小區(qū)公共設(shè)施管理養(yǎng)護方案

1、小區(qū)公共設(shè)施管理養(yǎng)護方案1、公共設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)內(nèi)容（1）供配電1）總配電室專人值守，每2小時檢査1次設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄：具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用 電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每周巡査1次。2）高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。3）配電室安全標(biāo)識、安全防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入：無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。4）無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。（2）公共照明1）院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。2）保持公共

2、照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟,滿足使用要求。3）公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。（3）電梯1）配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運行情況每天巡查2次。2）保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完 好，轎廂內(nèi)整潔。3）委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年 進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)貼年檢合格證，并對維保單位保養(yǎng)工 作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并 督促維保單位對故障進行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù) 雜維修3日內(nèi)

3、完成：發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即 通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助 專業(yè)維修人員進行救治；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。（4）給排水1）生活供水泵房設(shè)備運行情況每日檢查1次：地下室、管道井等部位明裝 管線、閥門巡查每周1次。水泵、閥門全面檢査、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水; 水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少 1次。水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行 化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。水箱、水池管理具備一箱一 P；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流 管口安裝防護網(wǎng)并安好：每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理,

4、 確保供水的安全性。泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動 物進入。2）雨污水排放公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。雨水管道、化糞池等部門每季檢查1次，視情況進行清通，排 水暢通，無堵塞。污水提升泵檢査保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽, 集水坑定期清理。雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆, 損壞井蓋及時更換。（5）供熱設(shè)施1）自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物 業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理; 采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部

5、門的委托 承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。2）每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。3）供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每2小時巡 視機房和設(shè)備一次，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各 類故障隱患。4）維修人員每日10:00、22:00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查, 對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時釆取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上 報主管部門。（6）安全防范設(shè)施管理1）監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫 面齊全、清晰；按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進 行檢修保養(yǎng)；設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。2）門禁系

6、統(tǒng)每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次：一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。3）電子巡更調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、査詢及打印 功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。4）周界防范系統(tǒng)主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次：報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障 24小時內(nèi)修復(fù)。5）防雷接地系統(tǒng)保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）記錄齊全、完整。7）

7、運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。3、公共設(shè)施設(shè)備運行和維修養(yǎng)護工作實施細則項目系統(tǒng)巡查內(nèi)容計劃巡杏周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新共用 部 位房屋結(jié)構(gòu)柱、梁、板 等結(jié)構(gòu)構(gòu)件 外觀岀現(xiàn)變 形、開裂等 現(xiàn)象1次/季/梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出 現(xiàn)變形、開 裂等現(xiàn)象。應(yīng)建議相關(guān) 業(yè)主中請房 屋安全鑒定， 同時采取必 要的防護措 施。按照鑒定 結(jié)果組織修 繕。/5棟單元間 沉降縫裝飾 條部分開 裂、沉降縫 屋脊及墻面 開裂、（2013 年4月20日地震所致）需啟動維修資金、項目安排/建筑部件外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、1次/季/屋面出現(xiàn)不平整、破裂等，構(gòu)造層1-2次/年

8、影響使用功能和觀感效/項目系統(tǒng)巡查內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等岀現(xiàn)空鼓 等，交接處 出現(xiàn)不密實 等，屋脊、 檐口岀現(xiàn)不 平直等，影 響使用功能 和觀感效果果的、及時計劃維修、共用部位的門、窗、玻璃等1次/月調(diào)整、緊固、增補丟失附件2次/年影響使用 功能和觀感效果的樓棟內(nèi)通 道防火門面 板部分損壞1-2次/年影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修。/5-4單元至屋面通道門更換成鋼筋鐵門2月/共用部位的室內(nèi)地面、 墻而、天棚;室外屋面、1次/季/出現(xiàn)老化、斷裂、翹邊、封口脫開、嚴(yán)重空鼓1-2次/年嚴(yán)重影響房屋使用功能的、及時計

9、劃/項目系統(tǒng)巡査內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新散水等等，引起房 屋滲水，嚴(yán) 重影響房屋 使用功能維修。汛前和強降 雨后檢査屋 而防水和雨 落管等1次/月汛前和強降雨后1次/影響使用功能和觀感效果的1-2次/年 影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修。/附屬構(gòu)筑物巡查道路、場地、階梯 及扶手、側(cè) 石、管井、溝渠等1次/月1-5棟屋 面鐵爬梯、.IIHT.ll.梯機房鐵梯、除銹刷漆、1次/年影響使用功能和觀感效果的1-2次/年 影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修。/地下停車場反光立 柱護角部 分脫落、需打孔固定4-6月10-12 月/項目系統(tǒng)巡

10、查內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新1-5棟單 元外鐵護 欄加固、除 銹刷漆4-6月10-12月/檢査雨、污水管井等1次/季/影響使用功能和觀感效果的1-2次/年 影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修。/巡査大門、圍墻、圍欄等1次/月除銹上漆3-12 月影響使用功能和觀感效果的1-2次/年 影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修。/巡查休閑 椅、涼亭、 雕塑、景觀小品等1 次/月景觀水泵1次/月5-4棟間景觀水泵燒毀4-6月影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修。更新項目系統(tǒng)巡査內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期

