房地產(chǎn)私募基金操作流程與各個(gè)環(huán)節(jié)的知識(shí)

1、房地產(chǎn)私募基金操作流程與各個(gè)環(huán)節(jié)的知識(shí)項(xiàng)目來(lái)源：*資本做為基金管理人企業(yè)界、金融界和各級(jí)具備廣、律泛的資源；同時(shí)，管理人在過(guò)往的投資中積聚了充分的項(xiàng)目資源；投資師、會(huì)計(jì)師和各類投資機(jī)構(gòu)都是的項(xiàng)目來(lái)源。項(xiàng)目盡職及項(xiàng)目立項(xiàng)：在獲取項(xiàng)目資源后，管理人將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳盡的盡職。這是基金投資策略的重要組成部分。管理人的投資團(tuán)隊(duì)將花大量時(shí)間和精力去理解每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，并評(píng)估目標(biāo)公司管理層的能力和誠(chéng)信水平。項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)盡職申請(qǐng)投資立項(xiàng)。判定具有投資價(jià)值和可行性的項(xiàng)目，將向投資決策管理公司投資決策審議：投資決策以整個(gè)投資團(tuán)隊(duì)的專業(yè)判斷為基礎(chǔ)，所有投資項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)投資決策三分之二以上委員表決通過(guò)。投資項(xiàng)目經(jīng)

2、管理公司投資決策決會(huì)議審議通過(guò)后，管理團(tuán)隊(duì)必須準(zhǔn)備相關(guān)的項(xiàng)目資料報(bào)基金公司投資決策批。簽訂投資意向書：在項(xiàng)目方案獲得審議通過(guò)后管理公司將與標(biāo)的公司簽署具有一定法律約束力的投資意向書（前提條件為通過(guò)基金投資決策的合作確認(rèn)以及在一段時(shí)期內(nèi)的獨(dú)家談判權(quán)。的審核），以獲取相關(guān)基金公司投資決策審議：管理公司在基金公司投資決策正式擬投資項(xiàng)目前 1 周，金公司投資決策全體成員提交項(xiàng)目計(jì)劃書，并由項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行答疑。經(jīng)基金公司投資決策資。會(huì)議三分之二以上通過(guò)并做出決議，方可進(jìn)行投基金公司與被投資方簽正式訂投資協(xié)議：基金公司投資決策會(huì)議審核通過(guò)后，管理團(tuán)隊(duì)與投資標(biāo)的公司進(jìn)行談判擬定合同條款，在達(dá)成一致后，由基金

3、公司與被投資方簽署正式投資協(xié)議。出資人支付投資款：管理公司將根據(jù)投資項(xiàng)目的需要制定使用計(jì)劃，并向各出資人發(fā)出的付款通知。出資人應(yīng)當(dāng)在接到通知后10個(gè)工作日內(nèi)，及時(shí)支付承諾的投資款。項(xiàng)目貸后管理：管理公司參與所投資公司的事項(xiàng)決策并提供顧問(wèn)服務(wù)，以主動(dòng)的方式對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行管理監(jiān)督；管理公司積極地管理監(jiān)督投資項(xiàng)目，以增強(qiáng)投資項(xiàng)目的業(yè)績(jī)及回報(bào)；管理公司每季度為各投資者準(zhǔn)備投資進(jìn)展，匯報(bào)已投資項(xiàng)目、在的投資項(xiàng)目、投資公司經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況等。管理公司投資決策架構(gòu)：管理公司的最高決策機(jī)構(gòu)為投資決策，投資決策由 5+X 名委員組成,其中投資決策主要負(fù)責(zé)：1、審議批準(zhǔn)擬投資項(xiàng)目的立項(xiàng)2、審議批準(zhǔn)擬投資項(xiàng)目的投資3

