天津市東麗xx家園項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)研究報(bào)告

1、天津市東東麗xxx家園項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)研研究報(bào)告告TOC o 1-2 h z第一部分分、天津津供應(yīng)市市場(chǎng)研究究3一、供應(yīng)應(yīng)調(diào)研背背景及中中原研究究思路31、調(diào)研研背景32、調(diào)研研目的33、調(diào)研研對(duì)象3二、天津津市土地地市場(chǎng)供供應(yīng)分析析41、土地地市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀42、20002年年度土地地供應(yīng)分分析6三、天津津市房地地產(chǎn)總體體供應(yīng)情情況91、天津津市房地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)總量92、天津津市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格狀狀況113、天津津市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售量量13四、天津津市房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析151、商品品房市場(chǎng)場(chǎng)概述152、市場(chǎng)場(chǎng)情況分分類(lèi)評(píng)價(jià)價(jià)17五、中高高檔住宅宅市場(chǎng)供供應(yīng)191、總供供應(yīng)量情情況192、銷(xiāo)售售狀

2、況193、產(chǎn)品品特點(diǎn)20第二部分分、供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研研分析21一、調(diào)研研說(shuō)明211.市場(chǎng)場(chǎng)范圍212、樣本本的選擇擇213、調(diào)研研目的和和分析方方法23二、高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目分析析231、高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目綜合合品質(zhì)評(píng)評(píng)價(jià)252、高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)量分析析263、高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品分析284、高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格與銷(xiāo)售售情況445、項(xiàng)目目形象與與宣傳推推廣546、高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目客群群分析54三、別墅墅項(xiàng)目分分析551、別墅墅項(xiàng)目綜綜合品質(zhì)質(zhì)評(píng)價(jià)562、別墅墅項(xiàng)目供供應(yīng)量分分析583、別墅墅項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品分析析614、別墅墅項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)、劣劣勢(shì)分析析785、別墅墅項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格與銷(xiāo)銷(xiāo)售806、

3、別墅墅項(xiàng)目形形象與宣宣傳推廣廣897、別墅墅項(xiàng)目客客群分析析90第三部分分、個(gè)案案項(xiàng)目分分析91一、個(gè)案案項(xiàng)目的的選擇91二、個(gè)案案項(xiàng)目分分析911、萬(wàn)科科花園新新城三期期美樹(shù)樹(shù)麗舍912、半島島藍(lán)灣973、蒙地地卡羅1044第四部分分、結(jié)論論1133一、總體體供應(yīng)量量及供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)1133二、區(qū)域域供應(yīng)量量及供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)1133三、在售售項(xiàng)目客客戶(hù)特征征1133四、產(chǎn)品品特征1133五、價(jià)格格及銷(xiāo)售售1144六、宣傳傳推廣1144第一部分分、天津津供應(yīng)市市場(chǎng)研究究一、供應(yīng)應(yīng)調(diào)研背背景及中中原研究究思路1、調(diào)研研背景天津中原原根據(jù)貴貴司提供供的有關(guān)關(guān)地塊及及項(xiàng)目的的初步設(shè)設(shè)想，經(jīng)經(jīng)與貴司司分析與與

4、研究，確定了了本次調(diào)調(diào)研的目目的、對(duì)對(duì)象、內(nèi)內(nèi)容和方方法。2、調(diào)研研目的本次調(diào)研研的目的的是通過(guò)過(guò)對(duì)天津津市土地地市場(chǎng)供供應(yīng)狀況況、天津津市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況、天津市市商品房房細(xì)分市市場(chǎng)的研研究、以以及對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有別墅墅項(xiàng)目及及高品質(zhì)質(zhì)的公寓寓項(xiàng)目的的供應(yīng)量量、銷(xiāo)售售量、價(jià)價(jià)格及產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)等方面面進(jìn)行深深入分析析與研究究，為本本項(xiàng)目的的最終市市場(chǎng)定位位提供有有效依據(jù)據(jù)。3、調(diào)研研對(duì)象本次調(diào)研研的對(duì)象象為市區(qū)區(qū)、濱海海新區(qū)和和近郊的的別墅和和高檔公公寓項(xiàng)目目。二、天津津市土地地市場(chǎng)供供應(yīng)分析析1、土地地市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀20011年全市市出讓土土地3880宗，土地面面積6119.665萬(wàn)平平方米，收益11

5、7.222億元元，有償償使用面面積占全全市供地地總量比比重達(dá)到到58.03%。隨著我市市危漏平平房改造造工程的的提前完完成，中中心城區(qū)區(qū)土地需需求趨于于穩(wěn)定。20001年出出讓土地地58宗宗，出讓讓土地面面積1226.224萬(wàn)平平方米，政府收收益1.2億元元。中心心城區(qū)出出讓地塊塊以居住住用地為為主。工工業(yè)、商商業(yè)辦公公、居住住用地分分別為110.335萬(wàn)、9.119萬(wàn)和和1066.7萬(wàn)萬(wàn)平方米米，分別別占中心心城區(qū)出出讓總面面積的88.211%、77.277%和884.552%。1.1土土地供應(yīng)應(yīng)量19966-20001年年全市土土地出讓讓情況 年份份數(shù)量199661997719988199

6、992000020011累計(jì)出讓幅數(shù)數(shù)（幅）20329538329433638018911土地面積積（萬(wàn)平平方米）378.83710.45929.43428.67581.82619.6536488.85519966-20001年年全市土土地出讓讓數(shù)量示示意圖 19966-20001年年中心城城區(qū)土地地出讓情情況 年份份數(shù)量 199661997719988199992000020011累計(jì)出讓幅數(shù)數(shù)（幅）426785586358373土地面積積（萬(wàn)平平方米）36.33478.991180.164.449180.26126.24666.3419966-20001年年全市中中心城區(qū)區(qū)土地出出讓數(shù)量量

7、示意圖圖1.2出出讓數(shù)量量變動(dòng)原原因：97、998年正正逢5-7年危危改拆遷遷高峰期期，全市市土地出出讓和中中心城區(qū)區(qū)土地出出讓激增增，988年中心心城區(qū)土土地出讓讓量相當(dāng)當(dāng)于19997年年的2.3倍。20000年受受全國(guó)大大盤(pán)開(kāi)發(fā)發(fā)的影響響，尤其其是萬(wàn)科科在東麗麗湖成功功收購(gòu)440000畝規(guī)劃劃用地，各大開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)再一次次大規(guī)模模擴(kuò)張，成片獲獲取中心心城區(qū)土土地，如如中體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資的“奧林匹匹克花園園”，順馳馳集團(tuán)投投資的“太陽(yáng)城城”，天房房集團(tuán)投投資的“瑞江花花園”等使得得當(dāng)年土土地交易易量暴漲漲，相當(dāng)當(dāng)于19999年年供應(yīng)量量的3倍倍。從整個(gè)天天津房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)看，目前天天津市居居

8、民平均均居住面面積只有有9.66平方米米，低于于全國(guó)220平方方米的平平均水平平，天津津市居民民住房需需求潛力力有很大大空間，住宅市市場(chǎng)仍會(huì)會(huì)保持向向上的勢(shì)勢(shì)頭，也也必將帶帶動(dòng)土地地市場(chǎng)的的成交，從而引引起土地地供應(yīng)量量的上漲漲。2、20002年年度土地地供應(yīng)分分析2.1土土地供應(yīng)應(yīng)量根據(jù)政府府部門(mén)計(jì)計(jì)劃，220022年供地地總量控控制在4450公公頃以?xún)?nèi)內(nèi)，其中中商品房房用地1135公公頃，占占計(jì)劃的的30%，危改改、安居居用地3315公公頃，占占計(jì)劃的的70%。 可供地地塊范圍圍：危改改用地將將嚴(yán)格控控制在市市政府994年確確定的1164片片危改大大片內(nèi)，安居用用地控制制在政府府確定的的梅

