中國(guó)城市土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

1、中國(guó)城市土土地使用權(quán)權(quán)的法律性性質(zhì)中國(guó)城市土土地使用權(quán)權(quán)的法律性性質(zhì)，一直直是法學(xué)界界長(zhǎng)久爭(zhēng)議議的問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)個(gè)問(wèn)題，必必須從社會(huì)會(huì)主義市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需需求、兩權(quán)權(quán)分離理論論可行性、土地使用用權(quán)意義與與特性、土土地使用權(quán)權(quán)與傳統(tǒng)民民法用益物物權(quán)性質(zhì)的的聯(lián)系、城城市土地有有償使用制制度等多方方面加以研研究。筆者者比較了大大陸與臺(tái)灣灣相關(guān)理論論學(xué)說(shuō)，認(rèn)認(rèn)為土地使使用權(quán)應(yīng)獨(dú)獨(dú)自成為一一種新創(chuàng)設(shè)設(shè)的物權(quán)種種類(lèi)，應(yīng)建建立效力等等同于所有有權(quán)的使用用權(quán)制度，以以利健全地地產(chǎn)市場(chǎng)的的法律秩序序與保護(hù)使使用權(quán)人的的權(quán)利。一、土地使使用權(quán)的法法律特征土地使用權(quán)權(quán)從法律層層面釋義，是是指土地使使用者在法法律允許范

2、范圍內(nèi)對(duì)土土地享有占占有、使用用、收益與與處分的權(quán)權(quán)利，即依依法取得利利用土地的的權(quán)限。使使用土地的的單位或個(gè)個(gè)人，按法法定程序辦辦理土地使使用權(quán)的申申請(qǐng)、登記記、發(fā)證等等手續(xù)后，享享有法定的的使用權(quán)利利。使用人人的權(quán)利因因根據(jù)法律律或合同規(guī)規(guī)定產(chǎn)生，必必須在法律律或合同規(guī)規(guī)定的范圍圍內(nèi)行使該該權(quán)利。土土地使用權(quán)權(quán)的法律權(quán)權(quán)能如下：（一）土土地使用權(quán)權(quán)的占有權(quán)權(quán)能。包括括土地使用用權(quán)的劃撥撥、出讓、繼承。（二二）土地使使用權(quán)的使使用權(quán)能。包括土地地使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓、出出租、企業(yè)業(yè)的土地使使用權(quán)能。（三）土土地使用權(quán)權(quán)的收益權(quán)權(quán)能。包括括土地上的的孳息、土土地使用權(quán)權(quán)出讓金、租金。（四四）土地使使

3、用權(quán)的處處分權(quán)能。使用權(quán)的的處分權(quán)能能有別于所所有權(quán)之處處分權(quán)能，其其范圍包括括在出讓、轉(zhuǎn)讓合同同有效期限限內(nèi)所為之之土地使用用權(quán)的設(shè)定定抵押權(quán)、設(shè)定質(zhì)權(quán)權(quán)、設(shè)定典典權(quán)、土地地使用權(quán)的的抵押證券券化、土地地使用權(quán)的的信托制度度、土地使使用權(quán)的空空間利用。土地使用用權(quán)派生于于土地所有有權(quán)，具有有物權(quán)特性性。土地使使用權(quán)具有有如下的法法律特征：1.土地使使用權(quán)是一一種民事權(quán)權(quán)利。使用用權(quán)人依法法對(duì)國(guó)有土土地享有的的占有、使使用和收益益，并排斥斥他人干涉涉的權(quán)利。這種權(quán)利利內(nèi)容具有有特定性，土土地使用可可分為一般般使用和特特定使用。一般使用用是指人們們共有的權(quán)權(quán)利，只要要沒(méi)有明文文禁止，并并且不損害

4、害土地使用用權(quán)人利益益，任何人人有權(quán)使用用該土地。例如，使使用公路、道路作為為通行之用用。土地除除一般使用用外，還有有因一定目目的而使用用，例如建建設(shè)用地和和生產(chǎn)用地地必須依法法辦理法定定手續(xù)，取取得該項(xiàng)權(quán)權(quán)利后才能能使用。故故筆者認(rèn)為為，土地使使用權(quán)可以以分為因租租賃關(guān)系取取得，或以以借貸合同同方式取得得；又土地地使用權(quán)依依據(jù)法律規(guī)規(guī)定經(jīng)登記記程序取得得者，產(chǎn)生生對(duì)抗第三三人之效力力，屬物權(quán)權(quán)性質(zhì)的使使用權(quán)，其其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)當(dāng)包含占有有、使用、收益處分分權(quán)能，所所有人與使使用人間的的法律關(guān)系系受物權(quán)法法調(diào)整。故故依其取得得權(quán)利之態(tài)態(tài)樣可知使使用權(quán)為一一種民事權(quán)權(quán)利。2.土地使使用權(quán)具有有物權(quán)特性

5、性。物權(quán)是是指直接支支配某特定定物而享受受其利益的的權(quán)利，土土地使用人人依法取得得使用權(quán)能能，享有使使用所創(chuàng)造造的利益，所所以土地使使用權(quán)本質(zhì)質(zhì)上符合物物權(quán)特性。土地使用用權(quán)的價(jià)值值需設(shè)定在在他人所有有權(quán)之上而而實(shí)現(xiàn)，屬屬于民法中中他物權(quán)性性質(zhì)；又使使用人取得得該項(xiàng)權(quán)能能的目的乃乃為體現(xiàn)土土地的使用用、收益內(nèi)內(nèi)容，此為為用益物權(quán)權(quán)性質(zhì)。故故合法取得得的國(guó)有土土地占有、使用、收收益權(quán)能，并并受法律保保護(hù)，任何何單位或個(gè)個(gè)人不得妨妨礙或侵犯犯，此乃具具有排他性性。（注：佟柔主編編：中國(guó)國(guó)民法，法法律出版社社19900年11月版，第第271頁(yè)。）3.土地使使用權(quán)人是是特定的主主體。依據(jù)據(jù)國(guó)有土地地的

