建材市場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、建材市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建材市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章、申請單位及項(xiàng)目概況.4第一節(jié)：項(xiàng)目概況.4第二節(jié)：項(xiàng)目投資背景.5第二章、項(xiàng)目投資資金籌措方案與投資估算及投資計(jì)劃.7第一節(jié)、項(xiàng)目投資估算.7一、開發(fā)成本估算 .7二 、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)估算 .9三、 項(xiàng)目開發(fā)總稅費(fèi)估算 .10四、項(xiàng)目總投資費(fèi)估算 .10第二節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)投資資金運(yùn)用計(jì)劃( 現(xiàn)金流出 ) .11第三節(jié)、項(xiàng)目投資資金籌措方案.12第四節(jié)、項(xiàng)目經(jīng)營收入 ( 現(xiàn)金流入 ) .13第五節(jié)、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析.13第三章、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場研究.17第一節(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境.17第二節(jié)：城市規(guī)劃.21第三節(jié)：開發(fā)商背景.22第四節(jié)：周邊

2、物業(yè)租金價(jià)格情況：.22第四章、項(xiàng)目地塊分析 .26第一節(jié)、項(xiàng)目區(qū)域分析.26第二節(jié)、項(xiàng)目地塊分析.28第三節(jié)、項(xiàng)目 SWOT分析 . 32（一）、項(xiàng)目優(yōu)勢（ Strength ）動(dòng)態(tài)與深度分析 .32（二）、項(xiàng)目劣勢 (Weakness）動(dòng)態(tài)與深度分析 .33（三）、項(xiàng)目機(jī)遇（ opportunity）動(dòng)態(tài)與深度分析 .33（四）、項(xiàng)目威脅（ threat）動(dòng)態(tài)與深度分析 .34第五章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì).35第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃整體思路及原則.35第二節(jié)、項(xiàng)目總體規(guī)劃.36第三節(jié)、消防設(shè)計(jì).43第六章、節(jié)能方案分析 .48第七章、環(huán)境和生態(tài)影響分析.67（一）、概況 .67（二）、建筑 .

3、68（三）、污水處理和排放.68（四）、主要污染物及防治措施.68（五）、固體廢棄物.69第八章、項(xiàng)目競爭分析 .70第一節(jié)、市場競爭分析.70第二節(jié)、市場競爭定位依據(jù).72第三節(jié)、競爭策略定位.73第八章、項(xiàng)目投資不確定性分析.74第一節(jié)、項(xiàng)目靜態(tài)盈虧平衡分析.74第二節(jié)、項(xiàng)目影響因素敏感性分析.74一、單一因素對投資效益的影響分析.74二、雙因素變動(dòng)對投資效益的影響分析.76第九章、經(jīng)濟(jì)影響分析 .76第十章、社會(huì)影響分析 .78第一節(jié)、社會(huì)效果分析.78第二節(jié)、社會(huì)適應(yīng)性性分析.79第三節(jié)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析及對策分析.79（一）風(fēng)險(xiǎn)要素識別.79（二）風(fēng)險(xiǎn)要素分析評價(jià).80（三）結(jié)論與對策.

4、81第一章、申請單位及項(xiàng)目概況申報(bào)單位：某某置業(yè)有限責(zé)任公司經(jīng)營年限： 15 年注冊情況：在某某注冊組織形式：股份制項(xiàng)目分二期進(jìn)行第一期投入4000 萬元，建筑面積萬元，建筑面積30000 平米。37042 平米，第二期投入3412第一節(jié)：項(xiàng)目概況（一）、項(xiàng)目區(qū)位圖及概況：某某建材大市場是由某某置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的宏篇巨作，項(xiàng)目座落在某某市婁漣高等級公路北側(cè)胡家壩收費(fèi)站旁。項(xiàng)目處于某某市核心交通要道， 項(xiàng)目向東可以到達(dá)長沙、婁底等地，向西可以到達(dá)冷水江、新化，向北可以去邵 陽、邵東，并且新修建的某某大道已經(jīng)破土動(dòng)工，在此交通四通八達(dá)，外出非常 便利。項(xiàng)目周邊市政府機(jī)關(guān)單位和大型企業(yè)繁多，

5、三一重工工業(yè)園和物流園都已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，新的行政經(jīng)濟(jì)中心將在此誕生。項(xiàng)目總用地面積80 余畝，總建筑面積 7 萬余平方米，項(xiàng)目由17 棟 4 至 5 層建筑組成，有3 萬多平米的住宅和3 萬多平米的商鋪構(gòu)成。 項(xiàng)目整個(gè)建筑采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，配合行列式的建筑布局， 加上周邊綠樹環(huán)繞， 整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)格顯得簡約而不簡單，藍(lán)色的坡屋頂更讓建筑充滿生機(jī)活力，是居家生意的理想場所。（二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積 67042.8 平方米，總占地面積 80 余畝，總共由 17 棟 4-5 層建筑物組成，分二期開發(fā)，一期總建筑面積 36361 平方米，二期總建筑面積 30682 平方米，其中地下車庫

6、2930 平方米。物業(yè)類型建筑面積（平方米）多層住宅33814商鋪33223地下停車庫2930總建筑面積67042.8第二節(jié)：項(xiàng)目投資背景某某市地處某某省幾何中心， 漣水上游， 是溝通某某東西經(jīng)濟(jì)走廊的咽喉之地。1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣，1952年正式建縣， 8月改名某某縣， 1987年撤縣成立某某市。轄 19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個(gè)街道辦事處，全市總面積1895平方公里，總?cè)丝?109萬。某某人文歷史悠久， 是革命老區(qū)和某某五大僑鄉(xiāng)之一。某某城區(qū)藍(lán)田是一座擁有600多年歷史的古鎮(zhèn)。早在明清時(shí)期，就是連結(jié)湘中、湘西的重要商埠。抗戰(zhàn)時(shí)期， 國立師范大學(xué)等十多所大中學(xué)校遷入藍(lán)田，一

7、時(shí)文化教育、 商業(yè)貿(mào)易之盛，使這座古鎮(zhèn)贏得了“小南京”的美譽(yù)，藍(lán)田成了當(dāng)時(shí)中國南方文化教育的中心。錢鐘書先生的圍城就是在此執(zhí)教時(shí)以藍(lán)田為背景創(chuàng)作的。某某文化教育長盛不衰，政治文化、經(jīng)濟(jì)、軍事等各個(gè)領(lǐng)域人才輩出。某某境內(nèi)礦產(chǎn)資源和旅游資源十分豐富。素有“煤礦之鄉(xiāng)”、“建材之鄉(xiāng)”和“有色金屬之鄉(xiāng)” 之美稱。已探明儲量的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、銅、鉛鋅、硅石等 40余種，其中煤炭儲量 4.36 億噸，是全國 100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣市之一。某某旅游資源得天獨(dú)厚，全省十五個(gè)重點(diǎn)景區(qū)之一的湄江風(fēng)景區(qū)以其神奇的地質(zhì)地貌、奇山、秀水、妙洞組合的自然風(fēng)光成為三湘一秀，南部的龍山森林公園既是一個(gè)大自然的博物館， 又

