房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算辦法 模版

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算辦法 一、總 則 第一條 為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定本辦法。 第二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開(kāi)支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，以便尋求降低成本的途徑。 第二條 各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺(jué)接受公司的監(jiān)督。 二、成本核算的基本程序 第

2、四條 成本核算的一般步驟： 根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。 按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按成本核算對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。 受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。 ：編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。 ：正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。 ：正確劃分可售面積、不可售面積(根據(jù)公司確定的方案定)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按

3、與結(jié)算銷(xiāo)售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。 ：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 三、成本核算對(duì)象的確定 第五條 成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 第六條 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。 （一）單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。（二）在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由

4、同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 “小區(qū)產(chǎn)品類(lèi)型”，若一個(gè)小區(qū)內(nèi)有多種產(chǎn)品類(lèi)型的須將其劃分為多個(gè)核算單位進(jìn)行處理。 對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。 第七條 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意取得、管理、更新原

5、始資料，并根據(jù)最新的原始資料及時(shí)更新財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方面的信息，確定成本核算對(duì)象： 在項(xiàng)目開(kāi)始，應(yīng)獲取土地的原始資料。包括：土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤⑼恋厥褂脵?quán)證、取得土地所支付的相關(guān)稅費(fèi)等。 在項(xiàng)目動(dòng)工前應(yīng)獲取，項(xiàng)目的規(guī)劃資料，如項(xiàng)目規(guī)劃圖、開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表。包括：區(qū)域的分布，建筑面積，開(kāi)工時(shí)間，預(yù)算造價(jià)等相關(guān)資料。 在施工過(guò)程中，需獲取項(xiàng)目的各類(lèi)成本，所有的直接成本應(yīng)明晰成本歸屬，不得隨意分?jǐn)偝杀?、費(fèi)用。對(duì)于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，調(diào)整了規(guī)劃的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)更新財(cái)務(wù)資料，對(duì)已經(jīng)分類(lèi)記錄的成本資料應(yīng)根據(jù)最新規(guī)劃做出調(diào)整。 項(xiàng)目完工要及時(shí)獲取相關(guān)的資料，包括結(jié)算書(shū)、發(fā)票、最終建筑面積等相關(guān)資料，以對(duì)項(xiàng)目的成本做出正

6、確的歸集和分配。對(duì)于完工時(shí)尚未取得發(fā)票或進(jìn)行結(jié)算的，應(yīng)按合同或預(yù)算造價(jià)進(jìn)行預(yù)提，以保證成本歸集的完整性。 第七條 成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開(kāi)工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。 四、成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容 第八條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列9項(xiàng)： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 主體建筑工程費(fèi)（四）主體安裝工程費(fèi) （五）社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)（六）園林環(huán)境工程費(fèi)（七）公共配套設(shè)施費(fèi)（八）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（九）期間費(fèi)用第九條 成本項(xiàng)目規(guī)劃 成本項(xiàng)目名稱(chēng) 入賬說(shuō)明 合約規(guī)劃名稱(chēng) 【-】開(kāi)發(fā)成本 【-】土地費(fèi) 土地取得價(jià)款 土地出讓金

7、、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。 土地購(gòu)買(mǎi)征用合同 土地整治合同 拆遷委托合同 資產(chǎn)處置合同(與土地相關(guān)) 土地置換合同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 一級(jí)開(kāi)發(fā)前期合同 土地契約稅 以土地出讓金為基數(shù)，交納給國(guó)土局的契約稅. 土地契約稅 其他土地費(fèi) 其他與土地相關(guān)的費(fèi)用。 拆遷價(jià)格評(píng)估合同 拆遷摸底協(xié)議 資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估合同 土地不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 【-】前期工程費(fèi) 【-】勘測(cè)、設(shè)計(jì)費(fèi) 勘測(cè)費(fèi) 水文、地質(zhì)和文物勘察費(fèi)，地形、管線測(cè)量費(fèi)。 地貌測(cè)繪合同 地質(zhì)勘察合同 坐標(biāo)放線及竣工勘測(cè)合同 房屋、土

