房地產(chǎn)營銷經(jīng)營流程綜述

1、 .DOC資料. .DOC資料. 房地產(chǎn)營銷經(jīng)營流程綜述-作者：-日期：房地產(chǎn)營銷經(jīng)營流程目 錄 TOC o 1-3 h z 前 言1第一章綜述1第一節(jié) 基本概念1一、房地產(chǎn)相關概念1二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念2三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估3第二節(jié) 經(jīng)營特點3一、經(jīng)營概況3二、經(jīng)營分類3三、經(jīng)營流程4四、會計核算7五、應稅特征9第二章 評估方法12第一節(jié) 假設法12一、環(huán)境適用12二、具體應用13第二節(jié) SPSS應用法18一、環(huán)境適用18二、具體應用19第三節(jié) 系統(tǒng)預警法21一、環(huán)境適用21二、具體應用22第三章 評估指標25第一節(jié) 會計報表指標25一、指標基礎25二、指標確定28三、

2、指標附件41第二節(jié) 納稅問題指標66一、指標基礎66二、指標確定71三、指標附件77附錄 法規(guī)政策101附錄一 營業(yè)稅法規(guī)101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則104土地使用權轉讓及出售建筑物和經(jīng)濟權益轉讓 征收營業(yè)稅具體辦法110轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選）113轉發(fā)國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知117北京市地方稅務局關于進一步加強北京市房地產(chǎn)市場營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行管理工作的通知119財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知123附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī)128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行

3、條例128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則131財政部、國家稅務總局關于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知141關于印發(fā)北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知142國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知156國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知158關于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知（節(jié)選）162關于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知（節(jié)選）164印發(fā)北京市地方稅務局關于對部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營企業(yè)實行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知（節(jié)選）165附錄三 土地增值稅法規(guī)168中華人民共和國土地增值稅暫行條例168中華人民共和國土地增值

4、稅暫行條例實施細則169關于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知174關于對舊城改造成片開發(fā)轉讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知177北京市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知178北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知179北京市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知181附錄四 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī)182中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例182北京市施行中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的細則（修正）184財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定185北京市財政局、北京市地方稅務局關于明確房

5、產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關政策和征管問題的通知189關于城市房地產(chǎn)稅有關政策和征管問題的通知191印發(fā)關于我市部分涉外稅收實行屬地征收的實施意見的通知195北京市財政局、北京市地方稅務局關于城市房地產(chǎn)稅納稅義務人問題的補充通知197北京市地稅局關于轉發(fā)國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知197北京市財政局、北京市地方稅務局關于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關政策和 征管問題的通知199附錄五 其他法規(guī)202中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法202城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例212關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知218北京市商品住宅銷售價格構成22

6、1北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法222北京市關于實施商品房銷售管理辦法的若干規(guī)定225北京市國土資源和房屋管理局關于商品房銷售有關問題的通知226關于加強住宅工程質量管理的若干意見231房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法234中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知237第一章綜述第一節(jié) 基本概念一、房地產(chǎn)相關概念（一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構筑物、土地及其他土地附著物 國稅發(fā)1993149號國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知。很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)

7、。 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財產(chǎn)稅性質，即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關房地產(chǎn)稅目，均屬此性質；第二類為流轉稅和所得稅性質，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。（二）房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級市場，指房地產(chǎn)轉讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通

8、過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易；房地產(chǎn)三級市場，指房產(chǎn)的互換、典當、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費者之間以及經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。（三）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運營機制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設、銷售、出租、管理、服務、咨詢等項目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) 根據(jù)國家標準行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設部分。從歷史看，我

9、國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進入20世紀90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國三項重大制度和體制改革密切相關：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對土地無償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。1991年3月和1994年7月，國務院分別頒布了城市房屋拆遷管理條例和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國人大再次修訂了中華人民共和國土地管理法，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成

