悉職員心態(tài)，指導職職員作，加強班組的凝聚力；9、以身作則，做好本職工作，落實獎罰制度，獎優(yōu)罰劣；10、直接對保安主管負責。保安員崗位職責1、保安員必須身穿制服，攜帶

18、裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人；2、實行24小時值班及巡邏制度，嚴禁脫崗；3、作風正派遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發(fā)覺違法犯罪分子要堅決設法抓獲；4、值崗人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設施設備，發(fā)覺不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時上報主管部門并做好記錄，確保轄區(qū)安全；5、執(zhí)勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發(fā)覺可疑的人、事、物，預防案件事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失；6、愛護設施設備，公共財務，對崗區(qū)內一切設施財務不得隨便亂用；7、嚴格遵守上下班時刻及值班紀律，對崗位區(qū)發(fā)生的各種情況要認真處理，并做好詳細書面記錄；8、遇到緊急突發(fā)性重大情況，要及

19、時報告上級領導；9、嚴格執(zhí)行交接班制度，按時、按規(guī)定交接班；10、直接對保安班長負責。工裝治理制度目的 為樹立公司良好的企業(yè)形象，進一步規(guī)范治理，制訂本治理制度；2 適用范圍 全體職員 工作時刻著裝要求3.1所有職員必須按照公司規(guī)定著裝，保持良好的精神風貌；3.2工裝要經常換洗，不得出現(xiàn)掉扣、錯扣、脫線現(xiàn)象； 工裝換季時刻 夏裝：5月1日至9月30日 冬裝：10月1日至次年4月30日工裝及工牌的使用及發(fā)放5.1物業(yè)前臺接待員負責職職員裝、工牌的發(fā)放工作；5.2新入職職員在入職一星期后可有部門負責人申請領取工裝；2.3職員在領取工裝后，如因個人緣故導致物品丟失或損壞者，由本人上交相關成本費用后領

20、取新工裝、工牌；工裝的折舊費用6.1公司全體職員離職時需上交工裝及工牌，未上交者公司將以每套工裝原價從工資中扣除；6.2職員入職未滿半年者扣除總額的50%的折舊費用，滿半年者不扣除任何費用。治理組織架構宏麗物業(yè)治理有限公司物業(yè)治理服務架構圖市場推廣部品質監(jiān)控部財務審計部行政治理部總經理總部核心隊伍各分部治理隊伍經理助理環(huán)境部宏麗物業(yè)服務中心工程部保安部總務部經理助理總工程師總經理治理職能講明總部核心隊伍治理職能效益增長部門：市場推廣部負責對公司的進展項目進行內外拓展，以增強公司的經濟效益的不斷增長。監(jiān)督檢查部門：品質監(jiān)控部負責對公司各個部門、各個崗位進行全面的監(jiān)督檢查，嚴格按照ISO9002：

21、2000國際質量治理體系要求開展各項工作，保障公司的運作始終處于質量治理體系的嚴格監(jiān)管下運行。財務分析部門：對公司的財務狀況進行科學化的分析，同時建立完善的財務治理制度。后勤服務部門：行政部負責對公司職員的選擇和培訓工作，同時在各方面增強職員的認同感，如職員生日時派送小禮品、節(jié)日對在崗職員慰問等，在公司內部形成良好的親情化服務意識。各分部隊伍治理職能各基層治理處（部）在各職能部門的指導、監(jiān)督和考核下依照明確目標要求具體執(zhí)行治理服務工作。我公司的組織機構通過實踐檢驗，己逐步產生以下優(yōu)勢：樹立人才觀念：為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)立良好的外部環(huán)境。樹立激勵機制：提高職員的整體素養(yǎng)，努力培養(yǎng)職員奮發(fā)

22、向上的精神面貌。塑造整體形象：增強職員的自信心和認同感。景麗園物業(yè)治理部組織機構及崗位設置本著精簡、高效原則，依照“水景麗園”實際服務、治理和經營的需要，在保證“水景麗園”高質量物業(yè)治理水平及治理職員素養(yǎng)的基礎上。同時，也為充分表明本公司對“水景麗園”物業(yè)治理的高度重視程度，經研究決定成立“水景麗園”物業(yè)治理部（下設一中心兩部，共17人），負責“水景麗園”各項物業(yè)治理工作的開展，具體如下：總務部性質與任務總務部是“水景麗園”后勤保障和經營治理以及社區(qū)文化氛圍營造治理的綜合部門。要緊負責：勞資、檔案、行政治理。貫徹、傳達、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、進展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調各部門之間工作。負責便

