鷹城和諧苑項目申請報告

1、精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯平頂山市城市規(guī)劃設(shè)計研究院 PAGE 6精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯第一章 項目申報單位情況1.1項目申報單位概況1.1.1基本情況 (1)項目名稱：鷹城和諧苑項目申請報告 (2)建設(shè)地點：平頂山市礦工東路南側(cè)，距東環(huán)路約300米處 (3)項目申報單位：河南鷹城集團有限公司 法定代表人：張順義 (4)申請報告編制單位：平頂山市城市規(guī)劃設(shè)計研究院 咨詢證書：工咨甲 1033021005 工咨乙 10330210051.1.2項目申報單位概況 (1)鷹城集團簡介 河南鷹城集團前身為平頂山市鷹城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，

2、成立于1993年，屬民營獨資企業(yè)，法人代表張順義。公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，并成功涉足商貿(mào)、物業(yè)、建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的集團化企業(yè)，屬平頂山的龍頭企業(yè)，國家房地產(chǎn)開發(fā)二級企業(yè)，總資產(chǎn)逾2.8億元人民幣。現(xiàn)有鷹城世貿(mào)廣場有限公司、鷹城量販超市有限公司、鷹城物業(yè)管理有限公司、鷹城裝飾工程有限公司、鷹城化工有限公司和鷹城建筑材料有限公司等六家子公司，員工近3000人，其中研究生1人，本科、大專生以上占40%以上，中高層管理人員58人。集團下設(shè)投資發(fā)展部、行政部、財務(wù)部、工程部、工程部、造價部、銷售部、招商部。（2）立足房地產(chǎn)開發(fā)，為鷹城假設(shè)增添光彩 公司自1993年成立以來，堅持“以管理求質(zhì)量、以質(zhì)量

3、求信譽、以信譽求市場、以市場求效益”的經(jīng)營宗旨和“團結(jié)實干、開拓進取、高效優(yōu)質(zhì)”的企業(yè)精神，不斷轉(zhuǎn)換經(jīng)營策略，使企業(yè)活力不斷增強，綜合實力不斷壯大。公司定位為專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商。扎根中原16年，先后成功開發(fā)了開源小區(qū)、黃金路小區(qū)、絹紡廠商住樓、利民路商住樓、春福苑小區(qū)、貴福苑小區(qū)、鷹城大廈和大眾路地下停車場等多個具有行業(yè)指導地位的高檔商品住宅小區(qū)，累計開發(fā)面積40多萬M，工程質(zhì)量合格率100%，優(yōu)良率達90%以上。其中，投資1.6億元開發(fā)建設(shè)的高88米、建筑面積為6.5萬平方米的鷹城大廈地處市區(qū)黃金地段。該大廈建筑風格獨特，功能齊全，外觀挺拔、雋秀，氣勢恢弘，是平頂山市的標志性建筑

4、，也是河南鷹城集團發(fā)展史上的里程碑。即將破土動工的位于繁榮街地段8棟高層商住樓“聯(lián)盟鑫城”集購物、休閑、餐飲、娛樂于一身，28層高的建筑群融居住于商業(yè)完美統(tǒng)一，將成為一場建筑“第一高”。目前，公司在“中國巖鹽之都”平頂山葉縣正在籌備100萬噸精制鹽、50萬噸工業(yè)鹽、30萬噸燒堿、35萬噸聚氯乙烯和300萬噸的電石渣制水泥等大型的化工項目。(3)引領(lǐng)消費新時尚，已成為鷹城商業(yè)領(lǐng)域標志性企業(yè) 21世紀，充滿機遇和挑戰(zhàn)，公司在立足房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的同時，開始向商貿(mào)業(yè)發(fā)展，營造以房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)業(yè)為核心競爭力的企業(yè)集團。2000年以來，公司在立足房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的同時，又向多元化發(fā)展和規(guī)模經(jīng)營方面邁進。高

5、薪聘請國際著名商務(wù)專家與我們合作經(jīng)營鷹城量販和鷹城世貿(mào)廣場。2001年元旦，投資1000萬元創(chuàng)辦的營業(yè)面積為2000平方米的鷹城量販正式開業(yè)。鷹城量販的開業(yè)不僅創(chuàng)立了平頂山市面積最大、設(shè)施最先進、商品品類最齊全、經(jīng)營模式全新的量販超市，而且開創(chuàng)了平頂山市量販超市業(yè)換代性的新理念和新格局：2001年12月，投資6700萬元，營業(yè)面積25000，以國際流行模式設(shè)計、經(jīng)營時代名品為主、引領(lǐng)鷹城消費新時尚、提升鷹城市民生活為宗旨的鷹城世貿(mào)廣場隆重開業(yè)。鷹城世貿(mào)廣場內(nèi)設(shè)有大型量販超市，時尚婦女名品，都會仕女，紳士文教，餐飲及兒童歡樂游藝等商業(yè)區(qū)，有商業(yè)柜位660個。量販商品達12000多個，百貨商品有2

6、26個國內(nèi)、外知名品牌，有860家商戶入駐。是一家集購物、休閑、娛樂、餐飲、美容、游藝于一體的綜合性大型現(xiàn)代化商場。鷹城量販和鷹城世貿(mào)廣場的創(chuàng)辦，是我們公司緊跟時代步伐、搶抓發(fā)展先機、迎接加入WTO帶來的機遇和挑戰(zhàn)，及時調(diào)整公司發(fā)展戰(zhàn)略而采取的重大舉措。目前，集團商業(yè)營業(yè)面積已達27000平方米。 經(jīng)過數(shù)年的不斷改進和創(chuàng)新，集團商業(yè)板塊已成為我市商業(yè)領(lǐng)域標志性企業(yè)。（4）加強企業(yè)建設(shè)，積極為國家上繳利稅公司本著發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)依托商業(yè)的思路，全方位多元化發(fā)展，銳意改革、超前思維、依法經(jīng)營、照章納稅，不斷以自已的實際行動回報各級領(lǐng)導、回報社會。近十年來，公司共繳納國稅308萬元，地稅949萬元，累計

7、上繳利稅1257萬元。市委、市政府也不忘鼓勵民營企業(yè)，曾先后授予公司“納稅先進大戶”、“納稅先進單位”等多項榮譽稱號。2007年4月份，我公司做為納稅大戶被衛(wèi)東區(qū)委、區(qū)政府重獎帕拉丁轎車一輛。 （5）扶貧濟困、奉獻愛心、為國分憂、回報社會公司自成立起，一直把“扶貧濟困、奉獻愛心、為國分擾、回報社會”放在重要位置，積極投身光彩事業(yè)，踴躍參與社會公益活動，累計為社會公益事業(yè)和光彩事業(yè)投入達1160萬元。1998年，向希望工程捐資6萬元，用于資金助魯山縣100名貧困學生；同年，捐款5000元用于抗洪救災(zāi)；捐款50萬元，設(shè)立了助學助殘基金；投資20萬元興建城市公共廁所；向湛河治理工程捐款4萬元。200

