蘇州高爾夫別墅項(xiàng)目總體發(fā)展建議

1、引 言8、9月份項(xiàng)目進(jìn)行了重新調(diào)整，利用這一階段，我司蘇州組也加強(qiáng)了對(duì)蘇州本地及周邊市場(chǎng)的調(diào)研。我們力求在重新審視調(diào)整后的項(xiàng)目規(guī)劃，以及重新認(rèn)識(shí)項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)條件，從而形成對(duì)項(xiàng)目的重新理解，并能夠?qū)⒌谝淮雾?xiàng)目定位當(dāng)中的部分思路及成果能夠有效的借鑒到此次項(xiàng)目發(fā)展建議當(dāng)中。對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展建議，我們思考問(wèn)題、研究問(wèn)題的總體邏輯仍沿用上次的總體邏輯順序，姑在此次不再贅述，對(duì)其中部分章節(jié)，也做了很大的簡(jiǎn)化，將前幾次已經(jīng)闡釋清楚的論證過(guò)程盡量簡(jiǎn)化，以最直觀的觀點(diǎn)性結(jié)論進(jìn)行說(shuō)明。對(duì)于此次項(xiàng)目發(fā)展建議，我們也將努力使之在深度上有進(jìn)一步的推進(jìn)，能夠?qū)?xiàng)目下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等實(shí)質(zhì)性工作有更大的支持

2、。在此次根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展實(shí)施建議進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算當(dāng)中，由于很多必要條件尚未明確，所以只能采用估算的手法，對(duì)未知條件進(jìn)行假設(shè)，估算出的經(jīng)濟(jì)分析成果，可能會(huì)有一定誤差，我們也將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)行跟進(jìn)調(diào)整。第一部分分 項(xiàng)項(xiàng)目總體體定位建建議一簡(jiǎn)要要回顧項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)整整帶來(lái)的的總體影影響項(xiàng)目總體體規(guī)劃的的變化總體規(guī)劃劃進(jìn)行重重新調(diào)整整之后，高爾夫夫用地與與別墅用用地發(fā)生生分離，交通組組織系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行了了重新調(diào)調(diào)整，景景觀要素素也重新新進(jìn)行了了整合。從總體體上講，總體規(guī)規(guī)劃調(diào)整整對(duì)高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)帶來(lái)的的有利影影響要大大于別墅墅。高爾夫球球場(chǎng)核心心化，別別墅區(qū)的的交通干干擾減少少，品質(zhì)質(zhì)提高。高爾夫球球場(chǎng)和別別墅

3、區(qū)之之間的關(guān)關(guān)系有所所減弱，需要重重新認(rèn)識(shí)識(shí)。對(duì)景觀的的較大影影響此次項(xiàng)目目調(diào)整對(duì)對(duì)別墅用用地的高高爾夫景景觀線影影響最大大，通過(guò)過(guò)初步計(jì)計(jì)算，原原方案別別墅用地地高爾夫夫景觀線線長(zhǎng)44479米米，調(diào)整整后的長(zhǎng)長(zhǎng)度僅為為11119米，別墅的的高爾夫夫景觀線線直接損損失達(dá)775%。對(duì)別墅的的直接影影響總體規(guī)劃劃進(jìn)行調(diào)調(diào)整之后后，對(duì)于于別墅用用地而言言，可以以利用的的景觀元元素范圍圍縮小，別墅用用地的特特點(diǎn)也發(fā)發(fā)生變化化，相對(duì)對(duì)容積率率提高，相對(duì)建建筑密度度加大，別墅區(qū)區(qū)集中化化，房產(chǎn)產(chǎn)總體價(jià)價(jià)值下降降。這也也使我們們不得不不重新對(duì)對(duì)別墅用用地進(jìn)行行理解，對(duì)土地地價(jià)值進(jìn)進(jìn)行重新新的認(rèn)識(shí)識(shí)，這也也勢(shì)

4、必帶帶來(lái)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品及相相關(guān)內(nèi)容容的重新新思考。對(duì)項(xiàng)目施施工的直直接影響響此次調(diào)整整帶來(lái)的的最直接接的影響響就是現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施工工方面的的影響，需要對(duì)對(duì)現(xiàn)有土土方工程程進(jìn)行重重新的調(diào)調(diào)整。另另外，總總體規(guī)劃劃變化之之后，使使得未來(lái)來(lái)別墅施施工的區(qū)區(qū)域相對(duì)對(duì)集中，這種施施工對(duì)高高爾夫球球場(chǎng)的影影響要小小于原規(guī)規(guī)劃方案案。二對(duì)總總體定位位的重新新思考（一）還還是Goolf Reesorrt總體定位位描述一個(gè)個(gè)集運(yùn)動(dòng)動(dòng)、旅游游、度假假、居住住為一體體的中國(guó)國(guó)首席GGolff Reesorrt。（二）為為什么還還是選擇擇Gollf Ressortt1項(xiàng)目目總體定定位不單單指別墅墅項(xiàng)目定定位我們認(rèn)為為，對(duì)于于項(xiàng)目

5、總總體定位位的理解解，其不不應(yīng)是單單指別墅墅項(xiàng)目而而言，而而應(yīng)對(duì)高高爾夫及及別墅通通盤(pán)考慮慮，將項(xiàng)項(xiàng)目按照照整個(gè)地地塊來(lái)理理解，所所以我們們對(duì)項(xiàng)目目的總體體定位，是對(duì)高高爾夫球球場(chǎng)進(jìn)行行了充分分考慮。2項(xiàng)目目用地的的自然屬屬性并未未發(fā)生變變化雖然項(xiàng)目目進(jìn)行了了比較大大的規(guī)劃劃調(diào)整，但就其其整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目用地地而言，其自然然屬性并并未發(fā)生生變化。根據(jù)太太湖旅游游度假區(qū)區(qū)整體規(guī)規(guī)劃，項(xiàng)項(xiàng)目用地地的“體育休休閑區(qū)”性質(zhì)并并未發(fā)生生變化，所以對(duì)對(duì)項(xiàng)目總總體定位位的考慮慮，應(yīng)該該符合土土地自然然屬性的的特征。3高爾爾夫用地地與別墅墅用地并并未割裂裂項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)調(diào)調(diào)整后，別墅用用地與高高爾夫球球場(chǎng)用地地發(fā)生

6、分分離，使使別墅的的整體景景觀效果果降低，相對(duì)建建筑密度度升高，別墅的的總體舒舒適度降降低，也也造成了了別墅品品質(zhì)一定定程度的的下降。但是，從整體體的角度度來(lái)看，別墅用用地與高高爾夫用用地之間間的關(guān)系系并未割割裂，不不可否認(rèn)認(rèn)的是高高爾夫仍仍然是項(xiàng)項(xiàng)目的核核心要素素，別墅墅項(xiàng)目的的運(yùn)作很很大程度度上依然然是要以以來(lái)高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)作作。項(xiàng)目宗地地的特征征決定了了其第二二居所的的特質(zhì)本項(xiàng)目所所處的地地理位置置，以及及整個(gè)太太湖旅游游度假區(qū)區(qū)大的地地域背景景、規(guī)劃劃特點(diǎn)，決定了了別墅項(xiàng)項(xiàng)目在相相當(dāng)長(zhǎng)的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)只能作作為第二二居所的的特質(zhì)，所以這這也是我我們進(jìn)行行總體定定位時(shí)所所要考慮慮的重要要

7、原則之之一。（三）對(duì)對(duì)第二居居所的思思考1第二二居所的的定義VILLLA是SSECOONDHHOMEE，即第第二居所所；而HHOUSSE則是是第一居居所，是是第一個(gè)個(gè)家。在在中國(guó)的的傳統(tǒng)建建筑中，別墅多多數(shù)表現(xiàn)現(xiàn)為私家家園林。它最早早在中國(guó)國(guó)就叫“別業(yè)”，望文文生義可可以理解解為第二二處物業(yè)業(yè)。2第二二居所與與第一居居所使用狀態(tài)態(tài)城市距離離景 觀觀建筑設(shè)計(jì)計(jì)配套設(shè)施施第一居所所日常生活活城市、近近郊人工景觀觀居家功能能生活配套套第二居所所休閑生活活近郊、遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊自然景觀觀個(gè)性功能能休閑娛樂(lè)樂(lè)3對(duì)第第二居所所的理解解區(qū)域?yàn)榈诘诙铀峁┨焯烊粭l件件位置為第第二居所所提供理理想條件件項(xiàng)目質(zhì)素素為第