10、長。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。中華人民共和國城市規(guī)劃法中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”是我國城市建設的基本方針，其本質特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設施、園林綠化、道路

11、交通及其他公用設施進行配套建設，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務和文化設施的協(xié)調發(fā)展，提高城市的整體功能。（二）與相關行業(yè)的關系1、與“建筑業(yè)”的關系在我國三項產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務的性質，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設中，二者的具體關系可分為兩類：一類是合同關系（委托、招標等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對于第二類關系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供

12、應稅勞務按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設性意見。二者的具體關系有三類：一類是合同關系（委托、招標等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當首屆產(chǎn)權人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負責。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)

13、公司負責物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。對第三類關系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務項目，對其物業(yè)收入以及服務業(yè)的各項收入應按相應的稅目、稅率納稅。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務機關根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內履行納稅義務、扣繳義務的真實性、準確性、合法性進行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。第二節(jié) 經(jīng)營特點一、經(jīng)營概況截止2003年底，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)3836戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398戶的1%，

14、2003年1-12月納稅總額10億元，占同期我市地方稅收總額565億元的17%，其中營業(yè)稅納稅總額7億元，占同期我市地方稅收總額266.7億元的26%。根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003年1-12月，我市商品房預售面積總計1350萬 m2，預售金額總計864億元，預售均價6398元/ m2，經(jīng)濟適用房預售面積總計393萬 m2，預售金額總計115億元，預售均價2917元/ m2。二、經(jīng)營分類1、根據(jù)開發(fā)建設的層次和產(chǎn)品內容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設成“熟地” 指實現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整

15、）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。后進行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權者進行房屋開發(fā)建設（產(chǎn)品為房屋）；一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。一個層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權）兩個層次的開發(fā)第一層次 土地拍賣、招標、協(xié)議第二層次 房屋（含土地使用權）2、根據(jù)開發(fā)建設項目所處位置和建設內容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴展，建設衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再

16、開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內容分別是：新區(qū)開發(fā)征用土地基礎設施建設房屋開發(fā)舊城改造拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設施增容、更換、重新布線、調整走向等 3、根據(jù)投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。4、根據(jù)開發(fā)建設項目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。三、經(jīng)營流程經(jīng)營特點：1、投資量大，投資回收期長房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設的單項工程外，多數(shù)企業(yè)進行成片開發(fā)，

17、一般采用分期分批、滾動開發(fā)方式，從立項、規(guī)劃、征地、開工審批、建設、竣工交付使用、租售，直到實現(xiàn)投資回收和回報，要跨過幾個年頭，經(jīng)營運轉周期長，收益集中在中后期。2、資產(chǎn)負債率高，對金融機構依賴程度大據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設資金比例達50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個百分點。3、牽涉面廣，運作程序復雜 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權機構、建委、物價局、財政局、稅務局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發(fā)過程中的協(xié)作

18、單位也很多。4、發(fā)展速度快，帶動相關行業(yè)迅速發(fā)展進入90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關行業(yè)迅速發(fā)展。運作流程：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點，一般可分為開發(fā)建設和租售管理兩大階段。其中，開發(fā)建設階段又分為投資機會選擇與決策分析、前期工作、施工建設三個時期，前期工作包括立項（取得項目審批書）、規(guī)劃設計、取得土地使用權、施工準備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項集中在這些環(huán)節(jié)，有關審批管理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機構和個別程序可能存在一定差異，僅供參考）：城市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理流程租售管理階段分為租售和售后管理兩個時

19、期。租售期的主要經(jīng)營活動為銷售房屋、轉讓土地使用權、出租房屋、出租土地使用權、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。四、會計核算 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度，其會計科目的設置有別于企業(yè)會計制度具體差異如下表所示： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度短期投資跌價準備應收股利、應收利息應收補貼款采購保管費庫存材料原材料庫存設備自制半成品開發(fā)產(chǎn)品庫存商品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉房存貨跌價準備長期投資減值準備委托貸款固定資產(chǎn)減值準備工程物資固定資產(chǎn)購建支出在建工程在建工程減值準備無形資產(chǎn)減值準備遞延資產(chǎn)長期待攤費用應付利潤應付股利預計負債專項應付款

