昆明機(jī)場附近開發(fā)住宅項(xiàng)目的可行性分析

1、昆明機(jī)場場附近開開發(fā)住宅宅項(xiàng)目的的可行性性分析一、機(jī)場場附近購購房意向向隨訪調(diào)調(diào)查情況況(一)、對于于目前居居住或工工作在昆昆明機(jī)場場附近的的各類人人員進(jìn)行行試探性性的訪談?wù)労蟀l(fā)現(xiàn)現(xiàn)，普遍遍認(rèn)為開開始時(shí)飛飛機(jī)噪音音有一定定影響，適應(yīng)了了就沒有有妨礙；以前機(jī)機(jī)場有軍軍用飛機(jī)機(jī)和美式式飛機(jī)的的時(shí)候，噪音更更大，現(xiàn)現(xiàn)在只有有中國民民航飛機(jī)機(jī)，噪音音小多了了。所以以，目前前項(xiàng)目周周邊的目目標(biāo)群體體不會對對項(xiàng)目選選址有抗抗性。（二）、對于居居住或工工作在其其他區(qū)域域的人員員進(jìn)行試試探性的的訪談?wù){(diào)調(diào)查：抽抽查地點(diǎn)點(diǎn):官渡渡廣場沿沿線,金金馬碧雞雞廣場至至東站的的拓東路路一線隨隨意性抽抽查樣本本量:331人

2、其其中有購購房需求求或?qū)徺彿繂栴}題感興趣趣的樣本本18人人,占558%;無購房房需求或或?qū)彿糠繂栴}不不感興趣趣的樣本本13人人,占442%;認(rèn)可該該地段的的樣本88人,占占抽查樣樣本量的的25%;不認(rèn)認(rèn)可該地地段的樣樣本100人,占占有購房房需求或或?qū)彿糠繂栴}感感興趣的的樣本量量的555%;認(rèn)認(rèn)可該地地段的原原因有:、地理理位置好好，有33人，占占有購房房需求或或?qū)彿糠繂栴}感感興趣的的樣本量量的166.7%;、空氣氣好，有有1人，占5.6%；、根據(jù)據(jù)房價(jià)來來考慮，有2人人，占111.11%；、飛機(jī)機(jī)起降不不影響，有2人人，占111.11%不認(rèn)認(rèn)可該地地段的原原因有:、地理理位置遠(yuǎn)遠(yuǎn)，有

3、22人，占占有購房房需求或或?qū)彿糠繂栴}感感興趣的的樣本量量的111.1%;、已經(jīng)經(jīng)有住房房,不考考慮，有有3人，占166.7%；、暫不不考慮或或其他原原因,有有5人，占277%； 所所以，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域之外的的其他片片區(qū)存在在現(xiàn)有的的和潛在在的客戶戶。（三三）、對對于周邊邊區(qū)域房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的調(diào)調(diào)查分析析 項(xiàng)目名名稱：日日新小區(qū)區(qū)（19900元元/平方方）、山山水南苑苑（23300元元/平方方）、緹緹香名苑苑（22200元元/平方方）、五五彩點(diǎn)睛睛苑（224000元/平平方）目前前周邊已已建項(xiàng)目目和在建建項(xiàng)目中中，多數(shù)數(shù)為知名名度不是是很高的的住房項(xiàng)項(xiàng)目，比比如：山山水南苑苑和緹香香名苑的的樓

4、盤由由于規(guī)模模小，不不愿投入入大量的的營銷推推廣費(fèi)用用，所以以知名度度不高，其購買買顧客基基本為周周邊的企企業(yè)和務(wù)務(wù)工人員員，屬于于地緣性性客戶群群體。另另外，在在價(jià)位和和品質(zhì)上上都不是是很高，除了最最近即將將面市的的“碧海海藍(lán)天”項(xiàng)目，嚴(yán)格從從機(jī)場能能夠影響響到的區(qū)區(qū)域來說說，還沒沒有出現(xiàn)現(xiàn)“升級級換代”的住房房項(xiàng)目，并且?guī)讕缀鯙槎喽鄬咏ㄖ??！拔逦宀庶c(diǎn)睛睛苑”同同樣在機(jī)機(jī)場附近近，離飛飛機(jī)跑道道不遠(yuǎn)，周邊環(huán)環(huán)境、社社會配套套、交通通等總體體不如本本項(xiàng)目，但是以以15880元/平方的的起價(jià)發(fā)發(fā)售，同同樣取得得很好的的銷售成成績。另另外，該該公司在在離機(jī)場場1000米的地地方也有有一塊約約40

5、畝畝的土地地，目前前尚未開開發(fā)。（四）、新機(jī)場場在20015年年建成，現(xiàn)有機(jī)機(jī)場將要要搬遷的的消息在在昆明已已經(jīng)婦孺孺皆知，其遠(yuǎn)期期的升值值潛力也也普遍被被認(rèn)同，并且目目前流傳傳著一些些對于機(jī)機(jī)場周邊邊環(huán)境有有利的小小道消息息。同時(shí)時(shí)，航空空公司在在本項(xiàng)目目南側(cè)正正在建設(shè)設(shè)水療中中心等項(xiàng)項(xiàng)目。（五）、本項(xiàng)目目的出入入口開在在春城路路上，西西側(cè)苜蓿蓿村臟亂亂差的環(huán)環(huán)境對項(xiàng)項(xiàng)目的影影響減少少。油庫庫的倉儲儲區(qū)實(shí)際際離項(xiàng)目目的距離離達(dá)到1150米米以上，所以影影響不是是很大，在油罐罐北側(cè)110米遠(yuǎn)遠(yuǎn)的區(qū)域域內(nèi)就有有許多住住宅小區(qū)區(qū)。以前前虹山小小區(qū)的大大量住宅宅同樣是是建設(shè)在在兩個(gè)巨巨大的液液化氣罐