4、、審議批準(zhǔn)投資項(xiàng)目可行性分析；4、審議批準(zhǔn)投資項(xiàng)目退出方案；5、審議是否將投資項(xiàng)目報(bào)基金公司投資決策。房地產(chǎn)融資盡職*資本提綱第一部分項(xiàng)目簡(jiǎn)介初步資料1、企業(yè)復(fù)印件2、法人代碼證復(fù)印件3、稅務(wù)登記證復(fù)印件4、公司及產(chǎn)品簡(jiǎn)介5、企業(yè)法人簡(jiǎn)介6、企業(yè)章程及主要股東情況7、企業(yè)近三年財(cái)務(wù)報(bào)表（損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表）8、項(xiàng)目可行性或商業(yè)計(jì)劃書9、相關(guān)批文10、用款及還款計(jì)劃項(xiàng)目簡(jiǎn)介的摘要1、 公司的概況及股權(quán)結(jié)構(gòu)，主要經(jīng)營(yíng)管理人、主要技術(shù)介；簡(jiǎn)2、 土地獲取的方式，否存在變性問(wèn)題，能否做的城中村的文件、土地證何時(shí)能取得，本土地是按揭；3、 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)（住宅、商業(yè)面積）、項(xiàng)目的市場(chǎng)分析；4

5、、 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析 ,包含投資成本收益分析、項(xiàng)目啟動(dòng)度的計(jì)劃。等,銷售及工程進(jìn)5、 項(xiàng)目式；投入的(或股東自己有多少）以及后期融資計(jì)劃和合作方6、如何保證的安全。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址傳真電子郵件聯(lián)系人第二部分：項(xiàng)目資料一、基本文件資料1、2、3、4、5、6、7、復(fù)印件，加蓋公章； 稅務(wù)登記證復(fù)印件，加蓋公章；組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，加蓋公章；公司章程復(fù)印件，加蓋公章；驗(yàn)資卡及復(fù)印件，加蓋公章；（對(duì)外擔(dān)保須詳細(xì)說(shuō)明），復(fù)印件加蓋公章；近 3 年審計(jì)及近期財(cái)務(wù)報(bào)表（主要大額項(xiàng)目及期限內(nèi)到期的大額銀行借款款項(xiàng)須詳細(xì)說(shuō)明），復(fù)印件加蓋公章；8、9、法定代表人復(fù)印件，加蓋公章；（經(jīng)營(yíng)情況、涉訴情況等），加蓋公

6、章；益）、負(fù)債情況（二）資1234公司資產(chǎn)及權(quán)屬證明。公司重要的債權(quán)。公司以自身資產(chǎn)對(duì)外提供擔(dān)保的情況。與上述權(quán)益、負(fù)債情況相關(guān)的合同等法律文件。（三）項(xiàng)目情況1 目標(biāo)公司投資建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、具竣工日期、工程進(jìn)度等。置、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目用途、開(kāi)2與項(xiàng)目有關(guān)的申報(bào)文件、文件及已取得的.。（四）合同及/仲裁/行政處罰事項(xiàng)1 除前面所列合同以外的其他合同（如、擔(dān)保、銷售、合作合同等）。2 公司及其附屬企業(yè)是否涉及、仲裁或行政爭(zhēng)議事項(xiàng)或存在預(yù)期將要進(jìn)入、仲裁程序的糾紛.。(四)借款用途文件資料1、2、3、4、借款用途的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件復(fù)印件（），加蓋公章；借款用途的項(xiàng)目可研（），加蓋公章；借款用途的項(xiàng)

7、目建設(shè)進(jìn)度及營(yíng)運(yùn)計(jì)劃（其他借款用途。），加蓋公章；(五)還款來(lái)源及質(zhì)押擔(dān)保物文件資料1、 還款來(lái)源說(shuō)明及有關(guān)依據(jù)，加蓋公章；2、 質(zhì)押物權(quán)屬證明文件及其，復(fù)印件加蓋公章；房地產(chǎn)融資財(cái)務(wù)*資本項(xiàng)目地點(diǎn)：項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目性質(zhì)：一1.北2.基本情況：擬建造范圍：東圍合區(qū)域。、南、西、畝已獲得出讓土地證，已擬建造土地面積：畝（其中三通一平。)3.于根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)本地段做項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。二期為期開(kāi)發(fā)，一期為畝，用于畝，用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。）4.5.6.二1.擬建造土地登記價(jià)格：每畝擬建造土地評(píng)估價(jià)：每畝萬(wàn)（萬(wàn)）擬建造土地論價(jià)：億元建筑相關(guān)指標(biāo)：總建筑面積：約萬(wàn)。其中：地上層商業(yè)萬(wàn)，層（商業(yè)、車庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)）萬(wàn)，萬(wàn)，一幢