20、開發(fā)成本生產(chǎn)成本開發(fā)間接費用經(jīng)營收入主營業(yè)務收入經(jīng)營成本主營業(yè)務成本經(jīng)營稅金及附加主營業(yè)務稅金及附加銷售費用營業(yè)費用補貼收入以前年度損益調整五、 應稅特征（一）應稅稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及13項稅費 指現(xiàn)行稅費，固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅已于2001年1月1日停征。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內資企業(yè)相同內容不同名稱的稅費未單獨計數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費。（12個稅種、1項涉稅費用），分別為：營業(yè)稅城市維護建設稅（外資企業(yè)不征）教育費附加（外資企業(yè)不征）企業(yè)所得稅外商投資企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費）車船使用稅

21、（外資企業(yè)為車船使用牌照稅）印花稅契稅耕地占用稅土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國家稅務機關征管范圍，契稅由財政部門征收，其余均屬于地方稅務機關征管范圍 從2000年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。（二）經(jīng)營與納稅的關系 開發(fā)建設期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備 注開發(fā)建設期取得土地使用權契稅由財政部門征收耕地占用稅委托施工印花稅自營工程個人所得稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅租 售 管 理 期銷售房屋轉讓土地使用權營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人

22、所得稅印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）印花稅營業(yè)稅按“服務業(yè)租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地視同銷售不動產(chǎn)代收費用 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅營業(yè)稅按“服務業(yè)”稅目，適用相應的

23、稅率股利分配個人所得稅個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅（三）營業(yè)稅稅目及涉稅事項房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項如下表所示：稅目稅率涉稅事項銷售不動產(chǎn)5%銷售房屋及配套設施；售房中的代收款項售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉讓在建項目（已進入建筑物施工階段） 財稅200316號財政部 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知第二條第七款。轉讓無形資產(chǎn)5%轉讓土地使用權；贈與土地使用權；轉讓在建項目（已完成或正在進行土地前期開發(fā)，尚未進入施工階段）；轉讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè)3%銷售自營工程所建房屋；代建工程服 務 業(yè)租賃業(yè)5%出租房屋、土地；出租其他固

24、定資產(chǎn)其他服務業(yè)5%兼營物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項；兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費、租賃費 財稅200316號財政部 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知第二條第六款。餐飲業(yè)5%兼營飲食業(yè)收入娛 樂 業(yè)5%20%兼營娛樂業(yè)收入第二章 評估方法本章從不同的角度分析了不同時期應采取的評估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評估數(shù)據(jù)以及相關的配套工作不夠完善，方法的科學性與可操作性還需在今后的實際工作中進一步完善。第一節(jié) 假設法 “假設法”即通過納稅人的納稅情況對其收入、財產(chǎn)等假設，利用其提供的會計報表、內部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對提出的假設進行證明，然后再對不能

25、證明的事項提出假設涉稅疑點的“假設證明再假設”的評估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎資料不充分1、政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)密切相關的計委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務局建立數(shù)據(jù)共享。2、納稅人申報方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務綜合服務管理系統(tǒng)剛剛開通，其強大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評估較復雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。二、具體應用（一）納稅情況對比1、通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。2、確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況。3、縱向對比納稅情況。（二）經(jīng)營情

26、況假設1、銷售不動產(chǎn)收入。提供勞務收入。2、房產(chǎn)原值。3、個人最高收入數(shù)及稅率、人次。4、重大事項變更。（三）涉稅信息提取1、該公司財務會計報表： = 1 * GB2 資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。 = 2 * GB2 報表附注。2、內部控制制度： = 1 * GB2 財務制度。 = 2 * GB2 工資制度。 = 3 * GB2 銷售制度。3、公眾媒介。（四）納稅情況證明1、營業(yè)稅按年度匯總證明。2、個人所得稅稅率、收入證明。3、城市房地產(chǎn)稅分年度證明。4、土地增值稅匯總證明。（五）假設疑點提出1、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設涉稅