8、二二居所提提供充分分元素（四）總總體定位位基本描描述1市場(chǎng)場(chǎng)定位關(guān)鍵詞詞：中國(guó)國(guó)首席 Goolf Ressortt在國(guó)際上上，Goolf的的開(kāi)發(fā)形形態(tài)主要要有Goolf Cluub、GGolff Reesorrt及GGolff Coommuunitty三種種類型，這實(shí)際際上也代代表了GGolff的三種種不同開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式。Golff Reesorrt高爾夫夫勝地簡(jiǎn)單講，將高爾爾夫運(yùn)動(dòng)動(dòng)和旅游游休閑度度假結(jié)合合起來(lái)就就形成了了Gollf RResoort。Ressortt在英語(yǔ)語(yǔ)中指度度假的勝勝地，能能提供給給游覽者者放松、休息的的設(shè)施和和服務(wù)。這種球球會(huì)在歐歐美和東東南亞大大量存在在，在各各個(gè)旅

9、游游熱點(diǎn)地地區(qū)獲得得到了迅迅速地發(fā)發(fā)展。一一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，這種種球會(huì)除除了經(jīng)營(yíng)營(yíng)高爾夫夫球以外外，還經(jīng)經(jīng)營(yíng)酒店店、餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)、保健健、地方方特色旅旅游和房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)等業(yè)業(yè)務(wù)。從從地理布布局上看看，這類類球會(huì)一一般在高高爾夫球球場(chǎng)旁邊邊建設(shè)有有度假村村、其他他運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施、娛娛樂(lè)餐飲飲中心等等等。同同時(shí)，結(jié)結(jié)合高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)周邊的的優(yōu)美環(huán)環(huán)境，球球會(huì)還開(kāi)開(kāi)發(fā)和推推廣高爾爾夫別墅墅區(qū)，進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。在國(guó)內(nèi)，幾乎所所有球會(huì)會(huì)都配套套進(jìn)行了了高爾夫夫別墅的的開(kāi)發(fā)和和銷(xiāo)售。很多球球會(huì)還將將Ressortt的業(yè)務(wù)務(wù)整合進(jìn)進(jìn)球會(huì)的的經(jīng)營(yíng)，以尋求求新的利利潤(rùn)來(lái)源源。但真真正明確確提出并并按照GGolf

10、f Reesorrt實(shí)踐踐的球場(chǎng)場(chǎng)卻并不不多。目目前國(guó)內(nèi)內(nèi)最成功功的春城城高爾夫夫是為數(shù)數(shù)不多標(biāo)標(biāo)榜Goolf Ressortt的項(xiàng)目目之一。很顯然，本案完完全具備備Gollf RResoort的的所有條條件。這這一在國(guó)國(guó)內(nèi)相對(duì)對(duì)新興的的開(kāi)發(fā)模模式，由由于春城城高爾夫夫的成功功，獲得得了較好好的口碑碑。對(duì)本本案來(lái)講講，Goolf Ressortt不僅是是一種最最合適的的模式，更是一一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)，我我們要旗旗幟鮮明明地打出出Gollf RResoort的的概念，而且是是中國(guó)首首席的GGolff Reesorrt。我我們要以以中國(guó)GGolff Reesorrt的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制訂訂者的姿姿態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)

11、，要成成為真正正意義上上的中國(guó)國(guó)Gollf RResoort模模式的領(lǐng)領(lǐng)先者。占領(lǐng)宣傳傳的制高高點(diǎn)，以以領(lǐng)先者者和領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的姿姿態(tài)，全全面整合合球場(chǎng)、別墅、酒店、餐飲、娛樂(lè)、保健、地方特特色旅游游等核心心要素，打造出出“中國(guó)首首席的純純正Goolf Ressortt”，是本本案最具具核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的差異性性優(yōu)勢(shì)。Golff Reesorrt模式式核心要要素的關(guān)關(guān)系處理理整體的利利益永遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于局局部的利利益，這這是我們們?cè)谔幚砝鞧ollf RResoort幾幾大核心心要素的的一個(gè)最最基本的的原則。在本案中中，構(gòu)成成Gollf RResoort的的核心要要素主要要指球場(chǎng)場(chǎng)、高爾爾夫別墅墅及旅游游資

12、源。首先，我我們認(rèn)為為別墅只只是項(xiàng)目目的一個(gè)個(gè)組成部部分，是是項(xiàng)目贏贏利能力力最強(qiáng)的的一個(gè)部部分。別別墅的銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況將和球球場(chǎng)的品品質(zhì)緊密密相聯(lián)。同時(shí)，球場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)也也和別墅墅的銷(xiāo)售售息息相相關(guān)。如如何使項(xiàng)項(xiàng)目整體體達(dá)到最最優(yōu)化、市場(chǎng)價(jià)價(jià)值最大大化是我我們思考考的問(wèn)題題。因此，在在本案GGolff Reesorrt中，高爾夫夫別墅是是核心，旅游資資源是支支撐“RESSORTT”的基本本要素。球場(chǎng)將將作為最最優(yōu)質(zhì)的的大景觀觀資源、最豐富富的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)題材和和客戶拓拓展的重重要渠道道作用于于別墅。反過(guò)來(lái)來(lái)，別墅墅也將對(duì)對(duì)球場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)和和球證的的售賣(mài)起起到積極極的促進(jìn)進(jìn)作用。項(xiàng)目連連動(dòng)，形形象一致致這

13、三個(gè)核核心要素素要整合合成一個(gè)個(gè)整體來(lái)來(lái)看待，從而塑塑造Goolf Ressortt的整體體形象。這個(gè)形形象應(yīng)當(dāng)當(dāng)具有：深厚的的文化積積淀、大大氣天成成的氣質(zhì)質(zhì)、天人人合一的的理念。資源共共享，互互為支持持高爾夫球球場(chǎng)是項(xiàng)項(xiàng)目的形形象核心心，別墅墅是項(xiàng)目目的利潤(rùn)潤(rùn)核心，旅游資資源是服服務(wù)和配配套的核核心。因地制制宜，巧巧于因借借要充分利利用周邊邊的旅游游和服務(wù)務(wù)資源，充分利利用文化化和政府府資源，如同園園林里的的“借景”，形成成本項(xiàng)目目的整體體競(jìng)爭(zhēng)力力。物業(yè)借REESORRT之名名，球場(chǎng)場(chǎng)行CCLUBB之實(shí)借“REESORRT”概念優(yōu)優(yōu)勢(shì)，標(biāo)標(biāo)榜首席席形象，建立個(gè)個(gè)性區(qū)隔隔。“RESSORTT

14、”運(yùn)作模模式在國(guó)國(guó)內(nèi)已有有引用，但尚未未旗幟鮮鮮明地推推廣“RESSORTT”概念。本項(xiàng)目目首推“RESSORTT”概念，開(kāi)行業(yè)業(yè)之先河河，引領(lǐng)領(lǐng)“RESSORTT”之潮流流，必將將引起關(guān)關(guān)注與轟轟動(dòng)，占占據(jù)在業(yè)業(yè)界之領(lǐng)領(lǐng)先地位位，樹(shù)立立“中國(guó)首首席”的形象象，能夠夠鮮明地地建立起起項(xiàng)目的的個(gè)性區(qū)區(qū)隔。以“REESORRT”概念題題材，挖挖掘營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)題材，制造宣宣傳熱點(diǎn)點(diǎn)。以“CLLUB”之實(shí)，高爾夫夫品質(zhì)突突顯?！癛ESSORTT”對(duì)本案案而言，更多的的是針對(duì)對(duì)物業(yè)及及營(yíng)銷(xiāo)推推廣，是是對(duì)整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的概括。而高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)仍可以以按“CLUUB”標(biāo)準(zhǔn)定定制，從從會(huì)員資資格的審審定，以以及嚴(yán)格格

15、的會(huì)員員制度、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的球場(chǎng)場(chǎng)配置，樹(shù)立高高品質(zhì)的的高爾夫夫形象。2產(chǎn)品品定位關(guān)鍵詞詞：數(shù)寄寄精舍數(shù)寄精舍舍不是一一種簡(jiǎn)單單的建筑筑風(fēng)格，它更多多表現(xiàn)出出的是一一種對(duì)建建筑的態(tài)態(tài)度，精精品不是是一種簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的堆堆砌，而而是一種種對(duì)細(xì)節(jié)節(jié)的精益益求精。3客戶戶定位關(guān)鍵詞詞：臺(tái)商商 本地富富豪在上次客客戶分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我我們將目目標(biāo)群體體聚焦在在臺(tái)商與與本地富富豪，努努力對(duì)這這一人群群進(jìn)行更更進(jìn)一步步的描述述的分析析；對(duì)于于大上海海圈富豪豪，由于于其是一一個(gè)相對(duì)對(duì)模糊但但又很現(xiàn)現(xiàn)實(shí)存在在重要的的群體，所以暫暫時(shí)無(wú)法法對(duì)其進(jìn)進(jìn)行更準(zhǔn)準(zhǔn)確的把把握，將將來(lái)在項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)一一步推進(jìn)進(jìn)后，我我們?cè)賹?duì)對(duì)其進(jìn)行行