8、公寓幢住宅單元萬(wàn)。房2.3.4.萬(wàn)，容積率：建筑密度：機(jī)動(dòng)車位：幢寫字樓%個(gè)（達(dá)到商業(yè)及寫字樓每營(yíng)業(yè)面積一個(gè)，住宅及公寓每戶一個(gè)）。5.6.建筑總高米?；姿酵队敖ㄖ娣e：三1.2.建筑成本：建筑總成本：每建筑面積綜億元本：元。詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）樓面價(jià)格（元、）投資1土地征用及拆遷費(fèi)用2前期工程費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用4建安工程費(fèi)5公共配套設(shè)施費(fèi)四累計(jì)已投入折合萬(wàn)元。具體為：1.2.3.4.已獲得對(duì)申請(qǐng)對(duì)畝出讓土地的初始投入成本及相對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)成本畝土地上的建筑物拆遷成本畝舊城建造的綜本畝進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及策劃的綜本五1.A.B.C.2.六1.擬融資額度及期限融資額度：萬(wàn)元，用途分別為：

9、向當(dāng)?shù)乩U納建設(shè)項(xiàng)目?？钍褂帽Ｕ辖鹑f(wàn)元。預(yù)備拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償萬(wàn)元。萬(wàn)元。個(gè)月，自不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用融資期限：融資還款來(lái)源日啟算。商業(yè)一層可實(shí)現(xiàn)銷售收入億元，如實(shí)現(xiàn)銷售收入%即可償還融資本金。特別說(shuō)明：2.金。3.按整體可銷售收入億的約%計(jì)，亦可償還融資本用已獲得的出讓土地（按畝，每畝評(píng)估地價(jià)元償還融資本金。萬(wàn)的六折計(jì)）向金融部門可4.四證辦妥后，向當(dāng)?shù)亟鹑诓块T申請(qǐng)專項(xiàng)償還融資本金（當(dāng)?shù)刂行?、農(nóng)行、建行、工行、中信已初步承諾四證齊全后最少放款億元，最多放款5.億元）將建設(shè)項(xiàng)目可收益部分股權(quán)向自然人或法人轉(zhuǎn)讓，獲得現(xiàn)金償還融資本息。67銷售折扣8銷售策劃費(fèi)用9開(kāi)發(fā)期費(fèi)用10財(cái)務(wù)費(fèi)用11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用合計(jì)七A B

10、融資成本可有以下方式融資：融資總額融資：融資總額萬(wàn)元，分批到賬。年實(shí)際利率不超過(guò)萬(wàn)元，一次到賬。年實(shí)際利率不超過(guò)%C為股權(quán)融資：融資總額%萬(wàn)元，對(duì)方持有最多%，分紅比例八融資抵押物有以下方式或混合方式A 用已獲得的畝出讓土地為融資提供借款還款擔(dān)保B 用持有的辦公用房（約款擔(dān)保建筑面積）及配套辦公設(shè)施為融資提供借款還C 用項(xiàng)目（約提供借款還款擔(dān)保D 用在萬(wàn)面積）的參股股權(quán)（收益估算為萬(wàn)元）為融資建設(shè)項(xiàng)目資產(chǎn)（凈價(jià)值億元，實(shí)際已投入約 九萬(wàn)元）為融資提供借款還款擔(dān)保建設(shè)項(xiàng)目主體A B如債權(quán)融資，建設(shè)開(kāi)發(fā)主體為房地產(chǎn)公司如股權(quán)融資，建設(shè)開(kāi)發(fā)主體可以重新設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司十1.2.3.建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)