9、江、西橫堤堤居住區(qū)區(qū)內(nèi)，并并實(shí)行總總量控制制。另篩篩選355幅4004公頃頃土地，作為近近期可供供開(kāi)發(fā)商商品房的的用地。20022年外環(huán)環(huán)線內(nèi)居居住建設(shè)設(shè)土地（危改部部分）供供應(yīng)量區(qū) 域域和平區(qū)河北區(qū)河?xùn)|區(qū)南開(kāi)區(qū)河西區(qū)紅橋區(qū)合 計(jì)土地面積積（萬(wàn)平平方米22.22799.665112.4147.22418.446232.14532.1720022年外環(huán)環(huán)線內(nèi)居居住建設(shè)設(shè)用地計(jì)計(jì)劃（安安居部分分）供應(yīng)應(yīng)量地塊名稱(chēng)稱(chēng)梅江居住住區(qū)雙林居住住區(qū)西橫堤居居住區(qū)合計(jì)土地面積積（萬(wàn)平平方米）8016317441720022年外環(huán)環(huán)線內(nèi)居居住建設(shè)設(shè)用地報(bào)報(bào)件計(jì)劃劃（商品品房部分分）量區(qū) 域域和平河西河北南開(kāi)河?xùn)|

10、紅橋北辰西青東麗合計(jì)土地面積積（萬(wàn)平方方米）2.4186.4347.4430.77452.4465.56616.7755.2227403.912.2潛潛在土地地供應(yīng)20022年天津津市土地地市場(chǎng)發(fā)發(fā)展有著著巨大的的潛力。從外部環(huán)環(huán)境來(lái)看看，天津津地處環(huán)環(huán)渤海地地區(qū)的中中心，毗毗鄰首都都北京，擁有我我國(guó)北方方最大的的綜合性性貿(mào)易港港口，在在區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中具具有得天天獨(dú)厚的的優(yōu)勢(shì)。特別是是北京成成功申辦辦20008年奧奧運(yùn)會(huì)，將在近近幾年對(duì)對(duì)周邊地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展產(chǎn)生推推動(dòng)作用用，給天天津帶來(lái)來(lái)巨大的的市場(chǎng)空空間。從內(nèi)部條條件來(lái)看看，近年年來(lái)天津津市加大大了基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投投入，城城市環(huán)境境明顯改改善

11、，城城市功能能進(jìn)一步步提高，城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)步入入快速發(fā)發(fā)展軌道道，土地地價(jià)值穩(wěn)穩(wěn)步提高高。從目前房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展的態(tài)勢(shì)勢(shì)看，外外環(huán)線范范圍內(nèi)還還有大量量的土地地可供開(kāi)開(kāi)發(fā)利用用，如王王蘭莊，侯臺(tái)，西橫堤堤，瑞景景，北辰辰，張貴貴莊，雙雙林，西西青區(qū)楊楊柳青高高爾夫球球場(chǎng)附近近，北辰辰區(qū)紅光光農(nóng)場(chǎng)，小淀地地區(qū)，東東麗區(qū)東東麗湖，津南區(qū)區(qū)雙港，團(tuán)泊洼洼，大港港大學(xué)城城，天津津開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)、寶坻坻京沈高高速沿線線，武清清楊村、逸仙科科技園等等地區(qū)，這些地地塊也是是天津開(kāi)開(kāi)發(fā)商看看好并愿愿意投資資的地區(qū)區(qū)。長(zhǎng)期發(fā)展展?jié)摿蘧薮蟆８鶕?jù)天津津市19996-20110年土土地規(guī)劃劃，天津津城市土土地利用用情況將

12、將會(huì)有很很大的發(fā)發(fā)展，天津中心心城市建建設(shè)用地地平衡表表用地類(lèi)別別面積(平平方公里里)占城市建建設(shè)用地地比重(%)人均用地地面積(平方米米/人) 現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃居住用地地96.44146.624.2226.442022.22公共設(shè)施施用地36.4460.339.110.997.59.1商業(yè)金融融用地7.715.441.92.81.62.3城市居住住用地規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)平方米/人用地類(lèi)別別20000年20100年居住用地地20.00-233.022.00-255.0其中住宅用地地10.44-111.511.00-122.2公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用用地5.3-6.005.5-6.552.3土土地供應(yīng)

13、應(yīng)特征從土地市市場(chǎng)發(fā)展展來(lái)看，20002年118月月天津市市土地市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)以下特特征：土地價(jià)格格穩(wěn)中有有升20022年上半半年，天天津市分分別調(diào)整整了天津津市中心心城區(qū)基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)和天津津市普通通住宅用用地樓面面地價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使使中心城城區(qū)綜合合評(píng)估地地價(jià)水平平提高了了30%。隨著著天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的增強(qiáng)強(qiáng)，以及及城市基基礎(chǔ)設(shè)施施和環(huán)境境水平的的提高，天津市市土地價(jià)價(jià)格水平平穩(wěn)步上上升。交易公開(kāi)開(kāi)化、規(guī)規(guī)范化按照國(guó)土土資源部部11號(hào)號(hào)令220022規(guī)定定，從220022年7月月1日起起，商業(yè)業(yè)、旅游游、娛樂(lè)樂(lè)和商品品住宅等等各類(lèi)經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用用地，必必須以招招標(biāo)、拍拍賣(mài)或者者掛牌方方式出讓讓。為此

14、此，天津津進(jìn)一步步明確了了土地交交易中心心的工作作職能，加大了了土地出出讓市場(chǎng)場(chǎng)化的力力度，從從20002年下下半年逐逐步開(kāi)始始加大土土地拍賣(mài)賣(mài)的數(shù)量量，而天天津開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)自220000年起，已經(jīng)全全部土地地實(shí)現(xiàn)公公開(kāi)拍賣(mài)賣(mài)。擴(kuò)大了土土地有償償使用范范圍成片危漏漏房屋改改造和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房(安安居)項(xiàng)項(xiàng)目納入入有償供供地范圍圍，按550%繳繳納土地地出讓金金。商貿(mào)公建建建設(shè)用用地有所所增加天津市出出臺(tái)了支支持大型型商貿(mào)公公建項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)用地地的優(yōu)惠惠措施：即大型型商貿(mào)等等公建項(xiàng)項(xiàng)目在辦辦理土地地出讓手手續(xù)時(shí)，土地出出讓金參參考普通通商品房房樓面地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收取。這一措措施對(duì)天天津市大大型商貿(mào)

15、貿(mào)公建建建設(shè)起到到較大推推動(dòng)作用用，有效效地提高高中心城城區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)功能能和環(huán)境境品位。20002年下下半年就就有6家家國(guó)際知知名商貿(mào)貿(mào)企業(yè)投投資于天天津，如如沃爾瑪瑪?shù)?。房地產(chǎn)企企業(yè)加大大了前期期投入天津市今今年1-6月共共出讓土土地面積積1855.5萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比上上年同期期增長(zhǎng)11.1倍倍。完成成土地開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積1688.1萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比上上年同期期增長(zhǎng)554%。這主要要是一些些規(guī)模較較大的房房地產(chǎn)企企業(yè)增加加了土地地儲(chǔ)備和和土地開(kāi)開(kāi)發(fā)投入入，其中中塘沽海海洋高新新技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司和經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)建建設(shè)集團(tuán)團(tuán)有限公公司各購(gòu)購(gòu)置土地地30萬(wàn)萬(wàn)平方米米、大港港區(qū)城市市建設(shè)綜綜合開(kāi)發(fā)發(fā)

16、公司和和開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)浩達(dá)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司各各購(gòu)置土土地8萬(wàn)萬(wàn)平方米米、塘沽沽區(qū)宏達(dá)達(dá)實(shí)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司購(gòu)置土土地6萬(wàn)萬(wàn)平方米米、開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)永泰泰房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司購(gòu)置置土地55萬(wàn)平方方米，僅僅上述66家企業(yè)業(yè)共購(gòu)置置土地887萬(wàn)平平方米，占本年年全部購(gòu)購(gòu)置面積積的466.9%。前期期投入的的增加表表明開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展前景景依然看看好，也也為我市市房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展積蓄了了后勁。三、天津津市房地地產(chǎn)總體體供應(yīng)情情況20011年天津津市全部部商品房房供應(yīng)量量（含期期房）118099.044萬(wàn)平米米；總投投資額1161.27億億元，其其中住宅宅投資996.44億元；銷(xiāo)售量量達(dá)6660萬(wàn)平平米。

