某百貨有限公市場調(diào)研報告范本

1、 . .頁腳. 深圳市百貨有限公司區(qū)市場調(diào)研報告市場研究部二零零三年月目 錄 HYPERLINK l _一、區(qū)基本概況 一、區(qū)基本概況3 HYPERLINK l _二、區(qū)經(jīng)濟分析 二、區(qū)經(jīng)濟分析5 HYPERLINK l _三、零售商業(yè)狀況 三、區(qū)零售商業(yè)狀況6 HYPERLINK l _四、主要意向樓盤分析 四、主要意向樓盤分析16 HYPERLINK l _五、潛在商業(yè)樓盤分析 五、潛在商業(yè)樓盤分析23 HYPERLINK l _六、居民消費情況分析 六、居民消費情況分析27 HYPERLINK l _七、銷售預測 七、銷售預測分析35HYPERLINK l _八、投資預測分析八、投資預測

2、分析39 HYPERLINK l _九、總評 九、總評46一、區(qū)基本概況（一）基本概況表一項目基本情況地理概況為深圳六個行政區(qū)之一，位于深圳特區(qū)內(nèi)的部，東臨深圳灣，西瀕珠江口，北靠羊臺山，南至大鏟島和內(nèi)伶仃島，與香港元朗隔海相望。全區(qū)海岸線長達42公里。面積全區(qū)總面積151平方公里，土地資源豐富，有大片可供開發(fā)的土地，目前建成城區(qū)面積40平方公里，待開發(fā)面積（包括填海造地面積）近110平方公里。人口區(qū)現(xiàn)下轄、七個街道辦，2001年末全區(qū)總人口55.6萬人其中戶籍人口17.6萬人，暫住人口38萬人；人口密度為3384人/平方公里。（據(jù)區(qū)局介紹，統(tǒng)計人口僅為實際人口的70%左右，且人口的年增長為1

3、2%左右，估算區(qū)現(xiàn)有人口應為78萬左右）交通狀況鐵路：深圳火車站位于片區(qū)，這主要是省外長途旅客的上落站，同時承辦全國各地的貨物運輸；公路：目前區(qū)內(nèi)公路路網(wǎng)密集，高速、大道、大道和路貫穿其中，至香港的“通道”正在籌建之中；港口：的港口交通便利，集裝箱碼頭是我國自行設計吞吐量最大的集裝葙專用碼頭；海上每天有14班次往返至香港的飛翔船和開往廣州等地的定航船班，以及開往珠海的渡輪；航空：空中運輸方面有直升飛機場和距僅10公里的深圳國際機場。 規(guī)劃按照深圳經(jīng)濟特區(qū)的總體規(guī)劃，將建成為深圳市高新技術產(chǎn)業(yè)基地，文化教育基地，綜合旅游開發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的物流、商流、人流樞紐和現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。（二

4、）人口數(shù)量分析區(qū)人口分布狀況見下表二和表三： 表表二指標名稱單位2001年2000年2001年比2000年增減%年末總人口人556367557423基本持平其中：暫住人口人379962400801-5.2 戶籍人口人17640515662412.6戶籍人口中：街道人317212741815.7街道人151731353212.1 街道人165261463512.9 街道人21720200758.2 街道人393673122326.1 街道人35726343793.9 街道人16172153625.3區(qū)各街道辦管轄人口匯總表從各街道辦的人口總量和增長趨勢來看，、和粵海這三個區(qū)域優(yōu)勢比較突出：街道辦

5、所管轄范圍位于大道兩邊，和區(qū)相臨，是進出半島（主要是、街道辦管轄區(qū)域）的必經(jīng)之地，也是區(qū)開發(fā)較早的片區(qū)，不僅常住人口總量很大，而且流動人口也比較多。但是這一區(qū)域可利用土地資源少，政府規(guī)劃項目多為舊改項目，征地、拆遷都比較耗時，所以，的人口增長速度將趨于緩慢。街道辦所管轄范圍主要包括的中心城區(qū)和片區(qū)，中心城區(qū)人口密度大，但是建筑物比較密集，人口增長的空間較?。欢瑓^(qū)按規(guī)劃以住宅為主，且規(guī)劃項目大部分都已經(jīng)進入啟動階段，人口增長速度將會加快。街道辦所管轄范圍主要包括城和片區(qū)，土地資源充足，使得該片區(qū)未來幾年的發(fā)展有所保障。土地使用規(guī)劃以住宅為主，新開發(fā)住宅樓盤陸續(xù)涌現(xiàn)?？梢灶A見這一區(qū)域的人口增長會

6、比其他區(qū)域更快。 表三區(qū) 域土地面積年末總人口戶籍人口暫住人口人口密度平方公里萬人萬人萬人人/平方公里全市1948.69468.76132.04336.722405福田區(qū)78.0484.4333.2751.1610818羅湖區(qū)78.8968.6729.6139.068704南山區(qū)164.2955.6017.6038.003384鹽田區(qū)70.4913.512.7110.801917寶安區(qū)712.92144.1127.55116.562021龍崗區(qū)844.07102.9621.2681.701220深圳各區(qū)人口面積對比表區(qū)相對于羅湖區(qū)和福田區(qū)來說，土地面積比兩者分別多出一倍以上，而且和的填海工程正

7、在進行，土地儲備充足，有利于長遠發(fā)展；在人口方面，區(qū)的人口容量比羅湖區(qū)和福田區(qū)更大，但目前的人口總數(shù)卻大大小于后兩者，人口增長的空間很大?？梢姡S著羅湖區(qū)和福田區(qū)人口增長到一定程度和土地使用的飽和，深圳市發(fā)展重心將會向轉移，從現(xiàn)今狀況來看，就已經(jīng)成為新興的住宅生活區(qū)。二、區(qū)經(jīng)濟分析（一）各區(qū)經(jīng)濟比較分析深圳2001年主要經(jīng)濟數(shù)據(jù) 表四（單位：億元）指標名稱國內(nèi)生產(chǎn)總值人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）工業(yè)總產(chǎn)值社會消費品零售額全社會固定資產(chǎn)投資額2001年1908.2433553097.2609.3673.37比上年增長%13.29.0817.413.28.7將區(qū)主要經(jīng)濟指標與其他區(qū)進行的比較，見表五，表

8、五（單位：億元）指標名稱羅 湖 區(qū)福 田 區(qū)南 山 區(qū)2001年比上年增長2001年比上年增長2001年比上年增長國內(nèi)生產(chǎn)總值527.4330.97%506.028.27%41915.1%人均國內(nèi)生產(chǎn)總值76806/59934/76085/工業(yè)總產(chǎn)值513.217.61%664.2528.75%109619%社會消費品零售額232.519.86%160.6214.2%73.216.2%社會固定資產(chǎn)投資額245.955.16%226.37.7%74.910.2%指標名稱鹽 田 區(qū)寶 安 區(qū)龍 崗 區(qū)2001年比上年增長2001年比上年增長2001年比上年增長國內(nèi)生產(chǎn)總值27.224.1%2571