8、地測(cè)繪合同 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 概念設(shè)計(jì)合同 方案設(shè)計(jì)合同 初步設(shè)計(jì)合同 施工圖設(shè)計(jì)合同 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 景觀概念設(shè)計(jì)合同 景觀方案設(shè)計(jì)合同 景觀初步設(shè)計(jì)合同 景觀施工圖設(shè)計(jì)合同 精裝修設(shè)計(jì)費(fèi) 不含售樓處、樣板房的精裝修設(shè)計(jì)費(fèi) 精裝修設(shè)計(jì)合同 專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi) 供電設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、污水處理設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)、水土保持設(shè)計(jì)、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、燈飾設(shè)計(jì)等費(fèi)用 工程二次設(shè)計(jì)費(fèi)用（如需單獨(dú)支付設(shè)計(jì)費(fèi)） 人防設(shè)計(jì)合同 水土保持合同 小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)合同 商業(yè)導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)合同 燈飾設(shè)計(jì)合同 鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合同 污水處理設(shè)計(jì)合同 供電設(shè)計(jì)合同 其他設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi) 施工圖審查、防雷施工圖審查費(fèi)用 環(huán)境測(cè)評(píng)費(fèi)用 可行性研究、制圖、曬圖、模型、

9、公示牌制作等費(fèi)用。 施工圖審查合同 防雷施工圖審查協(xié)議 環(huán)境測(cè)評(píng)合同 模型制作合同 公示牌制作合同 調(diào)研合同 【-】三通一平工程費(fèi) 場(chǎng)地平整 基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)，擋墻、高切坡處理等費(fèi)用。 平場(chǎng)土石方工程合同 擋土墻(邊坡支護(hù))工程合同 施工道路、臨水、臨電工程費(fèi) 建設(shè)單位修建、供施工使用的臨時(shí)道路設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。 建設(shè)單位修建、供施工用臨時(shí)給排水設(shè)施設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。 建設(shè)單位修建、供施工用的臨時(shí)用施工道路工程合同 施工用水工程合同 施工配電房土建、箱變基礎(chǔ)工程合同 施工配電房設(shè)備安裝合同 施工用電線路架設(shè)合同 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨時(shí)辦公室租金、建造及裝飾費(fèi)用；保潔

10、、保安等項(xiàng)目部辦公日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施費(fèi)（含提供給物業(yè)的辦公室）。臨時(shí)圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi) 臨時(shí)辦公用房施工合同 臨時(shí)用地用房租賃合同 臨時(shí)圍墻工程合同 臨時(shí)辦公室供電供水合同 臨時(shí)辦公室保安、保潔合同 臨時(shí)設(shè)施占道、占地協(xié)議 其他三通一平費(fèi) 其他三通一平費(fèi)用。如場(chǎng)地文物保護(hù)、古樹(shù)保護(hù)。 場(chǎng)區(qū)舊有管網(wǎng)改造合同 其它三通一平合同 【-】行政及經(jīng)營(yíng)性收費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi) 向市建委配套辦繳納的用于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套城市建設(shè)配套費(fèi) 人防易地建設(shè)費(fèi) 向市人防辦繳納的防空地下室的易地建設(shè)費(fèi)。 人防易地建設(shè)費(fèi) 其他行政及經(jīng)營(yíng)性收費(fèi) 向政府歸口管理部門(mén)繳納的

11、、除以上費(fèi)項(xiàng)的各項(xiàng)費(fèi)用 規(guī)劃綜合費(fèi) 招投標(biāo)綜合服務(wù)費(fèi) 工程定額測(cè)定費(fèi) 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督協(xié)議 防雷檢測(cè)費(fèi) 環(huán)境評(píng)估報(bào)告費(fèi) 散裝水泥押金 白蟻預(yù)防合同 易地綠化費(fèi) 交通評(píng)估費(fèi) 前期不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 【-】配套設(shè)施費(fèi) 幼兒園 建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置。 幼兒園基礎(chǔ)設(shè)施合同 幼兒園建安工程合同 幼兒園甲供材料合同 幼兒園配套資產(chǎn)購(gòu)置合同 學(xué)校 建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置。 學(xué)?；A(chǔ)設(shè)施合同 學(xué)校建安工程合同 學(xué)校甲供材料合同 學(xué)校配套資產(chǎn)購(gòu)置合同 會(huì)所 建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置。 會(huì)所建安工程合同 會(huì)所裝飾工程合同 會(huì)所甲供材料合同 會(huì)所家具、飾品購(gòu)置合同 人防防護(hù)設(shè)施費(fèi)用 人防防護(hù)設(shè)施費(fèi)用，不包括建安費(fèi)用。 人防