11、際投入現(xiàn)金預(yù)期實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)預(yù)期實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)億元（含前期已投入的部分）億元億元，稅前利潤(rùn)系投入現(xiàn)金的，稅后利潤(rùn)系投入現(xiàn)金的%十一建設(shè)項(xiàng)目土地性質(zhì)為出讓及劃撥混合形式，為：1.用于安置拆遷居民回遷的用地為約畝，按舊城建造政策，安置用于以劃撥形式供給。2.用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的用地最多為畝（含已獲得的 市舊城建造政策，畝出讓土地）后個(gè)月后實(shí)現(xiàn)。十二土地證辦理時(shí)間：按照即可辦理國(guó)有土地使用證（出讓性質(zhì)）。為融資到位十三平， 金到位十四位， 十五長(zhǎng)十六款十七金于至大專學(xué)歷四證辦理時(shí)間：以融資到位日啟算，個(gè)月三通一個(gè)月辦理施工手續(xù)，個(gè)月后四證即可辦理完善。個(gè)月基礎(chǔ)工程建設(shè)完畢。結(jié)論為：資商品房預(yù)售證辦理時(shí)間：假設(shè)

12、所需要的融資前到前可將商品房預(yù)售證辦理。個(gè)自然人股東，一個(gè)為董事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有（控股股東），一個(gè)為自然人。 日，金融部門借房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司：截止，社會(huì)上向任何自然人或法人借款。 資本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本情況介紹：成立于年，萬(wàn)元，擁有房地產(chǎn)，凈資產(chǎn)億元。目前在職員工人，平均級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，公司位萬(wàn)元，預(yù)期一年后凈資產(chǎn)將人，其中本科以上學(xué)歷歲。人，公司名稱：日期：Q:房地產(chǎn)民間借貸？A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間往往被冠以“”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間的載體，很無(wú)奈。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是，不是同一個(gè)概念。Q：開(kāi)發(fā)商一定要慎用民間借貸！A：1、我國(guó)沒(méi)有形成資本市

13、場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系，法律實(shí)施和到保護(hù)。執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的得2、民間借貸基本上是以的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間的流通與。3、民間的利率水平較為正常和普遍的在月率 23%的水平，高于名義上的利息，但從企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)關(guān)系的費(fèi)用等）來(lái)看，兩者的差距并不是很大。則之下的、企業(yè)維系4、實(shí)際上，同類經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間信貸。借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于Q：怎樣才能獲得民間呢？A：1、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；2、開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無(wú)瑕疵；3、開(kāi)

14、發(fā)商的還款來(lái)源在借款期間有保障：多多個(gè)項(xiàng)目的銷售回款，以此增加借款還款保障的疑慮；4、開(kāi)發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；5、開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；6、開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件接受語(yǔ)權(quán)。Q：開(kāi)發(fā)商如何做好融資前工作？還款的保障、措施等方面擁有的絕A：1、融資規(guī)劃與程式設(shè)計(jì)是非常重要的準(zhǔn)備工作；2、對(duì)于融資周期與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程的銜接必須精確；3、在項(xiàng)目啟動(dòng)之初或開(kāi)工之前，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流就要有非常審慎和細(xì)致的分析；a、依賴銷售回籠的，對(duì)于銷售市場(chǎng)和計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)及其比率就要有恰當(dāng)?shù)墓浪?，從而考慮分配和投入周期的安排；b、依賴于的溝通；信貸的，通常在

15、項(xiàng)目投入之前，就應(yīng)當(dāng)與保持較為密切c、延請(qǐng)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和參與項(xiàng)目運(yùn)行的研究和設(shè)計(jì)的工作事項(xiàng)，其目的是增加對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和公開(kāi)透明。4、即便可能是無(wú)用功，但這些基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作對(duì)于后期的融資也都是極其重要的，有利于提高開(kāi)發(fā)商管理和能力的評(píng)估。？Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間A:1、就私募來(lái)源民間資本市場(chǎng)是主要來(lái)源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。2、私募操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。3、房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢，一方面，有太多的民間在