6、分類(lèi)分分別規(guī)定不不同使用者者，如城市市建設(shè)用地地的土地使使用權(quán)主體體為國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)、企業(yè)業(yè)法人（包包括全民所所有制與集集體所有制制法人、中中外合資企企業(yè)、合作作企業(yè)及外外資企業(yè)法法人）、事事業(yè)單位等等經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)準(zhǔn)的使用者者。4.土地使使用權(quán)具有有衍生性。所謂土地地使用權(quán)的的衍生性，是是指使用權(quán)權(quán)能來(lái)自他他人所有權(quán)權(quán)的分割。即指所有有權(quán)人在不不喪失所有有，將所有有權(quán)的一部部分權(quán)能暫暫時(shí)或長(zhǎng)久久地讓渡與與他人。衍衍生性又稱(chēng)稱(chēng)為從屬性性，意指土土地使用權(quán)權(quán)的發(fā)生需需要所有權(quán)權(quán)人釋出土土地使用權(quán)權(quán)的意思，依依照法律規(guī)規(guī)定的程序序，對(duì)特定定相對(duì)人授授予土地使使用權(quán)的單單方行為或或者契約行行為。例如如，土地的

7、的有償出讓讓?zhuān)恋厥故褂脵?quán)的從從屬性乃表表現(xiàn)在使用用權(quán)人負(fù)有有一定的義義務(wù)。例如如，合理利利用土地的的義務(wù)，不不得任意改改變土地用用途的義務(wù)務(wù)。5.土地使使用權(quán)雖為為衍生權(quán)利利但應(yīng)具有有長(zhǎng)期穩(wěn)定定性質(zhì)。土土地使用人人基于一定定利益使用用土地時(shí)應(yīng)應(yīng)有永續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃劃，因土地地使用權(quán)源源自土地所所有權(quán)，要要求使用人人合理化管管理利用國(guó)國(guó)土，法律律應(yīng)設(shè)定一一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)長(zhǎng)期的、穩(wěn)穩(wěn)定的土地地使用期限限，如果使使用期不長(zhǎng)長(zhǎng)，使用權(quán)權(quán)不穩(wěn)定，使使用者必然然產(chǎn)生投機(jī)機(jī)行為，不不利于土地地使用的客客觀要求。其次，法法律規(guī)定土土地使用權(quán)權(quán)長(zhǎng)期穩(wěn)定定，外商或或企業(yè)對(duì)土土地進(jìn)行長(zhǎng)長(zhǎng)久生產(chǎn)資資料或工業(yè)業(yè)設(shè)施投資資的意

8、愿較較高，以利利國(guó)家經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。土土地使用權(quán)權(quán)期限太短短容易產(chǎn)生生下列缺點(diǎn)點(diǎn)：（注：王衛(wèi)國(guó)著著：中國(guó)國(guó)土地權(quán)利利研究，第第146頁(yè)；樓建波：房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與交易易中若干問(wèn)問(wèn)題的法律律探討，載載魏振瀛、王貴國(guó)主主編：市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與與法律，北北京大學(xué)出出版社19995年版版，第14461550頁(yè)；趙趙紅梅著：房地產(chǎn)產(chǎn)法論，中中國(guó)政法大大學(xué)出版社社，第97798頁(yè)頁(yè)。）（11）造成土地地投資者利利潤(rùn)報(bào)酬低低，影響土土地使用權(quán)權(quán)出讓價(jià)格格和建筑物物的市場(chǎng)交交易價(jià)格；（2）土地使使用年限若若短于建筑筑物存在年年限，造成建筑物物所有人的的產(chǎn)權(quán)喪失失依附，土土地所有人人無(wú)償取得得他人建筑筑物所有權(quán)權(quán)，有違公公平

9、原則；（3）容易抑抑制用地人人的投資積積極性，不符合保護(hù)護(hù)建筑物所所有權(quán)以鼓鼓勵(lì)建設(shè)投投資的立法法本意。二、由土地地使用權(quán)與與其他物權(quán)權(quán)的關(guān)系分分析大陸土土地使用權(quán)權(quán)的法律性性質(zhì)然而究竟何何為土地使使用權(quán)？是是一種債權(quán)權(quán)或物權(quán)？這些問(wèn)題題在過(guò)去以以國(guó)家單一一所有權(quán)形形成的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)法領(lǐng)域中中，法學(xué)界界對(duì)“物權(quán)”概念避而而不談，11986年年民法通通則第55章以“財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)和和財(cái)產(chǎn)所有有權(quán)有關(guān)的的財(cái)產(chǎn)權(quán)”為名，仍仍未用“物權(quán)”一詞，造造成物權(quán)的的法律關(guān)系系無(wú)法可依依。如依據(jù)據(jù)傳統(tǒng)物權(quán)權(quán)法概念，土土地乃是受受物權(quán)法規(guī)規(guī)范的重要要對(duì)象之一一，民法法通則第第80條規(guī)定定，“國(guó)家所有有的土地，可可以依法由

10、由全民所有有制單位使使用，也可可以依法由由集體所有有制單位使使用，國(guó)家家保護(hù)他的的使用、收收益的權(quán)利利；使用單單位有管理理、保護(hù)、合理利用用的義務(wù)。土地不得得買(mǎi)賣(mài)、出出租、抵押押或者以其其他形式非非法轉(zhuǎn)讓。”從條文內(nèi)內(nèi)容分析，除除提到承認(rèn)認(rèn)土地所有有權(quán)外，很很難確定“土地使用用”是否為一一種權(quán)利？基于這種種法無(wú)明文文的狀況，又又其他國(guó)家家的物權(quán)法法沒(méi)有土地地使用權(quán)的的概念可為為引鑒，大大陸物權(quán)權(quán)法尚未未頒布之前前，欲闡明明土地使用用的權(quán)能與與相關(guān)法律律關(guān)系時(shí)，學(xué)學(xué)者考慮因因土地使用用權(quán)為具有有中國(guó)大陸陸特色，為為求結(jié)合各各地實(shí)踐，應(yīng)應(yīng)從不同學(xué)學(xué)科領(lǐng)域研研究分析土土地使用權(quán)權(quán)的內(nèi)涵。民法學(xué)者者借