12、防護(hù)設(shè)施制作、安裝合同 居委會(huì) 建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置。 居委會(huì)相關(guān)合同 消防站 建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置。 消防站相關(guān)合同 物管用房工程費(fèi) 物業(yè)用房的裝飾裝修費(fèi)用、配套資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用。 物管用房相關(guān)合同 其他配套設(shè)施費(fèi) 指小區(qū)內(nèi)除以上配套設(shè)施費(fèi)用之外的配套設(shè)施農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)工程合同 費(fèi)用，如垃圾站、車(chē)站等。 垃圾站工程合同 公共交通工程合同 配套設(shè)施不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 【-】基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 【-】供電工程費(fèi) 區(qū)外供電線路工程費(fèi) 從市政供電點(diǎn)到小區(qū)內(nèi)開(kāi)閉所的電纜、通道等費(fèi)用。 區(qū)外高壓供電工程設(shè)計(jì)及施工合同 電訊管道工程合同 區(qū)外電纜采購(gòu)合同 區(qū)內(nèi)供電工程費(fèi) 開(kāi)閉所設(shè)備安裝費(fèi)用、配電房設(shè)備安裝費(fèi)用、發(fā)電機(jī)組設(shè)備及安

13、裝工程費(fèi)。 項(xiàng)目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)開(kāi)閉所到配電房、配電房至各樓棟單元配電箱之間的電纜管溝、橋架、電纜線路的費(fèi)用。不含建筑單體內(nèi)單元配電箱后的電纜、橋架、一戶(hù)一表費(fèi)用。 開(kāi)閉所土建工程合同 開(kāi)閉所設(shè)備安裝合同 配電房土建工程合同 配電房設(shè)備安裝合同 發(fā)電機(jī)房土建工程合同 發(fā)電機(jī)設(shè)備安裝合同 電纜管溝橋架施工合同 電纜橋架采購(gòu)合同 區(qū)內(nèi)電纜采購(gòu)合同 供水工程費(fèi) 小區(qū)內(nèi)外的給水管線、消防環(huán)網(wǎng)、室外消火栓供水工程合同 天然氣工程費(fèi) 區(qū)內(nèi)外供氣管道、一戶(hù)一表費(fèi)用。 天然氣工程合同 排水工程費(fèi) 區(qū)內(nèi)外的雨污水溝渠、管道及處理設(shè)施的工程費(fèi)用，不含建筑單體內(nèi)的雨污水管道等費(fèi)用。 雨水排放及處理工程合同 污水管道工

14、程合同 生化池土建工程合同 生化池工藝安裝合同 油污分離系統(tǒng)工程合同 甲供井蓋座合同 中水系統(tǒng)費(fèi) 設(shè)置中水系統(tǒng)所發(fā)生的費(fèi)用。 中水系統(tǒng)工程合同 集中供暖 集中供暖工程合同 區(qū)外道路工程費(fèi) 項(xiàng)目規(guī)劃紅線以外市政道路的建設(shè)費(fèi)用。 道路工程合同 橋梁工程合同 區(qū)內(nèi)道路工程費(fèi) 小區(qū)內(nèi)車(chē)行道路的基層、面層工程費(fèi)。 道路工程合同 橋梁工程合同 智能化工程費(fèi) 包括建筑單體內(nèi)和小區(qū)內(nèi)敷設(shè)管線、建立機(jī)房等施工費(fèi)、設(shè)備費(fèi)等。 電話系統(tǒng)接入合同 數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)接入合同 有線電視系統(tǒng)工程合同 數(shù)據(jù)通訊網(wǎng)絡(luò)施工合同 安防對(duì)講系統(tǒng)工程合同 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)工程合同 周界安防工程合同 車(chē)管系統(tǒng)工程合同 背景音樂(lè)工程合同 代征綠地