16、細(xì)化分分析。第二部分分：別墅墅市場(chǎng)研研究全國(guó)別墅墅市場(chǎng)概概況全國(guó)別墅墅市場(chǎng)能能從沉寂寂中蘇醒醒過(guò)來(lái)，究其原原因，是是近年來(lái)來(lái)隨著二二次置業(yè)業(yè)者的增增加，境境外機(jī)構(gòu)構(gòu)的進(jìn)入入，以及及政府對(duì)對(duì)別墅的的用地的的松動(dòng)，促進(jìn)了了別墅市市場(chǎng)的升升溫。但但年以以后，北北京、上上海、深深圳等城城市別墅墅市場(chǎng)令令人擔(dān)憂憂的局面面開(kāi)始顯顯露出來(lái)來(lái)。別墅墅產(chǎn)品呈呈現(xiàn)出供供大于求求、結(jié)構(gòu)構(gòu)性失衡衡現(xiàn)象，雖然潛潛在需求求旺盛，但因別別墅價(jià)格格的虛高高而難以以實(shí)現(xiàn)的的尷尬局局面。1國(guó)內(nèi)內(nèi)別墅市市場(chǎng)特征征整體供過(guò)過(guò)于求，局部結(jié)結(jié)構(gòu)失衡衡需求潛力力旺盛，有效需需求有限限別墅銷(xiāo)售售相對(duì)疲疲軟，解解決空置置刻不容容緩2全國(guó)國(guó)別墅

17、市市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)短期：供供過(guò)于求求，結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡等等狀況得得到緩解解，需求求持續(xù)旺旺盛，價(jià)價(jià)格趨于于平穩(wěn)，別墅成成交比例例有所上上升。長(zhǎng)期：市市場(chǎng)體系系趨于成成熟，供供求總量量趨于平平衡，結(jié)結(jié)構(gòu)趨于于合理，潛在需需求得以以實(shí)現(xiàn)，價(jià)格趨趨于穩(wěn)步步增長(zhǎng)，市場(chǎng)將將出現(xiàn)供供銷(xiāo)兩旺旺，多方方共贏的的良好局局面，迎迎來(lái)下一一輪的別別墅浪潮潮。3綜合合分析就全國(guó)大大環(huán)境來(lái)來(lái)看，短短期內(nèi)市市場(chǎng)供大大于求的的狀況仍仍不能得得到迅速速緩解，市場(chǎng)上上主要供供應(yīng)還是是在原有有別墅用用地上的的開(kāi)發(fā)，價(jià)格趨趨于平穩(wěn)穩(wěn)。但從從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)來(lái)看，在在別墅土土地禁令令之后，可能會(huì)會(huì)在未來(lái)來(lái)一段時(shí)時(shí)間內(nèi)形形成斷層層，造成成別墅的的相對(duì)稀

18、稀缺，在在消化原原有別墅墅項(xiàng)目的的同時(shí)，一批特特色鮮明明、高品品質(zhì)的新新項(xiàng)目入入市，相相比之下下更加具具有市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力，價(jià)格格也有一一定的上上揚(yáng)空間間。本項(xiàng)項(xiàng)目建議議拉長(zhǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期，注意意開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏，同同時(shí)對(duì)中中國(guó)首席席高爾夫夫ressortt的定位位既順應(yīng)應(yīng)了市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展趨勢(shì)，放眼未未來(lái)，在在提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上充分分挖掘產(chǎn)產(chǎn)品附加加值，為為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)最大化化打下了了堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。長(zhǎng)三角別別墅市場(chǎng)場(chǎng)分析長(zhǎng)三角區(qū)區(qū)域作為為全國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展較好的的三大區(qū)區(qū)域之一一，近年年來(lái)隨著著市場(chǎng)的的高速發(fā)發(fā)展，以以上海為為中心的的大上海海都市圈圈別墅市市場(chǎng)發(fā)展展較為迅迅速，規(guī)規(guī)?？?/p>

19、前前，價(jià)格格也一路路上揚(yáng)，需求不不斷上升升，但仍仍存在部部分區(qū)域域供過(guò)于于求，結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理的問(wèn)問(wèn)題。主主要表現(xiàn)現(xiàn)為市場(chǎng)場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅和高端端別墅相相對(duì)不足足，而競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)對(duì)激烈的的中端別別墅市場(chǎng)場(chǎng)由于產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化現(xiàn)象象嚴(yán)重。居民收收入的增增幅遠(yuǎn)不不及房?jī)r(jià)價(jià)的一路路攀升，本地客客源有限限，銷(xiāo)售售增長(zhǎng)速速度緩慢慢。（一）上上海市場(chǎng)場(chǎng)分析120003年年上半年年上海別別墅總體體走勢(shì)今年上上半年來(lái)來(lái)，上海海別墅市市場(chǎng)不斷斷升溫的的同時(shí)也也逐步向向理性回回歸。加加之經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅從配套套、交通通及環(huán)境境等方面面的第一一居所特特性、環(huán)環(huán)境及空空間功能能等優(yōu)越越特性、收入提提高及非非典影響響促使本本

20、地居民民的別墅墅需求放放量以及及控制得得當(dāng)?shù)慕?jīng)經(jīng)濟(jì)別墅墅總價(jià)，使得從從松江、青浦，到浦東東、南匯匯康橋出出現(xiàn)的一一大批總總價(jià)控制制合理的的經(jīng)濟(jì)型型別墅如如麗水華華庭、愛(ài)愛(ài)倫坡、康橋半半島、澄澄品金象象、潤(rùn)和和苑、薔薔薇紳鄰鄰等一開(kāi)開(kāi)盤(pán)就有有不俗的的銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)，成成為整個(gè)個(gè)別墅市市場(chǎng)中的的“一把把火”。 供給分析析上海市市20003年上上半年市市場(chǎng)上別別墅供應(yīng)應(yīng)總量約約2700萬(wàn)平方方米，220033年上半半年別墅墅新上市市量達(dá)1162.7萬(wàn)平平米，新新上市占占地面積積約4885萬(wàn)平平方米，綜合容容積率達(dá)達(dá)到0.34。 從價(jià)格格分布的的供求關(guān)關(guān)系來(lái)看看，上海海20003年上上半年市市場(chǎng)上市市供應(yīng)

21、的的別墅量量較多集集中在1100萬(wàn)萬(wàn)2000萬(wàn)元元和2000-3300萬(wàn)萬(wàn)元兩個(gè)個(gè)的價(jià)格格段，分分別占到到了供應(yīng)應(yīng)總量的的35%和300，較較上年這這一比例例有較大大變化；而總價(jià)價(jià)在1000萬(wàn)元元以下的的經(jīng)濟(jì)型型別墅和和總價(jià)在在3000萬(wàn)元以以上的豪豪華別墅墅分別為為16和199，前前者較上上年變化化不大，后者有有較大增增幅，比比例達(dá)88%。 需求分析析上海目目前約有有人口117000萬(wàn)，總總戶數(shù)近近6000萬(wàn)，近近期隨著著經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展以以及上海海市居民民收入的的提升，雖前兩兩年別墅墅的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者多以以外地人人、港澳澳臺(tái)人為為多，但但隨著別別墅居住住理念的的逐步深深入人心心，從而而引發(fā)了了上海本

22、本地居民民的別墅墅需求熱熱情。市市場(chǎng)原因因是經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅的成熟熟，刺激激了上海海部分中中高收入入家庭的的別墅需需求，而而且這一一趨勢(shì)將將成為別別墅市場(chǎng)場(chǎng)的主流流。 據(jù)有關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)表表明，對(duì)對(duì)于3000到6600平平方米的的別墅豪豪宅，上上海一般般每年僅僅需幾百百多套的的市場(chǎng)吸吸引量，而總體體來(lái)說(shuō)，總價(jià)在在1200萬(wàn)元以以內(nèi)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅更受受歡迎。市場(chǎng)上上一些聯(lián)聯(lián)排經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅單價(jià)能能控制在在50000 元元左右，面積以以2000平方米米為主，總價(jià)在在一百萬(wàn)萬(wàn)元左右右，通過(guò)過(guò)社區(qū)的的配套、建筑的的表現(xiàn)、環(huán)境的的營(yíng)造、主題空空間的突突現(xiàn)，產(chǎn)產(chǎn)生一種種異域風(fēng)風(fēng)情，或或是一種種BOBBO 族族的