17、1、天津津市房地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)總量1.1天天津市歷歷年房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)總量1996620001年年天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)工程開(kāi)開(kāi)工量逐逐年增加加。20002年年166月各開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)完成投投資和開(kāi)開(kāi)工數(shù)量量均好于于去年同同期；住住宅新開(kāi)開(kāi)工面積積達(dá)3666萬(wàn)平平方米，比去年年同期增增長(zhǎng)266萬(wàn)平方方米，竣竣工2335萬(wàn)平平方米，施工面面積達(dá)112777萬(wàn)平方方米。時(shí)間項(xiàng)目住宅非住宅房房屋共計(jì)19966新開(kāi)工面面積236.7358.224294.97施工面積積712.36275.90988.26竣工面積積318.5048.009366.5919977新開(kāi)工面面積327.1738.002365.19施工面積積

18、773.92342.8111166.733竣工面積積254.3945.224299.6319988新開(kāi)工面面積517.8989.661607.50施工面積積10933.699286.0813799.777竣工面積積357.1771.557428.7419999新開(kāi)工面面積446.0451.225497.29施工面積積12744.322322.3515966.677竣工面積積431.1223.669454.8120000新開(kāi)工面面積567.8450.002617.86施工面積積15822.155200.8517833.000竣工面積積532.6350.888583.5120011新開(kāi)工面面積50

19、6.2463.110569.34施工面積積15900.622272.8618633.488竣工面積積626.6363.885690.4820022（計(jì)劃）新開(kāi)工面面積600600.00施工面積積1600020018000.000竣工面積積63050680.0019966-20001天天津市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)工程程量簡(jiǎn)表表1.2歷歷年房產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售市市場(chǎng)新增增供應(yīng)量量按天津每每年新批批商品房房銷(xiāo)售許許可證所所公布的的數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)，988年以來(lái)來(lái)，天津津商品房房新增供供應(yīng)量逐逐年遞減減。主要要原因是是，隨著著大規(guī)模模危改任任務(wù)的基基本完成成，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)重點(diǎn)開(kāi)開(kāi)始由中中心城區(qū)區(qū)向外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，市市中心區(qū)

20、區(qū)土地供供應(yīng)逐年年減少，房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)量減減少。但但城郊土土地供應(yīng)應(yīng)量雖大大，但多多數(shù)配套套不足目目前市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)同度度一般，很多開(kāi)開(kāi)發(fā)商態(tài)態(tài)度謹(jǐn)慎慎，開(kāi)發(fā)發(fā)力度有有限。1.3天天津各區(qū)區(qū)20001年房房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)量備注：按按銷(xiāo)售許許可證統(tǒng)統(tǒng)計(jì)。資資料來(lái)源源：天津津房管局局，建委委2、天津津市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格狀狀況19966-20001年年天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)景氣狀狀況趨勢(shì)勢(shì)圖房地產(chǎn)景景氣指數(shù)數(shù)是測(cè)量量房地產(chǎn)產(chǎn)景氣度度的綜合合指數(shù)。從上圖可可以看出出，本市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)完整地地走過(guò)了了兩個(gè)周周期?，F(xiàn)現(xiàn)正處在在第三周周期的復(fù)復(fù)蘇期。1999l年11月至119955年7月月為天津津房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)第一一個(gè)景氣氣

21、周期。至944年1月月升至歷歷史最高高點(diǎn)1223.996點(diǎn)。19995年88月至11 9997年22月為第第二經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期。97年年3月至至今年11月景氣氣線運(yùn)行行走勢(shì)平平穩(wěn)。19988-20001天天津市房房地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格指數(shù)20011年房屋屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格一反反前兩年年持續(xù)下下跌的勢(shì)勢(shì)頭，總總體水平平止跌回回升，較較上年上上漲1.2%。從不同同類(lèi)型的的房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格變動(dòng)看看，商品品房?jī)r(jià)格格上漲11.9%，漲幅幅較大。其中，中等價(jià)價(jià)位的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房和普普通住宅宅價(jià)格，分別上上漲3.9%、1.77%。豪豪華住宅宅價(jià)格下下降了11.7%，雖然然仍處于于下降態(tài)態(tài)勢(shì)，但但降幅比比上年減減少1.7個(gè)百

22、百分點(diǎn)。影響20001年年天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格變變動(dòng)的主主要因素素有兩點(diǎn)點(diǎn)：首先，居居民住房房需求增增加，是是推動(dòng)房房?jī)r(jià)大幅幅上漲的的主要原原因。受多種因因素的共共同影響響，幾年年來(lái)天津津市居民民住房需需求上升升，第一一，居民民人均可可支配收收入呈增增長(zhǎng)的態(tài)態(tài)勢(shì)，住住房需求求已從安安置型向向改善型型過(guò)渡。第二，住房貨貨幣分配配力度進(jìn)進(jìn)一步加加大，各各種房屋屋交易成成本有所所下降。第三，住房信信貸規(guī)模模的擴(kuò)大大為居民民購(gòu)房提提供了更更多的資資金支持持。20001年年不同種種類(lèi)的住住房貸款款金額已已占商品品房成交交金額的的438%，貸款面面積占全全市商品品房的77533%。第第四，住住房二級(jí)級(jí)市場(chǎng)

23、逐逐步放開(kāi)開(kāi)，啟動(dòng)動(dòng)了存量量住房交交易市場(chǎng)場(chǎng)，居民民購(gòu)房能能力的提提高，擴(kuò)擴(kuò)大了市市場(chǎng)的有有效需求求。其次城市市綜合治治理帶動(dòng)動(dòng)了部分分商品房房?jī)r(jià)格上上漲。 從19997年年以來(lái)天天津市開(kāi)開(kāi)展了為為期三年年的大規(guī)規(guī)模的城城市綜合合治理工工程，其其中市容容景觀道道路改造造建設(shè)及及市內(nèi)河河道的整整治等城城市綜合合治理行行為對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)產(chǎn)生生很大影影響。20022年天津津市房地地產(chǎn)價(jià)格格在平穩(wěn)穩(wěn)中略有有上漲。今年隨隨著國(guó)家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中中見(jiàn)暖，商品房房銷(xiāo)售市市場(chǎng)活躍躍，但由由于受到到商品房房供過(guò)于于求和居居民購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力有限限等因素素的影響響，商品品房?jī)r(jià)格格沒(méi)有大大幅上升升，預(yù)計(jì)計(jì)全年房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)

24、格總水水平將在在平穩(wěn)中中略有上上漲。20022年1-9月份份，房屋屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格約為為25655元/平平方米，同比去去年增長(zhǎng)長(zhǎng)2.99%。從從居民收收入、消消費(fèi)需求求的角度度來(lái)看，在住房房市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適適用房、普通住住宅仍是是大多數(shù)數(shù)人的選選購(gòu)目標(biāo)標(biāo)，銷(xiāo)勢(shì)勢(shì)將繼續(xù)續(xù)看好，價(jià)位在在30000元左左右、地地段、房房型較好好的商品品房的銷(xiāo)銷(xiāo)售有所所增加。3、天津津市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售量量19988-20001天天津市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)總銷(xiāo)銷(xiāo)售量19988-20001年年天津市市商品房房銷(xiāo)售量量表區(qū)域19988199992000020011銷(xiāo)售面積積（萬(wàn)）比例（%）銷(xiāo)售面積積（萬(wàn)）比例（%）銷(xiāo)售面積積（萬(wàn)）比

25、例（%）銷(xiāo)售面積積（萬(wàn)）比例（%）和平區(qū)11.2273%15.9984%20.7793%16.332%河西區(qū)51.44415%57.00715%84.22513%94.99414%河?xùn)|區(qū)68.88720%69.55118%93.66615%84.00813%河北區(qū)35.66811%35.5579%110.6718%109.6717%南開(kāi)區(qū)72.44922%83.77222%73.66812%97.33415%紅橋區(qū)33.4410%54.66414%105.217%103.3616%環(huán)城四區(qū)區(qū)23.9937%30.6628%82.6613%71.77111%其他區(qū)縣縣39.11912%34.99