23、民服務用車的調度治理。面對客戶的公關、經營、物業(yè)宣傳和廣告工作。負責開發(fā)、治理、經營各類配套物業(yè)項目。治理儲備物資，定期盤點，合理使用，加快存貨周轉，減少資金占用。狠抓成本操縱工作，降低不合理消耗，促進增收節(jié)支等工作。治理架構主管兼行政專員警衛(wèi)保管收費員兼采購人員配置序號崗 位數(shù)量薪資備 注經理1人4500簡歷附后收費員兼行政1人2500簡歷附后警衛(wèi)兼庫管1人2500合 計3人治理2人、職員1人注：現(xiàn)己到崗人員3人客戶服務中心性質與任務客戶服務中心是治理服務面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，負責接待來賓、受理服務和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、財務治理及各類費用代收等

24、工作。治理架構主管兼房管員客戶協(xié)調兼接待區(qū)房管員會計員兼檔案人員配置序號崗 位數(shù)量薪資備 注主管兼區(qū)物管員1人2500簡歷附后區(qū)物管員1人2500簡歷附后客戶協(xié)調兼接待1人2000人員待定合 計3人治理1人、職員1人、職工2人工程部性質與任務工程部是保證水景麗園正常運行的專業(yè)技能部門，負責房屋建筑主體及共用設施設備的運行、維修、保養(yǎng)等治理工作。治理架構總工程師（公司總部）萬能工維修工組團水電工人員配置 序號崗 位數(shù)量薪資備 注水電暖1人3000簡歷附后萬能工2人3000白1夜1己到崗合 計3人治理1人、職工2人保安部性質與任務保安部是維護“水景麗園”正常休閑、生活、居住秩序的重要職能部門，負責

25、治安治理、消防治理、道路與交通治理和突發(fā)事件處理等工作。治理架構保安部監(jiān)控指揮中心治安兼監(jiān)控員消防兼監(jiān)控員交通兼監(jiān)控員勤務兼監(jiān)控員保安主管保安隊經理助理保安隊保安隊隊長門衛(wèi)崗帶班班長兼便衣巡邏崗車輛出入崗出入操縱崗門衛(wèi)登記崗人員配置序號崗 位數(shù)量薪資備 注主管12500指揮監(jiān)控中心1保安主管12500治安、消防、交管、勤務保安隊3主入口門衛(wèi)登記崗125009：00-18：00區(qū)崗1250022：00-6：00夜間崗1250022：00-6：00合計4治理1人、職員3人環(huán)境部性質與任務環(huán)境部是水景麗園物業(yè)治理部服務工作的要緊職能部門，負責水景麗園環(huán)境衛(wèi)生治理和綠化治理。治理架構保潔主管經理助理綠

26、化主管保潔一班總坪綠化班區(qū)保潔班序號崗 位數(shù)量薪資備 注經理助理14500簡歷附后保潔主管12500簡歷附后總坪綠化班21800區(qū)保潔班41800合 計8治理3人、職工5人第四章 前期物業(yè)治理介入工作方案 接管驗收前的預備工作 1.0 成立治理處 在小區(qū)入伙前三個月，（竣工驗收工作在入伙前一至三個月內進行），成立治理處，治理處主任、房管員和工程技術人員到位（其他治理人員分步到崗，具體見“入伙 前籌備工作”第1.0項內容），落實治理用房和職工宿舍。 2.0 組織驗收小組 由物業(yè)治理公司牽頭，組織機電安裝維修工程部和治理處的有關人員組成驗收小組；驗收小組應在驗收前完成以下工作： l）提早派出部分工

27、程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，要緊是參與機電設備的安裝調試了解整個樓宇內所裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能、產地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置 及走向，為入伙后的治理、維修養(yǎng)護打下基礎。 2)主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和開始交接日期等。 3）與施工單位雙方制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。 4）預備竣工驗收的表格資料： A房屋接管驗收表 B室內接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 C公共配套設施接管驗收表 D. 公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 E機電設備接管驗收表 F. 機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 30 相關記錄及