15、建設(shè)工程費(fèi) 代征綠地建設(shè)工程合同 基礎(chǔ)設(shè)施不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 【-】建安及裝修工程費(fèi) 建筑工程 包括地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修（含門(mén)窗、欄桿）、建筑屋面分部工程費(fèi)。 主體工程合同 外墻裝修工程合同 門(mén)窗欄桿工程合同 幕墻工程合同 防水工程合同 大堂裝飾工程合同 鋼材采購(gòu)合同 水泥、商品砼采購(gòu)合同 門(mén)窗鋁合金采購(gòu)合同 外墻飾材采購(gòu)合同 屋面瓦采購(gòu)合同 裝飾石材采購(gòu)合同 地磚采購(gòu)合同 墻磚采購(gòu)合同 煙道及其它配件合同 安裝工程 包括建筑給水、排水及采暖、建筑電氣、通風(fēng)與空調(diào)、電梯分部工程費(fèi)。 給排水安裝工程合同 電氣安裝工程合同 暖通安裝工程合同 消防工程合同 設(shè)備安裝工程合同 電梯采購(gòu)合同 水泵

16、采購(gòu)合同 風(fēng)機(jī)采購(gòu)合同 風(fēng)閥采購(gòu)合同 熱水器熱水爐采購(gòu)合同 水表采購(gòu)合同 閥門(mén)采購(gòu)合同 燈具采購(gòu)合同 配電箱柜采購(gòu)合同 家用中央空調(diào)采購(gòu)合同 大型空調(diào)采購(gòu)合同 冷卻塔采購(gòu)合同 中央吸塵器采購(gòu)合同 消防產(chǎn)品采購(gòu)合同 戶(hù)內(nèi)精裝修 精裝房戶(hù)內(nèi)精裝修費(fèi)用 單體內(nèi)裝修工程合同 安裝工程合同 客廳地磚 廚、衛(wèi)地磚 陽(yáng)臺(tái)地磚 墻磚 木地板及踢腳 廚房設(shè)備 衛(wèi)生間設(shè)備 空調(diào) 室內(nèi)門(mén)及五金 廚房門(mén) 建安裝修不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 環(huán)境景觀工程費(fèi) 【-】工程相關(guān)費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 監(jiān)理合同 供電工程監(jiān)理合同 咨詢(xún)費(fèi) 工程技術(shù)咨詢(xún)合同 定額外專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)費(fèi) 工程專(zhuān)項(xiàng)檢驗(yàn)合同 工程測(cè)量費(fèi) 定額外的專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)測(cè)費(fèi)用，如幕墻三性檢測(cè)費(fèi)，工程測(cè)量合同

17、 其他工程相關(guān)費(fèi) 其他與工程相關(guān)的費(fèi)用，如工程審計(jì)費(fèi)。 相關(guān)支持合同 工程審計(jì)合同 投資預(yù)算編制合同 工程相關(guān)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 【-】工程后續(xù)成本 工程維修整改 在保修期內(nèi)非施工方原因以及保修期滿后發(fā)生工程維修整改費(fèi) 后期完善 指在工程項(xiàng)目合同或施工圖中已涵蓋的施工內(nèi)后期完善費(fèi) 工程漏項(xiàng)完善 在施工圖中未予涵蓋的施工內(nèi)容，但又是工工程漏項(xiàng)完善費(fèi) 功能更改 指由于市場(chǎng)原因，原定功能發(fā)生改變，在竣工功能更改費(fèi) 物業(yè)管理需求 指物業(yè)接管小區(qū)后，因物業(yè)公司管理需求提出物業(yè)管理費(fèi) 商業(yè)管理需求 指商運(yùn)公司為達(dá)到招商出租目的，對(duì)自有經(jīng)營(yíng)商業(yè)管理費(fèi) 工程賠付成本 指因工程質(zhì)量原因或開(kāi)發(fā)商的責(zé)任向業(yè)主賠付工程賠付成

