重慶中冶置業(yè)北部新區(qū)項(xiàng)目商業(yè)分析及建議

1、2021/8/30 星期一1中冶置業(yè)北部新區(qū)項(xiàng)目二期一區(qū)商業(yè)分析及建議2021/8/30 星期一2北區(qū)概況2021/8/30 星期一3一、整體規(guī)劃北部新區(qū)建設(shè)用地91.73平方公里，規(guī)劃人口65萬(wàn)人。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心增長(zhǎng)極和都市風(fēng)貌展示區(qū)。 多中心、組團(tuán)式 人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉、大云、黃茅坪、金山 一區(qū)多園汽車工業(yè)園、光電產(chǎn)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械園和出口加工區(qū) 2021/8/30 星期一4二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國(guó)際空港區(qū)，西接沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)，東依寸灘港區(qū)，地勢(shì)平緩開(kāi)闊。擁有中國(guó)西部唯一的水運(yùn)、航空、公路、鐵路

2、、管道立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，具有通達(dá)四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢(shì)。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?2021/8/30 星期一5三、產(chǎn)業(yè)特征經(jīng)開(kāi)區(qū)“十里汽車城”、現(xiàn)代制造業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)基地 代表企業(yè)：長(zhǎng)安福特、力帆、可口可樂(lè)、民生物流等高新區(qū)光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地及涉外商務(wù)中心 代表企業(yè)：愛(ài)思軟件、藥友制藥、移動(dòng)通訊、西南通信、和記黃埔、重啤集團(tuán)等出口加工區(qū)、寸灘港區(qū)2021/8/30 星期一6北區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析2021/8/30 星期一7一、住宅供給情況項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商總體量（單位：萬(wàn)）總戶數(shù)產(chǎn)品形態(tài)天湖美鎮(zhèn)

3、重慶金科集團(tuán)402000洋房以及少量高層弗萊明戈重慶龍湖集團(tuán)8487純西班牙式洋房復(fù)地上城上海復(fù)地集團(tuán)801671洋房、別墅及部分高層融科蔚城聯(lián)想集團(tuán)85642（一期）洋房及高層奧林匹克花園天津順馳25020000洋房、別墅、高層綠地翠谷上海綠地集團(tuán)533000洋房、別墅愛(ài)加麗都重慶寶田集團(tuán)512000洋房藍(lán)湖郡重慶龍湖集團(tuán)401100純別墅金山名都重慶龍脊集團(tuán)211500小高層、高層保利高爾夫廣州保利集團(tuán)50600高爾夫別墅好望山重慶龍湖集團(tuán)12600純山頂洋房棕櫚泉花園北京棕櫚泉80568（一、二期）洋房、別墅鴛鴦北湖郡重慶鴛鴦地產(chǎn)6520小高層、高層合 計(jì)776總34688戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?/p>

4、為：34688*3.5=1214082021/8/30 星期一8住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)析北區(qū)作為高新工業(yè)園區(qū)，從業(yè)人群具有高學(xué)歷、高收入、追求品質(zhì)消費(fèi)等特征。該區(qū)高端項(xiàng)目投放居多，開(kāi)發(fā)商實(shí)力大、品牌好，樓盤價(jià)格高、品質(zhì)好。目前北區(qū)長(zhǎng)住人口總數(shù)為12萬(wàn)左右，規(guī)劃人口數(shù)為65萬(wàn)人。北區(qū)目前投放的樓盤主要服務(wù)于該區(qū)企業(yè)人員，部分高端洋房和別墅項(xiàng)目吸引外區(qū)和周邊高端消費(fèi)者。近期市場(chǎng)投放總量與需求基本平衡，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看，供給仍有較大缺口，難于滿足需求，北區(qū)板塊地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?021/8/30 星期一9二、商圈商業(yè)供給情況未來(lái)供給總量（2010年）人和商圈9.65萬(wàn)方鴛鴦商圈49.738萬(wàn)方輻射區(qū)域103.5