27、疑點： = 1 * GB2 董事會成員高薪。 = 2 * GB2 員工其他福利。在納稅情況稅目中未反映出的收入。建筑物開始使用。不符合土地增值稅免稅標準。2、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設涉稅疑點：3、用評估指標分析，提出新的假設：假設交易事項疑點。假設科目疑點。（六）完成納稅評估意見書。1、涉稅疑點。2、重點檢查科目重點。3、檢查交易事項。（七）評估流程圖（如圖所示）：“假設法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應用流程圖 1、縱向對比、分析 銷售不動產(chǎn)收入 提供勞務收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 2、假設 個人收入數(shù)及稅率、人次 證明

28、 重大事項變更 6、完成納稅評估意見書 4、3、提取有效信息 資產(chǎn)負債表 銷售不動產(chǎn)收入財務報表 現(xiàn)金流量表 提供勞務收入 涉稅疑點 利潤表 房產(chǎn)原值 重點檢查科目 報表附注 信息 假設“涉稅疑點” 財務制度 個人收入情況 重點檢查交易事項 內部控制制度 工資制度 重大事項變更 銷售制度 5、指標分析公眾媒介 假設交易事項疑點 評估指標 假設科目疑點 第二節(jié) SPSS應用法 SPSS應用法即是通過SPSS軟件從稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資料，用評估指標進行處理，篩選出有涉稅疑點的納稅人的評估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料初步實現(xiàn)共享，

29、比如評估人員可以通過已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位及時取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。2、較多納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。（二）系統(tǒng)功能未完善 稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。 這種環(huán)境下，納稅評估較簡化、效率較高，約談和評估工作分工較為清晰。二、具體應用（一）評估工作1、專職評估人員利用新系統(tǒng)中評估模塊，選擇評估指標對納稅情況和財務報表數(shù)據(jù)分析。2、專職評估人員利用SPSS軟件，結合評估指標分析結果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細銷售情況對比分析。3、專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關資料。4、制作評估意見書： = 1 * GB

30、2 企業(yè)基本情況 = 1 * GB3 企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。 = 2 * GB3 企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時間。 = 2 * GB2 假設涉稅科目 = 3 * GB2 假設涉稅事項5、審批評估工作： = 1 * GB2 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。 = 2 * GB2 轉入約談部門或退回評估部門。（二）約談工作1、根據(jù)評估意見書進行預案： = 1 * GB2 制作約談通知書。 = 2 * GB2 準備提供資料清單。 = 3 * GB

31、2 準備約談內容。2、約談： = 1 * GB2 通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。 = 2 * GB2 核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。 = 3 * GB2 宣傳稅法。 = 4 * GB2 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。3、約談處理： = 1 * GB2 排除假設案件、入庫案件： = 1 * GB3 案件報告。 = 2 * GB3 案件審批。 = 3 * GB3 案件歸檔。 = 2 * GB2 不能排除假設案件： = 1 * GB3 制作案源評估意見書。 = 2 * GB3 交業(yè)務部門審批下發(fā)檢查。（三）評估流程圖（如圖所示）：“SPSS應用法”在房地產(chǎn)

32、業(yè)納稅評估工作中的應用流程圖 納稅情況 評估模塊綜合服務管理信息系統(tǒng) 財務報表 SPSS 企業(yè)基本情況 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 銷售信息 評估意見書 評估環(huán)節(jié) 假設涉稅科目公眾網(wǎng) 項目信息 假設涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預案 約談申請 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評估意見書 轉入檢查第三節(jié) 系統(tǒng)預警法系統(tǒng)預警法即通過稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)內建立的評估預警模塊對每期納稅人提供的納稅情況、財務報表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評估指標）進行處理，自動篩選出假設涉稅疑點的納稅人以及對應的交易事項、會計科目的評估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎資料較充分1、政府職能部門之

