某地塊拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、PAGE PAGE 65目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc244922110 1 總總 論論 PAGEREF _Toc244922110 h 1 HYPERLINK l _Toc244922111 1.1 基本情情況 PAGEREF _Toc244922111 h 1 HYPERLINK l _Toc244922112 1.2 業(yè)主簡簡介 PAGEREF _Toc244922112 h 2 HYPERLINK l _Toc244922113 1.3 編制依依據(jù)及研研究范圍圍 PAGEREF _Toc244922113 h 2 HYPERLINK l _Toc

2、244922114 1.4 主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc244922114 h 3 HYPERLINK l _Toc244922115 1.5 簡要結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc244922115 h 4 HYPERLINK l _Toc244922116 2 項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的背景景及必要要性 PAGEREF _Toc244922116 h 5 HYPERLINK l _Toc244922117 2.1 項(xiàng)目建建設(shè)背景景 PAGEREF _Toc244922117 h 5 HYPERLINK l _Toc244922118 2.2 項(xiàng)目建建設(shè)必要要性 PAGEREF _Toc

3、244922118 h 11 HYPERLINK l _Toc244922119 3 項(xiàng)項(xiàng)目市場場分析 PAGEREF _Toc244922119 h 13 HYPERLINK l _Toc244922120 3.1 項(xiàng)目定定位 PAGEREF _Toc244922120 h 13 HYPERLINK l _Toc244922121 3.2 項(xiàng)目前前景分析析 PAGEREF _Toc244922121 h 14 HYPERLINK l _Toc244922122 4 建建設(shè)內(nèi)容容與規(guī)模模 PAGEREF _Toc244922122 h 16 HYPERLINK l _Toc244922123

4、4.1 建設(shè)內(nèi)內(nèi)容 PAGEREF _Toc244922123 h 16 HYPERLINK l _Toc244922124 4.2 建設(shè)規(guī)規(guī)模 PAGEREF _Toc244922124 h 16 HYPERLINK l _Toc244922125 4.3主主要建設(shè)設(shè)規(guī)模指指標(biāo) PAGEREF _Toc244922125 h 16 HYPERLINK l _Toc244922126 5 項(xiàng)項(xiàng)目場址址條件 PAGEREF _Toc244922126 h 18 HYPERLINK l _Toc244922127 5.1 建設(shè)場場地現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc244922127 h 18 HY

5、PERLINK l _Toc244922128 5.2 場地建建設(shè)條件件 PAGEREF _Toc244922128 h 18 HYPERLINK l _Toc244922129 6 建建設(shè)方案案 PAGEREF _Toc244922129 h 21 HYPERLINK l _Toc244922130 6.1 規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)理念念及原則則 PAGEREF _Toc244922130 h 21 HYPERLINK l _Toc244922131 6.2 設(shè)計(jì)構(gòu)構(gòu)思 PAGEREF _Toc244922131 h 22 HYPERLINK l _Toc244922132 6.3平平面布置置 PAGER

6、EF _Toc244922132 h 22 HYPERLINK l _Toc244922133 6.4建建筑單體體設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc244922133 h 23 HYPERLINK l _Toc244922134 6.5結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì) PAGEREF _Toc244922134 h 24 HYPERLINK l _Toc244922135 6.6 公用設(shè)設(shè)施設(shè)計(jì)計(jì)方案 PAGEREF _Toc244922135 h 26 HYPERLINK l _Toc244922136 6.6.5消防防設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc244922136 h 31 HYPERLINK l _Toc24

7、4922137 7 節(jié)節(jié)能、綠綠化及環(huán)環(huán)保 PAGEREF _Toc244922137 h 35 HYPERLINK l _Toc244922138 7.1節(jié)節(jié)能 PAGEREF _Toc244922138 h 35 HYPERLINK l _Toc244922139 7.2綠綠化 PAGEREF _Toc244922139 h 35 HYPERLINK l _Toc244922140 7.3環(huán)環(huán)保 PAGEREF _Toc244922140 h 36 HYPERLINK l _Toc244922141 8 機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置與人力力資源配配置 PAGEREF _Toc244922141 h 42

8、HYPERLINK l _Toc244922142 8.1 項(xiàng)目建建設(shè)管理理機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc244922142 h 42 HYPERLINK l _Toc244922143 8.2 項(xiàng)目人人員配置置 PAGEREF _Toc244922143 h 42 HYPERLINK l _Toc244922144 9 項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)進(jìn)度 PAGEREF _Toc244922144 h 44 HYPERLINK l _Toc244922145 9.1 建設(shè)工工期 PAGEREF _Toc244922145 h 44 HYPERLINK l _Toc244922146 9.2 建設(shè)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃

9、PAGEREF _Toc244922146 h 44 HYPERLINK l _Toc244922147 9.3項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度表表 PAGEREF _Toc244922147 h 44 HYPERLINK l _Toc244922148 10 工程招招投標(biāo)方方案 PAGEREF _Toc244922148 h 45 HYPERLINK l _Toc244922149 10.11 招標(biāo)標(biāo)形式 PAGEREF _Toc244922149 h 45 HYPERLINK l _Toc244922150 10.22 資質(zhì)質(zhì)要求 PAGEREF _Toc244922150 h 45 HYPERLINK

10、l _Toc244922151 10.33 招標(biāo)標(biāo)信息發(fā)發(fā)布 PAGEREF _Toc244922151 h 45 HYPERLINK l _Toc244922152 10.44 招投投標(biāo)工作作組織 PAGEREF _Toc244922152 h 46 HYPERLINK l _Toc244922153 11 投資估估算與資資金籌措措 PAGEREF _Toc244922153 h 47 HYPERLINK l _Toc244922154 11.11 投資資估算 PAGEREF _Toc244922154 h 47 HYPERLINK l _Toc244922155 11.22 資金金籌措 P

11、AGEREF _Toc244922155 h 49 HYPERLINK l _Toc244922156 12 經(jīng)濟(jì)評評價(jià) PAGEREF _Toc244922156 h 50 HYPERLINK l _Toc244922157 12.11 經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析的的依據(jù)、原則和和方法 PAGEREF _Toc244922157 h 50 HYPERLINK l _Toc244922158 12.22 基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc244922158 h 50 HYPERLINK l _Toc244922159 12.33 財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià) PAGEREF _Toc244922159 h 51 HYPERL

12、INK l _Toc244922160 13社會(huì)會(huì)評價(jià) PAGEREF _Toc244922160 h 53 HYPERLINK l _Toc244922161 13.11 社會(huì)會(huì)效益 PAGEREF _Toc244922161 h 53 HYPERLINK l _Toc244922162 13.22 社會(huì)會(huì)影響分分析 PAGEREF _Toc244922162 h 53 HYPERLINK l _Toc244922163 13.33 社會(huì)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分分析 PAGEREF _Toc244922163 h 54 HYPERLINK l _Toc244922164 14結(jié)論論與建議議 PAGEREF