5、萬(wàn)方合計(jì)162.888萬(wàn)方（注：截止2008年，含2008年新開(kāi)項(xiàng)目）目前供給總量人和商圈9.7萬(wàn)方鴛鴦商圈105.938萬(wàn)方輻射區(qū)域160.55萬(wàn)方合計(jì)276.188萬(wàn)方2021/8/30 星期一10商圈商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)析北區(qū)商圈商業(yè)體量較大，目前該區(qū)常住人口難于支撐其商業(yè)，供需嚴(yán)重失衡。因此，導(dǎo)致該區(qū)商業(yè)物業(yè)租售困難，招商吃力，鋪面空置率高。北區(qū)地廣人少，人流分散，定位于高新產(chǎn)業(yè)工業(yè)區(qū)，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，但在短時(shí)間內(nèi)不易形成客流集中的商圈，目前該區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于項(xiàng)目周邊社區(qū)人群，輻射范圍小。其次，大型商業(yè)項(xiàng)目主要定位于專業(yè)市場(chǎng)。2010年，北區(qū)商業(yè)物業(yè)將會(huì)集中放量，尤其以鴛鴦片區(qū)最為明顯，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)

6、更為激烈。但隨著北區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長(zhǎng)住人口的增加，促使客流形成，會(huì)對(duì)該區(qū)商業(yè)起到很大的推動(dòng)和支撐作用。2021/8/30 星期一11三、寫字樓、商務(wù)公寓供給情況 目前北區(qū)寫字樓、商務(wù)公寓使用和在售面積約110余萬(wàn)方；即將建成項(xiàng)目和規(guī)劃項(xiàng)目約46萬(wàn)方。2021/8/30 星期一12寫字樓、商務(wù)公寓市場(chǎng)簡(jiǎn)析主要分布于新南路星光大道片區(qū)，代表著未來(lái)北部新區(qū)人和組團(tuán)商務(wù)辦公的發(fā)展趨勢(shì)。銷售、出租情況均較好，但價(jià)格相對(duì)較低。北區(qū)有不少為企業(yè)自建項(xiàng)目，主要用于自用辦公，不對(duì)外租售或極少租售。如：電信大廈、水利大廈等。多數(shù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶明確，走專業(yè)型寫字樓路線。如：碧海金都、金星、星光大廈等。北區(qū)市政單位和部門

7、購(gòu)買量較大。2021/8/30 星期一13四、酒店市場(chǎng)情況酒店名稱房間數(shù)酒店標(biāo)準(zhǔn)平均入住率淡季入住率重慶五洲大酒店198四星90%75%重慶創(chuàng)世紀(jì)賓館124準(zhǔn)四星90%75%和府飯店300四星級(jí)90%65%金地126連鎖旅店60經(jīng)濟(jì)型酒店95%85%在營(yíng)酒店情況2021/8/30 星期一14在建設(shè)及規(guī)劃中酒店項(xiàng)目酒店名稱酒店標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)業(yè)情況金科大酒店四星勁力花園項(xiàng)目酒店四星08年開(kāi)業(yè)財(cái)富中心酒店五星08年開(kāi)業(yè)財(cái)富中心酒店三星08年開(kāi)業(yè)泛洋酒店經(jīng)濟(jì)型酒店金山廣場(chǎng)酒店三星建工酒店四星奧園酒店四星愛(ài)家麗都酒店四星安邦大廈戴斯酒店四星2008年開(kāi)業(yè)2021/8/30 星期一15酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析北區(qū)目前在營(yíng)酒店