33、間數(shù)據(jù)、資料實現(xiàn)共享，比如評估預警模塊可以在一定的時點自動從已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。2、納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。（二）系統(tǒng)功能較完善 稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時通過評估預警模塊自動處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。 這種環(huán)境下，納稅評估得到簡化、效率得到優(yōu)化，約談和評估工作分工清晰。二、具體應用（一）評估工作1、評估預警系統(tǒng)自動通過評估指標生成有假設疑點企業(yè)及其相關假設。2、專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關資料。3、制作評估意見書： = 1 * GB2 企業(yè)基本情況 = 1 * GB3 企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、

34、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。 = 2 * GB3 企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時間。 = 2 * GB2 假設涉稅科目 = 3 * GB2 假設涉稅事項4、審批評估工作： = 1 * GB2 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。 = 2 * GB2 轉入約談部門或退回評估部門。（二）約談工作1、根據(jù)評估意見書進行預案： = 1 * GB2 制作約談通知書。 = 2 * GB2 準備提供資料清單。 = 3 * GB2 準備約談內容。2、約談： = 1 * GB2 通過約談核實評估意

35、見書中假設會計科目、假設事項。 = 2 * GB2 核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。 = 3 * GB2 宣傳稅法。 = 4 * GB2 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。3、約談處理： = 1 * GB2 排除假設案件、入庫案件： = 1 * GB3 案件報告。 = 2 * GB3 案件審批。 = 3 * GB3 案件歸檔。 = 2 * GB2 不能排除假設案件： = 1 * GB3 制作案源評估意見書。 = 2 * GB3 交業(yè)務部門審批下發(fā)檢查。（三）評估流程圖（如圖所示）“系統(tǒng)預警法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應用流程圖 網(wǎng)上申報 企業(yè)基本情況 稅務綜合服務管理信息

36、系統(tǒng) 評估預警模塊 評估意見書 評估環(huán)節(jié) 假設涉稅科目政府共享 假設涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預案 約談申請 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評估意見書 轉入檢查第三章 評估指標本章從會計制度與稅收政策存在的差異和稅務稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題兩個方面，分析、總結出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估指標，主要用于引導納稅評估工作，避免評估工作的盲目性。納稅評估指標需要在評估實踐中進行檢驗和完善。第一節(jié) 會計報表指標會計報表指標即是通過分析財務會計報表之間的關系，結合稅收法規(guī)政策，建立測算房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅情況的數(shù)學模型。一、指標基礎（一）依據(jù)1、數(shù)據(jù)、資料來源較為豐富、準確。通

37、過熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的操作流程，其銷售數(shù)據(jù)都在房地產(chǎn)交易所備案，可以通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)（/）提取及時的銷售信息。2、財務數(shù)據(jù)較為專業(yè)。中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知銀發(fā)2003121號等規(guī)定的出臺，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場的開發(fā)；大中型企業(yè)具有專業(yè)的財務人員以及機構，各項財務數(shù)據(jù)較為齊全。 3、涉稅情況較為簡單。檢查通常涉及的稅種為：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅、土地增值稅。營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目；個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售；城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)

38、自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。（二）切入點稅 法 評估指標資產(chǎn)負債表利潤表 現(xiàn)金流量表 會計科目提供 約束 規(guī)范會計科目 納稅人會計準則會計制度營業(yè)稅城建稅 教育費附加 收 入土地增值稅 印花稅 成本、費用 個人所得稅企業(yè)所得稅1、檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為： 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目； 個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。2、在評估環(huán)節(jié)可能解決的問題： 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用混列期間； 個人所得

