徐州項(xiàng)目投資估算

1、PAGE PAGE 13項(xiàng)目投資資估算第一節(jié) 項(xiàng)目目的大體體概況一、項(xiàng)目目概況1、項(xiàng)目目概況項(xiàng)目占地地50畝，總用用地3333500m2，暫定容積積率1.8。(附表表:1)（表：11） 【項(xiàng)目目主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)市區(qū)規(guī)劃總用用地面積積333550m2計(jì)劃容積積率1.8計(jì)劃容積積率面積積600330m2建筑密度度%綠地率30%實(shí)際容積積率1.8總建筑面面積600330m2其中:住住宅面積積500330m2其中:商商業(yè)面積積100000m2可銷售住住宅面積積500330m2可銷售商商業(yè)面積積100000m2第二節(jié) 項(xiàng)目目投資估估算及資資金籌措措計(jì)劃一、項(xiàng)目目投資與與成

2、本費(fèi)費(fèi)用估算算（一）開開發(fā)成本本估算（1）土土地使用用權(quán)出讓讓金、契契稅、評評估費(fèi)、拆遷安安置補(bǔ)償償費(fèi)及取取得土地地凈地前前的其他他費(fèi)用，共計(jì)投投入資金金 56655萬元人人民幣。附（表表2）（表2） 【土地成本本估算表表】 (單單位:萬萬元)序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)據(jù)計(jì)價(jià)（萬萬元）1土地出讓讓金110萬萬/畝50畝550002契 稅土地出讓讓金稅率（3%）1653拆遷補(bǔ)償償費(fèi)用0合計(jì)樓面地價(jià)價(jià):成本本/可銷銷售面積積=56655/ 600030m2=944元/ m2256655（2）前前期工程程費(fèi)： 11699 萬元元，詳見見本項(xiàng)目目前期工工程費(fèi)估估算表（附表：3）。（表：33） 【前期工工程費(fèi)估估

3、算表】 (單位:萬元)序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)據(jù)計(jì)價(jià)（萬萬元）1勘探費(fèi)261.1地質(zhì)勘探探費(fèi)20可談1.2文物勘探探費(fèi)1.8元元/ mm2333350 m262設(shè)計(jì)費(fèi)1772.1主體工程程設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)20元/ m22600030 m212002.2供電設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)984萬萬4.66%4452.3綠化設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)120萬萬10%122可談3施工圖審審查費(fèi)1.5元元/ mm2600030 m2994可行性研研究費(fèi)自行研究究05環(huán)衛(wèi)費(fèi)150元元/ 戶戶5000戶776招投標(biāo)費(fèi)費(fèi)3萬+220萬23237城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi)(扣除物物流)80元/ m22600030m2480480（可談）8建設(shè)規(guī)費(fèi)費(fèi)3748.1白蟻防治

4、治2元/ m2600030 m2128.2氣象監(jiān)測測費(fèi)0.2元元/ mm2600030 m218.3教育附加加10元/ m22600030mm2608.4工程質(zhì)量量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)2元/ m2600030mm2128.5新型墻體體材料專專項(xiàng)費(fèi)用用6元/ m2600030 m2368.6人防工程程易地建建設(shè)費(fèi)40元/ m22600030mm22400可自建8.7工程定額額測定費(fèi)費(fèi)建安工程程造價(jià)1.33爭取免交交8.8散裝水泥泥費(fèi)1.5元元/ mm2600030 m298.9勞保統(tǒng)籌籌基金建安工程程造價(jià)3.55%施工單位位繳納8100規(guī)劃放樣樣費(fèi)26000元/幢幢15幢49試樁費(fèi)考慮在樁樁基成本本中010

5、空氣檢測測費(fèi)1.2元元/ mm2600030mm27 711四證辦理理費(fèi)3元/ m2600030mm2181812平整場地地、臨時(shí)時(shí)設(shè)施費(fèi)費(fèi)8元/ m2600030 m24848合計(jì)轉(zhuǎn)為單方方造價(jià)：成本/可銷售售面積= 11699/600030mm2=195元/ m2211699(3)建建安工程程費(fèi)： 668522 萬元元。（見見表：4）（表：44） 【建安工工程費(fèi)用用組成】 (單單位:萬萬元)序號項(xiàng)目名稱稱計(jì)算依據(jù)據(jù)計(jì)價(jià)（萬萬元）1主體土建建/室內(nèi)內(nèi)/外裝裝修小高層住住宅11100元/ m2270000m229770多層住宅宅9000元/ m2330030 m229773594332主體給排

