新康園經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目策略定位分析

1、新康園經(jīng)經(jīng)貿(mào)中心心項(xiàng)目營銷可行行性方案案目 錄第一章 項(xiàng)項(xiàng)目基本本情況分分析1第二章 可可類比項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷策略分分析6第三章 項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)定位7 第四章 項(xiàng)項(xiàng)目策略略定位9 第五章 項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶群體定定位分析析122第六章 推推廣計(jì)劃劃133第七章 物物業(yè)管理理 200第八章 營營銷公司司的品牌牌與實(shí)力力21第九章 營營銷策劃劃代理收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)23附見管理理資料第一章 項(xiàng)目目基本情情況分析析新化縣城城房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)新年來經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展情況新化縣作作為全國國人口大大縣和面面積大縣縣，常住住人口達(dá)達(dá)到1335萬人人，據(jù)縣縣統(tǒng)計(jì)局局了解到到，新化化縣20006年年GDPP達(dá)到445.55億元，城區(qū)

2、社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)總額222.116億元元，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均消費(fèi)費(fèi)支出558455元，恩恩格爾系系數(shù)400.422%，雖雖然新化化縣山區(qū)區(qū)消費(fèi)水水平低，但新化化作為人人口大縣縣和礦產(chǎn)產(chǎn)資源豐豐富的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，是是目前婁婁底地區(qū)區(qū)最具發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ目h級(jí)級(jí)城市。新化房地地產(chǎn)發(fā)展展情況目前新化化正在開開發(fā)的大大型房地地產(chǎn)項(xiàng)目目有：明源陽光光購物公公園：占占地面積積229944.6，總建筑筑面積5520000多，投資資1.223億元元人民幣幣，位于于老城區(qū)區(qū)城東路路與青石石街之間間，是新新化目前前最大的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，商商鋪銷售售價(jià)格一一樓1220000130000元元/，二樓660000元/，三樓樓30000元

3、/。陽光小區(qū)區(qū)（經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房）：位位于新縣縣政府旁旁邊，占占地約2200畝畝，目前前正在進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)和和項(xiàng)目“三通一一平”的前期期工作，預(yù)計(jì)220077年會(huì)開開始全面面啟動(dòng)。金龍風(fēng)風(fēng)景家園園：位于于新化與與冷江的的交通的的干線路路，毗鄰鄰梅苑開開發(fā)區(qū)風(fēng)風(fēng)景區(qū)獅獅子山公公園，總總占地面面積為2213441.66,總總建筑面面積3774722.9,為純純住宅小小區(qū)。華夏商住住樓：位位于上梅梅東路，臨獅子子山公園園和新汽汽車站（正在規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)），占占地177畝，總總建筑面面積約44萬平方方米，一一、二、三樓做做商業(yè)，四樓以以上做住住宅。香檳山名名苑小區(qū)區(qū)：位于于梅苑北北路以西西，附近近有一中

4、中、人民民醫(yī)院、計(jì)生委委、工商商局、資資江中學(xué)學(xué)、鐵牛牛中學(xué)等等。占地地60畝畝，總建建筑面積積20.8萬，建筑筑密度119.66%，容容積率55.044，綠地地率355.6%，總套套數(shù)12291套套，是目目前新化化縣總建建筑面積積最大、樓層最最高、檔檔次品質(zhì)質(zhì)最好、功能最最齊全的的純住宅宅小區(qū)，小區(qū)采采用圍合合式的點(diǎn)點(diǎn)式建筑筑風(fēng)格，人車分分流設(shè)計(jì)計(jì)，設(shè)置置地下車車庫。本項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣分析析1）項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)A、位置置優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目位位于522米寬的的梅苑北北路政府府新區(qū)，占地550633，為為梯三角角形地塊塊，正對(duì)對(duì)面為鐵鐵牛中學(xué)學(xué)。B、環(huán)境境優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目位位于梅苑苑北路以以西，這這里空氣氣清新，噪聲干干

5、擾較少少，本項(xiàng)項(xiàng)目是商商住一體體的綜合合性項(xiàng)目目。C、設(shè)計(jì)計(jì)超前優(yōu)優(yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方面面充分考考慮了商商住一體體的關(guān)系系，13樓為為商業(yè)超超市；446樓為為產(chǎn)權(quán)式式酒店；715樓樓為住宅宅樓。住住房設(shè)計(jì)計(jì)有三房房?jī)蓮d和和四房?jī)蓛蓮d，面面積在11201600。11樓的商商鋪分成成三大塊塊，中間間有消防防通道。D、配套套設(shè)施齊齊全周邊配套套有鐵牛牛中學(xué)、賓館、飯店、超市、銀行等等。E、升值值潛力大大目前該區(qū)區(qū)域地處處新化縣縣城新城城區(qū)，由由于周邊邊配套齊齊全，設(shè)設(shè)計(jì)超前前，品質(zhì)質(zhì)高，開開發(fā)商聘聘請(qǐng)具有有甲級(jí)資資質(zhì)的湖湖南省宏宏藝建筑筑設(shè)計(jì)有有限公司司擔(dān)綱建建筑設(shè)計(jì)計(jì)，設(shè)計(jì)計(jì)的超前前意識(shí)，

6、具有330-550年不不落后的的獨(dú)特建建筑風(fēng)格格，欲將將本項(xiàng)目目打造成成為新化化縣高檔檔標(biāo)志性性建筑，是目前前新化縣縣最具有有升值潛潛力的項(xiàng)項(xiàng)目。2）項(xiàng)目目的劣勢(shì)勢(shì)A、由于于該項(xiàng)目目位于新新化縣城城新城區(qū)區(qū)，目前前人氣不不旺，、流動(dòng)人人口不多多，周邊邊配套不不齊，商商業(yè)氛圍圍尚未形形成。B、由于于前期市市場(chǎng)調(diào)查查不夠，對(duì)客戶戶需求把把握程度度不準(zhǔn)，開發(fā)商商在20006年年12月月26日日開盤，沒有達(dá)達(dá)到預(yù)期期的效果果。 C、由由于本項(xiàng)項(xiàng)目有超超市、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店、住住宅樓對(duì)對(duì)銷售和和廣告宣宣傳造成成一定的的不便。開發(fā)商商為打造造高品味味的標(biāo)志志性建筑筑，需在在物業(yè)管管理與廣廣告推廣廣方面加加大

7、投入入。3）總結(jié)結(jié)：通過過對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分分析， 我們建建議：A、定位位于打造造新化首首個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店。B、創(chuàng)建建首個(gè)標(biāo)標(biāo)志性建建筑。C、進(jìn)行行合理的的設(shè)計(jì)和和規(guī)劃便便于商鋪鋪、產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店的銷售售。D、尋求求優(yōu)勢(shì)賣賣點(diǎn)，規(guī)規(guī)避劣勢(shì)勢(shì)，進(jìn)行行合理的的營銷策策劃來實(shí)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目的利利益最大大化。 第二章 可可類比項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷策略分分析根據(jù)我司司對(duì)新化化商品房房銷售價(jià)價(jià)格進(jìn)行行的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，再結(jié)合合該項(xiàng)目目的周邊邊環(huán)境及及客戶消消費(fèi)群體體分析，我們得得出該項(xiàng)項(xiàng)目商鋪鋪銷售均均價(jià)定位位在30000元元/左左右，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店定位位在20000元元/，住宅區(qū)區(qū)定位在在1300014000元/