18、本 決策成本 指各業(yè)務(wù)部門(mén)經(jīng)過(guò)仔細(xì)調(diào)研，提出可比方案，決策成本 【-】開(kāi)發(fā)費(fèi)用 【-】銷(xiāo)售費(fèi)用 【-】銷(xiāo)售設(shè)施建造費(fèi) 售樓處建造費(fèi) 售樓處裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用,若為臨時(shí)售樓處，還包括建安設(shè)計(jì)費(fèi)用。 售樓處若為正式工程的一部分，則建安工程費(fèi)不計(jì)入。 售樓處若為正式工程的一部分時(shí)，裝修費(fèi)項(xiàng)只包括相對(duì)原設(shè)計(jì)售樓處建安設(shè)計(jì)合同 售樓處建安工程合同 售樓處裝飾設(shè)計(jì)合同 售樓處裝修工程合同 售樓處裝修期物品采購(gòu)合同 樣板房建造費(fèi) 樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用，若為臨時(shí)樣板房，還包括建筑、安裝設(shè)計(jì)費(fèi)用。 樣板房若為正式工程的一部分，則不計(jì)建安工程費(fèi)項(xiàng)。 樣板房若為實(shí)體樣板房，裝修工程費(fèi)項(xiàng)僅為裝飾成本樣板房建安設(shè)計(jì)合同 樣板房

19、建安工程合同 樣板房裝飾設(shè)計(jì)合同 樣板房裝修工程合同 樣板房裝修期物品采購(gòu)合同 樣板區(qū)環(huán)境建造費(fèi) 樣板區(qū)若為正式工程的一部分時(shí)，施工工程費(fèi)項(xiàng)只包括相對(duì)原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)而增加的景觀工程費(fèi)樣板區(qū)景觀設(shè)計(jì)合同 樣板區(qū)景觀施工合同 銷(xiāo)售設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用 售樓處、樣板房、景觀樣板區(qū)在運(yùn)行過(guò)程中，銷(xiāo)售設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)人員人工成本 指地區(qū)地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)部員工的薪資、福利、培營(yíng)銷(xiāo)人員人工成本 營(yíng)銷(xiāo)人員行政辦公費(fèi) 指地區(qū)地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)部員工行政辦公費(fèi)用，如營(yíng)銷(xiāo)人員行政辦公費(fèi) 調(diào)研、推廣、代理、廣告制作、發(fā)布廣告的各項(xiàng)費(fèi)用，如報(bào)刊、戶(hù)外、調(diào)研、推廣、代理、廣告費(fèi)（項(xiàng)目） 調(diào)研、推廣、代理、廣告制作、發(fā)布廣告的各項(xiàng)費(fèi)用，如報(bào)刊

20、、戶(hù)外、調(diào)研、推廣、代理、廣告費(fèi)（公司） 交易相關(guān)手續(xù)費(fèi) 指按政策規(guī)定由開(kāi)發(fā)商交納的各種交易稅費(fèi)、交易相關(guān)手續(xù)費(fèi) 其他銷(xiāo)售費(fèi)用 指除了以上銷(xiāo)售費(fèi)用之外的其他銷(xiāo)售費(fèi)用。 其他銷(xiāo)售費(fèi)用 【-】管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 【-】財(cái)務(wù)費(fèi)用 指公司發(fā)生的貸款的利息支出、存款的利息收財(cái)務(wù)費(fèi)用 五、會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置 第九條 “開(kāi)發(fā)成本”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。同時(shí)按“房地產(chǎn)項(xiàng)目”、 “付款成本項(xiàng)目”輔助核算。 每月末出具財(cái)務(wù)報(bào)表前，檢查“開(kāi)發(fā)成本”科目中“房地產(chǎn)項(xiàng)目”相對(duì)應(yīng)的“付款成本項(xiàng)目” 各明細(xì)的輔助核算項(xiàng)目期末余額，不允許出現(xiàn)貸方