8、多為中高端項(xiàng)目，由于該區(qū)企業(yè)、公司云集，商務(wù)活動(dòng)頻繁，因此入住率高，經(jīng)營(yíng)狀況較好。隨著08年多個(gè)中高端酒店項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，將會(huì)加劇該區(qū)酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。2021/8/30 星期一16小結(jié)北區(qū)未來(lái)將會(huì)是重慶城市拓展的一個(gè)重要區(qū)域，隨著人口的不斷增加，入駐企業(yè)增多，對(duì)該區(qū)未來(lái)的樓市和商業(yè)將會(huì)起到積極的推動(dòng)作用。北區(qū)消費(fèi)人群消費(fèi)能力和消費(fèi)需求較強(qiáng)，為中高端餐飲、娛樂(lè)和酒店項(xiàng)目提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于北區(qū)的規(guī)劃和定位，商業(yè)氛圍較弱，該區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向主要以區(qū)域性商業(yè)和生活配套為主，短時(shí)期內(nèi)很難形成大的核心商圈，商圈輻射能力也較弱。2021/8/30 星期一17項(xiàng)目地塊情況2021/8/30 星期一18項(xiàng)目區(qū)位圖

9、2021/8/30 星期一19項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)及地形2021/8/30 星期一20項(xiàng)目商業(yè)總面積近5萬(wàn);其中二期一區(qū)為2萬(wàn)的集中式商業(yè)，共層。二期一區(qū)詳細(xì)區(qū)位圖2021/8/30 星期一21小結(jié)項(xiàng)目地處北區(qū)高新區(qū)鴛鴦板塊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，周邊知名企業(yè)云集，高檔樓盤較多。項(xiàng)目商業(yè)部分體量大，僅僅依托項(xiàng)目本身難于消化。項(xiàng)目毗鄰主干道，交通便捷，未來(lái)將有輕軌號(hào)線通過(guò)項(xiàng)目周邊。項(xiàng)目周邊目前無(wú)成熟大型商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)氛圍缺乏。在營(yíng)商業(yè)商鋪主要服務(wù)于周邊社區(qū)，體量較小。2021/8/30 星期一22商業(yè)業(yè)態(tài)建議2021/8/30 星期一23整體思路由于該區(qū)商圈氛圍缺乏，短期內(nèi)對(duì)于常規(guī)零售商業(yè)需求不強(qiáng)，因此除設(shè)

10、置部分社區(qū)配套型商業(yè)外，更應(yīng)考慮周邊企業(yè)及輻射區(qū)域人群的某些特殊需求。2021/8/30 星期一24建議一：汽車旅館汽車裝飾精品店汽車美容中心2021/8/30 星期一25項(xiàng)目支撐點(diǎn)分析汽車旅館：.項(xiàng)目毗鄰主干道，交通便捷，一區(qū)商業(yè)建筑相對(duì)獨(dú)立，配有地下停車庫(kù)停車方便、私密性好。.該區(qū)酒店市場(chǎng)前景廣闊，尤其對(duì)中高檔酒店需求量大。.汽車旅館在重慶尚未興起，概念新穎，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，私密性好，能極大的滿足時(shí)尚人士、商旅人士及情侶等人群的需求。汽車裝飾精品店汽車美容中心該區(qū)企業(yè)云集、高檔樓盤眾多，擁有高檔汽車人群較多。這部分人群對(duì)汽車裝飾、保養(yǎng)及美容有較高和較強(qiáng)的需求。2021/8/30 星期一26汽車旅館2021/8/30 星期一27汽車裝飾精品店汽車美容中心2021/8/30 星期一28建議二：企業(yè)私人商務(wù)休閑會(huì)所2021/8/30 星期一29項(xiàng)目支撐點(diǎn)分析.該區(qū)知名企業(yè)眾多，會(huì)議、接待、洽談活動(dòng)頻繁，對(duì)高檔的、私密性好的、綜合性強(qiáng)的消費(fèi)場(chǎng)所有需求。.該區(qū)樓盤多為高檔樓盤，居住人群主要以本區(qū)企業(yè)高管和中管人員居多，此外還含蓋外部部分高端人群。這部分人群社會(huì)