28、表格 房屋接管驗收表 室內竣工驗收遺留問題統(tǒng)計表 公共配套設施接管驗收表 公共配套設施接管驗收遺圖問題統(tǒng)計表 機電設備接管驗收表 機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 資料的接管移交 l0接管樓資料的驗證及部分移交的資料 1）產權資料 A項目批準文件； B用地批準文件； C建筑執(zhí)照； D業(yè)主單位聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式建筑面積清單； 2）市府驗收合格資料 A市建設工程竣工驗收證書； B市建筑消防驗收合格證； C、市完善配套辦公室綜合驗收合格證書； D用電許可證； E供用電協(xié)議書； F衛(wèi)星地面接收設施許可證； G電視共用天線合格證； H電梯使用合格證； 3) 工程技術資料 A. 竣工圖一一包括總平面圖、建

29、筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； B地質勘察報告； C工程合同及開、竣工報告： D工程預決算分項清單； E圖紙會審記錄； F工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）G隱蔽工程驗收簽證； H沉降觀看記錄； I竣工驗收證明書； J鋼材、水泥等要緊材料的質量保證書； K新材料、構配件的鑒定合格證書； L水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書： M砂漿、混凝土試塊試壓報告； N供水、供暖的試壓報告； 4）資料的存放： 上述的全部資料存放在開發(fā)建設單位（大業(yè)主），物業(yè)治理公司保存復印件在辦公室，以便隨時查閱； 20 須移交物業(yè)治理公司的資料 1）電梯使用合格證 2）供用電協(xié)議書

30、3）用電許可證 4）用水申請審批表及供水打算執(zhí)行表5）衛(wèi)星電視地面接收設施許可證 30 移交復印件及圖紙 1）小業(yè)主姓名、產權、聯(lián)系地址（或電話）、建筑面積清單。 2）市建設工程竣工驗收證書 3）市建設消防驗收合格證書 4）電視共用天線合格證 5）建筑、電氣、給排水、空調、滅火系統(tǒng)等施工圖 6）機電設備單臺講明書、調試、訂購合同 40 附表 樓宇接管資料移交清單 小區(qū)接管驗收程序一、開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)治理公司接管驗收；二、物業(yè)治理公司驗收小組按樓宇接管資料的移交核對所接收的資料，具備條件的，應在七日內簽發(fā)驗收復函并約定驗收時刻； 三、物業(yè)治理公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀

31、質量、公共配套設施設備等進行竣工驗收； 四、對竣工驗收中發(fā)覺的質量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時刻復核； 五、對室內物件無明顯不合符檢驗標準要求的房屋，由治理處接收鎖匙。治理處對接管了鎖匙的房屋承擔保管責任，應幸免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格后再接管鎖匙。 六、業(yè)主入伙時，由治理處房管員陪同對室內進行全面細致的質量檢查。對發(fā)覺的質量問題由治理處整理后報告長航置業(yè)公司，由其限期施工隊逐項返修，經治理處或業(yè)主驗 收后消項。 七、在一年的保修期內，在使用過程中業(yè)主或治理人員發(fā)覺的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責令

32、施工隊更換或返修。 房屋接管驗收標準及檢驗方法 10 范圍長航小區(qū)的水電配套設施等； 20 標準參照建設部ZBP30001一90標準和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗收標準及達到業(yè)主的合理要求。 30 標準及檢驗方法 31 梁、柱、板主體： l）按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫； 2）無鋼筋外露； 32 頂棚： l）抹灰面平坦。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮； 2）無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污債： 33 墻面： l）抹灰面平坦面層涂料均勻，無漏刷無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 2）塊料（如磁磚）面層： A粘貼牢固，無缺校掉角； B. 面層無裂紋、

33、損傷、色澤一致； C對維砂漿飽滿，線條順直； 3) 墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象； 34 地（樓）面： l）毛地面：平坦，無裂紋； 2) 塊料（如磁磚）面層： A粘貼牢固，無缺校掉角； B面層無裂紋、損傷、色澤一致對縫線條順直； C對縫砂漿飽滿，線條順直； 3) 水泥砂漿面層： 抹灰平坦，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷； 4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面： A用小桶或塑料膠管向地面沖倒水觀看水流向準確到地漏,不應有積水,倒泛水； B第二天到樓下檢查樓面無滲漏； 35 門窗： 1）開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全位置準確，無翹曲變形；