8、是一座天然氧吧， 山頂昂然獨(dú)立著一座明代建筑“藥王殿”吸引著許許多多海內(nèi)外游人前來祈福求藥。某某市交通便捷， 湘黔鐵路、 婁漣高等級公路與207 國道從境內(nèi)通過， 太澳高速公路、 婁新高速公路、 雙漣一級公路即將興建， 一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。某某有“煤炭之鄉(xiāng)” ，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、 鐵、錳、銻、重晶石等21 種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來市委市政府實(shí)施“科技推動(dòng)、市場帶動(dòng)”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。當(dāng)前某某市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小

9、、 城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、 流動(dòng)人口較少， 城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著某某市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來，某某市大力推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展方向。投入大量資金對某某城區(qū)進(jìn)行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著。這為本項(xiàng)目的開發(fā)提供極佳的市場契機(jī)。同時(shí)為了加強(qiáng)與周邊縣市的聯(lián)系和互動(dòng)，某某市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動(dòng)某某市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。第二章、項(xiàng)目投資資金籌措方案與投資估算及投資計(jì)劃第一節(jié)、項(xiàng)目投資估算一

10、、開發(fā)成本估算土地獲得價(jià)格估算土地獲得價(jià)款包括土地成本、拆遷費(fèi)用、 成交契稅等， 本項(xiàng)目土地成本已經(jīng)包括拆遷費(fèi)用。1. 土地獲得價(jià)款149820.21%1.1 土地成本25601498拆遷費(fèi)用001.3 契稅0.02000項(xiàng)目土地獲得成本約為：1498( 萬元)占總投資費(fèi)用的20.21%左右。前期工程投資費(fèi)估算前期工程投資費(fèi)包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、 地質(zhì)水文勘測費(fèi)、 地塊三通一平費(fèi)、可行性研究費(fèi)等等。2. 前期費(fèi)用指標(biāo)元/M2面積（平米）5267.10%2.1 報(bào)批報(bào)建費(fèi)60672664042.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1067266672.3地質(zhì)、水文地勘費(fèi)367266202.4 三通一平費(fèi)3672

11、66202.5可行性研究費(fèi)15項(xiàng)目前期工程投資總費(fèi)：404+67+20+20+15=526（萬元）占總投資費(fèi)用的7.10%。3. 住宅主體工程費(fèi)指標(biāo)元 /M2面積（平米）338245.63%3.1 多層住宅45033814152220.53%物業(yè)主體工程總費(fèi)用： 1522+1026+600+234=3382（萬元）占總投資費(fèi)用的45.63%。項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)包括供電工程費(fèi)、供水工程費(fèi)、 排水工程費(fèi)、 道路工程費(fèi)、綠化工程費(fèi)、電信煤氣工程費(fèi)等。4. 基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)指標(biāo)元/M2面積（平米）4445.98%項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總費(fèi)用:444( 萬元)占總開發(fā)費(fèi)用的5.98%。項(xiàng)目

12、公共配套費(fèi)估算項(xiàng)目公共配套費(fèi)包括物業(yè)基金、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、 工程監(jiān)理費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)貼費(fèi)、供電用電負(fù)荷費(fèi)等。5. 公共配套費(fèi)指標(biāo)面積（平米）1351.82%5.1 教育設(shè)施配套費(fèi)0672660項(xiàng)目總主體工程費(fèi)估算各類物業(yè)主體工程費(fèi)估算3.2臨街商業(yè)門面50020522102613.84%3.3大型建材超市600100006008.09%3.3 地下停車庫80029302343.16%4.1供電工程35399601404.2供水工程1039960404.3排水工程25399601004.4道路工程25399601004.5綠化工程1239960484.6電信工程439960165

13、.2物業(yè)基金0.0203382685.3公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)0.00005.4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)267266135.5工程監(jiān)理費(fèi)36726620項(xiàng)目公共配套總費(fèi)用 : 135(萬元)占總開發(fā)費(fèi)用的1.82%比例。項(xiàng)目開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)估算項(xiàng)目開發(fā)不可以預(yù)見費(fèi)為項(xiàng)目直接費(fèi)用的2%。6. 項(xiàng)目開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)總金額（萬元）1201.61%不可預(yù)見費(fèi)0.0205985項(xiàng)目開發(fā)不可預(yù)見總費(fèi)用:5985 2%=120（萬元）占開發(fā)總投資費(fèi)用的1.61%。項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用 =3.1.1-3.1.6估算數(shù)值之和： 6104（萬元）二 、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)估算2.1項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)估算項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)包括管理費(fèi)、

14、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。8. 開發(fā)間接費(fèi)指標(biāo)總金額（萬）2443.29%8.1管理費(fèi)用0.02061041228.2財(cái)務(wù)費(fèi)用0.0206104122項(xiàng)目開發(fā)間接總費(fèi)用 :122+ 122 = 244(萬元)占總開發(fā)費(fèi)用的3.29 %。2.2項(xiàng)目銷售費(fèi)估算項(xiàng)目營銷費(fèi)用包括營銷組織費(fèi)、廣告推廣費(fèi)等。8. 營銷費(fèi)用指標(biāo)總金額（萬）2413.25%營銷費(fèi)用0.02012057項(xiàng)目銷售總費(fèi)用 :241 （萬元)占總開發(fā)費(fèi)用的3.25%。三、 項(xiàng)目開發(fā)總稅費(fèi)估算項(xiàng)目開發(fā)總稅費(fèi)包括交易費(fèi)、營業(yè)稅及附件、增值稅預(yù)交、印花稅等。三, 開發(fā)稅費(fèi)指標(biāo)總金額（萬）82311.10%10.1交易費(fèi)3672662010.2營業(yè)稅及附

15、加0.0561205767510.3增值稅預(yù)繳0.0101205712110.4印花稅0.0005120577項(xiàng)目開發(fā)總稅費(fèi)用 : 823(萬元)占總開發(fā)費(fèi)用 11.10 %。四、項(xiàng)目總投資費(fèi)估算項(xiàng)目開發(fā)總投資費(fèi)用 =開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 +項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi) = 7412( 萬元)第二節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)投資資金運(yùn)用計(jì)劃( 現(xiàn)金流出 )項(xiàng)目建設(shè)工程期約為兩年， 包括前期啟動(dòng)時(shí)間和后期的工程時(shí)間，總共分兩年半（五個(gè)階段劃分），其中 2008 年投入總投資額度的25%，主要用于土地購置、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、 地質(zhì)水文勘測費(fèi)、 三通一平、 可行行研究等； 2009 上半年、2009 下半年、2010 上半年、2010

16、 下半年分別投入總投資金額的25%、20%、20%、10%。投資計(jì)劃是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度所需資金進(jìn)行科學(xué)的相應(yīng)預(yù)算，本案投資計(jì)劃估算 如下：序項(xiàng)目名稱合計(jì)號2008 下半年2009 年上半年開 發(fā) 期2009 下半年2010 上半年2010 下半年1建設(shè)投資7412185322241853741741投資投入比例100%25%30%25%10%10%2資金籌措74121853222418537417412.1自有資金2965185311120002.2借貸資金14820593889002.3銷售收入再投入29650519964741741結(jié)合公司的資實(shí)際情況，合理制定上述投資計(jì)劃，該投資計(jì)劃能以

