中國物業(yè)管理行業(yè)競爭分析

1、中國物業(yè)治理行業(yè)競爭分析 資料顯示：70年代的世界500強，進入80年代三分之一差不多出局，它講明擺在世界眾多企業(yè)面前的嚴(yán)峻課題是：如何迎接與面對具有全球化概念的市場經(jīng)濟競爭？如何為保證企業(yè)可持續(xù)地快速進展而制造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力？物業(yè)治理行業(yè)（Property Management Industry）屬于房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售、治理中的最后一環(huán)，作為新興朝陽行業(yè)隸屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，在中國起步較晚，但進展迅速，尤其是在中國的深圳、廣州、上海、北京等地區(qū)，進展的規(guī)模與速度已遠(yuǎn)超過其它地區(qū)。在中共中央關(guān)于“十五”打算綱要的建議和九屆全國人大四次會議通過的中華人民共和國國民經(jīng)

2、濟和社會進展第十個五年打算綱要中關(guān)于“規(guī)范進展物業(yè)治理行業(yè)”的重要精神，國家進一步明確了物業(yè)治理的行業(yè)地位，并指明了進展方向。這同時也明確了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計、銷售、物業(yè)治理的分業(yè)經(jīng)營，明確了以往打算經(jīng)濟下的房屋治理完全走向社會化、市場化與專業(yè)化的改革道路。從上面的物業(yè)治理行業(yè)生命周期圖，我們能夠分析出：目前中國的物業(yè)治理行業(yè)在絕大部分地區(qū)還處在行業(yè)導(dǎo)入期，而只有少數(shù)市場經(jīng)濟較發(fā)達(dá)地區(qū)（深圳、廣州、上海、北京等）的物業(yè)治理行業(yè)處在行業(yè)成長期的初期。在處于中國物業(yè)治理行業(yè)導(dǎo)入期的地區(qū)，物業(yè)治理進展緩慢，市場化程度不高，該地區(qū)消費者不具備物業(yè)治理消費概念，因此對其的同意與容納程度不夠，這也導(dǎo)致

3、在該地區(qū)物業(yè)治理的市場滲透率較低，即使進入，為占據(jù)市場和保證服務(wù)質(zhì)量而會付出較高的成本，甚至?xí)霈F(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益兩不佳的局面。而在物業(yè)治理行業(yè)成長期的地區(qū)，消費者具備物業(yè)治理消費概念，同時寬敞消費者同意與認(rèn)可物業(yè)治理，同時由于物業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的進展，促使該地區(qū)該行業(yè)較大規(guī)模進展，市場滲透率隨之而提高，從而促進了物業(yè)治理企業(yè)健康進展。物業(yè)治理行業(yè)的SWOT分析SWOT分析指的是強勢（Strengths）、弱勢（Weaknesses）、機遇（Opportunities）、威脅（Threaten）的分析。面對進展迅速，處在朝陽地位的物業(yè)治理行業(yè)，其強勢是初步形成具有獨立法人結(jié)構(gòu)獨立經(jīng)營核算的企

4、業(yè)，在經(jīng)營上是有一定規(guī)模，在治理上初步形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)治理制度，同時在其市場化進程中，具有一定的成熟度；弱勢確實是隨著目前物業(yè)治理的快速進展和物業(yè)治理覆蓋面的不斷擴大，行業(yè)進展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來：法制建設(shè)滯后，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，建管脫節(jié)，社會對物業(yè)治理的期望值越來越大，業(yè)主委員會權(quán)利與義務(wù)不明確，社會行政責(zé)任與物業(yè)治理責(zé)任區(qū)分不清，房管局改制力度加大等等一系列的問題阻礙著物業(yè)治理企業(yè)的進展，阻礙著物業(yè)治理的內(nèi)涵挖掘，阻礙著物業(yè)治理企業(yè)的完全市場化，阻礙著物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營的寬度與深度；機遇確實是面對中共中央“十五”打算綱要中對物業(yè)治理行業(yè)地位與進展方向的明確，物業(yè)治理市場