11、鑒與土土地有關(guān)的的立法，如如土地管管理法、城鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)出讓讓轉(zhuǎn)讓暫行行條例等等部門(mén)法加加以界定；亦有學(xué)者者借鑒傳統(tǒng)統(tǒng)物權(quán)法立立法原則與與物權(quán)體系系理論闡述述土地使用用權(quán)法律性性質(zhì)；而土土地經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者則以土土地管理、利用與地地租關(guān)系討討論其目的的與作用。學(xué)者有論論土地使使用權(quán)為為地上權(quán)、自主物權(quán)權(quán)、特殊的的用益物權(quán)權(quán)等觀點(diǎn)，筆筆者將土地地使用權(quán)與與傳統(tǒng)物權(quán)權(quán)法中性質(zhì)質(zhì)相近的地地上權(quán)觀念念做一比較較法方式的的論證。（一）土地地使用權(quán)的的土地法律律關(guān)系討論土地使使用權(quán)法律律性質(zhì)的同同時(shí)，我們們應(yīng)該明了了土地法律律關(guān)系的內(nèi)內(nèi)涵，因?yàn)闉橥恋厥褂糜脵?quán)的法律律規(guī)范是土土地使用關(guān)關(guān)系產(chǎn)生的的前提。所

12、所謂土地法法律關(guān)系是是一種特殊殊類(lèi)型的、具體的、由土地法法律規(guī)范調(diào)調(diào)整而具有有權(quán)利義務(wù)務(wù)內(nèi)容的社社會(huì)關(guān)系。土地公有有制下，人人們?cè)谕恋氐胤申P(guān)系系的活動(dòng)范范圍比較窄窄，不可能能如其他民民事法律關(guān)關(guān)系、經(jīng)濟(jì)濟(jì)法律關(guān)系系，有較大大的個(gè)人意意志自由，不不能任意與與他人形成成一定的法法律關(guān)系，只只能在土地地法律規(guī)范范允許范圍圍內(nèi)，按照照自己的意意志與他人人結(jié)成某種種土地法律律關(guān)系，這這種個(gè)人意意志的屬性性是從屬于于法律的屬屬性，如土土地使用的的法律關(guān)系系受土地公公有制、土土地資源的的有限性和和后備資源源不足等客客觀狀況所所制約，這這是它不同同于一般法法律關(guān)系之之處。土地地法律關(guān)系系的發(fā)生、變更和消消滅

13、都受?chē)?guó)國(guó)家控制的的法律特征征，（注：林增杰、沈守愚主主編土地地法學(xué)，第第42444頁(yè)。）土土地使用權(quán)權(quán)立法目的的應(yīng)該實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)家統(tǒng)一一管理全國(guó)國(guó)土地的職職能，以實(shí)實(shí)現(xiàn)維護(hù)社社會(huì)主義土土地公有制制，達(dá)到保保護(hù)、開(kāi)發(fā)發(fā)土地資源源，合理利利用土地，切切實(shí)保護(hù)耕耕地的目的的。從土地地法律關(guān)系系的特征分分析，配合合現(xiàn)階段相相關(guān)的土土地管理法法、城城鎮(zhèn)國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓讓暫行條例例與城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法等規(guī)定，應(yīng)應(yīng)可明確土土地使用權(quán)權(quán)為土地法法律關(guān)系一一環(huán)，為特特殊的土地地物權(quán)類(lèi)型型，受物權(quán)權(quán)法調(diào)整。（二）從土土地使用權(quán)權(quán)與地上權(quán)權(quán)的關(guān)系論論其法律定定位土地使用權(quán)權(quán)是指國(guó)家家、公民或或法人依法法對(duì)國(guó)

14、有土土地占有、使用、收收益與處分分，并排斥斥他人干涉涉的權(quán)利。地上權(quán)概概念來(lái)自羅羅馬法，公公有土地不不能出賣(mài)，國(guó)國(guó)家和政府府將其出租租給市民建建筑房屋，以以獲得經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益。故故地上權(quán)指指支付地租租，利用他他人的土地地建筑房屋屋而使用的的權(quán)利。兩兩者對(duì)于利利用他人土土地的形式式極為相似似，有人認(rèn)認(rèn)為土地使使用權(quán)就是是傳統(tǒng)物權(quán)權(quán)法上的地地上權(quán)；有有人認(rèn)為土土地使用權(quán)權(quán)與地上權(quán)權(quán)存在相當(dāng)當(dāng)大的差異異，不能認(rèn)認(rèn)為土地使使用權(quán)就是是地上權(quán)；亦有學(xué)者者認(rèn)為土地地使用權(quán)的的范圍較地地上權(quán)廣泛泛，地上權(quán)權(quán)不能涵蓋蓋大陸土地地使用權(quán)的的法律特征征。我們?cè)囋噲D先分析析地上權(quán)的的內(nèi)涵，歸歸納學(xué)者之之間的意見(jiàn)見(jiàn)，再提

15、出出結(jié)論。羅馬法將地地上權(quán)視為為他物權(quán)，地地上權(quán)有如如下幾項(xiàng)特特征：（11）地上權(quán)為為使用他人人土地的一一種用益物物權(quán)。（注注：史尚寬寬著：物物權(quán)法論第1722頁(yè)。錢(qián)明明星著：物權(quán)法原原理第2294頁(yè)。謝在全著著：民法法物權(quán)論第4222頁(yè)。）因因設(shè)定地上上權(quán)，土地地所有人所所有權(quán)即受受限制，所以又稱(chēng)定定限物權(quán)。地上權(quán)，究究為使用他他人土地為為目的的權(quán)權(quán)利？抑為為欲在他人人土地上有有建筑物所所有權(quán)而設(shè)設(shè)的權(quán)利？歐洲各國(guó)國(guó)視土地上上定著物為為土地的構(gòu)構(gòu)成部分，地地上權(quán)為“地上物屬屬于土地原原則”例外。認(rèn)認(rèn)為地上權(quán)權(quán)的性質(zhì)乃乃著重在地地上定著物物所有權(quán)，地地上權(quán)為在在他人土地地上有附著著物所有權(quán)權(quán)而