23、氛圍圍，使得得特定的的目標(biāo)人人群產(chǎn)生生一種強(qiáng)強(qiáng)烈的歸歸屬感，從而在在市場(chǎng)上上形成較較為強(qiáng)烈烈的需求求。 2主要要高爾夫夫別墅項(xiàng)項(xiàng)目分析析基本數(shù)據(jù)據(jù)匯總表表樓盤(pán)名稱稱棕櫚灘天馬湯臣虹橋銀濤大都會(huì)長(zhǎng)島容積率0.20.30080.43380.47750.30.33360.3118別墅占地地面積（畝）1815550060012046025350高爾夫球球場(chǎng)面積積（畝）1200022766150004502100081總幢數(shù)69421029918520230181其中：220022年推出出幢數(shù)106716973總售出幢幢數(shù)13110253111171513其中：220022年售出出幢數(shù)133523511

24、1105總剩余幢幢數(shù)681100467418515168總銷(xiāo)售率率1.9%52.44%84.66%60.00%8.4%50.00%7.2%20022年新推推房源銷(xiāo)銷(xiāo)售率12.33%49.33%33.33%69.99%毛套均占占地面積積（畝）2.0991.91.60.5221.80.6441.544凈套均占占地面積積（畝）2.62.42.00.62.30.81.9花園面積積（平米米）300-13000400-10000200-8000116-1800500-8000200400-11000會(huì)所個(gè)數(shù)數(shù)2113111會(huì)所面積積（平米米）17000088000300002000003000020000

25、60000高爾夫標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)洞數(shù)數(shù)（洞）2718918927高爾夫標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)桿數(shù)數(shù)（桿）727236723672高爾夫球球道總長(zhǎng)長(zhǎng)（碼）700007171119300710882000070300房型面積積區(qū)間（平米）276-5977290-3588414-12557271-3999311-6688280250-7888主力房型型面積（平米）300-4000290-2588477271-2788390-4488280324-4344主力總價(jià)價(jià)（萬(wàn)元元）300400-5500600-8000400-6000400-5000550250-3500主力戶型型面積分分析樓盤(pán)名稱稱棕櫚灘天馬湯臣虹橋銀濤大都會(huì)長(zhǎng)島

26、250-3000m215.000%27.778%86.884%100.00%16.003%300-3500m235.000%33.333%12.550%11.005%戶350-4000m218.000%38.889%13.116%16.667%23.776%型400-4500m218.000%18.884%64.558%29.228%面450-5000m213.000%55.007%積500-6000m29.944%比600-7000m21.000%14.449%6.255%7.733%700-8000m27.255%2.211%800mm2以上上4.355%主力力面積數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)表主力力面積

27、數(shù)數(shù)據(jù)分析析圖分析析結(jié)論：體現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的開(kāi)開(kāi)發(fā)心態(tài)態(tài)從“主力力面積數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)表”中，可可以看出出作為開(kāi)開(kāi)發(fā)商根根據(jù)各自自項(xiàng)目的的不同情情況下的的一種心心態(tài)選擇擇。天馬馬、虹橋橋，將面面積控制制在4000平米米以下，主要考考慮項(xiàng)目目用地的的成熟度度，以及及總價(jià)款款的控制制；湯臣臣則基于于對(duì)用地地發(fā)展前前景的高高度自信信，及對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的較高定定位，將將面積全全部控制制在4000平米米以上；棕櫚灘灘項(xiàng)目則則考慮到到項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模龐大，采取的的是拉長(zhǎng)長(zhǎng)產(chǎn)品線線的穩(wěn)妥妥做法來(lái)來(lái)規(guī)避市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。350-4500平米是是市場(chǎng)主主力為了統(tǒng)一一進(jìn)行計(jì)計(jì)算，“主力面面積數(shù)據(jù)據(jù)分析圖圖”采用的的是簡(jiǎn)單單的加總

28、總的做法法，雖然然從圖上上顯示，2500-3000平米米在這些些項(xiàng)目當(dāng)當(dāng)中，占占的比例例最重，達(dá)到335%，但從整整個(gè)圖形形的走勢(shì)勢(shì)來(lái)看，4000-4550平米米應(yīng)為整整個(gè)分布布的一個(gè)個(gè)波峰，再結(jié)合合“主力面面積數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表表”，可以以看到，在這些些項(xiàng)目中中，面積積選擇分分布比較較密集的的應(yīng)是在在3500-4000平米米和4000-4450平平米這兩兩個(gè)區(qū)間間上，另另外，結(jié)結(jié)合過(guò)往往對(duì)當(dāng)前前別墅項(xiàng)項(xiàng)目面積積的市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)，所以可可以判斷斷出，3350-4500平米應(yīng)應(yīng)當(dāng)是高高檔別墅墅面積的的市場(chǎng)主主力。主要建筑筑風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱稱建筑風(fēng)格格太湖之星星歐美傳統(tǒng)統(tǒng)昆山別館館 現(xiàn)代風(fēng)格格棕櫚灘海海景

29、高爾爾夫別墅墅歐洲現(xiàn)代代風(fēng)格天馬花苑苑 美國(guó)西海海岸風(fēng)格格銀濤高爾爾夫別墅墅 美國(guó)加州州風(fēng)格大都會(huì)高高爾夫別別墅 日式湯臣高爾爾夫別墅墅歐美風(fēng)格格虹橋高爾爾夫別墅墅 歐式長(zhǎng)島高爾爾夫別墅墅美式、英英式、現(xiàn)現(xiàn)代式、法式、意大利利式（二）蘇蘇州市場(chǎng)場(chǎng)分析1市場(chǎng)場(chǎng)狀況市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)分析當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)主要供供應(yīng)別墅墅蘇州在售售別墅一一覽表項(xiàng)目名稱稱總價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元）戶型面積積（m2）別墅類型型天鄰風(fēng)景景270-4200340-5044獨(dú)棟天倫隨園園500-7000350-4900獨(dú)棟藝墅家家（一期期）76-1140200-3466獨(dú)體、雙雙拼紫竹苑90-1170176-3466獨(dú)體、聯(lián)聯(lián)排、雙雙拼泉景花園園120

30、-2100250-3666獨(dú)棟綠洲明明月灣（二期）110-1600300-3500獨(dú)棟、聯(lián)聯(lián)排、雙雙拼山雨墅90-1150215-2566雙拼碧瀛谷380-6800292-4277獨(dú)棟太湖之星星天王谷谷200-2500260-3200獨(dú)棟上湖香香榭150左左右280左左右獨(dú)棟金水灣二二期140-2800200-4000雙拼、獨(dú)獨(dú)棟江楓園200-7000300-5000獨(dú)棟寒舍130-2500220-3200獨(dú)棟遠(yuǎn)香居100-2000210-3000聯(lián)體靜湖別墅墅300左左右370左左右獨(dú)棟聆湖麗墅墅150-2500220-3200獨(dú)幢、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)體南豐花園園110-1600240左左右聯(lián)體別

31、墅墅市場(chǎng)需求求分析別墅銷(xiāo)售售狀況總體來(lái)講講，蘇州州別墅供供求關(guān)系系一直處處于“供過(guò)于求求”的局面面，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非非常激烈烈。而高高端別墅墅缺乏真真正意義義上的個(gè)個(gè)性化“高端別別墅”，受到到市場(chǎng)追追捧的多多為個(gè)性性鮮明，綜合品品質(zhì)較好好的高端端物業(yè)。綜合分析析：蘇州別墅墅市場(chǎng)總總體趨勢(shì)勢(shì)較好，基本形形成了供供銷(xiāo)兩旺旺的局面面。高端別墅墅在需求求持續(xù)旺旺盛的條條件下，供應(yīng)將將繼續(xù)放放量。從從歷年蘇蘇州高檔檔別墅的的供應(yīng)及及銷(xiāo)售情情況圖中中可以看看到，在在未來(lái)兩兩年內(nèi)，在市場(chǎng)場(chǎng)不發(fā)生生大的波波動(dòng)的情情況下，每年市市場(chǎng)高檔檔別墅供供應(yīng)量應(yīng)應(yīng)在2000-3300套套左右，而每年年的消化化量在1150套套

32、左右。從目前蘇蘇州市場(chǎng)場(chǎng)在售別別墅項(xiàng)目目來(lái)看，仍未出出現(xiàn)能夠夠進(jìn)入華華東大市市場(chǎng)的標(biāo)標(biāo)志性高高質(zhì)素競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目。第三部分分：目標(biāo)標(biāo)客戶分分析鑒于前期期已經(jīng)做做過(guò)較為為詳盡的的客戶方方面分析析，所以以此次報(bào)報(bào)告中，主要以以聚焦未未來(lái)目標(biāo)標(biāo)客戶群群體為主主，主要要對(duì)其進(jìn)進(jìn)行進(jìn)一一步分析析和描述述?？紤]慮到本地地海外及及海歸人人士總體體規(guī)模較較小，所所以將其其并如大大上海圈圈富豪群群體，此此次不做做詳細(xì)描描述。一、客戶戶群體基基本特征征的描述述1年齡齡數(shù)據(jù)表明明目前蘇蘇州、高高端別墅墅市場(chǎng)的的置業(yè)群群體主要要集中在在 411500歲、550歲以以上的中中老年階階層，其其中411500歲的中中年人購(gòu)購(gòu)