39、稅：產(chǎn)品視同銷售 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用 3、征管法第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務機關依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報期限、申報內容如實辦理納稅申報，保送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據(jù)實際情況需要要求納稅人報送的其他納稅資料。4、財務會計報表較為準確。財務會計報表間數(shù)據(jù)有相互制約關系。5、大中型企業(yè)都能實現(xiàn)網(wǎng)上申報。6、納稅人通常提供、披露的是審計報告或財務報表，審計報告和財務報表都附有注冊會計師簽字。7、納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。綜上所述，資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注可以作為評估數(shù)據(jù)的來源。 二、指標確定資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和

40、報表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負債表，靜態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期的資產(chǎn)、負債和所有者權益的狀況；現(xiàn)金流量表，動態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期內現(xiàn)金的流量;利潤表反映企業(yè)在一定時期內利潤（虧損）的情況；報表附注是披露有助于理解、分析會計報表的需要說明的事項。依據(jù)2001企業(yè)會計制度、2001會計準則和2001年企業(yè)會計制度會計報表附注。（一）收入指標收入的確認，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)最為關心的問題。1、目的：主要是比較當期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當期確認的收入數(shù)。2、完整模型：主營業(yè)務收入 +（預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金銷售商品

41、、提供勞務收到的現(xiàn)金+本期銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金+本期收到前期的應收帳款+本期收到前期的應收票據(jù)+本期的預收帳款本期因銷售退回而支付的現(xiàn)金+本期收回前期核銷的壞帳損失3、建立房地產(chǎn)收入指標3-1、指標3-2，如下： = 1 * GB3 指標3-1，按會計制度確認收入，即當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”，在前期已確認收入。 = 2 * GB3 指標3-2，按稅法確認收入，即當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”，在當期已確認收入。4、對比結果，反映：可能存在的問題。可能涉及的稅種?？赡苌婕靶枰M一步核實的情況。5、該指標不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣

42、資產(chǎn)的情形。6、靈活應用：如果“定金”直接記入預收帳款，則沒有“其他應付款-定金”；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。7、使用該指標前了解企業(yè)對于“應收帳款”確認收入的方式，了解企業(yè)對于“定金”、“認購金”的記帳科目。（二）營業(yè)稅指標：1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的營業(yè)稅對比，初步核實營業(yè)稅繳納的情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指標4：確認收入指標1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+ （預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金】* 5%申報繳納營業(yè)稅 = 2 * GB2 （2）指標5-1、5

43、-2：確認收入指標1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷的壞帳準備 + 當期未收回的“應收帳款”當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】* 5%申報繳納營業(yè)稅3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。

44、（三）城建稅指標1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的城建稅對比，初步核實內資企業(yè)城建稅繳納的情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指標13-1：確認收入指標31的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+ （預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金】* 5%*7% 中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例第四條規(guī)定：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。申報繳納城建稅 = 2 * GB2 （2）指標13-2、13-3：確認收入指標31的

45、情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷的壞帳準備 + 當期未收回的“應收帳款”當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】* 5%*7%申報繳納城建稅3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（四）教育費附加

46、指標：1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的教育費附加對比，初步核實內資企業(yè)教育費附加繳納的情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指標14-1：確認收入指標31的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+ （預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金】* 5%*3%申報繳納教育費附加 = 2 * GB2 （2）指標14-2、14-3：確認收入指標31的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷的壞帳準備 + 當期未收回的“應收帳款”當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】* 5

47、%*3%申報繳納教育費附加3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（五）企業(yè)所得稅指標1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的企業(yè)所得稅對比，初步核實按純益率征收企業(yè)所得稅企業(yè)的企業(yè)所得稅繳納情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）

48、指標15-1：確認收入指標31的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+ （預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金】* 5%*5%京地稅企1999398號關于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知規(guī)定：對施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來，單獨核定純益率為35。目前：2003年12月31日前一般為3%，2004年1月1日起一般為5%。申報繳納企業(yè)所得稅 = 2 * GB2 （2）指標15-2、15-3：確認收入指標1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷的壞帳準備 + 當期

