商業(yè)街營銷策劃方案

1、商業(yè)街營銷策劃方案（例）目錄一、對本項目規(guī)劃策劃的解讀二、蕓溪小區(qū)總體營銷策劃思路第一部分總體策劃理念第二部分本項目總體開發(fā)策略第三部分本項目建筑形態(tài)策略第四部分本項目分階段營銷戰(zhàn)略第五部分本項目銷控價格策略第六部分本項目分期銷售方法第七部分策劃配合銷售分期的工作計劃第八部分本專案小組導入USPt段策略第九部分促進郊區(qū)大盤房地產(chǎn)發(fā)展的社區(qū)活動策略第十部分不同開發(fā)時期不同的訴求傾向第十一部分不同時期不同的公關策略第十二部分本項目廣告創(chuàng)新企劃思路第十三部分公園式物業(yè)管理與小區(qū)三大主題配套結(jié)語二、商業(yè)街的營銷策劃方案三、收費標準四、項目策劃運作經(jīng)理和班子配備五、成功的房地產(chǎn)策劃運作操盤案例一、對本項

2、目規(guī)劃策劃的解讀1、“新市鎮(zhèn)主義”的規(guī)劃模式本項目完整、圓滿地運用了 “新市鎮(zhèn)主義”的規(guī)劃模式。新市鎮(zhèn)主義形成于20世紀90年代的西方國家，特別是美國。盡管比較早的時候，在大西洋月刊、旅游與休閑等雜志上都有這一浪潮的討論，但真正在建筑界確立的標志是1992年皮特？康茲編輯整理的，闡述新市鎮(zhèn)主義的專門論著一 新市鎮(zhèn)主義THENEVURBANISM的出版。從20世紀90年代中期新市鎮(zhèn)在世界各國普遍發(fā)展， 主要的方式具有以下特點：(1)自然：如果區(qū)內(nèi)原來有水流、高坡、沼澤等自然條件，盡量不擾動它們，保持原始面貌，為整個社區(qū)提供自然娛樂的資源。(2)中心：新市鎮(zhèn)社區(qū)內(nèi)部設計中心區(qū)，為本社區(qū)的住戶提供生

3、活、工作的方便，包括辦公、商業(yè)、交通樞紐，形成一個相對自給自足的 社區(qū)，減少對外部的依靠，從而減少交通流量，在區(qū)內(nèi)創(chuàng)造就業(yè)機會。(3)交通：強調(diào)步行道路系統(tǒng)，在工作空間、居住空間、商業(yè)空間 之間，建立人行道聯(lián)系網(wǎng)。做到居民能夠步行到區(qū)內(nèi)的任何一個功能 空間；根據(jù)自然地形狀況，內(nèi)部道路采用彎曲的形式，增加趣味性和 人情味，并且可以有效地降低機動車的車速； 內(nèi)部道路設計好像樹干 與樹枝的關系，樹干是通往外部的干道，樹枝是社區(qū)內(nèi)部通往住宅的 不貫通車道。即用“盡端路” (CUL-de-sacs )的方式，減少交通流 量和噪聲干擾。(4)風格：新市鎮(zhèn)主義的設計，是自始至終貫穿一個特定的風格， 強調(diào)現(xiàn)代

4、田園情調(diào)。通過建筑、布局、戶型、材料、標志、色彩、設 計等因素強烈地反復強調(diào)主題風格， 強調(diào)品味感，使整個居住區(qū)的形 象得到突出表達。2、“人性化空間、親水性社區(qū)、最優(yōu)化房型”的現(xiàn)代都市的田園生 活概念。(1)人文理念：充分體現(xiàn)“以人為本”的設計思想，在規(guī)劃與設計 中首先研究人的居住到為和居住心理；營造空間尺度適宜、居住舒適 方便，頗具人氣的居住小區(qū)，形成有凝聚力和特色的社區(qū)人居環(huán)境, 體現(xiàn)小區(qū)對“人”的關懷。(2)生態(tài)理念：從社區(qū)的角度來講，要建立起完整的自然生態(tài)體系，并與周邊生態(tài)緊密聯(lián)系，充分保護和利用社區(qū)綠地與水環(huán)境空間， 形 成和諧共生的生態(tài)環(huán)境。依托于社區(qū)獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢，充分利用

5、 蕓溪(西溪)溪流的變化，將水體引入小區(qū)，配合貫穿整個小區(qū)的由 南向北的景觀大道和集中綠化帶為主要的骨架， 結(jié)合各具特色的組團 綠化，形成社區(qū)整體的水體與綠化交織的生態(tài)網(wǎng)絡。(3)均質(zhì)空間和均好景觀：社區(qū)的均質(zhì)空間和均好景觀體現(xiàn)了個個 平等的原則，符合和諧共生的可持續(xù)發(fā)展理念， 均好的環(huán)境景觀也有 助于樓盤的整體營銷。(4)空間的場所化和空間的戲劇化：“以人為本”的設計原則倡導 空間的人性化，社區(qū)的空間規(guī)劃以人的活動和人的體驗為設計先導， 力求營造一個舒適、安全、親切，宜于交流的公共場所，而場所中所 有的設施、小品、綠化都圍繞著空間的主題來精心規(guī)劃，營造具有戲 劇性的場景，增添了瀏覽中的愉悅感