33、買(mǎi)欲和和購(gòu)買(mǎi)力力最強(qiáng)，這與其其具備良良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力以及較較長(zhǎng)時(shí)間間財(cái)富積積累有著著直接的的關(guān)系。相關(guān)資料料：上海海及蘇州州高端別別墅客戶戶資料項(xiàng)目名稱稱客戶年齡齡層（歲歲）項(xiàng)目名稱稱客戶年齡齡層（歲歲）江楓園40-660天馬花苑苑45-660天鄰風(fēng)景景45-660佘山月湖湖山莊40-662碧瀛谷38-664湖畔佳苑苑37-558東方春曉曉40-660綠洲江南南園42-660區(qū)域根據(jù)上十十大高檔檔別墅客客戶資料料統(tǒng)計(jì)顯顯示，目目前在上上海高檔檔別墅購(gòu)購(gòu)買(mǎi)群體體中，“上海籍籍人士占占11.84%，外地地企業(yè)家家占199.400%，港港澳臺(tái)同同胞則占占24.94%，海歸歸人士占占28.96%，外

34、籍籍人士占占14.86%”。從資料可可以看出出，外籍籍人士、港臺(tái)同同胞、海海歸人士士在高端端別墅的的客戶群群體中占占據(jù)著重重要的地地位，但但隨著上上海、蘇蘇州及長(zhǎng)長(zhǎng)三角區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的不斷斷發(fā)展，以及消消費(fèi)觀念念的不斷斷更新，擁有雄雄厚購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力的本本地富豪豪將更多多的出現(xiàn)現(xiàn)在高端端別墅的的消費(fèi)群群體中。 相關(guān)資料料1：江江楓園（最早售售出的444套）的客戶戶資料客戶數(shù)量比例外籍人士士614%臺(tái)港人士士1942.22%當(dāng)?shù)仄髽I(yè)業(yè)家818.22%海歸人士士1125%合計(jì)44100%相關(guān)資料料2：蘇蘇州太湖湖之星（高爾夫夫物業(yè)）客戶分分析?？蛻魯?shù)量比例臺(tái)港人士士1416.99%當(dāng)?shù)仄髽I(yè)業(yè)家2631.3

35、3%海歸人士士1012%上海地區(qū)區(qū)富豪3339.88%合計(jì)83100%二目標(biāo)標(biāo)客戶群群體的構(gòu)構(gòu)成與分分類 以上海為為軸心的的長(zhǎng)三角角，是中中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)最發(fā)達(dá)達(dá)的地區(qū)區(qū)之一，在該區(qū)區(qū)域內(nèi)，聚集了了杭、嘉嘉、湖、寧波和和紹興，蘇、錫錫、常、昆山和和吳江等等經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展十分分活躍的的城市群群。隨著著外資不不斷流入入長(zhǎng)三角角地區(qū)，港臺(tái)同同胞、歐歐美人士士及其它它外籍人人士也不不斷地前前往長(zhǎng)三三角，良良好的投投資環(huán)境境、人文文氛圍、地理?xiàng)l條件，使使得他們們中間的的很多人人選擇了了在長(zhǎng)三三角居住?。ǔＷ∽。?，其其中以港港臺(tái)同胞胞居多。以上海海為中心心的長(zhǎng)三三角地區(qū)區(qū)，是對(duì)對(duì)海歸人人士最具具吸引力力的創(chuàng)業(yè)業(yè)基地

36、，完整的的產(chǎn)業(yè)體體系、完完善的配配套、豐豐富的資資源為他他們創(chuàng)業(yè)業(yè)提供了了廣闊的的空間。而作為為長(zhǎng)三角角地區(qū)的的“本土人人士”更是在在這種大大趨勢(shì)下下受利益益，個(gè)人人收入、生活水水平不斷斷提高。而在他他們中間間不乏“財(cái)富巨巨子”、“商界名名流”，強(qiáng)大大的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力、對(duì)對(duì)生活品品質(zhì)的追追求、對(duì)對(duì)長(zhǎng)三角角區(qū)位價(jià)價(jià)值的認(rèn)認(rèn)同，使使他們成成為了高高端別墅墅的目標(biāo)標(biāo)客戶群群。所以以，可以以預(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目目所要鎖鎖定的目目標(biāo)客戶戶群體主主要包括括：臺(tái)商商群體、本地富富豪、大大上海圈圈富豪。1臺(tái)商商群體總體規(guī)模模在長(zhǎng)三角角(此處處只包括括:上海海、蘇州州及周邊邊城市)居住的的臺(tái)灣同同胞約330萬(wàn)人人。目前蘇州州

37、臺(tái)資企企業(yè)40000多多家，臺(tái)臺(tái)商3萬(wàn)萬(wàn)人?？臻g分布布及行業(yè)業(yè)狀況區(qū)域人數(shù)行業(yè)分布布投資狀況況上海常駐1.5萬(wàn)人人半年往來(lái)來(lái)15萬(wàn)萬(wàn)人餐飲、美美容；半導(dǎo)體；機(jī)械、電電子；房地產(chǎn)。目前累計(jì)計(jì)，在上上海批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立的的臺(tái)資項(xiàng)項(xiàng)目為443944項(xiàng)目，合同臺(tái)臺(tái)資金額額68.27億億美元.蘇州常駐70000人人，其中昆山山（常住住30000人），1、太倉(cāng)倉(cāng)、常熟熟、張家家港：冶冶金、建建材、紡紡織品及及傳統(tǒng)制制造業(yè)；2、昆山山：電子子信息（16.9%）、精密密機(jī)械（28.9%）；蘇州市區(qū)區(qū):ITT、電子子信息。目前累計(jì)計(jì),臺(tái)商商在蘇州州投資達(dá)達(dá)1700億美元元,占臺(tái)臺(tái)商在大大陸投資資的1/5,投投資額超超

38、過(guò)30000萬(wàn)萬(wàn)的項(xiàng)目目有700個(gè),超超過(guò)1億億的有117個(gè).特征描述述：講求求品質(zhì)感感。享受受生活的的態(tài)度。高爾爾夫消費(fèi)費(fèi)觀強(qiáng)。形成成臺(tái)灣群群落。工作作壓力及及家庭負(fù)負(fù)擔(dān)壓力力大。對(duì)臺(tái)臺(tái)灣品牌牌的認(rèn)同同度最高高，受日日本文化化影響較較深。2本地地富豪總體規(guī)模模本地富豪豪的所屬屬行業(yè)及及地區(qū)難難以用詳詳盡的數(shù)數(shù)據(jù)加以以描述，但私企企業(yè)主及及個(gè)體商商業(yè)人士士是他們們的主體體，而就就職于外外企的中中、高層層管理人人員及灰灰色收入入者作為為其補(bǔ)充充也不容容忽視。相關(guān)資料料1：蘇蘇州本地地富豪行行業(yè)特征征分析所在行業(yè)業(yè)所占比例例所在行業(yè)業(yè)所占比例例制造業(yè)26%房地產(chǎn)10%生物制藥藥14%高科技10%對(duì)

39、外貿(mào)易易16%物流貨運(yùn)運(yùn)6%服裝12%其它6%相關(guān)資料料2：蘇蘇州私企企及個(gè)體體商業(yè)者者狀況截止到220022年底，私營(yíng)企企業(yè)已發(fā)發(fā)展到5591220家，分別比比上年增增長(zhǎng)344%、34.5%；個(gè)體工工商戶已已有18850115戶，注冊(cè)資資金533.4億億元，分分別比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)9.55%、7.44%和35.8%，20002年蘇蘇州市個(gè)個(gè)體私營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)總總產(chǎn)值為為448844449萬(wàn)元元，銷(xiāo)售售總額為為392222224萬(wàn)元元。蘇州州市個(gè)體體私營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)納稅稅達(dá)544.199億元，占全市市稅額的的20.8%，占全市市財(cái)政收收入的118.66%?，F(xiàn)現(xiàn)在，蘇蘇州市有有經(jīng)省民民營(yíng)科技技企業(yè)條條例認(rèn)定定的