16、使用他他人土地，是是一種間接接權(quán)利。（注注：黃右昌昌著：民民法詮解（物權(quán)編編上冊(cè)）第第231頁(yè)。反之，日本民法以以其建物與與基地乃是是個(gè)別獨(dú)立立的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，建筑物物并不是土土地之構(gòu)成成部分，不不為土地使使用權(quán)所吸吸收，建筑筑物以外的的工作物或或竹木，若若依有權(quán)限限人之行為為使附合于于土地上時(shí)時(shí)，亦不為為土地使用用權(quán)所吸收收，其所有有權(quán)仍屬該該有權(quán)限人人所有。）地地上權(quán)不因因工作物或或竹木滅失失而消滅，且且地上權(quán)范范圍不以建建筑物或其其他工作物物等所占用用土地為限限，亦即周周?chē)綄俚氐厝绶课莸牡耐ピ夯蚩湛盏氐?，如如在設(shè)定范范圍內(nèi)，亦亦存在地上上權(quán)。（注注：參考臺(tái)臺(tái)灣48年臺(tái)上上字28號(hào)判例例。）

17、（22）地上權(quán)以以有建筑物物或其他工工作物為目目的的權(quán)利利。地上權(quán)權(quán)的使用人人基于何種種目的使用用他人土地地，各國(guó)立立法例并不不一致。羅羅馬法在土土地私有制制下，為保保護(hù)房屋建建筑物所有有人權(quán)利為為目的創(chuàng)設(shè)設(shè)地上權(quán)制制度，故地地上權(quán)乃為為有建筑物物為目的而而設(shè)定。（3）地上權(quán)人對(duì)其建筑物或其他工作物享有使用、收益、處分分的權(quán)利。地上權(quán)人人享有的權(quán)權(quán)利包括使使用收益權(quán)權(quán)、相鄰權(quán)權(quán)、部分處處分權(quán)，（注注：錢(qián)明星星先生著：物權(quán)法法原理，第第301303頁(yè)頁(yè)。謝在全全著：民民法物權(quán)論論（上冊(cè)）第43994455頁(yè)。）其其詳細(xì)內(nèi)容容分述如下下：使用收益益權(quán)。地上上權(quán)人最重重要的權(quán)利利就是使用用土地，使使

18、用權(quán)的范范圍由當(dāng)事事人以法律律行為設(shè)定定，使用人人必須依其其約定在登登記的范圍圍內(nèi)利用之之，例如土土地使用合合同約定地地上權(quán)人使使用權(quán)范圍圍及于土地地之上下空空間，但是是當(dāng)事人可可以約定其其地上權(quán)以以地下、地地表或空中中的一定范范圍為限的的利用。（注注：臺(tái)灣學(xué)學(xué)者通說(shuō)，認(rèn)認(rèn)為所謂“使用”應(yīng)從廣義義解釋?zhuān)找嬷畽?quán)利。地地上權(quán)人自自己不使用用土地而將將土地轉(zhuǎn)租租他人收取取租金，若若當(dāng)事人間間無(wú)反對(duì)約約定或無(wú)將將該項(xiàng)限制制登記在案案，這種租租金收入仍仍為地上權(quán)權(quán)人的使用用權(quán)限。參參考臺(tái)灣最最高法院判判例32年上字字第1244號(hào)判決。）相鄰權(quán)權(quán)。相鄰權(quán)權(quán)系指不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的相鄰鄰各方因行行使所有權(quán)權(quán)

19、或使用權(quán)權(quán)而發(fā)生的的權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系。（注注：王利明明、郭明瑞瑞、方流芳芳合著：民法新論論（下），第1223頁(yè)的定定義。）法律所規(guī)規(guī)定相鄰關(guān)關(guān)系旨在調(diào)調(diào)和土地使使用人之間間的權(quán)利義義務(wù)關(guān)系，故故地上權(quán)人人應(yīng)遵守該該權(quán)利行使使。依據(jù)民法通則則規(guī)定相相鄰關(guān)系種種類(lèi)主要有有：（a）因土地地、山嶺、森林、草原等自然然資源的使使用或所有有而產(chǎn)生的的相鄰關(guān)系系。（b）因宅基基地使用而而產(chǎn)生的相相鄰關(guān)系。（c）因用水水、排水產(chǎn)產(chǎn)生的相鄰鄰關(guān)系。（d）因排污水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（e）因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（f）因修建筑物發(fā)生的相鄰關(guān)系。（注：孫憲忠著：國(guó)有土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)法論第160161頁(yè)。佟柔主編：中國(guó)

20、民法，第294297頁(yè)。劉心穩(wěn)主編中國(guó)民法學(xué)研究述評(píng)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年12月版，第447頁(yè)。）臺(tái)灣民法法第7744條至7955條規(guī)定所所有權(quán)的相相鄰關(guān)系，適適用的對(duì)象象限于所有有人之間、地上權(quán)人人之間、永永佃權(quán)人之之間、典權(quán)權(quán)人之間以以及該物權(quán)權(quán)人與其土土地所有人人之間。包包括鄰地?fù)p損害防免相相鄰關(guān)系（經(jīng)經(jīng)營(yíng)土地上上工業(yè)者預(yù)預(yù)防損害發(fā)發(fā)生、氣響響侵入的禁禁止、地基基建筑產(chǎn)生生的損害預(yù)預(yù)防、工作作物的危險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)防）、用水排水水的相鄰關(guān)關(guān)系、鄰地地使用的相相鄰關(guān)系（管管線(xiàn)安設(shè)、鄰地通行行）、越界界建筑的相相鄰關(guān)系。權(quán)利處分分權(quán)。地上上權(quán)為獨(dú)立立財(cái)產(chǎn)權(quán)，原原則上地上上權(quán)人能自自由處分其其權(quán)