6、，為社區(qū)居民提供了一個具有啟 發(fā)性的休息與活動的空間系列。(5)現(xiàn)代都市的田園生活概念：現(xiàn)代小區(qū)的居民要求即能享受都市 生活的活躍、安全，又能體驗田園生活的舒適、寧靜、情調(diào)。都市生活在現(xiàn)代性方面是格外突出的，高效、便捷、簡約是當前國際流行的設計風格，另一方面人們也更加珍視自然風貌的田園景觀， 渴望更多地接觸自然，放松身心，享受生活。二、蕓溪小區(qū)總體營銷策劃思路第一部分 總體策劃理念本項目毋庸置疑是一個大盤。涉及到大盤開發(fā)時，需要一個理念創(chuàng)新, 資源創(chuàng)新的總普。本世紀前二十年，全民最大的話題就是小康。我們 站在世人的肩膀上，迎合時代的呼喚，走在廈門住宅產(chǎn)業(yè)的前列，大 聲地呼喊：蕓溪居住公園一一

7、一個超級完全小康山水社區(qū)即將啟動，她將創(chuàng)廈 門第一完全小康生活環(huán)境！大盤開發(fā)，時間跨度長。本項目這樣的大項目，一、忌就是沒有引導 市場的題材，二、忌在首期開發(fā)時絕招出盡，使后期開發(fā)無題材可做。 這將把成敗壓力完全放到后幾期的工作上， 給項目帶來巨大的不確定 因素。所以，必須從策劃和規(guī)劃開始，為未來的營銷準備一個又一個 的題材，以源源不絕的賣點吸引市場持續(xù)性高度關注。大盤開發(fā)就像交響樂一樣，由一個可持續(xù)性的主題概念作為總 譜，不同時期開的不同組團的特色和不同時期針對不同目標客戶群所構(gòu)成的不同推廣方式、訴求點構(gòu)成了各自的樂章。項目的開發(fā)和營銷始終有著精彩的題材，在同構(gòu)競爭達到白熱化的市場上脫穎而出

8、， 成 為市場領先者。同時，綜合控制開發(fā)和營銷節(jié)奏，就像交響樂的指揮 一樣。只有這樣，總譜和樂章才能得到完美的演繹。本項目通過規(guī)劃和策劃產(chǎn)生的不同組團像樂章一樣絲絲入扣，一環(huán)又一環(huán)、一波又一波。從某種方面來說，它是最科學的開發(fā)和營銷方略。蕓溪小區(qū)精心打造三性三化；唯一性：領先同安市場，人無我有國際性：演繹國際流行的“新市鎮(zhèn)主義尊貴性：同安最好的高尚生活區(qū)全景化：大景+ 小景+房景小康化：倡導同安第一小康環(huán)境智能化：建設成為現(xiàn)代化智能小區(qū)第二部分本項目總體開發(fā)策略1、挑戰(zhàn)市場巔峰第一步一一引進名校名校，是青蛀真的可以變?yōu)榍嘀踝拥哪д龋?是消除距離障礙的強大 引力、是忽略物質(zhì)要求的精神食糧。第一

9、實驗小學，同安人心目中的“小清華”，從開發(fā)商手中接過這把“魔杖”，營銷策劃小組有能力讓它指點同安房地產(chǎn)的“江山”。(1)獨樹一幟的社區(qū)定位一一同安最大的人文教育山水社區(qū)與目前廈門市面上產(chǎn)生的概念完全不同，我們超出了對生活空間或生活方式的渲染， 直接上升到居 住的最高境界。(2)持續(xù)發(fā)展的提前考量一一配套配合策略作為社區(qū)發(fā)展的物質(zhì)條件，蕓溪小區(qū)的配套設施先行開發(fā)的難度較大。然而，從社區(qū)發(fā)展的角度，一定的人口和構(gòu)成必然要求一定的配套，這樣才能保證基本的生活需求，避免社區(qū)吸引力的下降。因此結(jié)合“同安最大的人文教育山水社區(qū)”的定位， 我們將做到配套提前考-2003年：小學，中央公園，步行街南端，南入口