5、化由國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達(dá)、物業(yè)治理起步較早的地區(qū)帶動下全面啟動，國內(nèi)將有80億平方米的房屋治理實施市場化治理，同時在“十五”期間，我國將新建城鎮(zhèn)住宅27億平方米，也確實是平均每年將有5億多平方米住宅物業(yè)進入物業(yè)治理市場等等，這些無疑給物業(yè)治理企業(yè)帶來巨大的進展機遇，能夠講這是一塊相當(dāng)誘人的巨大“蛋糕”。有機遇就有威脅，物業(yè)治理企業(yè)面對的威脅有來自內(nèi)部，也有來自外部。內(nèi)部是企業(yè)的無序非正當(dāng)競爭，外部來自宏觀大環(huán)境如法制環(huán)境的不完善、政府導(dǎo)向的干預(yù)等，外部微觀有來自WTO引入具有資金雄厚、技術(shù)先進、治理超前的外資“狼”，例如美國的“為您服務(wù)”與澳洲的“商務(wù)年華”等以及機制靈活、擁有成本優(yōu)勢的民營物業(yè)治理企

6、業(yè)等等，還有在物業(yè)治理進展較成熟的地區(qū)，競爭不斷加劇。例如，在深圳地區(qū)，1999年至今，全市采納公開招標(biāo)、議標(biāo)、邀請招標(biāo)來確定物業(yè)治理權(quán)的項目達(dá)百余個，參與競標(biāo)的物業(yè)治理公司400多家，可謂物業(yè)治理市場七天一競標(biāo)，競爭日趨白熱化。通過物業(yè)治理行業(yè)SWOT的分析，我們能夠清晰地看到物業(yè)治理行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)并存，能夠講前途是光明的，道路是坎坷的。但不管內(nèi)外部環(huán)境如何變遷，關(guān)于一個企業(yè)來講苦練內(nèi)功，制造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競爭能力才是真正的硬道理。海爾集團的CEO張瑞敏曾經(jīng)指出：“現(xiàn)在最需要考慮的是企業(yè)的競爭力，企業(yè)競爭力強可能會好些，企業(yè)競爭力弱生活會特不難過。”他同時還指出海爾所有的戰(zhàn)略都圍繞一個

7、主題，確實是海爾能否具備與國際大公司一樣的競爭能力，假如不具備，中國企業(yè)面臨的不是增長問題而是生存問題。讓我們來看看物業(yè)治理行業(yè)，隨著其快速規(guī)模地進展，暴露出的深層次問題對一個處在行業(yè)進展導(dǎo)入期與成長期初期的行業(yè)應(yīng)屬于正?，F(xiàn)象，因為怎么講物業(yè)治理行業(yè)是一個特不專門的行業(yè)，單單就住宅物業(yè)治理產(chǎn)業(yè)中，其消費群體就特不專門。能夠講還沒有一個行業(yè)天天面對相同的顧客，為同一客戶服務(wù)的時刻可能是一年兩年，也可能是八年十年，甚至可能是幾十年，這是與其它行業(yè)消費者短暫消費行為的巨大差異，同時本行業(yè)的消費顧客群體不管從性不、年齡、個人素養(yǎng)，依舊從教育背景、興趣愛好、意識形態(tài)差不多上千差萬不、形色各異。因此，在本

8、行業(yè)的服務(wù)治理中經(jīng)常會出現(xiàn)“眾口難調(diào)”的局面，關(guān)于客戶的無理要求和帶有主觀色彩的偏頗認(rèn)識，物業(yè)治理企業(yè)有苦難言，加上本行業(yè)中魚龍混雜的企業(yè)不惜以不正當(dāng)競爭手段獲得短期利益，從而阻礙了客戶，阻礙了本行業(yè)的健康進展。再來看看業(yè)主委員會，它是與物業(yè)治理企業(yè)平等的民事主體，委員由業(yè)主兼職業(yè)余組成，業(yè)主委員能夠?qū)徍宋飿I(yè)治理企業(yè)具有商業(yè)秘密的財務(wù)報表，而業(yè)主委員會義務(wù)的履行由誰監(jiān)督？一邊是業(yè)余的民事主體，一邊是具有法人代表的正規(guī)企業(yè)，這兩者是否能夠真正平等？也許我們也能夠想象關(guān)于零售業(yè)、餐飲業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)，為監(jiān)督其企業(yè)的運行，在每個商場、酒樓、銀行、景點也成立相應(yīng)的具有民事主體的委員會，事實上不