9、5.2%21817.5%人均國內(nèi)生產(chǎn)總值20133/17833/21173/工業(yè)總產(chǎn)值195.2119.4%395.819.2%34029.3%社會消費品零售額9.936.8%80.321.2%52.715.0%社會固定資產(chǎn)投資額11.615.3%55.5619.6%59.0517.4%（資料來源：2002深圳市統(tǒng)計年鑒）通過對比區(qū)與其他各區(qū)的主要經(jīng)濟指標，我們可以看到，區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展基本保持在整個深圳的平均發(fā)展水平之上，說明了區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。區(qū)GDP總量跟區(qū)和區(qū)處于同一發(fā)展水平，而大大高于其他三個區(qū)；人均GDP高達76085元，幾乎趕上區(qū)的水平，可見區(qū)的人均產(chǎn)能很高，也反映出該地區(qū)所進行

10、的生產(chǎn)活動附加值較高，使用較少的勞動力創(chuàng)造較高的價值；但社會消費品零售總額的絕對量較小，只有73.2億元，跟區(qū)和區(qū)的差距較大，說明其消費品的零售市場還很有發(fā)展?jié)摿Γ写碳だ瓌?；另外區(qū)2001年完成工業(yè)總產(chǎn)值1096億元，大大高于其他各區(qū)，工業(yè)仍舊是該區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)。高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，工業(yè)總產(chǎn)值的55%由高新技術企業(yè)創(chuàng)造。（二）區(qū)1999年-2001年的經(jīng)濟變化分析表六（單位：億元）指標名稱2001年2000年2001年比2000年%2000年比1999年%國內(nèi)生產(chǎn)總值41936415.119 其中：第一產(chǎn)業(yè)0.980.935.80/ 第二產(chǎn)業(yè)320.67277.1615.7/ 第三產(chǎn)業(yè)97

11、.3586.0013.2/三產(chǎn)比例：第一產(chǎn)業(yè) （%）0.230.25-0.02/第二產(chǎn)業(yè) （%）76.576.14+0.36/第三產(chǎn)業(yè) （%）23.2723.63-0.36/工業(yè)總產(chǎn)值10961926社會消費品零售總額73.26316.213固定資產(chǎn)投資總額74.96810.210分析：1、區(qū)國民經(jīng)濟在近三年內(nèi)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢，2001年 GDP的增長速度達到了15.1%，人均GDP達到了76085元； 工業(yè)總產(chǎn)值增長速度為19%，高于GDP增長速度，工業(yè)仍是全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟增長的貢獻最大。在全區(qū)15.1%的經(jīng)濟增長中，有12.5個百分點是工業(yè)拉動的；2、2001

12、年三次產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值明顯增長，其中第二產(chǎn)業(yè)增長15.7%，顯示出工業(yè)發(fā)展的迅猛勢頭；第三產(chǎn)業(yè)也保持高速增長，漲幅達13.2%。3、2001年全區(qū)社會消費品零售總額比去年增長16.2%，高于前一年13%的增長率，呈現(xiàn)明顯增長的趨勢；而全社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，維持10%左右的增長速度，但滯后于GDP的發(fā)展速度，對GDP增長的貢獻率不高，這對未來的社會基礎設施建設的發(fā)展會有一定影響。綜合來看，區(qū)的社會投資與消費的增長都比較穩(wěn)定，反映出整體市場需求是良性增長的。三、零售商業(yè)狀況（一）零售商業(yè)介紹 目前區(qū)零售商業(yè)在地理分布上呈現(xiàn)整體分散，局部集中的局面，商業(yè)網(wǎng)點在分布上具有呈商圈和沿交通干線分布的特征。

13、面積規(guī)模大于5000平方米的商場主要在路一帶和大道沿線。區(qū)的三大商業(yè)圈格局已基本形成。商業(yè)圈：在路、路和路一帶，沃爾瑪、家樂福、世界、商城、電器城、超市等十幾家大中型商場，共同打造了的第一商業(yè)圈。不過，這一區(qū)域的商業(yè)存在著網(wǎng)點布點零亂，商業(yè)亮點不夠突出，購物環(huán)境比較差，經(jīng)營水平和商業(yè)檔次較低，大多數(shù)網(wǎng)點的店面和經(jīng)營設施存在簡陋、陳舊等一系列問題，制約了該片區(qū)商業(yè)地位的進一步提升。據(jù)悉，區(qū)政府有關部門結合全區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求和存在的現(xiàn)實問題，已經(jīng)開始醞釀路、路等相關商業(yè)街及購物環(huán)境的改造方案，同時，加強了對國內(nèi)外著名品牌商家的引進工作。 路商業(yè)圈：在大道南端的路商業(yè)街，地處與交界處，東起路，西

14、至大道與工業(yè)大道交口，全長750米，共有商業(yè)網(wǎng)點60多個，主要消費群體為、和一帶居民，輻射整個半島?？偟暝诖?，加上家居廣場和沃爾瑪超市的進駐，該街區(qū)的商業(yè)配套逐步得到完善，商業(yè)人氣劇增，商業(yè)價值突現(xiàn)。但是正在施工的西部通道工程將對該街區(qū)造成較大的影響，大量的施工車輛通行可能會破壞該街區(qū)的商業(yè)環(huán)境。然而一旦深港西部通道的建成通車，路商業(yè)街將有望成為面向香港西部居民的商業(yè)窗口，其區(qū)域性商業(yè)中心的地位將進一步確立。這一片區(qū)也是比較成熟的商業(yè)圈。中心區(qū)商業(yè)圈：規(guī)劃中的商業(yè)文化中心區(qū)，位于大道以東，路以西，路以北，大道和路以南的區(qū)域內(nèi)。由市政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，區(qū)內(nèi)現(xiàn)建有展覽中心、文化中心、商業(yè)中

15、心、信息中心等完善配套，并擬建星級酒店、書城、文體設施及高尚住宅，連同已發(fā)展成熟的辦公圈，將逐步成為深圳西部商務中心。百貨在此營業(yè)多年，經(jīng)營狀況良好；百貨剛剛開業(yè)，而商場和世界也即將開業(yè)。新興商業(yè)圈業(yè)已形成。（二）潛在競爭對手分析本次調(diào)研，重點調(diào)查了在區(qū)規(guī)模較大和比較有影響力的商場，包括沃爾瑪（兩店）、家樂福、（兩店）、百貨、商業(yè)城以及正在籌備開業(yè)的百貨和百貨。1、沃爾瑪?shù)?表七地理位置大道與路的交叉口業(yè)態(tài)綜合超市營業(yè)面積兩層，總面積約6000平方米（其中1F：約2000平方米；2F：約4000平方米）營業(yè)時間7：00-23：00各樓層主要經(jīng)營商品一層：面點、冷凍冷藏食品、熟食、果汁、面包、蔬

