北京紫金24%轉(zhuǎn)讓項目材料

1、 PAGE - 11 -北京紫金金世紀置置業(yè)有限限公司24%股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓項目推介材料一. 概述述新華人壽壽保險股股份有限限公司擬擬在上海海聯(lián)合產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易易所掛牌牌轉(zhuǎn)讓其其所持有有的北京京紫金世世紀置業(yè)業(yè)有限公公司244%股權(quán)權(quán)。北京紫金金世紀置置業(yè)有限限公司（以下簡簡稱“紫紫金世紀紀”，或或標的公公司）220100年年報報（經(jīng)審審計）顯顯示，標標的公司司賬面總總資產(chǎn)3338,9766.266萬元，總負債債89,2411.822萬元，凈資產(chǎn)產(chǎn)2499,7334.444萬元元。標的公司司開發(fā)的的主要項項目為北北京飯店店二期擴擴建工程程，即EE3、EE4、EE5三個個地塊。項目建建設批準準用地面面積

2、約111.337萬平方米米，擬建建設規(guī)模模約為227.448萬平平方米。根據(jù)有關(guān)關(guān)評估機機構(gòu)評估估結(jié)果初初稿，標標的公司司評估值值為人民民幣899.544億元，24%的股權(quán)權(quán)對應價價值為人人民幣221.55億元。本次股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓底底價為經(jīng)經(jīng)評估備備案后凈凈資產(chǎn)對對應之股股權(quán)價值值。二標的的公司基基本情況況1簡介介北京紫金金世紀置置業(yè)有限限公司成成立于220055年6月月，注冊冊資本為為人民幣幣25億億元。公公司地址址：北京京市東城城區(qū)東長長安街333號北北京飯店店D座三三層。2現(xiàn)有有股東標的公司司現(xiàn)有三三個股東東：北京京市北京京飯店（大股東東為北京京首旅）51%、豐盛盛世紀置置業(yè)有限限公司225

3、%、新華人人壽保險險股份有有限公司司24%（出資資人民幣幣6億元元）。3經(jīng)營營范圍標的公司司主要經(jīng)經(jīng)營范圍圍為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、銷售售，及酒酒店管理理等。標標的公司司是為北北京飯店店二期擴擴建單設設的項目目公司。4. 主要項項目簡介介標的公司司開發(fā)的的主要項項目為北北京飯店店二期擴擴建工程程，即EE3、EE4、EE5三個個地塊。項目建建設批準準用地面面積約為為11.37萬萬平方米米，擬建建設規(guī)模模約為227.448萬平平方米。E3地塊塊土地用用途為商商業(yè)、地地下商業(yè)業(yè)、綜合合、地下下車庫，土地面面積77768.20平平方米，總建筑筑面積998,1194.08平平方米。其中拆拆遷戶回回遷的商商業(yè)面

4、積積占200,0660.339平方方米，標標的公司司持有的的可經(jīng)營營商業(yè)面面積占778,1133.69平平方米。E4地塊塊土地用用途為商商業(yè)、綜綜合、地地下車庫庫，土地地面積110,6664.15平平方米。其中地地上2-8層為為酒店式式公寓，面積399,4225.000平方方米。一層會會議中心心面積為為5,6612平平方米。負2至至負4層層擁有8857個個車位。E5地塊塊土地用用途為公公寓（文文案名：霞公府府）、地地下車庫庫，土地地面積1107556.333平方方米。公公寓位于于地上11-7層層，可售售面積為為34,6899.666平方米米，項目目分為兩兩座，共共計744套。截截至20011年

5、年7月330日已已售出220套。負一層層的配套車車位有1899個。5. 基本財財務數(shù)據(jù)據(jù)標的公司司20110年年年報（經(jīng)經(jīng)審計）顯示，總資產(chǎn)產(chǎn)為333.899億元，凈資產(chǎn)產(chǎn)為244.977億元。根據(jù)有有關(guān)評估估機構(gòu)評評估結(jié)果果初稿，標的公公司評估估值為人人民幣889.554億元元，244%的股股權(quán)對應應價值為為人民幣幣21.5億元元。6. 轉(zhuǎn)讓背背景標的公司司股東新新華人壽壽保險股股份有限限公司擬擬A+HH IPPO上市市，有關(guān)關(guān)法規(guī)和和監(jiān)管要要求其在在上市前前須剝離離該項資資產(chǎn)。7. 轉(zhuǎn)讓方方式 擬在上上海聯(lián)合合產(chǎn)權(quán)交交易所掛掛牌一次次性轉(zhuǎn)讓，或或者根據(jù)據(jù)潛在受受讓方意意向進行行分拆。三項目