16、尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？4、開(kāi)發(fā)商與是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如*資本。 于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開(kāi)發(fā)商5、中，那么方的唯一選擇就是放棄。方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即的退出）條 方往往要求只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷售，開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。Q：為什么需要房地產(chǎn)過(guò)橋融資？A:1、開(kāi)發(fā)商在土地競(jìng)拍前，由于自有，需要

17、融資方提供一起進(jìn)行土地競(jìng)拍；2、開(kāi)發(fā)商在競(jìng)拍獲取地塊后，尚未完全付清土地出讓金，在還沒(méi)有取得國(guó)有土地使用權(quán)證的情況下，向融資方進(jìn)行Q:過(guò)橋融資之后怎么還款？借貸，以此借款付清土地出讓金。A：1、土地競(jìng)得后，辦好四證，通過(guò)土地抵押給商業(yè)，利用償付過(guò)橋；2、土地競(jìng)得后，通過(guò)融資，利用償付過(guò)橋；3、通過(guò)開(kāi)發(fā)商的其他還款來(lái)源償付過(guò)橋 Q：過(guò)橋融資需要具備什么條件？。A：1、地區(qū)限制：一二三線城市（、等除外）；2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；3、融資期限：一般情況下 1 個(gè)月-3 個(gè)月；4、融資額度：1 千萬(wàn)至 2 億；5、配資比例：一般情況下方出資 50%，最多 70%；6

18、、融資利率：月率 57%， A：1、法人簡(jiǎn)介（或大股東）；2、公司章程；3、企業(yè)“三證”（4、公司近期財(cái)務(wù)報(bào)表和年審（即利息需要先付）；、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證）；5、所競(jìng)拍（或已競(jìng)得）土地狀況簡(jiǎn)介；6、發(fā)改委的文件或競(jìng)得確認(rèn)書，付款憑證。夾層基金?Q:A:“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式。從成本角度來(lái)分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率或可調(diào)節(jié)利息的方式，對(duì)股權(quán)現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度來(lái)分析，其低于優(yōu)先債權(quán)，所以對(duì)于優(yōu)先債權(quán)人來(lái)講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債權(quán)的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在我國(guó),夾層融資最先用于房地

19、產(chǎn)用于房地產(chǎn)私募基金。夾層基金表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和業(yè)務(wù)中，后被融資結(jié)合的方式金管理公司融資。實(shí)際上，“夾層基金”也就是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投融資形式。Q:項(xiàng)目需要具備哪些條件？A：必要條件：1、區(qū)域要求：主要集中三線四線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的縣城。2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資 3 億以內(nèi)，建筑面積 20 萬(wàn)平方米以下。3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開(kāi)發(fā)商投資）。4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售證。5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開(kāi)發(fā)為主。7、舊

20、改項(xiàng)目：一般不操作。但已獲得拆遷證,居民 100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議,土地規(guī)劃用途已獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目可考慮。8、銷售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià) 3500 元以上，每平方利潤(rùn) 500 元以上。9、劃撥用地：劃撥用地要求可以辦理抵押手續(xù)。Q：基金對(duì)開(kāi)發(fā)商有哪些要求？A：1、要求開(kāi)發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單（有背景為佳）。2、開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)赜邢喈?dāng)?shù)娜嗣}關(guān)系，對(duì)于優(yōu)質(zhì)土地的獲取有一定的優(yōu)勢(shì)及途徑。3、開(kāi)發(fā)商須有綜合地產(chǎn)（住宅、商業(yè)、辦公）的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在當(dāng)?shù)赜虚_(kāi)發(fā)案例可查，有一定的口碑和品牌。4、開(kāi)發(fā)商須有一套成 Q：合作方式是怎樣的？開(kāi)發(fā)流程及專業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。A：* 夾層融資模式，基的股權(quán)采用優(yōu)先股的方式與企業(yè)

