國民經濟管理原理展示的房地產

1、 房地產業(yè) 2014&2015小組成員：修梅秀 冀宏宇 于千婷2022/8/30此處添加公司信息2014年中國房地產市場形勢總結2022/8/30此處添加公司信息2022/8/30此處添加公司信息32014總結 政策環(huán)境：多輪調整促房地產市場化轉型，改革建立長效機制，推進穩(wěn)增長。 1新房：百城價格連續(xù)下跌，重點城市供大于求，房地產開發(fā)投資增速創(chuàng)五年來新低。 2土地：整體供求較去年大幅回落，一線城 市熱度不減，二三線城市遇冷。 3企業(yè)：品牌房企業(yè)績穩(wěn)步增長，行業(yè)集中 度顯著提升，融資渠道更趨多元。 4 5二手房：十大城市量價均回落，二三季度尤為突出，四季度有所回升 2022/8/30此處添加公司

2、信息2022/8/30此處添加公司信息4中央層面著眼長期穩(wěn)定，行政干預影響漸弱金融信貸政策多輪調整，力促自住性需求釋放 新常態(tài)下中央調控更重市場化，以金融手段鼓勵自住性住房消費年初部分城市仍堅持調控，但二季度以來市場變化影響下限購政策陸續(xù)退出 金融信貸、公積金政策跟進調整，財稅補貼鼓勵自住剛需 限購退出后金融財政政策主導，地方政策因地因時多輪靈活調整土地制度改革屢有突破，農村土地制度改革與城市土地集約利用并行推進戶籍、土地改革、不動產統(tǒng)一登記進程加快，長效機制頂層設計有序推進 2022/8/30此處添加公司信息2022/8/30價格：百城價格自5月起連續(xù)7個月下跌，四季度跌幅收窄，不同城市表現(xiàn)

3、分化 百城整體：百城住宅均價連續(xù)7個月環(huán)比下跌，10-11月跌幅收窄 2022/8/30此處添加公司信息 十大城市：今年以來累計下跌0.25%，跌幅低于全國整體 2014 年以來十大城市住宅均價變化趨勢與百城整體一致，1-11 月累下跌0.25%， 跌幅低于百城整體2 個百分點2022/8/302022/8/30此處添加公司信息需求：整體成交明顯下行，一線城市同比降幅最大 2022/8/30此處添加公司信息2014 年以來市場整體下行，市場成交較去年大幅下降2022/8/30此處添加公司信息供應：新增供應創(chuàng)近五年歷史新高，不同城市表現(xiàn)差異2022/8/30近幾年大規(guī)模成交的住宅用地在2014年

4、集中進入市場，同時銷售業(yè)績壓力促使房企加大推盤規(guī)模，累積效應推動新增供應增長至近五年同期最高水平，9月單月供應超過2010年同期歷史高點。2022/8/30此處添加公司信息供求對比：市場整體供大于求，庫存升至歷史高位，去化壓力較大 銷供比：整體銷供比明顯低于去年同期，多數(shù)城市銷供比 小于1 2022/8/30 市場成交下降，供應增加，供大于求態(tài)勢凸顯2022/8/30此處添加公司信息 庫存及去化：庫存處歷史高位，出清周期雖有所下調但仍處較高水平 2022/8/302022/8/30此處添加公司信息全國：銷售、新開工指標均同比下降，投資增速、資金來源增速同比回落 需求：全國商品房銷售面積和銷售額

5、同比下降，10 月以來銷售額降幅收窄全國商品房銷售面積和銷售額同比雙降。分物業(yè)來看，僅商業(yè)營業(yè)用房銷售額、銷售面積實現(xiàn)同比增長。2022/8/30此處添加公司信息 投資：全國房地產開發(fā)投資額增速創(chuàng)5 年來新低 2022/8/302022/8/30此處添加公司信息2022/8/30價格：持續(xù)下跌但四季度有所回升，熱點城市跌幅尤為突出 十大城市二手住宅均價持續(xù)下降2022/8/30此處添加公司信息2022/8/30此處添加公司信息14PPT模板下載： 成交：11月成交量為全年最高，整體成交不及去年整體呈下降趨勢，成交總量不及去年。2014年1-11月，十大城市二手住宅累計成交59.9萬套，較201