17、較少融資代價(jià)確保項(xiàng)目開發(fā)資金鏈安全，順暢；具有比較強(qiáng)的可行性。第三節(jié)、項(xiàng)目投資資金籌措方案2008 下半年貸款 593 萬元，2009 上半年貸款 889 萬元；計(jì)劃于 2010 年中償還全部本息。開發(fā)期序號項(xiàng)目名稱2008 下半年2009 年上半年2009 下半年2010 上半年合計(jì)1.1年初借款累計(jì)0593889001.2本年借款014820014821.3本年應(yīng)計(jì)利息08900891.4年底還本付息000157115712年末借款累計(jì)01571001571注：假定借款發(fā)生在年中，利息6%，2010 上半年還 1571 萬元及其利息 某某某某置業(yè)有限責(zé)任公司自有資金2965 萬元，銀行貸款

18、為1482 萬元，銷售收入再投入金額為2965 萬元；貸款年利率按 6%進(jìn)行估算， 2010 年年中需要償還的全部本息 約 1571 萬元。項(xiàng)目名稱多層住宅指標(biāo)住宅面積容積率 1.6133814單價(jià)( 元)800銷售收入 ( 萬元)2705臨街商業(yè)門面銷售面積20522銷售單價(jià)4500銷售收入9235地下停車庫面積2930銷售單價(jià)400銷售收入117總銷售面積57266總銷售收入12057第四節(jié)、項(xiàng)目經(jīng)營收入 ( 現(xiàn)金流入 )項(xiàng)目銷售收入總估測 ( 總現(xiàn)金流入 )嚴(yán)格根據(jù)市場定價(jià)法程序確定各類型產(chǎn)品售價(jià)，多層住宅產(chǎn)品均價(jià)確定為800 元/ 平米, 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商業(yè)門面按4500 元/ 平米進(jìn)行估算

19、， 大型地下停車庫銷售均價(jià)為 400 元/ 平米?？墒畚飿I(yè)總銷售收入估算如下：（說明：部分商業(yè)氛圍培育較難的臨街門面，計(jì)劃作為公司持有物業(yè)處理）多層住宅物業(yè)銷售總收入為2705 萬元，臨街商業(yè)門面總銷售收入為9235 萬元，大型地下停車庫銷售總收入為117 萬元。分析得出， 地上商業(yè)是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵點(diǎn)，項(xiàng)目總銷售收入為12057 萬元人民幣。第五節(jié)、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析( 一) 、項(xiàng)目投資靜態(tài)財(cái)務(wù)分析1、項(xiàng)目投資收益估算指標(biāo)容積率 1.61備注1. 銷售收入120572. 總成本費(fèi)用74124. 利潤總額46455. 稅前投資利潤率62.7%6. 稅前資本金利潤率217.4%21377. 所得稅1

20、1618. 凈利潤34849. 投資凈利潤率47.0%項(xiàng)目總投資開發(fā)費(fèi)用為 7412 萬元，銷售總收入為 12057 萬元，稅前投資利潤率為 62.7%，凈利潤約為 3484 萬元，投資凈利潤率為 47.0%；項(xiàng)目有較好的投資經(jīng)濟(jì)效益。從各項(xiàng)目投資收益結(jié)論數(shù)據(jù)上可以看出，本案投資凈利潤率處于同行業(yè)相當(dāng)高的水平，開發(fā)前景良好。( 二) 項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析營銷收入目標(biāo)：2009 上半年完成銷售任務(wù)的40%，合計(jì)銷售收入約為2682 萬元， 2009 下半年完成銷售總?cè)蝿?wù)的30%，合計(jì)銷售收入約1788 萬元， 2010 上半年完成總銷售任務(wù)的 20%，合計(jì)銷售收入約2682 萬元， 2010 下

21、半年完成銷售任務(wù)的10%，銷售收入預(yù)計(jì)約 1788 萬元。管理費(fèi)投入：2008 下半投入總管理費(fèi)的20%，2009 年上半年 25%，2009 年下半年 25%、2010年上半年為 20%，2010 年下半年約為 10%。營銷費(fèi)用投入：結(jié)合項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)安排和推廣重點(diǎn)的需要，營銷費(fèi)用預(yù)算如下： 2008 年下半年 10%， 2009 年上半年 40%，2009 年下半年 20%、2010 上半年年為 20%，2010年下半年約為 10%。資金運(yùn)營盡量保持平穩(wěn)。現(xiàn)金流量表（I=10%單位：萬元）建材市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)經(jīng)營期序號項(xiàng)目名稱2008 下半年2009 年上半年2009 下半年201

22、0 上半年2010 下半年合計(jì)12051現(xiàn)金流入04822.836172411120671.1銷售收入04822.836172411120612057收入目標(biāo)比例0%40%30%20%10%100%1.2自有物業(yè)出租收入000002現(xiàn)金流出1575228722431242119385402.1建設(shè)投資1526183112219166106104建設(shè)投資投入比例25%30%20%15%10%100%2.2管理費(fèi)2431312412122管理費(fèi)投入比例20%25%25%20%10%100%2.3營銷費(fèi)2496484824241營銷費(fèi)投入比例10%40%20%20%10%100%2.4財(cái)務(wù)費(fèi)用000

23、89892.5銷售稅金及附加0329247165828232.6租金稅金00002.7所得稅00697046411613稅后凈現(xiàn)金流量(1)-(2)-15752536137411701235174稅前凈現(xiàn)金流量(3)+(2.7)-15752536207111704774678評價(jià)指標(biāo)：A、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)為 ￥ 3484 B、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 為 47.0% C、稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）為 ￥ 4645 D、稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 為 62.7%建材市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告上述為項(xiàng)目投資的資金流量分析詳細(xì)，2008 年下半年約有 1575 萬元的現(xiàn)金流出

24、，2009 年上半年有 2536 萬元的現(xiàn)金流入， 2009 年下半年有 1374 萬元的現(xiàn)金流出， 2010 年上半年、 2010 年下半年將分別有1170 萬元、 12 萬元的現(xiàn)金流入；可見，項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)， 通過合理的資金投資與回款計(jì)劃，能保證項(xiàng)目開發(fā)全過程的資金流安全、順暢。第三章、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場研究第一節(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（一）、近幾年某某 GDP增長迅速，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)2004 年以來，某某 GDP經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長迅速，由2004 年 41.67 億元國民生產(chǎn)總值增長至 2007 年全年的 87.88 億元生產(chǎn)總值，整整翻2 翻多，逐年的同比增長率保持在 12%以上的增長值，尤其是2

25、005 受宏觀發(fā)展政策的正面影響，年增長速度達(dá)到 30.6%，城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭穩(wěn)??；2007 年的國民經(jīng)濟(jì)增長率保持在 20.9%的增長速度，2008 年受國際金融危機(jī)和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的雙層因素影響，某某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也受到一定程度的影響，預(yù)計(jì)在 2009 年有向好的發(fā)展趨勢。（二）、近年來某某固定資產(chǎn)投資增長迅猛，未來增長勢頭強(qiáng)勁04年以來，某某固定資產(chǎn)投資額度逐年增加，從2004年的10.49 億元增加至2007年的28.82 億元，接近連翻 3倍；其中2007年的固定資產(chǎn)投資總額占當(dāng)年國民生產(chǎn)總值 GD（P 87.88 億元） 32.82%的總比重，增長率為歷年之最；大力度的固定資產(chǎn)投