10、廣場，主要道路開工O2004:步行街北端(水街)、泛會所、商業(yè)配套、生態(tài)公園的綠化、泛體育場、銀行、郵局等生活配套開工。(3)自覺的社區(qū)發(fā)展一一制定社區(qū)終極目標學校是大社區(qū)的第一景觀，學子們是本大社區(qū)的第一景觀，學校的活 動是整個社區(qū)的典禮，年青的活力，非工業(yè)區(qū)的街區(qū)環(huán)境，回歸樹香 與回味書香、山水共鳴這種獨特的學校與城鎮(zhèn)融合的環(huán)境、 氣質(zhì), 遠離現(xiàn)代工業(yè)社會的環(huán)境，使得學校更廣闊，書香更醇厚，大社區(qū)更 富于一種寧靜致遠、麗質(zhì)天生的魅力。背負大手筆的社區(qū)和學區(qū)規(guī)模，整合大環(huán)境，我們開始昂然前行，并將社區(qū)終極目標測定為：創(chuàng)廈門第一生活環(huán)境?。ㄒ驗樯钪_發(fā)商的總體開發(fā)策略， 作為營銷策劃人，我們更

11、懂得發(fā)揚光大，乃至震撼整個樓市?。┑谌糠直卷椖拷ㄖ螒B(tài)策略在建筑形態(tài)上，住宅造型強調(diào)其現(xiàn)代感兼顧地方特色， 不同組團以外立面顏色區(qū)分，各色石材與石專飾面結(jié)合，大面積玻璃窗，有部分凸窗和八角窗，突出傳統(tǒng)特色并兼顧現(xiàn)代時尚。 建筑物的設計強調(diào)自然形 態(tài)和大尺度，水景綠化園林空間中細膩的手法和小巧的尺度， 豐富設 計的層次，并把建筑物結(jié)合為有機的整體。住宅造型生動細膩，富于現(xiàn)代田園情調(diào)，且寓濃濃的人情味于其中, 同時結(jié)合地方特色與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)了花園或家園的居住理想，精彩園林設計，精心的景象安排，使得每一扇窗戶都成為一個景框，風景融入生活，就在你的舉手投足之間。第四部分本項目分階段營銷戰(zhàn)略本

12、項目可分三期八個組團開發(fā)及營銷。 第一期為迅速集聚人氣，部分 須走價格競爭路線。第二期順應市場整體發(fā)展，強調(diào)整體社區(qū)及區(qū)域 環(huán)境，打的是環(huán)境牌，第三期在項目知名度和社區(qū)環(huán)境逐漸成熟以后， 不斷豐富品牌內(nèi)涵，挖掘項目含金量，打的是品牌戰(zhàn)役。相對而言，第一輪的戰(zhàn)略主題為：教育。第二輪的主題為：山水。第三輪的主題為：完全小康生活大社區(qū)。第五部分本項目銷控價格策略第一期：中高環(huán)境賣中等價格（預售許可證之前及正式入市時）一一迅速塑造人氣。第二期：較高環(huán)境賣中高價格（2004年下半年）第三期：最高環(huán)境賣同安最高價格（2005年全年） 備注：售價低開高走，隨建設進度進行合理調(diào)整第六部分本項目分期銷售方法將蕓

13、溪小區(qū)劃分為8個不同檔次的組團，并分3期以上推出，以便營造熱銷場景，激發(fā)客戶的購買欲望。在首期推盤時推出總價中等的中偏低產(chǎn)品，理由有二點：1、首推高檔產(chǎn)品會給客戶產(chǎn)生本項目價格過高的錯覺，并產(chǎn)生價格抗性，容易失去后期提價空間。2、首推低端產(chǎn)品，容易損害項目整體形象，并對項目未來推出的高價高檔產(chǎn)品失去認同感。第七部分策劃配合銷售分期的工作計劃：第一階段：銷售準備期（2003年7月18日2003年9月30日）第二階段：開盤及強銷期（2003年10月1日2004年2月）第三階段：持續(xù)期（2004年2月2004年4月30日）第四階段：再強銷期（2004年5月2004年10月）第五階段：持續(xù)期及收尾期（

14、2004年10月一）第一階段：銷售準備期（2003年7月28日2003年9月30日）本階段的主要工作內(nèi)容是為保證按計劃開盤銷售而進行的各項準備工作，時間為2個月，主要包括：.設計方面：戶型、規(guī)劃、設備、裝修、會所、工程進度；.現(xiàn)場準備方面：接待中心、樣板間、工地包裝、宣傳展板；.廣告推廣方面：項目整體思路、廣告計劃、媒體組合、媒體計劃、媒體預算；.銷售工具方面：模型、樓書、DM展板、圍墻、廣告牌、廣告旗；.人員準備方面：人員招聘、人員培訓、指導人員到位等；.銷售方式方面：銷售資料、樓層銷控、價格制定；.其它。第二階段：開盤及強銷期（2003年10月1日2004年2月）本階段是綜合介紹產(chǎn)品內(nèi)容，