13、_Toc244922164 h 55 HYPERLINK l _Toc244922165 14.11 結(jié)論論 PAGEREF _Toc244922165 h 55 HYPERLINK l _Toc244922166 14.22 建議議 PAGEREF _Toc244922166 h 56 HYPERLINK l _Toc244922167 附表 PAGEREF _Toc244922167 h 557 1 總 論1.1 基本情情況1.項(xiàng)目目名稱：磁8地地塊拆遷遷安置房房建設(shè)項(xiàng)目目2.項(xiàng)目目性質(zhì)：新建3.建設(shè)設(shè)地址：重慶市市沙坪壩壩區(qū)童家家橋街道道童新一一村4.項(xiàng)目目業(yè)主：*5.業(yè)主主地址：沙坪壩

14、壩區(qū)西永永微電子子產(chǎn)業(yè)園園6.法人人代表：*7.建設(shè)設(shè)規(guī)模及及內(nèi)容：總用地面面積42273.4平方方米（約約6.44畝），總建筑筑面積1163447平方方米，其其中住宅宅建筑面面積1335000平方米米，公共活活動(dòng)用房房8000平方米米，商業(yè)面積積547平平方米，地下車車庫及設(shè)設(shè)備用房房15000平方方米。8.項(xiàng)目目建設(shè)工工期：200個(gè)月（220099.920111.44） 9.總投投資:項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)總總投入550800萬元，其中：工程費(fèi)費(fèi)用29965萬萬元(包包括建安安工程費(fèi)費(fèi)27445萬元元，市政政設(shè)施配配套費(fèi)2220萬萬元)，工程建建設(shè)其他他費(fèi)用116700萬元，預(yù)備費(fèi)費(fèi)2266萬元，

15、建設(shè)期期利息1167萬萬元，期期間費(fèi)用用52萬元元。10.資資金籌措措:資金來源源：企業(yè)業(yè)自籌資資金15580萬萬元，占占總投資資的311%；申申請銀行行貸款33500萬萬元，占占總投資資的699%，銀行行貸款償償還資金金來源全全部為當(dāng)當(dāng)?shù)刎?cái)政政資金。1.3 編制依依據(jù)及研研究范圍圍1.3.1編制制依據(jù)1. 關(guān)于印印發(fā)沙坪坪壩區(qū)危危舊房改改造工作作實(shí)施方方案的通通知（沙委發(fā)發(fā)2000810號(hào)號(hào)文）；2.重慶慶磁器口口歷史街街區(qū)保護(hù)護(hù)規(guī)劃與與設(shè)計(jì)；3.沙坪坪壩區(qū)用用地規(guī)劃劃；4.投投資項(xiàng)目目可行性性研究指指南（試用版版）；5.建建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評評價(jià)方法法與參數(shù)數(shù)（第第三版）；6.業(yè)主主提供的的區(qū)

16、域及及園區(qū)社社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、人人口、環(huán)環(huán)境、土土地、自自然條件件等基礎(chǔ)礎(chǔ)性資料料；7.本項(xiàng)項(xiàng)目適用用的國家家及地方方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等等。1.3.2 研研究范圍圍根據(jù)項(xiàng)目目業(yè)主的的委托要要求，對對本項(xiàng)目目建設(shè)進(jìn)進(jìn)行技術(shù)術(shù)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)方面的的研究和和論證，包括項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的必要要性、建建設(shè)規(guī)模模與產(chǎn)品品方案、建設(shè)方方案、投投資估算算與資金金籌措、組織機(jī)機(jī)構(gòu)與人人力資源源配置、項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃安排、項(xiàng)目效效益評價(jià)價(jià)等。1.4 主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)表1-11 主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)表表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位位數(shù)值備注一主要技術(shù)術(shù)指標(biāo)1總建設(shè)用用地面積積42733.4約6.44畝2居住人數(shù)數(shù)人768每戶按33.2人

17、人計(jì)算3總建筑面面積163447100%3.1住宅建筑筑面積135000全部為安安置房3.2商業(yè)面積積547可對外發(fā)發(fā)售3.3管理與公公共活動(dòng)動(dòng)用房8003.4底下車庫庫及設(shè)備備用房150004停車泊位位個(gè)504.1地面?zhèn)€104.2地下個(gè)405容積率3.56綠地率357建設(shè)工期期個(gè)月15二主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)總總投入萬元508001.1其中：自自籌資金金萬元15800 占總投資資31%1.2銀行貸款款萬元35000 占總投資資69%2銷售收入入萬元4383銷售稅金金及附加加萬元244利潤總額額萬元466661.5 簡要結(jié)結(jié)論本項(xiàng)目所所在地位位于歷史史文化旅旅游區(qū)磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)與紅色色

18、旅游區(qū)區(qū)歌歌樂山烈烈士陵園園之間，與兩地地相距甚甚近；該該地塊作作為磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的風(fēng)貌貌協(xié)調(diào)區(qū)區(qū)，北臨磁磁童路，南臨雙雙菱皮鞋鞋廠，西西臨2112國道道，東臨臨清水溪溪，交通條條件優(yōu)越越。地塊塊周邊配套套完善、交通便便利、居居住環(huán)境境優(yōu)越，商業(yè)、文文化氛圍圍較濃，市場區(qū)區(qū)位、交交通區(qū)位位、環(huán)境境區(qū)位都都比較好好，未來來發(fā)展前前景看好好。本項(xiàng)目建建設(shè)規(guī)模模較小、基基本功能能齊全，總體規(guī)規(guī)劃符合合城市區(qū)區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃的的要求，功能定定位準(zhǔn)確確。項(xiàng)目目建設(shè)的的前置條條件已具備，建設(shè)地地交通便便利，具具有較好好的建設(shè)設(shè)條件。項(xiàng)目建建成后，將為2400多拆遷遷戶提供供居住保保障，大幅度度改善、提高拆拆

19、遷居民民生活、居住條條件；有利于于城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略略的實(shí)施施，為和諧諧社會(huì)的的構(gòu)建提提供積極極的支持持和強(qiáng)有有力的保保障，為為進(jìn)一步步提升沙沙坪壩的的城市形形象做出出一定貢貢獻(xiàn)；有有利于促促進(jìn)磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)協(xié)調(diào)，美美化古鎮(zhèn)鎮(zhèn)核心區(qū)區(qū)周邊形形象。因因此本項(xiàng)項(xiàng)目具有有較好的的社會(huì)效效益。在經(jīng)濟(jì)效效益方面面，由于于拆遷安安置成本本較大，收支缺缺口達(dá)到到46666萬元元，本工工程屬于于政府民民生工程程，需要要政府給給予資金金補(bǔ)助與與支持保保持收支支平衡。2 項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的背景景及必要要性2.1 項(xiàng)目建建設(shè)背景景2.1.1重慶慶市社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況自直轄以以來，重重慶市充充分發(fā)揮揮直轄優(yōu)優(yōu)勢，緊

20、緊緊抓住住西部大大開發(fā)這這一歷史史性機(jī)遇遇，努力力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展展取得了了巨大成成就。220000年開始始，重慶慶市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值的快快速增長長直接推推動(dòng)了人人均GDDP的高高速增長長。雖然然在055年和006年連連續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)了增幅幅回落，但增速速仍保持持在133%以上上，20000-20006年間間的平均均增幅更更是達(dá)到到14.13%，超過過GDPP同期平平均增幅幅（133.822%）（圖2-1），直轄十十年，市市人均GGDP增增長兩倍倍，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民收收入整體體上增加加倍多多，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力、綜合競競爭力和和人民生生活水平平邁上了了新臺(tái)階階。圖2-11 119988年220077年重慶慶市