26、79%59.1129%82.66113%合 計(jì)336.27100%382.08100%629.97100%660.01100%19988-20001年年天津市市各區(qū)商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售量天津市119988年220011年商品品房交易易量逐年年遞增，尤其220000年全市市共銷(xiāo)售售商品房房6300萬(wàn)平方方米，與與19999年相相比增長(zhǎng)長(zhǎng)90%。20022年1-9月各各區(qū)銷(xiāo)售售量匯總總天津市220022年計(jì)劃劃房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售售7000萬(wàn)建筑筑平方米米，今年年1-99月實(shí)際際銷(xiāo)售累累計(jì)3994萬(wàn)建建筑平方方米，比比去年同同期減少少14個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，累計(jì)計(jì)交易額額1111億元，比去年年同比增增長(zhǎng)16

27、6個(gè)百分分點(diǎn)。按按此推算算，下半半年若無(wú)無(wú)大的利利好或不不利因素素出現(xiàn)，全年天天津市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)銷(xiāo)售售約為6600萬(wàn)萬(wàn)建筑平平方米。四、天津津市房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析1、商品品房市場(chǎng)場(chǎng)概述1.1市市場(chǎng)變動(dòng)動(dòng)加劇 今年年上半年年天津商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)在經(jīng)過(guò)過(guò)年初的的一段下下滑后，從4月月開(kāi)始平平穩(wěn)，此此后便迅迅速走出出低谷， 5-9月份份平均月月成交商商品房都都在500萬(wàn)平方方米以上上，保持持良好的的銷(xiāo)售勢(shì)勢(shì)頭。11-9月月份全市市商品房房銷(xiāo)售量量達(dá)3994萬(wàn)平平米。項(xiàng)目計(jì)劃1-6月月完成1-9月月完成全市商品品房銷(xiāo)售售面積（萬(wàn)）700 259.67394.43銷(xiāo)售額（億元）170 66.4410

28、1.76 價(jià)格（元元/）243002557725800 1.2銷(xiāo)銷(xiāo)售推廣廣概念念炒作日日趨成熟熟水景、生生態(tài)、運(yùn)運(yùn)動(dòng)、大大盤(pán)、人人本主義義等多樣樣化的主主題開(kāi)始始進(jìn)入天天津商品品房的推推廣宣傳傳。翠水水園、芳芳水園、香水園園等項(xiàng)目目的開(kāi)盤(pán)盤(pán)上市，使得原原本就倍倍受全社社會(huì)關(guān)注注梅江水水景居住住區(qū)，更更加成為為市場(chǎng)的的熱點(diǎn)；運(yùn)動(dòng)、健康主主題的奧奧林匹克克花園，在今年年兩季房房交會(huì)上上風(fēng)光無(wú)無(wú)限，賺賺足了人人們的眼眼球；一一夜之間間布滿(mǎn)全全市大街街小巷的的順馳太太陽(yáng)城項(xiàng)項(xiàng)目廣告告，告訴訴人們建建筑承載載生活即即是人本本主義新新的代名名詞。知名項(xiàng)目目推廣主主題項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)項(xiàng)目推廣廣主題順馳太陽(yáng)陽(yáng)城建筑

29、承載載生活方方式奧林匹克克花園運(yùn)動(dòng)就在在家門(mén)口口新世界花花園國(guó)際級(jí)水水景園林林、加州州南部秀秀麗風(fēng)景景1.3區(qū)區(qū)域熱點(diǎn)點(diǎn)依舊河西區(qū)歷歷年來(lái)一一直是天天津住宅宅市場(chǎng)的的翹楚，今年借借助梅江江、梅江江南居住住區(qū)以及及海河大大橋、南南半環(huán)、地鐵一一號(hào)線等等眾多素素材的影影響，加加之各個(gè)個(gè)發(fā)展商商推波助助瀾，針針對(duì)各自自項(xiàng)目的的大力推推廣，使使得河西西區(qū)在開(kāi)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目目數(shù)和新新供應(yīng)面面積上，雙雙高高于其他他區(qū)域，依舊成成為供需需市場(chǎng)關(guān)關(guān)注的重重點(diǎn)。天津市220022年1-9月市市內(nèi)六區(qū)區(qū)新盤(pán)數(shù)數(shù)量分布布20022年1-9月天天津市新新盤(pán)供應(yīng)應(yīng)量（單單位：萬(wàn)萬(wàn)平方米米） 今年1-9月新新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目仍集集中

30、在河河西、河河北和河河?xùn)|三個(gè)個(gè)區(qū)，總總供應(yīng)量量為4222.22萬(wàn)建筑筑平方米米，以中中小規(guī)模模項(xiàng)目為為主。河河西區(qū)一一直是我我市房地地產(chǎn)發(fā)展展較好的的區(qū)域，在人文文環(huán)境及及道路交交通等方方面有一一定的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，11-9月月總供應(yīng)應(yīng)建筑面面積達(dá)到到1222.6萬(wàn)建建筑平方方米，共共有222個(gè)新開(kāi)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目目。和平平區(qū)為我我市中心心區(qū)域，土地資資源稀缺缺，很難難形成大大規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)，共共有2各各項(xiàng)目亮亮相，總總供應(yīng)面面積達(dá)到到16萬(wàn)萬(wàn)平方米米，其中中包括眾眾人關(guān)注注的天津津新世界界花園和和沉寂多多年的鑫鑫東國(guó)際際公寓再再度登場(chǎng)場(chǎng)。河北北區(qū)是我我市危改改的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，共有新新盤(pán)155個(gè)，總總建筑面面積達(dá)到

31、到1055.2萬(wàn)建建筑平方方米。 河?xùn)|區(qū)區(qū)共有112個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)，總供供應(yīng)建筑筑面積達(dá)達(dá)到811.4萬(wàn)平平方米，其中順順馳發(fā)展展公司開(kāi)開(kāi)發(fā)的“太陽(yáng)城城”大盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目粉墨墨登場(chǎng)對(duì)對(duì)帶動(dòng)河河?xùn)|區(qū)及及該項(xiàng)目目周邊地地區(qū)樓市市將起到到良好的的推動(dòng)作作用。南南開(kāi)區(qū)是是我市人人口最多多的一個(gè)個(gè)區(qū)，也也是商品品房項(xiàng)目目最多的的一個(gè)區(qū)區(qū)，但11-9月月只有77個(gè)新項(xiàng)項(xiàng)目，較較為眾人人關(guān)注的的是祿達(dá)達(dá)花園、瑞麗園園和凱立立欣園等等，總供供應(yīng)建筑筑面積也也只有444萬(wàn)平平方米。2、市場(chǎng)場(chǎng)情況分分類(lèi)評(píng)價(jià)價(jià)2.1一一般商品品房市場(chǎng)場(chǎng)天津市一一般商品品房多為為6-77層磚混混住宅，開(kāi)發(fā)總總量雖很很大，但但單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模

32、模一般較較小，售售價(jià)在11000030000元/平米。但近年年來(lái)開(kāi)始始有大盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目出出現(xiàn)，這這預(yù)示著著我市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在資金運(yùn)運(yùn)作和操操盤(pán)能力力等多方方面有了了長(zhǎng)足的的進(jìn)步，如雙林林居住區(qū)區(qū)、華苑苑新城等等的開(kāi)發(fā)發(fā)，已經(jīng)經(jīng)提高了了小區(qū)的的建設(shè)水水平，社社區(qū)配套套比較齊齊全，物物業(yè)管理理水準(zhǔn)有有所進(jìn)步步。 2.2中中高檔公公寓供應(yīng)應(yīng)情況19999年天津津市商品品房市場(chǎng)場(chǎng)中高檔檔公寓上上市達(dá)到到63.9萬(wàn)建建筑平方方米，220000年供應(yīng)應(yīng)量減少少到555.4萬(wàn)萬(wàn)建筑平平方米，20001年天天津商品品房市場(chǎng)場(chǎng)新投入入運(yùn)營(yíng)的的中高檔檔公寓建建筑面積積只有339萬(wàn)平平方米，預(yù)計(jì)今今年中高高檔公寓

