高校電子課件：資產(chǎn)評估原理（第二版）

1、資產(chǎn)評估 第二版目 錄第01章總論第02章資產(chǎn)評估價值類型第03章資產(chǎn)評估的途徑與方法第04章資產(chǎn)評估程序第05章房地產(chǎn)評估第06章機器設(shè)備評估第07章無形資產(chǎn)評估第08章企業(yè)價值評估（上）第09章企業(yè)價值評估（下）第10章資產(chǎn)評估報告第11章資產(chǎn)評估主體及其管理第12章資產(chǎn)評估管理制度的國際比較關(guān)系第一章 總 論第一節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點第二節(jié) 資產(chǎn)評估的目的第三節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系 一、資產(chǎn)評估及其相關(guān)概念 資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。在交易對象的使用價值難以判斷和把握，并且價格難以確定的情況下，交易當(dāng)事人往往借助于資產(chǎn)評估專業(yè)人員和機構(gòu)為其作出專業(yè)判斷。

2、 隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，評估對象的范圍也在不斷地擴大，其業(yè)務(wù)范圍從最初的不動產(chǎn)、珠寶首飾、機器設(shè)備、無形資產(chǎn)張讓等，擴展到企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資源處置、融資抵押、保險理賠、財產(chǎn)納稅等經(jīng)濟行為。 準(zhǔn)確地理解與把握資產(chǎn)評估以及與之相關(guān)的若干概念和專業(yè)術(shù)語，熟悉資產(chǎn)評估的專業(yè)性特點，是資產(chǎn)評估從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具備的基本專業(yè)知識基礎(chǔ)。第一節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點 （一）資產(chǎn)評估 目前我國資產(chǎn)評估界將資產(chǎn)評估表述為： 資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 資產(chǎn)評估基本

3、的評估要素主要有： 評估主體，即從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評估工作的主導(dǎo)者； 評估客體，即被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體標(biāo)的物，也稱為評估對象； 評估假設(shè)，即資產(chǎn)評估設(shè)定的前提條件及假定前提等； 評估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件，以及價值類型的選擇； 評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范和技術(shù)規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則； 評估程序，即資產(chǎn)評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序； 評估價值類型，即對評估結(jié)果按照其合理性指向所做的分類。它是對資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定，對評估參數(shù)的選

4、擇具有約束性； 評估方法，即資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù)。它是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑； 資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日，即資產(chǎn)評估依據(jù)的時間基點和資產(chǎn)評估結(jié)論對應(yīng)的時點; 資產(chǎn)評估結(jié)論，即資產(chǎn)評估結(jié)果，一般采用貨幣金額表示。以上基本要素構(gòu)成了資產(chǎn)評估活動的有機整體。 （二）資產(chǎn) 經(jīng)濟學(xué)中的資產(chǎn)，是泛指特定經(jīng)濟主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。也有將其表述為特定經(jīng)濟主體擁有或控制的，具有內(nèi)在經(jīng)濟價值的實物和無形的權(quán)利。 會計學(xué)中的資產(chǎn)，是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。 會計學(xué)中的資產(chǎn)，主要指的是企業(yè)中的資產(chǎn)。這是資產(chǎn)評估對象中的

5、重要組成部分，但資產(chǎn)評估對象或資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。 資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟學(xué)中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。 而其外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟價值以及市場交換價值的所有實物和無形的權(quán)利。 作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)具有以下基本特征： 1.資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。 依法取得財產(chǎn)權(quán)利是經(jīng)濟主體擁有并支配資產(chǎn)的前提條件。由于市場經(jīng)濟的深化，財產(chǎn)所有權(quán)基本權(quán)能形成不同的排列與組合不僅成為必要，而且成為可能。如果將這些排列與組合稱為產(chǎn)權(quán)，那么，在資產(chǎn)評估中應(yīng)了解被估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)構(gòu)成。 例如，對

6、于一些以特殊方式形成的資產(chǎn)，經(jīng)濟主體雖然對其不擁有完全的所有權(quán)，但依據(jù)合法程序能夠?qū)嶋H控制的，如融資租入固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)等，按照實質(zhì)重于形式原則的要求，也應(yīng)當(dāng)將其作為經(jīng)濟主體資產(chǎn)予以確認(rèn)。 2.資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，即可望給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源。也就是說，資產(chǎn)具有能夠帶來未來利益的潛在能力。具有使用價值和交換價值，并能給經(jīng)濟主體帶來未來效益的經(jīng)濟資源，才能作為資產(chǎn)予以確認(rèn)。 作為資產(chǎn)評估客體的資產(chǎn)，其存在形式是多種多樣的，為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評估，可對資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸悾?1.按資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，分為: 有形資產(chǎn)，是指那些具有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設(shè)備、房屋建筑物

7、、流動資產(chǎn)等。 無形資產(chǎn)，是指那些沒有實物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力和生產(chǎn)質(zhì)量，直接影響企業(yè)經(jīng)濟效益的資產(chǎn)，主要包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽等。 2.按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類，分為: 單項資產(chǎn)，是指單臺、單件的資產(chǎn)； 整體資產(chǎn)，是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。 3.按資產(chǎn)能否獨立存在分類，分為： 可確指的資產(chǎn)，是指能獨立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)； 不可確指的資產(chǎn)，是指不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。 商譽，是指企業(yè)基于地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產(chǎn)經(jīng)營出色、勞動

8、效率高、歷史悠久、經(jīng)驗豐富、技術(shù)先進(jìn)等原因，所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益資本化的結(jié)果。 4.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，分為: 經(jīng)營性資產(chǎn)，是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資產(chǎn)，如企業(yè)中的機器設(shè)備、廠房、交通工具等。 經(jīng)營性資產(chǎn)又可按是否對盈利產(chǎn)生貢獻(xiàn)分為: 有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。 非經(jīng)營性資產(chǎn)，是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程以外的資產(chǎn)，如政府機關(guān)用房、辦公設(shè)備等。 5.按企業(yè)會計制度及其資產(chǎn)的流動性分類，分為: 流動資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)、持有至到期投資、長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)等。 （三）價格和價值 從資產(chǎn)評估的角度來看，這里所說的價格是指在特定的交易行為中