21、余額。 第十條 “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，本單位項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門(mén)為組織與管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。(這類(lèi)費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”成本項(xiàng)目中去)。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。 如：項(xiàng)目部發(fā)生工資時(shí)，在 科目表中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)-工資”并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，結(jié)轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目中。 第十一條 “應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款-暫估”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支付的成本、費(fèi)用。本科目一

22、般應(yīng)按合同臺(tái)賬進(jìn)行輔助核算。 應(yīng)預(yù)提的費(fèi)用一般包括：公共配套設(shè)施；與合作單位共建項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的費(fèi)用；租金；保險(xiǎn)金；修理費(fèi)用及應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支付的地價(jià)等。 費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：應(yīng)由房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)提。 公共配套設(shè)施的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計(jì)算方法： 范圍：開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。 條件：公共配套設(shè)施的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開(kāi)發(fā)(有前有后、穿插進(jìn)行)；先建房屋，后建配套設(shè)施。 依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本。 計(jì)算方法： 某成本核算對(duì)象應(yīng)預(yù)提的公共配套設(shè)施該項(xiàng)開(kāi)發(fā)

23、產(chǎn)品預(yù)計(jì)尚未建設(shè)公共配套設(shè)施的成本/該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可售面積某成本核算對(duì)象的可售面積 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該公共配套設(shè)施指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的, 或無(wú)償贈(zèng)與地方政府或政府公共事業(yè)單位的的公共配套設(shè)施支出。 第十二條 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。各單位在進(jìn)行“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶(hù)的可售面積構(gòu)成、銷(xiāo)售及其回款情況的詳細(xì)資料。 第十三條 各科目明細(xì)： 房地產(chǎn)成本核算科目“生產(chǎn)成本-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)表（按房地產(chǎn)項(xiàng)目、業(yè)態(tài)檔案、成本要素輔助核算） 房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本要

24、素 *項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) *項(xiàng)目 前期工程費(fèi) *項(xiàng)目 配套設(shè)施費(fèi) *項(xiàng)目 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) *項(xiàng)目 建安及裝修工程費(fèi) *項(xiàng)目 工程相關(guān)費(fèi) *項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”明細(xì)： 成本要素代碼 成本要素名稱(chēng) 用友的代碼 工程管理費(fèi) 用友的代碼 工程監(jiān)理費(fèi) 用友的代碼 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 用友的代碼 行政費(fèi)用 用友的代碼 施工合同外獎(jiǎng)金 用友的代碼 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 用友的代碼 安全監(jiān)督費(fèi) 用友的代碼 工程保險(xiǎn)費(fèi) 用友的代碼 資本化利息 用友的代碼 物業(yè)完善費(fèi) 用友的代碼 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”（按房地產(chǎn)項(xiàng)目、 成本要素輔助核算），設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳明細(xì)。 六、成本費(fèi)用的歸集與分配 第

25、十三條 成本歸集及分?jǐn)偟囊话阍瓌t： 成本歸集以結(jié)算價(jià)為依據(jù)：成本歸集以實(shí)際結(jié)算為準(zhǔn)，在交付使用時(shí)尚未能取得結(jié)算的按合同或預(yù)算補(bǔ)計(jì)，所補(bǔ)計(jì)的成本必須有具體文件或資料作依據(jù)，并編制表格作為核算底稿，待工程出具結(jié)算后再作調(diào)整。 成本歸集原則：應(yīng)區(qū)分直接成本與間接成本，成本發(fā)生時(shí)如能明確成本受益對(duì)象的應(yīng)直接歸集到該項(xiàng)目，如不能明確時(shí)暫歸集到公共內(nèi)，待明確后再按受益對(duì)象進(jìn)行分配。對(duì)于有多個(gè)受益單位的應(yīng)按成本動(dòng)因合理分配至相應(yīng)的成本核算單位內(nèi)，不得采用將所發(fā)生成本不區(qū)分直接成本與間接成本，僅采用某些標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單進(jìn)行分配的處理方法。 公司自建固定資產(chǎn)與業(yè)主共有公共配套設(shè)施的區(qū)分：以產(chǎn)權(quán)歸屬為劃分標(biāo)準(zhǔn)，若產(chǎn)權(quán)歸房