49、未收回的“應收帳款”當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】* 5%*5%申報繳納企業(yè)所得稅3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（六）土地增值稅指標 1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報預繳的土地增值稅對比，初步核實單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字

50、樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指標16：確認收入指標31的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+ （預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金】*1%京地稅地200373號關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知規(guī)定：2003年1月1日以后發(fā)生預繳土地增值稅稅款的行為，一律按新政策1%的的預征率預繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前年度應該預繳稅款的項目。京地稅地2003653號關于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知規(guī)定：對納稅人預售除公寓和別墅以外的非普通標準住宅，暫停按預售收入的1%比例預征土地增值稅；對于納稅

51、人預售公寓、別墅，預征比例由原來的1%調整為0.5%。申報預繳土地增值稅 = 2 * GB2 （2）指標16-2、16-3：確認收入指標31的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷的壞帳準備 + 當期未收回的“應收帳款”當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】* 1%申報預繳土地增值稅3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果

52、以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（七）成本指標成本的確認涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問題。1、稅法對視同銷售的規(guī)定：（1）營業(yè)稅：價格偏低、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人。（2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機構、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，房地產(chǎn)企業(yè)還有將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。2、指標6： = 1 * GB2 （1）比率A：收入與成本的對比： =

53、1 * GB3 模型利潤表“主營業(yè)務收入” 利潤表“主營業(yè)務成本” = 2 * GB3 目的：初步解決視同銷售和混亂成本期間的情況。 = 3 * GB3 局限性：僅適用視同銷售金額較大和混亂成本期間嚴重時的情況。 = 2 * GB2 （2）比率B：比率A與行業(yè)折扣對比指標： = 1 * GB3 模型較小比率A 行業(yè)折扣 較大比率A = 2 * GB3 目的：初步解決視同銷售、低價銷售的情況。目前房地產(chǎn)企業(yè)的最低折扣率約為9.5折。 = 3 * GB3 局限性：行業(yè)折扣不容易掌握，且適用單一品種銷售。3、指標7：主營業(yè)務成本與當期發(fā)出存貨的對比。 = 1 * GB2 （1）介紹“存貨”、“固定資

54、產(chǎn)”在報表及報表附注中的反映。 = 2 * GB2 （2）模型：利潤表“主營業(yè)務成本”資產(chǎn)負債表本期“存貨”上期“存貨”+ 報表附注“本期存貨增加” = 3 * GB2 （3）注意：如果企業(yè)銷售的是“固定資產(chǎn)”，則將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合則加入固定資產(chǎn)。 = 4 * GB2 （4）目的：判定視同銷售的情況。 = 5 * GB2 （5）對比結果，反映： = 1 * GB3 可能存在的問題。 = 2 * GB3 可能涉及的稅種。 = 3 * GB3 可能涉及需要進一步核實的情況。 = 6 * GB2 （6） 局限性：適用與商品流通企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)。4、指標8：靜態(tài)、動態(tài)報表與當期發(fā)出存貨的對

55、比結合相關科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表與當期發(fā)出存貨的對比，一種動態(tài)分析。 = 1 * GB2 （1）介紹現(xiàn)金流量表中“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”。 = 2 * GB2 （2）模型： = 1 * GB3 指標8-1資產(chǎn)負債表上期“存貨”本期“存貨” +現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”+本期“應付帳款”上期“應付帳款” + 支付本期發(fā)生的“應付帳款” + 上期“預付帳款”本期“預付帳款”報表附注“當期發(fā)出存貨” = 2 * GB3 指標8-2：適用于上期沒有“應付帳款”余額（資產(chǎn)負債表上期“存貨”本期“存貨”）+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”+上期“預付帳款”本期“預付