26、資，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市開發(fā)建設(shè)、電力通訊、交通水利等方面作 出相當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)， 有效改善了城鄉(xiāng)居民的生活、生產(chǎn)條件和水平； 隨著2008年下半年國家擴(kuò)大內(nèi)需和農(nóng)村發(fā)展新政策的規(guī)劃與執(zhí)行，某某在未來兩年內(nèi)的固定資產(chǎn)投資額度將進(jìn)一步增大。（三）、某某社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年增長，消費(fèi)心態(tài)穩(wěn)定健康近年來，某某社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)逐年上漲之發(fā)展態(tài)勢，其中2007 年的社會(huì)消費(fèi)品零售總額較06 年有所下降， 為 21。91 億元； 一方面說明某某人民的消費(fèi)水平保持在一定的水平，另一方面也反映出其消費(fèi)觀念有微弱變化，注重最低生活物質(zhì)需求的前提下，越發(fā)重視品位、精神方面的更高層次需求。（四）、某某城鄉(xiāng)居民

27、儲蓄總額逐年增加，消費(fèi)能力較強(qiáng)2004 年以來，某某社會(huì)儲蓄總額呈現(xiàn)逐年大幅增長的態(tài)勢，2006 年與 2007年已經(jīng)分別達(dá)到了47.77 億元和 57.13 億元；結(jié)合社會(huì)消費(fèi)品零售總額、 國民生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、 社會(huì)儲蓄結(jié)構(gòu)等指數(shù)綜合分析，一方面能放映出某某具有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力， 另一方面也說明某某人民的勤儉的消費(fèi)觀念，這是國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)有普遍現(xiàn)象，是中國經(jīng)濟(jì)國情的綜合性反映，2009 年擴(kuò)大內(nèi)需新政的出臺， 在未來幾年將可能影響到該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長率變化。（五）、某某人口增長在控制規(guī)劃內(nèi)，城鎮(zhèn)化按計(jì)劃有力推進(jìn)某某2004至2007年各年市域人口分別為 109.3 萬、110.1 萬、11

28、2.8 萬、113.7萬，保持逐年有計(jì)劃、有節(jié)奏小幅增長，某某城鎮(zhèn)化率相對較低，處于在13.6%-14.5% 之間， 2005年在全國經(jīng)濟(jì)和發(fā)展勢頭紅火的大環(huán)境下，城鎮(zhèn)化率%，達(dá)到有史以來的最大數(shù)值，但是相對省內(nèi)平均城鎮(zhèn)化水平而言，某某處于相對比較落后的狀態(tài)， 城鎮(zhèn)化是反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的一重要指標(biāo)，某某在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮流中仍處初級發(fā)展階段，上升空間看好。（六）、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展綜述某某地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè) 發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自 90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。根據(jù)當(dāng)前某某市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及

29、個(gè)人儲蓄水平， 未來3-5 年之內(nèi)， 某某市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下， 大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)， 其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。建材市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二節(jié)：城市規(guī)劃城市人口規(guī)模及發(fā)展規(guī)劃近期（至 2010 年）為 16 萬人，遠(yuǎn)期（至2020 年） 25 萬人。城市用地規(guī)模：2010 年建設(shè)用地規(guī)模為16 平方公里，人均建設(shè)用地100 平方米；2020 年建設(shè)用地規(guī)模為24.88 平方公里，人均建設(shè)用地99.52 平方米。城市發(fā)展方向選擇某某市中心城區(qū)的發(fā)展方向應(yīng)以東向?yàn)橹?，兼顧其它?以向東為主， 向西為輔

30、，適當(dāng)向北發(fā)展。某某市的城市發(fā)展目標(biāo)可以概括為：（1）協(xié)調(diào)發(fā)展的市域中心加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)保障制度， 走城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展， 城鄉(xiāng)居民共同富裕的城鎮(zhèn)化道路，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)的公平、公正與和諧發(fā)展。(2 ）活力高效的經(jīng)濟(jì)新地更新、優(yōu)化城市經(jīng)營理念和社會(huì)機(jī)制，做強(qiáng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)， 構(gòu)建根植性強(qiáng)、 創(chuàng)新能力突出的產(chǎn)業(yè)集群。把某某市建設(shè)成為資源利用高效、工業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)、服務(wù)水平一流、對外輻射能力強(qiáng)的婁底市域副中心城市。（3）安全生態(tài)的宜居家園有充分的創(chuàng)業(yè)、就業(yè)機(jī)會(huì)，完善的城市公共安全和防災(zāi)體系， 高水平的城市綜合服務(wù)， 并充分利用綠水青山等自然資源，建立生態(tài)型城市， 增強(qiáng)城市自然環(huán)境的優(yōu)美度、人工

31、環(huán)境的舒適度， 提供良好的人居環(huán)境，創(chuàng)造良好的就業(yè)環(huán)境，使某某市成為市民的美好家園。(4 ）開拓創(chuàng)新的山水名城保護(hù)并深入挖掘歷史文化資源，大力發(fā)展教育文化事業(yè)，鼓勵(lì)現(xiàn)代多元文化的發(fā)展。加強(qiáng)市場意識，打造品牌城市，把某某市 建設(shè)成為文化底蘊(yùn)深厚、 包容并蓄、 開放度高、 傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明交相輝映的魅力城市。第三節(jié)：開發(fā)商背景某某置業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司是由十幾位久經(jīng)商場的股東組建而成，公司項(xiàng) 目注冊資金 800萬元，資金實(shí)力非常雄厚， 并且股東善于項(xiàng)目管理和市場運(yùn)作， 在不到一年的前期運(yùn)作過程中排除千辛萬苦成功啟動(dòng)項(xiàng)目?，F(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)正式進(jìn)入施工階段，并且銷售已經(jīng)上軌道，標(biāo)志項(xiàng)目已經(jīng)成功運(yùn)作起來。公

32、司股東以前都是做建材生意的精英，對建材市場的經(jīng)營管理非常諳熟， 對建材市場的開發(fā)建設(shè)有很好的控制能力，依靠在建材行業(yè)的資源優(yōu)勢和行業(yè)尊貴地位及人脈資源， 能充分保證某某建材市場做活做旺，讓所有做生意的人都賺個(gè)盆滿缽滿，真正做到多方共贏的局面。第四節(jié)：周邊物業(yè)租金價(jià)格情況：（一）、某某臨街商業(yè)鋪面租金調(diào)研（環(huán)北路）建材市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告如圖所示， 某某市環(huán)北路建材類商鋪面積不大，大部分在 100 平米以下， 30 60 平方居多，環(huán)北路建材類商鋪經(jīng)營狀況一般，人流較少，租金較其他地區(qū)最便宜，在 18000 元以下。環(huán)北路建材類商鋪主營商品為礦山用品和型材。（二）、某某臨街商業(yè)鋪面租金調(diào)研（交

33、通南路）根據(jù)上表數(shù)據(jù)可知，交通南路建材類商鋪經(jīng)營面積不大，而且分布比較集中，主營商品為礦山用品和五金。租金基本上處于 40000元左右， 經(jīng)營情況較好， 并且與環(huán)北路建材類商鋪連成一片，形成一定的規(guī)模，人流較為集中。（三）、某某臨街商業(yè)鋪面租金調(diào)研（人民東路）如圖所示， 80 100 平米商鋪?zhàn)饨鹪?1300060000 元之間比例最大，分析原因，越靠人民廣場越近，租金越貴，距人民廣場越遠(yuǎn)，租金越便宜。人民東路 建材類商鋪面積較大，主營業(yè)態(tài)有五金、不銹鋼、門業(yè)、管業(yè)。人民東路建材類 商鋪靠近人民廣場和藍(lán)天豪苑的經(jīng)營狀況較為良好，主要原因這兩處人流量較大，而且靠近新開發(fā)樓盤，意向客戶越多，生意越