16、菜、肉類、海鮮、水果、乳品、冷飲二層：煙酒、電器、玩具、家庭用品、生活用品、鞋類、辦公用品、化妝品主要品類面積一層：肉類120m2、蔬菜90 m2、水果120 m2二層：個人護理135 m2、電器150 m2、煙酒90 m2、食品510 m2、家居180 m2、化妝品120 m2、鞋90 m2停車位地下停車位約120個，地面廣場停車位10個周邊道路情況前方：路，雙向六車道，中間有隔欄； 左側：路，雙向四車道公交情況路站： （距離100米，共12條線路）小巴：000：村世界 000：人才大市場碼頭000：村世界 000：人才大市場福園花園000：灣村 000：汽車站碼頭000：港總站大巴：000

17、：站場 000：汽車站 311：000：碼頭-站 000：港汽車站路路口站（距離50米，共11條線路）小巴：000：口岸港 000：、000：海關 000：總站、大巴：000：花園世界 K000：路碼頭、000：公園 000：、000：灣客運站 000：路總站 000：港客運站、客流量在1月21日星期二全天的不同時段統(tǒng)計客流，結果如下：10:05-10:25進256出354提袋率80%；11:30-11:50進360出254提袋率77%15:30-15:50進380出350提袋率60%；16:00-16:20進314出290提袋率67%17:00-17:20進374出320提袋率85%；18:

18、00-18:20進197出240提袋率76%120分鐘合計：進1703 出1808 提袋1336客單量全天平均40元/人銷售額預測根據(jù)客流以及客單量，經(jīng)過統(tǒng)計處理，初步預測：47萬/日經(jīng)營狀況從現(xiàn)場觀察到的顧客進出情況和買單情況來分析，買單顧客的比例比較高，在一天中的高峰時段能達到80%，但是客單價不高，在50塊錢左右的居多?？土鞔蠖嗑奂诘谝粚拥氖称烦?，其中，肉類生鮮的購買者較多。從預測情況來看，日均銷售78元/m2，經(jīng)營狀況良好。周邊環(huán)境周邊舊城改造項目較多，如：村舊改項目、古城舊改項目，東邊商住樓正在施工。北邊主要是和兩個自然村，出租屋成片，另有花園、苑、新村等規(guī)模不大的住宅樓盤；路方

19、向有酒店（四星級），中行、工行、建行等多家銀行，還有大量的小店鋪。綜合來看，該區(qū)域位于轉型中的老商業(yè)區(qū)邊緣，街區(qū)規(guī)劃比較凌亂，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模小，商業(yè)氣氛不濃厚。周邊的人口以自然村居民為主。商圈輻射范圍主要是片區(qū)路以北的區(qū)域。2、家樂福店表八地理位置路與路之間的路樓業(yè)態(tài)綜合超市營業(yè)面積兩層約7000平方米（1F：約3000平方米；2F：約4000平方米）營業(yè)時間周一至周四8：30-10：30；周五至周六8：30-11：00各樓層主要經(jīng)營商品一層：CD/VCD、書籍、電視、音響、小家電、兒童玩具、日雜、家居用品、鞋類、男女服裝、內(nèi)衣二層：化妝品、個人用品、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料主要品類面積家電

20、200 m2、家居300 m2、鞋類100 m2、男裝、女裝、內(nèi)衣：300 m2、肉類30 m2、蔬菜150 m2、水果100 m2停車位地面廣場可停20輛，另外門口路道路兩邊可停車周邊道路情況前方：路，雙向兩車道公交情況路中學站（20米）：大巴000 總站世界；小巴000總站、家樂福距離路約500米，途徑路口公車?？渴袌稣?；家樂福距離路約300米，但交叉路口左右100米內(nèi)無公車站自有接送車路線共有開往名城、海岸、村、山、園的5路顧客接送車（接送時間10：30-18：30）客流量在1月21日星期二全天的不同時段統(tǒng)計客流，結果如下：9:30-9:50 進453 出240 提袋率75%； 12:2

21、0-12:40進292 出440 提袋率82%14:20-14:40進389出400 提袋率65%； 16:2-16:45進595出410提袋率85%17:20-17:40進440出402 提袋率89%； 18:20-18:40進623出437提袋率70%200分鐘合計 進2792 出2329 提袋1810客單量全天平均48元/人銷售額預測根據(jù)客流以及客單量，經(jīng)過統(tǒng)計處理，初步預測：75萬/日經(jīng)營狀況該超市賣場面積不大，但商品品種非常齊全，客流量又大，場內(nèi)經(jīng)常很擁擠；該店定位為社區(qū)店，不僅較好得利用了周邊的顧客資源，還開通多達五路的購物接送車，拓展了自己的商圈范圍，開發(fā)了大量的客源。從銷售預測

22、來看，日均銷售額達107元/ m2，單位面積銷售額取得較高效益。周邊環(huán)境周邊商業(yè)網(wǎng)點比較密集，、城等近在咫尺，馬路對面是小學和住宅區(qū)。周邊交通不方便，絕大部分顧客都是步行前往購物。門口路可稱是老商業(yè)街區(qū)里的步行街。周邊居民有一大部分是當?shù)卮迕?，還有一小部分是在此置業(yè)安居的外來人口。商圈輻射范圍主要包括路以南，路以北的片區(qū)。3、店表九地理位置路與路交匯處業(yè)態(tài)純百貨商場營業(yè)面積四層約8000平方米（每層約二千平方米）各樓層經(jīng)營商品一層：珠寶、佩飾、化妝品、皮包、皮鞋、鐘表二層：女裝三層：女裝、內(nèi)衣四層；男裝、休閑裝、運動裝主要商品品牌面積（m2）化妝品（85 m2）：鄭明明、歐萊雅、美寶蓮、柏芬、

23、玉蘭油鐘表：TIMEX、西鐵城珠寶（40 m2）：維瑪寺皮鞋（180 m2）：百麗、星期六、天美意、蜜絲羅妮 運動鞋：安踏、耐克、阿迪達斯女裝：G2000/U2（100 m2）、SPIRIT（80 m2）、TITI（20 m2）DINY（15 m2）、BOSSINI（15 m2）、BETU（20 m2）、Theme（30 m2）、艾格（100 m2）、adbo（30 m2）、城市麗人（40 m2）、JANANV（40 m2）、感覺（40 m2）、ADA（50 m2）、早春二月（30 m2）、凡恩（20 m2）、?。?0 m2）、MYFENO（30 m2）、玥（30 m2）、瑪絲菲兒（100 m