15、樹立項目形象并全力銷售、大力促進成交的關鍵階段，計劃為期4個半月，可根據(jù)實際銷售情況進行時間調(diào)整。前提：1.證件齊備.銷售資料到位.接待中心及樣板間完成.人員培訓完畢.其他工作內(nèi)容：開盤期工作內(nèi)容：.開盤前項目及發(fā)展商形象宣傳.展銷會前期準備.接待來電、來訪客戶.媒體反饋統(tǒng)計.修正廣告及媒體方案.客戶調(diào)查分析強銷期工作內(nèi)容：.接待來電、來訪客戶.客戶追蹤.成交簽約.全方位廣告支持.客戶調(diào)查分析（成交、未成交）.廣告、媒體修正.促銷活動的組織.業(yè)務人員再培訓.每日業(yè)務人員工作總結(jié)及例會第三階段：持續(xù)期（2004年2月2004年4月30日）由于廈門房地產(chǎn)銷售市場受季節(jié)因素影響，每年春季為銷售的一個

16、淡季時期，故本階段將前期的工作進行總結(jié)及修正。主要工作有以下幾方面：.追蹤客戶全面成交.減少廣告發(fā)布量，加強針對性宣傳.工程進度形象包裝.配合其他銷售方式（促銷活動、外企業(yè)宣傳、派發(fā)、郵寄）第四階段：再強銷期（2004年5月2004年10月）此階段是經(jīng)過對前一階段的總結(jié)修正后開始的又一輪強銷階段，是時夏季又是房地產(chǎn)市場銷售的黃金季節(jié)，本階段無論是從工程進度方面，還是項目整體形象及購房客戶的心理方面， 都會促進項目的銷售，主要工作有以下幾方面：.工程整體形象包裝.參加秋季房展會.媒體方告宣傳.接待來電、來訪客戶.成交簽約.督促按揭及交款.促銷活動.客戶情況調(diào)查分析.媒體情況調(diào)查分析及修正.銷售總

17、結(jié)及銷售策略的隨時檢討第五階段：持續(xù)期及收尾期（2004年10月）本階段是在淡季的再次努力，同樣對整個銷售階段的業(yè)績起著關鍵作用。主要工作內(nèi)容：.接待來電、來訪客戶.全力追蹤積累客戶.有針對性的組織客戶聯(lián)誼會及產(chǎn)品的說明會.工地形象包裝第八部分本專案小組導入USFW段策略“我樓上的一廳一房，廚廁皆全，干凈明亮，在臥房，推開窗，可以 看到泰晤士河最美的一段，欲租請致電1234567這個廣告由于自覺 地運用了 “ USP（獨特銷售主張）”的理論，很快就以當時最好的價 格租了出去。USPT告策略包括了兩個最基本的內(nèi)容：1、每一個廣告都要向消費者傳遞一個清晰的消費利益主張；2、每個主張都必須是獨特點，

18、其他品牌無法提供或還沒有使用過。 USP無數(shù)產(chǎn)品從平庸走向輝煌，對整個廣告界、營銷界和企業(yè)界產(chǎn) 生了無比巨大的推動作用。房地產(chǎn)項目在運用USPM,對其所提出的銷售主張，要從房地產(chǎn)項目 的整體去分析、挖掘和提升，最終找出項目本身“最美的一段”。讓我們一起來看一看一些著名房地產(chǎn)項目的 USP碧桂園：給你一個五星級的家祈福新村：精英衛(wèi)星城光大花園：大榕樹下，健康人家星河灣：一個心情盛開的地方世貿(mào)商城：把中山路搬進來（本專案策劃總監(jiān)林懋予先生，1998年策劃的房地產(chǎn)作品，現(xiàn)已列入深圳大學工商管理學院 MB端地產(chǎn)營銷 教材）UPS是一句簡單的廣告口號，而是一項有具體內(nèi)容，有實質(zhì)含義的 銷售主張。房地產(chǎn)項

19、目從規(guī)劃設計，建筑施工到營銷推廣，在各個環(huán) 節(jié)，各個階段，發(fā)展商都要圍繞USPa行硬件配套建設。如果沒有相 應的硬件支持，即使其主張很有獨特性，US他只會變成一句空洞的廣告口號，無法達到提升產(chǎn)品“銷售力”的目的，從而不能成為USP 房地產(chǎn)USP合產(chǎn)品一個獨特的銷售說辭，向消費者提出購買理由，強 勢品牌是促成購買的催化劑，是市場競爭致勝的關鍵手段，US所口品牌的運用都要考慮長遠目標，最忌急功近利。實際上，USP的有效運用能促進品牌的成長壯大，品牌的成長也強化了USP大盤房地產(chǎn)是一個周期性很長的產(chǎn)品，在開發(fā)和經(jīng)營的過程中除了一 個終極USP外，還要有階段性的USP世貿(mào)商城的階段USP 把中山路搬進