34、好。( 四)某某商業(yè)用房的市場需求情況4.1、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查某某家居建材行業(yè)使用產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)一圖: 數(shù)據(jù)來自長沙創(chuàng)奇顧問數(shù)據(jù)庫上圖顯示， 90%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。某某市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、 政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此某某市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查“漣水名城”項(xiàng)目一期臨街商業(yè)鋪面銷售94%，二期臨街商鋪銷售約 20%；五江購物中心商業(yè)鋪面基本售罄。4.2 、某某市商業(yè)用房價(jià)格及發(fā)展趨勢近年來， 隨著某某市城市和商業(yè)發(fā)展，某某市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一

35、直以來， 某某市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物用業(yè)， 極少向市場出售。2005年五江購物中心的興建， 使某某市民中所蘊(yùn)藏的對商業(yè)房的購買需求迅速迸發(fā)出來， 五江購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了 7500元/ 平米以上，而得房率僅為 52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了15000 元/ 平米左右。2005年11月26日開盤的金地帶 . 時(shí)尚廣場臨街商鋪銷售均價(jià)為18000元/ 平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為 4800元/ 平米，公攤率在 33%左右。該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。當(dāng)前某某市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造

36、、拍賣，2008年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場競爭。另一方面， 隨著某某市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。某某市商業(yè)用房價(jià)格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。第四章、項(xiàng)目地塊分析第一節(jié)、項(xiàng)目區(qū)域分析（一）、項(xiàng)目區(qū)位分析某某建材大市場項(xiàng)目位于婁漣高等級公路與新207 國道交匯處（藍(lán)田辦事處新辦公樓斜對面），項(xiàng)目東向車行至婁底、長沙方向，西向車行是去冷水江、新 化等城市， 通過 207 國道等路線能較快到達(dá)邵東、邵陽等城市； 某某在某某的地理位置重要性舉足輕重， 同時(shí)，由于本項(xiàng)目處于交通要塞地，其與邊界城市的銜接的重要性自

37、是不言而喻了；結(jié)合婁底、冷水江、新化、邵東等城市的建材專業(yè) 性市場的市場研究結(jié)果， 本項(xiàng)目在其交通位置方面分析，具備發(fā)展為專業(yè)建材批發(fā)市場的潛力，也是項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位的最佳發(fā)展方向。（二）、某某建材項(xiàng)目分布圖某某城市規(guī)劃目前處于初級發(fā)展水平，相對比較落后， 其中老城區(qū)的城市干道規(guī)劃矛盾尤為突出，現(xiàn)有的各類商家主要是以臨街商業(yè)鋪面的形式進(jìn)行經(jīng)營； 多年來自發(fā)形成的文藝路建材一條街已經(jīng)形成相當(dāng)規(guī)模，是建材商貴最為聚集地之一，在這條街經(jīng)營建材的經(jīng)營業(yè)主門基都是比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老資格建材商； 同時(shí)，隨著城區(qū)面積的擴(kuò)大與發(fā)展，文藝路建材街逐漸向南北延伸，延伸到環(huán)北路、交通北路等；某某另一個(gè)有強(qiáng)聚集效應(yīng)

38、的建材根據(jù)地“安居百年”區(qū)域，該 區(qū)域內(nèi)目前有近10000 平米的大型家居建材市場、 眾多門面的“某某市建材大市場”、籌建的專業(yè)市場、對面正開發(fā)的單體項(xiàng)目（裙樓可能做建材市場）等等，這些將形成某某有限城區(qū)的建材另一極。第二節(jié)、項(xiàng)目地塊分析（一）、項(xiàng)目概況某某建材大市場項(xiàng)目是有某某各類建材商家自發(fā)組織而開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 是某某市順應(yīng)建材市場規(guī)劃化發(fā)展的一個(gè)劃時(shí)代之作；項(xiàng)目由某某市某某置業(yè)發(fā)展有限公司集資開發(fā)，股東內(nèi)部經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)；項(xiàng)目總占地面積約80 余畝，目前已經(jīng)達(dá)到了五通一平的地塊狀況，總建筑面積 70000 余平米，由 14 棟 2 5 層樓高不同的建筑組成， 其中有兩棟大型建材超市， 建筑

39、面積約 20000 余平米， 其余建筑大部分為兩層商業(yè)結(jié)構(gòu)， 商業(yè)上部分別有2-3 層不等的住宅產(chǎn)品， 西向地塊內(nèi)設(shè)置有大型地下停車場地， 項(xiàng)目交通組織合理， 能給項(xiàng)目建材經(jīng)營提供更多便捷， 有助于項(xiàng)目建材類不同業(yè)態(tài)商品的進(jìn)出與經(jīng)營。（二）、項(xiàng)目四至南面：緊鄰?qiáng)錆i高等級公路，與藍(lán)田新辦理處一路之隔； 東面：藍(lán)田區(qū)民宅和小海拔山體；北面：一些藍(lán)田區(qū)民宅和連綿的山體；西面：藍(lán)田區(qū)民宅和連接婁漣高等級公路與某某城區(qū)的交通干道；（三）、用地條件地形、地幅： 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約平米，地塊基本方正 , 紅線東西長最長處約米， 南北最寬處約米 , 最窄處約米 ; 在規(guī)劃上應(yīng)該充分利用現(xiàn)有地形 , 合理利用每

40、一寸地塊 , 設(shè)計(jì)最科學(xué)、合理的項(xiàng)目總平規(guī)劃。地勢： 地塊內(nèi)部東高西低， 保持有的整體坡度， 在同一坡度的情況下基建材市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本保持地塊的平整， 通過前期的地塊平整施工 （東面壓低地勢， 西面填土抬高地勢），目前地塊已經(jīng)基本平整，有利于項(xiàng)目的基礎(chǔ)建設(shè)和主題工程施工；同時(shí)，項(xiàng)目地塊西面有洼地地勢處， 根據(jù)政府相關(guān)部門規(guī)劃指標(biāo)要求，建議充分利用現(xiàn)有地勢，設(shè)計(jì)成為半地下陽光車庫（可車庫報(bào)建，通過規(guī)劃要求后，可發(fā)展用于 商業(yè)經(jīng)營用房）。（四）、交通狀況項(xiàng)目毗鄰?qiáng)錆i高等級公路，婁底某某、某某冷水江、某某新化、某某長沙、長沙冷水江、 婁底冷水江等多路長途汽車從項(xiàng)目地塊經(jīng)過；是周邊城區(qū)、某某城