8、0年捐資1萬元，用于救助身患白血病的平頂山市工業(yè)學校的學生彭桂榮；同年，又捐資5000元，救助同樣身患白血病的平煤技校學生付娜。2000年，我市發(fā)生嚴重洪災(zāi)，公司出動11輛汽車，把6萬斤優(yōu)質(zhì)面粉和2800元錢分別送到魯山、葉縣、汝州市的災(zāi)民手中。2001年，又無償為市政建設(shè)投入1080于“鷹城世貿(mào)廣場”周邊道路的改造、綠化、景觀建造、燈光等配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和建造大型地下停車場。2003年，為考入河南大學的葉縣保安鎮(zhèn)寨后村孤兒丁洋同學捐款3000元，并繼續(xù)資助丁洋，使其完成4年的大學學業(yè)。2008年5月，四川汶川大地震發(fā)生后，公司全體員工及時捐款100000元，支持災(zāi)區(qū)重建家園。 (6)為社會

9、和諧發(fā)展，積極安排下崗職工和社會待業(yè)青年再就業(yè) 近年來，隨著國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國有企業(yè)改革力度的不斷加大，下崗職工再就業(yè)和社會待業(yè)青年就業(yè)成了政府暫時的困難，在某種程度上己影響了社會的穩(wěn)定。公司意識到，靠著黨的一系列鼓勵和支持非公有制經(jīng)濟政策而發(fā)展壯大起來的私營企業(yè)，有責任為政府分擔憂愁，盡最大的力量幫助社會上更多的人過上好日子。董事長張順義先生多次組織召開領(lǐng)導班子會，用“三個代表重要思想來統(tǒng)一大家的認識，要求班子成員提高認識解決下崗職工再就業(yè)和社會待業(yè)青年就業(yè)問題。近三年來，公司共面向社會公開招聘了六批計1100多人到公司就業(yè)，其中有796人是社會待業(yè)青年，257人是下崗職工。 (7)公司

10、近幾年取得的榮譽黨和政府不會忘記為社會作出貢獻的單位和個人。由于公司在發(fā)展中以信譽為本，以質(zhì)量取勝，信譽度高，曾多次獲得嘉獎。1994年被中國人民建設(shè)銀行平項山市分行評定為：“A級信用企業(yè)”。 1995年被平頂山市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”。 1996年被平頂山市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”。 1997年被平頂山市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”；被平項山市衛(wèi)東區(qū)委、區(qū)政府授予“十強民營企業(yè)”；被平項山市人民政府命名為“重合同守信用企業(yè)”；被平頂山市衛(wèi)東區(qū)授予“先進民營企業(yè)。1998年被平頂山市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”；被平頂山市人民政府命名為“重合同守信用企業(yè)”；被平項山市紀委、監(jiān)

11、察局掛牌定為“重點保護企業(yè)”；榮獲河南省希望工程領(lǐng)導小組授予的“希望工程榮譽獎”；被平頂山市衛(wèi)東區(qū)授予“先進民營企業(yè)”；被平頂山市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”。 1999年被平頂山市人民政府命名為“重合同守信用企業(yè)”；被平頂山市衛(wèi)東區(qū)授予“先進民營企業(yè)”；被平頂山市人民政府命名為“民族團結(jié)進步模范單位”。 2000年被河南省建設(shè)廳授予“房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)秀企業(yè)”；被河南省工商銀行評定為“A級信用企業(yè)；被平頂山市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”；被平頂山市私營企業(yè)協(xié)會授予“先進會員單位”；被平項山市衛(wèi)東區(qū)授予“先進民營企業(yè)”；被平頂山市衛(wèi)東區(qū)授予“模范納稅先進單位”；被平項山市衛(wèi)東區(qū)紀委、監(jiān)察局掛牌定

12、為“重點保護企業(yè)”。 2001年被中國農(nóng)業(yè)銀行平頂山市分行評定為“AA級信用企業(yè)”；被中國工商銀行平頂山市分行評定為“AA級信用企業(yè)”；被河南省工商行政管理局評為“重合同守信用企業(yè)”；被市委、市監(jiān)察局掛牌定為“重點保護企業(yè)”。 2002年被市工商行政管理局授予“重合同守信用企業(yè)”：被平項山市衛(wèi)東區(qū)授予“模范納稅先進單位”；被平項山市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”；被市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局授予“計量先進單位”；被市消費者協(xié)會授予“消費者信得過單位”。 2003年被市消費者協(xié)會授予“維權(quán)先進單位；被省工商行政管理局授予“守合同重信用企業(yè)”；被河南省委宣傳部等六家單位授予“河南省十大慈善功勛單位”。被河南

13、法制報社評為“20032004年度法制共建單位”。 2004年被勞動社會保障局評為“市民營企業(yè)勞動就業(yè)先進單位”。 2007年3月被河南新聞3.15消費維權(quán)辦公室評為“2006年度消費維權(quán)誠信單位”。1.2項目申請報告編制依據(jù)l.2.1依據(jù)的主要法律、規(guī) 中華人民共和國建筑法； 中華人民共和國土地管理法； 中華人民共和國城市規(guī)劃法； 中華人民共和國環(huán)境保護法； 中華人民共和國建設(shè)項目環(huán)境影響評價法； 中華人民共和國消防法； 中華人民共和國水法。1.2.2基本依據(jù)和主要資料 鷹城和諧苑建設(shè)項目工程咨詢委托書(河南鷹城集團有限公司、 平頂山市城市規(guī)劃設(shè)計研究院)； 國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定(國

14、發(fā)(2004)20號文件)； 河南省人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于投資體制改革決定的通知(豫政(2004)59號文件)； 企業(yè)投資項目核準暫行辦法(國家發(fā)展改革委員會令第19號)； 平頂山城市總體規(guī)劃(2001-2020)(上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計院編制，2004年lO月)； 平項山市人民政府關(guān)于加快城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造的意見(平政(2005)42號文件)； 豫鄉(xiāng)鎮(zhèn)20081、2號文件； 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。1.2.3采用的主要建設(shè)標準和技術(shù)規(guī)范 項目申請報告通用文本(2007)； 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準(GBJl3790)； 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準； 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB5018