21、利。依依據(jù)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)有土地地使用權(quán)出出讓轉(zhuǎn)讓暫暫行條例規(guī)定，地地上權(quán)人在在法定限制制內(nèi)，對(duì)于于劃撥的土土地使用權(quán)權(quán)可以行使使轉(zhuǎn)讓、抵抵押、出租租權(quán)利。參參考臺(tái)灣民民法第8338條規(guī)定定“地上權(quán)人人，得將其權(quán)利利讓與他人人，但契約約另有訂定定或另有習(xí)習(xí)慣者，不不在此限?！比〉玫氐厣衔锏慕?jīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償權(quán)權(quán)。地上權(quán)權(quán)人在土地地上建造的的建筑物、附著物或或其他工作作物，其所所有權(quán)依法法應(yīng)歸地上上權(quán)人所有有。拋棄權(quán)。地上權(quán)人人在法定允允許條件下下得本于財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)自由由處分原則則，享有拋拋棄權(quán)。但但無(wú)償?shù)厣仙蠙?quán)與有支支付地租的的地上權(quán)，不不得任意拋拋棄（參考考臺(tái)灣民法法第8344與835條規(guī)規(guī)定）。然然拋棄權(quán)行行

22、使所產(chǎn)生生地上物歸歸屬問(wèn)題，如如何解決，目目前尚無(wú)明明文規(guī)定，參參考臺(tái)灣地地區(qū)實(shí)務(wù)上上非公用用土地設(shè)定定地上權(quán)處處理要點(diǎn)規(guī)定，地地上權(quán)存續(xù)續(xù)期間500年屆滿(mǎn)后后，地上物物無(wú)償移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為公有。這項(xiàng)規(guī)定定產(chǎn)生一些些社會(huì)問(wèn)題題，（注：鄭明安著著：國(guó)有有土地使用用權(quán)制度之之研究，第第82頁(yè)。）所所有權(quán)人在在地上權(quán)屆屆滿(mǎn)前幾年年，不愿意意維護(hù)或整整修，屆時(shí)時(shí)政府收回回的恐怕只只是無(wú)剩余余價(jià)值的地地上物，尤尤其地上物物是位于市市區(qū)精華地地段的住宅宅，很可能能最后幾年年地上權(quán)人人不愿維護(hù)護(hù)地上物，可可能會(huì)采取取以便宜價(jià)價(jià)錢(qián)將房屋屋賣(mài)給低收收入戶(hù)，原原本等待政政府救助的的低收入戶(hù)戶(hù)們，在面面臨無(wú)家可可歸的情況況

23、下，政府府如何采取取強(qiáng)制措施施將建物收收回恐怕也也是難題，對(duì)對(duì)于這些衍衍生的社會(huì)會(huì)問(wèn)題都是是未能妥善善研擬其他他配套措施施所致。（4）地上權(quán)通通常定期支支付地租，然然不以支付付地租為必必要，地租租不是地上上權(quán)的成立立要件。因因地上權(quán)的的設(shè)定可以以有償也可可以無(wú)償，故故支付地租租與否不是是成立地上上權(quán)的要件件。（三）論地地上權(quán)與土土地使用權(quán)權(quán)關(guān)系地上權(quán)指在在他人土地地上有建筑筑物或其他他工作物或或竹木為目目的，而使使用其土地地的權(quán)利。土地使用用權(quán)指國(guó)有有土地依法法無(wú)償劃撥撥或有償出出讓、轉(zhuǎn)讓讓給非所有有人使用，使使用人以有有建筑物、附著物或或工作物為為目的，使使用他人土土地的一種種財(cái)產(chǎn)權(quán)，這這種

24、權(quán)利基基于所有權(quán)權(quán)與使用權(quán)權(quán)分離原則則所生，與與傳統(tǒng)地上上權(quán)由所有有權(quán)衍生出出來(lái)的權(quán)利利不同。民法通則則中沒(méi)有有使用“地上權(quán)”，也無(wú)明明確規(guī)定“土地使用用權(quán)”在法律上上地位為何何，造成民法通則則與城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法規(guī)定的“土地使用用權(quán)”與城鎮(zhèn)鎮(zhèn)個(gè)人建造造住宅管理理法的“宅基地使使用權(quán)”概念混淆淆不清。土土地使用權(quán)權(quán)在各國(guó)的的物權(quán)法中中未列為物物權(quán)種類(lèi)，一一般將認(rèn)為為“土地使用用”是土地所所有權(quán)部分分權(quán)能的名名詞表徵，從從實(shí)踐情況況上，出現(xiàn)現(xiàn)不易區(qū)分分是所有權(quán)權(quán)能的“使用權(quán)能能”，還是作作為用益物物權(quán)的“使用權(quán)”。（注：史浩明撰撰：用益益物權(quán)制度度研究，江蘇社會(huì)會(huì)科學(xué)，1996年第6期，第14

25、17頁(yè)。）學(xué)者從使用權(quán)內(nèi)涵、司法實(shí)踐與通說(shuō)見(jiàn)解等不同角度，討論土地使用這個(gè)抽象概念的法律地位與性質(zhì)，并厘清與地上權(quán)的關(guān)系。學(xué)者認(rèn)為用“土地使用權(quán)”乃因其已經(jīng)沿用多時(shí)，其實(shí)該稱(chēng)呼不具嚴(yán)謹(jǐn)性、一般性與科學(xué)性。故從學(xué)者們提出有關(guān)土地使用權(quán)性質(zhì)的文章，有多種不同的觀點(diǎn)，也影響日后制訂大陸物權(quán)法制度的論證。有的認(rèn)為土地使用的權(quán)利應(yīng)稱(chēng)為“房地產(chǎn)物權(quán)”，主張產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵已經(jīng)擴(kuò)展至所有權(quán)范圍與財(cái)產(chǎn)他物權(quán)，指法律賦予人們對(duì)財(cái)產(chǎn)依法直接管理、支配并享受其利益，排斥他人干涉的權(quán)利，包括所有權(quán)以及從所有權(quán)中分離出來(lái)的相對(duì)獨(dú)立地役權(quán)、地上權(quán)（包括房地產(chǎn)使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)）、抵押權(quán)、典權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)等他物權(quán)。（注：