33、寓供應(yīng)量量仍會(huì)減減少。今年新增增公寓項(xiàng)項(xiàng)目主要要集中在在和平區(qū)區(qū)、河西西區(qū)、南南開(kāi)區(qū)等等繁華地地區(qū)以及及天津?yàn)I濱海新區(qū)區(qū)，使原原本競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈的的市場(chǎng)面面臨更大大的壓力力，在中中高檔公公寓市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈的情情況下，一些房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)準(zhǔn)確把握握市場(chǎng)定定位和發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，引入入超前的的設(shè)計(jì)和和經(jīng)營(yíng)理理念，全全力打造造引領(lǐng)時(shí)時(shí)尚的高高尚社區(qū)區(qū)，并推推出綠色色健康、生態(tài)環(huán)環(huán)保、智智能化等等具有鮮鮮明特色色的社區(qū)區(qū)主題吸吸引消費(fèi)費(fèi)者，因因此，近近幾年陸陸續(xù)上市市投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)的中中高檔公公寓以其其鮮明的的個(gè)性成成為市場(chǎng)場(chǎng)的新賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)頗頗佳，如如森淼清清華園、藍(lán)水假假期、名名仕達(dá)等等。19

34、999年20001年中中高檔公公寓市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量2.3別別墅住宅宅供應(yīng)情情況截止20001年年底，天天津市累累計(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)并投入入運(yùn)營(yíng)的的別墅為為23224幢，建筑面面積81101113平方方米，其其中20001年年新投入入運(yùn)營(yíng)的的別墅為為2788幢，建建筑面積積17553166平方米米。經(jīng)過(guò)過(guò)近年的的開(kāi)發(fā)，天津市市的別墅墅建設(shè)區(qū)區(qū)域已由由中心城城區(qū)和天天津開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)開(kāi)始始向城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部及其它它地區(qū)發(fā)發(fā)展，別別墅類(lèi)型型也由過(guò)過(guò)去的獨(dú)獨(dú)體式向向更加經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用的聯(lián)排排別墅發(fā)發(fā)展。天天津經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)近近幾年別別墅建設(shè)設(shè)發(fā)展迅迅速，220011年開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)上市市別墅的的建筑面面積占全全市當(dāng)年年上市總

35、總量的661.99%。別別墅售價(jià)價(jià)大多在在每平方方米3000050000元之之間，基基本屬于于經(jīng)濟(jì)型型別墅，經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好。并深深受購(gòu)房房客戶(hù)的的青睞，如萬(wàn)科科花園新新城的透透天別墅墅銷(xiāo)售率率達(dá)900%。19999年20001年別別墅市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量五、中高高檔住宅宅市場(chǎng)供供應(yīng)1、總供供應(yīng)量情情況 近年來(lái)來(lái)，天津津市中高高檔商品品房市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)發(fā)發(fā)展迅猛猛，集中中上市數(shù)數(shù)量較大大。以立立達(dá)公寓寓、福泰泰溫泉公公寓等為為代表的的早期項(xiàng)項(xiàng)目，由由于適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)需需求捷足足先登，經(jīng)營(yíng)情情況較好好。20001年年天津市市中高檔檔商品房房市場(chǎng)供供應(yīng)量約約為3222萬(wàn)建建筑平方方米，其其中均價(jià)價(jià)在30000元

36、元/50000元/的中中高檔商商品房供供應(yīng)量約約為2779萬(wàn)建建筑平方方米，均均價(jià)在550000元/以上的的高檔商商品房供供應(yīng)量約約為377萬(wàn)建筑筑平方米米。2、銷(xiāo)售售狀況20022年1-9月均均價(jià)30000元元/50000元/商品房房銷(xiāo)售情情況天津市220022年1-9月均均價(jià)50000元/以上商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況從上兩圖圖可以看看出，我我市中高高檔住宅宅主要集集中在和和平、河河西和南南開(kāi)區(qū)，今年11-9月月份這三三個(gè)區(qū)的的中高檔檔住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售總量量占全市市中高檔檔商品房房銷(xiāo)售總總量688%,銷(xiāo)銷(xiāo)售額也也占總成成交額的的68%。3、產(chǎn)品品特點(diǎn)天津市中中高檔住住宅主要要集中在在和平區(qū)區(qū)、河西西區(qū)

37、、南南開(kāi)區(qū)，建筑形形式多為為高層、小高層層，多層層建筑。著名項(xiàng)項(xiàng)目如泰泰達(dá)園為為小高層層住宅區(qū)區(qū)，位于于河西區(qū)區(qū)中心地地帶，面面臨人民民公園，交通、配套、環(huán)境條條件優(yōu)良良，戶(hù)型型以1000-1150平平米/套套為主，開(kāi)發(fā)商商為國(guó)有有的開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)集團(tuán)下下屬房產(chǎn)產(chǎn)公司，服務(wù)意意識(shí)較強(qiáng)強(qiáng)，物業(yè)業(yè)管理水水平較高高，售價(jià)價(jià)自一期期的35500元元/平米米逐步提提升至目目前三期期的45500元元/平米米，局部部景觀房房甚至突突破50000元元/平米米，品牌牌形象良良好。在在河?xùn)|區(qū)區(qū)、河北北區(qū)局部部地區(qū)也也有一些些此類(lèi)住住宅區(qū)，如大通通花園、戀日風(fēng)風(fēng)景等，售價(jià)在在30000元/平米左左右，建建筑形式式主

38、要為為多層住住宅區(qū)，規(guī)劃、配套比比臨近小小區(qū)優(yōu)秀秀，服務(wù)務(wù)稍好，適合當(dāng)當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)住住人群的的的需要要。第二部分分、供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研研分析一、調(diào)研研說(shuō)明1.市場(chǎng)場(chǎng)范圍鑒于本案案的物業(yè)業(yè)性質(zhì)（以高檔檔別墅住住宅為主主）和其其地理位位置（東東麗區(qū)貫貫莊天津津國(guó)際溫溫泉高爾爾夫俱樂(lè)樂(lè)部旁），我們們本次區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研覆覆蓋了市市內(nèi)六區(qū)區(qū)、濱海海新區(qū)和和近郊區(qū)區(qū)域，調(diào)調(diào)研的對(duì)對(duì)象確定定為此區(qū)區(qū)域內(nèi)在在建和入入住的550000元/平平米以上上的公寓寓項(xiàng)目和和獨(dú)體、雙拼、Towwnhoousee別墅項(xiàng)項(xiàng)目。由由于天津津各區(qū)域域市場(chǎng)價(jià)價(jià)格差異異較大，為切實(shí)實(shí)體現(xiàn)高高檔住宅宅的整體體特點(diǎn)，我們也也選取了了一些售

39、售價(jià)雖不不足50000元元/平米米，但綜綜合素質(zhì)質(zhì)很高的的物業(yè)做做為研究究對(duì)象。由于本案案為高端端住宅產(chǎn)產(chǎn)品，其其市場(chǎng)需需求容量量有限，因此我我們針對(duì)對(duì)天津市市場(chǎng)高端端住宅商商品的分分布狀況況和對(duì)本本案的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威脅脅程度，將市場(chǎng)場(chǎng)劃分為為濱海新新區(qū)、市市區(qū)和近近郊三個(gè)個(gè)區(qū)域，其中濱濱海新區(qū)區(qū)包括塘塘沽區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)和保稅稅區(qū)，市市區(qū)為外外環(huán)線以以?xún)?nèi)的六六區(qū)，近近郊為外外環(huán)線以以外的地地區(qū)，以以東麗區(qū)區(qū)為主。2、樣本本的選擇擇按照調(diào)研研前與貴貴司協(xié)商商確認(rèn)的的調(diào)研目目標(biāo)范圍圍，我們們?cè)谝陨仙辖缍ǖ牡娜齻€(gè)區(qū)區(qū)域中進(jìn)進(jìn)行了全全部在建建在售的的高端項(xiàng)項(xiàng)目的調(diào)調(diào)研，調(diào)調(diào)研項(xiàng)目目為500個(gè)，其其中重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目