24、2）、愛特愛（20 m2）、伊蕾（40 m2）、香港影兒（40 m2）、杰西（30 m2）、七色麻（20 m2）、嘉萊特（15 m2）風雅頌（40 m2）內(nèi)衣（100 m2）：黛安芬、舒雅、愛慕、曼妮芬男裝（300 m2）：皮爾卡丹、法國野鴨、仕帝曼、萊爾利奧、卡斯保羅、袋鼠、蘋果、雅戈爾、法瀾奧、老船長、V-ONE休閑裝（350 m2）：班尼路、永藝、真維斯、堡獅龍、詩柏高、喜高曼尼、MIXXION停車位無停車場，左側的路兩邊可停車周邊道路狀況前方：路雙向四車道；側方：路雙向兩車道公交情況正門口支行站大巴：105、20、204、217、331、210、332中巴：432、436、462、45

25、6 經(jīng)營狀況純百貨，整個賣場光線充足，音樂柔和，購物環(huán)境舒適。商品檔次中、高檔為主，但商品品種太少，人流量很少，經(jīng)營狀況不佳。周邊環(huán)境街區(qū)內(nèi)除城、家樂福等少數(shù)商場以外，都是以小店鋪形式出現(xiàn)的專賣店、專業(yè)店、雜貨店，經(jīng)營品種以服裝、鞋帽、箱包、日常用品、化妝品小飾品為主，商品檔次和價位適合廣大中、低收入水平的工薪階層；附近住宅樓盤很少，自然村里的出租屋密集。商圈范圍主要是片區(qū)，路、路一帶。4、店表十地理位置路中段業(yè)態(tài)綜合超市營業(yè)面積三層約9000平方米（共三層，每層各3000平方米）營業(yè)時間8：0022：30各樓層經(jīng)營商品一樓：生鮮熟食、化妝品、煙酒二樓：食品、藥柜、書市、音像制品三樓：家用電器

26、、箱包、服飾、日雜用品停車位地下停車位約100個，門口路兩邊可停車周邊道路狀況門口路雙向兩車道公車情況站（距離約50米）小巴：000 大巴：000 000客流量在1月21日星期二全天的不同時段，統(tǒng)計客流結果如下：12：4513：05 出275 提袋率66% 13：5514：15 出264 提袋率64%14：3014：50 出285 提袋率68% 18：5019：10 出532 提袋率77%19：1019：30 出547 提袋率78%100分鐘合計 出1903 提袋1377客單量全天平均45元/人銷售額預測根據(jù)客流以及客單量，經(jīng)過統(tǒng)計處理，初步預測：54萬/日經(jīng)營狀況該超市是社區(qū)店，主要服務對象

27、是周邊的小區(qū)居民和上班人群。場內(nèi)購物環(huán)境舒適、雖然每一類商品的陳列量不大，但品種繁多，配置合理。給顧客以應有盡有的精品超市的感覺。從預測情況來看，日均銷售達到60元/m2，效益良好。周邊環(huán)境來原來路是商業(yè)街區(qū)，距離百米之內(nèi)有商場和百貨，人氣比較集中?，F(xiàn)在已經(jīng)倒閉關門，商場也因規(guī)劃凌亂，經(jīng)營不善。街區(qū)的商業(yè)氣氛逐漸淡去，由商業(yè)區(qū)向生活居住區(qū)和辦公區(qū)過渡。在的周邊，有花園、花園、園、新村等住宅區(qū)和南航公司、交通銀行、移動電信等單位。這些小區(qū)和單位為提供了穩(wěn)定客源。5、百貨表十一地理位置大道商業(yè)文化中心區(qū)業(yè)態(tài)大百貨商場（百貨+超市+飲食娛樂）營業(yè)面積約35000平方米（-1層6層，每層約5000平方

28、米）營業(yè)時間平時10：00-22：00 周末9：30-22：30各樓層主要經(jīng)營商品負一層：生活用品 生鮮 食品 煙酒 茶 藥材 滋補保健品一層：化妝品 珠寶玉器 精品男女鞋 名表 眼鏡 名表維修 機器修鞋 琴行 二層：流行少女裝 少淑女裝 少女飾品三層：精品男裝 男士西褲 襯衫 領帶 內(nèi)衣 男女休閑裝 運動服飾 牛仔服四層：職業(yè)裝 貴婦裝女士內(nèi)、睡衣 流行雜品美容院五層：家電 音像制品 照相器材 家居精品 通訊器材 文化用品 床上用品工藝品 六層：美食廣場 游戲天地 貝貝樂園主要品牌面積（m2）皮鞋（180 m2）：皮爾卡丹、皮匠世家、鱷 魚、爵根士、百麗服裝： SPRIT（70 m2）、G2

29、000（30 m2）、U2（25 m2）、艾希爾（20 m2）、BETU（35 m2）、愛特愛（20 m2）、真維絲（30 m2）、波頓（25 m2）、威鵬（25 m2）、卡丹達仕（50 m2）、華倫天奴（35 m2）、K-100（25 m2）、九牧王（10 m2）、鄂爾多斯（10 m2）、勝龍（20 m2）、耐克（20 m2）、班尼奴（30 m2）、花花公子（30 m2）、弗羅倫（50 m2）、蘋果（25 m2）、寶獅龍（30 m2）、雅戈爾（20 m2）、迪灑（20 m2）、DINY（30 m2）、TITI（40 m2）、艾格（70 m2）、自由鳥（30 m2）、淑女屋（30 m2）化妝品

30、（80 m2）：雅芳、 美寶蓮、SK-2、玉蘭油停車位商場周邊地面停車，約100個車位周邊道路狀況門口大道為雙向6車道，左右兩側是小區(qū)內(nèi)街公車情況正門口大道百貨站大巴：000路、00路、000路、K000路小巴：000路顧客接送車開通到、山、海岸的三路顧客接送車，時間10：00-21：30經(jīng)營狀況由于百貨是區(qū)規(guī)模較大的綜合百貨商場，其輻射面可以達到整個區(qū)，因此它1-5層的百貨經(jīng)營狀況良好；其設在地下一層的超市，主要為附近居民服務，觀察里邊的顧客，多為中老年人。超市面積規(guī)模小，跟附近的和沃爾瑪相比，既沒有商品優(yōu)勢又沒有環(huán)境優(yōu)勢，對客流的吸引力很弱，超市內(nèi)的顧客比上邊百貨樓層的少很多；六樓經(jīng)營的是