20、來中山路搬進來了空調(diào)中山路同樣，根據(jù)蕓溪小區(qū)三個階段的開發(fā)策略， 我們也會策劃出蕓溪小區(qū) 三個階段的US磔略。第九部分促進郊區(qū)大盤房地產(chǎn)發(fā)展的社區(qū)活動策略1、社區(qū)活動、廣告與銷售的三位一體新模式根據(jù)當?shù)孛襟w傳播率較低的情況，我們認為：市場對項目的關注度和 人氣聚集，必須通過開展參與性強的互動或活動， 結(jié)合項目賣點對有 效目標消費群進行滲透，才能從根本上解決注目率與單純硬性廣告所 面臨的有效傳播的難題，實現(xiàn)了社區(qū)活動、廣告與銷售一體化。2、活動拓展宣傳渠道針對周邊眾多的知名企業(yè)（如：金日集團等）白領階層開展主題社區(qū) 活動，進行針對性的定向宣傳，社區(qū)活動的主題，以當?shù)匕最I的生活 形態(tài)為切入點，依托

21、本項目泛會所、泛體育場、泛博物管為活動基地， 以會員俱樂部的形式定期開展各項參與性活動，為體育競賽、財富沙 龍、各類講座等。我們認為：對于大型樓盤的推廣，不僅僅只著眼短 期的銷售，更重要的是有意識地培養(yǎng)消費群體， 讓消費群體真正感受 社區(qū)的高品質(zhì)生活，形成良好口碑傳播。3、創(chuàng)造特色活動，創(chuàng)造銷售高潮 在本項目的宣傳中，傳統(tǒng)的廣告宣傳渠道與社區(qū)活動開展進行有機結(jié)合，在各種活動中適時穿插項目新組團的推介會，形成社區(qū)活動與銷 售的互動。例如：根據(jù)“完全小康，幸福生活的樂園”的理念，特別 策劃了 “贊同安文化藝術節(jié)”，每年舉辦一次，為項目創(chuàng)造一個又一 個銷售高潮，成為同安區(qū)獨有的、特色化的社區(qū)節(jié)日。對

22、于郊區(qū)大盤房地產(chǎn)項目的推廣與銷售， 我們認為：社區(qū)活動不僅僅 促進了社區(qū)氛圍建立，同時作為社區(qū)宣傳的主要載體，它承擔著項目 有效的引導和注目率的宣傳；同時更是成為營銷推廣的核心部分，為 銷售推廣創(chuàng)造多贏的局面。第十一部分不同時期不同的公關策略若干思路1、在今年國慶節(jié)期間，針對同安部分客戶對特工公司不甚了解心存猶豫的情況策劃特工輝煌成就展，展示特工二十年來的輝煌成就。2、在元旦期間或民間日活動期間，組織宣傳車隊結(jié)合民間喜聞樂見 的表演形式，送文化下鄉(xiāng)，并適當吸引目標客戶群。3、在春節(jié)或五一期間舉辦小康社區(qū)的營造等主題的茶話會和研 討會。4、凡同安區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)、杏林區(qū)、長泰和安溪的教師持相關

23、教師證明均可享受購房優(yōu)惠 5、在2004年下半年創(chuàng)辦不定期公關宣傳刊物蕓溪旅游雜志，欄 目設置可能會有：每期特稿、景點人氣指數(shù)表、樓型戶型星級點將臺、 一日游套餐、售樓日記、蕓溪美景大擂臺、欣賞美麗景點的竅門等。6、“超級完全小康社區(qū)正式啟動”新聞發(fā)布會。7、“蕓溪完全小康生活方式”廣播大討論。8、同安老照片及文化展示。第十二部分本項目廣告創(chuàng)新企劃思路本項目廣告邏輯動線：埋優(yōu)期一一公開期一一成長期一一成熟期本項目廣告文案采用原創(chuàng)性、自述性的表現(xiàn)方式，乃至用詩歌這種古 今中外最為打動人心的文學表現(xiàn)方式。廣告畫面主要采用原創(chuàng)性的水 彩畫、水粉畫、版畫、國畫等藝術繪畫表現(xiàn)方式，完全打破房地產(chǎn)廣 告千

24、篇一律的呆板表現(xiàn)方式，在這個“翻廣告”（廣告太多了）的時 代反而可吸引更多的眼球，讓大家感嘆、讓大家感動，同時也可以更 成功樹立發(fā)展商的品牌形象。原創(chuàng)性、自述性的詩歌表現(xiàn)方式在埋優(yōu)期階段可如下表現(xiàn):(A)大媽自述 我們結(jié)婚30年有一個兒子一個女兒他們很懂事舊屋拆遷，原本想回鄉(xiāng)下孩子們卻看中了蕓溪小區(qū)說在社區(qū)的生活讓心態(tài)更年輕說環(huán)境很美很清新還說，不見到我們就不放心這一次是我們很懂事因為我們自已也很想住這里(B)兒子自述喜歡溫馨喜歡廈門喜歡山水喜歡同安喜歡聰明的女孩不想太早結(jié)婚想擁有一個家享受單身的自由按自已的心愿去生活讓生命輕松快樂這便是喜歡蕓溪小區(qū)的理由(C)女兒自述懷孕的時候我想，孩子來得