34、 2）從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活； 3）木門油漆均勻，觀看門縫線條均勻，不掉角，無變形； 4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡； 5）窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷；可選擇以下檢查方法： A先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入； B查詢大氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關緊，雨后逐間檢查場面和窗臺泛水； 36 樓梯、扶手： 1）砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露； 2）鋼木結構的樓梯： A用

35、力輕搖無晃動，安裝牢固； B鋼筋無銹蝕，無彎曲； C木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手： 37 插座 l）電器插座： 單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足”左鄰右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常；2）公用電視天線和計算機設備插口、插座： 單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞 3）電話插座；只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞； 38 接線盒： l）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；2）用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭； 39 開關：1）安裝牢固，目視蓋板無損壞，2）

36、全檢開關靈活，開啟接觸效果良好； 310 照明燈具：l）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損； 2）打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常； 3）產品合格，使用壽命達到要求，室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。 311 供水系統(tǒng)： l）安裝牢固無能搖動；打開每層的供水總閥門（注意關閉室內的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡； 2）管道接頭無滲水； 3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網，流水暢通，接頭無漏水； 312 排污管道（含塑料管）： l）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全； 2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水

37、；樓上排水暢通無堵塞； 3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻； 313 地漏： 過濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通； 314 衛(wèi)生潔具： l）安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡； 2）灌水后排水口接口密實，無滲水接水軟管無銹跡；3）便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通； 3. 15 室內配電箱：1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等操縱是否正常；2）開關符合型號規(guī)定；3）導線與設計相符，布線規(guī)范；4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活； 3 .17 其它： 1）水表、電表 安裝牢固，無搖晃；看表內讀數(shù)運轉是否正常：目視外觀完好無損

38、，鏡面玻璃無損傷；公共設施接管驗收標準及檢驗方法 1.O 范圍 長航小區(qū)的的公共場所、娛樂活動設施及其水電等。 2.0 標準 參照建設部ZBP30001一90標準和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗收標準及達到設計要求。 3.0 驗收標準 3.1 基礎設施： 1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等； 3.2 天臺： 1）屋面隔熱層、防水層： A板端縫、伸縮縫油青緊貼； B隔熱板、防水層表面無裂縫， 2）落水口暢通，管道完好； 3）扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕； 3. 3 公用天線各計算機插口： 配件齊全，安裝到個辦公室，收視接收效果良好； 34 屋面避雷設施； 各種避雷裝置的所

39、有連接力牢固可靠； 3. 5 消防設施（消防栓、消防廂）： l）消防栓： A油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象； B閥門完好，無滲漏水； 2）消防箱： A消防管、消防帶等配套齊全； B箱門上標識清晰，箱門玻璃安裝個牢固、門鎖開啟自如， C. 消防管無滲漏水，閥好； 36 小區(qū)燈光系統(tǒng)： l）按設計要求安裝； 2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常； 3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花； 37 綠化： 1）按設計要求種植花草樹木，對比綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98以上，無病蟲發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%； 2）綠化用水： 綠化水管布局合理，閥門開

40、關距離四周不超過 l00米，布局覆蓋率100%閥門開關靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃； 38 周邊道路： l）道路面平坦，無起砂，無空鼓，無損傷； 2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷； 3）塊料面層：拼砌整齊，平坦穩(wěn)固，塊料無裂紋、無缺棱掉角； 4）路牌標志清晰，地面線條垂直； 39 垃圾池（箱）： l）沖洗水管： A.垃圾池通水率100，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水； B.水閥門關靈活無漏水： C.水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活； 2）鐵箱類： 油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)； 3）塑料類： 桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水配有桶蓋且完好無損； 3.10 垃圾轉運站： 參照相關房屋