15、0一93(2002年版)； 民用建筑設(shè)計通則(JGJ3787)； 投資項目可行性研究指南(2002) 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(2006年，第三版) 國家頒布的其他有關(guān)工程建設(shè)標準和設(shè)計規(guī)范。1.3項目概況1.3.1建設(shè)地點 本項目位于平項山礦工東路南側(cè)，距東環(huán)路約300米，東邊不遠處即是月臺河，總占地面積約4827。 平頂山市礦工東路南側(cè)，東邊不遠處即是月臺河。1.3.2建設(shè)性質(zhì) 根據(jù)城市規(guī)劃要求，該地段為城中村改造綜合開發(fā)的一部分，系城市建成村莊搬遷改造工程。1.3.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容為普通住宅和商業(yè)用房。 建設(shè)規(guī)模：總用地面積4827，總建筑面積24038。1.3.4投資規(guī)模和

16、資金籌措方案 本項目總投資估算7511.62萬元。建設(shè)資金來源為：公司自有資金3000萬元，定向回收資金1500萬元，銀行貸款3000萬元。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目名稱單位建筑面積備注1總用地面積平方米48277.24畝2總建筑面積平方米24038.002.1其中:住宅建筑面積平方米22623.002.2商業(yè)用房平方米11502.3地下室建筑面積平方米3132.212.4其他建筑面積平方米2653面積率54綠地率%205建筑密度%256建筑高度米807居住戶數(shù)戶3008停車泊位臺70第二章 產(chǎn)業(yè)政策與城市規(guī)劃21產(chǎn)業(yè)政策與城市規(guī)劃2.1.1當前國家的房地產(chǎn)業(yè)政策 自上世紀

17、八十年代以來，國務(wù)院及有關(guān)部門陸續(xù)頒布了中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、 城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、經(jīng)濟適用住房管理辦法、關(guān)于加強城市綜合開發(fā)的暫行規(guī)定、關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知等促進和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)、規(guī)章和政策，停止了住房實物分配，建立了住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。 特別是近年來，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列調(diào)控政策。2003年8月，國務(wù)院頒布了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 (國發(fā)(2003)18號文件)；2006年5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見

18、的通知(國辦發(fā)(2006)37號)；2006年8月，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部又聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知(建住房(2006)196號)，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了具體要求。當前，我國正處在加快城鎮(zhèn)化發(fā)展、構(gòu)建社會主義和諧社會的重要時期，雖然社會經(jīng)濟得到了一定的發(fā)展，但是與發(fā)達國家和發(fā)達地區(qū)相比，生產(chǎn)力水平和城市居民收入水平并不高，要讓大多數(shù)群眾住得起或租得起房，是各級政府的一項重要責任，也是建設(shè)社會主義和諧社會的必然要求。國家關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一系列決策，其基本出發(fā)點就是要逐步解決和保障城鎮(zhèn)絕大多數(shù)群眾的住房要求。 國家關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的主要產(chǎn)業(yè)政策是： (1)保持房地產(chǎn)市場

19、持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)震，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。(2)堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系。更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅持以需求為導向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消

20、費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定，在國家統(tǒng)一政策指導下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。 (3)積極推進城鎮(zhèn)住房制度改革。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進展、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭能夠購買或承租普通商品住房。 (4)加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切

21、實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。 (5)增加普通商品住房供應(yīng)。要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。對普通商品住房建設(shè)要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。 (6)控制高檔商品房建設(shè)。各地要根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普通住房的劃分標準。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項目。也可以適當提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預(yù)售條件。 (7)充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。在

22、城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)旋建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項目，并合理配置市政配套設(shè)施。 (8)加強對土地市場的宏觀調(diào)控。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。利用原劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴禁私下交易。土地供應(yīng)過量、閑置建設(shè)用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應(yīng)。 (9)明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃迤陂g，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房

23、建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上。 (10)嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。(11)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上采取竟地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅

24、類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。 (12)嚴格控制被動性住房需求。各地要按照國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知(國辦發(fā)200446號)的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實旋拆遷，不得損害群眾合法利益。 (13)自2006年8月起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住

25、房利益。212綜合開發(fā)是舊城改造的有效途徑城市建設(shè)綜合開發(fā)是在城市體制改革中出現(xiàn)的城市建設(shè)和房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的新形式。城市綜合開發(fā)是改造城市、建設(shè)城市的有效途徑，通過綜合開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，成片開展，合理布局，配套建設(shè)，在建設(shè)住宅及其他各類房屋的同時，配套建設(shè)了一批城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)旋，改善了城市的投資環(huán)境和居民的生活條件。綜合開發(fā)能夠合理使用土地，提高土地利用率，有利于改變分散建設(shè)而造成浪費土地的現(xiàn)象，綜合開發(fā)能夠做到多方聚集資金，改善住宅環(huán)境，可以發(fā)揮國家、地方、企業(yè)、個人四者方面的積極性，逐步實行住宅商品化。實踐證明，綜合開發(fā)在實旋城市規(guī)劃、提高投資效益、節(jié)約建設(shè)用地等方面，顯示出了巨大

26、的優(yōu)越性，具有很強的生命力。2.1.3目前房地產(chǎn)市場整體供給不足目前房地產(chǎn)市場整體供給不足，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市居民收入不斷提高，城市消費能力已躍上以住房、汽車、教育、旅游為特征的新水平。住房已成為市民家庭的第一消費支出。當前我國城鄉(xiāng)居民住房仍然處于較低水平，表現(xiàn)在居住環(huán)境還不高，住房質(zhì)量還較低，人均居住面積還不大等方面，人們改善居住條件的要求十分強烈。因此，目前房地產(chǎn)市場仍然是整體供給不足，不存在整體性總供給大于總需求的房地產(chǎn)發(fā)展過熱的問題。平頂山市城調(diào)隊對市區(qū)(主要是新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū))百戶城市居民住房消費意向進行入戶快速調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：平頂山市百戶城市居民家庭中有47的家庭表示

27、對現(xiàn)有住房滿意或比較滿意，有53的城市居民對現(xiàn)住房不滿意；有近三分之一的居民家庭在近2年內(nèi)有購房打算；有34的居民認為，住房面積小給他們的生活帶來了很多不方便；城鎮(zhèn)居民居住房的平均建筑年份為135年，認為戶型結(jié)構(gòu)不合理的居民戶占18；有10的居民不滿意現(xiàn)住房物業(yè)管理，物業(yè)管理跟不上居民生活的變化；有9的居民認為房屋質(zhì)量和社區(qū)配套設(shè)施差。 據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，2005年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積26.11平方米，比2000年提高6平方米。上海市33.07平方米，北京市25.12平方米，中部地區(qū)22.9平方米，河南省23.74平方米，而平頂山市區(qū)人均住房面積只有21.67平方米。 “十五時期，河南省17個