40、33個(gè)（個(gè)個(gè)案均為為別墅項(xiàng)項(xiàng)目，將將詳述成成本構(gòu)成成），次次重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目200個(gè)，一一般項(xiàng)目目20個(gè)個(gè)，潛在在項(xiàng)目77個(gè)。項(xiàng)目清單單分析級(jí)別類(lèi)別分區(qū)物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)重點(diǎn)次重點(diǎn)一般潛在別墅（228例）濱海新區(qū)區(qū)太平洋村村別墅區(qū)區(qū)御景園邸邸陽(yáng)光新干干線(別墅）恬園別墅墅米蘭國(guó)際際近郊珠江北國(guó)國(guó)溫泉城城美樹(shù)麗舍舍海遠(yuǎn)別墅墅萬(wàn)科東麗麗湖香港花園園玫瑰莊園園蒙地卡羅羅市區(qū)香港路國(guó)國(guó)際村順馳太陽(yáng)陽(yáng)城萬(wàn)隆第六六大道紅頂花園園明家莊園園藍(lán)水假期期（別墅墅）泉隆國(guó)際際公寓城市別墅墅半島藍(lán)灣灣芳水園（聯(lián)排別別墅)梅江南銘仁別墅墅百合苑別別墅凱祥花園園別墅長(zhǎng)實(shí)別墅墅仁愛(ài)濠景景莊園公寓（222例）濱海新區(qū)濱海龍都都萊茵春天天

41、華納豪園園領(lǐng)先華翠翠洋房格林園泰達(dá)芳林林園市區(qū)泰達(dá)國(guó)際際公寓東海岸國(guó)國(guó)際花園園寧發(fā)陽(yáng)光光公寓萬(wàn)德花園園翠薇園立達(dá)公寓寓天嬌源陽(yáng)光1000天津奧林林匹克花花園羅馬花園園萬(wàn)順溫泉泉花園泰達(dá)園天嬌園國(guó)通大廈廈森淼清華華園新世界花花園3、調(diào)研研目的和和分析方方法通過(guò)對(duì)在在建在售售的高檔檔別墅項(xiàng)項(xiàng)目和高高檔公寓寓項(xiàng)目調(diào)調(diào)研取得得的詳細(xì)細(xì)資料，從供應(yīng)應(yīng)量、產(chǎn)產(chǎn)品、價(jià)價(jià)格和銷(xiāo)銷(xiāo)售等方方面對(duì)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行縱縱向分析析，了解解“天津市市高端住住宅市場(chǎng)場(chǎng)是什么么樣”：天津市高高端住宅宅市場(chǎng)的的總體供供應(yīng)量和和供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)。天津市高高端住宅宅市場(chǎng)中中住宅產(chǎn)產(chǎn)品特征征。天津市高高端住宅宅市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品有什什么樣的的設(shè)施及

42、及配套。天津市高高端住宅宅市場(chǎng)總總體銷(xiāo)售售情況如如何。在了解了了市場(chǎng)的的基本情情況之后后，再針針對(duì)高檔檔別墅和和高檔公公寓的項(xiàng)項(xiàng)目的各各項(xiàng)物業(yè)業(yè)要素，如區(qū)位位特點(diǎn)、供應(yīng)量量、項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、物業(yè)業(yè)管理、價(jià)格等等諸多因因素對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)產(chǎn)生生直接的的影響，逐項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行綜合合對(duì)比分分析，發(fā)發(fā)現(xiàn)其內(nèi)內(nèi)在規(guī)律律，掌握握“天津市市高端住住宅市場(chǎng)場(chǎng)為什么么這樣”和分析析“天津市市高端住住宅市場(chǎng)場(chǎng)以后會(huì)會(huì)怎樣”，為本本項(xiàng)目發(fā)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)的空白白點(diǎn)和機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)，并最終終確定市市場(chǎng)定位位奠定堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。二、高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目分析析本次調(diào)研研高檔公公寓項(xiàng)目目共222例，市市區(qū)166例，濱濱海新區(qū)區(qū)6例。濱海

43、新新區(qū)項(xiàng)目目中次重重點(diǎn)項(xiàng)目目1例，一般項(xiàng)項(xiàng)目5例例；市區(qū)區(qū)高檔公公寓項(xiàng)目目包括次次重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目8例例，一般般項(xiàng)目66例，潛潛在供應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目22例，物物業(yè)明細(xì)細(xì)參見(jiàn)下下表。這這些高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目中市市區(qū)項(xiàng)目目分布位位置多數(shù)數(shù)位于和和平區(qū)、河西區(qū)區(qū)、南開(kāi)開(kāi)區(qū)；濱濱海項(xiàng)目目多位于于開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，上述述地區(qū)已已經(jīng)在客客戶(hù)中形形成中高高檔住宅宅的心理理定位。高檔公寓寓物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目明細(xì)細(xì)分區(qū)物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)物業(yè)位置置區(qū)位發(fā)展商濱海新區(qū)區(qū)濱海龍都都塘沽區(qū)新新胡路與與上海道道交口塘沽兆豐/北北方房地地產(chǎn)，瀾瀾馳置業(yè)業(yè)萊茵春天天開(kāi)發(fā)區(qū)車(chē)車(chē)站北路路塘沽順馳集團(tuán)團(tuán)華納豪園園華納高爾爾夫俱樂(lè)樂(lè)部北側(cè)側(cè)開(kāi)發(fā)區(qū)天津漢周周房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)公公

44、司領(lǐng)先華翠翠洋房津塘公路路29號(hào)號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)領(lǐng)先集團(tuán)團(tuán) 新誠(chéng)基基置業(yè)格林園開(kāi)發(fā)區(qū)第第一大街街34號(hào)號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)天津頂雅雅房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司泰達(dá)芳林林園天津經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)第三大大街與南南海路交交口開(kāi)發(fā)區(qū)天津經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)房房地產(chǎn)公公司市區(qū)泰達(dá)國(guó)際際公寓南開(kāi)區(qū)復(fù)復(fù)康路99號(hào)南開(kāi)泰達(dá)國(guó)際際酒店集集團(tuán)有限限公司東海岸國(guó)國(guó)際花園園士英路南開(kāi)三聯(lián)投資資集團(tuán)公公司寧發(fā)陽(yáng)光光公寓南開(kāi)區(qū)士士英路南開(kāi)寧發(fā)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司萬(wàn)德花園園南開(kāi)區(qū)南南京路與與衛(wèi)津路路交口南開(kāi)華升房地地產(chǎn)公司司翠薇園南開(kāi)區(qū)水水上公園園北路南開(kāi)大安房產(chǎn)產(chǎn)立達(dá)公寓寓南開(kāi)區(qū)士士英路南開(kāi)天津立達(dá)達(dá)實(shí)業(yè)公公司天嬌源南開(kāi)區(qū)水水上公園園路南開(kāi)天津浩天天

45、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司陽(yáng)光1000南開(kāi)區(qū)華華苑南開(kāi)北京陽(yáng)光光1000公司天津奧林林匹克花花園天津紅橋橋區(qū)丁字字沽三號(hào)號(hào)路延長(zhǎng)長(zhǎng)路紅橋天津奧林林匹克花花園置業(yè)業(yè)投資公公司羅馬花園園河西區(qū)友友誼北路路河西天津翔達(dá)達(dá)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司萬(wàn)順溫泉泉花園樂(lè)園道于于黃埔路路交口河西萬(wàn)順置業(yè)業(yè)泰達(dá)園永安道與與汕頭路路交口河西天津開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)房地地產(chǎn)天嬌園干部俱樂(lè)樂(lè)部?jī)?nèi)河西天津浩天天房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司國(guó)通大廈廈浦口道與與南京路路交口河西天津國(guó)通通實(shí)業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司森淼清華華園和平區(qū)云云南路與與貴州路路交口和平鑫森置業(yè)業(yè)新世界花花園和平區(qū)福福安大街街與慎益益大街交交口和平新世界中中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司1、高檔