9、，特定的買方和/或賣方對商品或服務(wù)的交換價值的認(rèn)可,以及提供或支付的貨幣數(shù)額。 價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。 這里所說的價值是一個交換價值范疇。它反映了可供交易的商品、服務(wù)與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，而只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計。 資產(chǎn)評估的工作目標(biāo)就是要判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。 資產(chǎn)評估還涉及許多其他評估要素，如評估主體、評估原則、評估程序、評估方法、評估依據(jù)、評估目的、評估假設(shè)、評估價值類型等。 二、資產(chǎn)評估的種類和

10、特點 （一）資產(chǎn)評估的種類 在世界范圍內(nèi)，從資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任等方面來看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為3類，即評估、評估復(fù)核和評估咨詢。 評估，類似于我國目前廣泛進(jìn)行的為產(chǎn)權(quán)變動和交易服務(wù)的資產(chǎn)評估。 它一般服務(wù)于產(chǎn)權(quán)變動主體，對評估對象的價值進(jìn)行評估,評估人員及其機構(gòu)要對其評估結(jié)果的真實性和合理性負(fù)責(zé)。 評估復(fù)核，是指評估機構(gòu)（評估師）對其他評估機構(gòu)(評估師）出具的評估報告進(jìn)行的評判分析和再評估。 它服務(wù)于特定的當(dāng)事人，對某個評估報告的真實性和合理性作出判斷和評價，并對自己所提出的意見負(fù)責(zé)。 評估咨詢，是一個較為寬泛的術(shù)語。 它既可以是評估人員對特定資產(chǎn)的價值提

11、出咨詢意見，也可以是評估人員對評估標(biāo)的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。 評估咨詢要求的主要是評估主體的信譽、專業(yè)水準(zhǔn)和職業(yè)道德。評估咨詢主體也要對其出具的咨詢意見承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 從資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估又可分為： 完全資產(chǎn)評估，一般是指嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的各個條款的要求，在執(zhí)業(yè)過程中沒有違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定所進(jìn)行的資產(chǎn)評估。 限制性資產(chǎn)評估，一般是指評估機構(gòu)及其人員由于評估條件的限制不能完全按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求進(jìn)行執(zhí)業(yè)，或在允許的前提下未完

12、全按照評估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評估。 完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估對評估結(jié)果披露的程度和要求是不同的，限制性資產(chǎn)評估需要做更為詳盡的說明和披露。 從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評估還可具體劃分為: 以單項可確指的資產(chǎn)為對象的評估稱為單項資產(chǎn)評估，例如，機器設(shè)備評估、土地使用權(quán)評估、建筑物評估以及可確指無形資產(chǎn)評估等。 對若干單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力的評估稱為整體資產(chǎn)評估。最為典型的整體資產(chǎn)評估就是企業(yè)價值評估。 單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估在評估的復(fù)雜程度和需考慮的相關(guān)因素等方面是有較大差別的。整體資產(chǎn)評估更為復(fù)雜，需考慮的因素更為全面。 （二）資產(chǎn)評估

13、的特點 1.市場性。資產(chǎn)評估是適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的專業(yè)中介服務(wù)活動，其基本目標(biāo)就是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告。 2.公正性。公正性是指資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。 第一，資產(chǎn)評估按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。 第二，評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。 3.專業(yè)性。資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動。從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)機構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。 一方面，這些資產(chǎn)評估機構(gòu)形成專業(yè)化分工，使得評估活動專業(yè)化；

14、另一方面，評估機構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷也都是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上的。 4.咨詢性。咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見。該意見本身并無強制執(zhí)行的效力評。估師只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。 事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當(dāng)事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當(dāng)事人的決策動機、談判地位和談判技巧等綜合因素。 三、資產(chǎn)評估的功能和作用 （一）資產(chǎn)評估的功能 評價和評值是資產(chǎn)評估具有的最基本的內(nèi)在功效和能力。 資產(chǎn)評估源于人們希望了解和掌握在一定條件下資產(chǎn)的價值的需求。隨著人們對在各種條件下了解資產(chǎn)價值的需求不

15、斷增加，資產(chǎn)評估也不斷發(fā)展，其評價和評估的功能也得到不斷完善。 當(dāng)然，在不同的歷史條件下，人們在充分利用資產(chǎn)評估的評價及評值功能的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了一系列的作用，比如咨詢作用、管理作用和鑒定作用等。 （二）資產(chǎn)評估的基本作用 1.咨詢作用 資產(chǎn)評估的咨詢作用是指，資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，它只是給相關(guān)當(dāng)事人提供的有關(guān)資產(chǎn)交換價值方面的專業(yè)判斷或?qū)＜乙庖姡Y產(chǎn)評估不能也不應(yīng)該取代資產(chǎn)交易當(dāng)事人的交易決策。 2.管理作用 資產(chǎn)評估的管理作用是指，在以公有制為基礎(chǔ)的社會主義市場經(jīng)濟初級階段中，國家或政府在利用資產(chǎn)評估過程中所發(fā)揮出的特殊作用。 在社會主義市

16、場經(jīng)濟初級階段的某一歷史時期，作為國有資產(chǎn)所有者代表的國家，不僅把資產(chǎn)評估視為提供專業(yè)服務(wù)的中介行業(yè)，而且將其作為維護國有資產(chǎn)、促使國有資產(chǎn)保值增值的工具和手段。 在資產(chǎn)評估開展初期，國家通過制定申請立項、資產(chǎn)清查、評定估算和驗證確認(rèn)的國有資產(chǎn)評估管理程序，就使得資產(chǎn)評估具有了管理的作用。但是，資產(chǎn)評估的管理的作用并不是資產(chǎn)評估與生俱來的。它只是國有資產(chǎn)評估在特定歷史時期的特定作用。它會隨著國家在國有資產(chǎn)評估管理體制方面的變化而加強或弱化。 2001年12月31日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知。指出： （1）取消政府部門對國有資產(chǎn)評