26、地產(chǎn)公司所有的，作為房地產(chǎn)公司的自建固定資產(chǎn)；若產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有的，應(yīng)作為公共配套設(shè)施分配進(jìn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 公共配套設(shè)施成本的分配原則：根據(jù)成本動(dòng)因來(lái)確定分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，可參考成本要素內(nèi)的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。注意大型的公配設(shè)施（如橋梁、廣場(chǎng)等）是為整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)，整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售產(chǎn)品均是受益對(duì)象。分配公式=大型公配設(shè)施總發(fā)生成本/項(xiàng)目的總占地面積*該區(qū)域的占地面積。 完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)原則：產(chǎn)品竣后應(yīng)由生產(chǎn)成本科目結(jié)轉(zhuǎn)至“庫(kù)存商品”科目核算。 若由于現(xiàn)場(chǎng)施工等實(shí)際情況影響，同一個(gè)區(qū)域分期竣工交付使用，則應(yīng)將該區(qū)域按竣工交付使用時(shí)間拆分為多個(gè)成本核算單位分別歸集成本和結(jié)轉(zhuǎn)“庫(kù)存商品”科目。 核算產(chǎn)權(quán)歸屬公司物業(yè)的建筑

27、物在竣工前所工程發(fā)生的成本核算至“在建工程”科目?jī)?nèi)，土地成本核算至“無(wú)形資產(chǎn)”科目?jī)?nèi)。成本發(fā)生劃分為兩個(gè)時(shí)段：由于成本發(fā)生時(shí)可能規(guī)劃尚未確定（如填土工程整個(gè)項(xiàng)目一起做的），無(wú)法區(qū)分那部分是在建工程那部分是可售物業(yè)的投入，已發(fā)生成本暫時(shí)先計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，規(guī)劃確定后將該建筑物所發(fā)生的成本結(jié)轉(zhuǎn)至“在建工程”科目中，待達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”科目中，如竣工交付使用時(shí)還未進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)則需要根據(jù)工程預(yù)算、工程合同等資料在本科目進(jìn)行成本補(bǔ)提，并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)科目核算，待工程出具結(jié)算后再作相應(yīng)的調(diào)整。 第十四條 各成本要素具體內(nèi)容的分?jǐn)傇瓌t： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 一般能分清成本核算

28、對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中；如果分不清成本核算對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在“開(kāi)發(fā)成本土地費(fèi)用(全區(qū))”科目進(jìn)行歸集，再將其分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本；也可以直接分配計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-有關(guān)成本核算對(duì)象-土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)”。有關(guān)分配方法為：按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)： 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積

29、進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開(kāi)發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來(lái)分配。 按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)：不論是公共用地還是房屋等成本核算對(duì)象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目?jī)?nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂?前期工程費(fèi) 能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期

30、工程費(fèi)，可通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本前期工程費(fèi)(全區(qū))”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 一般能夠區(qū)分成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中；如果在開(kāi)發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地上有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本核算對(duì)象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(全區(qū))”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。 建筑安裝工程費(fèi) 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表”、“

31、工程價(jià)款結(jié)算單”所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款預(yù)付工程款合同單位”科目核算，待工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，再?gòu)膶?shí)際應(yīng)付工程款中扣回。 對(duì)幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程(或成本核算對(duì)象)的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 公共配套設(shè)施 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入

32、房屋等成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施”成本項(xiàng)目： 配套設(shè)施和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： 能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施”成本項(xiàng)目。 不能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先由“開(kāi)發(fā)成本公共配套設(shè)施(全區(qū))”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集，再分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施”成本項(xiàng)目。 配套設(shè)施和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下： 應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本公共配套設(shè)施(全區(qū))”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。 先開(kāi)發(fā)房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下： 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)進(jìn)行預(yù)提，并歸集在“開(kāi)發(fā)成本公共配套設(shè)施(全區(qū))”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施”成本項(xiàng)目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施”成本項(xiàng)目。 如