25、太早了現(xiàn)在，寶寶三歲了我慶幸，這生命中的禮物一起溪邊散步一起沿街購物一起學習打球一起童心大發(fā)在蕓溪小區(qū)有一個快樂的孩子更有一個快樂的媽媽第十三部分公園式物業(yè)管理與三大主題配套公園式物業(yè)管理新加坡素有“世界花園”的美稱，她給游客留下的印象不僅僅是百花爭艷的美景，更多的是她給游客帶來的安全感和親人般的親切感。 新 加坡的社區(qū)管理是公園化的、新加坡國家的管理也是公園化。 公園式物業(yè)管理以其周到、親切、安全著稱，她讓業(yè)主真正感受到社區(qū)的溫 曖、找到真正的精神樂園。她必將成為未來社區(qū)物業(yè)管理的主流。當今所謂的“酒店式物業(yè)管理”、“五星級物業(yè)管理”、“全封閉式物業(yè)管理”之類，事實上是人類情感的殺手，他們使

26、人與人之間變得更加漠然和孤獨。我們認為物業(yè)管理需要科技支撐， 更需要人化性支文化、自然、健康是“蕓溪居住公園”的業(yè)主引以為豪的三大財富，只有公園式物業(yè)管理才能將這三大財富完美地呈現(xiàn)給業(yè)主。公園式物業(yè)管理獨有的旅游巡邏小方隊、個性化的服裝、個性化的服務等，她必將成為“蕓溪居住公園” 一道亮麗的風景線。三大主題配套隨著生活水平的提高，人們對住宅生活品質(zhì)的要求也不斷提高， 人們在追求物質(zhì)生活的同時，亦越來越重視追求文化精神生活的享受， 追求生活的品味和內(nèi)涵。泛會所、泛博物館、泛體育場將集傳統(tǒng)社區(qū)功能與文化內(nèi)涵于一身，這三大主題配套的形成是當前房地產(chǎn)市場發(fā)展 的必然趨勢。泛會所水街一水吧-水畔閱覽室一

27、露天音樂歌舞廳-水畔茶屋一游藝健身 一棋牌一兒童撒野天地一水畔琴鍵音樂天地一書畫室-練琴室一展覽室泛博物館以文化帶動社區(qū)建設，以文化奠定樓盤的品味和檔次，并真正使消費 者能感受到文化的熏陶和慰藉。泛博物管將使整個蕓溪居住公園變成 一個大博物館，使博物館成為人們生活的背景基地。 讓博物館述說同 安的風雨歷程，讓博物館成為蕓溪居住公園的一項旅游資源和人文景 觀。泛體育場健康是人生的最大財富，科學和合理的運動是擁有健康體魄的最好方 法。老年人愛運動多是為了安享晚年，年青人則是工作之余的舒緩神 經(jīng)，兒童則是為了從中得到樂趣。泛體育場是對社區(qū)體育資源的合理 配置，形成一個有效的健身系統(tǒng)，達到全民健身和健

28、身管理的雙重作 用。泛體育館的構(gòu)成社區(qū)體育管理小組一一體檢中心一一制定健身計劃自發(fā)式武術培訓體育知識和組織體育活動健身俱樂部體育基礎設施結(jié)語最好的計劃是滾動計劃，市場隨著時間的變化而變化，任何計劃都不可能一成不變。并且，市場是一個挑戰(zhàn)想象力的地方，銷售過程中實際出現(xiàn)的問題都需要與資深企劃人及時配合， 靈活應對，從而真正決勝于未來！我們此次所提交的營銷企劃思路更多的是表明一伙生于斯長于斯的資深專業(yè)策劃人士對于本項目的深切關注以及對于本項目脈絡的準確把握。具體的包裝及各階段推廣于策劃合同簽訂后， 將竭盡十二年策劃功力，報效識貨的各位特工領導。附：商業(yè)街的營銷策劃要點知識 1、全新的社區(qū)商業(yè)模式 啟

29、動商業(yè)聯(lián)盟策略通過這個項目，開發(fā)商可乘勢推出一項全新的社區(qū)商業(yè)模式一一“商 業(yè)聯(lián)盟”，構(gòu)筑開發(fā)商、投資商，以及加盟商的“金三角”。伴隨著城市商業(yè)分布的多元化、 離散化，商業(yè)社區(qū)這一商業(yè)模式日趨 顯要，凸顯其巨大的價值空間和發(fā)展前景。在一定的經(jīng)濟水平下，人們的思想觀念也在發(fā)生變化，不再簡單地滿 足于社區(qū)原先的附屬單店形式，轉(zhuǎn)而追求一種更為完善的社區(qū)生活，對配套的商業(yè)也提出更為嚴格的要求。 從現(xiàn)代人的眼光看，社區(qū)商業(yè) 配套設施不僅滿足社區(qū)居民的衣、 食、住、行，還要娛（休閑娛樂）、 學（學校、文化中心）、康（醫(yī)院）等所有功能。社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)緣于城市居住空間的日益拓展，樓盤體量的日趨增大，當市級商業(yè)