26、林增杰、張紅合撰：中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，房地產(chǎn)論文集，中國(guó)人民大學(xué)出版社1995年6月版，第11311139頁(yè)。金儉撰：試論建建立與完善善我國(guó)房地地產(chǎn)物權(quán)制制度，南京社會(huì)會(huì)科學(xué)11996年年第2期，第211頁(yè)。）有學(xué)者主主張以用益益物權(quán)包括括“土地使用用”概念，以以傳統(tǒng)民法法“地上權(quán)”為架構(gòu)，限限縮使用權(quán)權(quán)的內(nèi)容為為國(guó)有土地地使用權(quán)、宅基地使使用權(quán)、農(nóng)農(nóng)村土地使使用權(quán)。（注注：屈茂輝輝撰：地地上權(quán)若干干理論問(wèn)題題研究，湖南師范范大學(xué)社會(huì)會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)報(bào)，19995年月，第155頁(yè)。張雙雙根、張學(xué)學(xué)哲合撰：論我國(guó)國(guó)土地物權(quán)權(quán)制度，中國(guó)土地地科學(xué)第第11卷第3期，19997年5月，第8頁(yè)。王蘭萍撰：論我

27、國(guó)國(guó)土地使用用權(quán)與用益益物權(quán)，山東師大大學(xué)報(bào)，1997年2月，第29頁(yè)。）有學(xué)者認(rèn)為法律規(guī)定沒(méi)有明確地上權(quán)這種物權(quán)形式，然其內(nèi)容承承認(rèn)地上權(quán)權(quán)制度存在在，但名稱(chēng)稱(chēng)上不需拘拘泥用地上上權(quán)。（注注：王美娟娟、楊幼敏敏合撰土土地使用權(quán)權(quán)出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的法律律性質(zhì)和改改革。郭郭明瑞撰：論土地地使用權(quán)的的幾個(gè)法律律問(wèn)題，中國(guó)民法法經(jīng)濟(jì)法理理論問(wèn)題研研究，法法律出版社社19911年3月版。）有有學(xué)者主張張土地使用用的概念就就是地上權(quán)權(quán)，認(rèn)為土土地使用權(quán)權(quán)一般意義義上是指法法人、公民民在國(guó)家、集體的土土地上營(yíng)造造建筑物或或種植林木木，并取得得該地上物物所有權(quán)，土土地所有權(quán)權(quán)仍歸國(guó)家家或集體所所有，確認(rèn)認(rèn)所有人

28、與與使用人間間的權(quán)利義義務(wù)關(guān)系，也也就是地上上權(quán)的法律律特征，應(yīng)應(yīng)將地上權(quán)權(quán)制度做為為一種物權(quán)權(quán)在民法中中做系統(tǒng)的的規(guī)定。（注注：錢(qián)明星星著：物物權(quán)法原理理，第22932295頁(yè)。楊立新、尹艷合撰撰：我國(guó)國(guó)他物權(quán)制制度的重新新構(gòu)造，中國(guó)社會(huì)會(huì)科學(xué)11995年年第3期，第877頁(yè)。）筆筆者僅將幾幾種代表性性的看法分分述如后作作為參考。1.土地使使用權(quán)與地地上權(quán)存在在重大差異異，主張以以地上權(quán)涵涵蓋之。（注注：此說(shuō)者者有，史浩浩明撰：我國(guó)民法法物權(quán)制度度的完善立立法、關(guān)于建立立我國(guó)物權(quán)權(quán)法物權(quán)體體系的思考考，青青海社會(huì)科科學(xué)19994年第第1期。用益物權(quán)權(quán)制度研究究，江江蘇社會(huì)科科學(xué)。崔崔建遠(yuǎn)著：

29、我國(guó)物物權(quán)法應(yīng)選選取的結(jié)構(gòu)構(gòu)原則，法制與社社會(huì)發(fā)展（長(zhǎng)春），1995年第3期。房紹坤、丁丁海湖、張張洪偉合撰撰：用益益物權(quán)三論論，中中國(guó)法學(xué)19966年第2期。）從從民法通通則與眾眾多的行政政法規(guī)中并并未明確地地上權(quán)制度度，但不容容諱言，土土地使用權(quán)權(quán)與地上權(quán)權(quán)有某些相相近之處。然而大陸陸土地使用用權(quán)因具有有特定的社社會(huì)意義和和歷史條件件，所以立立法上不宜宜以地上權(quán)權(quán)取代土地地使用權(quán)的的概念，二二者之間存存在一些差差異，例如如，兩者建建立的基礎(chǔ)礎(chǔ)不同。地地上權(quán)乃在在土地私有有制下發(fā)展展出來(lái)使用用他人土地地之權(quán)，而而土地使用用權(quán)乃建立立在國(guó)有土土地上設(shè)立立使用權(quán)能能。又如地地上權(quán)的目目的與土地地

30、使用權(quán)不不同。前者者依據(jù)“地上物屬屬土地所有有人”原則，地地上權(quán)乃以以在他人土土地上有建建筑物、其其他工作物物或竹木為為目的，未未明文設(shè)定定范圍。土土地使用權(quán)權(quán)目前僅限限于城鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)有償償出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)褂糜萌擞糜趯?duì)對(duì)土地開(kāi)發(fā)發(fā)、利用與與經(jīng)營(yíng)，其其范圍較地地上權(quán)小。二者設(shè)定定權(quán)利的社社會(huì)作用不不同。在大大陸法系地地上權(quán)設(shè)定定乃為使用用他人土地地為目的，不不具有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土地民事事流轉(zhuǎn)功能能。土地使使用權(quán)乃是是土地使用用制度由無(wú)無(wú)償轉(zhuǎn)向有有償使用改改革的結(jié)果果，為土地地市場(chǎng)的對(duì)對(duì)象可以產(chǎn)產(chǎn)生流轉(zhuǎn)功功能。（注注：王衛(wèi)國(guó)國(guó)著：中中國(guó)土地權(quán)權(quán)利研究，第15501551頁(yè)。）地地上權(quán)人可可以于無(wú)