46、檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目綜合合品質(zhì)評(píng)評(píng)價(jià)我們針對(duì)對(duì)高檔公公寓項(xiàng)目目的各項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)要要素逐項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行綜綜合對(duì)比比分析，為了準(zhǔn)準(zhǔn)確地反反映高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合品質(zhì)質(zhì)，我們們應(yīng)用了了中原公公司住宅宅產(chǎn)品綜綜合品質(zhì)質(zhì)指標(biāo)評(píng)評(píng)測(cè)系統(tǒng)統(tǒng)，為本本案高檔檔公寓市市場(chǎng)建立立了新的的數(shù)學(xué)模模型，對(duì)對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目、次次重點(diǎn)和和一般項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合品質(zhì)質(zhì)進(jìn)行評(píng)評(píng)定。本本系統(tǒng)以以層次分分析法為為基本原原理，經(jīng)經(jīng)過(guò)分析析論證確確定高檔檔公寓綜綜合品質(zhì)質(zhì)的5個(gè)個(gè)相互獨(dú)獨(dú)立的要要素，用用層次分分析法（AHPP）確定定其權(quán)重重，運(yùn)用用德?tīng)柗品品▽?duì)各各項(xiàng)目55項(xiàng)要素素綜合評(píng)評(píng)定打分分，最終終得出高高檔公寓寓各項(xiàng)目目的綜合合品質(zhì)指指標(biāo)。各各要素權(quán)

47、權(quán)重及各各項(xiàng)目最最終綜合合指標(biāo)如如下：高檔公寓寓各評(píng)價(jià)價(jià)要素權(quán)權(quán)重值各公寓項(xiàng)項(xiàng)目綜合合品質(zhì)評(píng)評(píng)定分區(qū)物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)外部因素素樓型和戶(hù)戶(hù)型規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)硬件設(shè)施施服務(wù)綜合指標(biāo)標(biāo)市區(qū)泰達(dá)國(guó)際際公寓54.54.55595森淼清華華園544.54.5489立達(dá)公寓寓4.5444.54.585天嬌園5444485萬(wàn)順溫泉泉花園543.543.582羅馬花園園4444480新世界花花園4444480翠薇園4.53.543.5479泰達(dá)園43.53.544.576天津奧林林匹克花花園2.544.53.54.574寧發(fā)陽(yáng)光光公寓4.53.533.5372東海岸國(guó)國(guó)際花園園4.5333.5369萬(wàn)德花園園3.5233.

48、5360國(guó)通大廈廈3.5323.5360濱海新區(qū)區(qū)華納豪園園54.54.54.54.593泰達(dá)芳林林園4343.54.575格林園4.53.533.5474萊茵春天天3.5233.5360濱海龍都都2.5222243領(lǐng)先華翠翠洋房2222240從上表可可以看出出，項(xiàng)目目綜合品品質(zhì)得分分最高的的前3個(gè)個(gè)項(xiàng)目是是：泰達(dá)達(dá)國(guó)際公公寓，華華納豪園園和森淼淼清華園園。分區(qū)綜合合品質(zhì)評(píng)評(píng)定濱海新區(qū)區(qū)高檔公公寓項(xiàng)目目的綜合合品質(zhì)低低于市區(qū)區(qū)的項(xiàng)目目，主要要由于市市區(qū)所選選定的項(xiàng)項(xiàng)目多位位于最發(fā)發(fā)達(dá)的地地區(qū)，土土地價(jià)值值較高，會(huì)配套套齊全，交通、購(gòu)物、子女教教育等條條件得天天獨(dú)厚，所以項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合評(píng)分分值較

49、高高，達(dá)到到了788分左右右；而濱濱海新區(qū)區(qū)項(xiàng)目在在規(guī)劃建建筑水平平，生活活設(shè)施配配套等方方面比市市區(qū)稍差差，今后后隨著天天津整體體規(guī)劃東東移，濱濱海新區(qū)區(qū)將是天天津最有有發(fā)展的的地區(qū)，其住宅宅的綜合合品質(zhì)會(huì)會(huì)有很大大的提高高。2、高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)量分析析高檔公寓寓項(xiàng)目規(guī)規(guī)模明細(xì)細(xì)分區(qū)物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)建筑面積積已開(kāi)發(fā)面面積濱海新區(qū)濱海龍都都6.0006.000萊茵春天天19.22019.220華納豪園園22.5502.722領(lǐng)先華翠翠洋房1.5001.500格林園3.4553.455泰達(dá)芳林林園7.0007.000市 區(qū)泰達(dá)國(guó)際際公寓6.1336.133東海岸國(guó)國(guó)際花園園10.00010.00

50、0寧發(fā)陽(yáng)光光公寓4.0004.000萬(wàn)德花園園10.3374.400翠薇園8.0008.000立達(dá)公寓寓9.0009.000天嬌源21.0009.000陽(yáng)光100060.0000天津奧林林匹克花花園67.00013.880羅馬花園園23.66015.000萬(wàn)順溫泉泉花園7.0007.000泰達(dá)園5.0005.000天嬌園5.0005.000國(guó)通大廈廈1.5001.500森淼清華華園8.9005.600新世界花花園15.0001.655分區(qū)供應(yīng)應(yīng)量情況況 （單單位：萬(wàn)萬(wàn)平方米米）市區(qū)高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于濱濱海新區(qū)區(qū)。本次次調(diào)研所所選市區(qū)區(qū)項(xiàng)目總總規(guī)模約約為2661.55萬(wàn)建筑筑平方

51、米米，濱海海新區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模不到660萬(wàn)建建筑平方方米；已已開(kāi)發(fā)面面積，市市區(qū)為1105萬(wàn)萬(wàn)建筑平平方米，濱海新新區(qū)不到到40萬(wàn)萬(wàn)建筑平平方米。市區(qū)平平均銷(xiāo)售售率為668%，濱海新新區(qū)平均均銷(xiāo)售率率為422%。分區(qū)銷(xiāo)售售率3、高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品分析3.1.整體規(guī)規(guī)劃在所選項(xiàng)項(xiàng)目中，大多數(shù)數(shù)項(xiàng)目的的規(guī)劃水水平接近近，個(gè)別別項(xiàng)目如如華納豪豪園、奧奧林匹克克花園等等規(guī)劃水水平較高高。由于于這些項(xiàng)項(xiàng)目的需需求客群群多為高高收入高高教育層層次的人人群，因因此一些些高水準(zhǔn)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)發(fā)商為了了迎合這這些消費(fèi)費(fèi)者的高高品位產(chǎn)產(chǎn)品，更更快的促促進(jìn)客戶(hù)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，所以在在整體規(guī)規(guī)劃和環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃上引進(jìn)進(jìn)國(guó)際知知名規(guī)

52、劃劃公司，以圖把把國(guó)際上上最先進(jìn)進(jìn)的規(guī)劃劃概念引引領(lǐng)、嫁嫁接到自自己的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)中，如如鑫森置置業(yè)公司司借助新新加坡設(shè)設(shè)計(jì)師對(duì)對(duì)清華園園整體規(guī)規(guī)劃進(jìn)行行大量調(diào)調(diào)整，引引入新加加坡特色色的首層層架空設(shè)設(shè)計(jì)等，都對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)素素的提升升產(chǎn)生了了重大作作用。高檔公寓寓項(xiàng)目容容積率物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)占地面積積建筑面積積容積率泰達(dá)國(guó)際際公寓0.8666.1337.144萬(wàn)順溫泉泉花園1.0007.0007.000萬(wàn)德花園園1.60010.3376.488寧發(fā)陽(yáng)光光公寓0.7004.0005.711國(guó)通大廈廈0.3001.5005.000森淼清華華園2.2008.9004.055新世界花花園4.66615.000

53、3.222翠薇園2.6778.0003.000羅馬花園園8.30023.6602.844立達(dá)公寓寓3.5009.0002.577華納豪園園9.00022.5502.500東海岸國(guó)國(guó)際花園園4.00010.0002.500泰達(dá)芳林林園3.0007.0002.333泰達(dá)園2.2005.0002.277天嬌源11.22021.0001.888天嬌園3.6005.0001.399陽(yáng)光100045.00060.0001.333萊茵春天天16.00019.2201.200天津奧林林匹克花花園66.66067.0001.011格林園3.8443.4550.900濱海龍都都7.0006.0000.866領(lǐng)先華