28、地級市城市住宅建設(shè)完成投資額217.4億元，比2000年增加170.8億元，年均增長36.1。住宅銷售面積1262.34億元，比2000年增加943.8萬平方米，年均增長31.7；住宅銷售額232.3億元，比2000年增加191.9億元，年均增長41.9；人均住房面積達23.74平方米，比2000年增加2.56平方米，年均增加0.51平方米。河南省建設(shè)“十一五”規(guī)劃確定的米表，2010年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達到30平方米。 由此可以看出，與全國主要城市及全省相比，平項山住宅開發(fā)建設(shè)還有很大差距，住宅開發(fā)市場空間巨大。22平項山市城市援劃22。1平頂山市概況平頂山位于河南省中部，1957

29、年建市，轄四縣兩市四區(qū)，總面積7882平方公里，總?cè)丝?92萬，市區(qū)面積70多平方公里，人口91.2萬。 平頂山自然環(huán)境優(yōu)美，境內(nèi)山河密布，叢森疊峰，風景秀麗，山明水秀，氣侯宜人；平頂山礦產(chǎn)資源豐富，原煤儲量103億噸，素有“中原煤包”之稱，鹽儲量2300億噸，我國第二大井鹽產(chǎn)地，也是中國十大鐵礦之一；平頂山工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，建立了以煤炭、電力、鋼鐵、化纖等八大工業(yè)基地為支撐的新興工業(yè)體系，是河南省中原城市群九個中心城市之一；平頂山文化底蘊雄厚，古為應(yīng)國，又稱鷹城，是世界劉姓、葉姓華人祖地；平頂山投資環(huán)境優(yōu)越，市委、市政府正帶領(lǐng)全市人民，按照實施二次創(chuàng)業(yè)，退二進三打造經(jīng)濟強市，提前5年實現(xiàn)全面建設(shè)

30、小康社會的奮斗目標，求真務(wù)實，真抓實干，共創(chuàng)鷹城美好明天。2.2.2城市總體規(guī)劃 平項山市因煤而立、因煤而興，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，傳統(tǒng)工礦城市格局己不能適應(yīng)大城市的發(fā)展需要。按照河南省委、省政府提出的平頂山要“建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求和納入中原城市群的戰(zhàn)略部署。平頂山市委、市政府提出了“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路。按照新的城市總體規(guī)劃(200l一2020)，平頂山市城市規(guī)劃區(qū)總面積540平方公里，規(guī)劃區(qū)范圍包括規(guī)劃建成區(qū)、近郊區(qū)及周圍的生態(tài)控制區(qū)、白龜山水庫及水源地保護區(qū)、風景旅游區(qū)。城市規(guī)模為平頂山城市人口2005年75萬人，2020年110

31、萬人；城市建設(shè)總用地2005年為69.4平方公里，2020年109平方公里；城市化水平2005年達到37，2020年達到52。 城市發(fā)展定位于豫中地區(qū)中心城市，增強經(jīng)濟輻射力，提高在河南省的經(jīng)濟地位。城市發(fā)展功能定位是：東區(qū)為二、三類工業(yè)區(qū)，老區(qū)為商業(yè)服務(wù)區(qū)，西部新區(qū)為行政、文教、高新產(chǎn)業(yè)及居住旅游區(qū)。近期城市建設(shè)重點是開發(fā)建設(shè)西部新區(qū)。城市發(fā)展目標是：堅持面向21世紀國際國內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展大趨勢，發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，強化城市的區(qū)域經(jīng)濟中心職能，合理布局城市中的各項設(shè)施，將平頂山建設(shè)成為工業(yè)強盛、商貿(mào)繁榮、交通便利、市容優(yōu)美、生活舒適、設(shè)施完善、具有中原特色的現(xiàn)代化大城市，力爭在中原城市群中居于

32、前列。2.2.3居住區(qū)規(guī)劃 根據(jù)平頂山市城市總體規(guī)劃(2001-2020)，城市居住區(qū)建設(shè)應(yīng)符合全面建設(shè)小康社會的要求，貫徹新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改造相結(jié)合的方針，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。在舊城區(qū)全面實施城區(qū)改善工程，以優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)、提高配套標準、建立完善的服務(wù)體系為主，形成良好的城市配套能力和環(huán)境面貌。在老城區(qū)，規(guī)劃安排56萬居住入口，其中鐵路北28萬人，鐵路南28萬人，對鐵路以北的現(xiàn)建成區(qū)范圍內(nèi)的居住區(qū)主要進行調(diào)整和改造，逐步將三、四類居住區(qū)改造為二類居住區(qū)，尤其要加快工廠設(shè)施等向外搬遷，搬遷和改造后的用地主要用于完善公共配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、增加公共綠地面積，全面提高居住

33、環(huán)境質(zhì)量。鐵路以南的新建居住區(qū)，按現(xiàn)代化居住區(qū)的要求和標準進行建設(shè)，形成配套齊全，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住區(qū)。2.3 舊城改造的主要政策 為全面提高平頂山市城市建設(shè)水平，從根本上改變城市建成區(qū)人居環(huán)境，加快城市化進程，改善城市形象，2005年10月，平頂山市人民政府以平政(2005)42號文件印發(fā)了關(guān)于加快城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造的意見；該文件對舊城改造工作制定了一系列的政策規(guī)定： (1)城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作政策性強，涉及面廣，難度大，與群眾利益密切相關(guān)。為加強領(lǐng)導，市政府決定建立平頂山市城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造聯(lián)席會議制度，各區(qū)相應(yīng)成立村莊開發(fā)改造領(lǐng)導機構(gòu)。 (2)建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作要按照

34、城市總體土地規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度計劃和分區(qū)詳細規(guī)劃，統(tǒng)一組織、分批實施。全市建成區(qū)村莊3年內(nèi)改造完畢，最遲在“十一五”末改造完畢。 (3)建成區(qū)村莊開發(fā)改造要有序進行。開發(fā)商按照土地出讓的合法程序取得土地開發(fā)權(quán)后，擬定開發(fā)改造的規(guī)劃設(shè)計方案，報市規(guī)劃部門批準后依法實施。 (4)在組織開發(fā)改造過程中，堅持優(yōu)先安置被拆遷居民的原則，切實維護群眾利益；制定具體措旌，保證除主次干道以外的各項公共基礎(chǔ)設(shè)施同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步竣工。 (5)凡經(jīng)市發(fā)改委批準立項的城市建成區(qū)村莊改造項目，市財政收取的各項行政事業(yè)性收費(除國家規(guī)定不能減免的費用外)和土地出讓金返還給開發(fā)商，專項用于改造區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施