40、民營(yíng)營(yíng)科技企企業(yè)3669家，出口創(chuàng)創(chuàng)匯2.86億億美元，與外商商配套額額超過(guò)1110億億元人民民幣。特征描述述：有較較好的社社會(huì)地位位，行事事低調(diào)兩代代家庭結(jié)結(jié)構(gòu)居多多享受受意識(shí)弱弱，控制制欲望強(qiáng)強(qiáng)更精精打細(xì)算算環(huán)境境意識(shí)逐逐漸加強(qiáng)強(qiáng)高爾爾夫消費(fèi)費(fèi)多屬于于交際消消費(fèi)三綜合合評(píng)述1豐富富的高端端客戶資資源，強(qiáng)強(qiáng)大的高高端物業(yè)業(yè)需求。作為“上上海的后后花園”的蘇州州，不僅僅擁有悠悠久的歷歷史淵源源和深厚厚的文化化積淀，更是長(zhǎng)長(zhǎng)三角最最具投資資價(jià)值的的城市之之一。大大量的外外部資金金和強(qiáng)大大的民營(yíng)營(yíng)資本正正源源不不斷地投投入到這這個(gè)城市市之中，在吸引引這些高高端富豪豪投資經(jīng)經(jīng)商的同同時(shí)，蘇蘇州也必必

41、將成為為他們或或居住，或度假假，或旅旅游的城城市之一一，而他他們所形形成的龐龐大群體體和極強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，使得市市場(chǎng)對(duì)高高端物業(yè)業(yè)的需求求一直成成利好的的發(fā)展趨趨勢(shì)。大大上海區(qū)區(qū)眾多高高價(jià)甚至至天價(jià)物物業(yè)的成成功熱銷(xiāo)銷(xiāo)，足以以證明了了市場(chǎng)需需求下所所潛藏的的巨大購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力和和有效需需求，這這對(duì)本案案的高端端定位給給予了足足夠的支支撐。2旅游游、度假假、高爾爾夫，一一個(gè)都不不能少。對(duì)高端客客戶群體體而言，高端別別墅顯然然不僅僅僅是滿足足居住的的需求，特別在在蘇州這這樣一個(gè)個(gè)自然條條件絕好好的城市市里。對(duì)對(duì)于這樣樣的高端端客戶，他們是是對(duì)運(yùn)動(dòng)動(dòng)、休閑閑、旅游游、度假假全方位位的生活活需求足足。我們

42、們所提“集度假假、旅游游、高爾爾夫于一一體”的定位位不但最最大程度度地發(fā)揮揮了地塊塊及區(qū)位位的資源源優(yōu)勢(shì)，也符合合了市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展需求。3具有有中國(guó)傳傳統(tǒng)文化化情結(jié)的的本土富富豪、臺(tái)臺(tái)商、大大上海圈圈富豪是是購(gòu)買(mǎi)主主體。以上海為為軸心的的長(zhǎng)三角角地區(qū)，是外資資涌向中中國(guó)的焦焦點(diǎn)，大大量的投投資也帶帶了大量量的高端端客戶，其中臺(tái)臺(tái)商是其其中的主主體（在在蘇州更更是如此此），加加之臺(tái)灣灣人的中中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)文化背背景，以以及尋根根問(wèn)祖的的情節(jié)，使他們們對(duì)體現(xiàn)現(xiàn)中國(guó)傳傳統(tǒng)文化化特色的的、具有有人文價(jià)價(jià)值的物物業(yè)情有有獨(dú)鐘，而其具具備的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力以及長(zhǎng)長(zhǎng)三角良良好的投投資環(huán)境境，使他他們這種種需求得得以

43、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。4理性性的性價(jià)價(jià)比，感感性的附附加值。經(jīng)歷過(guò)兩兩次或多多次置業(yè)業(yè)后，“理性”消費(fèi)成成為了高高端客戶戶的共有有特征，“物有所所值”是他們們作出購(gòu)購(gòu)買(mǎi)決定定的前提提和基礎(chǔ)礎(chǔ)。但僅僅僅“物有所所值”顯然是是不夠的的，他們們?cè)谂卸ǘ水a(chǎn)品品、配套套、區(qū)位位、自然然條件等等硬件價(jià)價(jià)值的基基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)業(yè)的服務(wù)務(wù)價(jià)值、文化價(jià)價(jià)值、品品牌價(jià)值值等“感性認(rèn)認(rèn)知”的關(guān)注注度更高高。而誘誘發(fā)其購(gòu)購(gòu)買(mǎi)欲望望的往往往是這些些硬件之之外的感感性附加加因素。在項(xiàng)目目定位和和營(yíng)銷(xiāo)推推廣中如如何發(fā)揮揮和挖掘掘文化價(jià)價(jià)值和人人文資源源，從而而最大化化地提升升物業(yè)附附加值，是我們們應(yīng)當(dāng)高高度關(guān)注注的問(wèn)題題。第四部分分：項(xiàng)

44、目目發(fā)展實(shí)實(shí)施建議議總體規(guī)劃劃建議目標(biāo)：長(zhǎng)長(zhǎng)三角地地區(qū)的別別墅經(jīng)典典。太湖之濱濱的項(xiàng)目目用地的的價(jià)值本本身已經(jīng)經(jīng)決定了了本項(xiàng)目目的高端端性，而而千年蘇蘇州向來(lái)來(lái)就是中中國(guó)的建建筑經(jīng)典典之地，多重的的旅游文文化資源源要求我我們必須須把項(xiàng)目目塑造成成新時(shí)代代的新經(jīng)經(jīng)典，這這是項(xiàng)目目的終極極目標(biāo)，也是所所有建議議的前提提。原則：在總體規(guī)規(guī)劃的具具體的建建議之前前，我們們要首先先明確總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的幾個(gè)基基本原則則，這樣樣才能形形成對(duì)方方案的基基本評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也給設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)提供更更明確的的方向。針對(duì)本本項(xiàng)目的的特點(diǎn)，我司提提出以下下設(shè)計(jì)原原則：土地價(jià)值值最大化化房地產(chǎn)的的基本目目的就是是利用土土

45、地上的的附著物物，最大大的提升升土地的的價(jià)值，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)豐厚厚的投資資回報(bào)。對(duì)土地地價(jià)值的的判斷，以及相相應(yīng)的土土地價(jià)值值提升手手段，是是實(shí)現(xiàn)土土地價(jià)值值最大化化的基本本途徑。對(duì)本項(xiàng)目目用地的的區(qū)域價(jià)價(jià)值判斷斷，以及及用地細(xì)細(xì)分之后后的價(jià)值值判斷是是總體規(guī)規(guī)劃的基基本起點(diǎn)點(diǎn)，沒(méi)有有這樣的的判斷，規(guī)劃體體系和價(jià)價(jià)值體系系很有可可能會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生背離離，最終終會(huì)影響響到項(xiàng)目目的成敗敗，所以以不可不不慎。根據(jù)用地地的景觀觀條件、交通條條件、配配套便捷捷、外界界影響等等因素，用地的的價(jià)值基基本可以以分為以以下六類類。（見(jiàn)見(jiàn)用地價(jià)價(jià)值分析析圖及價(jià)價(jià)值評(píng)估估表）用地類別別景觀條件件配套便捷捷交通條件件外界影響響

46、備注一類二類三類四類五類六類資源利用用最大化化這是針對(duì)對(duì)任何項(xiàng)項(xiàng)目都要要認(rèn)真面面對(duì)的問(wèn)問(wèn)題，充充分挖掘掘用地內(nèi)內(nèi)以及用用地周邊邊的自然然和人文文資源，是提升升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值的根根本，如如何形成成對(duì)自然然景觀的的利用，以及人人文傳統(tǒng)統(tǒng)的弘揚(yáng)揚(yáng)，這是是規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)必必須嚴(yán)肅肅面對(duì)的的問(wèn)題。項(xiàng)目的自自然資源源有：太湖景觀觀漁陽(yáng)山景景古樹(shù)項(xiàng)目的人人文景觀觀有：孫武演兵兵場(chǎng)二妃墓休閑設(shè)施施有：太湖水星星俱樂(lè)部部漁陽(yáng)山體體育休閑閑設(shè)施長(zhǎng)沙島跑跑馬場(chǎng)太湖之星星游艇俱俱樂(lè)部卓越酒店店未來(lái)資源源有：亞洲文化化論壇太湖旅游游度假區(qū)區(qū)中心服服務(wù)區(qū)前瞻性由于本項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期較長(zhǎng)，所以本本項(xiàng)目的的規(guī)劃不不僅要立立足于