6、3年同期大幅減少34.4%，略高于2012年同期水平（59.6萬套）。具體來看，一季度成交16.0萬套，同比大幅下降53.1%，受季節(jié)性因素影響，1-2月成交量顯著下降之后，3月二手住宅成交量有所回升；二季度成交16.4萬套，較一季度小幅增長，但同比仍下降23.1%；三季度成交量又見下降，共成交15.3萬套，同比下降28.8%，降幅進一步擴大；10-11月成交量為12.2萬套，同比去年同期下降15.3%，其中11月7.1萬套的成交量為今年單月最高。 2022/8/30此處添加公司信息2022/8/30供求：供需大幅回落，多重壓力下房企拿地熱情趨冷，市場整體低迷 2022/8/30此處添加公司信

7、息價格：受成交結構影響樓面均價高于去年同期，溢價率同比下降2022/8/30成交結構影響導致各類用地樓面均價同比上漲顯著，住宅用地漲幅超過15%2022/8/30此處添加公司信息出讓金：總體出讓金較去年大幅下降，十大城市占比提高2022/8/30市場持續(xù)低迷致總體出讓金遠低于去年同期2022/8/30此處添加公司信息銷售業(yè)績：品牌房企銷售多優(yōu)于去年，但業(yè)績增速放緩品牌房企銷售業(yè)績繼續(xù)增長，業(yè)績累積到達歷史高位，但同比增速明顯放緩2022/8/30此處添加公司信息拿地情況：規(guī)模大幅收縮，投資布局多在一線城市2022/8/30品牌房企拿地規(guī)模為近五年同期最低。一線城市拿地風險的規(guī)避效應顯著提升，二

8、、三四線城市土地投資占比驟降。2022/8/30此處添加公司信息資金狀況：有效負債率小幅上升但仍處合理區(qū)間，短期負債的現(xiàn)金覆蓋率走低 2022/8/30上市房企資產負債率和有效負債率均有所上升。短期債務的現(xiàn)金覆蓋率走低2015年中國房地產市場趨勢展望2022/8/30此處添加公司信息市場趨勢宏觀環(huán)境關注點2015年房地產市場展望模塊分析宏觀環(huán)境-宏觀經濟改革為重頭戲，但經濟存在一定的下行壓力，投資仍是重要推動力。預計2015年我國經濟仍將在改革中平穩(wěn)運行，通過一系列改革措施釋放紅利，激發(fā)市場活力，提高資源配置效率，維持新常態(tài)下經濟的平穩(wěn)增長，但由于內外部因素影響，經濟進一步放緩的可能性較大。宏

9、觀環(huán)境-貨幣信貸環(huán)境政策調整松緊適度，降息降準預期加強，但整體仍將保持穩(wěn)健。在年末經濟工作會議上提出2015 年仍將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，其中，積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度。2022/8/30此處添加公司信息宏觀環(huán)境-房地產調控調節(jié)逐步回歸市場化，長效機制逐步取代短期調控手段不同城市市場呈現(xiàn)明顯分化，地方政策調整也更趨靈活調節(jié)回歸市場化，地方政策更趨靈活市場趨勢-模型預測市場趨勢：利好政策疊加效應將顯現(xiàn)，市場整體向好但增速減緩模型預測：全國商品房銷售面積小幅回升，新開工企穩(wěn)，投資增速持續(xù)放緩市場趨勢-需求利好政策疊加推動市場預期轉好，全年銷售小幅增長貨幣

10、政策支持力度有望進一步加大，購房需求或將有序釋放，商品房銷售面積有望小幅回升2015 年貨幣政策在穩(wěn)健中更注重適度調整，推動購房需求入市，商品房銷售面積有望小幅回升。市場趨勢-供應銷售預期不明朗、土地成交走低致新開工同比繼續(xù)下降但降幅收窄，開發(fā)投資增速趨緩受銷售面積、土地成交等先行指標影響，新開工面積同比仍下降，但銷售逐漸回升帶動新開工同比降幅縮小。2022/8/30此處添加公司信息29 市場趨勢-價格總體趨勢：在去庫存基調下，價格保持平穩(wěn)或微幅下跌2015年全國市場仍面臨高庫存壓力，去庫存是主基調，預計全年商品房均價同比跌幅介于0.5%-2%之間。2022/8/30此處添加公司信息3DEFF