6、目特點1. 稀缺資資源標的公司司擁有的的是不可可復制的的稀缺土土地資源源。北京京作為中中國的政政治、經(jīng)經(jīng)濟和文文化中心心，其核核心城區(qū)區(qū)的土地地資源“寸土寸寸金”，土地資資源價值值非常之之珍貴。標的公司司擁有的的地塊位位于北京京市最核核心區(qū)域域，長安安街的中中心，天天安門東東側(cè)，緊緊鄰自古古以來便便有“金金街”美美譽的王王府井商商業(yè)街，標的公公司開發(fā)發(fā)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)未未來不僅僅是北京京的“金金街”，更會是是世界的的“金街街”，其其地段的的不可復復制性和和稀缺性性不言而而喻。交通圖2. 尊貴世世襲王府井商商圈所在在位置，自古尊尊貴。自自隋朝便便有北平平王府，至明清清，隨著著權(quán)力中中樞遷入入紫禁城城

7、，達官官貴人便便鱗次櫛櫛比的居居住于此此，明朝朝時這里里便因為為眾多王王爺居住住被稱為為“十王王府”或或“王府府街”，霞公府府便是從從那時候候開始流流傳的王王府之一一，至清清代王府府井一帶帶仍為各各路權(quán)貴貴所占據(jù)據(jù)，清太太祖第十十五子多多鐸的豫豫王府、光緒皇皇帝的老老師、戶戶部尚書書翁同龢龢的狀元元府等都都坐落于于此。建國后，新中國國第一宴宴，就是是在北京京飯店舉舉行，此此后100年間，中央政政府都在在這里慶慶祝新中中國的誕誕辰。20111年出臺臺的東東城區(qū)總總體發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，明確提提出東城城區(qū)規(guī)劃劃是要成成為“首首都文化化中心區(qū)區(qū)、世界界城市窗窗口區(qū)”的定位位和“一一軸兩帶帶五區(qū)”的整體

8、體空間格格局。其其中“一一軸”是是以舊城城中軸線線為依托托的歷史史文化傳傳承發(fā)展展軸；“兩帶”指王府府井商業(yè)業(yè)發(fā)展帶帶和東二二環(huán)高端端服務業(yè)業(yè)發(fā)展帶帶。而王王府井地地區(qū)恰好好是“一一軸”和和“兩帶帶”的交交匯處。權(quán)力可以以更迭，富貴可可以變換換，但是是千年王王府井所所蘊含的的尊貴卻卻在這里里世襲，在這里里擁有一一片屬于于個人或或者家族族的物業(yè)業(yè)，將尊尊貴世襲襲罔替下下去，成成為眾多多頂級人人士的首首選投資資方向。3. 完美組組合標的公司司三塊用用地分別別建成公公寓（住住宅）、酒店式式公寓和和商業(yè)地地產(chǎn)，充充分考慮慮了投資資與自用用、長期期利益與與短期效效益，形形成完美美的產(chǎn)品品組合。公寓（住住

9、宅）部部分已經(jīng)經(jīng)全部取取得預售售許可證證并且在在售，預預計20011年年底便可可交付使使用，短短期收益益顯而易易見。酒店式公公寓及商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目工工程建設設已經(jīng)進進入收尾尾階段，主體結(jié)結(jié)構(gòu)和外外立面裝裝修已完完成，機機電設備備安裝已已完成990%，室內(nèi)精精裝修已已完成330%，室外園園林及地地面鋪裝裝已完成成10%，兩個個項目分分別將于于20111年底底和20012年年底全部部完工并并交付使使用。兩兩個項目目擬采用用持有經(jīng)經(jīng)營或直直接銷售售，長期期利益和和短期效效益形成成搭配，令標的的公司制制定相關(guān)關(guān)策略更更加從容容，從而而保證投投資者利利益。四價值值分析1、充沛沛的現(xiàn)金金流收入入。 公寓寓