41、區(qū)至各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通樞紐；但是， 目前未開通與市區(qū)連接的公共交通工具。（五）、地塊周邊建筑物及紅線退讓分析地塊北向、東向、西向有一定體量的藍(lán)田居民房 （多為層多層建筑） 分布， 對本項(xiàng)目建筑的建筑退讓的要求不高，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中， 關(guān)鍵是要滿足紅線和道路的退讓要求；第三節(jié)、項(xiàng)目 SWOT分析（一）、項(xiàng)目優(yōu)勢（ Strength）動(dòng)態(tài)與深度分析地塊區(qū)位優(yōu)勢 : 項(xiàng)目地塊處于某某城區(qū)新城發(fā)展的核心位置, 藍(lán)田新辦事處斜對面，東面 1 公里內(nèi)規(guī)劃有某某新市政府等機(jī)關(guān)單位，南面1000 米即可到達(dá)某某老城區(qū)；同時(shí)，項(xiàng)目緊鄰?qiáng)錆i高等級公路和新207 國道，與婁底、冷水江、新化、邵東等相鄰城市聯(lián)系緊密； 項(xiàng)目

42、無論是從城級區(qū)位和某某城區(qū)區(qū)位兩重標(biāo)準(zhǔn)而言，都能顯現(xiàn)出該項(xiàng)目核心區(qū)位優(yōu)勢；開發(fā)商核心資源優(yōu)勢： 某某建材大市場項(xiàng)目定位為建材類專業(yè)大市場，作為建材類專業(yè)市場開發(fā)和運(yùn)營成功的話，項(xiàng)目銷售、 招商、后期運(yùn)營各個(gè)環(huán)節(jié)同等重要；本案開發(fā)商股東均在某某市經(jīng)營多年建材生意，具有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和建材類商業(yè)資源， 對本項(xiàng)目開發(fā)所要投入的資金和招商的商家品牌資源等均有明顯優(yōu)勢；建材市場定位優(yōu)勢： 本項(xiàng)目已經(jīng)在某某建材行業(yè)內(nèi)進(jìn)行比較直接和廣泛的傳播，具有比較高的區(qū)域知名度， 由于目前某某建材商家強(qiáng)烈欲建設(shè)建材專業(yè)市場和擁有各自獨(dú)立商業(yè)鋪面， 所以， 本案對他們的吸引力非常大，建材專業(yè)市場定位“羊群效應(yīng)”優(yōu)勢明顯

43、；項(xiàng)目規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢： 項(xiàng)目征地從最初的30 余畝，發(fā)展到今日的80 余畝，規(guī)劃占地規(guī)模上已經(jīng)是最初征地的3 倍，現(xiàn)有規(guī)劃總建筑面積約70000 余平米，其中商業(yè)面積將達(dá)到30000 多平米，根據(jù)某某建材類專業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)比較分析， 本案無疑是未來規(guī)模最大的項(xiàng)目之一，具有絕對的規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢；規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢： 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 8 棟板式行列式布局的多層建筑，該 8 棟建筑基本考慮設(shè)計(jì)二層，部分考慮首層與二層獨(dú)立設(shè)計(jì)（各層獨(dú)立考慮其交通組織） ，部分樓棟考慮“一上二”的商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)，同時(shí)，根據(jù)建材市場形成競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求， 考慮設(shè)計(jì)兩個(gè)大型建材超市， 通過建材超市來帶動(dòng)建材市場的整體發(fā)展；同時(shí)，考慮足

44、夠配套的地下車庫配置；消費(fèi)群和商業(yè)資源優(yōu)勢： 根據(jù)本司組織的市場問卷調(diào)查客戶積累和開發(fā)商原有客戶積累的資料， 本案已經(jīng)初步可以確定相當(dāng)一定體量的商鋪購置人群；是本項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢。（二）、項(xiàng)目劣勢 (Weakness）動(dòng)態(tài)與深度分析開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足和品牌力不夠：開發(fā)商的所有股東均是建材經(jīng)營為主業(yè)，對房地產(chǎn)的開發(fā)了解程度有限，并且開發(fā)全程的經(jīng)驗(yàn)也不足；同時(shí)，開發(fā)公司屬于剛注冊成立， 公司缺乏強(qiáng)大的品牌號召力，項(xiàng)目推廣也是剛剛開始， 項(xiàng)目知名度也有待進(jìn)一步加強(qiáng)；開發(fā)政策扶持劣勢： 某某“安居百年”是2005 年的一個(gè)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目（有重要政要入股），六畝塘農(nóng)貿(mào)建材市場，政府也給予支持，而本案目前與

45、市政府關(guān)系相對敏感；應(yīng)該在后期的政府攻關(guān)方面加大力度；目前周邊人流不夠， 商業(yè)配套不盡完善： 項(xiàng)目地處城市北區(qū)， 現(xiàn)有周邊民居、公建建筑不多，人氣弱顯不足；同時(shí)，周邊醫(yī)療、教育、文化、購物、休閑、娛樂等方面的配套也相對缺乏；（三）、項(xiàng)目機(jī)遇（ opportunity）動(dòng)態(tài)與深度分析1、某某新區(qū)規(guī)劃給項(xiàng)目新的發(fā)展契機(jī)：某某城市“北拓東移”的發(fā)展戰(zhàn)略 已經(jīng)在穩(wěn)步的推進(jìn)與實(shí)施中， 新市政府等相關(guān)機(jī)關(guān)單位云集于此，必將成為未來的新行政中心區(qū)； 同時(shí)，周邊相繼有三一重工等大型企業(yè)購地，逐步實(shí)踐新城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心戰(zhàn)略，區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，市場前景看好；2、某某現(xiàn)有的建材市場布局欠合理：文藝

46、路建材商業(yè)帶和“安居百年”建材小商圈都不能滿足現(xiàn)在某某建材市場的需求，一方面由于文藝路等受到交通不暢、產(chǎn)品規(guī)劃不合理等問題的影響，另一方面受建材商迫切想擁有自己的商業(yè)鋪面，所以，無論是市場發(fā)展需求還是消費(fèi)者切身對商鋪的需求，本案擇時(shí)開發(fā)， 將是百年難遇的大好機(jī)遇；3、某某房地產(chǎn)市場開發(fā)水平尚處初級階段：雖然近年來相繼開發(fā)了“漣水名城”、“藍(lán)天豪苑”、“世紀(jì)花園”等項(xiàng)目，但是，開發(fā)商的開發(fā)水平尚比較低， 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)展的空間尚比較大，某某置業(yè)公司具有廣闊的發(fā)展空間；4、形成某某最具開發(fā)品牌的房地產(chǎn)企業(yè)： 某某現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識不強(qiáng)，所以在推廣上很少重視項(xiàng)目的品牌推廣， 而某某城市的人民

47、對品牌認(rèn)可度越發(fā)強(qiáng)烈， 某某需要有品牌開發(fā)商來引領(lǐng)本土市場， 本公司具有這方面的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)會(huì)；（四）、項(xiàng)目威脅（ threat）動(dòng)態(tài)與深度分析1、消費(fèi)者觀望心態(tài)： 政府 “新東城”發(fā)展戰(zhàn)略沒有與本項(xiàng)目的發(fā)展計(jì)劃同步進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的運(yùn)作階段，使消費(fèi)者對本區(qū)域的發(fā)展前景也持觀望態(tài)度。2、項(xiàng)目競爭的威脅：“安居百年”、“六畝塘農(nóng)貿(mào)建材大市場” 、“體育館建材市場”、“某某建材大市場”等項(xiàng)目與本案的銷售、招商、經(jīng)營管理方面形成最為 直接的競爭，可能，受競爭形勢影響，他們可能會(huì)因此而抱團(tuán)作戰(zhàn)，結(jié)成一股繩 與本項(xiàng)目競爭，本項(xiàng)目應(yīng)該搶險(xiǎn)開發(fā)來規(guī)避競爭；第五章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃整體思路及