21、國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值和同同比增幅幅隨著重慶慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展，居民生生活水平平的不斷斷提高，城鄉(xiāng)居居民收入入持續(xù)增增長，民民生不斷斷改善，社會(huì)更更加和諧諧。預(yù)計(jì)計(jì)到20010年年，人均均GDPP預(yù)計(jì)將將達(dá)到1180000 元元，年均均增幅保保持在110%左左右。到到20220年，力爭達(dá)達(dá)到人均均80000美元元以上，重慶即即邁入小小康社會(huì)會(huì)。收入入是消費(fèi)費(fèi)和投資資的前提提，是社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)循環(huán)中中的重要要組成部部分，近近年來，重慶市市經(jīng)濟(jì)高高速增長長，人均均收入隨隨之大幅幅度提升升，整體體消費(fèi)、購買能能力大大大加強(qiáng)，消費(fèi)方方式不斷斷增多，品質(zhì)追追求越來來越高，直接拉拉動(dòng)了國國民消費(fèi)費(fèi)需求對對各行

22、業(yè)業(yè)的刺激激，極大大地推動(dòng)動(dòng)社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展。20088年重慶慶市受國國家宏觀觀調(diào)控、金融危危機(jī)影響響，GDDP增速速放緩，前三季季度重慶慶GDPP34119.556億，同比增增長155.3%，預(yù)計(jì)計(jì)20008年GGDP增增速在115%左左右。220088年前三三季度城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入為1118665元；人均消消費(fèi)性支支出為883466元 ，增速速回落44個(gè)百分分點(diǎn)。居居民購買買能力受受到一定定影響。但是隨隨著20008年年10月月出臺(tái)的的國十條條政策進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)穩(wěn)較快發(fā)發(fā)展，無無疑對今今后提高高民眾信信心，提提振經(jīng)濟(jì)濟(jì)起到極極大的推推動(dòng)作用用。從國國

23、家擴(kuò)大大內(nèi)需效效果來看看，全國國20009年經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長保8有有望，重重慶市前前三季度度增長率率達(dá)到112%.5，發(fā)發(fā)展勢頭頭強(qiáng)勢。因此基基于重慶慶歷年社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展良良好的基基礎(chǔ)積累累，可以以樂觀預(yù)預(yù)計(jì)在220099之后一一段時(shí)期期，重慶慶乃至全全國范圍圍內(nèi)社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展仍將將保持在在一個(gè)比比較穩(wěn)定定的水平平。2.1.2主城城區(qū)空間間結(jié)構(gòu)規(guī)規(guī)劃為更好地地維護(hù)和和發(fā)展重重慶特有有的“多多中心組組團(tuán)式”布局結(jié)結(jié)構(gòu)，重慶市市城市總總體規(guī)劃劃(2000520220)提出了了“一城城五片、多中心心組團(tuán)式式”空間間結(jié)構(gòu)。“五片片”指中中部、北北部、西西部、南南部和東東部片區(qū)區(qū)?！岸喽嘀行摹睘橐粋€(gè)個(gè)城

24、市中中心和六六個(gè)城市市副中心心，城市市中心包包括渝中中半島、江北城城、彈子子石在內(nèi)內(nèi)的重慶慶CBDD地區(qū)，六個(gè)城城市副中中心由上上輪總體體規(guī)劃中中的觀音音橋、沙沙坪壩、楊家坪坪、南岸岸中心區(qū)區(qū)及新增增的西永永(即西西部新城城)、茶茶園中心心區(qū)組成成。20055版城市市總體規(guī)規(guī)劃在998版的的基礎(chǔ)上上進(jìn)行了了四個(gè)方方向的擴(kuò)擴(kuò)展，1.向北北拓展跨過內(nèi)環(huán)環(huán)線向北北拓展。經(jīng)土地地適宜性性分析，可發(fā)展展區(qū)域的的適宜城城市建設(shè)設(shè)用地約約為3338平方方公里。自然條條件良好好，可拓拓展用地地較大，依托城城市建成成區(qū)發(fā)展展，沒有有大山大大水的地地形阻隔隔，擁有有機(jī)場、碼頭、火車站站等交通通樞紐，區(qū)位條條件良好

25、好，同時(shí)時(shí)可依托托北部新新區(qū)的政政策優(yōu)勢勢，有較較強(qiáng)的發(fā)發(fā)展動(dòng)力力；但用用地海拔拔相對較較高，地地形以丘丘陵為主主，用地地相對較較破碎。2.向西西拓展跨過中梁梁山向西西，發(fā)展展中梁山山、縉云云山之間間的區(qū)域域?？砂l(fā)發(fā)展區(qū)域域的適宜宜城市建建設(shè)用地地約為2293平平方公里里，西部部新城也也由此而而生。西西部用地地平坦，條件較較好，可可拓展用用地較大大，具有有區(qū)域輻輻射能力力，能夠夠輻射市市域西部部城鎮(zhèn)及及加強(qiáng)與與成都方方向的聯(lián)聯(lián)系；但但跨山發(fā)發(fā)展，交交通投入入較大，生態(tài)環(huán)環(huán)境比較較脆弱，在缺乏乏水源供供應(yīng)的同同時(shí)城市市排水問問題較大大。如今今過山隧隧道已經(jīng)經(jīng)打通，與主城城連通，出入十十分便利利，

26、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施也也已進(jìn)入入全面建建設(shè)階段段。3.向東東拓展跨過銅鑼鑼山向東東，發(fā)展展銅鑼山山、明月月山之間間的區(qū)域域?？砂l(fā)發(fā)展區(qū)域域的適宜宜城市建建設(shè)用地地約為3390平平方公里里。處于于城市下下游區(qū)域域，用地地條件較較好，生生態(tài)環(huán)境境影響較較小，適適宜發(fā)展展工業(yè)，但跨山山發(fā)展，交通投投入較大大，城市市向北發(fā)發(fā)展動(dòng)力力不足。尤其是是魚嘴以以北的地地區(qū)，由由于該地地區(qū)遠(yuǎn)離離城市中中心，且且位于御御臨河上上游地區(qū)區(qū)，為生生態(tài)涵養(yǎng)養(yǎng)的重要要區(qū)域，城市建建設(shè)活動(dòng)動(dòng)限制條條件較多多，發(fā)展展門檻高高，使得得該地區(qū)區(qū)雖然用用地條件件較好，但城市市發(fā)展動(dòng)動(dòng)力較差差。因此此，該區(qū)區(qū)域未來來城市發(fā)發(fā)展區(qū)域域主要在在魚

27、嘴以以南的地地區(qū)。4.向南南拓展跨過內(nèi)環(huán)環(huán)線，發(fā)發(fā)展中梁梁山、銅銅鑼山之之間的南南部地區(qū)區(qū)。可發(fā)發(fā)展區(qū)域域的適宜宜城市建建設(shè)用地地約為779平方方公里，用地少少，不宜宜作為城城市未來來的主要要發(fā)展區(qū)區(qū)域。因此，重重慶主城城區(qū)面積積由原來來的6000平方方公里放放量為227377平方公公里。都都市圈面面積由原原來的225000平方公公里放量量為54473平平方公里里。2.1.3 磁磁器口古古鎮(zhèn)旅游游發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀近年來，沙坪壩壩區(qū)按照照打造優(yōu)優(yōu)秀旅游游目的地地的思路路，著力力景區(qū)開開發(fā) 建建設(shè)，使使全區(qū)旅旅游得到到了快速速發(fā)展，20007接待待游客量量近9225萬人人次，已已成為全全市名副副其實(shí)的的