35、建設(shè)。經(jīng)營服務(wù)性收費按成本收取。 (6)村莊開發(fā)改造規(guī)劃設(shè)計方案批準后，具有優(yōu)先開發(fā)權(quán)的土地所有權(quán)單位或使用權(quán)單位應(yīng)及時開工建設(shè)。 (7)市政府有關(guān)部門和相應(yīng)單位要積極支持，大力配合建成區(qū)村莊改造建設(shè)工作，從速從簡辦理各項手續(xù)，任何單位和個人不得設(shè)置障礙影響建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作。2.4項目符合國家政策和規(guī)劃 該項目屬于舊城改造、搬遷進行的普通商品房以及商業(yè)辦公用房開發(fā)，符合國家的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)政策；改造建設(shè)用地通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓改變土地用途，符合土地利用政策；項目開發(fā)建設(shè)方案經(jīng)平項山市城市規(guī)劃委員會審查并經(jīng)政府城市規(guī)劃部門辦理相關(guān)手續(xù)，符合城市總體規(guī)劃和城市村莊改造規(guī)劃；建設(shè)單位具有國家頒發(fā)的房地產(chǎn)

36、業(yè)開發(fā)資質(zhì)，具備市場準入資格。 綜上所述，該項目開發(fā)建設(shè)能夠優(yōu)化城市老區(qū)環(huán)境，改善居民居住條件，有利于繁榮市場經(jīng)濟，完全符合國家有關(guān)法規(guī)和平頂山市的各項政策和城市規(guī)劃。第三章項目選址及土地利用3.1項強選址 依據(jù)城市總體規(guī)劃、城市村莊改造計劃、該地區(qū)綜合開發(fā)改造修建性詳細規(guī)劃和土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)文件，項目建設(shè)地址位于平頂山市礦工東路南側(cè)，本項雖地處平頂山市區(qū)東部城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，地理位置優(yōu)越，開發(fā)潛力巨大。3.2用地情況 項目建設(shè)用地范圍內(nèi)原址系河南鷹城集團下屬子公司倉儲用地、大營村村民宅基地用地。長期以來，該地區(qū)房屋陳舊，布局混亂，并嚴重影響平頂山創(chuàng)建全國優(yōu)秀旅游城市的形象。根據(jù)市委、市政

37、府盤活城市存量土地，提高土地利用效率，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和市區(qū)環(huán)境，努力改善城市面貌和城市居住條件以及三年內(nèi)完成城中村改造任務(wù)的要求，河南鷹城集團經(jīng)與大營村民委員會充分協(xié)商并對原有居民進行了補償安置，利用自有土地和大營村村民宅基地進行商品房開發(fā)。主要建設(shè)內(nèi)容為普通住宅、商業(yè)用房和本區(qū)域內(nèi)相關(guān)城市配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 項目建設(shè)用地共計4827。用途為住宅兼商業(yè)用地。第四章 安置補償 本項目區(qū)域內(nèi)的原有房屋是河南鷹城集團下屬子公司倉儲用地和大營村村民宅基地。 根據(jù)河南鷹城集團與大營村達成的協(xié)議，該宗地上村民宅基地的房屋由大營村負責拆遷，河南鷹城集團負責安置原有住戶并與原有住戶簽定舊房拆遷及補償安置辦法。拆

38、遷補償方案和安置措旋已經(jīng)落實到位。主要內(nèi)容如下： (1)對被符合給予補償安置者，拆遷補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，除國家另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇補償方式。 (2)選擇貨幣補償?shù)?，其補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格確定。拆遷人應(yīng)當一次性支付被拆遷人6個月的臨時安置補償費，拆遷人應(yīng)按規(guī)定發(fā)給被拆遷人一次搬遷補助費。 (3)拆遷范圍內(nèi)的違法、超過批準期限的臨時建筑，占用道路作臨時性經(jīng)營點及攤位的，必須在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)按規(guī)定拆除，對拆除的違章建筑、經(jīng)營點、自建房不予補償安置。 (4)拆遷補償標準依照平城村改20061號文規(guī)定，村民宅基地的房屋拆遷后，安置面積不超過167，

39、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置比例按1：1置換；原村民宅基地面積大于或小于安置補償面積的，由村民或開發(fā)商以樓房竣工時的市場價互相退補；二層以上房屋結(jié)合成新折價補償。 (5)在過渡期間，被拆遷人一律自行過渡，過渡期為24個月，過渡時期補助費每月每平方米2.5元(按原主房建筑面積計算)。過渡時間計算以交原住房鑰匙的時間為生效日，以交新房鑰匙的時間為結(jié)束補助目(不足月的不給補助)。 (6)新建樓房按拆遷順序挑選摟層，先拆先挑。為鼓勵拆遷，開發(fā)企業(yè)設(shè)置不同檔次獎勵，在規(guī)定時間內(nèi)拆遷者可得到不同獎勵。第五章 建設(shè)方案51編制依據(jù) 1民用建筑設(shè)計通則(GB503522005);2建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范(GB50007200

40、t)；3建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GB5000920001)；4砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范(GB500032001)；5混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范(GB500102002)；6建筑工程抗震設(shè)防分類標準(GB502232004)；7建筑抗震設(shè)計規(guī)范(GB500112001)；8混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范設(shè)計規(guī)范(GB50204-2002) 9建筑地基基礎(chǔ)規(guī)范(GB500072002)；i0建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準(GB500682001)；11建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB500162006)；12建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范(GB5022295)；13公共建筑節(jié)能設(shè)計標準(GB50t892005)；14河南省用水定額(DB4

41、1T3852004)；15居住區(qū)綠地設(shè)計規(guī)范；16各相關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范、規(guī)定等。52建設(shè)條件5.2.1氣象、水文條件 。 平項山市處于暖溫帶和亞熱帶氣候交錯的邊緣地區(qū)，具有明顯的過渡性特征。特征是春季干旱風沙多，夏季炎熱雨量集中，秋季晴朗日照長，冬季寒冷少雨雪。主要氣象資料如下： 氣溫 歷年平均氣溫 156極端最高氣 422極端最低氣溫 一12降雨量歷年平均降雨量 7458mm年最大降雨量 10064 mm年最小降雨量 4419 mm日最大降雨量 1835 mm無霜期 無霜期 214天凍土深度最大凍土層 140mm風向、風速 常年風向 西北風平均風速 31ms最大風速 183ms 濕度 年平均相