31、美食廣場、娛樂城等。娛樂城幾乎沒有人光顧；美食廣場環(huán)境布置較差，桌椅破舊；各種食品的價格都比較高，比如罐罐面的售價是12元-18元。但在中午和傍晚的客流高峰期，這里總是爆滿，反映出該美食廣場能夠迎合顧客和自身員工的需求。周邊環(huán)境位于商業(yè)文化中心區(qū)，整個區(qū)域功能齊全，規(guī)劃合理。后邊是成片新的住宅樓盤，如居、大廈、花園、長城、城、大廈、園、花園、等等，在此住宅區(qū)置業(yè)安居者經(jīng)濟收入穩(wěn)定，消費能力較強，不過目前空置和在建中的樓盤居多，人口不密集；對面是表公司、集團等企業(yè)，還有酒店和各種風格的餐廳。即將開業(yè)的百貨、世界在百米之內(nèi)，一公里開外還有超市和剛剛開業(yè)百貨，該片區(qū)的商業(yè)氛圍日益濃厚。商圈輻射范圍幾

32、乎是整個半島。6、沃爾瑪?shù)瓯硎乩砦恢么蟮琅c路交匯處業(yè)態(tài)綜合超市營業(yè)面積兩層，總面積約20000平方米（1F：約10000平方米；2F：約10000平方米）營業(yè)時間7：00-23：00各樓層經(jīng)營商品一層：生鮮、蔬果、熟食、面包、糕點、名貴煙酒、飲料、保健品肯德基、永和豆?jié){、電訊器材、金銀珠寶首飾二層：眼鏡、鐘表、服裝、藥品、日用百貨、日化用品、文化書籍、音像制品休閑用品、家用電器、化妝品、鞋、皮具、工藝品、好百年家居廣場停車位地面停車位約175個；自行車位450個；摩托車位：約30個；周邊道路情況路：雙向四車道，中間有隔欄；大道，雙向六車道，中間有隔欄。公車情況公交車站： 大道油站(距離約2

33、0米)小巴（共8路）：000 000000000 000 000 000 000大巴（共6路）：000、K000、000、K000路酒店站（距離約100米）大巴（共5路）：000000 000000000小巴（共5路）：000000000000000客流量在1月21日星期二全天的不同時段統(tǒng)計客流，結果如下：12：2012：40進112人 13：1013：30進232人 16：1016：30進202人 18：1018：30進611人13：3513：55出93人， 提袋率73.12%，68人16：1016：30出315人， 提袋率55.87%，176人17：3017：50出632人， 提袋率65.

34、18%，412人合計80分鐘進1157 60分鐘出1040 提袋656客單量全天平均45元/人銷售額初步預測70萬元/日經(jīng)營狀況該店以滿足普通大眾的日常消費為主，購物環(huán)境舒適。面前的休閑廣場約3000平方米；休息椅約260個，為超市增加了休閑功能；場內(nèi)布局合理，商品陳列美觀、豐滿，環(huán)境衛(wèi)生清潔。生鮮區(qū)品種很豐富，很受顧客歡迎；從場內(nèi)客流情況和顧客的買單情況來判斷，經(jīng)營是比較成功的。據(jù)估算日均銷售35元/m2，單位面積銷售額不高。周邊環(huán)境沃爾瑪?shù)甑靥幝放c大道交匯處。主要消費群體為、和一帶居民。周邊有、等著名商場，以及酒店、餐館、劇院等消費場所，商業(yè)氣氛濃厚。另外，其周邊還有花園城一期、園、花園、

35、園等住宅小區(qū)。交通非常方便，吸引了不少有車群體前來購物消費。周邊居民主要是經(jīng)濟基礎較好，在此買房置業(yè)的外來人口。商圈輻射范圍主要是片區(qū)和片區(qū)。7、店表十三地理位置路號廣場業(yè)態(tài)超市+百貨營業(yè)面積約20000平方米（負1F：約14000平方米；1F：約6000平方米）營業(yè)時間8：0022：30各樓層經(jīng)營商品負一層：生鮮、蔬果、熟食、面包、糕點、名貴煙酒、飲料、保健品、藥品、日用百貨、日化用品、文化書籍、音像制品、休閑用品、家用電器、化妝品、鞋、皮具、工藝品一層：金銀珠寶首飾、眼鏡、鐘表、男女服裝、麥當勞停車位地面停車位約100個；自行車位約625個； 周邊道路情況前方：路，雙向四車道，有隔欄；西側

36、：生活區(qū)街道，兩車道公車情況公交車站：廣場（），距離約30米大巴：000、K000、000、000、000、000、000小巴：000、000、000、000、000、000、000、000、000、000顧客接送車店灣店知名品牌鞋 類：爵根仕、百麗、達芙妮、特豐鳥、紅蜻蜓、富貴鳥、蘋果、鱷魚恤皮 具：帕佳圖、金利來、傾城之戀、華倫天奴露迪、保羅、鱷魚化妝品：柏紛、羽西、雅芳服 裝：佐丹奴、李紅、波頓、康妮婭、舒雅、安利芳、百利安、歐柏蘭奴、迪沙平、艾奈爾、紳浪、馬獅威爾、迪灑、皮爾卡丹、名盾、鱷魚恤、羅蒙、自由鳥、雅戈爾、愛特愛、威鵬、期廷丹諾、虎都、莎米爾、衡韻、曼婭奴、影兒、貝茜、蘇迪客

37、流量在1月21日星期二全天的不同時段統(tǒng)計客流，結果如下：10：3010：50進427人 ； 11：1011：30出318人， 提袋226人，70.1%15：1015：30進352人 ； 14：1514：35出287人， 提袋193人，67.23%18：1018：30進638人合計60分鐘進1417 40分鐘出605 提袋419客單量全天平均103元/人銷售額128萬經(jīng)營現(xiàn)狀該超市在為顧客提供 “一站式”購物的優(yōu)質(zhì)服務的同時塑造了自身品種齊全、價廉物美、服務周到的良好商業(yè)形象；賣場布局合理，商品陳列美觀、豐滿，環(huán)境衛(wèi)生清潔，員工服務熱情；促銷活動對顧客具有很大的吸引力，客流量很大，客單價也比較高