8、。序號(hào)樓盤名稱稱主力戶型型面積（）銷售情況況備注1明源陽光光購物公公園商鋪40-2200正在開盤盤，一樓樓商鋪銷銷售300%目前新化化最大的的商業(yè)廣廣場(chǎng)，引引進(jìn)佳惠惠超市，通程電電器，鄉(xiāng)鄉(xiāng)一百貨貨2陽光小區(qū)區(qū)四房二廳廳140-1600尚未動(dòng)工工作為新化化經(jīng)濟(jì)適適用房小小區(qū)3金龍風(fēng)風(fēng)景家園園二房二廳廳三房二廳廳四房二廳廳復(fù)式105左右130-1400140-1700200左右正在動(dòng)工工，20006年年11月月底開盤盤，銷售售不太理理想新化高檔檔環(huán)保健健康住宅宅小區(qū)4華夏商住住樓商鋪二房二廳廳三戶二廳廳四房二廳廳100120-1300140-1600正在規(guī)劃劃會(huì)審離新汽車車站最近近的商住住項(xiàng)目交交

9、通方便便5香檳山名名苑小區(qū)區(qū)二房二廳廳三房二廳廳四房二廳廳復(fù)式100左右130-1400140-1700200左右尚未動(dòng)工工，正在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)新化高檔檔高層住住宅小區(qū)區(qū)小結(jié)：根根據(jù)新化化以上項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比比分析，大部分分設(shè)計(jì)為為住宅面面積11101400，商商鋪在22060，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店2040， 以以滿足投投資客戶戶的需求求。 第三章 項(xiàng)目物物業(yè)定位位市場(chǎng)調(diào)查查（略）見第一章章，第二二章新化縣城城地產(chǎn)發(fā)發(fā)展由于新化化房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展最近幾幾年較為為迅速，大多正正在進(jìn)行行土地的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，真真正進(jìn)入入銷售階階段的只只有金龍龍風(fēng)景家家園項(xiàng)目目和明源源陽光購購物公園園，而本本項(xiàng)目是是第一個(gè)個(gè)商住一

10、一體的標(biāo)標(biāo)志性建建筑物，因此相相對(duì)來說說商鋪與與產(chǎn)權(quán)式式酒店銷銷售壓力力較大，如果不不實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)銷售售，運(yùn)用用廣告推推廣和專專業(yè)營銷銷隊(duì)伍進(jìn)進(jìn)行銷售售。再過過半年，新化的的其它商商業(yè)項(xiàng)目目將會(huì)增增加56個(gè)，這樣對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目銷售非非常不利利。由于本項(xiàng)項(xiàng)目是新新化首個(gè)個(gè)商住項(xiàng)項(xiàng)目，只只有打造造本項(xiàng)目目的營銷銷賣點(diǎn)，采取與與眾不同同的銷售售策略，才能吸吸引新化化縣投資資客戶?？偨Y(jié)：只只要本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行合理的的規(guī)劃，提升物物業(yè)管理理服務(wù)，實(shí)行優(yōu)優(yōu)惠政策策，引進(jìn)進(jìn)超市與與酒店，實(shí)行返返租回報(bào)報(bào)以及采采取銷售售技巧和和廣告推推廣活動(dòng)動(dòng)，肯定定會(huì)形成成好的強(qiáng)強(qiáng)勁的銷銷售勢(shì)頭頭。物業(yè)形象象定位將本項(xiàng)目目定位于

11、于新化首首個(gè)商住住一體的的標(biāo)志性性建筑。創(chuàng)建首個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)式式酒店?？蛻羧后w體定位本小區(qū)位位于鐵牛牛中學(xué)對(duì)對(duì)面，地地勢(shì)平坦坦，空氣氣清新，環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅，可可以將新新化公務(wù)務(wù)員、教教師、醫(yī)醫(yī)生、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部部、礦山山老板、經(jīng)商人人員列為為主要購購買群體體，通過過引進(jìn)超超市與酒酒店吸引引投資客客戶。主要消費(fèi)費(fèi)群特征征公務(wù)員：作為新新化的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店和超超市，實(shí)實(shí)行返租租回報(bào)是是公務(wù)員員投資的的主要理理想場(chǎng)所所，他們們收入穩(wěn)穩(wěn)定，且且有部分分灰色收收入。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部部：由于于長期在在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工工作，大大多為中中年人，他們收收入較高高，具備備購買實(shí)實(shí)力，并并且追求求更好的的生活情情調(diào)，因因此積極極引導(dǎo)他他們投資資或

12、居家家。教師、醫(yī)醫(yī)生：由由于他們們屬于高高品味的的知識(shí)分分子，因因此他們們所追求求的是舒舒適便捷捷的生活活、環(huán)境境、小區(qū)區(qū)配套、戶型設(shè)設(shè)計(jì)以及及建筑品品味都是是考慮的的范圍，而本項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅樓是他他們理想想的場(chǎng)所所。礦山老板板：由于于新化、冷水江江一帶的的礦山較較多，一一批先富富起來的的礦山老老板，需需要投資資置業(yè)，選擇一一些投資資地段好好、返租租回報(bào)高高、服務(wù)務(wù)好的項(xiàng)項(xiàng)目作為為投資的的首選之之地，因因此我們們可抓住住這批人人的心理理而去引引導(dǎo)他們們。經(jīng)商人員員：這類類人員從從此多年年經(jīng)商有有超前意意識(shí)，愿愿自己經(jīng)經(jīng)營或投投資，收收取租金金得到回回報(bào)。外出務(wù)工工人員：他們?cè)谠谕馓越鸾?，為的的?/p>

13、是購購置產(chǎn)業(yè)業(yè)以后得得到穩(wěn)定定的回報(bào)報(bào)。商鋪鋪與產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店是他們們投資的的理想場(chǎng)場(chǎng)所。第四章 項(xiàng)項(xiàng)目策略略定位可類比項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位（略）價(jià)格策略略定價(jià)方法法投資回報(bào)報(bào)法，根根據(jù)目前前該區(qū)域域的地段段與環(huán)境境實(shí)行定定價(jià)。均價(jià)，根根據(jù)縣城城地段及及環(huán)境來來確定住住宅均價(jià)價(jià)在13300元元/14000元/；產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店均價(jià)價(jià)定位在在20000元/左右右；商鋪鋪均價(jià)定定位在330000元/左右；按位置置、面積積大小、戶型的的差異確確定價(jià)格格，實(shí)行行價(jià)格比比較法來來帶動(dòng)銷銷售。付款方式式和工程程進(jìn)度一次性付付款優(yōu)惠惠35%分期付款款優(yōu)惠113%如實(shí)行按按揭只優(yōu)優(yōu)惠1%價(jià)格分期期策略開盤期：采用優(yōu)

14、優(yōu)惠折扣扣9.55折開盤半月月后為刺刺激市場(chǎng)場(chǎng)，穩(wěn)定定客戶可可上漲110%，實(shí)行同同樣的折折扣。每銷售220%上上漲5%如遇滯銷銷可采取取“明折實(shí)實(shí)升”“明折實(shí)實(shí)同”調(diào)整價(jià)價(jià)格。價(jià)格技術(shù)術(shù)調(diào)整。每周推出出特價(jià)房房一個(gè)優(yōu)優(yōu)惠為99折，可可采取抽抽簽方式式在交納納定金客客戶中抽抽取，主主推西頭頭較差的的戶型。銷售策略略1、銷售售目標(biāo)短：從實(shí)實(shí)效性出出發(fā)，采采用最節(jié)節(jié)約人力力、物力力、財(cái)力力的方式式，組合合最佳戰(zhàn)戰(zhàn)斗力。平：銷售售形勢(shì)平平穩(wěn)，價(jià)價(jià)格穩(wěn)定定上揚(yáng)，為項(xiàng)目目后期開開發(fā)和開開發(fā)商品品牌形象象打下基基礎(chǔ)?？欤轰N售售周期短短，銷售售速度快快，在最最短時(shí)間間內(nèi)回收收成本及及實(shí)現(xiàn)開開發(fā)商的的最大利利