48、原則）、建材專業(yè)市場的核心規(guī)劃思想“某某建材大市場” 根據(jù)開發(fā)商最初的開發(fā)意圖、 建材市場發(fā)展的難得機(jī)遇、項(xiàng)目自身實(shí)際客觀條件等多方面的綜合因素，最終項(xiàng)目定位為專業(yè)市場的發(fā)展模型較為合理； 既然是建材專業(yè)市場， 則本案將作為商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，建材商品的批發(fā)經(jīng)營是市場的核心點(diǎn)，項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值應(yīng)該放置核心位置來進(jìn)行設(shè)計(jì)，住宅、 地下車庫、 物流配置區(qū)、 管理用房等都是相關(guān)的配套物業(yè)；各部分物業(yè)關(guān)系相輔相成，協(xié)調(diào)發(fā)展，共同繁榮。）、盡可能多設(shè)計(jì)臨街商業(yè)鋪面，增加項(xiàng)目盈利能力做為大型的建材類專業(yè)市場，商業(yè)價(jià)值應(yīng)該充分地通過設(shè)計(jì)淋漓盡致地予以 表達(dá)，商業(yè)中最常見的商業(yè)物業(yè)形態(tài)包括有獨(dú)立臨街商業(yè)鋪面、大產(chǎn)權(quán)的

49、獨(dú)立空間、和超市性質(zhì)的大商業(yè)空間多種；不同商業(yè)空間的屬性、特點(diǎn)各自不同，合理 配置不同商業(yè)物業(yè)發(fā)展比例是控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、追求較高開發(fā)利潤、 保持有充裕開發(fā)現(xiàn)金流等目標(biāo)的最有效模式；臨街獨(dú)立商業(yè)鋪面主要以出售為主要目的，能給項(xiàng)目迅速回籠資金，也是消費(fèi)者市場最受親睞的商業(yè)物業(yè)之一（產(chǎn)權(quán)清晰、面積可控、總價(jià)合理等），大型超市內(nèi)的空間等， 以大產(chǎn)權(quán)物業(yè)為主， 具有總價(jià)相對較高、 面積較大等方面特點(diǎn)（部分二、三層商業(yè)還有商業(yè)價(jià)值減低、只能承載承租能力弱業(yè)態(tài)等方面的特征），結(jié)合本公司開發(fā)資本金緊張、開發(fā)獲利追求現(xiàn)金回報(bào)、短期內(nèi)現(xiàn)金收益等方面的實(shí)際情況，本項(xiàng)目臨街商業(yè)鋪面應(yīng)多設(shè)計(jì)。）、部分商業(yè)物業(yè)考慮“一上二

50、”設(shè)置，增加產(chǎn)品競爭力在消費(fèi)者問卷調(diào)查和訪談過程中，多數(shù)客戶對商鋪“一上二”的設(shè)計(jì)比較喜 歡，一方面認(rèn)為首層用于商鋪展示與銷售功能區(qū)，二層為商鋪存儲、 住宿等生活場地；其次，二層空間功能可多變使用，便于擴(kuò)展首層空間；根據(jù)競爭項(xiàng)目的調(diào) 查、消費(fèi)者對產(chǎn)品的偏好、 銷售現(xiàn)金回籠的能力等多方面因素考慮，某某建材大建材市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告市場項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)置一定體量的此類產(chǎn)品，以便降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、 銷售風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也能增加產(chǎn)品的核心競爭力。）、半地下車庫及地面停車位的合理配置建材專業(yè)市場人流量、車流量多，相對而言對停車位的要求將更高，基本要 求達(dá)到 100：1 的車庫配置比例，最終我們認(rèn)識：在地面安排合

51、理面積來設(shè)計(jì)中心廣場和地面停車場地， 不利于地面空間的最大化程度利用，生活、物流停車方面的要求盡可能通過地下停車庫的方式進(jìn)行解決比較合理；所以，在現(xiàn)有的洼地地勢處設(shè)計(jì)停車庫，有利于節(jié)約成本和施工工期。）、內(nèi)部交通和廣場等公共空間設(shè)計(jì)合理交通流線組織合理，廣場等公共空間應(yīng)該合理配置第二節(jié)、項(xiàng)目總體規(guī)劃1、項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目總占地約80 余畝，地形基本方正且有規(guī)律性，有利于建材專業(yè)市場的整體規(guī)劃， 項(xiàng)目大部分建筑采用臨街門面數(shù)量最大化的原則進(jìn)行布局設(shè)計(jì)，同時(shí)根據(jù)建材市場經(jīng)營規(guī)模要求， 通過設(shè)計(jì)大型建材專業(yè)超市建筑來滿足項(xiàng)目后期招商和經(jīng)營方面的需要； 根據(jù)外部交通路線狀況、 人流量預(yù)測狀況、 不同物業(yè)

52、類型對交通人流需求情況等因素綜合考慮，在地塊內(nèi)部重要節(jié)點(diǎn)位置設(shè)計(jì)適宜面積的 休閑和展示廣場； 內(nèi)部交通的流線組織、 道路的寬度規(guī)劃等方面做出人性化、科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性、合理性的設(shè)計(jì)；通過建筑的規(guī)劃，在滿足建材商展示、銷售商品的同時(shí)，也要滿足他們生活交通、 生意物流、生活生意不同車輛停車方面的需求， 所以，按照政府相關(guān)部門的規(guī)劃硬性要求，項(xiàng)目規(guī)劃有一定體量的地下車庫面積和地面停車。項(xiàng)目總設(shè)計(jì) 13 棟板式單體建筑，其中10 棟為南北朝向布局， 3 棟東西向布局； 13 棟板式建筑總層數(shù)4-5 層不等（臨婁漣高等級公路的四棟設(shè)計(jì)5 層，其中二層商鋪， 3 層住宅），首層門面基本采用雙向?qū)﹂_的方式設(shè)計(jì)，

53、最大化地增加臨街商鋪總長度； 在地塊西北角和東北位置規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)大型建材超市（西北位置總設(shè)計(jì)三層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約3000 平米，東北位置共設(shè)計(jì)二層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 2500 平米），超市總建筑面積約14000 平米；地下車庫面積約4500 平米（約130 個(gè)車位）。2、各物業(yè)類型體量配比本案定位以建材專業(yè)經(jīng)營市場為主，住宅和地下停車等配套輔助開發(fā)的整體思路；項(xiàng)目產(chǎn)品類型包括首層獨(dú)立商業(yè)鋪面、二層大空間商業(yè)鋪面、 一二層上下連通商業(yè)鋪面、標(biāo)準(zhǔn)平層住宅、頂層帶閣樓住宅、三層超市商業(yè)物業(yè)、二層超市 商業(yè)物業(yè)、地下停車庫等，各類型物業(yè)體量配比情況具體如下：物業(yè)類型臨街雙向首層門體量統(tǒng)計(jì)（平米）6480預(yù)計(jì)