11、）更新木座椅緊固、加固、除銹、木條休整更新、刷漆4-6月10-12月影響使用功能和觀感效果的1-2次/年 影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修。1、經(jīng)維修后達 不到 要求2、維修費用達到重置費 用 50% 及以 上文體設(shè)施緊固、加 固、除銹上漆4-9月影響使用功能和觀感效果的1-2次/年 影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修。1、經(jīng)維修后達不到要求2、維項目系統(tǒng)巡查內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新修費用達到重置費用50% 及以 上檢測防宙裝置1次/年/影響使用功能和觀感效果的1-2次/年1、經(jīng)維修 后達 不到 要求2、維修費 用達 到重 置費

12、 用 50%項目系統(tǒng)巡查內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新及以上共用 設(shè) 施 設(shè) 備供水系統(tǒng)每半年至少 應(yīng)對二次供 水設(shè)施進行1次清洗消 毒，水質(zhì)符 合 GB 5749 的要求水箱清洗消毒2次/年岀現(xiàn)管井堵塞、基礎(chǔ)沉降等1次/年及時計劃維修經(jīng)維 修后 仍達 不到 要求巡檢供水設(shè) 施，發(fā)現(xiàn)跑 冒滴漏現(xiàn)象 及時解決1次/日缺水控制檢查1次/月柜（箱）體銹蝕、變形等電氣元器 件燒毀、線 路短路等電機竄軸、溫升超限等水泵滲漏、葉輪摩2次/年影響使用功能和觀感效 果的、及時計劃維修、1、經(jīng)維修 后仍 達不 到要 求2、維修費 用達 到重 置費項目系統(tǒng)巡査內(nèi)容計劃巡查周期

13、養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新擦等5.其它設(shè)備（變頻器及 其聯(lián)動裝置 等）出現(xiàn)故障用50%及以上巡視水箱間、水泵房, 檢査設(shè)備運 行狀況、水 箱、蓄水池 蓋板應(yīng)保持 完好并加 鎖，鑰匙由 專人保管；1次/日溢流管口、透氣口應(yīng) 安裝金屬 防護網(wǎng)并 保持完好1次/月影響使用功能和觀感效果的1次/年影響使用功 能的、及時計 劃維修、經(jīng)維修后仍達不到要求維 修費 用達 到重 置費用50%及以水箱浮球及浮球控制閥檢查1次/月水箱浮球更換及浮球控制閥檢修、 更換配件1次/年連接件除銹上油2次/年各類閥門檢修1次/年項目系統(tǒng)巡査內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（

14、日期）更新排水系統(tǒng)上排水設(shè)施：對雨、污水 井、屋而雨 水口等設(shè)施進行檢査，組織清理、疏通1次/月（日常） 1次/汛 期前及 強降雨 后/1.管道及附 件銹蝕、破1次/年影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修。經(jīng)維修后達不到要求維 修費 用達 到重 置費用50% 及以 上污水泵：巡視檢査設(shè)備運行狀態(tài)：1次/日（汛期）1次/月手動啟動測試1次/月箕2.管道支、吊架脫落等養(yǎng)護1次/年化糞池：發(fā)現(xiàn)異常及時清掏2次/月清掏2次/年影響使用功能影響使用功 能的、及時計 劃維修。1.經(jīng)維修后達 不到 耍求供配電系巡視樓內(nèi)照明、完好率2次/周影響觀感1次/季效果的一般故障修復(fù)1日內(nèi)項目系統(tǒng)巡査內(nèi)容計劃巡

15、查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新統(tǒng)及照明應(yīng)不低于85% o復(fù)雜故障修復(fù)5日內(nèi)2.維修費用達到重置費用50% 及以 上巡視樓外照明、完好率應(yīng)不低于85% o1次/周一般故障修復(fù)1日內(nèi)復(fù)雜故障修復(fù)1周內(nèi)調(diào)整時間控制器1周內(nèi)巡視應(yīng)急照明1次/日發(fā)現(xiàn)故障，組織維修。30分鐘內(nèi)巡視低壓柜運行狀況1次/3日養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、 檢測、清 掃；1次/年柜（箱） 體銹蝕、變形等儀表經(jīng)檢 測后達不到使用功能各類電氣 元件及開關(guān) 連桿損裂、1次/年影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修、1、電 器裝 置經(jīng) 維修 后， 有關(guān) 部門 巡檢 仍達檢查電氣安全1次/年檢査低壓配電箱和線路運

16、行狀況；1次/月養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、 檢測、清掃1次/年項目系統(tǒng)巡査內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新檢査控制柜運行狀況2次/月觸點燒蝕、線路短路等4.操縱機 構(gòu)、機械閉 鎖、電氣連 鎖等出現(xiàn)故障不到 要求2、維修費用達到重 置費用50% 及以 上巡視發(fā)電機充電機和蓄電池1次/周試運行、保證運行正常2次/月活化蓄電池1次/年配電室、樓 層配電間： 有門、孔、 洞、窗等處 的防鼠措施 完備；穿墻 線槽周邊封 堵嚴(yán)密；鎖 具完好：電2次/年配電室、樓 層配電間: 有門、孔、 洞、窗等處 的防鼠封 堵;穿墻線 槽周邊封 堵嚴(yán)密;鎖 具修補：電2次/年配電室、樓 層配