15、潤。銷售模式式采用坐銷銷與行銷銷的直銷銷模式，根據(jù)本本公司多多年來的的經(jīng)驗(yàn)，采用直直銷模式式能節(jié)約約廣告費(fèi)費(fèi)，帶動(dòng)動(dòng)人氣，保證上上客量，同時(shí)行行銷人員員在外圍圍同客戶戶進(jìn)行面面對(duì)面的的溝通為為置業(yè)顧顧問的談?wù)効偷於ǘ肆己煤玫幕A(chǔ)礎(chǔ)，易被被客戶所所接受，這就是是保險(xiǎn)公公司與安安利等公公司采取取的直銷銷模式，如我們們銷售的的長沙紅紅星電器器電腦城城項(xiàng)目、長沙紅紅星糖酒酒副食品品市場(chǎng)二二期住宅宅、長沙沙紅星日日用商品品批發(fā)市市場(chǎng)，紅紅星綠色色食品城城、長沙沙紅星農(nóng)農(nóng)博家苑苑、長沙沙馬王堆堆商貿(mào)城城、長沙沙蓮湖汽汽配大市市場(chǎng)，長長沙馬王王堆櫥柜柜大市場(chǎng)場(chǎng)，婁底底中歐陽光城城，婁底底宏泰陽光家家園，婁

16、婁底九龍龍環(huán)球商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)等項(xiàng)目目都取得得非常好好的成績(jī)績(jī)。運(yùn)用廣告告宣傳形形式一般我們們采用派派發(fā)DMM單頁，戶外宣宣傳廣告告，公交交車路牌牌以及報(bào)報(bào)紙、電電視媒體體進(jìn)行傳傳播，盡盡量讓全全縣人民民知道新新化有個(gè)個(gè)新康園園經(jīng)貿(mào)中中心項(xiàng)目目，從而而帶來轟轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)。3）、通通過下列列宣傳：利用宣傳傳車、配配上高音音喇叭，組織直直銷人員員下到各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)放資料料，帶客客上門的的方式來來引導(dǎo)購購買群體體。4）、春春節(jié)期間間利用新新化外出出打工回回來的機(jī)機(jī)會(huì)到車車站進(jìn)行行宣傳，引導(dǎo)外外出淘金金者進(jìn)行行投資購購房。第五章 項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣策略一、可類類比項(xiàng)目目營銷廣廣告推廣廣分析1、明源源陽光購購物公園園

17、 通通過開盤盤廣告宣宣傳，置置業(yè)顧問問坐銷，引進(jìn)品品牌超市市形式來來帶動(dòng)商商鋪銷售售。 這這種推廣廣方法的的先決條條件是必必須占有有很好的的地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)，營營造很好好的人氣氣賣場(chǎng)及及優(yōu)惠措措施。2、陽光光小區(qū) 目目前尚未未正式啟啟動(dòng)，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)基本完完成，開開發(fā)進(jìn)入入實(shí)質(zhì)營營銷程序序?？偟膩碚f說，主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手和客客戶群體體是公務(wù)務(wù)員、教教師、醫(yī)醫(yī)生、礦礦山業(yè)主主、外出出務(wù)工人人員、經(jīng)經(jīng)商人員員等。此此類消費(fèi)費(fèi)者尚處處于感性性人群，對(duì)投資資不太在在行。3、金龍龍風(fēng)景家家園 在220066年111月底已已開盤，投入一一部分DDM單頁頁，很少少進(jìn)行廣廣告推廣廣，目前前該項(xiàng)目目銷售不不夠理想想。二

18、、 項(xiàng)目目客戶群群休定位位分析項(xiàng)目客戶戶群體定定位 認(rèn)同同本項(xiàng)目目的客戶戶群體包包括：A、公務(wù)務(wù)員：對(duì)對(duì)區(qū)域環(huán)環(huán)境、配配套、發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)看好，同進(jìn)了了解房地地產(chǎn)發(fā)展展前景。B、醫(yī)生生、教師師此類消消費(fèi)群體體屬于知知識(shí)分子子群體，追求人人文文化化，素質(zhì)質(zhì)水平、道德修修養(yǎng)，可可將他們們引導(dǎo)購購買本項(xiàng)項(xiàng)目的物物業(yè)。C、礦山山業(yè)主：此類消消費(fèi)者都都是暴發(fā)發(fā)戶，素素質(zhì)和文文化水平平不高，但他們們有錢很很闊氣，愿意投投資商鋪鋪或產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店實(shí)現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定回報(bào)報(bào)。 2、目標(biāo)標(biāo)客戶特特點(diǎn)描述述1）、行行為特征征A、成熟熟、感性性、實(shí)際際、穩(wěn)重重。B、強(qiáng)烈烈的事業(yè)業(yè)感、成成就感，關(guān)注房房地產(chǎn)的的發(fā)展。C、注重重投

19、資回回報(bào)，有有購買經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力力。D、穩(wěn)定定的交際際圈，行行業(yè)朋友友多，聚聚會(huì)多。E、文化化程度較較高，道道德修養(yǎng)養(yǎng)水平高高。2）、接接觸媒體體習(xí)慣A、經(jīng)常常接觸電電視、報(bào)報(bào)紙等。B、相關(guān)關(guān)網(wǎng)絡(luò)、戶外|、雜志志、宣傳傳單。C、人員員的轉(zhuǎn)介介紹關(guān)系系。第六章 推推廣計(jì)劃劃一、營銷銷分期計(jì)計(jì)劃（一）營營銷分期期營銷籌備備期：220077年3月月目 標(biāo)：完完成所有有物料、人員、政策、策略的的籌備工工作。內(nèi)部認(rèn)購購期：220077年4月月6月月目 標(biāo)：促促使300%的客客戶交定定金。開 盤盤 期期：20007年年7月目 標(biāo)：達(dá)達(dá)到300%-440%的的客戶最最終簽訂訂正式合合同，銷銷售率達(dá)達(dá)到500%。

20、持 續(xù)續(xù) 期期：20007年年7月20007年年11月月尾 盤盤 期期：20007年年12月月目 標(biāo)：爭(zhēng)爭(zhēng)取完成成最后770%80%的銷售售目標(biāo)。二、各期期具體工工作內(nèi)1、前期期籌備期期主要工作作內(nèi)容：通過市市場(chǎng)調(diào)查查，人員員招聘培培訓(xùn)，制制定營銷銷策劃方方案、管管理制度度、業(yè)績(jī)績(jī)提成分分配以及及營銷中中心物料料的采購購。2、內(nèi)部部認(rèn)購期期通過廣告告，SPP活動(dòng)、公交車車廣告、DM單單頁宣傳傳等多渠渠道，多多手段廣廣泛積累累客戶，在積累累客戶名名單中，促使至至少600%的客客戶交定定金，進(jìn)進(jìn)一步篩篩選客戶戶，并堅(jiān)堅(jiān)定客戶戶購買的的決心，定金的的金額暫暫定為11萬元。 1）、形形象廣告告發(fā)布2）