17、估項目的立項確認(rèn)審批制度，實行核準(zhǔn)制和備案制。 （2）加強資產(chǎn)評估活動的監(jiān)管力度。 （3）完善制度建設(shè)，規(guī)范評估秩序。隨著國有資產(chǎn)評估項目的立項確認(rèn)審批制度的取消和核準(zhǔn)制及備案制的確立，資產(chǎn)評估的管理作用也將隨之發(fā)生改變。 3.鑒證作用 鑒證由鑒別和舉證兩個部分組成。鑒別是專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其結(jié)果作出的獨立判斷，而舉證則是為該判斷提供理論和事實支撐，使之做到言之有理，持之有據(jù)。 這類行為一般具有獨立、客觀和專業(yè)的特征?；谑袌鼋?jīng)濟需求的多樣性，經(jīng)濟鑒證類專業(yè)服務(wù)行業(yè)又可因服務(wù)性質(zhì)、背景知識和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的不同形成行業(yè)亞分類。 以注冊會計師和注冊評估師行業(yè)為例：在服務(wù)性質(zhì)方面，前者對財務(wù)報

18、告進(jìn)行事實判斷,后者對標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行價值判斷; 在背景知識方面，前者以會計理論和核算技術(shù)為基礎(chǔ)，后者以經(jīng)濟分析理論和專項資產(chǎn)價值識別技術(shù)為基礎(chǔ)； 在執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則方面，前者分別接受國際和國內(nèi)會計準(zhǔn)則和審計準(zhǔn)則的約束，后者分別接受國際和國內(nèi)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的約束。我們不能簡單否定資產(chǎn)評估行業(yè)的鑒證作用: 一是，資產(chǎn)評估確要從事以專業(yè)鑒別和舉證為主要內(nèi)容的工作； 二是，資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和水平在很大的程度上與資產(chǎn)評估在資產(chǎn)價值鑒證方面具備的整體能力相關(guān)； 三是，盡管資產(chǎn)評估這種鑒證活動一般不具有法律效力,但其仍然是資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人各方進(jìn)行決策的重要依據(jù)，所以資產(chǎn)評估師也必須對自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的專業(yè)責(zé)任、民

19、事責(zé)任和刑事責(zé)任。 需要強調(diào)指出的是，資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證。第二節(jié) 資產(chǎn)評估的目的 通俗地講，資產(chǎn)評估的目的就是資產(chǎn)評估所要達(dá)到的目標(biāo)。 資產(chǎn)評估的目的有資產(chǎn)評估一般目的和特定目的之分。 資產(chǎn)評估的一般目的是泛指所有資產(chǎn)評估活動共同的目的或目標(biāo)，即抽象掉所有個別資產(chǎn)評估的特殊性，抽象掉所有個別委托方的特殊要求，只保留進(jìn)行資產(chǎn)評估最基本的目的和要求。 資產(chǎn)評估的特定目的是每一項資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)，是每一個引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟事項對資產(chǎn)評估的具體條件要求和目標(biāo)要求。 一、資產(chǎn)評估的一般目的 資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。 資產(chǎn)

20、評估作為一種專業(yè)人士對特定時點及特定條件約束下資產(chǎn)價值的估計和判斷的社會中介活動，一經(jīng)產(chǎn)生就具有了為委托人以及資產(chǎn)交易當(dāng)事人提供合理的資產(chǎn)價值咨詢意見的功能。不論是資產(chǎn)評估的委托人還是與資產(chǎn)交易有關(guān)的當(dāng)事人，他們所需要的無非是評估師對資產(chǎn)在一定時間及一定條件約束下資產(chǎn)公允價值的判斷。 資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。也就是說，不論因何原因引起，不論是什么樣的評估對象,就資產(chǎn)評估總體而言，資產(chǎn)評估結(jié)果必須是公允的。 公允價值是會計、資產(chǎn)評估等專業(yè)和行業(yè)廣泛使用的專業(yè)術(shù)語。 從資產(chǎn)評估的角度來看，公允價值是一種相對合理的評估價值,它是一種相對于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況

21、及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理的評估價值；是評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價值的合理估計值。 公允價值的一個顯著特點是，它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，且并沒有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，也沒有損害他人的利益。 公允價值可能還有其他學(xué)科的解釋或其他的理解。 例如，財務(wù)會計界對公允價值的基本表述是： 公允價值來源于公平交易的市場，是參與市場交易的各方在理智、信息對稱和充分討價還價的基礎(chǔ)上，對交易對象的交易價格所達(dá)成的共識或一致意見。 財務(wù)會計界關(guān)于公允價值的解釋更接近于資產(chǎn)評估中的市場價值，而資產(chǎn)評估中的公允價值是比市場價值更寬泛

22、的概念。它不僅包含了資產(chǎn)評估中正常市場條件下的合理評估結(jié)果，同時也包括了資產(chǎn)評估中非正常市場條件下的合理評估結(jié)果。 因此，資產(chǎn)評估中的公允價值只能是資產(chǎn)評估的一般目的或要求。它是對所有資產(chǎn)評估要求或工作目標(biāo)的抽象，在資產(chǎn)評估報告中不應(yīng)該也不可能出現(xiàn)公允價值的字樣。在資產(chǎn)評估報告中必須給出或指出本次評估結(jié)論的具體價值類型和價值定義，如市場價值，或市場價值以外的價值的具體價值形式。 二、資產(chǎn)評估的特定目的 資產(chǎn)業(yè)務(wù)，是指引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為。 通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。 我國資產(chǎn)評估實踐表明,資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有: 1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁

23、有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。 2.企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經(jīng)濟行為。 3.企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的出售行為。 4.企業(yè)聯(lián)營。企業(yè)聯(lián)營是指國內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實體的行為。 5.股份經(jīng)營。股份經(jīng)營是指資產(chǎn)占有單位實行股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票等。 6.中外合資、合作。中外合資、合作是指我國的企業(yè)和其他經(jīng)濟組織