10、（住宅宅）部分分已經(jīng)全全部取得得預售許許可證并并且在售售，目前前已經(jīng)銷銷售200套，銷銷售收入入9個多多億，剩剩余544套已經(jīng)經(jīng)有大量量客戶有有意向認認購。公公司賬面面擁有存存貨300.833億元，幾乎全全是已經(jīng)經(jīng)建設完完成還未未銷售的的物業(yè)，變現(xiàn)可可能性極極大。2、增值值空間大大。 目前前公寓（住宅）項目的的銷售均均價是每每平方米米10萬萬元，比比照北京京和全國國目前同同級別、同檔次次住宅，如北京京釣魚臺臺七號（每平米米12-16萬萬元）、北京昆昆侖公寓寓（每平平米100.5萬萬元）、深圳萬萬科天琴琴灣（每每平米115萬元元），標標的公司司項目銷銷售價格格相對較較低，后后續(xù)銷售售價格存存在繼

11、續(xù)續(xù)上漲空空間。 E5公寓寓實景圖圖 E55公寓效效果圖 酒店式式公寓及及商業(yè)地地產(chǎn)項目目比照全全國同類類型物業(yè)業(yè)價格，如北京京東方新新天地、北京銀銀泰中心心、上海海的南京京西路商商圈等，標的公公司物業(yè)業(yè)評估價價值有所所保留，未來升升值空間間較大。E4酒店店式公寓寓效果圖圖 3、投資資回報率率高。 20011年年4月于于香港上上市的匯匯賢產(chǎn)業(yè)業(yè)信托（870001.HK），持有有坐落于北北京東長長安街一一號王府府井商區(qū)區(qū)內(nèi)之東東方廣場場余下約約38年年之經(jīng)營營權(quán)益。東方廣廣場占地地10萬萬平方米米，建筑筑面積約約80萬萬平方米米，包括括東方新新天地（購物商商場）、東方經(jīng)經(jīng)貿(mào)城（寫字樓樓）、東東方

12、豪庭庭公寓（酒店式式公寓）及約119000個停車車位。 根根據(jù)預測測，標的的公司僅僅以可售售項目計計算，可可獲得77.477億元人人民幣之之凈利潤潤收益，24%股權(quán)對對應可分分配利潤潤為1.79228億元元，凈利利潤回報報率為88.399%。該該凈利潤潤回報率率高于匯匯賢產(chǎn)業(yè)業(yè)信托招招股書和和保薦人人預測的的收益率率，匯賢賢招股書書預測收收益率為為4-4.226，保薦人人中銀國國際預測測匯賢的的收益率率為3.7-4.11。4、項目目價值估估算較為為謹慎保保守。 4. 1.商商業(yè)部分分估值保保守。評估公司司對標的的公司商商業(yè)部分分估值的的前提假假設是商商業(yè)物業(yè)業(yè)日租金金45元元/平方方米，經(jīng)經(jīng)我

13、們實實地調(diào)研研的結(jié)果果，周邊邊臨近項項目的日日租金最最高已達達到1330元，最低441元，或者以以商鋪經(jīng)經(jīng)營流水水按比例例抽成做做租金。 另外外評估機機構(gòu)預測測的租金金部分增增長率僅僅為北京京市平均均增長率率5%。而匯賢賢產(chǎn)業(yè)信信托保薦薦人中銀銀國際預預測，匯匯賢20010年年到20013年年的核心心凈溢利利每年可可保持113-15的升幅幅。E3商業(yè)業(yè)效果圖圖 4.22.成本本利潤率率估算保保守。根據(jù)了解解，評估估公司在在估算公司司成本利利潤率時時，按照照A股房地地產(chǎn)上市市公司三三年平均均數(shù)據(jù)227.663%進行估算算，而一一般高檔檔住宅項項目的成成本利潤潤率大約約在300%以上上，因此此標的公公司實際際利潤水水平上還還有提升升空間。4.3.市凈率率估值保保守。 與目目前市場場上近似似業(yè)態(tài)上上市公司司相比，標的公公司評估估價格模模擬市凈凈率（PPB）屬屬于居中中偏下，選用樣樣本公司司共六家家，其中中商業(yè)類類上市公公司三家家，地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)類類上市公公司三家家。公司名市凈率首商股份份8.411華麗家族族6.055王府井5.1大商股份份3.888中糧地產(chǎn)產(chǎn)2.033萬科A2.011平均值4.588標的公司司3.5995、人民民幣匯兌兌收益客客觀。 標的的公司股股權(quán)出讓讓