42、對濕度 67.3522地形、地貌 平頂山市處于豫西山地和淮河平原的過渡地帶。西部以山地為主，其多數(shù)山峰海拔高度5001000米，部分山峰海拔高度在1000一1600米，最高山峰是魯山縣西部邊界的石人山，海拔21531米。東部以平原為主，在低山和平原之間，分布著高低起伏的丘陵。從南北看，大體有三列呈北西一南東展布的山地夾兩組河谷平原。北部是箕山，中部是外方山東段及平頂山市區(qū)以北低山，南部是伏牛山東段及其余脈。北部夾北汝河沖洪積平原，南部夾沙河、澧河等沖洪積平原。其海拔高度大多在300700米之間，具有西高東低的特征。中心市區(qū)西北、西南地勢較高，向東南逐漸降低，形似簸箕狀。北部有焦贊寨、馬棚山、平

43、頂山、落鳧山、擂鼓臺、龍山等山峰呈北西西向排列，其中擂鼓臺為群峰之首，海拔5065米；南部有河山、北渡山、白龜山、鳳凰山、鍋底山、舒山，海拔高程135245米，構(gòu)成了白龜山水庫和沙河北岸的天然堤壩。這種特殊的地貌特征，使兩山闊形成狹長的走廊式洼地，湛河自西向東穿市而過。平頂山市全境東西長150公里，南北寬140公里，地理坐標：北緯33083420，東經(jīng)1121411345之間，總面積7925平方公里，市區(qū)面積459平方公里。 523地質(zhì)、地震 項目所在區(qū)域的主要地基土為堅硬的長石石英砂巖。用地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)崩塌、滑坡、泥石流、泥塘等不良地質(zhì)現(xiàn)象。巖石風化程度較低，僅局部巖石節(jié)理較發(fā)育，在采取必要工程

44、措旋后可以建設(shè)，經(jīng)分析對建筑物穩(wěn)定性不會造成影響，是理想的建設(shè)用地。 根據(jù)國家地震局中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)和中國地震動反應(yīng)譜特征周期區(qū)劃圖，平頂市地區(qū)基本地震烈度為6度。結(jié)合現(xiàn)有的平頂山市城區(qū)地震地質(zhì)資料和工程地質(zhì)鄰近地區(qū)建筑工程的地震安全性評價資料，本項目建筑物按烈度為6度進行抗震設(shè)防。524公用基礎(chǔ)設(shè)旋 給水工程 利用已鋪原有市政供水管網(wǎng)進行供水，能夠滿足項目用水要求。 排水工程排放的污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管道，本項目利用原有排水管網(wǎng)，可以滿足項目雨水和污水的排放要求。 供電工程 電力電源引自臨近的市政10KV電網(wǎng)。10KV電源引入方式為電纜埋地敷設(shè)，可以保證本項目的用電需

45、求。 供熱、燃氣及透訊管線等均已鋪設(shè)完成，具備接入使用條件。53規(guī)劃設(shè)計條件 平頂山市城市規(guī)劃局2007年第十四次規(guī)劃審批業(yè)務(wù)會審查原則性通過，并以平規(guī)設(shè)函200715號文批復(fù)平頂山市鷹城和諧苑小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案(文件附后)。53l規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)現(xiàn)狀條件，本規(guī)劃主要從四個方面來進行空間的開發(fā)與整合。主要包括道路部分、空間環(huán)境部分、綠化景觀規(guī)劃部分。通過規(guī)劃、空間、景觀的綜合，力爭創(chuàng)造一個特色明顯、適宜人居的生活社區(qū)。 地塊內(nèi)主要規(guī)劃五棟二十三層至二十六層的高層住宅樓，臨礦工路兩棟為兩層底商高層住宅樓。臨礦工路高層住宅樓退礦工路紅線為12米，小區(qū)東西兩側(cè)建筑均退用地紅線6.5米，小區(qū)主出入口開向礦

46、工路，次出入口開向小區(qū)西側(cè)規(guī)劃支路。54工程建設(shè)方案 541建筑規(guī)劃設(shè)計方案 總建筑面積約24038.00平方米，其中，住宅面積22623.00平方米，商業(yè)面積1150平方米，暫不計地下室面積。容積率5，建筑密度25，綠化率20，建筑高度100米以下，機動車停車泊位約70個，以上指標均符合規(guī)劃設(shè)計條件。 鷹城和諧苑定位為高尚住宅區(qū)，以靠“時尚、品質(zhì)”為設(shè)計主題，渲染健康、優(yōu)雅、充滿活力的文化氣息，體現(xiàn)高品位、高素質(zhì)現(xiàn)代生活方式所確定的設(shè)計原則，利用基地的良好的自然景觀資源，營造高品質(zhì)的居住環(huán)境。 規(guī)劃指導思想： 建立“城市一小區(qū)一院落一住棟一家庭的尺度序列，把最小的生活單元“家”融入城市范疇。

47、站在城市的高度看待社區(qū)建設(shè)，創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境，使社區(qū)成為城市的組成部分，并為城市所接納。 在小區(qū)這一尺度級上始終貫徹“道路一綠化一公建”，作為小區(qū)建設(shè)三大要素的觀點，為住宅建設(shè)先行開道，細致入微地提高居民生活質(zhì)量，建設(shè)生機盎然的社區(qū)環(huán)境，最大限度地提高居民生活質(zhì)量。突出環(huán)境設(shè)計的宗質(zhì)以“綠化中的建筑”和“建筑中的綠化”，兩種手法營造小區(qū)中心，形成集中景區(qū)與庭院綠地，有效利用土地，突出小區(qū)的整體特色。 居住區(qū)的主要功能就是滿足人們?nèi)粘５纳罹幼⌒枨螅虼嗽诃h(huán)境設(shè)計上要強調(diào)“以人為本”，以人的尺度，人的需求及人的活動為根本出發(fā)點，充分提供生活、居住、娛樂等功能和服務(wù)設(shè)施，從而體現(xiàn)對人的