31、約約定或無(wú)法法律禁止情情形自由拋拋棄或撤銷(xiāo)銷(xiāo)地上權(quán)。土地使用用權(quán)人必須須依照合同同約定或法法律規(guī)定使使用土地，若若土地使用用人無(wú)故不不經(jīng)營(yíng)土地地，國(guó)家主主管機(jī)關(guān)可可給予一定定處罰直到到無(wú)償收回回為止。故故法律規(guī)定定的宅基地地使用權(quán)、國(guó)有土地地使用權(quán)、中外合資資企業(yè)場(chǎng)地地使用權(quán)，在在性質(zhì)上都都屬于地上上權(quán)的內(nèi)容容。筆者認(rèn)認(rèn)為此說(shuō)容容易使人誤誤認(rèn)地上權(quán)權(quán)乃有別于于長(zhǎng)久使用用的土地使使用權(quán)內(nèi)容容，而且地地上權(quán)的發(fā)發(fā)生是從土土地私有的的社會(huì)體制制中發(fā)展出出的，然大大陸土地使使用權(quán)乃為為解決土地地公有制下下合理利用用國(guó)家土地地的用地構(gòu)構(gòu)想，是否否可以地上上權(quán)取代土土地使用權(quán)權(quán)殊值斟酌酌。2.土地使使用權(quán)

32、與地地上權(quán)范圍圍重疊，不不宜另行規(guī)規(guī)定地上權(quán)權(quán)制度。（注注：王利明明著：民民商法理論論與實(shí)踐，物權(quán)權(quán)法中的重重大疑難問(wèn)問(wèn)題探討，吉林人人民出版社社，19996年12月版，第第368370頁(yè)頁(yè)。陳小君君撰：論論傳統(tǒng)民法法中的用益益物權(quán)及其其現(xiàn)實(shí)意義義，中中南政法學(xué)學(xué)院學(xué)報(bào)，19995年第4期。）學(xué)學(xué)者認(rèn)為，土土地使用權(quán)權(quán)保護(hù)的客客體較地上上權(quán)廣，地上權(quán)限于于土地本身身，土地使使用權(quán)包括括草原、森森林等自然然資源的使使用權(quán)利。另一方面面根據(jù)城城鎮(zhèn)國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓讓暫行條例例規(guī)定的的土地使用用權(quán)與地上上權(quán)比較。使用人有有權(quán)開(kāi)發(fā)、利用城市市土地，土土地使用權(quán)權(quán)也能依法法在使用年年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓讓、

33、抵押、出租或用用于其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益。地上權(quán)人人使用他人人的土地，依依法也可以以抵押、出出租，故其其內(nèi)容與土土地使用權(quán)權(quán)極為相似似，若在法法律上另行行規(guī)定地上上權(quán)，容易易造成重復(fù)復(fù)。筆者認(rèn)認(rèn)為，本說(shuō)說(shuō)的結(jié)論乃乃保留歷史史沿革，以以土地使用用權(quán)做為一一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)，為獨(dú)立立的物權(quán)性性質(zhì)的民事事權(quán)利內(nèi)容容，立法上上應(yīng)可采納納。3.主張以以用益物權(quán)權(quán)（限制物物權(quán)或他物物權(quán)）為名名，將地上上權(quán)與土地地使用權(quán)分分別列為物物權(quán)種類(lèi)。（注：陳陳華彬撰：我國(guó)民民法物權(quán)立立法的基本本體系，河北法學(xué)學(xué)19991年第6期。劉士國(guó)主編編：中國(guó)國(guó)民法要論論，遼寧寧大學(xué)出版版社，19992年版版，第2998頁(yè)。）筆者認(rèn)為為發(fā)揮

34、土地地使用權(quán)的的作用乃必必須承認(rèn)具具有用益性性質(zhì)，然地地上權(quán)與土土地使用權(quán)權(quán)有部分重重疊的內(nèi)涵涵，若同時(shí)時(shí)并列為物物權(quán)種類(lèi)，容容易產(chǎn)生適適用的爭(zhēng)議議，造成大大陸物權(quán)種種類(lèi)過(guò)于龐龐雜。4.主張土土地使用權(quán)權(quán)乃大陸物物權(quán)種類(lèi)特特色，沒(méi)有有必要與地地上權(quán)比較較。（注：王衛(wèi)國(guó)著著：中國(guó)國(guó)土地權(quán)利利研究第第150151頁(yè)頁(yè)。）學(xué)者者認(rèn)為土地地使用權(quán)是是大陸土地地權(quán)利體系系中基本的的組成要件件，擔(dān)負(fù)著著重要的職職能，是地地上權(quán)不能能比擬的。土地使用用權(quán)制度的的形成乃在在特定歷史史條件下成成就的，是是社會(huì)主義義土地制度度發(fā)展和改改革的產(chǎn)物物，雖然某某些方面土土地使用權(quán)權(quán)與地上權(quán)權(quán)有類(lèi)似之之處，但不不表示其本

35、本質(zhì)一致，也也非引進(jìn)地地上權(quán)制度度才改造成成的土地使使用制度，故故沒(méi)有必要要參照地上上權(quán)制度。筆者認(rèn)為為大陸土地地使用權(quán)系系為獨(dú)創(chuàng)，在在方法上應(yīng)應(yīng)該運(yùn)用不不同法律體體系功能比比較的架構(gòu)構(gòu)。本說(shuō)提提出一個(gè)新新的思考空空間，亦即即不局限在在大陸法系系的物權(quán)架架構(gòu)。從上述學(xué)者者專(zhuān)家從法法律規(guī)范面面、社會(huì)實(shí)實(shí)踐情形、各種物權(quán)權(quán)的屬性比比較、土地地使用權(quán)的的社會(huì)意義義等多方面面分析討論論，土地使使用權(quán)的性性質(zhì)與大陸陸法系地上上權(quán)性質(zhì)相相似，筆者者認(rèn)為強(qiáng)調(diào)調(diào)土地使用用交換的經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，確確定土地使使用權(quán)具有有用益物權(quán)權(quán)性質(zhì)的觀觀點(diǎn)是恰當(dāng)當(dāng)，然立法法上應(yīng)采行行普遍被民民眾接受的的土地使用用權(quán)為宜，并并可廣泛