28、旅游大大區(qū)。磁磁器口作作為重慶慶的“歷歷史文化化名片”，旅游游核心區(qū)區(qū)域之一一，旅游游地位不不可撼動(dòng)動(dòng)。磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)三山相相依，兩兩溪環(huán)繞繞，區(qū)位位極佳，是重慶慶主城區(qū)區(qū)規(guī)模最最大、保保存最完完整的傳傳統(tǒng)建筑筑格調(diào)的的歷史文文化街區(qū)區(qū)。在政政府的大大力保護(hù)護(hù)、開發(fā)發(fā)下，磁磁器口旅旅游日益益興旺，游客數(shù)數(shù)量與日日俱增，歷年游游客數(shù)量量見表22-1。此外，沙區(qū)將將紅巖聯(lián)聯(lián)線延長長至磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了歌樂樂山烈士士陵園與與磁器口口古鎮(zhèn)紅紅色旅游游的資源源整合，紅與綠綠的有有機(jī)結(jié)合合，互為為補(bǔ)充，交叉吸吸引游客客，今后后吸引游游客數(shù)量量定將大大大超過過當(dāng)前水水平。表2-11 磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)歷年

29、游游客量年份200112002220033200442005520066人數(shù)（萬萬人）190264262280350400雖然擁有有4000多萬的的旺盛游游客量，但磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游業(yè)業(yè)呈現(xiàn)出出的不足足也顯而而易見，即“有有人氣、有市氣氣但缺財(cái)財(cái)氣”；社會(huì)效效益明顯顯，但經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益微弱等等，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長方式上上表現(xiàn)為為“高投投入、低低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)調(diào)、低效效率”。究其原原由，結(jié)結(jié)點(diǎn)在于于古鎮(zhèn)的的商業(yè)配配套不足足，難以以滿足多多元化，多層次次的消費(fèi)費(fèi)需求。古鎮(zhèn)街街內(nèi)部商商業(yè)均以以小商鋪鋪構(gòu)成，經(jīng)營規(guī)規(guī)模、檔檔次較低低，吸引引力不夠夠強(qiáng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)費(fèi)能力較較差，對對如此豐豐富的游游客資源源形成很

30、很大的浪浪費(fèi)。同同時(shí)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)外部，商鋪均均沿干道道分布，長度接接近1公公里，商商業(yè)形態(tài)態(tài)比較單單一，主主要以特特色餐飲飲為主，缺乏必必要的休休閑娛樂樂業(yè)態(tài)支支撐，但但是除了了少數(shù)幾幾家中高高檔次門門店之外外，其余余絕大部部分檔次次依然較較低，這這就大大大縮小了了游客消消費(fèi)選擇擇的范圍圍，造成成大量中中高層以以上水平平消費(fèi)人人群的流流失，而而這一層層次的消消費(fèi)才是是拉動(dòng)旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的主動(dòng)力力之一。 鑒于以上上問題，目前沙沙區(qū)政府府正著力力規(guī)劃，在5-10年年內(nèi)將磁磁器口全全力打造造成集旅旅游商品品街、老老重慶民民俗風(fēng)情情餐飲街街、休閑閑娛樂街街、創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)街街和碼頭頭文化休休閑街五五大區(qū)域域

31、主題布布局的新新古鎮(zhèn)，同時(shí)不不斷提升升磁器口口的檔次次和文化化品味，解決當(dāng)當(dāng)前政府府高投入入保護(hù)開開發(fā)，卻卻獲得低低旅游消消費(fèi)收入入的局面面，強(qiáng)力力帶動(dòng)整整個(gè)區(qū)域域的旅游游經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展。2.1.4本項(xiàng)目目提出的的理由為進(jìn)一步步提高改改善人民民群眾的的生活居居住條件件，20008年年重慶市市對主城城區(qū)11100多多萬平方方米實(shí)施施危舊房房拆遷改改造，將將在三年年內(nèi)完成成7866萬平方方米的危危舊房拆拆遷規(guī)模模，五年年內(nèi)完成成全部改改造任務(wù)務(wù)。拆遷遷、改造造量空前前巨大，使城市市建筑、空間布布局更為為科學(xué)合合理，人人居環(huán)境境得以提提升，很很大程度度上美化化了城市市形象。另外，20009年重重慶將會(huì)會(huì)

32、啟動(dòng)危危舊住房房改造第第二個(gè)五五年計(jì)劃劃，根據(jù)據(jù)重慶的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況，從220099年到220100年，改改造的面面積起碼碼達(dá)到過過去5年年的總和和，拆遷遷改造力力度進(jìn)一一步擴(kuò)大大，住房房改造的的升級，至少讓讓10萬萬戶市民民受益。目前重慶慶城市改改造的速速度迅速速加快。作為經(jīng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)區(qū)、科教教文化名名城，沙沙坪壩區(qū)區(qū)是全市市改造任任務(wù)最重重的區(qū)域域之一，其拆遷遷改造的的重點(diǎn)是是圍繞嚴(yán)嚴(yán)重影響響居住安安全、所所處地點(diǎn)點(diǎn)比較密密集、位位于主干干道兩側(cè)側(cè)和窗口口地區(qū)四四個(gè)方面面的地塊塊。但是是目前沙沙區(qū)政府府面臨著著拆遷改改造迫切切和拆遷遷改造范范圍廣、體量大大、財(cái)力力耗費(fèi)過過大等問問題之間間

33、的矛盾盾。如何何提高拆拆遷效率率，盡量量減少政政府拆遷遷的財(cái)力力改造投投入，是是本項(xiàng)目目積極研研究探討討、并很很好實(shí)施施完成的的根本目目標(biāo)。20066年底磁磁器口古古鎮(zhèn)榮獲獲國家44A級旅旅游景區(qū)區(qū)的稱號(hào)號(hào)，根據(jù)據(jù)磁器口口古鎮(zhèn)旅旅游發(fā)展展規(guī)劃，20110年前前，將磁磁器口要要打造成成為國家家歷史文文化名鎮(zhèn)鎮(zhèn)。100年內(nèi)，古鎮(zhèn)磁磁器口將將不再是是如今的的彈丸之之地，將將打造成成占地332.55公頃、涵蓋功功能更廣廣更全的的新型古古鎮(zhèn)。目目前的磁磁器口除除了提升升檔次，提高品品味外，更要求求擴(kuò)大空空間?！备鶕?jù)220088年5月月1日施施行的重慶市市磁器口口古鎮(zhèn)保保護(hù)暫行行辦法規(guī)定，磁器口口古鎮(zhèn)將將