24、與外國企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人在我國境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營企業(yè)的行為。 7.企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。 8.擔(dān)保。擔(dān)保是指資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。擔(dān)保通常包括抵押、質(zhì)押、保證等。 9.企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。 10.債務(wù)重組。債務(wù)重組是指債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項。 三、資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用 資產(chǎn)評估的特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）

25、所決定的。特定經(jīng)濟行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）對資產(chǎn)評估的條件約定和目標(biāo)約定對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型等有直接和間接的影響。 資產(chǎn)評估特定目的不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的起點，同時它又是資產(chǎn)評估活動所要達(dá)到的目標(biāo)。 資產(chǎn)評估特定目的貫串著資產(chǎn)評估的全過程，影響著評估人員對評估對象界定、資產(chǎn)價值類型選擇等。它是評估人員在進(jìn)行具體資產(chǎn)評估時必須首先明確的基本事項之一。 資產(chǎn)評估的特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。任何一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)，無論產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變動，它所涉及的資產(chǎn)范圍必須接受資產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的制約。資產(chǎn)評估委托方正是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要確定資產(chǎn)評估的范圍的。評估人員不僅要對該范圍內(nèi)的資產(chǎn)權(quán)屬予以說明，而且要對其價值作

26、出判斷。 資產(chǎn)評估的特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定了資產(chǎn)的存續(xù)條件。資產(chǎn)價值受制于這些條件及其可能發(fā)生的變化。資產(chǎn)評估人員在進(jìn)行具體資產(chǎn)評估時，一定要根據(jù)具體的資產(chǎn)業(yè)務(wù)的特征選擇與之相匹配的評估價值類型。 按照資產(chǎn)業(yè)務(wù)的特征與評估結(jié)果的價值屬性一致性原則進(jìn)行評估，是保證資產(chǎn)評估趨于科學(xué)、合理的基本前提。 需要指出的是，在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求也會有差別。這表明,引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果的價值類型要求不是抽象的和絕對的。 資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型與評估的特定目的相匹配、相適應(yīng)，指的是在具體評估操作過程中，評估

27、結(jié)果價值類型要與已經(jīng)確定了的時間、地點、市場條件下的資產(chǎn)業(yè)務(wù)相匹配、相適應(yīng)。任何事先劃定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)類型與評估結(jié)果的價值類型相匹配的固定關(guān)系或模型都可能偏離或違背客觀存在的具體業(yè)務(wù)對評估結(jié)果價值類型的內(nèi)在要求。 換句話說，資產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型是影響甚至是決定評估結(jié)果價值類型的一個重要的因素，但是它絕不是決定資產(chǎn)評估結(jié)果價值類型的唯一因素。 評估的時間、地點、評估時的市場條件、資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人的狀況以及資產(chǎn)自身的狀態(tài)等，都可能對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型有所影響。第三節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則 一、資產(chǎn)評估的假設(shè) 由于認(rèn)識客體的無限變化和認(rèn)識主體有限能力的矛盾，人們不得不依據(jù)已掌握的數(shù)據(jù)資料對某一事物的某些特

28、征或全部事實作出合乎邏輯的推斷。這種依據(jù)有限事實，通過一系列推理，對所研究的事物作出合乎邏輯的假定說明就叫假設(shè)。 假設(shè)必須依據(jù)充分的事實，運用已有的科學(xué)知識，通過推理（包括演繹、歸納和類比）而形成。 資產(chǎn)評估與其他學(xué)科一樣，其理論體系和方法體系的確立也是建立在一系列假設(shè)基礎(chǔ)之上的，其中交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)是資產(chǎn)評估中的基本前提假設(shè)。 （一）交易假設(shè) 交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)。交易假設(shè)是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。 眾所周知，資產(chǎn)評估其實是在資產(chǎn)實施交易之前進(jìn)行的一項專業(yè)服務(wù)活動，而資產(chǎn)評

29、估的最終結(jié)果又屬于資產(chǎn)的交換價值范疇。為了發(fā)揮資產(chǎn)評估在資產(chǎn)實際交易之前為委托人提供資產(chǎn)交易底價的專家判斷的作用，同時又能夠使資產(chǎn)評估得以進(jìn)行，利用交易假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于 “交易” 當(dāng)中，模擬市場進(jìn)行評估就是十分必要的。 交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評估得以進(jìn)行 “創(chuàng)造” 了條件；另一方面，它明確限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中的。資產(chǎn)評估不能脫離市場條件而孤立地進(jìn)行。 （二）公開市場假設(shè) 公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)的關(guān)鍵在于認(rèn)識和把握公開市場的實質(zhì)和內(nèi)涵。 就資產(chǎn)評估而言，公開市場，是指充分發(fā)達(dá)

30、與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間；買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的,而非強制或不受限制的條件下進(jìn)行的。 公開市場假設(shè)就是假定那種較為完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣一種公開市場中進(jìn)行交易。當(dāng)然，公開市場假設(shè)也是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣這樣一種客觀事實為基礎(chǔ)的。 由于公開市場假設(shè)假定市場是一個充分競爭的市場，資產(chǎn)在公開市場上實現(xiàn)的交換價值隱含著市場對該資產(chǎn)在當(dāng)時條件下有效使用的社會認(rèn)同。當(dāng)然，在資產(chǎn)評估中，市場是有范圍的。它可以是地區(qū)性市場，也可以是國內(nèi)市場

31、，還可以是國際市場。 公開市場假設(shè)旨在說明一種充分競爭的市場條件。在這種條件下，資產(chǎn)的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定,而不是由個別交易決定的。 公開市場假設(shè)是資產(chǎn)評估中的一個重要假設(shè)，其他假設(shè)都是以公開市場假設(shè)為基本參照的。公開市場假設(shè)也是資產(chǎn)評估中使用頻率較高的一種假設(shè)。凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設(shè)前提進(jìn)行評估。 （三）持續(xù)使用假設(shè) 該假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。 持續(xù)使用假設(shè)既說明了被評估資產(chǎn)面臨的市場條件或市場環(huán)境