41、接管驗收標準和檢驗方法的室內接管驗收部分； 3.11 崗亭： l）鋁材和不銹鋼類： 安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債； 2）電動道閘： 安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷； 312 車庫： l）露天停車場： 路面平坦，無起砂，無空鼓，無裂紋； 2）地下停車場： A.參照房屋接管驗收標準和檢驗方法的相關內容； B.車道標識： 入口、出口標識清晰，油漆均勻； 3）露天（夾層）車棚：參照相關室內驗收標準； 4) 單車架： 焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡； 5）照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活,照明正常； 6）排水系統(tǒng)： 沒有專門的排水溝參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相

42、 關機電設備驗收標準； 3 .I3 沙井、檢查井和化糞池： l）池內無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕。 2）檢查井和化糞池進出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈； 3I4 明暗溝： 1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平坦； 2）溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通； 3 .15 水池、水箱： l）按設計要求和有關衛(wèi)生標準進行驗收； 2）無滲漏水現(xiàn)象； 316 信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清晰，有序； 3. 17 景觀、雕塑和文化娛樂設施：按設計標準和所要求達到的效果驗收；工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定 10 工程完善 指開發(fā)建設單位在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共

43、配套設施的工程完善：l）室外改造、完善工程，如下所示： A游泳池、網球場等室外娛樂設施； B綠化、區(qū)間道路等配套設施； 2）室內改造、完善工程，如下所示； A樓道燈改造等 20 工程遺留問題 指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發(fā)覺的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容； 30 處理規(guī)定 1）治理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調工作； 2）對發(fā)覺的遺留問題，及時向公司匯報，并協(xié)助物業(yè)治理公司作好與開發(fā)建設單位的聯(lián)系工作； 40 治理工作規(guī)定 l）在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進行的完善和工程遺留問題改造時： A治理處對已接管的房屋和設施實施

44、保管； B分清責任范圍，治理處指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調解決須交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設施的完好； C配合施工隊的用水用電，要求（必要時，鑒定協(xié)議）施工隊進出場有序； D. 按設計要求限制施工隊活動范圍； 2)在業(yè)主（住戶）開始辦理人住手續(xù)之后進行的完善和工程遺留問題改造時，除按第1）條的規(guī)定接著執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強治理： A. 限制噪音施工時刻，確保業(yè)主的工作不受阻礙； B. 給進場施工隊人員（保修人員）辦理出入證，幸免與裝修施工人員混淆，給已入伙的業(yè)主帶來安全隱患； C治理處增強保安力量監(jiān)督施工隊的人員治理； D. 施工隊離場前，必須到治理處申請“放行條”，在經

45、治理處房管員以上人員核查無誤后（核查有無違反治理規(guī)定，收回出入證，督促水電結算等），并經房管員以上人員簽名后施工隊方可撤離小區(qū)； 業(yè)主入伙前籌備工作 1）竣工驗收時刻：在樓宇入伙前一至三個月進行； 2）人伙時刻：住戶入伙時刻 1.0 健全治理處 1）竣工驗收前三個月，公司任命治理處主任，治理員、工程技術人員等）到位，組成治理處新的籌建班子；其他人員依照工作進展需要，采取分步到位的力法。治理處各類人員可按以下程序和時刻到位。A.入伙前三個月，任命治理處主任，治理員、工程負責人等投入入伙前的各項預備工作； B.竣工驗收前二個月，小區(qū)消防中心值班人員進入現(xiàn)場，與機電安裝維修工程部人員一起，參與機電設

46、備安裝調試的監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設備設施的差不多情況 和操作規(guī)程； C竣工驗收前半個月，電工，給排水，進入現(xiàn)場，熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改上作。 D竣工驗收前半個月，部份保安人員到位，上崗培訓后，負責對所同意的物業(yè)守衛(wèi)工作； E入伙前一個月，治理處治理層人員到位，治理處掛牌辦公； F.入往前一個月，炊事員到位，食堂開餐； G入往前半個月，衛(wèi)生人員到位，開始對小區(qū)內環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作。 H入伙前半個月，全部保安人員配齊上崗； I 入伙前半個月，維修班、運行班組成立，人員配齊到位； 入伙工作方案 治理處成立后，治理處主任負責依照