48、細致關(guān)懷。規(guī)劃與單體設(shè)計相結(jié)合，創(chuàng)造一個布局合理、設(shè)旋完善、生活方便、利于管理、環(huán)境優(yōu)美，具有時代精神氣息的住宅小區(qū)。具有超前意識，依靠科技進步，加大科技含量，考慮地方氣候與習俗等特點，力求建筑風格的創(chuàng)新。 規(guī)劃目標： 體現(xiàn)小區(qū)建筑文脈的不同特質(zhì)，每棟高層建筑的點式布局，形成一個空間明確，秩序井然的居住組群，產(chǎn)生親切感、秩序感，構(gòu)成了快樂的生活空間和強烈的領(lǐng)域感。寬敞的綠地環(huán)境，使每家每戶都能充分的享受到充足的陽光、空氣及自然景觀。 多層次的空間環(huán)境，創(chuàng)造了一個個充滿生機和活力的場所，使各種年齡和層次的人們自由自在的生活在一起，彼此交流而又互不干擾。按照空間的領(lǐng)域意識分層次使用戶外空間。主要景

49、觀設(shè)計的序列依此而展開。以環(huán)境設(shè)計手法限定界域，路線明確，層次清晰，營造了一個快樂的生活空間，形成良好的居住氛圍。力求將藝術(shù)的靈魂和創(chuàng)意融入生活的情趣中，創(chuàng)造出一個詩意的棲居環(huán)境，并以次倡導形成溫馨的生活方式。542建筑設(shè)計本小區(qū)在建筑首層分設(shè)住戶大堂，為每棟樓獨用，均高大寬敞，住戶大堂直達地下停車場，使住戶可從地下停車場直接進入電梯到達所需樓層，為住戶提供一個尊貴的半私密空間，住宅戶型的平面布局重視各房間之間的功能關(guān)系，并兼顧風俗和住戶心理需求。平面布局設(shè)計最大限度的利用自然通風，同時還盡量避免住戶之間的視線干擾和對望，在每棟住宅平面中，均設(shè)計了大中小不同的戶型，有一室一廳、二室二廳、小三室

50、二廳、大三室二廳，面積由48.7平方米至125平方米不等，滿足不同客戶的需要；設(shè)計住宅套內(nèi)建筑面積90平方米及以下的中小戶型占全部住宅開發(fā)量的國家規(guī)定的70%以上，完全符合有關(guān)政策規(guī)定要求。 (1)建筑設(shè)計特點 鷹城和諧苑小區(qū)的建筑設(shè)計有以下兩個特點： 住宅戶型設(shè)計采用多種類、多套型的方案設(shè)計，結(jié)合市場分析結(jié)果，合理選擇單體建筑形式，做到戶型“多樣化”，“人性化”，滿足各種家庭自身獨特的生活方式，可謂“度身定做”。戶內(nèi)空間分隔充分考慮功能性和舒適性原則，實現(xiàn)了動靜分離、主客分離、干濕分離。各種廳、房均可直接采光通風。細節(jié)處理、觀景陽臺、飄窗、生活陽臺的運用，使戶型設(shè)計更具特點。 立面造型采用個

51、性化建筑設(shè)計風格，突出現(xiàn)化典雅的特點，充分利用建筑本身的功能構(gòu)件，如窗臺、陽臺、空調(diào)板、屋頂構(gòu)架等進行穿插組合，強調(diào)細節(jié)處理，立面的色彩運用上，既保持了現(xiàn)代主義的簡潔明快，又避免其單調(diào)和冷漠，同時運用對比，韻律等原則，力圖創(chuàng)造出新穎，獨特的現(xiàn)代住宅形象。(2)住宅設(shè)計1)住宅設(shè)計功能 本設(shè)計各套型住宅均設(shè)有起居室、餐廳、主臥室、次臥室、廚房、衛(wèi)生間、生活陽臺、住宅內(nèi)各功能空間，動靜分區(qū)。 本設(shè)計各套型住宅的起居室，對外設(shè)落地推拉塑鋼玻璃門或落地玻璃窗，使其能獲得充分的光照和良好的視野，各套型均布置相對獨立的餐廳或保證相對完整的用餐空間，各臥室的設(shè)計盡可能地在南向采用低窗臺的“飄”窗設(shè)計。部分臥

52、室采用落地角窗，以擴大視野，增大可利用的連續(xù)墻面。 2)立面造型與外飾面設(shè)計 本小區(qū)住宅的立面造型，力求體現(xiàn)輕逸、飄雅的意境，住宅建筑項部設(shè)計采用多樣化的飄架，使建筑的輪廓線更加豐富，在立面造型上強調(diào)建筑“語匯”的簡約，力求整體風格上的協(xié)調(diào)一致。 立面設(shè)計中對陽臺的設(shè)計處理方法是：南立面的陽臺采取落地透明玻璃，以通透流暢的水平金屬欄桿為主的造型，細節(jié)上注意分戶隔墻處的處理。 在立面設(shè)計中，利用上下兩層飄窗的凹進處布置臥室空調(diào)室外機。起居室的空調(diào)室外機置于陽臺上，北立面部分設(shè)空調(diào)室外機隔板，設(shè)計統(tǒng)一布置空調(diào)機冷凝水排放管。 住宅的外飾面擬采用超低污染型高級彈性防水涂料，設(shè)計中對色彩、質(zhì)感和紋理進

53、行藝術(shù)處理。在色彩處理上考慮平頂山的氣候特點，同時考慮該組建筑所處地理位置，建筑外飾面的色彩選擇以白色和紅色為主基調(diào)，局部點綴以明亮、鮮艷與對比差異較大或者深色的色塊，以體現(xiàn)清新、高雅的現(xiàn)代建筑風格。543環(huán)境設(shè)計 空間環(huán)境規(guī)劃：空間環(huán)境設(shè)計強調(diào)“均好性”。社區(qū)中各建筑通過圍合、滲透等方式，形成了各種私密的、組團的、公共的空問環(huán)境。對于各種空間的“均好性”設(shè)計主要有以下三點： (1)強調(diào)環(huán)境資源的均好性，以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，通過調(diào)整規(guī)劃，把資源“分散”到每幢住宅前，每個院落內(nèi)，甚至每戶窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個景觀“亮點”，實施均享理念。 (2)