32、，同時著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。 持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況： 一是在用續(xù)用，二是轉(zhuǎn)用續(xù)用，三是移地續(xù)用。 在用續(xù)用，指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。 轉(zhuǎn)用續(xù)用，則是指被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。 移地續(xù)用，則是說被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。 由于持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場條件下對被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)的一種假定說明，在持續(xù)使用假設(shè)前提下的資產(chǎn)評估及其結(jié)果的適用范圍常常是有限制的。 在

33、許多場合下，評估結(jié)果并沒有充分考慮資產(chǎn)用途替換。它只對特定的買者和賣者是公平合理的。 持續(xù)使用假設(shè)也是資產(chǎn)評估中的一個非常重要的假設(shè)，尤其是在我國，經(jīng)濟體制處于轉(zhuǎn)軌時期，市場發(fā)育尚未完善，資產(chǎn)評估活動大多與老企業(yè)的存量資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動有關(guān)。因此，被評估對象經(jīng)常處于或被推定在持續(xù)使用的假設(shè)前提之下。 （四）清算假設(shè) 具體而言，它是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 清算假設(shè)首先是基于被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。 由于清算假設(shè)假定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件之下，被評估資產(chǎn)的評估值通常

34、要低于在公開市場假設(shè)前提下或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。因此，在清算假設(shè)前提下的資產(chǎn)評估結(jié)果的適用范圍是非常有限的。當(dāng)然，清算假設(shè)本身的使用也是較為特殊的。 二、資產(chǎn)評估的原則 （一）資產(chǎn)評估的工作原則 1.獨立性原則 資產(chǎn)評估中的獨立性原則包含兩層含義: 一是評估機構(gòu)本身應(yīng)該是一個獨立的、不依附于他人的社會公正性中介組織（法人），在利益及利害關(guān)系上與資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人沒有任何聯(lián)系。 二是評估機構(gòu)及其評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)始終堅持獨立的第三者地位，評估工作不受委托人及外界的意圖及壓力的影響，進(jìn)行獨立公正的評估。 2.客觀公正性原則 資產(chǎn)評估機構(gòu)及其評估人員在評估工作中必須以實際材料為基礎(chǔ)

35、，以確鑿的事實和事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律為依據(jù)，以求實的態(tài)度為指針，實事求是地得出評估結(jié)果，而不可以以自己的好惡或其他個人的情感進(jìn)行評估。 資產(chǎn)評估結(jié)果是評估人員認(rèn)真調(diào)查研究，通過合乎邏輯的分析、推理得出的、具有客觀公正性的評估結(jié)論。 3.科學(xué)性原則 科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員必須遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案，并采用科學(xué)的評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估。 在整個評估工作中必須把主觀評價與客觀測算、靜態(tài)分析與動態(tài)分析、定性分析與定量分析有機結(jié)合起來，使評估工作做到科學(xué)合理，真實可信。 （二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則，是指在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。

36、 1.預(yù)期收益原則 預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價值的最基本的決定因素。 資產(chǎn)之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經(jīng)濟利益。資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收益量的多少。預(yù)期收益原則是評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本的依據(jù)。 2.供求原則 供求原則是經(jīng)濟學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價格原理的概括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。 供求規(guī)律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價值評估。評估人員在判斷資產(chǎn)價值時也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供

37、求原則。 3.貢獻(xiàn)原則 從一定意義上講，貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產(chǎn)價值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來決定。 貢獻(xiàn)原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)時將蒙受的損失。 4.替代原則 作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。當(dāng)然，作為賣者，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他將會在較高的價位上出售商品。 在資產(chǎn)評估中確實存在著評估數(shù)據(jù)、評估方法等的合理替代問題。正確運用替代原則是公正進(jìn)行資產(chǎn)評估的重要保

38、證。 5.評估時點原則 市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變。為了使資產(chǎn)評估得以操作，同時，又能保證資產(chǎn)評估結(jié)果可以被市場檢驗。在資產(chǎn)評估時，必須假定市場條件固定在某一時點。這一時點就是評估基準(zhǔn)日，或稱估價日期。 它為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評估的評估時點原則要求資產(chǎn)評估必須有評估基準(zhǔn)日，而且評估值就是評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價值。第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系 討論它們之間的關(guān)系: 一是要明確它們在資產(chǎn)業(yè)務(wù)中因?qū)I(yè)分工而產(chǎn)生的內(nèi)在聯(lián)系，二是要明確它們之間因工作性質(zhì)、專業(yè)知識和執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的不同而產(chǎn)生的區(qū)別。會計和審計提供以事實判斷為主要內(nèi)容的服務(wù)，而資產(chǎn)評估則提供以價值判斷

39、為主要內(nèi)容的服務(wù)，它們都是現(xiàn)代市場經(jīng)濟賴以正常運行的基礎(chǔ)性服務(wù)行業(yè)。 一、資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系 （一）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系 資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系主要表現(xiàn)在特定條件下資產(chǎn)會計計價和財務(wù)報告利用資產(chǎn)評估結(jié)論，以及資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料兩個方面。 按照中華人民共和國公司法及相關(guān)法律法規(guī)的要求，投資方以非貨幣資產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評估，并以資產(chǎn)評估結(jié)果為依據(jù)，確定投資數(shù)額。在財務(wù)處理上，資產(chǎn)評估結(jié)果是公司會計入賬的重要依據(jù)。另外，在企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組等產(chǎn)權(quán)變動過程中，資產(chǎn)評估結(jié)果都可能是產(chǎn)權(quán)變動后企業(yè)重新建賬、調(diào)賬的重要依據(jù)。 從這些方面來看，在特定條件下，會計計價有利用資產(chǎn)評估結(jié)論的要求