21、、戶戶外廣告告3）、DDM單頁頁、樓書書折頁、合同書書、認(rèn)購購書、置置業(yè)計(jì)劃劃單、繳繳款通知知單等4）、客客戶簽訂訂購房意意向協(xié)議議書5）、報(bào)報(bào)紙、電電視6）、出出臺(tái)購房房流程7）、為為勝利、隆重開開盤積累累真實(shí)購購買客戶戶3、開盤盤強(qiáng)銷期期主要工作作內(nèi)容：正式銷銷售，簽簽訂正式式合同，引爆開開盤。正式開盤盤消化簽訂訂認(rèn)購書書的老客客戶火爆開盤盤吸引新新客戶系列現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)。4、尾盤盤期主要工作作內(nèi)容：減少投投入，消消化剩余余的100%，順順利完成成銷售。三、媒介介策略：1、媒介介研究： 房地產(chǎn)產(chǎn)的廣告告載體種種類十分分繁多，現(xiàn)有媒媒體主要要如下：電視、報(bào)紙、雜志、電話、短信、DM單單頁、路路牌

22、、公公交車廣廣告、網(wǎng)網(wǎng)站、禮禮品、促促銷活動(dòng)動(dòng)等。 針對(duì)該該項(xiàng)目賣賣點(diǎn)較多多及面對(duì)對(duì)的客戶戶群體和和本項(xiàng)目目規(guī)模較較小，本本身素質(zhì)質(zhì)優(yōu)秀等等特點(diǎn)，建議本本項(xiàng)目選選擇以下下媒體推推廣組合合方式：報(bào)紙、車身廣廣告、站站牌、戶戶外、樓樓書、DDM單頁頁為重點(diǎn)點(diǎn)，其它它媒體少少量配合合。2、媒體體選擇：報(bào)紙：具具有閱讀讀人群多多，保留留時(shí)間長長，有較較好的公公信力，傳達(dá)信信息及時(shí)時(shí)，信息息量大等等特點(diǎn)，適合傳傳播房產(chǎn)產(chǎn)信息，例如婁底日日?qǐng)?bào)、婁底底晚報(bào)、婁婁底廣播播電視報(bào)報(bào)、新化通通訊等等。 電視廣廣播：形形象生動(dòng)動(dòng)、立體體感強(qiáng)，能吸引引廣泛的的客戶群群體，樹樹立形象象品牌。 車身廣告告：流動(dòng)動(dòng)性強(qiáng)，活

23、動(dòng)范范圍大，持續(xù)時(shí)時(shí)間長，能較好好的表現(xiàn)現(xiàn)品牌形形象。 站站牌，路路牌：是是一種很很有親和和力的戶戶外廣告告媒體，燈箱可可以很好好體現(xiàn)樓樓盤的檔檔次。 戶戶外：選選擇人氣氣較旺的的各十字字路口圓圓盤廣告告和墻體體廣告。 樓樓書、DDM單頁頁：成本本低，投投入靈活活，覆蓋蓋范圍廣廣。同時(shí)時(shí)可以運(yùn)運(yùn)用我公公司業(yè)務(wù)務(wù)員進(jìn)行行派送DDM單頁頁，上門門拜訪，帶客上上門等方方式，在在適當(dāng)?shù)牡臈l件下下可通過過保險(xiǎn)公公司的業(yè)業(yè)務(wù)員進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，聯(lián)系客客戶，給給予為業(yè)業(yè)務(wù)提成成的方式式來拓寬寬客源。利用商務(wù)務(wù)車下到到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)宣傳配配合業(yè)務(wù)務(wù)員派發(fā)發(fā)DM單單頁。另外還可可考慮短短信，開開盤促銷銷活動(dòng)，橫幅，拱

24、門等等形式配配合。四、項(xiàng)目目賣點(diǎn)提提煉1、新康康園經(jīng)貿(mào)貿(mào)中心，是投資資的理想想場(chǎng)所。2、打造造超級(jí)富富翁的平平臺(tái)。3、3萬萬元買斷斷產(chǎn)權(quán)式式酒店，實(shí)行超超低首付付4、標(biāo)志志性建筑筑，城市市品味5、新化化真正永永久產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店，增值值潛力無無可限量量6、永久久產(chǎn)權(quán)，即買即即受益7、煮酒酒資江河河畔，入入夢(mèng)新康康園8、入駐駐新康園園， 開開啟財(cái)富富之門9、開啟啟新化，財(cái)富夢(mèng)夢(mèng)想10、一一個(gè)頂點(diǎn)點(diǎn)，通往往更高的的起點(diǎn)11、尊尊貴用品質(zhì)質(zhì)說話。五、本案案推廣特特點(diǎn)本案選擇擇新聞+廣告+活動(dòng)促促銷推廣廣+營銷銷公司直直銷+商商務(wù)車下下鄉(xiāng)宣傳傳其一：以以新聞為為主，降降低廣告告成本，一方面面?zhèn)鬟_(dá)信信息，

25、真真實(shí)可信信，另一一方面降降低成本本實(shí)現(xiàn)利利潤最大大化。其二：在在每一階階段都力力求一個(gè)個(gè)“新”“特”“環(huán)境境”“配套套”等特色色，廣告告語及活活動(dòng)都力力求在新新化是第第一次看看到，既既實(shí)事求求是，又又大氣霸霸氣，給給人留下下深刻印印象。六、廣告告的階段段劃分第一步：籌備期期（20007年年3月）第二步：造勢(shì)階階段（220077年4月月6月）積積累1000個(gè)客客戶1、廣告告目標(biāo)：1）以宣宣傳單頁頁為主的的形式，派遣業(yè)業(yè)務(wù)員派派發(fā)單頁頁，帶客客上門等等直銷方方式。2）誘導(dǎo)導(dǎo)目標(biāo)消消費(fèi)產(chǎn)生生“早買是是福氣”“早買買早升值值”的購買買心理沖沖動(dòng)。3）在目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群中形形成高認(rèn)認(rèn)知度2、效果果評(píng)估根

26、據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的品品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)和物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)來確確認(rèn)市民民的公信信度，通通過置業(yè)業(yè)顧問和和業(yè)務(wù)員員的炒作作，可以以達(dá)到預(yù)預(yù)期目標(biāo)標(biāo)。3、補(bǔ)救救措施如若達(dá)不不到1000戶積積累客戶戶，可通通過廣告告投入方方式來解解決。第三步 借勢(shì)勢(shì)造勢(shì)階階段開盤盤期7月月 1、廣廣告目標(biāo)標(biāo)：1）借助助于梅苑苑北路的的建設(shè)，營造地地段位置置優(yōu)勢(shì)，打造人人氣。2）利用用周邊的的環(huán)境和和本地段段的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，打造造商業(yè)航航母，吸吸引有影影響和購購買力的的客戶群群體。3）使目目標(biāo)客戶戶盡快簽簽訂合同同，提出出“搶到是是運(yùn)氣”、“早買早早受益”的口號(hào)號(hào)來強(qiáng)化化購買動(dòng)動(dòng)機(jī)。2、主要要策略1）吸引引新化縣縣城周邊邊的公務(wù)務(wù)員、教教

27、師、醫(yī)醫(yī)生、護(hù)護(hù)士、工工薪階層層、礦山山業(yè)主、經(jīng)營戶戶等客戶戶群體。 2）通過過開盤活活動(dòng)，進(jìn)進(jìn)行一系系列的報(bào)報(bào)紙、電電視、戶戶外、DDM單頁頁等宣傳傳活動(dòng)，同時(shí)給給予優(yōu)惠惠折扣的的形式，吸引客客戶簽單單。3）在婁底日日?qǐng)?bào)、婁底底晚報(bào)、婁婁底廣播播電視報(bào)報(bào)、新化通通訊報(bào)報(bào)刊上發(fā)發(fā)布系列列軟文，訴求主主題：“入住新新康園，開啟財(cái)財(cái)富之門門?！?、效果果評(píng)估通過造勢(shì)勢(shì)和開盤盤活動(dòng)，穩(wěn)定其其認(rèn)購客客戶簽單單，達(dá)到到銷售高高潮，簽簽單1000戶。4、補(bǔ)救救措施如果此階階段推廣廣未達(dá)到到預(yù)期目目標(biāo)，可可策劃系系列活動(dòng)動(dòng)及進(jìn)行行DM單單頁的直直銷方式式。第四步尾尾盤階段段（20007年年12月月）1、廣告