54、個(gè)數(shù)216 個(gè)占面積比例9.4%備注共 6 棟面一二層連通商業(yè)10690180 個(gè)15.5%共 7 棟“一上二”設(shè)計(jì)二層大空間商業(yè)64806-12 個(gè)9.4%二層兩棟為一組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)層住宅15100125-140 戶21.9%臨路按二層計(jì)算，后面全案一層計(jì)算帶閣樓住宅11825100-110戶17.1%頂層均帶閣樓三層大型超市900013.0%地塊西北角位置二層大型超市50007.2%東北位置大型地下停車庫4500130-140個(gè)6.5%陽光地下車庫設(shè)計(jì)合計(jì)69075100.0%住宅部分在總建筑面積占到近39%的比例，獨(dú)立商業(yè)鋪面面積占9。4%，超市面積約占20%左右， 超市內(nèi)的部分首層臨街部分的

55、門面也做獨(dú)立商業(yè)鋪面銷售；各部分物業(yè)比例配置有待進(jìn)一步優(yōu)化。3、內(nèi)部交通的合理組織臨婁漣高等級公路的道路寬：16-20 米南北向內(nèi)部道路路幅： 18 米北向臨紅線社區(qū)干道路幅：12 米地塊西面城市干道路幅建議：20 米以上東西向社區(qū)內(nèi)道路路幅建議：1214 米項(xiàng)目內(nèi)部交通組織應(yīng)該根據(jù)內(nèi)部的實(shí)際需求而設(shè)置合適的寬度，以能滿足建材商家對生活用車、 物流用車等方面的行車要求，另一方面， 在交通流線的設(shè)置方面，盡量使之做到建筑無交通死角，能方便各個(gè)門面的人流與車流的到達(dá)；所以，社區(qū)內(nèi)基本采用環(huán)形交叉模式的道路設(shè)置，內(nèi)外部交通銜接合理。4、板式建筑商業(yè)鋪面平面首層商業(yè)鋪面雙向門設(shè)置，單個(gè)門面一般尺度建議

56、為：3.8 8 米； 首層獨(dú)立商業(yè)鋪面內(nèi)建議配置獨(dú)立衛(wèi)生間、獨(dú)立廚房等功能區(qū)；雙向門面為框架結(jié)構(gòu)，可根據(jù)客戶對面積的實(shí)際需求自由組合和任意分割；5、大型建材超市平面設(shè)計(jì)大型超市內(nèi)應(yīng)該分布有合理的建材商品展示銷售區(qū)、物流配套區(qū)、中庭核心交通區(qū)、公共衛(wèi)生間配套區(qū)、公共購物走道等等功能區(qū)組合而成；超市門面設(shè)置要求：1、 首層臨四周獨(dú)立門面同樣雙向設(shè)置（臨建筑外部道路設(shè)置門面大門，對超市內(nèi)部空間設(shè)置門面，同樣為雙向門面） ；2、 內(nèi)部空間再根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)合理尺度的獨(dú)立分隔門面；內(nèi)部重要的交通過道建議設(shè)計(jì) 46 米，保證內(nèi)部貨物運(yùn)輸?shù)臅惩ê唾徫锏氖孢m性；3、 超市中央建議設(shè)計(jì)中型中央庭院空間，增加超市

57、內(nèi)部的空間感，同時(shí)，也更有效地促進(jìn)上下層空間地有效對接，是超市內(nèi)部垂直交通地核心區(qū)域；4、 合理配置物流區(qū)（配置足夠貨運(yùn)電梯）和分層公共衛(wèi)生區(qū)( 設(shè)置足夠地男女公共衛(wèi)生設(shè)施 ) ，方便商業(yè)運(yùn)營；6、板式建筑住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì)一梯兩戶，通風(fēng)采光性能優(yōu)良；戶型方正，全明設(shè)計(jì)，居住舒適更享受；科學(xué)布局，干濕分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)，功能分區(qū)明確；雙陽臺設(shè)計(jì)，超大景觀陽臺和生活陽臺更增添生活的樂趣； 主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間和獨(dú)立步入式衣帽間，彰顯尊貴優(yōu)越生活；7、項(xiàng)目半地下車庫配比設(shè)計(jì)某某建材大市場項(xiàng)目地面總建筑面積約70000 余平米， 其中商業(yè)類物業(yè)面積占到近 40%的比例，根據(jù)國家一般對商業(yè)物業(yè)用房車庫配置的要

58、求，對本項(xiàng)目整體停車位配比要求相對較高， 更甚有之， 建材專業(yè)市場對各類型機(jī)動(dòng)車輛的使用頻繁率更大， 無論是從政府對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目硬性的配比指標(biāo)要求，還是從項(xiàng)目后期的健康運(yùn)營的角度考慮， 本項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)計(jì)更為經(jīng)濟(jì)和更有可變通空間的停車場所；本項(xiàng)目半地下車庫設(shè)置于西北位置，利用現(xiàn)有洼地地勢設(shè)計(jì)為半地下停車車庫，總面積約為4500 平米，該半地下車庫具有造價(jià)相對經(jīng)濟(jì)、建設(shè)工期相對較短、采光通風(fēng)性能較好、后期運(yùn)營成本相對較低等特征；）、車庫層高適宜，建議設(shè)計(jì)行方便；）、下車車庫的柱距設(shè)計(jì)合理，4.5 米，除去合理的消防管道吊高，車輛通建議 8X8 米為宜， 提高地下停車的利用率；）、地下車庫柱子和橫梁

59、，消防管道設(shè)計(jì)，施工精細(xì)，提升地下車庫的空間感；）、預(yù)留合適的車庫天井，增加地下車庫的陽臺到達(dá)率，節(jié)約后續(xù)運(yùn)行開支成本；、地下車庫的交通組織設(shè)計(jì)合理， 公共空間的高效利用是節(jié)地型重要一環(huán)；、合理分配地下車庫的單個(gè)車位面積，建議在35 平米一個(gè)，減少實(shí)用浪費(fèi)；、地下車庫的引導(dǎo)上面建議使用感光材料，智能型引導(dǎo)，全地面精裝修， 提升品（ 8) 、合理設(shè)置天井和墻壁開窗，引進(jìn)自然中陽光和新鮮空氣，實(shí)現(xiàn)陽光節(jié)能型車庫。8、建筑立面風(fēng)格發(fā)展項(xiàng)目整體采用暖色調(diào)性色系，相對比較醒目，一方面豐富了立面色彩，另一方面也符合項(xiàng)目商業(yè)類專業(yè)市場的發(fā)展調(diào)性，比較符合消費(fèi)者的審美、 功能、吸引客源等方面的要求；立面整體構(gòu)

60、架相對比較簡約，屬于簡約現(xiàn)代風(fēng)格，墻角、窗外線、陽臺等建筑外部的處理相對較簡約，體現(xiàn)出建筑的經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性、美觀性等；建材市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告墻體的裝飾材料可以考慮兩種方案，其中一種采用高級涂料為主材，這樣，一方面比較容易做后期的維護(hù) （重新刷新的墻面涂料， 以保證項(xiàng)目的形象如一） ， 第二種墻面處理的方式用高級外墻磚，但是， 相對涂料而言， 一次性投入成本更高，但是，不需要后期的持續(xù)費(fèi)用開支；結(jié)合開發(fā)商現(xiàn)有想法和后期發(fā)展預(yù)計(jì)，本項(xiàng)目外墻采用高等級墻磚的方式處理。第三節(jié)、消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)相關(guān)規(guī)范1）住宅建筑規(guī)范GB50368-20054）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50016-20065）住宅設(shè)計(jì)