40、。 在國際會計準(zhǔn)則及許多國家會計制度中，提倡或允許同時使用歷史成本和現(xiàn)行公允價值對有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行記賬和披露。 例如，1991/1992版的國際會計準(zhǔn)則第16號固定資產(chǎn)會計第21條指出：“有時財務(wù)報表不是在歷史成本的基礎(chǔ)上編報，而是將一部分或全部固定資產(chǎn)以代替歷史成本的重估價值編報，折舊也相應(yīng)地重算” 第22條指出：“重定固定資產(chǎn)價值的公認(rèn)方法，是由合格的專業(yè)估價員進(jìn)行估價，有時也使用其他方法，如按指數(shù)或參照現(xiàn)行價格進(jìn)行調(diào)整?！?而 2004版國際財務(wù)報告準(zhǔn)則（IFRS）中國際會計準(zhǔn)則第16號-廠場設(shè)備第31條規(guī)定：土地和建筑的公允價值通常由具有專業(yè)資格的評估師根據(jù)以市場為基礎(chǔ)的證據(jù)進(jìn)行評估來確定

41、。 設(shè)備的公允價值通常，是通過評估確定的市場價值。 另外，英國、丹麥、法國也有類似的規(guī)定。國際會計準(zhǔn)則委員會理事會在1998年蘇黎世會議上決定，投資可用公允價值記賬。公允價值一般通過資產(chǎn)評估得到。 2006年2月15日，我國頒布的新的企業(yè)會計準(zhǔn)則第一次全面地引入了公允價值，在投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資、交易性金融資產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、非同一控制下企業(yè)合并、資產(chǎn)減值等具體準(zhǔn)則中允許采用公允價值計量。 另外，資產(chǎn)評估利用和參考會計數(shù)據(jù)的情況也是經(jīng)常發(fā)生的，特別是在企業(yè)價值評估中廣泛地利用企業(yè)財務(wù)報表、有關(guān)財務(wù)指標(biāo)以及財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)等。 而且，這些企業(yè)會計數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確程度在一定程度上也會

42、影響資產(chǎn)評估結(jié)果的質(zhì)量。 不管是特定條件下會計計價利用資產(chǎn)評估結(jié)果，還是企業(yè)價值評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料，都說明資產(chǎn)評估與會計有一定的聯(lián)系，而且這種聯(lián)系會隨著投資者對企業(yè)披露資產(chǎn)現(xiàn)值要求的不斷提高而更加廣泛。 （二）資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系 1.資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，包括對委托方申報的評估對象進(jìn)行核實和界定，有相當(dāng)部分工作采用了審計的方法，具有“事實判斷”的性質(zhì)。 2.根據(jù)我國現(xiàn)行資產(chǎn)評估法規(guī)的要求，流動資產(chǎn)及企業(yè)負(fù)債也被納入企業(yè)價值評估的范圍之內(nèi)，而流動資產(chǎn)和負(fù)債的評估有相當(dāng)一部分可借鑒審計的方法進(jìn)行。 3.以財務(wù)報告為目的的評估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)符合審計準(zhǔn)則的規(guī)范。經(jīng)審計后的企業(yè)

43、財務(wù)報表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)報告數(shù)據(jù)對外披露。資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系是客觀存在的，但它們之間的區(qū)別也是十分明顯的。 二、資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別 （一）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別 1.會計是一項以記賬、算賬和報帳為基本手段，連續(xù)、系統(tǒng)地反映和監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)收支及其成果的一種社會活動。反映和監(jiān)督是會計的基本職能。資產(chǎn)評估是一種價值判斷活動，評估和咨詢是資產(chǎn)評估的基本職能。 2.會計記賬和算帳中的資產(chǎn)確認(rèn)和計價主要以可以可靠計量的歷史成本為依據(jù)。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)確認(rèn)和評價主要是以其具有效用和市場價值為依據(jù)的。 3.會計中的資產(chǎn)計價方法主要采用核算方法。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值評估除了可以利用

44、核算方法外，還廣泛應(yīng)用預(yù)期收益折現(xiàn)方法，市場售價類比方法等多種技術(shù)方法。 4.會計工作的總體目標(biāo)是為企業(yè)管理服務(wù)。資產(chǎn)評估的總體目標(biāo)是為資產(chǎn)交易服務(wù)。 （二）資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別 1.審計是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的，旨在對企業(yè)財務(wù)報表所反映的企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性作出事實判斷，具有明顯的公證性特征。 資產(chǎn)評估是在市場經(jīng)濟充分發(fā)展條件下，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評估資產(chǎn)作出價值判斷，具有明顯的咨詢性特征。 2.審計人員在執(zhí)業(yè)過程中要自始至終地貫徹公證、防護和建設(shè)三大專業(yè)原則，而資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中則必須遵循供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本經(jīng)

45、濟原則。 3.審計工作是以會計學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟法規(guī)等知識為專業(yè)知識基礎(chǔ)，而資產(chǎn)評估的專業(yè)知識基礎(chǔ)，除了由經(jīng)濟學(xué)、法律、會計學(xué)等知識組成外，工程技術(shù)方面的知識也是其重要的組成部分。 4.審計主要是對會計報告的審計。審計對業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)與會計是同一的，而與資產(chǎn)評估卻大相徑庭，例如市場價值與歷史成本等。第二章 資產(chǎn)評估價值類型第一節(jié) 價值類型理論與資產(chǎn)評估目的第二節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型及其分類第三節(jié) 關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系 一、資產(chǎn)評估目的對價值類型的約束 資產(chǎn)評估目的就是資產(chǎn)評估所要達(dá)到的目標(biāo)，資產(chǎn)評估的目的有資產(chǎn)評估一般目的和特定目的之分。 資產(chǎn)評估的一般目的，是泛指所

46、有資產(chǎn)評估活動共同的目的或目標(biāo)，即評估結(jié)論必須公允。 資產(chǎn)評估的特定目的，是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）對資產(chǎn)評估的條件約定和目標(biāo)約定。第一節(jié) 價值類型理論與資產(chǎn)評估目的 （一）資產(chǎn)評估一般目的對價值類型的約束 資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。 資產(chǎn)評估作為一種專業(yè)人士對特定時點及特定條件約束下資產(chǎn)價值的估計和判斷的社會中介活動，一經(jīng)產(chǎn)生就具有了為委托人以及資產(chǎn)交易當(dāng)事人提供合理的資產(chǎn)價值咨詢意見的功能。不論是資產(chǎn)評估的委托人，還是與資產(chǎn)交易有關(guān)的當(dāng)事人，所需要的都是評估師對資產(chǎn)在一定時間及一定條件約束下資產(chǎn)公允價值的判斷。 也就是說，不