28、告目標(biāo)1）促進(jìn)進(jìn)快速清清盤2）為業(yè)業(yè)主交房房做準(zhǔn)備備2、主要要策略發(fā)布新聞聞跟蹤報(bào)報(bào)道和進(jìn)進(jìn)行業(yè)務(wù)務(wù)員派發(fā)發(fā)DM單單頁，帶帶客上門門直銷形形式以及及通過置置業(yè)顧問問追蹤老老客戶進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)介介紹。3、效果果評(píng)估根據(jù)本案案計(jì)劃，前幾期期工作只只要落實(shí)實(shí)到位，此階段段掃尾工工作，將將會(huì)快速速清盤達(dá)達(dá)到銷售售85%，因?yàn)闉榇穗A段段有一個(gè)個(gè)廣告延延續(xù)期和和客戶的的轉(zhuǎn)介紹紹資源，同時(shí)又又是現(xiàn)房房銷售，根據(jù)我我們銷售售經(jīng)驗(yàn)，此階段段銷售目目標(biāo)會(huì)更更快完成成。4、補(bǔ)救救措施以業(yè)務(wù)員員直銷及及派發(fā)DDM單頁頁為主或或以鼓勵(lì)勵(lì)老客戶戶帶新客客戶贈(zèng)送送1年物物業(yè)管理理費(fèi)及進(jìn)進(jìn)行促銷銷活動(dòng)等等措施來來拓寬客客源。第七章

29、 物物業(yè)管理理一、品牌牌建立 由開開發(fā)商直直接成立立了高資資質(zhì)級(jí)別別的物業(yè)業(yè)公司對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目進(jìn)行物物業(yè)管理理，應(yīng)著著重樹立立誠信，打造品品牌，以以優(yōu)質(zhì)服服務(wù)為宗宗旨，以以誠信為為根本，以業(yè)主主平安快快樂為準(zhǔn)準(zhǔn)則，營營造和諧諧社區(qū)形形象。1、物業(yè)業(yè)公司招招聘專職職保安，樹立形形象2、保潔潔服務(wù)人人員，忠忠于職守守，認(rèn)真真工作，時(shí)刻牢牢記服務(wù)務(wù)宗旨，保持清清潔。3、物業(yè)業(yè)管理人人員樹立立文明用用語，禮禮貌待人人，認(rèn)真真耐心地地處理好好每一次次糾紛。4、樹立立小區(qū)業(yè)業(yè)主熱愛愛家園，保持清清潔，愛愛護(hù)環(huán)境境活動(dòng)。5、每年年節(jié)假日日舉行多多次業(yè)主主座談會(huì)會(huì)，及其其它聯(lián)誼誼會(huì)，活活躍氣氛氛，與業(yè)業(yè)主進(jìn)行行

30、情感傳傳遞。二、舉行行優(yōu)惠活活動(dòng)凡購買本本項(xiàng)目業(yè)業(yè)主，前前三十名名購房者者可享受受免15年物物業(yè)管理理費(fèi)或免免收物業(yè)業(yè)維修基基金，通通過此類類活動(dòng)吸吸引客戶戶凝聚人人氣。第八章 營銷銷公司的的品牌與與實(shí)力一、我們們長沙萬萬科房地地產(chǎn)營銷銷策劃有有限公司司和長沙沙策源有有限公司司是兩家家專門以以從事房房地產(chǎn)營營銷代理理和策劃劃的專業(yè)業(yè)公司，在湖南南長沙、婁底、永州、山東荷荷澤、貴貴州錦屏屏從事過過近二十十樓盤的的代理業(yè)業(yè)務(wù)或策策劃業(yè)務(wù)務(wù)，尤其其對(duì)于商商住綜合合性項(xiàng)目目有獨(dú)特特的銷售售方式，我們采采用廣告告和行銷銷人員派派發(fā)DMM單頁，上門拜拜訪，帶帶客上門門的直銷銷形式，取得了了非常好好的成績(jī)績(jī)

31、。1、如目目前進(jìn)入入尾盤的的婁底中中歐陽光城城項(xiàng)目，該項(xiàng)目目是婁底底市中歐歐房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司于20005年年開發(fā)的的達(dá)7萬萬平方米米的中檔檔住宅小小區(qū)，我我們從33月100日正式式開始銷銷售，一一期1777套住住房和1130多多個(gè)車庫庫在短短短四個(gè)月月內(nèi)全部部售完，二期2261套套住房和和約1880個(gè)車車庫已完完成800%的銷銷售率，預(yù)計(jì)在在20007年春春節(jié)前可可以基本本售完。2、婁底底宏泰陽光家家園占在在80畝畝，總建建筑面積積16萬萬平方米米，現(xiàn)完完成一期期銷售，二期電電梯房進(jìn)進(jìn)入內(nèi)部部預(yù)訂。3、婁底底精誠名名邸項(xiàng)目目明年33月正式式銷售。占地332畝，一期112畝正正在啟動(dòng)動(dòng)。

32、4、在長長沙我們們代理過過長沙紅紅星電器器電腦城城項(xiàng)目、長沙紅紅星糖酒酒副食品品市場(chǎng)二二期住宅宅、長沙沙紅星日日用商品品批發(fā)市市場(chǎng)，紅紅星綠色色食品城城、長沙沙紅星農(nóng)農(nóng)博家苑苑、長沙沙馬王堆堆商貿(mào)城城、長沙沙蓮湖汽汽配大市市場(chǎng)，長長沙馬王王堆櫥柜柜大市場(chǎng)場(chǎng)，長沙沙洞井鎮(zhèn)鎮(zhèn)的綜合合市場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目等。5、在永永州我們們代理過過道縣金金龍商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)，芝山區(qū)區(qū)建材裝裝飾材料料大市場(chǎng)場(chǎng)，回龍龍塔住宅宅項(xiàng)目，金龍商商住項(xiàng)目目，芝山山汽車站站住宅項(xiàng)項(xiàng)目。6、在貴貴州錦屏屏代理錦錦屏糖酒酒副食品品城，錦錦屏農(nóng)貿(mào)貿(mào)住宅項(xiàng)項(xiàng)目。7、在山山東荷澤澤代理的的山東魯魯西南建建材大市市場(chǎng)，其其中住宅宅面積達(dá)達(dá)16萬萬平方米米

33、。以上代理理項(xiàng)目是是我公司司在最近近三年內(nèi)內(nèi)所進(jìn)行行全程策策劃和銷銷售的項(xiàng)項(xiàng)目，每每一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作都取得得了成功功，深得得業(yè)內(nèi)人人士的贊贊譽(yù)和開開發(fā)商的的認(rèn)可。二、我們們相信，本項(xiàng)目目只要我我們策劃劃到位，天時(shí)、地利、人和，有開發(fā)發(fā)商積極極配合，我們的的銷售肯肯定會(huì)取取得滿意意的結(jié)果果，因?yàn)闉槲覀冇杏幸恢?yōu)優(yōu)秀的銷銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)，而且且我們的的營銷不不同于其其它公司司的釣魚魚式等客客上門的的坐銷，而是利利用行銷銷人員派派發(fā)DMM單頁，上門拜拜訪，帶帶客上門門的直銷銷方式與與坐銷相相結(jié)合，目前銷銷售的婁婁底中歐歐陽光城城項(xiàng)目、婁底宏宏泰陽光家家園以及及長沙幾幾個(gè)商業(yè)業(yè)與住宅宅項(xiàng)目都都取得了了驕人成