34、擴(kuò)展至至東臨嘉嘉陵江、南接沙沙坪壩區(qū)區(qū)中心城城區(qū)、西西界童家家橋、北北臨石井井坡的區(qū)區(qū)域。本本項(xiàng)目地地塊位于于國道和和城市干干道兩側(cè)側(cè)，同時(shí)時(shí)處于千千年文化化名鎮(zhèn)磁器器口對面面，根據(jù)據(jù)磁器口口古鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，將整整體打造造古鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)貌協(xié)調(diào)調(diào)，全面面提升古古鎮(zhèn)周邊邊物業(yè)配配套形象象，促進(jìn)進(jìn)古鎮(zhèn)旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)的提檔檔升級。因此本本項(xiàng)目的的提出一一方面積積極響應(yīng)應(yīng)貫徹重重慶市拆拆遷改造造、美化化城市計(jì)計(jì)劃，一一方面滿滿足、對對應(yīng)磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的發(fā)展展規(guī)劃，該項(xiàng)目目的宏觀觀建設(shè)背背景十分分利于項(xiàng)項(xiàng)目的推推進(jìn)。2.2 項(xiàng)目建建設(shè)必要要性2.2.1項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)，利于于提升城城市形象象本項(xiàng)目地地塊的現(xiàn)現(xiàn)狀是

35、建建筑陳舊舊落后，內(nèi)外部部環(huán)境臟臟、亂、差，已已經(jīng)跟城城市發(fā)展展非常不不協(xié)調(diào)。由于該該地塊的的特殊位位置，一一方面緊緊鄰2112國道道，一方方面處于于磁器口口古鎮(zhèn)歷歷史文化化街對面面，不僅僅有損于于沙坪壩壩區(qū)甚至至重慶市市的城市市形象，而且很很大程度度上破壞壞了磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的千年年歷史文文化形象象。本項(xiàng)項(xiàng)目通過過拆遷改改造，根根據(jù)發(fā)展展規(guī)劃，重新科科學(xué)合理理構(gòu)建，使整個(gè)個(gè)地塊面面貌煥然然一新，融入整整個(gè)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的風(fēng)格格之中，提升磁磁器口古古鎮(zhèn)以及及城市建建設(shè)形象象。2.2.2可以以大幅度度改善、提高拆拆遷居民民生活、居住條條件地塊內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有居住住條件比比較惡劣劣，建筑筑擺放布布局錯(cuò)亂亂，道路路高

36、陡不不平，內(nèi)內(nèi)部配套套等居住住條件十十分不便便。另外外絕大多多數(shù)房屋屋年久失失修，墻墻壁斑駁駁，土木木構(gòu)件有有不同程程度的損損壞，居居住的安安全性較較差，急急需改造造革新。同時(shí)當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩癫疬w改改造的意意愿比較較強(qiáng)烈，迫切希希望改善善生活居居住條件件?；谟谝陨戏N種種原因因，通過過本項(xiàng)目目的拆遷遷，重新新規(guī)劃建建設(shè)，將將會(huì)大大大改善提提高當(dāng)?shù)氐鼐用竦牡纳瞽h(huán)環(huán)境。2.2.3盤活活土地資資產(chǎn)，充充分利用用土地資資源一般拆遷遷地塊建建筑密度度大，容容積率低低，土地地利用不不充分，對土地地資源日日益緊張張的城市市建設(shè)區(qū)區(qū)來說，是一種種資源的的浪費(fèi)。該項(xiàng)目目依據(jù)城城市規(guī)劃劃，合理理利用容容積率，將地塊

37、塊這一稀稀缺資源源的空間間利用發(fā)發(fā)揮到最最大；且且由于該該項(xiàng)目的的實(shí)施，盤活了了周邊大大面積“城中村村”土地地，大幅幅度提升升其原有有價(jià)值，真正體體現(xiàn)城市市土地的的價(jià)值。2.2.4促進(jìn)進(jìn)磁器口口古鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)貌協(xié)調(diào)調(diào)，美化化古鎮(zhèn)核核心區(qū)周周邊形象象“文化”是沙區(qū)區(qū)旅游發(fā)發(fā)展的王王牌，而而“千年年古鎮(zhèn)磁磁器口”更是王王牌中的的王牌。磁器口口的“古古”必然然對周邊邊的建筑筑風(fēng)貌提提出了“古”的的要求，以求達(dá)達(dá)到更完完整和諧諧的古鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地地促進(jìn)古古鎮(zhèn)旅游游發(fā)展。該項(xiàng)目目處于古古鎮(zhèn)風(fēng)貌貌協(xié)調(diào)區(qū)區(qū)，營造造與古鎮(zhèn)鎮(zhèn)相仿建建筑風(fēng)格格，對擴(kuò)擴(kuò)散古鎮(zhèn)鎮(zhèn)氣息，美化古古鎮(zhèn)核心心區(qū)周邊邊形象有有一定的的配套作作用。

38、 綜上所述述，本項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)是很很必要的的。3 項(xiàng)項(xiàng)目市場場分析3.1 項(xiàng)目定定位3.1.1項(xiàng)目目目標(biāo)定定位鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目是舊舊城改造造項(xiàng)目，具有拆拆遷安置置的特殊殊社會(huì)屬屬性，因因此從城城市、地地方區(qū)域域、拆遷遷戶、公公司的角角度出發(fā)發(fā)考慮項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的目標(biāo)標(biāo)定位為為以下方方面：（1）通通過危舊舊房區(qū)域域的拆遷遷改造、提升城城市區(qū)域域形象；（2）通通過拆遷遷、還建建安置拆拆遷住戶戶，大幅幅度改善善其居住住生活條條件；（3）順順應(yīng)磁器器口旅游游景區(qū)的的提檔升升級，協(xié)協(xié)調(diào)磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)整體風(fēng)風(fēng)貌打造造；（4）充充分利用用有限的的土地資資源，將將土地價(jià)價(jià)值最大大化利用用；3.1.2項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位

39、項(xiàng)目地塊塊臨近城城市主干干道、緊緊鄰磁器器口旅游游核心區(qū)區(qū)，通過過綜合解解析地塊塊，地塊塊周邊環(huán)環(huán)境以及及本項(xiàng)目目自身獨(dú)獨(dú)有特點(diǎn)點(diǎn)，尋找找項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)。經(jīng)經(jīng)調(diào)查研研究，分分析得出出以下二二種業(yè)態(tài)態(tài)為項(xiàng)目目的發(fā)展展方向少少量臨街街商業(yè)+普通住住宅。臨街商業(yè)業(yè)為臨街街一層門門面，主主要以中中高檔品品牌餐飲飲、娛樂樂為主，餐飲要要突出地地方特色色，娛樂樂內(nèi)容要要豐富新新穎；同同時(shí)在商商業(yè)二層層及安置置房下面面配以一一定比例例的小區(qū)區(qū)管理及及公共活活動(dòng)用房房，以滿滿足小區(qū)區(qū)內(nèi)管理理、活動(dòng)動(dòng)需求。住房全部部按照約約定作拆拆遷安置置，檔次次定位中中等稍偏偏低檔次次。3.2 項(xiàng)目前前景分析析項(xiàng)目周邊邊的磁器器