47、物業(yè)治理公司編寫的物業(yè)治理方案，編寫治理處入伙工作方案，入伙工作方案的內容包括以下內容： A核實物業(yè)治理方案中擬定的治理處人員配備情況； B依照實際情況和物業(yè)治理方案中的要求以及要達到的標準，擬定入伙后在加強治安、車輛治理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示： 治安方面：增設報警系統(tǒng)； 車輛治理：增設區(qū)間道路標志；增設自行車棚； 垃圾清運：增設垃圾池（屋）或垃圾清運站等； 樓道燈： 改成節(jié)能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等） C擬定治理處辦公用房和職員宿舍的裝修方案； D依照物業(yè)治理方案的開辦采購打算，擬定分步購置打算； E制定入伙流程； F其他 2） 報批： 以質量手冊中“文件和資

48、料的操縱”和程序文件的“文件和資料的操縱程序”的規(guī)定進行； 預備入伙資料 1）依照公司原有的格式和實際情況編寫和印刷住戶手冊、業(yè)主公約、防火公約。 注：業(yè)主公約應在入伙率達60% 時，由業(yè)主委員會討論制定，治理公司為了加強治理，制定臨時規(guī)定，當入伙達到60%時，再按業(yè)主委員會制定的業(yè)主公約執(zhí)行。 2）結合實際情況編寫和印刷大廈室內裝修治理規(guī)定、小區(qū)商場裝修治理規(guī)定和臨時用電治理規(guī)定。 3）印刷安裝空調治理規(guī)定（指晝夜值班室、會議室、經營場所） 4）印刷“辦理入伙手續(xù)須知”，內容要求寫明治理處辦公地，業(yè)主應帶的證件，并附簡明扼要的入伙程序流程講明圖等。 5）印刷其他規(guī)定等。 6) 印刷入伙表格；

49、 40 協(xié)調工作 1）與供電局、自來水公司、石和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證入伙后水、電等的供應。 2）代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。 5. 0 通知入伙 通過登報或寄發(fā)通知書的形式，提早一個月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。寄發(fā)通知應包括以下資料： l）入伙通知書 2)辦理入伙手續(xù)須知 3)收費項目一覽表 60入伙時的環(huán)境布置 1）樓內環(huán)境： A.入口處掛橫幅，內容有“歡迎您公司喬遷長航小區(qū)”等，插彩旗，營造熱烈 的氣氛。 B.插指路牌，由入口處到治理處。指路牌標明“長航小區(qū)物業(yè)治理處”字樣， C.入口處標明治理處辦公地址和辦公時刻。 2）治理處辦公環(huán)境： A擺放花籃、盆景，

50、給人以盛大、喜慶的感受。 B張貼醒目的“辦理入伙手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設置要求做到“一條龍服務”程序，標識清晰，一目了然。 C治理人員著裝整潔，精神飽滿。 D辦公室內資料擺放整齊有序。 業(yè)主入伙程序 1.0 入伙流程圖 驗證資料發(fā)放交費鎖匙發(fā)放驗房 2.0 驗證 1）入伙通知單原件、和購房（或租賃)合同復印件一份 3.0 資料發(fā)放與保管 1）發(fā)給業(yè)主保存的資料： A.住戶手冊 B.業(yè)主公約 C.石河子市市住宅裝修治理規(guī)定 D長航小區(qū)室內裝修治理規(guī)定 E臨時用電治理規(guī)定 F安裝空調治理規(guī)定（指各公司晝夜值班室、商業(yè)網點） G收費項目一覽表 2）發(fā)給業(yè)主填寫并需返回治理處的資料： A.業(yè)主公約：經

51、業(yè)主和治理處簽約后，業(yè)主保管一份，治理處留存一份； B.業(yè)主公司情況登記表：即日填寫返回治理處； C.裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，并返原件給治理處存檔； 3）治理處按業(yè)主房號進行建檔編號，檔案中應包括的內容： A.業(yè)主入伙通知單 B.入伙驗房表 C.業(yè)主公司情況登記表 E.裝修申請表 4.0 交費 1）治理服務費： 以寫字樓入伙通知單上發(fā)出的日期為準，當月 日前（含 日）計收全月治理服務費；當月日以后計收半月治理服務費； 2）搬遷押金： A.時刻：辦理人住手續(xù)時交納； B.標準：每百平方米 元； C.退款：住戶搬家完畢，憑房管員簽字的搬遷押金的收據可辦理退款手續(xù)； 3）水電押金： A時刻：