34、成績(jī)。第九章 營營銷策劃劃代理收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一、代理理傭金結(jié)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)營銷策劃劃代理費(fèi)費(fèi)：以該該項(xiàng)目簽簽訂合同同總銷售售金額22.5%3%來來計(jì)算代代理傭金金(包括括策劃費(fèi)費(fèi)、營銷銷代理費(fèi)費(fèi)、廣告告推廣設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)，但廣告告費(fèi)由開開發(fā)商負(fù)負(fù)責(zé))，并按月月進(jìn)行結(jié)結(jié)算。銷售人員員傭金結(jié)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下：1）秘書書的考核核及傭金金：具體體考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)經(jīng)理掌握握，秘書書提成為為35元元/單2）銷售售人員傭傭金額為為3，達(dá)到到基本任任務(wù)1.5倍者者加1的獎(jiǎng)金金，當(dāng)月月發(fā)放。3）主管管除談客客業(yè)績(jī)外外，提部部門業(yè)績(jī)績(jī)的0.8。 4）業(yè)務(wù)務(wù)員傭金金額為33，達(dá)到到基本任任務(wù)1.5倍者者加1的獎(jiǎng)金金，當(dāng)月月發(fā)放。5

35、）經(jīng)理理擁金為為總業(yè)績(jī)績(jī)的2。6）經(jīng)理理和主管管有義務(wù)務(wù)幫助主主任做單單，而不不能參與與主任的的利益分分配。若若經(jīng)理因因某種原原因成單單，其業(yè)業(yè)績(jī)計(jì)入入樓盤總總業(yè)績(jī)。溢價(jià)部分分：雙方確定定該項(xiàng)目目銷售底底價(jià)，經(jīng)經(jīng)過我公公司銷售售及策劃劃人員的的努力超超過雙方方所確定定的底價(jià)價(jià)以上部部分，由由雙方四四六或五五五分配配：開發(fā)發(fā)商六成成或五成成，營銷銷公司四四成或五五成，按按月結(jié)算算?？蛻暨`約約金分配配：購房客戶戶因各種種原因而而解除合合同的，其所扣扣違約金金部分由由甲乙雙雙方五五五平均分分配。4、售樓樓部由開開發(fā)公司司負(fù)責(zé)租租賃和裝裝修，售售樓部?jī)?nèi)內(nèi)的沙盤盤，空調(diào)調(diào)，辦公公用桌椅椅，模型型，電腦腦

36、，打印印機(jī)，復(fù)復(fù)印機(jī)，傳真機(jī)機(jī)由甲方方負(fù)責(zé)提提供。日日常電費(fèi)費(fèi)、水費(fèi)費(fèi)、電話話費(fèi)由開開發(fā)公司司負(fù)責(zé)。四、傭金金的結(jié)算算根據(jù)營銷銷公司每每月簽訂訂合同成成交額按按月結(jié)算算代理傭傭金（包包括溢價(jià)價(jià)部分），即每每月300日或331日開開發(fā)公司司按合同同成交金金額的22.5%3%支付付給乙方方，在銷銷售率未未達(dá)到770%時(shí)時(shí)，每月月按900%結(jié)算算傭金，在銷售售率達(dá)到到90%每月按按1000%結(jié)算算，并且且之前所所扣發(fā)的的傭金一一并發(fā)給給結(jié)算給給營銷公公司。營銷中心心管理?xiàng)l條例為了維護(hù)護(hù)樓盤的的日常管管理秩序序，增強(qiáng)強(qiáng)同事間間的銷售售配合，盡量避避免不必必要的情情況出現(xiàn)現(xiàn)，故制制訂以下下條例，希望全全

37、體銷售售人員團(tuán)團(tuán)結(jié)互助助，給予予支持和和配合。銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)（包括括其他展展銷場(chǎng)所所）員工工紀(jì)律基本原則則：職員員必須遵遵守公司司頒布的的各項(xiàng)基基本規(guī)章章制度：1、銷售售現(xiàn)場(chǎng)（包括其其他展銷銷場(chǎng)所）工作時(shí)時(shí)間內(nèi)，應(yīng)配工工牌，儀儀表保持持整潔、大方、得體、衣著公公司統(tǒng)一一制服，女員工工化淡妝妝、男員員工不得得留長發(fā)發(fā)；2、如特特殊原因因不能著著公司統(tǒng)統(tǒng)一制服服，要求求：男員工：白色 襯衣 、領(lǐng)帶帶、深色色絲襪及及皮鞋、與公司司制服顏顏色相近近的西裝裝；女員工：有袖白白襯衫、深色絲絲襪及皮皮鞋、及及公司制制服顏色色相近的的套裝；3、工作作時(shí)間，職員應(yīng)應(yīng)堅(jiān)守工工作崗位位，因工工作需要要暫時(shí)離離開者，應(yīng)向

38、銷銷售經(jīng)理理請(qǐng)示獲獲得批準(zhǔn)準(zhǔn)，并將將工作交交代清楚楚后，方方可離開開；4、每位位銷售人人員都有有責(zé)任保保持工作作場(chǎng)所環(huán)環(huán)境整潔潔、整齊齊，務(wù)求求提高工工作效率率。尤其其是銷售售接待前前臺(tái)，不不得在臺(tái)臺(tái)面上胡胡亂堆放放銷售資資料、名名片、水水杯等，更不可可在售樓樓處范圍圍內(nèi)進(jìn)食食、抽煙煙、高聲聲喧嘩、違規(guī)者者一經(jīng)發(fā)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)當(dāng)場(chǎng)罰款款20元元，上繳繳到售樓樓部為部部門活動(dòng)動(dòng)資金；5、每位位銷售員員都有義義務(wù)節(jié)約約售樓處處的水、電、辦辦公用品品、紙張張和銷售售資料的的責(zé)任，不得隨隨意浪費(fèi)費(fèi)；6、不得得閱讀任任何與銷銷售無關(guān)關(guān)的書箱箱、刊物物；7、使用用電話應(yīng)應(yīng)注意禮禮儀，語語言簡(jiǎn)明明扼要，不是用用營

39、銷中中心電話話“褒粥”或者打打聲訊臺(tái)臺(tái)，每位位銷售員員在接待待客戶后后，應(yīng)及及時(shí)將洽洽談桌上上的水杯杯清理干干凈；8、開會(huì)會(huì)期間，手機(jī)必必須置于于震動(dòng)狀狀態(tài)，不不得有聲聲響，否否則銷售售員當(dāng)即即罰款220元，銷售經(jīng)經(jīng)理罰款款30元元。上繳繳款項(xiàng)作作為售樓樓部門的的活動(dòng)基基金；二、考勤勤1、工作作時(shí)間：早班88：00018：00嚴(yán)格執(zhí)行行銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的考考勤及作作息時(shí)間間，每天天上班前前要在售售樓處簽簽到；如如忘記簽簽到者不不能補(bǔ)簽簽也不能能找人代代簽，違違規(guī)者當(dāng)當(dāng)事人按按曠工處處理，代代簽者當(dāng)當(dāng)天不能能接待客客戶（老老客戶除除外）；2、休息息制度。銷售部部為每周周五天工工作日，銷售人人員原則則上