21、建立股權(quán)加債權(quán)雙保險(xiǎn)的合作關(guān)系。股權(quán)體現(xiàn)為（1）非實(shí)質(zhì)性控制項(xiàng)目公司 70%以上股權(quán)，（2）簽署股權(quán)的回購(gòu)協(xié)議，（3）按約定比例分紅；債權(quán)體現(xiàn)為土地的非實(shí)質(zhì)性抵押，即僅作為土地的控制措施假如項(xiàng)目可獲得土地抵押來(lái)替代我方基金，則我方可將土地先解抵押，再抵押給第獲得。*投資比例一般為 1：1，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)條件下，我方出資額可酌情放寬到 70%；*風(fēng)控措施為：控制項(xiàng)目公司比例 7090%；不參與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，共同、公章和財(cái)務(wù)章；土地證非實(shí)質(zhì)性抵押。合作周期可以為整體合作，也可就項(xiàng)目的一期工程進(jìn)行合作。*Q：利益是怎樣分配的？ A：*利益的分配模式為：基總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅=*基總收益的計(jì)算方式：

22、可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（47）協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的 1020%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）*可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置基金返還越快，基的收益越少。* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為 0100 代表我方投資為 0，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10 代表我方投資 100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于 47 之間。7 為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買地階段我方出資 70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 7。*協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目后支付，基優(yōu)先獲得分紅。Q：基金的退出是怎樣的？A：* 基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠先用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余理費(fèi)用。大部分返還基金，保留少量用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管

23、*項(xiàng)目銷售至 98，尾盤原則上由開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)即做收入。*項(xiàng)目清盤，利潤(rùn)分配完成，基Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？股權(quán)返還，基退出。A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失，再由基承擔(dān)損失。對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議：建議投資者挑選*資本房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：一是*資本管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。二是*資本做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來(lái)充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來(lái)源以及充分的項(xiàng)目目的成功。過(guò)程支持，保障基金投資項(xiàng)三是*資本房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)

24、控措施。在進(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過(guò)認(rèn)真的盡職和反復(fù)比較，然后為投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說(shuō)是百里挑一，而在開(kāi)發(fā)商自己管理的中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題或者國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，鏈很難得到保障。關(guān)于：*資本成立于 2000 年，是一家專業(yè)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，下設(shè)房地產(chǎn)金融部和投資濟(jì)發(fā)達(dá)城市。部。總部在，涉及的房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)遍布主要經(jīng)*資本擁有一支來(lái)具備豐富的房地產(chǎn)投資發(fā) 10 年以上經(jīng)驗(yàn)的精英團(tuán)隊(duì)。專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)本土房地產(chǎn)開(kāi)*資本的業(yè)務(wù)主要是管理私募基金,專注于中國(guó)三四線城市

25、的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的股權(quán)投資， 其中私募基金可投資規(guī)模為 37 億。在過(guò)去的 10 年， *資本投資管理了中國(guó)珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的數(shù)十個(gè)開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中有高尚公寓、商業(yè)中心、休閑別墅、大規(guī)模住宅區(qū)，總價(jià)值超過(guò)幾十億。關(guān)于基金：*資本房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于價(jià)值低估且具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。德信公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。隨后，德信公司以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司。私募基金的出資額原則上不超過(guò)總出資的 70%，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自有（資產(chǎn)）投資比例不低于 30%；基金投資項(xiàng)目要求開(kāi)發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。在開(kāi)發(fā)期間，由基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行，確保用于項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)。退出方式以項(xiàng)目銷售司股權(quán)。、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開(kāi)發(fā)商回購(gòu)基金所持有的項(xiàng)目公關(guān)于利息。很多朋友一開(kāi)口就問(wèn)我利息多少？著實(shí)讓我為難。為什么呢？不是因?yàn)椴幌?。而是這個(gè)問(wèn)題回答起來(lái)很復(fù)雜。請(qǐng)喜歡一開(kāi)口就問(wèn)利息的朋友聽(tīng)我細(xì)細(xì)說(shuō)來(lái)。首先，咱們來(lái)看利息是怎么計(jì)算出來(lái)的？利息=利率x 周期，對(duì)吧。所以在我不知道你的項(xiàng)目適用哪個(gè)利率，以及用多長(zhǎng)時(shí)間之前，我是無(wú)法告訴你利息是多少的！第二，咱來(lái)糾正一個(gè)口誤，很多朋友