9、然。面對中國物業(yè)治理行業(yè)目前進展遇到的深層次問題，我們也深刻地認(rèn)識到它既不能完全依靠政府解決，也個能單靠企業(yè)解決，更不是一朝一夕所能解決，它是需要社會各界力量共同努力。導(dǎo)致這些問題的出現(xiàn)能夠講有內(nèi)外部環(huán)境因素，有直接與間接因素，有些阻礙因素短暫飛逝，有些阻礙因素由來已久。就拿物業(yè)治理行業(yè)法規(guī)來講，本身物業(yè)治理行業(yè)所涉及的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)法制環(huán)境尚未形成良性規(guī)范的法制環(huán)境，加之中國那個法制大環(huán)境并未真正形成氣候，何談物業(yè)治理行業(yè)法制全面規(guī)范的小環(huán)境呢？推怪在深圳地區(qū)緊隨投訴率較高的房地產(chǎn)業(yè)之后確實是物業(yè)治理行業(yè)！因此，中國物業(yè)治理行業(yè)所面臨的問題是一個社會深層次問題，同時也是社會的系統(tǒng)

10、工程，解決該問題，不能完全依靠政府的解決，也不能單靠企業(yè)來解決，當(dāng)中國物業(yè)治理行業(yè)市場化全面啟動后，行業(yè)進展到一定規(guī)模時，市場會及時反應(yīng)作出調(diào)整，物業(yè)治理市場經(jīng)濟杠桿將會發(fā)揮巨大作用，優(yōu)勝劣汰，市場將真正重新洗牌，格局將重新整理，在行業(yè)中將會出現(xiàn)以重組、兼并、收購、控股、參股等資本運營方式的現(xiàn)代企業(yè)規(guī)模擴張進展的經(jīng)營模式。屆時將會形成具有誠信服務(wù)、品牌優(yōu)勢、企業(yè)信譽等級高、規(guī)模程度大、專業(yè)化程度深，且具有核心競爭力企業(yè)相互競爭的局面。而政府發(fā)揮的作用是對物業(yè)治理行業(yè)的宏觀調(diào)控，政策導(dǎo)向，法規(guī)制定等具有打算意義的引導(dǎo)作用。最近，國家七部委（建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工

11、商行政治理總局、監(jiān)察部）召開會議聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知”，同時前段時刻深圳市房地產(chǎn)行業(yè)治理部門也下發(fā)關(guān)于清理整頓深圳市房地產(chǎn)市場和物業(yè)治理市場的通知，這充分講明國家清理規(guī)范整頓在國民經(jīng)濟中具有支柱作用的房地產(chǎn)行業(yè)的決心，這同時也預(yù)示著國家揭開清理規(guī)范整頓物業(yè)治理行業(yè)的序幕。面對這些帶給物業(yè)治理企業(yè)的啟發(fā)是什么？制造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力留給企業(yè)最重要的啟發(fā)確實是在激烈的市場競爭環(huán)境中制造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競爭力。從哈佛商學(xué)院麥克波特教授五種力量競爭分析，我們能夠明白，面對中國物業(yè)治理新興行業(yè)中服務(wù)產(chǎn)品的替代者將可不能對物業(yè)治理企業(yè)產(chǎn)生威脅，應(yīng)該講這種替代品臨時未成形；

12、目前全國物業(yè)治理企業(yè)已有2萬多家，在中國加入WTO及物業(yè)治理全面的市場化以后，將會有更多的物業(yè)治理企業(yè)產(chǎn)生，政府對市場潛在進入者需要進行宏觀調(diào)控，須對物業(yè)治理企業(yè)市場準(zhǔn)入條件加以限制，例如資金需求、經(jīng)營規(guī)模、資質(zhì)審核等等，幸免良莠不齊的企業(yè)“混入”市場，提早推動市場的無序競爭進入合理有序的競爭。目前從中國物業(yè)治理行業(yè)進展較為成熟的深圳地區(qū)來看，存在一千多家物業(yè)治理企業(yè)暫且不包括尚未注冊與不合法的企業(yè)。專門小的一個小區(qū)，或者幾棟樓就存在一家物業(yè)治理企業(yè)，而且比比皆是，這實際為阻礙物業(yè)治理行業(yè)健康進展提供了“溫床”，這同時也是社會資源的白費與配置的不合理。而物業(yè)治理進展較為發(fā)達(dá)，市場經(jīng)濟成熟，人口