36、的的設(shè)定其權(quán)權(quán)利內(nèi)容。（四）臺(tái)灣灣土地使用用權(quán)概念臺(tái)灣物權(quán)法法認(rèn)為物權(quán)權(quán)者乃系直直接支配特特定物，而而享受其利利益之權(quán)利利。物權(quán)制制度在物權(quán)權(quán)法定主義義下，當(dāng)事事人不能任任意創(chuàng)設(shè)物物權(quán)的種類(lèi)類(lèi)，雖最近近有學(xué)者主主張應(yīng)擴(kuò)張張物權(quán)法定定的法源包包括習(xí)慣法法，在修正正的民法物物權(quán)編草案案中加入最最高限額抵抵押權(quán)就是是將習(xí)慣法法物權(quán)納入入法律規(guī)范范的例證，然然依據(jù)傳統(tǒng)統(tǒng)主張嚴(yán)格格的物權(quán)法法定主義下下，物權(quán)分分為二大類(lèi)類(lèi)，一為所所有權(quán)，一一為限制物物權(quán)，限制制物權(quán)又可可分為擔(dān)保保物權(quán)與用用益物權(quán)二二種。所有有權(quán)是指于于法令限制制內(nèi)對(duì)于所所有物為全全面支配的的物權(quán)，而而且基于市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要要使商品成成為交易

37、對(duì)對(duì)象，必須須權(quán)利主體體有占有、使用、收收益、處分分之權(quán)。（注注：姚瑞光光著：民民法物權(quán)論論，19995年10月版，第第42頁(yè)。）物物權(quán)內(nèi)容包包括擔(dān)保物物權(quán)（抵押押權(quán)、質(zhì)權(quán)權(quán)、留置權(quán)權(quán)）與用益益物權(quán)（地地上權(quán)、典典權(quán)、永佃佃權(quán)），確確定物權(quán)范范圍與物權(quán)權(quán)變動(dòng)，而而且各種物物權(quán)原則上上可以讓與與或設(shè)定擔(dān)擔(dān)保。物權(quán)權(quán)法立法的的五個(gè)原則則：1.物權(quán)法法定，物權(quán)權(quán)除民法或或其他法律律有規(guī)定外外，不得創(chuàng)創(chuàng)設(shè)，因?yàn)闉槲餀?quán)具有有對(duì)世之效效力，物權(quán)權(quán)種類(lèi)與內(nèi)內(nèi)容法定化化便于公示示，確保交交易安全。2.一物一一權(quán)主義，物物權(quán)客體特特定，一個(gè)個(gè)所有權(quán)存存在于一個(gè)個(gè)物上。33.物權(quán)優(yōu)優(yōu)先效力，指指物權(quán)之效效力優(yōu)先于

38、于債權(quán)，若若同一客體體有所有權(quán)權(quán)與其他物物權(quán)存在，他他物權(quán)優(yōu)先先于所有權(quán)權(quán)，數(shù)個(gè)擔(dān)擔(dān)保物權(quán)存存在時(shí)，以以成立先后后定其效力力。4.物權(quán)變變動(dòng)之公示示原則，不不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)之得喪變變更，非經(jīng)經(jīng)登記不生生效力。55.物權(quán)行行為采無(wú)因因性，獨(dú)立立于債權(quán)行行為之外，債債權(quán)行為無(wú)無(wú)效不等同同物權(quán)行為為無(wú)效。臺(tái)臺(tái)灣物權(quán)法法中沒(méi)有使使用土地使使用權(quán)這個(gè)個(gè)名稱(chēng)，故故在物權(quán)法法定原則下下，土地使使用權(quán)理應(yīng)應(yīng)不屬于物物權(quán)種類(lèi)。然筆者認(rèn)認(rèn)為，從發(fā)發(fā)展土地的的經(jīng)濟(jì)效益益考慮，政政府尊重私私人對(duì)土地地的完全支支配，順應(yīng)應(yīng)所有權(quán)社社會(huì)化之世世界潮流，承承認(rèn)土地使使用權(quán)為所所有權(quán)衍生生出來(lái)的使使用權(quán)能，采采所有權(quán)相相對(duì)理論藉

39、藉由法律或或合同規(guī)范范，限制所所有人的使使用。（注注：林誠(chéng)二二著：兩兩岸債權(quán)與與所有權(quán)之之比較研究究，中國(guó)國(guó)法制比較較研究論文文集，臺(tái)灣灣東吳大學(xué)學(xué)法學(xué)院11994年年8月版，第第57頁(yè)。）這種種使用權(quán)是是因物權(quán)社社會(huì)化所衍衍生出來(lái)，其其法律性質(zhì)質(zhì)為何？目目前學(xué)者見(jiàn)見(jiàn)解不一致致，有認(rèn)為為是附屬于于所有權(quán)的的權(quán)能。（注注：姚瑞光光前揭書(shū)第第48頁(yè)，鄭鄭玉波教授授采相同見(jiàn)見(jiàn)解。）有有認(rèn)為土地地之使用是是在于他人人土地上有有工作物、有建筑物物或其他特特定目的，而而使用他人人之土地，支支付所有人人一定報(bào)酬酬而取得的的權(quán)利，類(lèi)類(lèi)似于“地上權(quán)”。筆者認(rèn)認(rèn)為，土地地使用權(quán)人人應(yīng)對(duì)其權(quán)權(quán)利有排他他與支配性性，似乎應(yīng)應(yīng)將“土地使用用權(quán)”解釋為附附屬于所有有權(quán)上的用用益物權(quán)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展快速速，物權(quán)種種類(lèi)增加的的機(jī)率很大大，如歐美美各國(guó)紛紛紛承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)抵押、附附條件之買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)、最高高限額抵押押權(quán)及信托托占有等物物權(quán)擔(dān)保制制度，故應(yīng)應(yīng)注意這個(gè)個(gè)物權(quán)法發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，突突破嚴(yán)格解解釋的一物物一權(quán)主義義，承認(rèn)土土地使用權(quán)權(quán)能的經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值，加加強(qiáng)土地財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)的社社會(huì)作用。三、結(jié)論城市土土地使用權(quán)權(quán)應(yīng)成一種種獨(dú)立的民民事權(quán)能建構(gòu)土地使使用權(quán)為一一獨(dú)立權(quán)利利，對(duì)于完完善土地法法制與配合合社會(huì)現(xiàn)實(shí)實(shí)需要具有有相當(dāng)貢獻(xiàn)獻(xiàn)。首先，筆筆者認(rèn)為在在土地公有有制度下討討論土地使使用概念時(shí)時(shí)，不