房屋登記業(yè)務(wù)培訓(xùn)(中介企業(yè)XXXX09)

1、房屋登記業(yè)務(wù)交流中介企業(yè)二一一年九月.交流的主要內(nèi)容：房屋登記的概念房屋登記的法律根據(jù)房屋登記的根本原那么房屋登記的程序限購令契稅優(yōu)惠政策解讀.一、房屋登記的概念 1、目的：維護(hù)房地產(chǎn)買賣平安，維護(hù)權(quán)益人合法權(quán)益如某開發(fā)公司一房兩賣案。.2、定義： 房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)益和其他該當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。 3、性質(zhì)：行政記載行為.4、登記內(nèi)容： 房屋一切權(quán)： 房地產(chǎn)他項權(quán)益：如抵押權(quán)、地役權(quán) 其他依法可以登記的房地產(chǎn)權(quán)益：如預(yù)告登記 其他事項：遺失補(bǔ)證、撤銷權(quán)證、異議登記、 法院查封.5、不登記的后果：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變卦、轉(zhuǎn)移和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效能；未

2、經(jīng)登記，不發(fā)生效能.6、與合同的關(guān)系：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變卦、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有商定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效能。.二、房屋登記的法律根據(jù)法律：物權(quán)法 、房地產(chǎn)法 、擔(dān)保法、 婚姻法等法規(guī)行政法規(guī)、地方性法規(guī)：契稅條例、開發(fā)運營條例.規(guī)章：建立部第168號令建住房 202184號 政府令111號 政策及規(guī)范性文件： 如國八條、限購令等.三、房屋登記的根本原那么：.房地一致的原那么：房屋及其所占用范圍內(nèi)的土地運用權(quán)權(quán)益主體一致的原那么闡明：轉(zhuǎn)讓和抵押屬地登記原那么.依懇求登記的原那么張云初案共同懇求的原那么.以房屋根本單元登記原

3、那么房屋根本單元是指有固定界限或界址、可以獨立運用并有明確、獨一的編號的房屋或特定空間。成套住宅以套，非成套住宅以幢、層、間，非住宅以幢、層、套、間為根本單元。.四、房屋登記程序： 1 、懇求2、受理3、審核4、記載于登記簿5、發(fā)證 登記機(jī)構(gòu)以為必要時，可以實地查看，也可以就登記事項進(jìn)展公告。.五、當(dāng)事人懇求啟動登記程序 1、親身懇求含共同懇求 ：湯月紅案 2、代為懇求該當(dāng)提交代理雙方的身份證明： 法定代理人代為懇求： 未成年人：監(jiān)護(hù)人父母；祖父母、外祖父母、兄姐 其他禁治產(chǎn)人案例：彭某贈與房產(chǎn)案 本卷須知：保證書的內(nèi)容； 處分時有2個以上監(jiān)護(hù)人的，應(yīng)共同懇求。如父母離異 單位.委托代理人代為

4、懇求： 中國公民：處分，委托書該當(dāng)公證 華僑：大使館或領(lǐng)事館公證 港： 公證文書應(yīng)加蓋“中國法律效力香港轉(zhuǎn)遞公用章 澳：當(dāng)?shù)毓C 臺：公證文書應(yīng)經(jīng)省公證管理處認(rèn)證 外國人：公證后認(rèn)證，且懇求人該當(dāng)運用中文稱號撤回登記。建立誠信體系：.六、對登記懇求資料的要求：. 懇求登記資料齊全，符合法定方式，懇求內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定 1、齊全： 2、符合法定方式： 原件：不能提交原件，應(yīng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件 如應(yīng)公證、認(rèn)證、港加蓋“中國法律效力香港轉(zhuǎn)遞公用章 外文的，需有中文譯本案例：張敏案，假公證書，假委托.3、內(nèi)容不違法：如房地產(chǎn)法規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的情形、物權(quán)法規(guī)定不得抵押的情形，如學(xué)

5、校、幼兒園、醫(yī)院等社會公益設(shè)備不得抵押。處分房屋時當(dāng)事人該當(dāng)有處分權(quán)。案例：租戶抵押出租人的房產(chǎn)案 .后果：不予登記；撤銷登記；承當(dāng)責(zé)任懇求人該當(dāng)對懇求登記資料的真實性、合法性、有效性擔(dān)任，不得隱瞞真實情況或提供虛偽資料懇求房屋登記。當(dāng)事人提供虛偽資料懇求登記，給他人呵斥損害的，該當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。司法機(jī)關(guān)、仲裁委員會、行政機(jī)關(guān)發(fā)生法律效能的文書證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛偽資料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記。.七、收費抵押登記費和手續(xù)費：1、登記費：住宅為80元/戶2、手續(xù)費：非住宅按遞減累進(jìn)計算：2000萬元以下，2；2000-5000萬元，0.8 ；5000-

6、10000萬元，0.3 ；1億元以上，0.1 .預(yù)告登記收費：1、契稅：1%/2%/4%2、手續(xù)費：住宅3元/非住宅0.5%3、登記費：住宅80元/戶 住宅550元/戶4、維修資金：電梯房120元/ ，非電梯房75元/ ；精裝房110元/ ，65元/ ；別墅200元/ ，經(jīng)適房100元/ ，60元/ ；地下車庫80元/ .八、實地查看.規(guī)定：懇求登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需求進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)必要時可以實地查看。. 登記方法規(guī)定了實地查看的幾種情形。如何了解“必要時，一是從來沒有登記過的，如在建工程抵押，二是有能夠發(fā)生變化的，如拆遷地方房屋面積有能夠增減。三是權(quán)益滅失的，如開發(fā)區(qū)房屋被撤除，汶

7、川地震。懇求人該當(dāng)予以配合。.九、公告略十、審核、記載于登記簿略.十一、發(fā)證：根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并發(fā)證。.1、房屋登記簿：定義：房屋登記機(jī)構(gòu)制造和管理的，用于記載房屋自然形狀、房屋權(quán)益情況以及其他依法該當(dāng)?shù)怯浭马椀奶囟ú緝裕课輽?quán)益歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。性質(zhì)：特定簿冊方式：電子介質(zhì)、紙介質(zhì)，轉(zhuǎn)換內(nèi)容：房屋權(quán)益歸屬和內(nèi)容的根據(jù). 房屋登記簿有關(guān)內(nèi)容發(fā)生改動，房屋登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)經(jīng)過添加新的頁碼、界面和內(nèi)容表達(dá)，不得直接在原內(nèi)容上刪改，也不得對登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)展更改或覆蓋。. 2、與房屋權(quán)屬證書的關(guān)系：權(quán)屬證書與登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿卻有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。. 例外：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)懇求房屋一切權(quán)初始登記時，該當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并懇求登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。.3、本卷須知： 權(quán)益人領(lǐng)取不符，懇求更正.限購令和契稅優(yōu)惠政策的解讀限購令契稅優(yōu)惠政策.婚姻法新司法解釋關(guān)于親子鑒定： 拒做鑒定，確認(rèn)懇求方主張；雙方都有錯，相互不賠財富： 個人財富的收益，除孳息和自然增值外，為共同財富 婚前