38、。周邊環(huán)境屬于的商業(yè)中心，附近有酒店、市政精品城、廣場、商場、餐館、交通銀行等，周邊環(huán)境不僅商業(yè)氣氛濃厚，還呈現(xiàn)出文化氛圍。該街區(qū)住宅人口密集，客流充沛，交通方便，購物廣場對面是、園等老式住宅區(qū)，距離東邊后海住宅區(qū)不到一公里。 附近居民消費水平比較高。8、百貨店（月日開業(yè)）表十四地理位置區(qū)桂廟路與大道立交橋的交匯處業(yè)態(tài)超市+百貨綜合商場營業(yè)面積4層共約38000平方米營業(yè)時間8：30-22：30樓層經(jīng)營商品一層：食品生鮮超市 煙酒 五金燈具 藥柜 化妝品 自行車及配件 琴行 美容二層：日用品超市 鐘表眼鏡 珠寶首飾 家用電器 廚具 書吧陶藝 汽車飾品三層：男女正裝 男女休閑裝 男女內(nèi)衣 皮鞋

39、皮具箱包 窗簾布藝四層：童裝童鞋 兒童玩具 床上用品 家具家私 體育用品 文化用品 電腦 知名品牌化妝品：玉蘭油、資生堂、雅芳、sk-11、蘭寇、清妃、鄭明明等鐘表：爵士、山姆士、精工、飛亞達、星皇、天王等女裝：天絲、翠柏、君奴麗人、水贏格、婭努、諾美努、迪絲平、簡斯迪、花瘦、貝西、享奴、泰蓮娜、福萊雅、珍心、吳藝、寶蒂、洪洋達、光明島等男裝：虎都、皮爾卡丹、九牧王、金利來、阿斯豪、紳浪、馬爾威獅、耀奇、雅濤 歡騰、豪之靈、斯廷丹諾、洛茲、曼斯駝、虎豹、上海造寸、富紳、琴曼 雅戈爾、卓兒龍、仕帝曼、雅斯丹克等皮鞋：都彭、皮爾卡丹、老人頭、華倫世家、巴黎世家、爵根士、華倫露迪、上海遠足、獸霸、正

40、麥停車位門口周邊空位作停車用，約有車位100個周邊道路情況路為雙向四車道、大道為雙向六車道公交情況000、0000、00、000、k000路公交車經(jīng)過其門前，但沒有?？空绢櫩徒铀蛙囬_通到園、村、的三路免費大巴，9：00-21：30，每天7班經(jīng)營狀況該商場環(huán)境整潔明亮，但場內(nèi)通透性比較差；商品品牌豐富，品種齊全，中高檔品牌為主。由于剛開業(yè)，商場促銷活動較吸引顧客，客流較大，尤其是在一、二樓的超市樓層。據(jù)了解超市一天的銷售額為30-40萬。周邊環(huán)境位于立交橋下，門口有人行天橋橫過路，此處是從路進入的必經(jīng)之路，車流量很大，車輛進出商場停車場很不方便，行人較少。周邊住宅區(qū)有小區(qū)、花園等等，在建樓盤雖多

41、，但比較分散；周邊還有供電公司和一些小的公司、單位。整個街區(qū)人口密度小，流動性小。9、百貨（正在裝修，據(jù)稱今年月份開業(yè)）表十五地理位置大道與路交匯處業(yè)態(tài)據(jù)了解將以專柜的方式經(jīng)營百貨營業(yè)面積三層約8000平方米停車位地下停車場，約50個周邊道路情況門口大道為雙向8車道，有隔欄；邊上路雙向4車道交通狀況大道新能源站000、000、000、00、000、K000路方向門口無公交站00、000、000、k000途經(jīng)但不?？恐苓叚h(huán)境周邊是大廈、中興實業(yè)、花城等住宅樓，邊上是世界和百貨。屬于新興商住區(qū)。四、主要意向樓盤分析（一）、廣場1、廣場基本情況表十六區(qū)域性質(zhì)地理位置路與路交匯處區(qū)域性質(zhì)居住區(qū)和商業(yè)區(qū)

42、為主公交路數(shù)大巴7路，中小巴8路門前道路寬度門前路雙向四車道，路雙向兩車道樓盤概況面積約35000平方米, 各樓層平均面積約為7000平方米層數(shù)地下兩層停車場，地上五層為商業(yè)裙樓，六層以上為高層住宅層高4.8-5.2米可見性有2個可見面，但與路之間有一棟多層建筑物，在這個方向顯現(xiàn)差 樓盤性質(zhì)商住樓停車位地下兩層為停車場，加地面約300個停車位。目前狀況現(xiàn)項目主體工程已經(jīng)峻工，外墻初裝修完成。年月裙樓交付使用。報價條件提供設備業(yè)主只負責一次消防和配電，電梯、空調(diào)商家自配裝修程度墻面、地面抹平月租金元/平方米.月租金遞增自交租之日起，第三年開始遞增，每年遞增2%免租期交樓之日起裝修期、免租期最多共

43、個月周邊環(huán)境西邊屬于老的商業(yè)街區(qū)，城、世界等商場和各種小商鋪分布其中；東邊以居民生活區(qū)為主，公寓、家園、新居、等等住宅小區(qū)和一些農(nóng)民房集中在這個方向。周邊還有醫(yī)院、小學、小學等生活配套設施?？偟膩砜?，該片區(qū)人口居住集中，流動性大，配套設施齊全，商業(yè)極具發(fā)展?jié)摿Α?、廣場交通狀況廣場位于路與路交匯處，距離路約300米。路為雙向四車道，這是該片區(qū)的交通要道，過往車流很大；路為兩車道，道路兩邊還設有停車位，車流相對較小，行人較多。公交方面，共有7路公交大巴和8路中小巴從周邊經(jīng)過，主要?？空緸槭袌稣竞歪t(yī)院站，分別距離該項目20米和40米。公交列表如下：表十七大巴：共7路中小巴：共8路名稱行走路線?？空?/p>

44、名稱行走路線停靠站000路世界-花園醫(yī)院000路酒店-村 醫(yī)院000路碼頭-總站醫(yī)院000路世界-村醫(yī)院000路碼頭-總站醫(yī)院000路 碼頭-人才大市場醫(yī)院000路客運站-醫(yī)院000路 漁港-海關醫(yī)院000路總站- 路醫(yī)院000路 碼頭-汽車站醫(yī)院000路-總站市場000路村-港市場00路-路口市場000路-港市場000路 口岸-世界市場3、廣場商圈分析（1）廣場到各主要競爭對手距離表十八比較項目距離說明廣場-1.5公里核心商圈重疊， 廣場-百貨1.2公里核心商圈重疊廣場-百貨0.3公里核心商圈重疊廣場-家樂福0.4公里核心商圈重疊廣場-沃爾瑪1.1公里核心商圈重疊廣場-3.5公里次商圈相接廣