54、翠翠洋房1.8001.5000.833以上各項(xiàng)項(xiàng)目平均均容積率率為1.61。不同容積積率組別別的綜合合評(píng)定項(xiàng)目建筑面積積比例平均容積積率綜合評(píng)分分容積率1項(xiàng)目目10.995 3.4%0.87752.115容積率112.55項(xiàng)目100.50 31.33%3.75577.778容積率分分布在不同容容積率組組別中，容積率率在12.55之間的的項(xiàng)目市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量最大大，達(dá)到到2099.7萬(wàn)萬(wàn)建筑平平方米，占市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量的655.3%。容積積率大于于2.55的項(xiàng)目目，以小小高層、高層住住宅為主主，部分分產(chǎn)品較較為新穎穎，如華華納豪園園的臺(tái)式式設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格在天天津市場(chǎng)場(chǎng)獨(dú)具特特色，其其建筑設(shè)設(shè)計(jì)與地地段、

55、環(huán)環(huán)境、配配套互相相呼應(yīng)，互為彰彰顯，綜綜合評(píng)價(jià)價(jià)分值較較高，由由此可見(jiàn)見(jiàn)在天津津開(kāi)發(fā)住住宅過(guò)程程中產(chǎn)品品創(chuàng)新的的重要性性。3.2綠綠化率高檔公寓寓項(xiàng)目綠綠化率分區(qū)物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)綠化率濱海新區(qū)區(qū)濱海龍都都35%領(lǐng)先華翠翠洋房35%泰達(dá)芳林林園35%萊茵春天天43%華納豪園園45%格林園58%市區(qū)泰達(dá)國(guó)際際公寓20%立達(dá)公寓寓20%新世界花花園25%國(guó)通大廈廈26%泰達(dá)園30%萬(wàn)德花園園31%寧發(fā)陽(yáng)光光公寓35%翠薇園35%萬(wàn)順溫泉泉花園35%東海岸國(guó)國(guó)際花園園40%陽(yáng)光100040%天津奧林林匹克花花園40%羅馬花園園40%森淼清華華園40%天嬌園42%天嬌源45%以上高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目平均均綠化率

56、率為399%。不同綠化化率項(xiàng)目目的綜合合評(píng)定由于天津津市地理理和氣候候條件的的限制，本市房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的綠化水水平成為為客戶(hù)購(gòu)購(gòu)房的一一個(gè)重要要選擇因因素。在在綜合考考慮綠化化成本和和綠化效效果的基基礎(chǔ)上，應(yīng)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的綠化率率在大于于40%的項(xiàng)目目，所對(duì)對(duì)應(yīng)的綜綜合品質(zhì)質(zhì)評(píng)價(jià)分分值最高高，但在在綠化率率小于330%的的項(xiàng)目中中，泰達(dá)達(dá)國(guó)際公公寓綜合合品質(zhì)得得分很高高，其五五星級(jí)酒酒店式的的管理使使其綜合合品質(zhì)彌彌補(bǔ)了在在這方面面的缺陷陷，可以以看出如如何在高高檔住宅宅供應(yīng)市市場(chǎng)提高高物業(yè)的的綜合品品質(zhì)是項(xiàng)項(xiàng)目成功功的關(guān)鍵鍵之一。3.3小小區(qū)配套套本次調(diào)研研所選項(xiàng)項(xiàng)目因區(qū)區(qū)位關(guān)系系，公用

57、用市政設(shè)設(shè)施一般般配套齊齊全。部部分項(xiàng)目目，如天天津奧林林匹克花花園，所所處地區(qū)區(qū)為市區(qū)區(qū)最邊緣緣，原先先其基地地為農(nóng)田田，缺乏乏完善的的市政配配套，但但開(kāi)發(fā)商商拿地時(shí)時(shí)獲得政政府支持持，開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中中，政府府組織一一系列的的配套施施工，包包括設(shè)立立瑞景中中學(xué)，鼓鼓勵(lì)“家樂(lè)”超市投投資，因因此其周周邊生活活設(shè)施也也將在其其明年入入住時(shí)配配套比較較完善。高檔公寓寓項(xiàng)目外外部配套套分區(qū)物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)郵局銀行餐飲娛樂(lè)樂(lè)商業(yè)體育場(chǎng)館館幼兒園中小學(xué)醫(yī)院公園景區(qū)區(qū)公交車(chē)站站濱海新區(qū)濱海龍都都萊茵春天天華納豪園園領(lǐng)先華翠翠洋房格林園泰達(dá)芳林林園市區(qū)泰達(dá)國(guó)際際公寓東海岸國(guó)國(guó)際寧發(fā)陽(yáng)光光公寓萬(wàn)德花園園翠薇園立達(dá)公寓

58、寓天嬌源奧林匹克克花園羅馬花園園萬(wàn)順溫泉泉花園泰達(dá)園天嬌園國(guó)通大廈廈森淼清華華園新世界花花園這些較高高檔次的的公寓項(xiàng)項(xiàng)目根據(jù)據(jù)地段、規(guī)模、產(chǎn)品定定位及目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)等條件件的不同同，自身身所配套套的生活活設(shè)施也也不盡相相同，一一般偏重重于日常常生活購(gòu)購(gòu)物和兒兒童游樂(lè)樂(lè)的配套套。如奧奧林匹克克花園項(xiàng)項(xiàng)目，用用內(nèi)部完完善的配配套設(shè)施施來(lái)彌補(bǔ)補(bǔ)周邊市市政配套套設(shè)施的的落后。完善的的生活配配套還可可以提供供便捷的的生活，這對(duì)生生活節(jié)奏奏日趨加加快的現(xiàn)現(xiàn)代人，是十分分重要的的，同時(shí)時(shí)對(duì)于提提升項(xiàng)目目品質(zhì)與與檔次，對(duì)增加加項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)是很很有幫助助的。高檔公寓寓項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部配套套分區(qū)物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)小區(qū)診所所幼兒園商

59、店兒童游樂(lè)樂(lè)設(shè)施老年人活活動(dòng)場(chǎng)所所超市便利店金融設(shè)施施中水濱海新區(qū)濱海龍都都萊茵春天天華納豪園園領(lǐng)先華翠翠洋房格林園泰達(dá)芳林林園市區(qū)泰達(dá)國(guó)際際公寓東海岸國(guó)國(guó)際花園園寧發(fā)陽(yáng)光光公寓萬(wàn)德花園園翠薇園立達(dá)公寓寓天嬌源奧林匹克克花園羅馬花園園萬(wàn)順溫泉泉花園泰達(dá)園天嬌園國(guó)通大廈廈森淼清華華園新世界花花園調(diào)研項(xiàng)目目會(huì)所配配置分區(qū)物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)會(huì)所壁球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)游泳館保齡球場(chǎng)場(chǎng)臺(tái)球室健身房桑拿浴室室餐飲設(shè)施施乒乓球室室棋牌室SPA濱海新區(qū)濱海龍都都萊茵春天天華納豪園園領(lǐng)先華翠翠洋房格林園泰達(dá)芳林林園市區(qū)泰達(dá)國(guó)際際公寓東海岸國(guó)國(guó)際寧發(fā)陽(yáng)光光公寓萬(wàn)德花園園翠薇園立達(dá)公寓寓天嬌源奧林匹克克花園羅馬花園園萬(wàn)順溫

60、泉泉花園泰達(dá)園天嬌園國(guó)通大廈廈森淼清華華園新世界花花園車(chē)位配置置分類(lèi)物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)車(chē)位比例例A濱海龍都都25%萬(wàn)德花園園25%格林園30%國(guó)通大廈廈30%新世界花花園30%B萊茵春天天40%東海岸國(guó)國(guó)際花園園40%寧發(fā)陽(yáng)光光公寓40%立達(dá)公寓寓40%羅馬花園園40%C領(lǐng)先華翠翠洋房50%天津奧林林匹克花花園50%萬(wàn)順溫泉泉花園50%泰達(dá)園50%泰達(dá)芳林林園60%翠薇園60%天嬌園60%D泰達(dá)國(guó)際際公寓70%天嬌源70%森淼清華華園70%華納豪園園100% 以上項(xiàng)項(xiàng)目車(chē)位位平均配配置率為為50%不同車(chē)位位比例綜綜合品質(zhì)質(zhì)得分類(lèi)別平均車(chē)位位配置率率綜合品質(zhì)質(zhì)得分A27%63B40%72C54%74D7