6、排水30元/ m22600030mm21801803主體電氣氣50元/ m22600030 m223003004主體消防防10元/ m22600030m260605電梯8部225萬/部2006監(jiān) 理 費(fèi)0.8%*(1121005+3300+5000+1000 )10041047審計(jì)審查查費(fèi)(5%*5%+11)*(59443+1800+3000+660)23238產(chǎn)權(quán)測量量費(fèi)商業(yè)2.46元元/ mm2100000mm22住宅0.8元/ m22500030 m2469產(chǎn)權(quán)交易易費(fèi)6元/ m2600030mm2363610其他建安安成本合計(jì)轉(zhuǎn)為單方方造價(jià)：成本/可銷售售面積=68552/600030

7、 m2=11411元/ m268522（4）基基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)（紅紅線內(nèi)外外工程費(fèi)費(fèi)）： 17669 萬元，（詳見見表：55）。（表：55） 【基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)估估算表】 (單單位:萬萬元)序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)據(jù)金額（萬萬元）1給水、排排污配套套工程15元/ m22600030mm2+20萬（增容費(fèi)費(fèi)）1102供電工程程費(fèi)9842.1小區(qū)內(nèi)室室外供電電配套18元/ m22600030 m21082.2供電配套套工程(專線)估30002.3供電配套套工程(設(shè)備)估45002.4供電增容容費(fèi)300元元/千伏伏安60000千瓦70%12663煤氣管道道28000戶500戶戶14001404通訊工程程6元/ m2

8、600030m236365綠化景觀觀工程120元元/ mm2333350m230%12201206小區(qū)道路路費(fèi)1507有線電視視費(fèi)17元/ m22600030m21021028小區(qū)智能能化12元/ m22600030 m2272729環(huán)衛(wèi)設(shè)施施費(fèi)510熱水供應(yīng)應(yīng)工程費(fèi)費(fèi)不考慮011暖氣供應(yīng)應(yīng)工程費(fèi)費(fèi)不考慮012小區(qū)照明明費(fèi)5013空調(diào)設(shè)施施費(fèi)暫不考慮慮中央空空調(diào)0合計(jì)轉(zhuǎn)為單方方造價(jià)：成本/可銷售售面積=17669/600030 m2=2955元/ m217699（5）開開發(fā)期間間稅費(fèi)： 15 萬元,（詳見表表：6）（表：66） 【開發(fā)期期間稅費(fèi)費(fèi)一覽表表】 (單位位:萬元元)序號類別計(jì)算依據(jù)據(jù)

9、交納稅額額（萬元元）1物業(yè)管理理基金暫按2.5元/ m22600030mm21515合計(jì)15(6)不不可預(yù)見見費(fèi)。 2294 萬元元,取上上面1-4項(xiàng)之之和。不可預(yù)見見費(fèi)=（0+111699+68552+17669）費(fèi)率（3%）=2944萬元（注：第第一項(xiàng)土土地使用用權(quán)出讓讓金為政政府公布布數(shù)據(jù)，不考慮慮不可預(yù)預(yù)見性）（7）開開發(fā)成本本。 1557644 萬元,以上11-6項(xiàng)項(xiàng)小計(jì):開發(fā)成本本=（56655+11699+68552+17669+115+2944）=157764萬萬元二、開發(fā)發(fā)費(fèi)用估估算1、管理理費(fèi)用： 3155 萬元,取上面面1-66項(xiàng)之和和的 2% （56665+11669+

10、68552+17669+115+2994）稅率（22%）=3155萬元2、銷售售費(fèi)用： 6755 萬元,詳見（表：7）。（表：77） 【銷售費(fèi)費(fèi)用估算算表】 (單位位:萬元元)序號項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)據(jù)計(jì)價(jià)（萬萬元）1銷售費(fèi)用用(257760)銷售收收入1%258合計(jì)2583、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用： 6330 萬元.(直接開開發(fā)成本本的4%):157764費(fèi)率（4%）=6330萬元元4、開發(fā)發(fā)費(fèi)用： 12033 萬元,前面11-3項(xiàng)項(xiàng)之和315+2588+630012033萬元三、銷售售收入：銷售收入入 257760 萬元元，詳見見（表：8）（表：88） 【銷售總總收入預(yù)預(yù)測】 (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售面面積建議銷售售單價(jià)（元/平平方米）銷售收入入（萬元元）住宅項(xiàng)目目500330 m2500330*(33000*550%+38000*550%)177660商業(yè)項(xiàng)目目100000 m2100000*880000元/平平方米80000車 位合計(jì)257660第三節(jié) 建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)評評價(jià)一、稅金金計(jì)算1、住宅宅銷售稅稅金及附附加估算算 49443 萬元元,詳見見住宅銷銷售稅金金及附加加估算表表(表:8)（表：88） 【住宅部部分銷售售稅金及及附加表表】 (單單位:萬萬元)序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)據(jù)合計(jì)1銷售收入入2576602銷售稅金金2.1營業(yè)稅、城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、及及附加稅稅2.2交易印