45、場-沃爾瑪3.2公里次商圈相接（2）商圈劃分廣場的面積規(guī)模很大，幾乎是的兩倍。如果以綜合大百貨的業(yè)態(tài)進駐該項目，適合作為中心店。那么，其商圈的構成也相對復雜。其核心商圈將超出片區(qū)以外，可覆蓋和兩街道辦所管轄區(qū)域的絕大部分，北至大道（1200米），南至路（2300米），東至大道（1500米），西至大道（1500米）。而次級和邊緣商圈，可能輻射至城、工業(yè)區(qū)等區(qū)域，甚至可能吸引的消費者。這一部分的商圈涉及范圍很大、潛在競爭情況復雜、消費狀況多樣化，整體來看不確定性高，尚無法做更詳細更深入的商圈分析。（詳見商圈圖）（二）都1、都基本情況表十九區(qū)域性質(zhì)地理位置位于片區(qū)中心，路與路交匯處的西南角區(qū)域性質(zhì)居

46、民生活區(qū)公交路數(shù)大巴8路，小巴11路門前道路寬度路雙向6車道，路雙向4車道樓盤概況面積兩層約14000 m2，每層約7000m2層數(shù)商業(yè)部分為2層層高5.2米可見性建筑體有3個可見面，周邊樓房相對低矮，數(shù)百米開外仍清晰可見 樓盤性質(zhì)商住樓門前廣場2750平方米停車位地面停車位約110個目前狀況正處于外墻裝飾階段，預計于5月底竣工，8月底入伙。報價條件提供設備業(yè)主提供扶梯4部、貨梯1部、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)裝修程度墻面、地面抹平月租金45元/平方米租金遞增交租之日起第三年開始遞增，遞增率在3%以內(nèi)免租期交樓之日起免租裝修期4個月，免租經(jīng)營期6個月周邊環(huán)境該片區(qū)住宅樓盤密集，花園、名城、園等大型住宅

47、區(qū)座落在該項目周邊，但是入住人口不多。附近有人才市場、農(nóng)貿(mào)市場，這兩個市場給該區(qū)帶來了不少人流。東邊不遠處是施工中的灣大道。該片區(qū)在建樓盤較多，人口密度不大，但居民人均消費能力很高。2、都交通狀況都位于路與路交匯處，背后緊鄰大道，有8路公交大巴和11路小巴?？扛浇Ｄ壳坝捎诖蟮肋€未竣工，大型貨柜車主要行走路，且路西段至今未通車，致使都門前交通不是很暢順。據(jù)業(yè)主和規(guī)劃局介紹，大道將于今年通車，到時貨柜車將改走大道，路上的交通將得以緩解。目前能到達都的主要公交車如下表：表二十大巴：中小巴：名稱行走路線?？空久Q行走路線停靠站00路-西花園000路-村花園000路總站-世界花園000路碼頭-西花園0

48、00路總路-關花園000路世界-西市場000路路-西市場000路世界-口岸市場000路花園-世界市場000路林-港市場000路-總站市場000路村-市場000路汽車站-市場000路-碼頭市場000路碼頭-市場000路村-市場000路港-客運站市場000路人才大市場-碼頭市場000路檢查站-村市場3、麗都商圈分析（1）麗都到各主要競爭對手距離表二十一比較項目距離說明麗都-1.8公里次商圈重疊， 麗都-百貨2公里次商圈重疊，但有立交橋隔離麗都-百貨0.5公里核心商圈重疊，直線距離麗都-家樂福0.8公里核心商圈相接，業(yè)態(tài)不一致麗都-沃爾瑪1.4公里次商圈重疊，業(yè)態(tài)不一致麗都-4公里無商圈重疊麗都-沃

49、爾瑪3.7公里無商圈重疊（2）商圈劃分根據(jù)區(qū)的區(qū)域分布，麗都屬于片區(qū)。以麗都為中心，北至（800米），南至路與路交匯處（1000米），西至大道（700米），東至路（600米）可劃為核心商圈；次商圈北至大道（1200米），南至路（2300米），西至大道（1500米），東邊被六車道且?guī)Ц綦x綠化帶的大道隔斷。作為一個社區(qū)店，一般不研究邊緣商圈，但結合的市場環(huán)境，該店商圈向東邊的輻射可能至大道甚至整個區(qū)。（詳見商圈圖）意向樓盤商圈圖商圈內(nèi)人口統(tǒng)計該商圈主要是指廣場的核心商圈和麗都的整體商圈，圈內(nèi)人口總數(shù)約為23萬，具體分布狀況如下表：1、自然村人口分布 表二十二名稱常住人口暫住人口人口總數(shù)名稱常住人口

50、暫住人口人口總數(shù)村11200180013000村15500290018400村12000200014000灣9200140010600村13800260016400村9800120011000村800012009200村740025009900村11800170013500園11000250013500村11800180013600村8000300011000村9900150011400村9000280011800合 計12740027500154900這些自然村人口居住地屬于區(qū)的老區(qū)，人口層次比較復雜。本地戶籍人口約占15%，他們主要是當?shù)卮迕瘢磕晗硎艽謇锏姆康刈?、分紅收入，購買能力比較高

51、，但消費觀念比較傳統(tǒng)，小農(nóng)意識嚴重，實際消費能力不強。而另外一部分是在該區(qū)域買房置業(yè)的人口，這部分人群一般有穩(wěn)定的收入，生活習慣和消費方式也比較現(xiàn)代。此外，還有很大一部分是臨時租住此地的外來打工人口，收入水平低，流動性很大。2、商圈內(nèi)住宅樓盤匯總 表二十三小區(qū)名稱可入住戶數(shù)已經(jīng)入住戶數(shù)備注城一期16001600二期1400600三至五期2400/一期500/已售400戶，2月入伙二、三期1000/今年啟動，明年入伙四至七期2500/2005年前完成花園一、二期15551555三期1296/園一、二期21001980三期1200/家園500400都512/今年8月入伙花園400/在建花園1601

52、60苑210165338/家園283/家380342居300300苑380350園380380花園112/年底入伙苑288/9月入伙家園240/在建家324/年底入伙華庭444400苑250250苑350350城401/已售390套，即將入住廣場300/苑360360花園250250家園408380苑550/640/今年7月竣工新園700/人家420岸460/440/居306150去年12月入伙海岸582/合計戶數(shù)27300戶10000戶合計人數(shù)94000人34300人01年底深圳家庭平均人口3.43人 以上住宅樓盤人口數(shù)未納入當?shù)鼐游瘯慕y(tǒng)計范圍，所有數(shù)據(jù)由我們實地考察得知。這部分人口具有很