54、強調(diào)公共空間的均好性，規(guī)劃方案突出了規(guī)則的綠化空間，并且以此為母體，重復(fù)布置，產(chǎn)生了強烈的韻律感，也獲得了空間分布上的均好。 (3)強調(diào)日照朝向的均好，強調(diào)內(nèi)外部環(huán)境的溶會貫通。544綠化景觀規(guī)劃綠化景觀系統(tǒng)由中心景觀綠化、帶狀軸線綠化及庭院綠化構(gòu)成，形成點、線、面相結(jié)合的完整的綠化系統(tǒng)。中心景觀綠化加上不同大小的景觀節(jié)點，從而形成了整個居住區(qū)的景觀綠化結(jié)構(gòu)。聯(lián)系小區(qū)的景觀聯(lián)系軸線隨著空間的變化，或局部放大為廣場，或局部變化加入小品，健康步路，小型水景，用中國園林的自然意境，為居民提供了舒適的生態(tài)環(huán)境和宜人的活動場所，提供休閑游藝，放松身心的居家環(huán)境氣氛，強調(diào)綠化的均好性和親和性，真正成為居民

55、的室外起居室。中心綠化和庭院綠化相互穿插、滲透，使庭院綠化成為中心綠化的延伸。545流線設(shè)計 道路交通系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路分小區(qū)級和宅間路兩級。 小區(qū)級道路：是小區(qū)的主要通道，允許機動車、非機動車通行，但運用路障或鋪地等形式限制車速，規(guī)劃路寬5.5米。 宅間路：主要由通往各個居住單元的路和一些休閑性道路組成，允許非機動車和人通行，規(guī)劃路寬243米。 本方案的車行道通至各個單元樓下，使車輛能夠非常方便地到達。 停車設(shè)施：小區(qū)內(nèi)兼有地上和地下兩種停車方式。地上停車位主要布置在小區(qū)車行道的一側(cè)以及各個單元前方，便于車主停車后直接入戶。地下車庫位于小區(qū)的結(jié)構(gòu)中心下部，東西分設(shè)出入口。 本項目規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)

56、平項山市城市規(guī)劃委員會審查通過，主要規(guī)劃設(shè)計指標經(jīng)城市規(guī)劃部門確定。546建筑結(jié)構(gòu)選型(建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計) 本工程主要由多幢高層住宅及部分臨街商業(yè)裙樓組成。 高層住宅均采用鋼筋砼框支剪力墻結(jié)構(gòu)，商場部分為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。場地地震基本烈度為6度，基本風壓為0.40kN，地面粗糙度C類。樓面及其它構(gòu)件(含構(gòu)筑物)均采用現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)，圍護墻體均采用加氣砼砌塊?；A(chǔ)型式采用天然地基現(xiàn)澆鋼筋砼筏板基礎(chǔ)。55技術(shù)經(jīng)濟指標(見下表)主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位建筑面積備注1總用地面積平方米48277.24畝2總建筑面積平方米24038.002.1其中:住宅建筑面積平方米226232.2商業(yè)用房平方米11

57、502.3地下室建筑面積平方米3132.212.4其他建筑面積平方米2653容積率54綠地率%255建筑密度%256建筑高度米807居住戶數(shù)戶3008停車泊位臺70第六章 公用工程61給排水設(shè)計611設(shè)計依據(jù) *建筑設(shè)計防火規(guī)范(GBJ1687)2001年版；*室外給水設(shè)計規(guī)范(GBJ1386)97年版；*室外排水設(shè)計規(guī)范(GBJ1487)97年版； *河南省用水定額； * 其他相關(guān)專業(yè)提供的技術(shù)資料和要求。612設(shè)計范圍 本項目給水系統(tǒng)設(shè)生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、生活排水系統(tǒng)。 水源：市政給水管排出DN150二個接口，在小區(qū)內(nèi)環(huán)通。 給水系統(tǒng) 本小區(qū)內(nèi)一至四層采用市政管網(wǎng)壓力供水，四層以上

58、采用變頻水泵穩(wěn)壓供水。室內(nèi)給水管道均為暗裝，水表安裝在管井，采用遠傳式抄表。 消防給水系統(tǒng)(1)高層商住樓室內(nèi)消火栓水量40LS，住宅基地室外火栓用水量30 LS，自動噴淋30 LS。(2)水源：接自干道市政給水，二路進水并小區(qū)內(nèi)環(huán)通，以保證消防用水。 (3)地下室內(nèi)設(shè)消防泵房及消防水池，供住宅樓室內(nèi)消火栓用水和自動噴淋用水。 (4)高層住宅及商業(yè)用房按規(guī)范在適當位置設(shè)若干室內(nèi)消火栓，室外按規(guī)范設(shè)置水泵接合器和室外消火栓。 排水系統(tǒng) 室內(nèi)采用污、廢水分流；室外污、廢水合流，經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)。雨水系統(tǒng)單獨排放，接至市政雨水系統(tǒng)。62電氣設(shè)計62l設(shè)計依據(jù) *民用建筑照明設(shè)計規(guī)范 (

59、GBJ13390)； *供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB5005295)； *低壓配電設(shè)計規(guī)范(GB5005494)； *建筑物防雷設(shè)計規(guī)范(GB5005794)； * 建設(shè)單位提出的技術(shù)要求及有關(guān)專業(yè)提供的技術(shù)資料和要求。622設(shè)計內(nèi)容 (1)強電部分； (2)供配電系統(tǒng)； (3)建筑照明系統(tǒng)；(4)動力設(shè)備配電；（五）建筑防雷接地及電氣設(shè)備接地。 供電系統(tǒng) 電源由城市電網(wǎng)引來10KV電源至小區(qū)變電所，采用環(huán)網(wǎng)供電。 本工程屬高層民用建筑，按“建筑設(shè)計防火規(guī)范，公共場所應(yīng)急照明，消防水泵，排煙機，防火卷簾，電信電話機房，消防控制中心消防電梯等用電為一級負荷，生活泵、客梯等為二級負荷，其余為三級負荷。

60、小區(qū)設(shè)二個變電所，共裝設(shè)4臺SC(B)lO型干式變壓器(4X800KVA)。 無功負荷集中在變電所低壓側(cè)補償，補償容量1000KVAR，補償后使變壓器高壓側(cè)功率因數(shù)大于0.9。 電費計量采用低壓側(cè)計量。 變電所內(nèi)安裝一臺500KW柴油發(fā)電機，當市電電源停止供電時，備用發(fā)電機將在15秒內(nèi)自動啟動，專供一二級負荷。各種消防設(shè)備，事故照明，公共場所應(yīng)急照明，排煙機，防火卷簾，電信電話機房，控制中心等均采用雙電源供電。發(fā)電機將附設(shè)一個油缸，儲存不少于8小時發(fā)電機全負荷運行所需燃油量，以滿足消防要求。低壓供電采用三相五線制(TNS系統(tǒng))。低壓配電系統(tǒng)由低壓配電屏以放射式及樹干式結(jié)合方式供電。在三相線路中