52、辦理入伙時交納； B標準：按年平均三個月電費測算； C退款：業(yè)主憑押金收據 到治理處辦理退款手續(xù)（前提：無拖欠水電費）； 4）工本費： 5）其他： 開發(fā)商未配套，需由住戶付款，由治理處統(tǒng)一組織施工。 50 鎖匙發(fā)放 1）憑治理服務費發(fā)票到鎖匙房簽名領取房間鎖匙或門禁卡（一卡通）； 2）憑信箱款繳費收據到鎖匙房簽名領取信箱鎖匙： 6. 0 驗房 按房屋保修工作程序的規(guī)定執(zhí)行。 小區(qū)保修工作程序 10 保修工作流程 驗房申報施工驗收 20 驗房 業(yè)主領取鎖匙后，在房管員的陪同下，對室內項目逐一進行驗收，驗收合格，雙方簽定“業(yè)主入伙驗房表”； 1）驗收合格：住戶須在三日之內交此表回治理存檔； 2）驗

53、收不合格： A業(yè)主必須三日之內將此表交回治理處，由治理處負責聯(lián)系或安排維修事宜； B超過三日且在房屋的保修期限內（指接管驗收后一年內）時，業(yè)主未申請裝修 的情況下，若外墻和樓板滲水等質量問題仍屬保修，房間內易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主負責； 3. 0 申報保修 l）住戶從領取鎖匙之日起三天之內憑“業(yè)主入伙驗房表” 到治理處，由主管房管員在“保修登記表”上登記； 2）“保修登記表”上須明確預約時刻、聯(lián)系電話等； 3）房管員在預約的時刻內及時填寫“派工單”委派治理處維修人員或通知施工單位進行維修； 40 維修 l）維修形式： A.開發(fā)建設單位托付治理處負責維修。 B.開發(fā)建設單位設專人配合治理處

54、進行維修工作。 2)注意事項 在一年的保修期內,業(yè)主陸續(xù)入伙，有些保修是在房屋使用過程中才發(fā)覺如樓面和外墻滲水等，凡需進入室維修時，維修人員必須注意： A業(yè)主在場： 維修人員必須在預的時刻內到場，若臨時有其他任務需取消維修預約時，應及時通知住戶并另約其他時刻； B. 業(yè)主留有鎖匙：維修人員應對室內的設施負責,不得隨意將鎖匙交給非維修人員，完成任務及時返還鎖匙； 5. 0 驗收業(yè)主、房管員和維修人員（或維修單位代表）三方到場驗收，并簽字認可。第五章 物業(yè)治理服務方案特色之一：安全治理保安治理水景麗園是一座集住宅、旅游休閑等大型綜合性高檔物業(yè)項目，即要針對旅游休閑迎來送往放開式的商務治理，又要針對

55、住宅小區(qū)私家重地封閉式的物業(yè)治理。結合“水景麗園”地處珠江南航道海心沙島畔的社會治安形勢，宏麗物業(yè)決定把“水景麗園”的安全保衛(wèi)工作放在重要工作日程中，在“水景麗園”設立專職安全（治安、消防、交通）治理部門（保安部），在不斷強化內部治理、樹立良好保衛(wèi)形象的同時，認真履行安全防范工作。水景麗園安全綜合治理思路：內緊外松、點面結合、保證重點；技防人防、聯(lián)防聯(lián)保、綜合治理。內緊外松、點面結合、保證重點要緊強調保安隊思想上高度重視，強化內部治理，加強內部全面建設，為業(yè)主（顧客）制造寬松和諧的環(huán)境。水景麗園保安工作分為門崗、巡邏、周界、監(jiān)控，通過人機結合，科學安排崗位，對全區(qū)域實行24小時監(jiān)控治理。針對重

56、點部位進行守護（如商鋪住宅客流量大屬重點守護范圍）重點時段（游人高峰時段）加強保安力量，24小時人、機監(jiān)控。技防人防、聯(lián)防聯(lián)保、綜合治理（1）技術防范方面24小時緊急求助指揮中心我們在“水景麗園”中心位置內應用監(jiān)控、對講、通訊、廣播等高科技設備，設立“24小時緊急求助指揮中心。同時，在指揮中心設置了2名專職保衛(wèi)干事員，負責24小時治理、調度、指揮“水景麗園”轄區(qū)內治安、消防、交通、突發(fā)事件等安保工作。我們在“水景麗園”內設置24小時緊急求助值班電話： 8xxxx110、8xxxx119、8xxxx999等。24小時自動跟蹤監(jiān)控錄像我們在“水景麗園”公共部位、組團、汽車停車場等處，引進先進的錄像