13、600萬的香港，物管企業(yè)也僅為500多家，這種差異的現(xiàn)象的確值得我們?nèi)シ此?。潛入者真正的威脅是來自有資金、技術(shù)、人員優(yōu)勢，擁有先進治理服務(wù)理念與經(jīng)驗，企業(yè)機制靈活擁有企業(yè)成本領(lǐng)先優(yōu)勢的外資企業(yè)和民營企業(yè)，他們將會是以后物業(yè)治理市場有力的競爭者；關(guān)于購買者也確實是我們服務(wù)的客戶來講，其對服務(wù)價格的敏感理性認(rèn)識，客戶維權(quán)意識的加強，對物業(yè)治理行業(yè)了解的增強，對服務(wù)質(zhì)量提高要求的增加以及服務(wù)價格理性的回歸等等因素，這些無疑給物業(yè)治理企業(yè)進展增加了壓力，同時我們應(yīng)該理解這些也是市場經(jīng)濟的正常反應(yīng)；關(guān)于行業(yè)競爭來講；面對物業(yè)治理市場化的全面啟動，這關(guān)于我們來講是不可多得的契機，占據(jù)市場份額刻不容緩，假如

14、不積極主動占據(jù)市場，蛋糕永久無法做大，即使我們不占據(jù)，都將會被更多的同行競爭者占據(jù)。TheBCGMatrix波士頓顧問矩陣圖在積極主動地拓展物業(yè)治理市場中，物業(yè)治理企業(yè)必須留意有選擇地進入。從波士頓顧問矩陣圖能夠明顯地看出，市場拓展力度須放在物業(yè)治理行業(yè)增長率高且市場份額高的“明星”地區(qū)，例如國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達(dá)同時物業(yè)治理市場已全面啟動的中心都市地區(qū)，北京、東莞、大連等都市確實是特不典型的“明星”地區(qū)。能夠講深圳、上海、廣州等都市確實是“現(xiàn)金奶?！钡貐^(qū)，盡管物業(yè)治理市場份額大，但市場占有率較低，競爭激烈，深圳物業(yè)治理行業(yè)七天一招標(biāo)足以印證該地區(qū)物業(yè)治理行業(yè)競爭的白熱化。因此，長城物業(yè)戰(zhàn)略治理重心北移

15、，極具科學(xué)性與前瞻性。關(guān)于市場份額低，物業(yè)治理增長率低的“狗”地區(qū)，我們應(yīng)予以堅決舍棄，例如經(jīng)濟落后的都市。市場份額低但增長率卻高的“問題”地區(qū)，不應(yīng)輕易進入。同樣能夠用矩陣工具圖分析出在同一地區(qū)的明星、現(xiàn)金奶牛、狗、問題物業(yè)類型。商業(yè)寫字樓確實是“明星”物業(yè)，多層住宅與資金少、誠信低、房屋質(zhì)量問題多的物業(yè)為“狗“物業(yè)等。因此，不管是物業(yè)治理市場地區(qū)拓展依舊同一地區(qū)物業(yè)類型的拓展，市場都須進行細(xì)分，集中精力于“明星”份額，鞏固堅守“現(xiàn)金奶?！狈蓊~，舍棄“狗”份額，慎重“問題”份額，真正地做到有選擇有方向地拓展。企業(yè)的核心競爭力在市場拓展中與激烈的市場競爭起到不可估量的重要作用。如何制造與培養(yǎng)物