40、口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)和歌樂樂山烈士士陵園在在重慶市市乃至全全國的旅旅游景點(diǎn)點(diǎn)中具有有較明顯顯的影響響力，而而且近年年來游客客數(shù)量逐逐步上升升。而本本項(xiàng)目酒酒店、商商業(yè)的良良好運(yùn)行行很大程程度上要要依托于于磁器口口古鎮(zhèn)歷歷史文化化旅游與與歌樂山山紅色旅旅游的巨巨大旅游游人氣，主要是是以吸引引磁器口口古鎮(zhèn)旅旅游客源源為主。磁器口口旅游人人氣旺盛盛，20008年年旅游人人數(shù)繼續(xù)續(xù)穩(wěn)定在在4000萬以上上，隨著著沙區(qū)政政府對古古鎮(zhèn)旅游游開發(fā)建建設(shè)的投投入力度度加大，預(yù)計(jì)今今后旅游游人次逐逐年大幅幅度攀升升，這無無疑是今今后本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的光明明市場前前景的穩(wěn)穩(wěn)定保障障。3.2.1項(xiàng)目目臨街商商業(yè)市場場前景分分析磁

41、器口商商業(yè)基本本上集中中在正街街內(nèi)部和和磁童路路沿線。正街內(nèi)內(nèi)部商業(yè)業(yè)形態(tài)均均為小街街鋪，包包羅特色色餐飲、地方小小吃、旅旅游工業(yè)業(yè)品等，檔次偏偏低；磁磁童路兩兩側(cè)街鋪鋪沿線排排布大約約7000米，均均為2-3層建建筑，商商業(yè)面積積有一定定規(guī)模，但是檔檔次依然然偏低。兩者基基本飽和和了中低低消費(fèi)市市場，使使得該旅旅游區(qū)域域中高檔檔商業(yè)消消費(fèi)人群群大量流流失，因因此為本本項(xiàng)目的的中高檔檔次、少少體量的的商業(yè)放放量提供供了大好好機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目臨臨街商業(yè)業(yè)走差異異化路線線，尋求求中高檔檔層次這這一市場場空缺，旺盛的的旅游人人氣加交交通的便便捷性是是人流量量的強(qiáng)有有力保證證。預(yù)計(jì)計(jì)消費(fèi)人人群構(gòu)成成比例：

42、磁器口旅旅游客源源 60% 本地附近近居民 300%兩側(cè)道路路過客及及其他 100%本項(xiàng)目與與很多商商業(yè)有明明顯的不不同，其其所擁有有的旅游游人流量量、交通通、地段段等關(guān)鍵鍵資源依依托優(yōu)勢勢是很多多一般商商業(yè)所無無法比擬擬的，配配以磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)商業(yè)商商場中高高檔消費(fèi)費(fèi)市場缺缺乏的切切入，保保證了日日后商業(yè)業(yè)門面經(jīng)經(jīng)營興旺旺，會(huì)吸吸引大批批的投資資與經(jīng)營營者前來來。因此此本項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)若是自自主經(jīng)營營，則人人氣旺盛盛，生意意興??；若對外外發(fā)售，與其他他一般商商業(yè)比起起來，發(fā)發(fā)售更為為容易。綜合上述述分析，本項(xiàng)目目的臨街街商業(yè)市市場前景景很好。3.2.2項(xiàng)目目住宅前前景分析析根據(jù)與磁磁8地塊塊

43、所有拆拆遷戶達(dá)達(dá)成協(xié)議議，本項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅全部為為安置房房，不存存在銷售售問題。4 建建設(shè)內(nèi)容容與規(guī)模模4.1 建設(shè)內(nèi)內(nèi)容本項(xiàng)目是是磁8地塊塊拆遷安安置工程程，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主主委托要要求及其其提供的的相關(guān)資資料，本本項(xiàng)目以以安置房房建設(shè)為為主，輔輔以少量量商業(yè)門門面。4.2 建設(shè)規(guī)規(guī)?？傆玫孛婷娣e42273.4m2（約66.4畝畝）?？偪偨ㄖ婷娣e1663477m2（地上上建筑面面積1448477 m2，地下下建筑面面積15500mm2），其中中住宅建建筑面積積135500平平方米，小區(qū)管管理及公公共活動(dòng)動(dòng)用房8800平平方米，商業(yè)面面積547平平方米，地下車車庫及設(shè)設(shè)備用房房15000平方方米

44、。4.3主主要建設(shè)設(shè)規(guī)模指指標(biāo)總用地面面積 42773.44m2 總建筑筑面積 163447m2（其中：地上建建筑面積積 148847mm2 地地下建筑筑面積 15000m2）其中：住住宅 1335000m2商業(yè) 5547m2管理及公公共活動(dòng)動(dòng)用房 8000 m2地下車庫庫及設(shè)備備用房 15000m2停車泊位位 500個(gè) 其中：地上停停車位 100個(gè) 地下停停車位 400個(gè) 道路及活活動(dòng)場地地 12000 mm2綠化面積積 1500 mm2容積率 33.5 可容納納住戶 240戶5 項(xiàng)項(xiàng)目場址址條件5.1 建設(shè)場場地現(xiàn)狀狀擬建地點(diǎn)點(diǎn)：位于于重慶市市沙坪壩壩區(qū)童家家橋街道道童新一一村。場地描述述

45、：本項(xiàng)項(xiàng)目地塊位于于歷史文文化旅游游區(qū)磁器口口古鎮(zhèn)與與紅色旅旅游區(qū)歌樂樂山烈士士陵園之之間，與與兩地相相距甚近近；該地地塊作為為磁器口口古鎮(zhèn)的的風(fēng)貌協(xié)協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁磁童路，南臨雙雙菱皮鞋鞋廠，西西臨2112國道道，東臨臨清水溪溪，交通通條件優(yōu)優(yōu)越。地地塊周邊邊配套完完善、交交通便利利、居住住環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，商商業(yè)氛圍圍較濃。場地內(nèi)內(nèi)無珍稀稀動(dòng)植物物及文物物古跡分分布，地上原原有的建建筑物將將被拆除除，區(qū)域域交通便便捷，環(huán)環(huán)境宜人人，適宜宜本項(xiàng)目目建設(shè)需需要。項(xiàng)項(xiàng)目總用用地面積積42773.44m2（約6.4畝）。5.2 場地建建設(shè)條件件沙坪壩區(qū)區(qū)位于重重慶主城城區(qū)西部部，東濱濱嘉陵江江， 西西抵縉

46、云云山，幅幅員面積積3966.2平平方公里里。磁器器口位于于歌樂山山下之嘉嘉陵江畔畔，境內(nèi)內(nèi)小山脈脈和小溪溪相間，具有典典型的山山城山水水特色，而形成成明顯的的沖溝地地形。1.地形形地貌沙坪壩區(qū)區(qū)地貌歸歸屬于川川東平行行嶺谷低低山丘陵陵區(qū)的一一部分，全區(qū)呈呈丘陵、臺(tái)地和和低山組組合的地地貌結(jié)構(gòu)構(gòu)。中部部歌樂山山海拔高高度在55506500米之間間，最高高峰歌樂樂山云頂頂寺海拔拔6800.255米。2.地質(zhì)質(zhì)構(gòu)造該場地地地處新華華夏系第第三沉降降褶皺帶帶內(nèi)的川川東南弧弧形構(gòu)造造帶的華華瑩山帶帶狀褶皺皺束與宣宣漢重重慶平行行褶皺束束的交接接地區(qū)，出露地地層主要要以侏羅羅系中、上統(tǒng)沙沙溪廟組組紫紅色