17、電間： 有門、孔、 洞、窗等處 的防鼠措施 完備；穿墻 線槽周邊封 堵嚴(yán)密；鎖 具完好；電2次/年影響使用功 能和觀感效 果的、及時計 劃維修、/項目系統(tǒng)巡查內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新纜進岀線和 開關(guān)標(biāo)識準(zhǔn) 確。纜進岀線和開關(guān)標(biāo)識增補。纜進岀線和開關(guān)標(biāo)識準(zhǔn)確。變電站高低 壓電纜溝、 電梯底坑無 積水。2次/年外表清潔1次/月每2年組織 對高低壓母 線、配電盤、 變壓器、電 纜進行1次 例行試驗， 根據(jù)試驗記 錄對相關(guān)設(shè) 備進行維 護。1次/2年/計最讀數(shù)抄錄1次/月每5年檢驗1次內(nèi)1次/5 部核算電年 能表。電能表故障影響使用功能的、及時計劃維修、經(jīng)維

18、 修后 達不 到要求電梯專業(yè)維保單位按照維保合同1次/15天維護保養(yǎng)、工程部水電工按照維項目系統(tǒng)巡查內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新保合同要求配合跟進弱電系統(tǒng)前端設(shè)備是否正常1次/月攝像頭檢查調(diào)校1次/2月出現(xiàn)故障，影響使用功 能、技防設(shè) 施設(shè)備岀現(xiàn) 運行不正常 和損壞等問 題，出現(xiàn)故障，影 響使用功能 的，應(yīng)立即 進行維修。經(jīng)維修 后達 不到 要求維 修費 用達 到重 置費用50% 及以上1次/月電鎖、閉門 器、出門開 關(guān)等調(diào)整、緊固1次/月1次/月紅外對射 探測器運 行狀態(tài)測 試、保障設(shè)備運行正常2次/月1次/月調(diào)整、緊固1次/季1次/月調(diào)整、緊固1次/

19、月1次/月調(diào)整、緊固1次/月傳輸系統(tǒng)是否正常：線管（槽）、1次/月影響使用功能和觀感效果的1次/季1 .線管（槽）破裂2.支吊架松項目系統(tǒng)巡查內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新支吊架、橋架檢査動、脫落、 缺失等3.橋架銹 蝕、變形等,中央處理單 元是否正 常，是否保 障設(shè)備運行 正常。1次/周調(diào)整、緊固1次/季各系統(tǒng)出 現(xiàn)故障，影 響使用功能不間斷供 電電源不能 供電、供電 電壓超出規(guī) 定供電范圍 或供電時間 低于產(chǎn)品標(biāo) 準(zhǔn)經(jīng) 維修 后達 不到 要求維 修費 用達 到重 置費用50% 及以 上周界報警主項目安排時更新項目系統(tǒng)巡查內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護

20、周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新機損壞間監(jiān)控UPS電源損壞項目安排時間更新車卡錄制移至客戶中 心、增加網(wǎng) 線項目安排時間報警控制管 理主機巡 查、保障設(shè) 備運行正 常。1次/日調(diào)整、緊固1次/季出現(xiàn)故障，影響使用功能、出現(xiàn)故障，影 響使用功能 的，應(yīng)立即 進行維修。經(jīng)維修后達不到要求維修費用達到重置費用50%及以項目系統(tǒng)巡査內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新上消防系統(tǒng)專業(yè)維保單位按照維保合同1次/周維護保養(yǎng)、工程部水電工按照維保合同要求配合跟進防雷系統(tǒng)接閃器是否出現(xiàn)銹蝕、損傷等1次/季除銹上漆1次/季1.3年及以 上進行防腐 處理2.岀現(xiàn)銹 蝕、損傷等1次

21、/年影響使用功 能的，應(yīng)立 即進行維修。經(jīng)檢測，不符 合GB 5005 7的 規(guī) 定， 銹蝕 部位 超過 截而 的1/3或損傷長度達項目系統(tǒng)巡査內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新到30%及以上引下線、接 地裝置是否 出現(xiàn)銹蝕、 線路斷路、 電腐蝕等1次/季除銹上漆1次/季1、3年及以上進行防腐處理2、出現(xiàn)銹蝕、線路斷 路、電腐蝕 等1次/年 影響使用功 能的，應(yīng)立 即進行維修。1.經(jīng) 檢 測， 不符 合GB 5005 7的 規(guī) 定， 引下 線和 等電 位連 接線 銹蝕 部位項目系統(tǒng)巡査內(nèi)容計劃巡查周期養(yǎng)護內(nèi)容計劃養(yǎng)護周期維修內(nèi)容計劃維修周期（日期）更新超過截面的1/3或損 傷長 度達