16、業(yè)治理企業(yè)的核心競爭力，是眼下眾多中國物業(yè)治理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。一、制造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力需要實施專業(yè)化戰(zhàn)略。眾所周知，當(dāng)一個企業(yè)在自身行業(yè)領(lǐng)域范圍內(nèi)，做到專業(yè)突出，具有行業(yè)特色是特不不易的。萬科集團當(dāng)年橫跨13個行業(yè)，同時個個贏利，然而世界投資專家評估其企業(yè)風(fēng)險卻是最大的，好在萬科已認(rèn)識其風(fēng)險，并采取實施專業(yè)化戰(zhàn)略。華為電氣也是一家贏利特不可觀的企業(yè)，可也確實是在該企業(yè)如日中天的時候，華為集團卻以幾十億的價格賣給了美國艾默生電氣公司，這與華為專業(yè)化進展戰(zhàn)略不謀而合。如此多的企業(yè)行為體現(xiàn)出專業(yè)化進展戰(zhàn)略對一個企業(yè)有多么重要！物業(yè)治理企業(yè)的專業(yè)化進展體現(xiàn)在日常為客戶提供專業(yè)化的公共服務(wù)與特約服

17、務(wù)，例如清潔綠化服務(wù)、安全護衛(wèi)服務(wù)、電梯維護保養(yǎng)服務(wù)、樓宇智能化服務(wù)、客戶請修服務(wù)、公共設(shè)備設(shè)施服務(wù)等硬性服務(wù)；關(guān)于服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)咨詢服務(wù)等軟性服務(wù)同樣也須體現(xiàn)出物業(yè)治理企業(yè)專業(yè)化進展的水準(zhǔn)。因此能夠如此講，當(dāng)物業(yè)治理服務(wù)中的硬性與軟性服務(wù)進展達(dá)到專業(yè)化，由其形成的點線面專業(yè)化服務(wù)所組合而成的服務(wù)自然具備專業(yè)化。因此，建立、變革以及不斷完善現(xiàn)代化企業(yè)治理制度是企業(yè)實施專業(yè)化戰(zhàn)略的重要保證。二、制造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力需要實施成本領(lǐng)先優(yōu)勢戰(zhàn)略。通過機構(gòu)精減，部門合并，工作流程垂直與水平的整合，提高工作效率，降低治理成本。實施成本領(lǐng)先優(yōu)勢戰(zhàn)略步驟：（一）確定基礎(chǔ)業(yè)務(wù)活動。確定職能部門與

18、業(yè)務(wù)部門如工程技術(shù)部、品質(zhì)治理部、物業(yè)咨詢部、治理處等部門差不多業(yè)務(wù)活動；（二）分配總成本；（三）確定成本驅(qū)動部門，例如確定與成本變化較大的相關(guān)部門；（四）確定與成本相關(guān)的聯(lián)系；（五）提出成本降低建議。通過開展TCS小組活動、質(zhì)量成本活動等形式的活動，降低企業(yè)運營成本，提高企業(yè)運作的性價比。通過低成本運營，并保證服務(wù)產(chǎn)品輸出的質(zhì)量，從而提高企業(yè)的盈利能力與水平。同時，積極主動地拓展市場，通過擴大治理面積，拓展?fàn)I運規(guī)模，增加盈利能力的規(guī)?；\作是降低企業(yè)運營成本的重要途徑之一。三、制造與培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力需要實施差異化戰(zhàn)略。差異化顧名思義與眾不同的方面。人無我有，人有我新，人新我變。物業(yè)治理行業(yè)盡管是新興的服務(wù)行業(yè)，然而其內(nèi)涵尤其深層次服務(wù)內(nèi)涵特不豐富，不但服務(wù)產(chǎn)品能夠創(chuàng)新，同樣服務(wù)過程也能夠創(chuàng)新，而且服務(wù)戰(zhàn)略一樣能夠創(chuàng)新。物業(yè)治理行業(yè)生命周期從物業(yè)治理行業(yè)生命周期來看，物業(yè)治理行業(yè)的導(dǎo)入期與成長期，服務(wù)產(chǎn)品是比較容易創(chuàng)新。而進入成熟期后，創(chuàng)新率較低，但關(guān)于物業(yè)治理的服務(wù)過程在行業(yè)生命周期任意時候都能夠不停地創(chuàng)新，這也使我們聯(lián)想到目前服務(wù)業(yè)中