30、中心、區(qū)域商業(yè)中心已無法完全覆蓋新興社區(qū)的時候， 社區(qū)商業(yè)作為一種區(qū)域性極強的商業(yè)業(yè)態(tài)也開始顯山露水。多而不亂、全且求精，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營在逐步的發(fā)展過程中走向功能細分和風格統(tǒng)一。商業(yè)聯(lián)盟利用社區(qū)商業(yè)參與者一一開發(fā)商、 投資商、 加盟商互為依存的關系，向社區(qū)的業(yè)主提供各項有效的商業(yè)服務，在 設計上更注重形象的統(tǒng)一包裝，且商鋪的經(jīng)營品種在多樣化的同時， 也要以一定的主題予以必要的限制 作為特工蕓溪小區(qū)的開發(fā)商一一特工， 就是要通過這個項目，有意識 地去實現(xiàn)從“造房子”到“造生活”的脫變。同時，社區(qū)商業(yè)必須保證經(jīng)營者能夠獲得一定的利潤回報，以此激發(fā)各方的積極性，我們這個商業(yè)聯(lián)盟在執(zhí)行時，可利用一個社

31、區(qū)商業(yè)參 與互為依存的等邊三角形，即開發(fā)商營造商業(yè)空間，而經(jīng)營這個空間 的是社會投資商，投資商營造空間，而經(jīng)營這個空間的是社會投資商， 投資商將空間租賃給加盟商，由加盟商負責向整個區(qū)域的業(yè)主提供各 項有效的商業(yè)服務。這種以“共贏”為各方合力的利益前提， 將是未 來最為提倡的一種商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的形式。當具備了商業(yè)空間的低成本動作，又有了符合社區(qū)消費者各種需求的 產(chǎn)品、服務相支撐，以及從開發(fā)到銷售；從招商到經(jīng)營的協(xié)調(diào)關系， 社區(qū)商業(yè)這桶金的焦點不再是挖與不挖的問題，而是成了挖得早，怎么挖的問題。只有擺脫無序發(fā)展狀態(tài)，進入統(tǒng)一策劃的主題時代，才 能盡快進入良性有序、“年年有魚”的發(fā)展狀態(tài)！2、商業(yè)街

32、命名一一時尚文化走廊清華、北大是中國真正意上的時尚天堂，因為她們的舉手投足都反映 了中國的未來，并受中國乃至世界的矚目。從她們出世的那天起，中 國的歷史無處沒有她們留下的深深痕跡。 之所以用“時尚”來形容她們，因為科技的進步和社會的發(fā)展賦予了 “時尚”特殊的含義。今天“時尚”已成為最先進文化、思想和科技的代名詞。同安原是閩南之首府，具有悠久的文化歷史和深厚的文化底蘊。而“蕓溪居住公園”將是同安區(qū)的教育中心、休閑娛樂中心、居民生活 中心。根據(jù)項目的市場定位，毫無疑問“蕓溪居住公園”的業(yè)主必然 是同安區(qū)的上層人土。這類人群有個最重要的共同特征：擁有先進的 思想和文化，這決定了他們是同安區(qū)的領先一族

33、， 因此他們必將引導 著同安區(qū)的時尚走向。這些時尚體現(xiàn)在生活文化和消費文化。 可以說 他們是同安區(qū)的“風流人物”。因此將商業(yè)街命名為“時尚文化走廊”是“蕓溪居住公園”業(yè)主思 潮的要求，更是他們消費的要求。3、時尚文化走廊的規(guī)劃時尚走廊以引導青春、健康、時尚的消費為理念?？萍己臀幕菚r尚 走廊的二大主題，將科技型和富有文化氣息的行業(yè)引入。 讓“蕓溪居 住公園”的業(yè)主體驗全新的居住生活、感受科技和文化帶來的魅力。 經(jīng)營區(qū)域劃分如下圖數(shù)碼街時裝世界鐘樓文化世界美食中心數(shù)碼街走廊206國道策劃無可比擬的競爭優(yōu)勢：在經(jīng)過多次深度研究之后，我們將本商業(yè)街的核心優(yōu)勢鎖定在“同安最大社區(qū)商業(yè)”及“同安最具特色