47、現(xiàn)現(xiàn)狀，更更要著眼眼于未來(lái)來(lái)。雖然然現(xiàn)在度度假區(qū)的的開(kāi)發(fā)還還不盡人人意，但但未來(lái)的的前景是是令人鼓鼓舞的，總體規(guī)規(guī)劃的適適當(dāng)超前前，尤其其是對(duì)孫孫武路的的開(kāi)通要要有足夠夠的信心心，才能能使本項(xiàng)項(xiàng)目在未未來(lái)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中立立于不敗敗之地。獨(dú)特性尋找項(xiàng)目目的差異異性始終終是項(xiàng)目目成敗的的關(guān)鍵，突出的的產(chǎn)品特特點(diǎn)是本本項(xiàng)目是是否能成成為新經(jīng)經(jīng)典的必必要條件件，勇于于創(chuàng)新，鼓勵(lì)設(shè)設(shè)計(jì)上的的創(chuàng)新應(yīng)應(yīng)該是不不變的法法則。建議建議一：宏觀把把握，處處理好球球場(chǎng)、別別墅區(qū)和和酒店的的關(guān)系。這是一個(gè)個(gè)規(guī)劃視視角的問(wèn)問(wèn)題，如如何能使使球場(chǎng)、別墅區(qū)區(qū)和酒店店三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目形成成互動(dòng)不不僅是經(jīng)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)問(wèn)題，要要在規(guī)劃劃中有足

48、足夠的體體現(xiàn)。尋尋求總體體的最優(yōu)優(yōu)、功能能的互補(bǔ)補(bǔ)、資源源的共享享是項(xiàng)目目規(guī)劃前前期必須須重點(diǎn)考考慮的問(wèn)問(wèn)題。建議二：根據(jù)地地塊價(jià)值值進(jìn)行不不同的規(guī)規(guī)劃，提提供不同同的產(chǎn)品品。建立在對(duì)對(duì)地塊認(rèn)認(rèn)識(shí)的基基礎(chǔ)上，對(duì)用地地進(jìn)行綜綜合利用用，并采采用不同同的局部部容積率率來(lái)調(diào)整整用地的的結(jié)構(gòu)。對(duì)產(chǎn)品品進(jìn)行分分類，把把相應(yīng)的的產(chǎn)品安安置在相相應(yīng)的地地塊上。建議三：道路系系統(tǒng)。別墅區(qū)應(yīng)應(yīng)具備單單獨(dú)的、完善的的道路系系統(tǒng)，包包括車(chē)行行系統(tǒng)和和步行系系統(tǒng)。別別墅區(qū)和和高爾夫夫球場(chǎng)之之間的關(guān)關(guān)聯(lián)應(yīng)避避免主干干道的連連接，應(yīng)應(yīng)采用步步行系統(tǒng)統(tǒng)的連接接，以避避免相互互間不必必要的干干擾。道路系統(tǒng)統(tǒng)不可以以孫武路路開(kāi)

49、通前前為終極極目標(biāo)，而是要要以開(kāi)通通后為終終極目標(biāo)標(biāo)。可考考慮利用用預(yù)留用用地建設(shè)設(shè)過(guò)渡性性的道路路。建議四：開(kāi)放空空間系統(tǒng)統(tǒng)。要形成社社區(qū)的活活動(dòng)核心心、景觀觀核心，并有效效提高周周邊房產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值?？煽伎紤]在主主題內(nèi)容容上和高高爾夫球球場(chǎng)相呼呼應(yīng)，如如建設(shè)景景觀性質(zhì)質(zhì)的迷你你球道和和可參與與性質(zhì)的的推桿果果嶺。建議五：配套系系統(tǒng)。由于社區(qū)區(qū)的集中中，對(duì)配配套的要要求也增增高。除除滿足基基本的生生活需求求外，要要充分考考慮一些些小型的的娛樂(lè)設(shè)設(shè)施，如如網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、露天天吧、跳跳水酒廊廊等。對(duì)于服務(wù)務(wù)性設(shè)施施要充分分利用現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)術(shù)。建議六：可發(fā)展展空間。建議在用用地的東東側(cè)預(yù)留留部分用用地，作

50、作為項(xiàng)目目的調(diào)整整空間。由于度度假區(qū)的的建設(shè)的的未知因因素，以以及發(fā)展展速度的的不確定定性，預(yù)預(yù)留空間間為項(xiàng)目目的調(diào)整整提供了了可能性性。景觀設(shè)計(jì)計(jì)建議本項(xiàng)目的的景觀設(shè)設(shè)計(jì)更多多的強(qiáng)調(diào)調(diào)的是山山林氣，以及度度假休閑閑的氣息息，這個(gè)個(gè)是設(shè)計(jì)計(jì)的前提提。原則：因借要注意分分析基地地周邊的的景觀以以及和基基地內(nèi)的的關(guān)系，SASSAKII的衛(wèi)星星景觀圖圖示很有有參考的的價(jià)值，也不應(yīng)應(yīng)停留在在分析的的層面，更多的的應(yīng)注意意如何利利用。草草原風(fēng)格格傾向的的別墅設(shè)設(shè)計(jì)為球球場(chǎng)提供供了謙遜遜的景觀觀，同時(shí)時(shí)球場(chǎng)的的景觀設(shè)設(shè)計(jì)也要要充分考考慮到別別墅區(qū)的的視覺(jué)環(huán)環(huán)境?；セ橐蚪杞璨拍芟嘞嗟靡嬲谜?。延續(xù)景觀的延延

51、續(xù)對(duì)于于形成良良好的想想像空間間十分有有利，公公共空間間和半私私有空間間之間的的景觀延延續(xù)、半半私有空空間景觀觀和私有有空間景景觀的延延續(xù)、室室外空間間景觀和和室內(nèi)空空間延續(xù)續(xù)能起到到更富想想象力的的空間。鄉(xiāng)土景觀不同同于建筑筑，植物物的適合合和本地地的氣候候土質(zhì)都都息息相相關(guān)，盡盡量采用用本地的的植物和和建筑材材料，不不僅能降降低造價(jià)價(jià)，也可可以保證證景觀效效果以及及維護(hù)的的順利。文化在中國(guó)，景觀更更賦予了了許多文文化和祈祈福的含含義，巧巧妙的利利用這些些含義，不僅可可以提供供更多營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的說(shuō)說(shuō)法，也也符合中中國(guó)人的的文化心心態(tài)。而而帶有傳傳統(tǒng)色彩彩的景觀觀小品也也會(huì)有效效的提高高社區(qū)的的文化

52、意意味。建議建議一：一期建設(shè)設(shè)完全用用成樹(shù)，并且要要求有一一定的規(guī)規(guī)模，取取得良好好的景觀觀效果，成為整整個(gè)別墅墅區(qū)的展展示區(qū)。建議二：要形成較較大的核核心公共共景觀區(qū)區(qū)，和建建筑配套套一同形形成社區(qū)區(qū)的公眾眾中心，其歡快快的氣息息將成為為RERRORTT的標(biāo)識(shí)識(shí)之一。建議三：前期盡可可能地多多用密植植速生的的手段，形成景景觀的規(guī)規(guī)模。以以后再通通過(guò)間苗苗等手段段獲得更更完美的的景觀效效果。建議四：充分利用用預(yù)留用用地，將將其作為為社區(qū)綠綠化的苗苗圃。并并且根據(jù)據(jù)開(kāi)發(fā)的的節(jié)奏，調(diào)整各各塊用地地的臨時(shí)時(shí)功能。建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議原則：以以下原則則應(yīng)該成成為貫穿穿項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的全全過(guò)程，并得到到有效的的執(zhí)

53、行。經(jīng)典所謂經(jīng)典典，不是是對(duì)中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)或或者西方方傳統(tǒng)的的折衷主主義的引引用，而而是要建建立在塑塑造新經(jīng)經(jīng)典的基基礎(chǔ)上的的創(chuàng)作。要調(diào)動(dòng)動(dòng)建筑師師的創(chuàng)作作熱情并并鼓勵(lì)出出作品，同時(shí)要要利用傳傳媒宣傳傳，經(jīng)典典也是傳傳媒的結(jié)結(jié)果。精致簡(jiǎn)潔不等等于粗糙糙，目前前建筑設(shè)設(shè)計(jì)中最最缺乏的的決不是是大膽的的構(gòu)思，而是對(duì)對(duì)建筑細(xì)細(xì)節(jié)充分分的關(guān)注注。有細(xì)細(xì)節(jié)有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折有裝裝飾并且且都能作作得到位位，不僅僅是出精精品的必必要，也也符合江江南的消消費(fèi)心理理。應(yīng)特別注注意入口口的裝飾飾，以及及建筑轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折的交交接關(guān)系系。鄉(xiāng)土化鄉(xiāng)土化的的立足點(diǎn)點(diǎn)在于當(dāng)當(dāng)?shù)氐臍鈿夂虻乩砝項(xiàng)l件下下的生活活方式，生活習(xí)習(xí)慣。充充分的理理解江南