47、色泥巖為為主夾薄薄層砂巖巖，砂質(zhì)質(zhì)泥巖。第四系系地層零零星分布布，為最最新地層層。據(jù)區(qū)區(qū)域地質(zhì)質(zhì)資料并并結(jié)合本本次調(diào)查查分析，場地內(nèi)內(nèi)無斷層層及構(gòu)造造破碎帶帶通過，場地內(nèi)內(nèi)構(gòu)造裂裂隙不發(fā)發(fā)育。3.地質(zhì)質(zhì)災(zāi)害危危險(xiǎn)性評評估根據(jù)調(diào)查查結(jié)果表表明：擬擬建地塊塊內(nèi)未見見崩、滑滑、泥石石流等不不良地質(zhì)質(zhì)現(xiàn)象，現(xiàn)狀穩(wěn)穩(wěn)定；工工程建設(shè)設(shè)可能誘發(fā)發(fā)的地址址災(zāi)害為為填土的的不均勻勻沉降及及填土邊邊坡開挖挖巖等邊邊坡滑塌塌、掉塊塊，其規(guī)規(guī)模小中等，危險(xiǎn)性性小中中等。用用地范圍圍適宜本本項(xiàng)目建建設(shè)。4.氣候候氣象沙坪壩區(qū)區(qū)屬于中中亞熱帶帶濕潤季季風(fēng)氣候候，具有有冬暖夏夏熱、夏夏多伏旱旱、秋多多綿雨、霧日多多、日照照

48、少、雨雨量充沛沛、濕度度大、風(fēng)風(fēng)速小、氣溫主主體差異異明顯等等特征。氣候特特征為：氣候溫溫和、雨雨量充沛沛、降雨雨集中在在5-99月份，占全年年降雨量量的三分分之二，冬暖春春早、秋秋短夏長長、初夏夏多雨、盛夏炎炎熱多伏伏旱、秋秋多陰雨雨、雨熱熱同季、無霜期期長、濕濕度大、風(fēng)速小小、云霧霧多、日日照少的的氣候特特點(diǎn)。大大氣污染染物造成成的污染染程度與與風(fēng)頻、風(fēng)速密密切相關(guān)關(guān)，從全全年平均均情況來來看，污污染系數(shù)數(shù)較大的的NW至至E方位位，又以以NW、N、EE方位最最大。根根據(jù)重慶慶市沙坪坪壩區(qū)氣氣象站多多年來常常規(guī)氣象象資料監(jiān)監(jiān)測結(jié)果果氣象參參數(shù)為：年平均氣氣溫 118.33C極端最高高氣溫 4

49、22.8C極端最低低氣溫 2.6CC平均相對對濕度 811年均降雨雨量 110822.9mmm年均日照照時(shí)數(shù) 13314天天無霜期 3441.66天平均風(fēng)速速 1.66m/s靜風(fēng)頻率率 17.5冬夏兩季季主導(dǎo)風(fēng)風(fēng)頻為 222主導(dǎo)風(fēng) N-NE5.水文文沙坪壩區(qū)區(qū)水體除除嘉陵江江外，梁梁灘河、虎溪河河、清水水溪、鳳鳳凰溪、詹家溪溪、南溪溪口溪是是區(qū)內(nèi)較較大的溪溪河。嘉嘉陵江發(fā)發(fā)源于岷岷山與秦秦嶺山區(qū)區(qū)，經(jīng)昭昭化、合合川、北北碚、井井口、磁磁溪口、于朝天天門匯入入長江。嘉陵江江在重慶慶境內(nèi)長長1533.8 km，流域面面積81164 km22，據(jù)北北碚水文文站資料料顯示，嘉陵江江多年最最大流量量為4

50、448000 m3/s，多多年平均均流量為為21220m3/s；最最高水位位2088.177m，最低低水位1176.5311m，多年年平均水水位1779.664m。6.施工工條件施工所需需水、電電能滿足足需要，施工條條件基本本滿足要要求，在在擬定施施工方案案時(shí)注意意與場地地周邊地地銜接，充分利利用場地地內(nèi)的空空間，減減少對周周邊人們們生活及及商業(yè)活活動(dòng)的不不利影響響，盡量量減少施施工中的的環(huán)境污污染物?？梢姡?xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地的各各項(xiàng)條件件滿足項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)與運(yùn)營營的需要要，無明明顯不支支持項(xiàng)目目的因素素。6 建建設(shè)方案案6.1 規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)理念念及原則則6.1.1規(guī)劃劃設(shè)計(jì)理理念規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要根據(jù)據(jù)重

51、慶慶市城市市總體規(guī)規(guī)劃及及重慶慶市磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)保護(hù)管管理辦法法，針針對磁88地塊現(xiàn)現(xiàn)狀及周周邊環(huán)境境的分析析，特別別是鑒于于磁器口口古鎮(zhèn)現(xiàn)現(xiàn)狀和發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，以促促進(jìn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游配配套的提提檔升級級，美化化古鎮(zhèn)整整體形象象。（1）文文化性：在功能能、層次次上滿足足旅游消消費(fèi)者需需求的同同時(shí)，還還必須與與古鎮(zhèn)旅旅游的主主題文化化相聯(lián)系系。（2）合合理性：根據(jù)地地塊的特特點(diǎn)和項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)目標(biāo)要要求，合合理布局局空間，最大限限度滿足足目標(biāo)要要求。（3）統(tǒng)統(tǒng)一性：項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)與古鎮(zhèn)鎮(zhèn)整體風(fēng)風(fēng)貌相協(xié)協(xié)調(diào)，充充分發(fā)揮揮景觀藝藝術(shù)性與與綠地系系統(tǒng)。（4）人人性化：規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)以人為為本的精精神，給給

52、消費(fèi)者者、住戶戶等營造造生態(tài)、舒適的的空間環(huán)環(huán)境。6.1.2規(guī)劃劃設(shè)計(jì)原原則本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)遵循沙沙坪壩區(qū)區(qū)及磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃對對建設(shè)土土地利用用的保護(hù)護(hù)性、生生態(tài)性、可持續(xù)續(xù)性、經(jīng)經(jīng)濟(jì)性和和地方性性的原則則。（1）協(xié)協(xié)調(diào)性原原則：建建筑風(fēng)貌貌不得破破壞古鎮(zhèn)鎮(zhèn)整體形形象，要要符合古古鎮(zhèn)文化化特征，做到協(xié)協(xié)調(diào)一致致，體現(xiàn)現(xiàn)古鎮(zhèn)文文化特色色。（2）生生態(tài)性原原則：通通過地塊塊內(nèi)部合合理布局局以及綠綠化景觀觀設(shè)計(jì)，在滿足足開發(fā)需需求的前前提下，創(chuàng)造一一個(gè)具有有良好居居住環(huán)境境。（3）經(jīng)經(jīng)濟(jì)性原原則：充充分節(jié)約約土地，提高土土地的利利用率，將土地地的經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值發(fā)發(fā)揮到最最大。6.2 設(shè)計(jì)構(gòu)構(gòu)思項(xiàng)目