56、帳款”報表附注“當期發(fā)出存貨” = 3 * GB3 指標8-3：適用于本期沒有“應付帳款”余額（資產(chǎn)負債表上期“存貨”本期“存貨”）+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”上期“應付帳款” + 上期“預付帳款”本期“預付帳款”報表附注“當期發(fā)出存貨” = 3 * GB2 （3）注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應付票據(jù)”，則將“應付票據(jù)”數(shù)帶入比較，如果混合則加入“應付票據(jù)”。 = 4 * GB2 （4）目的：判定視同銷售的情況。 = 5 * GB2 （5）對比結果，反映： = 1 * GB3 可能存在的問題。 = 2 * GB3 可能涉及的稅種。 = 3 * GB3 可能涉及需要進一步核實的情況。

57、 = 6 * GB2 （6）局限性：需要配合“應付帳款”明細帳，麻煩。（八）收入費用指標1、模型：比率1=（管理費用 / 主營業(yè)務收入）*100%比率2=（營業(yè)費用 / 主營業(yè)務收入）*100%差額1=絕對值（上期比率1本期比率1）差額2=絕對值（上期比率2本期比率2）2、目的：發(fā)現(xiàn)混淆費用期間，固定資產(chǎn)改造等。3、涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。嚴格按照會計制度、會計準則要求深刻理解資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表以及之間的內在聯(lián)系，包括報表中的每一個數(shù)據(jù)的來源，以及2001年會計制度要求在報表附注中所必須披露的內容。通過分析、論證共列示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)有關的10項指標，其中6項收入指

58、標、3項成本指標、1項收入費用指標。每一項指標包含：“適用范圍”、“目的”、“可能涉及稅種”、“會計科目”以及“指標應用”等。（九）評估指標特點1、有科學依據(jù)，指標來源于資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；2、可操作性，數(shù)據(jù)主要來源于資產(chǎn)負債表、利潤表和現(xiàn)金流量表；3、簡單易行，用EXCEL表的形式完成，包含“計算公式”、“結果分析”、“涉及重點檢查科目”。（十）評估指標作用1、可為重點涉稅疑點評估提供突破口；2、可為有針對性重點科目評估提供依據(jù)；3、可為檢查重點涉稅事項、會計科目提供參考；4、可為規(guī)范評估、檢查發(fā)揮一定的作用。本節(jié)內所涉及到的指標內容與具體運用見附件一。三、指標附

59、件附件一：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)指標評估操作流程一、當收入指標311、營業(yè)稅：采用指標4；2、城建稅：內資企業(yè)，采用指標13-1；3、教育費附加：內資企業(yè)，采用指標14-1；4、企業(yè)所得稅：純益率征收，采用指標15-1；5、土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，采用指標16-1。二、當收入指標31，即表示該企業(yè)當期確認的收入數(shù)大于收到的經(jīng)營現(xiàn)金。、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額大于當期收到前期發(fā)生的“應收帳款” 金額。、如果有收回以前年度已計提的壞帳準備，該指標不能確定，但可能涉及到企業(yè)所得稅問題。、還應檢查是否存在自用、其他視同銷售的行為發(fā)生?？赡苓€涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得

60、稅、房產(chǎn)稅等。、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額小等于當期收到前期發(fā)生的“應收帳款” 金額。、通過報表附注中的固定資產(chǎn)增加項，檢查是否存在自用行為，看是否有在建工程轉入行為發(fā)生?？赡苌婕暗狡髽I(yè)所得稅問題。、通過“固定資產(chǎn)”、“在建工程”等科目明細，檢查捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為?？赡苌婕暗綘I業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅問題。、通過報表附注“應收帳款”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計提的壞帳準備，可能涉及到企業(yè)所得稅問題。如果沒有視同銷售的行為發(fā)生，則企業(yè)帳務處理存在疑點。、發(fā)現(xiàn)以上都不是，則企業(yè)帳務處理存在疑點。2、如果=1，即表示該企業(yè)當期