11、ECT新常態(tài)下不同城市去化壓力更趨分化，房企變革應對市場調整新常態(tài)去庫存謀變革2022/8/30此處添加公司信息31PPT模板下載： 2014年房地產開工、投資、銷售等各項指標同比增速明顯趨緩。展望2015年乃至更長時期，中國房地產市場已經告別過去高速增長的“黃金時代”，經過市場調整后逐步進入平穩(wěn)理性增長的新常態(tài)，銷售規(guī)模年增速將放緩至2%-5%左右。同時，目前中國房地產市場住房需求以剛需為主，隨著新增人口速度放緩、住宅存量規(guī)模不斷擴大，未來住房需求將逐步實現(xiàn)“剛需”“剛需+改善”“改善”的過渡。點擊此處添加腳注信息新常態(tài)：房地產市場由高速增長時期進入平穩(wěn)增長的新常態(tài)2022/8/30此處添加

12、公司信息32 快速去化：北上廣潛在需求大，深圳、廈門供應少；適當刺激可迅速消化庫存，市場量價存反彈空間快速去化 去化時間較長但未來可期：蘇州、佛山等二三線城市當前庫存去化周期較長，但市場仍存有回升空間未來可期 警惕過剩風險：部分城市供應過剩，市場面臨系統(tǒng)性風險警惕風險去庫存：2015年市場主基調，不同城市去化壓力顯著分化2022/8/30此處添加公司信息33展望2015年，受制于限購政策對購房需求的抑制，一線城市整體市場仍將平穩(wěn)。目前北上廣三市的出清周期均在過去五年的均值之上，但仍在15個月的臨界值上下，若限購政策有所松動或貨幣信貸刺激力度進一步顯著加大，一線城市龐大的潛在需求有望迅速釋放消化

13、庫存，成交回升將隨之帶動價格上行。深圳、廈門近年來土地供應量較少，市場整體庫存壓力相對較小。2022/8/30此處添加公司信息34 快速去化：北上廣潛在需求大，深圳、廈門供應少；適當刺激可迅速消化庫存，市場量價存反彈空間快速去化 去化時間較長但未來可期：蘇州、佛山等二三線城市當前庫存去化周期較長，但市場仍存有回升空間未來可期 警惕過剩風險：部分城市供應過剩，市場面臨系統(tǒng)性風險警惕風險去庫存：2015年市場主基調，不同城市去化壓力顯著分化2022/8/30此處添加公司信息35從短期來看，多數(shù)二線城市及部分三線城市在限購調整后成交量出現(xiàn)回升，市場存在一定的需求空間。從中長期來看，杭州、蘇州、武漢存

14、量土地消化時間均超過4年，但基于城市經濟水平、產業(yè)布局及人口規(guī)模考慮，土地消化時間尚在合理范圍內；福州、惠州、成都、合肥等城市存量土地消化多在兩年左右，土地庫存壓力不大，未來形成的新增供應有望相對均衡。綜合來看，多數(shù)二三線城市雖然目前庫存壓力較大，但隨著房地產業(yè)回歸市場化調節(jié)，城市自身的經濟、人口優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)，在降息、降準、財稅支持等利好政策支持之下，市場需求逐步入市后將消化現(xiàn)有庫存，并回落至合理水平，推動房地產市場回歸平穩(wěn)運行。2022/8/30此處添加公司信息36 快速去化：北上廣潛在需求大，深圳、廈門供應少；適當刺激可迅速消化庫存，市場量價存反彈空間快速去化 去化時間較長但未來可期：蘇州、佛山等二三線城市當前庫存去化周期較長，但市場仍存有回升空間未來可期 警惕過剩風險：部分城市供應過剩，市場面臨系統(tǒng)性