40、每周周休息一一天。銷銷售經(jīng)理理在展會(huì)會(huì)、廣告告發(fā)布日日、推廣廣促銷活活動(dòng)等特特殊情況況下，可可另行安安排休息息時(shí)間。3、銷售售經(jīng)理或或銷售主主管主要要負(fù)責(zé)銷銷售員的的考勤工工作，填填寫考勤勤記錄表表，再每每月上交交公司行行政部；4、請(qǐng)假假必須提提前三天天向銷售售經(jīng)理提提出，獲獲得批準(zhǔn)準(zhǔn)并交代代好工作作后，方方可離開開工作崗崗位，請(qǐng)請(qǐng)假時(shí)間間完畢后后在第二二天上班班時(shí)間把把請(qǐng)假單單報(bào)給銷銷售經(jīng)理理，事后后補(bǔ)假無無效，按按曠工處處理。5、病假假至少于于上班時(shí)時(shí)間1小小時(shí)內(nèi)，致電銷銷售經(jīng)理理，病假假后上班班第一天天內(nèi)，向向公司提提供規(guī)定定醫(yī)務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)出具具的建議議休息的的有效證證明，否否則視為為無效，

41、按曠工工處理。三、售樓樓部大廳廳管理1、要求求所有員員工穿戴戴整齊：女士著著工裝（或套裝裝）淡妝妝上崗，男士襯襯衣領(lǐng)帶帶，否則則罰款55元/次次。1) 上上班時(shí)間間: 秘秘書8:00前前，主任任、經(jīng)理理、司機(jī)機(jī)8：115前。（以秘秘書處簽簽到時(shí)間間為準(zhǔn)）如若違違反，罰罰款5元元/次.2）周二二、周五五18:30樓樓盤例會(huì)會(huì)，要求求全體參參加，不不得遲到到缺席。否則罰罰款5元元/次。如有特特殊情況況另行通通知。不允許打打私人電電話，違違者罰款款5元。3、有事事外出必必須向部部門經(jīng)理理請(qǐng)假，外出時(shí)時(shí)間超出出半小時(shí)時(shí)，必須須填寫請(qǐng)請(qǐng)假條，并向經(jīng)經(jīng)理簽批批。事假假、病假假須提前前打招呼呼，并寫寫請(qǐng)假條

42、條。全體體員工每每周一至至周五安安排輪休休,各部部按輪休休排班表表執(zhí)行。換休息息須提前前與部門門經(jīng)理打打招呼，輪休日日如有客客戶需要要跟進(jìn)工工作。則則必須加加班，假假期不作作累計(jì)或或順延。4、秘書書臺(tái)必須須保持干干凈、整整齊、禁禁止亂放放個(gè)人物物品。如如若違反反，罰款款5元。5、公司司員工自自帶水杯杯，禁止止使用一一次性紙紙杯，違違反者罰罰款5元元/只。6、主任任、經(jīng)理理須在224小時(shí)時(shí)內(nèi)簽寫寫當(dāng)日?qǐng)?bào)報(bào)表。如如未能及及時(shí)簽字字者，罰罰款5元元/次。7、見客客主任談?wù)効徒Y(jié)束束后，33分鐘之之內(nèi)須自自行收臺(tái)臺(tái)，桌椅椅歸位，否則罰罰款5元元/次。8、嚴(yán)禁禁在談客客區(qū)內(nèi)抽抽煙、吃吃零食、大聲喧喧嘩，違

43、違者罰款款5元.9、晚上上9：000以前前不得使使用辦公公室電話話打私人人電話；接聽私私人電話話不得超超過5分分鐘，違違者罰款款5元/次。10、辦辦公室內(nèi)內(nèi)、同事事之間不不允許使使用攻擊擊性語言言，不得得大聲喧喧嘩 ，違者罰罰款5元元。11、秘秘書輪休休，應(yīng)做做好交接接工作。如交接接有誤，罰款55元。12、所所有罰款款用做樓樓盤公積積金，由由秘書代代收并登登記，如如拒交罰罰款，則則從當(dāng)月月工資中中雙倍扣扣除。銷售部員員工工作作職責(zé)一、秘書書職責(zé)：1、接聽聽咨詢電電話：聲聲音甜美美，思維維敏捷，激發(fā)客客戶上門門的欲望望，具體體內(nèi)容見見秘書接接聽咨詢?cè)冸娫捳f說辭2、來訪訪客戶登登記：熱熱情、禮禮貌

44、、大大方、及及時(shí)掌握握客戶上上門的渠渠道及次次數(shù)，并并按照排排輪順序序進(jìn)行導(dǎo)導(dǎo)臺(tái)3、報(bào)表表：每日日需做（考勤表表、主任任日?qǐng)?bào)表表、銷使使日?qǐng)?bào)表表、咨詢?cè)冸娫捜杖战y(tǒng)計(jì)表表）；客客戶訂金金一覽表表、合同同交接簽簽收表、請(qǐng)假單單；每月月需做（結(jié)算表表、客戶戶成交情情況一覽覽表、工工資傭金金一覽表表、工作作報(bào)表）4、日常常事務(wù)：及時(shí)給給客戶倒倒水、添添水；應(yīng)應(yīng)急突發(fā)發(fā)事件（例：突突然停水水、停電電與相應(yīng)應(yīng)部門聯(lián)聯(lián)系）；給銷售售人員打打好配合合，做好好簽約工工作秘書應(yīng)及及時(shí)交接接、及時(shí)時(shí)溝通，相互配配合！二、置業(yè)業(yè)顧問： 1、接待待客戶：置業(yè)顧顧問應(yīng)熱熱情、大大方的給給所有來來訪客戶戶做好接接待工作作，

45、并做做好每一一批成交交客戶的的售后服服務(wù)工作作，負(fù)責(zé)責(zé)到底！2、輪流流開本部部的早會(huì)會(huì)：早會(huì)會(huì)主要是是給業(yè)務(wù)務(wù)員充電電、激勵(lì)勵(lì)，新主主任在開開早會(huì)的的前一天天應(yīng)向本本部經(jīng)理理溝通，以免不不必要的的狀況出出現(xiàn)。3、與本本部業(yè)務(wù)務(wù)員溝通通：及時(shí)時(shí)與本部部業(yè)務(wù)員員溝通，不斷鼓鼓勵(lì)業(yè)務(wù)務(wù)員，為為本部爭(zhēng)爭(zhēng)取更多多的上客客量。4、追蹤蹤本部業(yè)業(yè)務(wù)員所所留報(bào)表表，由部部門經(jīng)理理收集后后分發(fā)三、部門門經(jīng)理及及主管1、接待待客戶2、周二二、四、六開大大早會(huì)3、與本本部業(yè)務(wù)務(wù)副經(jīng)理理做好溝溝通，及及時(shí)掌握握本部業(yè)業(yè)務(wù)員信信息負(fù)責(zé)售樓樓部的日日常管理理，做好好每日工工作安排排，并將將樓盤信信息及時(shí)時(shí)反饋至至銷售經(jīng)經(jīng)

46、理處4、每月月初及月月終做好好本部工工作安排排及工作作總結(jié)交交銷售經(jīng)經(jīng)理處5、監(jiān)督督秘書工工作，尤尤其是銷銷售周報(bào)報(bào)及月報(bào)報(bào)，并在在大早會(huì)會(huì)公布給給業(yè)務(wù)員員四、業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)理職職責(zé)1、負(fù)責(zé)責(zé)業(yè)務(wù)員員的招聘聘工作：根據(jù)樓樓盤情況況及業(yè)務(wù)務(wù)員團(tuán)隊(duì)隊(duì)人員情情況做好好招聘工工作2、業(yè)務(wù)務(wù)培訓(xùn)：定期或或不定期期的做好好業(yè)務(wù)培培訓(xùn)，不不斷提高高業(yè)務(wù)員員的業(yè)務(wù)務(wù)技能3、查點(diǎn)點(diǎn)4、開發(fā)發(fā)新點(diǎn)5、安排排業(yè)務(wù)部部的輪休休6、激勵(lì)勵(lì)、穩(wěn)定定業(yè)務(wù)員員團(tuán)隊(duì)五、業(yè)務(wù)務(wù)副經(jīng)理理職責(zé)1、配合合業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)理的招招聘工作作2、配合合業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)理做好好業(yè)務(wù)培培訓(xùn)3、及時(shí)時(shí)關(guān)注本本部業(yè)務(wù)務(wù)員情緒緒，不斷斷提高業(yè)業(yè)務(wù)員的的積極性性與主動(dòng)動(dòng)性4