6、罐旁邊，并且本本項(xiàng)目的的交通，東面和和南面的的外部環(huán)環(huán)境相對對好。項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊有利的的環(huán)境因因素相對對于不利利因素要要多。 從以上上的初步步調(diào)查可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，本項(xiàng)項(xiàng)目如果果擬建，對于周周邊區(qū)域域和其它它區(qū)域是是存在市市場需求求的，飛飛機(jī)噪音音畢竟不不是影響響市民購購房的決決定性因因素，關(guān)關(guān)鍵還是是要看樓樓市的供供需情況況和購買買群體的的接受程程度。二二、參照照案例調(diào)調(diào)查便捷捷的空中中交通,良好的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢,綜綜合國際際國內(nèi)的的經(jīng)驗(yàn),各個(gè)城城市的航航空港幾幾乎都是是高檔住住宅林立立, 國國際國內(nèi)內(nèi)一些知知名城市市的航空空港,特特別是機(jī)機(jī)場周邊邊入城沿沿線,人人們都會會發(fā)現(xiàn),多是高高檔住宅宅集中

7、地地,法國國戴高樂樂機(jī)場入入城一線線,被稱稱為浪漫漫巴黎的的香艷地地,許多多法國名名流都居居住航空空港的別別墅里,紐約肯肯尼迪機(jī)機(jī)場附近近的航空空港別墅墅,則住住著許多多政治、演藝名名人,北北京首都都國際機(jī)機(jī)場的三三元橋一一帶,則則號稱“國門”,風(fēng)情情萬種的的別墅住住宅群讓讓人艷羨羨,再看看看上海海虹橋機(jī)機(jī)場、廣廣州白云云機(jī)場、香港啟啟德機(jī)場場一線,同樣是是高檔住住宅集結(jié)結(jié)區(qū)。（一）、南京大大校場機(jī)機(jī)場周邊邊項(xiàng)目原原有機(jī)場場不僅限限制了樓樓盤高度度的發(fā)展展，住宅宅品質(zhì)定定位也因因此受限限。試想想哪個(gè)成成功人士士會到受受機(jī)場噪噪音、灰灰塵污染染的地區(qū)區(qū)定居呢呢？但大大校場機(jī)機(jī)場搬遷遷20004年

8、被被列為南南京城建建的166個(gè)投資資超過220億元元的重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目之之一，南南京的城城市建設(shè)設(shè)近兩年年才將開開發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)向河河西，此此前一直直以“東東進(jìn)南延延”為發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，而大大校場機(jī)機(jī)場搬遷遷將會給給城南地地區(qū)帶來來新的發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇。機(jī)場場搬遷將將會徹底底解決長長期困撓撓該地居居民的飛飛機(jī)噪音音問題，市民的的居住環(huán)環(huán)境和居居住品質(zhì)質(zhì)將會有有所提高高。在大大校場機(jī)機(jī)場附近近及其飛飛機(jī)航線線范圍內(nèi)內(nèi)，已經(jīng)經(jīng)集聚了了數(shù)十個(gè)個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，分分別分布布在石門門坎地區(qū)區(qū)、大明明路板塊塊以及寧寧南板塊塊。由于于大校場場機(jī)場的的明確搬搬遷給城城東南住住宅規(guī)劃劃松了綁綁，不僅僅有住宅宅已“長長高”成成了小高

9、高層，而而且錯(cuò)層層、復(fù)式式住宅也也先后現(xiàn)現(xiàn)身，樓樓盤自身身的定位位規(guī)劃跟跟著變得得“高檔檔”起來來，樓盤盤“升級級換代”了。與與之相比比，城東東南特別別是大明明路應(yīng)該該算是離離主城較較近的最最后一個(gè)個(gè)“中低低價(jià)板塊塊”，原原來機(jī)場場的存在在曾一度度阻礙其其發(fā)展，但現(xiàn)在在卻給其其留出了了增值空空間。所所以，在在南京機(jī)機(jī)場附近近早已存存在房地地產(chǎn)項(xiàng)目目。（二二）、成成都航空空港周邊邊房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目220055年夏天天,航空空港片區(qū)區(qū)的川大大河畔、學(xué)府嘉嘉苑、金金色校園園廣場、溫哥華華花園等等樓盤紛紛紛亮相相,悄然然打出220000多元/平方米米的低價(jià)價(jià)大旗。較之華華陽、溫溫江等地地30000元/平方

10、米米以上的的價(jià)格,離城區(qū)區(qū)中心更更近的航航空港樓樓盤卻只只有20000多多元/平平方米,價(jià)格誘誘惑大，航空港港樓盤,住宅價(jià)價(jià)格均未未超出330000元/平平方米。 銷售反反饋信息息顯示,航空港港的購房房者900%以上上是用于于自住。航空港港至少有有四大優(yōu)優(yōu)勢對購購房者有有吸引力力。一是是房價(jià)便便宜,相相對市區(qū)區(qū)房價(jià)可可以車房房兼購;二是航航空港除除了飛機(jī)機(jī)出行方方便,距距離市區(qū)區(qū)也僅有有10分分鐘車程程;三是是樓盤品品質(zhì)從容容積率、綠化率率到戶型型設(shè)計(jì)等等不遜于于城區(qū)樓樓盤;四四是航空空港兼具具大學(xué)城城和科技技園的功功能,區(qū)區(qū)域含金金量高。開發(fā)的的樓盤以以小高層層或多層層住宅為為主,以以平原為為特征的的航空港港作普