53、強的消費能力，如花園居住的都是政府人員，中心城區(qū)幾個樓盤的置業(yè)者都是園的高薪工作者。（四） 政府對周邊區(qū)域規(guī)劃情況（1）土地使用方面片區(qū)東至路、西至大道、北至大道、南至路，該區(qū)域主要是居住用地，目前正在開發(fā)的、園、城、花園等幾個大型住宅區(qū)坐落于其中，都也在這一區(qū)域；而廣場位于片區(qū)東邊，距離都約500米。路以東是幾個自然村，按政府規(guī)劃這一片區(qū)將陸續(xù)被改造成新的住宅區(qū)，但沒有具體的時間進度表，目前大道兩邊已經(jīng)作了部分改造，如村舊改項目已經(jīng)完成；以西，即火車站以西的填海工程將作為政府以后的發(fā)展用地，目前沒作規(guī)劃。（2）交通方面按照規(guī)劃，大道將在03年的3月通車，到時大型貨車將全部從大道通行，路只能行

54、駛小車，路的交通狀況將大為改善；西部通道已立項，目前處于規(guī)劃階段，計劃2005年通車。路、路、路雖然狹窄，但由于周邊的建筑物密集，規(guī)劃中只做路面修整，暫不作大規(guī)模的拓寬。但隨著自然村改造計劃的實施，有可能隨之進行道路改造。五、潛在商業(yè)樓盤分析1、百貨表二十四項目基本情況樓盤名稱百貨位置大道與路的交匯處面積三層約12000平方米樓層結構地下一層為停車場地面三層商業(yè)裙樓各樓層面積地下一層，地上三層，各樓層平均面積為4000平方米停車位地下可停車100輛，地面可停車50輛道路情況大道為雙向四車道，路為雙向兩車道交通狀況描述公交站情況：大巴：000總站-路 000客運站- 000世界-花園00火車站-

55、 000碼頭-總站000碼頭-總站 000總站-世界小巴：000漁港-海關000碼頭-人才大市場 000世界-村000廣場-世界 000碼頭-汽車站000酒店-村 000市場-酒店000村-世界 000港-客運站000港-客運站 000保稅區(qū)000食街-世界目前狀況百貨倒閉后，該樓2、3層空置已久；一樓已分割出售作小店鋪經(jīng)營。周邊環(huán)境沒落的商業(yè)街區(qū)，其商業(yè)氣氛逐漸衰退，人氣逐漸渙散，該區(qū)的商業(yè)已經(jīng)退化成為社區(qū)型商業(yè)?；▓@、花園、園、家園分布在周邊。 2、廣場表二十五項目基本情況樓盤名稱廣場位置路與路的交匯處 商業(yè)面積約16000平方米樓層結構地下兩層，地面四層商業(yè)裙樓，其中-1層部分可做商場。

56、各樓層面積地下兩層分別為：約7000平方米，一層建筑面積約4900平方米；二層建筑面積4200平方米三層建筑面積為3700平方米；四層建筑面積3200平方米停車位地下停車位280個道路情況路為雙向兩車道，大道為雙向四車道交通狀況描述公交站情況，樓盤對面有一個公交車站大巴：000總站-路 000-湖000客運站- 000世界-花園00路-世界 000碼頭-總站000碼頭-總站 000總站-聯(lián)檢站小巴：000漁港-海關000碼頭-人才大市場 000世界-村000-村 000人才市場-酒店000酒店-村 000漁港-海關000港-口岸 000港-目前狀況爛尾樓，主體工程完成，未作裝修周邊環(huán)境區(qū)域屬性

57、是老城區(qū)，商業(yè)開發(fā)較早，商業(yè)網(wǎng)點密集，沃爾瑪、家樂福、城、廣場、世界等等商場遍布周邊，使得該片區(qū)成為比較成熟的商業(yè)旺地。并且，附近的幾個舊城改造項目，在保留和延續(xù)老城區(qū)的繁榮的同時，也給老城區(qū)賦予了新的功能。圖書館、文體中心增強了該片區(qū)的文化氛圍，新村、苑、居、廈等住宅樓盤給該片區(qū)帶來了現(xiàn)代生活氣息。 3、大樓表二十六項目基本情況樓盤名稱商廈位置大道與路交匯處商業(yè)面積約10000平方米樓層結構地下1層停車場，1-2層為商業(yè)裙樓，3層以上為多層住宅各樓層面積各樓層平均面積約5000平方米停車位地下80個道路狀況大道為雙向六車道，路為雙向四車道交通狀況描述公交站情況，樓盤周邊有兩個公交車站大廈站：

58、大巴：000總站-路000總站-世界 000世界-花園000-湖 000嶺-碼頭中巴：000- 000-000港- 000碼頭-汽車站新街口站：00世界-路總站 000客運站- 目前狀況主體工程已完成，未做內(nèi)外裝修，目前停工周邊環(huán)境路商圈的邊緣位置，斜對面是沃爾瑪?shù)?，附近有廣場、花園城等住宅區(qū)。邊上的大道和路交通很繁忙，車流量大，行人稀少，商業(yè)氣氛尚未顯現(xiàn)。4、園表二十七項目基本情況樓盤名稱園位置 大道與路的交匯處商業(yè)面積約14980平方米樓層數(shù)地下1層停車，1-3層商業(yè)裙樓，4層以上住宅塔樓各樓層面積一層4980平方米，二層約5000平方米，三層約5000平方米停車位地下停車位450個，地面

59、22個道路情況前方：路，雙向六車道，中間有隔欄； 右側：路，雙向四車道公交情況路站： （距離100米，共12條線路）小巴：000：村世界、000：人才大市場碼頭000：村海上世界、000：人才大市場花園000：村、 000：汽車站碼頭000：港總站大巴：000火車站場、000汽車站000000碼頭-站000港汽車站南新路南新路口站（距離50米，共11條線路）小巴：000：口岸港、000：、000：海關、000：總站、大巴：000：花園世界000：路碼頭、000：公園、000： 000：客運站000：路總站、 000：港客運站、目前狀況剛挖完地基，準備打樁，2004年上半年可完工，尚未有商業(yè)裙樓

60、招商方案周邊環(huán)境邊上是沃爾瑪?shù)辍⒕频?，對面是古城。門口南新路沿街都是小店鋪，商業(yè)結構單一。周邊片區(qū)雖然建筑物密集，但規(guī)劃凌亂，住宅樓盤比較少。該項目的商業(yè)價值可見一斑。5、現(xiàn)代城表二十八項目基本情況樓盤名稱現(xiàn)代城位置路上，距離大道約100米，距離大道約50米商業(yè)面積地面約30000平方米，地下約5000平方米樓層結構地下一、二層停車場、地面三層商業(yè)裙樓，四層以上住宅各樓層面積地下一層可供商業(yè)使用面積約5000平米，地面三層每層約10000平米停車位地下一、二層停車場共有車位約700個道路情況門前路雙向四車道公交情況大廈站（距離約50米）大巴：000花園世界 000客運站000總站世界 000