47、、完成成每月售售樓部下下達(dá)的銷銷售指標(biāo)標(biāo)5、及時(shí)時(shí)將本部部情況反反饋給業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)理理，及時(shí)時(shí)調(diào)整6、每月月初及月月終做好好工作計(jì)計(jì)劃與工工作總結(jié)結(jié)交業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)理處處7、及時(shí)時(shí)與本部部營銷經(jīng)經(jīng)理、主主管溝通通營銷中心心行銷部部管理制制度一、行銷銷部行政政管理制制度1、該項(xiàng)項(xiàng)目整體體銷售由由營銷總總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)，具具體工作作安排由由營銷經(jīng)經(jīng)理統(tǒng)一一指揮，落實(shí)執(zhí)執(zhí)行，實(shí)實(shí)行層級(jí)級(jí)管理。2、該項(xiàng)項(xiàng)目行銷銷分為兩兩個(gè)組，由各組組組長與與置業(yè)顧顧問具體體負(fù)責(zé)帶帶隊(duì)管理理，置業(yè)業(yè)顧問負(fù)負(fù)責(zé)培訓(xùn)訓(xùn)和追蹤蹤客戶，業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)業(yè)務(wù)員員外出考考勤及業(yè)業(yè)績(jī)考核核，并隨隨時(shí)解決決外出行行銷人員員的業(yè)務(wù)務(wù)疑難問問題。3、由

48、營營銷經(jīng)理理和業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)理每每月下達(dá)達(dá)銷售指指標(biāo)分派派到各小小組，實(shí)實(shí)行組長長負(fù)責(zé)制制，若組組長帶組組連續(xù)兩兩個(gè)月未未完成公公司下達(dá)達(dá)的銷售售指標(biāo)，則組長長降為業(yè)業(yè)務(wù)員，享受業(yè)業(yè)務(wù)員待待遇。4、所有有外出銷銷售人員員必須無無條件服服從營銷銷中心的的規(guī)章制制度和運(yùn)運(yùn)作流程程，并維維護(hù)開發(fā)發(fā)商和營營銷中心心的整體體形象、聲譽(yù)、遵守一一切機(jī)密密，否則則，一經(jīng)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即予予以開除除。二、行銷銷人員工工作流程程（一）業(yè)業(yè)務(wù)員帶帶到售樓樓部的客客戶，必必須先到到秘書臺(tái)臺(tái)進(jìn)行備備案登記記。若業(yè)業(yè)務(wù)員通通過交流流溝通，挖掘到到意向性性強(qiáng)的客客戶，由由于某種種原因無無法當(dāng)時(shí)時(shí)將其帶帶回售樓樓部，但但將客戶戶電話

49、號(hào)號(hào)碼留下下的，業(yè)業(yè)務(wù)員應(yīng)應(yīng)將所留留報(bào)表上上交業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)理，由業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)理與與售樓部部副經(jīng)理理及主管管溝通，安排置置業(yè)顧問問追蹤，并到秘秘書處備備案。（二）客客戶上門門后，必必須經(jīng)秘秘書登記記。（三）每每一位行行銷人員員必須準(zhǔn)準(zhǔn)備一個(gè)個(gè)來訪客客戶登記記本將自自己拜訪訪的客戶戶記錄在在案，作為成成交業(yè)績(jī)績(jī)分配的的依據(jù)。三、行銷銷人員工工作制度度工作時(shí)間間與請(qǐng)假假制度1、工作作時(shí)間：在秘書書處簽到到。2、每周周一休。周五、周六、周日不不安排休休息。3、如有有急事需需請(qǐng)假者者，應(yīng)當(dāng)當(dāng)以書面面形式向向所在部部門經(jīng)理理請(qǐng)假，無假條條者視為為無故曠曠工！ 4、每月月請(qǐng)假累累計(jì)不能能超過三三天。5、無故故曠工的

50、的業(yè)務(wù)員員，視為為自動(dòng)離離職。若若有客戶戶收到過過該業(yè)務(wù)務(wù)員的單單，所出出業(yè)績(jī)與與該業(yè)務(wù)務(wù)員無關(guān)關(guān)，為公公共業(yè)績(jī)績(jī)。工作職責(zé)責(zé)1、行銷銷人員主主要工作作任務(wù)是是把項(xiàng)目目信息傳傳遞給消消費(fèi)者，并將客客戶資源源帶回售售樓部。2、行銷銷人員將將客戶帶帶回售樓樓部后，必須交交由大廳廳秘書登登記，再再由秘書書安排顧顧問接待待，行銷銷人員則則返回工工作崗位位，繼續(xù)續(xù)帶客戶戶。 3、行銷銷人員所所帶客戶戶必須登登記，未未由秘書書登記的的客戶，成交后后一律不不算其業(yè)業(yè)績(jī)，客客戶進(jìn)門門到成交交的過程程必須由由秘書和和置業(yè)顧顧問完成成，置業(yè)業(yè)顧問與與行銷業(yè)業(yè)績(jī)分配配不相沖沖突。4、行銷銷人員已已帶上門門的客戶戶，

51、轉(zhuǎn)交交置業(yè)顧顧問后，行銷人人員不得得再過問問客戶情情況。5、行銷銷人員必必須把該該信息真真實(shí)地傳傳達(dá)給客客戶，嚴(yán)嚴(yán)禁夸大大其實(shí)，虛假承承諾客戶戶（如折折扣，交交房時(shí)間間等）。6、嚴(yán)禁禁行銷人人員直接接找項(xiàng)目目領(lǐng)導(dǎo)為為客戶打打折。（三）行行為規(guī)范范1、行銷銷人員之之間應(yīng)互互相幫助助，嚴(yán)禁禁搶客爭(zhēng)爭(zhēng)單或以以置業(yè)顧顧問和秘秘書處套套取客源源信息，一經(jīng)發(fā)發(fā)現(xiàn)，每每人每次次罰款5500元元，在業(yè)業(yè)績(jī)中扣扣除，其其直接領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)罰款款5000元，若若有第二二次則另另以辭退退。行銷銷人員內(nèi)內(nèi)部與置置業(yè)顧問問內(nèi)部也也不得發(fā)發(fā)生搶客客事件，如有發(fā)發(fā)現(xiàn)，所所得業(yè)績(jī)績(jī)充公，并視情情況予以以適當(dāng)?shù)牡慕?jīng)濟(jì)處處罰。2、若秘秘書和置置業(yè)顧問問有故意意隱瞞或或竊取各各部信息息，弄虛虛作假等等不公正正的情況況，一經(jīng)經(jīng)查實(shí)，大廳負(fù)負(fù)責(zé)人罰罰款5000元/次，秘秘書和置置業(yè)顧問問各罰款款3000元/次次。3、行銷銷人員在在大廳內(nèi)內(nèi)應(yīng)嚴(yán)格格遵守大大廳管理理制度，違者罰罰款500元/次次，行銷銷人員不不得與大大廳內(nèi)其其