34、的購物街”兩方面。數(shù)碼街市場定位：讓數(shù)碼街成為同安首屈一指的數(shù)碼產(chǎn)品消費市場。經(jīng)營范圍：電腦、商務通、掌中寶、相機、攝相機、音響、電視、 VCD機、CD機、影碟、手機、等數(shù)碼產(chǎn)品以及高品味的書店或書吧。世界美食中心（WORLD FOOD CENTER市場定位：讓該飲食中心成為同安乃至廈門最具特色的美食中心。經(jīng)營概要：濃縮各國的飲食文化，讓廈門居民體驗到蕓溪居住公園觀光和美食的樂趣。該中心類似于新加坡的美食城。經(jīng)營種類：川菜、閩菜、潮菜、馬來西亞特色菜、日本特色菜、新加坡特色菜、印度特色菜、西式餐點等。時裝世界（香港街）市場定位：同安的“香港街”一一全天候的步行街經(jīng)營概要：專門經(jīng)營知名品牌，同時

35、劃分為：男性產(chǎn)品街區(qū)、女性產(chǎn)品街區(qū)、兒童產(chǎn)品街區(qū)。公主情堡據(jù)市場反應同安尚缺少宜于舉辦婚慶的酒店，將俱樂部建設成主題式酒店，一方面可以增加開發(fā)商的投資收益； 另一方面又可給社區(qū)注入 新鮮的時尚血液。市場定位：，全新演繹新一代的白馬王子與白雪公主的愛情故事，打造成同安區(qū)一流的婚宴酒店。經(jīng)營概要：（1）具有俱樂部的相應配套（2）婚紗攝影（3）婚宴慶典（4）咖啡廳（5）白領舞會中心等。4、廣告語時尚文化走廊，高品質(zhì)生活的窗口5、銷售策劃目標客戶群分析據(jù)據(jù)對廈門市房產(chǎn)市場的初步調(diào)查：從泉州市到廈門投資置業(yè)者約占 全廈門市房產(chǎn)交易量的39.7%,個別樓盤項目甚至達到50%。因此 無論是住宅還是商業(yè)街的銷

36、售，都必須開拓泉州市及同安周邊縣(市) 的市場。銷售策略(1)售后返租，統(tǒng)一經(jīng)營，引進經(jīng)營管理公司(2)入市策略：環(huán)境先行，一期入住業(yè)主達到一半時隆重開盤(3)價格策略：開高走高策劃人天我有整合營銷戰(zhàn)術體系(1)公關營銷活動：針對2004年夏季本項目周遭眾多學校放暑假及 迎接第一實驗小學(蕓溪)開學，在暑期策劃一個“數(shù)碼夏令營”先 行造勢，以利托市。(2)事件傳播活動本商業(yè)街的造勢要很好地利用政府公告及新聞報道這種渠道，借題發(fā)揮，充分炒作，從東部發(fā)展同安與安溪公路等級升級，同安區(qū)全天候 步行街，到商圈，地段，規(guī)模，經(jīng)營特色，商鋪投資前景。造勢的高明還表現(xiàn)在通過一系列的重要舉措，如“利潤分成制”

37、、“無理由退鋪”等，營造良好的現(xiàn)場熱銷2010年讀書節(jié)活動方案活動目的:書是人類的朋友，書是人類進步的階梯！為了拓寬學生的知識面，通過開展“和書交朋友，遨游知識大海洋”系列讀書活動，激發(fā)學生讀書的興趣，讓每一個學生都想讀書、愛讀書、會讀書，從小養(yǎng)成熱愛書籍，博覽群書的好習慣，并在讀書實踐活動中陶冶情操，獲取真知，樹立理想！二、活動目標：、通過活動，建立起以學校班級、個人為主的班級圖書角和個人小書庫。、通過活動，在校園內(nèi)形成熱愛讀書的良好風氣。、通過活動，使學生養(yǎng)成博覽群書的好習慣。4、通過活動，促進學生知識更新、思維活躍、綜合實踐能力的提高。三、活動實施的計劃、 做好讀書登記簿（1）每個學生結(jié)

38、合個人實際，準備一本讀書登記簿，具體格式可讓學生根據(jù)自己喜好來設計、裝飾，使其生動活潑、各具特色，其中要有讀書的內(nèi)容、容量、實現(xiàn)時間、好詞佳句集錦、心得體會等欄目，高年級可適當作讀書筆記。（2）每個班級結(jié)合學生的計劃和班級實際情況，也制定出相應的班級讀書目標和讀書成長規(guī)劃書，其中要有措施、有保障、有效果、有考評，簡潔明了，易于操作。（3）中隊會組織一次“讀書交流會”展示同學們的讀書登記簿并做出相應評價。、舉辦讀書展覽：各班級定期舉辦“讀書博覽會”，以“名人名言”、格言、諺語、經(jīng)典名句、“書海拾貝”、“我最喜歡的 、“好書推薦”等形式，向同學們介紹看過的新書、好書、及書中的部分內(nèi)容交流自己在讀書活動中的心得體會，在班級中形成良好的讀書氛圍。、出讀書小報：、通過活動，使學生養(yǎng)成博覽群書的好 *習慣