47、論因何原因引起，不論是什么樣的評估對象，就資產(chǎn)評估的一般目的而言，資產(chǎn)評估結(jié)果及其價值類型或價值表現(xiàn)形式必須是公允的。 從資產(chǎn)評估的角度來看，公允價值是一種相對合理的評估價值,是一種相對于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理的評估價值，是評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價值的合理估計值。 公允價值的一個顯著特點是，它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，且并沒有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，也沒有損害他人的利益。資產(chǎn)評估中的公允價值既包含了資產(chǎn)評估中正常市場條件下的合理評估結(jié)果，同時也包括了資產(chǎn)評估中非正常市場條件下的

48、合理評估結(jié)果。 因此，資產(chǎn)評估的一般目的對價值類型的約束是一種原則性的約束。簡言之，就是所有的評估結(jié)果都要公允。 （二）資產(chǎn)評估的特定目的對價值類型的約束 人們通常把引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。 由于引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)各種各樣，每種資產(chǎn)業(yè)務(wù)對資產(chǎn)評估都可能存在著條件約定和目標(biāo)約定。 每種資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求不但會在評估的價值量上有所體現(xiàn)，而且一定會表現(xiàn)為與這種具體要求相適應(yīng)的評估結(jié)果價值類型。 1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。如果沒有特殊說明，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對評估結(jié)果的價值類型并

49、無特別要求，評估人員可根據(jù)項目具體情況選擇評估結(jié)果的價值類型。 2.企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經(jīng)濟行為。 企業(yè)兼并的種類比較多，情況比較復(fù)雜。有些企業(yè)兼并活動帶有戰(zhàn)略性，需要從兼并方的角度考慮被評估資產(chǎn)的價值類型。有些企業(yè)兼并活動具有被動性，需要從被兼并方的角度考慮評估結(jié)果的價值類型。有些企業(yè)兼并活動具有整合效應(yīng)，評估時需要將整合因素考慮進(jìn)去，來把握評估結(jié)果的價值類型等等。 3.企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行為。如果沒有特殊說明，企業(yè)出售對評

50、估結(jié)果的價值類型并無特別要求，評估人員可根據(jù)項目具體情況選擇評估結(jié)果的價值類型。 4.企業(yè)聯(lián)營。企業(yè)聯(lián)營是指國內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實體的行為。 企業(yè)聯(lián)營的種類比較多，情況也比較復(fù)雜。有些企業(yè)聯(lián)營活動帶有戰(zhàn)略性，需要從聯(lián)營雙方的角度考慮被評估資產(chǎn)的價值類型。有些企業(yè)聯(lián)營活動具有整合效應(yīng)，評估時需要將整合因素考慮進(jìn)去，來把握評估結(jié)果的價值類型等等。 5.股份經(jīng)營。股份經(jīng)營是指資產(chǎn)占有單位實行股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。如果沒有特殊說明，股份經(jīng)營對評估結(jié)果的價值類型并無特別要求，評估人

51、員可根據(jù)項目具體情況選擇評估結(jié)果的價值類型。 6.中外合資、合作。中外合資、合作是指我國的企業(yè)和其他經(jīng)濟組織與外國企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人在我國境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營企業(yè)的行為。如果沒有特殊說明，中外合資、合作對評估結(jié)果的價值類型并無特別要求，評估人員可根據(jù)項目具體情況選擇評估結(jié)果的價值類型。 7.企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算等引起的資產(chǎn)評估，必須考慮市場條件不正常的因素對評估結(jié)果價值類型的影響。 8.擔(dān)保。擔(dān)保是指資產(chǎn)占有單位以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。擔(dān)保通常包括抵押、質(zhì)押、保證等。 擔(dān)保引起的資產(chǎn)評估對

52、評估時的市場條件的約束可以分為兩種情況正常市場條件和非正常市場條件。評估人員可根據(jù)項目具體情況和有關(guān)要求選擇一種市場條件，并據(jù)此選擇評估結(jié)果的價值類型。 9.企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。如果沒有特殊說明，企業(yè)租賃對評估結(jié)果的價值類型并無特別要求，評估人員可根據(jù)項目具體情況選擇評估結(jié)果的價值類型。 10.債務(wù)重組。債務(wù)重組是指債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項。債務(wù)重組的種類比較多，情況也比較復(fù)雜。評估人員可根據(jù)項目的具體情況選擇評估結(jié)果的價值類型。 二、價值類型

53、理論與資產(chǎn)評估目的的實現(xiàn) 價值類型理論引入到資產(chǎn)評估中至少滿足或?qū)崿F(xiàn)兩個目標(biāo)： 其一，為資產(chǎn)評估確定公允價值提供坐標(biāo)或標(biāo)志； 其二，資產(chǎn)評估是專業(yè)人士向非專業(yè)人士提供的專業(yè)服務(wù),所以應(yīng)當(dāng)保證資產(chǎn)評估報告和評估結(jié)論能被評估報告使用人正確理解和使用。 資產(chǎn)評估的一般目的或基本目標(biāo)就是要給出資產(chǎn)在各種條件下的合理價值或公允價值，因為資產(chǎn)的公允價值始終是一個相對的概念，即相對于評估時點評估對象自身的條件和市場條件（而言是合理和公平的）。 對于一個相對的概念和指標(biāo)如何把握呢？尋找一個坐標(biāo)或標(biāo)志是非常重要的。 國際上通行或認(rèn)可的 “市場價值”，從其定義和滿足定義的條件來看，是一個理想或正常市場條件下資產(chǎn)得