54、南建筑空空間的神神韻，更更有目的的地運(yùn)用用本土的的建筑裝裝飾材料料，以及及建筑裝裝飾的手手法，創(chuàng)創(chuàng)造具有有新鄉(xiāng)土土的建筑筑?，F(xiàn)代化在利用新新技術(shù)新新材料的的基礎(chǔ)上上，更重重視新的的審美意意識(shí)新的的建筑觀觀念。多樣化鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目是4425畝畝的大型型別墅社社區(qū)，所所以產(chǎn)品品不可單單調(diào)，要要走多樣樣化的道道路。產(chǎn)品理念念：數(shù)寄寄精舍數(shù)寄屋是是日本茶茶舍演變變來(lái)的一一種形式式，更深深刻的是是揭示了了建筑的的另一種種極致。其中蘊(yùn)蘊(yùn)涵了建建筑和環(huán)環(huán)境的關(guān)關(guān)系，建建筑和人人的關(guān)系系，建筑筑的材料料表現(xiàn)等等諸多方方面的問(wèn)問(wèn)題。也也為如何何打造新新的經(jīng)典典建筑提提供了一一個(gè)視角角。精舍起源源于漢代代太學(xué)生生的

55、居所所，后來(lái)來(lái)被佛教教借喻為為修行的的場(chǎng)所。當(dāng)前的豪豪宅往往往是一種種堆砌，往自然然里堆砌砌建筑、用昂貴貴的材料料堆砌建建筑、用用夸張的的風(fēng)格詮詮釋建筑筑，但從從歷史卻卻無(wú)情的的證明，經(jīng)典建建筑從來(lái)來(lái)就不是是堆砌出出來(lái)的，而是一一種對(duì)環(huán)環(huán)境和材材料的創(chuàng)創(chuàng)造性把把握。需要申明明的是：數(shù)寄精舍舍不是一個(gè)個(gè)案名，而是對(duì)對(duì)建筑理理念的一一種闡述述。不是一種種風(fēng)格，而是對(duì)對(duì)待建筑筑和環(huán)境境的一種種態(tài)度。不是一種種手法，而是對(duì)對(duì)現(xiàn)有地地產(chǎn)的反反思。共生與圖圖底建筑和環(huán)環(huán)境的關(guān)關(guān)系是種種共生的的關(guān)系，是圖和和底的關(guān)關(guān)系。建建筑是景景觀的背背景，景景觀又是是建筑的的背景，相互融融合成為為一個(gè)美美妙的場(chǎng)場(chǎng)所。要

56、注意內(nèi)內(nèi)部街景景的設(shè)計(jì)計(jì)，處理理好車(chē)庫(kù)庫(kù)帶來(lái)的的不良景景觀因素素。空間與材材料與西方的的正空間間相比較較，中國(guó)國(guó)人更重重視負(fù)空空間了利利用，也也就是院院落空間間的利用用。建議議更多的的運(yùn)用院院落，充充分協(xié)調(diào)調(diào)建筑和和自然的的關(guān)系。建筑材料料是構(gòu)成成空間的的重要因因素，更更多的利利用本地地建筑材材料，會(huì)會(huì)使建筑筑更具有有地方文文脈和特特色。裝飾與風(fēng)風(fēng)格采取重點(diǎn)點(diǎn)裝飾的的手法，在繁與與簡(jiǎn)的強(qiáng)強(qiáng)烈對(duì)比比中追求求建筑的的個(gè)性。相對(duì)弱弱化建筑筑的風(fēng)格格取向，風(fēng)格要要自己形形成，而而不是刻刻意地學(xué)學(xué)習(xí)或者者模仿某某種風(fēng)格格。建議建議一：產(chǎn)品分分類商務(wù)型別別墅。少量量大型主主要是面面對(duì)企業(yè)業(yè)用戶的的別墅。高

57、爾夫別別墅。臨近近高爾夫夫球場(chǎng)并并擁有球球場(chǎng)景觀觀的別墅墅。獨(dú)棟別墅墅。組團(tuán)團(tuán)內(nèi)部的的獨(dú)棟別別墅，包包括臺(tái)地地別墅。小獨(dú)棟別別墅。位于于東側(cè)用用地面積積較小的的獨(dú)棟別別墅。建議二：產(chǎn)品指指標(biāo)（見(jiàn)見(jiàn)后）建議三：空間設(shè)設(shè)計(jì)注意室內(nèi)內(nèi)外空間間的過(guò)渡渡與滲透透，向蘇蘇州園林林學(xué)習(xí)營(yíng)營(yíng)造趣味味空間的的手法。建議四：建筑風(fēng)風(fēng)格多樣化的的統(tǒng)一。在保持持統(tǒng)一的的建筑理理念下，盡量做做到風(fēng)格格的多樣樣化，使使整個(gè)別別墅區(qū)具具有多種種但不沖沖突的風(fēng)風(fēng)格。建議五：分類建建議商務(wù)型別別墅。各棟棟都請(qǐng)專專人設(shè)計(jì)計(jì)，量身身度造。加強(qiáng)別別墅的辦辦公功能能，降低低居住功功能，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)會(huì)議議室的設(shè)設(shè)計(jì)。客客廳設(shè)計(jì)計(jì)要考慮慮較大型

58、型派對(duì)的的可能，增加宴宴會(huì)廳。建筑的的庭院也也要適合合小型集集會(huì)的使使用。高爾夫別別墅。建筑筑傾向于于弗蘭克克賴特的的草原式式風(fēng)格。主要特特點(diǎn)是平平面舒展展，屋頂頂平緩，建筑構(gòu)構(gòu)圖水平平展開(kāi)，以壁爐爐為核心心形成垂垂直構(gòu)圖圖的視覺(jué)覺(jué)焦點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)本本土建筑筑材料的的使用，以及材材料之間間的對(duì)比比關(guān)系。庭院建議議分為前前院和后后院，入入口的前前院主要要是功能能化的院院落，面面積不宜宜過(guò)大，景觀向向道路方方向開(kāi)放放，為社社區(qū)的整整體環(huán)境境作貢獻(xiàn)獻(xiàn)。后院院是景觀觀的核心心，面向向高爾夫夫球場(chǎng)，風(fēng)格要要和球場(chǎng)場(chǎng)景觀尋尋求協(xié)調(diào)調(diào)。有水水岸的部部分要充充分利用用水岸，把高爾爾夫和水水岸的概概念要作作足，充充分

59、提高高附加值值。獨(dú)棟別墅墅。依然然采用我我司前提提案中現(xiàn)現(xiàn)代宅園園的建筑筑理念，做到園園林和居居住的結(jié)結(jié)合。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)前院院空間和和公共空空間的延延續(xù)性，可利用用鋪地等等硬質(zhì)景景觀的延延續(xù)和種種植的延延續(xù)來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)，充充分利用用民間庭庭院紅杏杏出墻的的做法，強(qiáng)化內(nèi)內(nèi)外的聯(lián)聯(lián)系。小獨(dú)棟別別墅。面積積較小，庭院也也小，局局部建筑筑容積率率比較高高。產(chǎn)品品強(qiáng)調(diào)個(gè)個(gè)性化的的建筑形形式，環(huán)環(huán)境更多多的依賴賴于外部部開(kāi)放空空間的引引入，要要特別注注意街景景的塑造造，避免免單調(diào)和和乏味。附件：數(shù)寄屋的的闡釋古代中國(guó)國(guó)的建筑筑對(duì)周邊邊國(guó)家的的建筑影影響很大大，日本本主要是是接受了了中國(guó)唐唐代建筑筑的風(fēng)格格，但與與韓

60、國(guó)不不同的是是其的風(fēng)風(fēng)格演變變，日本本的建筑筑趨于精精致，而而韓國(guó)的的建筑趨趨于樸野野，都缺缺少了中中國(guó)建筑筑的中和和之氣，同時(shí)也也有了令令我們贊贊嘆的華華彩。數(shù)寄屋（Sukkiyaa）是茶茶室的一一種風(fēng)格格茶道逐步步成熟于于日本的的桃山時(shí)時(shí)代（MMomooyamma 115700)和江江戶(EEdo 18665)時(shí)時(shí)代之間間。茶室（TTeahhousse）本本質(zhì)上是是個(gè)文化化娛樂(lè)空空間，主主客通過(guò)過(guò)模式化化的茶道道，來(lái)進(jìn)進(jìn)行精神神上深沉沉的交流流。茶室必須須要具備備茶道和和私人集集會(huì)的功功能。在設(shè)計(jì)茶茶室時(shí)，最重要要的是建建筑要和和周?chē)牡淖匀缓秃蜌夂蛳嘞鄥f(xié)調(diào)，這是茶茶室的精精神核心心所在。