53、地塊塊為三角角形地塊塊，地勢勢高低不不平，地地塊東北北角高程程最高達(dá)達(dá)到2224米，最低只只有2002米，地塊內(nèi)內(nèi)部起伏伏很大。在盡量量減少土土方量的的前提下下，充分分運(yùn)用已已有地貌貌設(shè)計(jì)建建筑形式式與布局局?jǐn)[放。道路設(shè)設(shè)計(jì)力求求與臨街街道路良良好通連連，內(nèi)部部貫通，做到人人車分流流；景觀觀設(shè)計(jì)堅(jiān)堅(jiān)持綠地地最大化化原則，營造生生態(tài)居住住小區(qū)環(huán)環(huán)境。6.3平平面布置置由于地塊塊內(nèi)有一一條1110KVV高壓線線穿過，為規(guī)避避高壓線線影響，將臨街街商業(yè)與與安置房房以高壓壓線為軸軸線，分分開擺放放，并在在高壓線線下施以以綠化。具體布布置見圖圖6-11。底層為商業(yè)門面；二層為管理及公共活動(dòng)用房管理及公共

54、活動(dòng)用房圖6-11 項(xiàng)目目平面布布局6.4建建筑單體體設(shè)計(jì)6.4.1住宅宅住宅建筑筑均為330層高高層建筑筑，戶型型以中小小型為主主，每單單元8戶，大大部分戶戶型南北北通透，按景觀觀資源揚(yáng)揚(yáng)長避短短，充分分發(fā)揮位位置優(yōu)勢勢，最大大程度地地利用景景觀資源源。建筑立面面設(shè)計(jì)遵遵循磁器器口古鎮(zhèn)鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)規(guī)劃，采采用仿明明清古建建筑風(fēng)格格，做到到與古鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一一。建筑筑選址根根據(jù)現(xiàn)有有的地形形，盡量量減少土土石方量量，避免免高壓線線影響，將道路路干擾對對住戶的的影響降降至最小小。并在在考慮與與古鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)格呼應(yīng)應(yīng)的同時(shí)時(shí)有所突突破，力力求繼承承中求創(chuàng)創(chuàng)新，利利用高層層建筑挺挺拔的形形體，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)體塊塊

55、穿插，虛實(shí)對對比、簡簡約大氣氣、層次次分明，利用色色彩對比比與協(xié)調(diào)調(diào)，充分分體現(xiàn)古古鎮(zhèn)簡約約仿古、有藝術(shù)術(shù)氣息，樸實(shí)淳淳樸的生生活風(fēng)貌貌。住宅建筑筑為一棟，為為軸對稱稱單元建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)，單棟棟住宅建建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積積為8557平方方米，東東西長337米，南北向向32米米，均為為30層高高層建筑筑，各棟棟由兩排排相對獨(dú)獨(dú)立住戶戶連接單單元并排排組成，均采取取2梯8戶，為為了減少少公共交交通面積積，建筑筑以電梯梯為中心心布置住住戶，電電梯旁邊邊設(shè)置緊緊急逃生生樓梯。安置房戶型有：序號(hào)戶型套數(shù)占比135-440平方方米12戶5%240-550平方方米36戶15%355-660平方方米43戶18%46

56、0-770平方方米149戶戶62%合計(jì)240戶戶100%6.4.2商業(yè)門面面商業(yè)門面面為臨2112國道道建筑底底層門面面，沿街街長度大大約666米，進(jìn)深深8.33米。商業(yè)業(yè)面積共共計(jì)547平方方米。6.5結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)1.設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)（1）混凝土土結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范（GGB5000100-20002）；（2）砌體結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范（GBB500003-20001）；（3）建筑結(jié)結(jié)構(gòu)荷載載規(guī)范（GBB500009-20001）；（4）建筑抗抗震設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范（GBB500011-20001）；（已過過期）（5）建筑地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范（GB5500007-220022）；（6）高層建建筑混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)技術(shù)

57、規(guī)規(guī)程（JGJJ 3-20002）；（7）鋼筋混混凝土高高層建筑筑結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)與施施工規(guī)程程（JJGJ33-20002）。2.設(shè)計(jì)計(jì)要求 建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)安全等等級：二二級 建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)使使用年限限： 550年 地地震基本本烈度及及抗震設(shè)設(shè)防烈度度，設(shè)計(jì)計(jì)地震分分組： 6度，一組 人人防設(shè)計(jì)計(jì)及等級級： 無無 基基本風(fēng)壓壓：0.4KNN/m223.設(shè)計(jì)計(jì)荷載標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值（1）車車庫: 44.0kkN/mm2（2）商商場: 3.5kNN/ mm2（3）臥臥室、客客廳等 2.00kN/ m22（4）廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間 2.00kN/ m22（5）樓樓梯:住住宅 22.5kkN/ m2消防疏散散樓梯 33.

58、5kkN/ m2（6）挑挑出陽臺(tái)臺(tái) 22.5kkN/ m2（7）屋屋面: 一一般上人人屋面 2.00kN/ m22 種種植屋面面 按實(shí)實(shí)際情況況考慮（8）消消防車道道 220.00kN/ m22（9）設(shè)設(shè)備房.電梯機(jī)機(jī)房 7.00kN/ m22（10）其它均均應(yīng)按國國家相應(yīng)應(yīng)規(guī)范規(guī)規(guī)程執(zhí)行行4.結(jié)構(gòu)構(gòu)類型及及材料住宅300層，均均采用鋼鋼筋混凝凝土框架架結(jié)構(gòu)；臨街商商業(yè)只有有1-22層，全全部采取取鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)形式式。在樓樓梯、電電梯處集集中布置置形成核核心筒剪剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，共共同承受受水平荷荷載。主要結(jié)構(gòu)構(gòu)材料：混凝土土C255C445;鋼鋼材HPPB2335,11型冷軋軋扭鋼筋筋，H

59、RRB3335,HHRB4400。 5.基基礎(chǔ)形式式本工程擬擬采用挖挖孔灌注注樁，實(shí)實(shí)際基礎(chǔ)礎(chǔ)形式根根據(jù)地質(zhì)質(zhì)報(bào)告確確定。6.6 公用設(shè)設(shè)施設(shè)計(jì)計(jì)方案6.6.1 給給排水設(shè)設(shè)計(jì)1、給排排水1）水源源本工程屬屬沙坪壩壩自來水水廠供水水范圍，小區(qū)進(jìn)進(jìn)水由地地塊周邊邊道路市市政給水水管引入入，進(jìn)水水管管徑徑不小于于DN2200mmm。2）用水水量用水標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：住宅：2200LL/人.dK=22.5，1533m3/d商業(yè)門面面：5LL/m2 .dd 7m3/d道路及綠綠化 11.5/m2.d4 m3/d用水量：并考慮慮10%不可預(yù)預(yù)見用水水，日均均用水量量1800m3/d，日日最高用用水量4430mm3

60、/d。3)排水水制度采用生活活污水和和雨水分分流制。4)排水水量污水量：按生活活給水量量的855%計(jì)算算，每天天排放污污水量約約1533m3。雨水量：按重慶慶市暴雨雨公式計(jì)計(jì)算，即即：q=28822(1+00.7775lggp)/(t+12.8p00.0776)0.777(升升/秒.公頃)其中P=2年，地面逕逕流系數(shù)數(shù)取0.75。雨污水均均采用暗暗管（溝溝）組織織排放，污水管管管徑為為d3000-dd7000mm，雨水管管管徑為為d3000-dd11000mmm，分別別排入小小區(qū)雨污污水管。5)污水水處理小區(qū)、商商業(yè)門面面，酒店店等生活活污水先先采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化糞糞池處理理，必須須達(dá)標(biāo)后后方能排排