54、到最佳使用或最有可能使用狀態(tài)下的價值。 毫無疑問，這是一種理想條件下的資產(chǎn)的公允價值，或者說是典型的公允價值?？隙耸袌鰞r值是理想條件下的公允價值或典型的公允價值，市場價值就可以作為公允價值的坐標(biāo)或標(biāo)志，人們就可以根據(jù)評估時的具體條件與市場價值成立的條件的比較來判斷該種條件下的公允價值。 資產(chǎn)評估力圖判斷資產(chǎn)的公允價值的基本目標(biāo)或一般目的也就無從實現(xiàn)。 資產(chǎn)評估價值類型理論就是要通過合理劃分評估結(jié)果的價值類型來幫助評估人員合理把握資產(chǎn)評估中的公允價值。 資產(chǎn)評估是專業(yè)人士向非專業(yè)人士提供的專業(yè)服務(wù)，保證資產(chǎn)評估報告和評估結(jié)論被正確理解和使用是資產(chǎn)評估的最終目的。 資產(chǎn)評估價值類型理論要告誡評估

55、人員，什么樣的價值表現(xiàn)形式是作為資產(chǎn)公允價值的典型標(biāo)志或正常條件下的資產(chǎn)公允價值，在資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場范圍內(nèi)會得到整體市場認(rèn)同。 而其他的價值表現(xiàn)形式則是一定特殊條件下的資產(chǎn)公允價值，在資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，其合理性只能得到局部市場認(rèn)同。 明確資產(chǎn)在不同條件下的公允價值表現(xiàn)形式以及其公允性得到市場的認(rèn)同程度是有差別的事實是至關(guān)重要的。 一、價值類型分類 資產(chǎn)評估中的價值類型，是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式的歸類。 不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)的評估價值及其特征。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上存在差別，在數(shù)量上往往也存在差異。 資產(chǎn)評估的價值類型的形成，

56、不僅與引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為（資產(chǎn)評估特定目的）有關(guān)，而且與被評估對象的功能、狀態(tài)、評估時的市場條件等因素有著密切的聯(lián)系。第二節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型 一是以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格4種。 二是從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值等3種。 三是從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)角度，即資產(chǎn)評估的特定目的來劃分資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。 四是以資產(chǎn)評估時所依

57、據(jù)的市場條件以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型，具體包括：市場價值和市場價值以外的價值。 二、不同價值類型劃分標(biāo)準(zhǔn)的特點與選擇 第一種劃分標(biāo)準(zhǔn)基本上是承襲了現(xiàn)代會計理論中關(guān)于資產(chǎn)計價標(biāo)準(zhǔn)的劃分方法和標(biāo)準(zhǔn)，將資產(chǎn)評估與會計的資產(chǎn)計價緊密地聯(lián)系在一起。 第二種劃分方法有利于人們了解資產(chǎn)評估結(jié)果的假設(shè)前提條件，同時也強化了評估人員對評估假設(shè)前提條件的運用。 第三種劃分方法強調(diào)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性，認(rèn)為有什么樣的資產(chǎn)業(yè)務(wù)就應(yīng)有什么樣的資產(chǎn)價值類型。 第四種劃分方法不僅注重了資產(chǎn)評估結(jié)果適用范圍與評估所依據(jù)的市場條件及資產(chǎn)使用狀態(tài)的匹配，而且通過資產(chǎn)的市場價值概念的提出，樹立了一個資產(chǎn)公允

58、價值的坐標(biāo)。 資產(chǎn)的市場價值是資產(chǎn)公允價值的基本表現(xiàn)形式，而市場價值以外的價值則是資產(chǎn)公允價值的特殊表現(xiàn)形式。 從純學(xué)術(shù)的角度來看，不同的價值類型劃分并無優(yōu)劣之分，只是劃分標(biāo)準(zhǔn)和角度的差異。但是，從資產(chǎn)評估的角度以及對資產(chǎn)評估實踐具有理論指導(dǎo)意義和作用的角度，確實存在著是否適當(dāng)以及最佳選擇問題。對資產(chǎn)價值進(jìn)行合理分類主要有兩個層面的目的： 第一，為評估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評估提供指引。 第二，使資產(chǎn)評估報告使用者能正確理解并恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估結(jié)果。 從這個意義上講，將資產(chǎn)評估價值劃分為市場價值和市場價值以外的價值更有利于實現(xiàn)劃分資產(chǎn)評估價值類型的目的。 三、關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以

59、外的價值 1）市場價值 廣義的市場價值，是泛指經(jīng)過市場（條件下）形成的價值的統(tǒng)稱，或者是指利用市場價格衡量各種貨物或服務(wù)的價值的總稱。 狹義的市場價值，可能并無嚴(yán)格的定義，只是相對于廣義的市場價值而言，是針對特定條件或在特定領(lǐng)域使用的、有限制條件的價值概念。 本節(jié)討論的市場價值，即資產(chǎn)評估中的市場價值，屬于狹義市場價值范疇，是一個專業(yè)術(shù)語，而不是廣義的市場價值或泛指的市場價值。 從目前可收集的資料來看，關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值的概念的完整定義可以從國際評估準(zhǔn)則“國際評估準(zhǔn)則 1”和“國際評估準(zhǔn)則 2”中找到。 在國際評估準(zhǔn)則中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營

60、銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值的估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強迫壓制?！?根據(jù) “國際評估準(zhǔn)則 1”關(guān)于對市場價值的其他補充說明,我們把資產(chǎn)評估中的市場價值定義整理如下：“資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上正常使用即最佳使用或最有可使用條件下所能實現(xiàn)的交換價值的估計值?！笔袌鰞r值既是一種價值類型，同時也是一種具體價值表現(xiàn)形式。 市場價值作為評估結(jié)果的價值類型應(yīng)當(dāng)滿足以下要求： 1.評估對象是明確的，包括資產(chǎn)承載的權(quán)益； 2.評估師在整個評估過程中是以公開市場（假設(shè)）來設(shè)定資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場條件的； 3.評估師是以評估對象被正常使用