57、和四分角操縱器的監(jiān)控設備，實行24小時自動跟蹤監(jiān)控錄像，遠距離遙控監(jiān)視小區(qū)。（詳見下頁“保安監(jiān)控錄相攝像電眼平面分布圖”）住戶室內三防我們在（業(yè)主）住戶室內設置三防器材：防火、防盜、防煤氣泄漏。使私家安保工作得到有序愛護。（2）人力防范方面值班總經理工作制度由公司總經理、副總經理、各部門經理、主管等治理人員全年365天，每天24小時輪流在“水景麗園”現(xiàn)場參加值班，負責“水景麗園”安全工作的指揮和檢查，處理各類突發(fā)事件。門崗及周界小分隊由保安人員和社區(qū)女性迎賓警衛(wèi)共同組成，負責在“水景麗園”各重點部位、大門出入口設置固定（或半游動）崗位，白天重點承擔可疑閑雜人員的清理以及加強重點部位的操縱等工作

58、。夜間則負責所管區(qū)域范圍內的安全檢查和操縱工作，對人員、車輛的證件進行核實，嚴格把關。居住組團小分隊居住區(qū)域的安保將按照建筑架構起的“水景麗園”居住體系劃分小區(qū)域的固定崗和巡邏崗相結合的方式，每一個組團為一個責任區(qū)域，進出口為半固定崗位，組團內有巡邏的安保人員24小時不間斷巡邏，如此，我們將達到：一、把事后變?yōu)槭虑埃浴胺?、引、疏”為主（為幸免打攪業(yè)主休息，安保人員不進入四合院巡邏專門情況除外，如：火災、水淹等），力爭把治安、消防事故操縱在萌芽狀態(tài)之中。二、居住區(qū)域內一旦有突發(fā)事件，安保人員會在極短的時刻內到達現(xiàn)場，對事件進行操縱和處理，又可不能對其他的崗位造成缺人，顧此失彼的壓力。警通巡邏小

59、分隊由保安人員和社區(qū)女性迎賓警衛(wèi)共同組成，要緊負責在“水景麗園” 外圍、周界、死角、道路、重點部位進行游動巡視檢查。使安保人員能對公區(qū)的治安秩序、交通秩序進行全方位的操縱，對違犯小區(qū)規(guī)定的人和事及時進行處理，如：車輛亂停亂放、攀枝摘花（果）、私自下水等，杜絕惡性案件的發(fā)生；夜間配備警犬加強居住區(qū)域的巡邏；能為業(yè)主、來賓提供服務，讓來賓有賓至如歸的感受，如：導向、提示、交通指揮等；防止意外事故的發(fā)生；因小區(qū)的面積大，綠化多，人造河也多的特點，只有巡邏的安保人員才能隨時注意到“小業(yè)主”和“小客人”的單獨活動。由5組巡邏小分隊組成。具體如下：應急力量在上述崗位基礎上，我們另外按照保安主力量的30%標

60、準保持一定人員，24小時在“水景麗園”待命，作為應急力量的差不多保證，以保證在出現(xiàn)突發(fā)事件時有足夠的力量。（詳見下頁“保安崗位設置平面示意圖”）（3）聯(lián)防聯(lián)保聯(lián)系派出所到設立警務工作站；聯(lián)合聯(lián)防巡邏隊維護好外圍周邊區(qū)域的協(xié)防。（4）綜合治理我們通過技術防范和人力防范相結合的雙重防范后，公司和部門還經常組織“水景麗園”住戶、商家、辦事機構和施工單位，進行防范意識的學習和宣傳，讓大伙兒提高自防自保、群防群治的綜合治理意識，了解和掌握一般治安事件的差不多處理方法和發(fā)生火險時的差不多撲救方法，滅火器材的使用等安全防范措施，以進一步完善“水景麗園”保衛(wèi)工作。通過以上人防、技防、綜合治理以及崗位點、線、面