某大樓物業(yè)管理服務(wù)投標方案

1、投標文件目錄商務(wù)文件投標書.3投標響應(yīng)應(yīng)與招標標文件差差異一覽覽表.5投標人對對參考方方案承諾諾表66中標后遞遞交有關(guān)關(guān)資料，證件的的原件承承諾書77報價承諾諾書88投標人基基本情況況表992004420007年度度投標人人受處理理情況.211項目負責責人基本本情況222擬為本物物業(yè)管理理項目配配置的主主管人員員，工程程技術(shù)人人員概況況2232004420007年的的相關(guān)項項目一覽覽表.224法定代表表人證明明書.25法定代表表人授權(quán)權(quán)書.26投標保證證金退還還說明格格式277資格證明明文件.28技術(shù)文件件物業(yè)服務(wù)務(wù)方案.299物業(yè)管理理服務(wù)理理念與管管理目標標.29物業(yè)管理理服務(wù)機機構(gòu)設(shè)置置

2、方案，運作流流程，管管理方式式及計劃劃500管理人員員的配備備及管理理培訓方方案.70管理人員員配備.770管理人員員培訓.776管理人員員管理.84擬建立的的檔案資資料的建建立與管管理.92辦公設(shè)施施和物資資裝備的的建立與與管理.1115各項物業(yè)業(yè)服務(wù)，物業(yè)維維護計劃劃和實施施方案.1118安全管理理.1118交通、車車輛、停停車場管管理1377消防管理理.1441清潔衛(wèi)生生管理.1661園林綠化化，室內(nèi)內(nèi)擺設(shè)植植物的養(yǎng)養(yǎng)護和管管理2055物業(yè)設(shè)施施、設(shè)備備的使用用、維護護和管理理2422前期管理理3011會議接待待服務(wù)3211社區(qū)文化化3233分包方與與供應(yīng)商商的協(xié)調(diào)調(diào)與控制制3333導向

3、標識識牌制作作及費用用預(yù)算3377管理服務(wù)務(wù)分項標標準，服服務(wù)承諾諾與具體體的實施施措施3399憂患服務(wù)務(wù)措施3533物業(yè)管理理投標方方案第一章物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)模式式及配套套措施提要：服務(wù)宗旨旨以客客戶為中中心服務(wù)方針針質(zhì)量量第一，科學管管理，精精益求精精管理定位位東莞莞市政府府物業(yè)專專業(yè)化管管理的典典范管理目標標國優(yōu)優(yōu)示范大大廈，滿滿意率998%以以上管理機制制“三位一一體”共管機機制管理模式式科技技型物業(yè)業(yè)管理三個思路路共性性與個性性相結(jié)合合、即時時行與隱隱性相結(jié)結(jié)合、午午夜管理理與政府府服務(wù)形形象推廣廣相結(jié)合合四大優(yōu)勢勢理念念，技術(shù)術(shù)，經(jīng)驗驗，配套套四個重點點形象象，安全全，設(shè)施施設(shè)備管

4、管理，環(huán)環(huán)境管理理五項措施施整合合型管理理體系，科學的的人力資資源管理理體系，嚴密的的安全管管理體系系，高效效的客戶戶關(guān)系管管理和信信息處理理平臺東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓總總建筑面面積2449611平方米米，地下下室建筑筑面積36677平方米米，造型型新穎，設(shè)施完完善，搭搭配合理理、功能能齊全的的現(xiàn)代辦辦公大樓樓，是東東莞展示示虎門港港對外宣宣傳的窗窗口。東東莞虎門門港管委委會以積積極前瞻瞻的眼光光，將東東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓物物業(yè)推向向社會化化、專業(yè)業(yè)化管理理，出了了后勤改改革社會會化的重重要一步步。龍城城物業(yè)對對這一智智慧之舉舉高度重重視，針針對東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓物業(yè)業(yè)管理的的各項內(nèi)內(nèi)

5、容，精精英聚合合，心神神融匯，深入調(diào)調(diào)查研究究，以換換位思考考的負責責態(tài)度，細致分分析了管管理的難難點、重重點，并并結(jié)合多多年來在在政府辦辦公大樓樓，住宅宅小區(qū)等等物業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域的管管理經(jīng)驗驗，度身身定做了了東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓物業(yè)管管理整套套投標文文件，確確立了總總體管理理設(shè)想；以客戶為為中心，以“質(zhì)量第第一，科科學管理理，精益益求精”為服務(wù)務(wù)方針，實行執(zhí)執(zhí)行機構(gòu)構(gòu)、責任任機構(gòu)、監(jiān)督機機構(gòu)有機機結(jié)合的的“三位一一體”式的共共管機制制，推行行科技型型物業(yè)管管理模式式，明確確管理的的重點和和難點，充分發(fā)發(fā)揮自身身的管理理優(yōu)勢，采取整整合型管管理體系系，科學學的人力力資源管管理體系系，嚴密密的安全

6、全管理和和保密體體系，人人、力、財、物物的有力力保障，提高機機電設(shè)備備運行管管理保障障能力，高效的的客戶管管理管理理和信息息處理平平臺等現(xiàn)現(xiàn)在化的的管理措措施，提提供適合合政府物物業(yè)的特特色服務(wù)務(wù)，實現(xiàn)現(xiàn)“示范大大廈”的管理理目標，成為東東莞市政政府辦公公大樓物物業(yè)專業(yè)業(yè)化管理理的典范范。服務(wù)宗旨旨我們的服服務(wù)宗旨旨是：以以客戶為為中心，為客戶戶提供滿滿意的服服務(wù)，讓讓客戶以以良好的的建議取取代投訴訴。以客戶為為中心：企業(yè)依依存于客客戶，理理解客戶戶當前和和未來的的需求。為客戶提提供滿意意的服務(wù)務(wù)：滿足足客戶的的要求。讓客戶以以良好的的建議取取代投訴訴：“滿意只只是起點點”，超越越客戶的的期望

7、，贏得客客戶的參參與支持持，為共共同不斷斷提升管管理水準準出謀劃劃策！二、服務(wù)務(wù)方針我們的服服務(wù)方針針是：質(zhì)質(zhì)量第一一，科學學管理，精益求求精。質(zhì)量第一一：“在質(zhì)量量和效益益面前，我們首首選量”，視質(zhì)質(zhì)量為我我們企業(yè)業(yè)化的生生命?？茖W管理理：管理理規(guī)范化化，制度度化，改改變工作作中的隨隨意性，以“法治”代替“任治”。精益求精精：信守守“沒有最最好，只只有更好好”的信念念，持續(xù)續(xù)改進，不斷創(chuàng)創(chuàng)新，以以全新的的經(jīng)營理理念、規(guī)規(guī)范化的的管理、優(yōu)質(zhì)的的服務(wù)為為客戶營營造美好好的工作作、生活活環(huán)境。三、項目目管理定定位確立具具有中國國特色、一流水水平的科科技型物物業(yè)管理理模式。成為東東莞市政政府辦公公大

8、樓物物業(yè)專業(yè)業(yè)化管理理的典范范。四、管理理目標一年內(nèi)內(nèi)達到物物業(yè)各項項使用功功能正常常，使各各項工作作有條不不紊地開開展。二年內(nèi)內(nèi)深化管管理服務(wù)務(wù)、提高高物業(yè)管管理水平平，提升升物業(yè)管管理形象象，確保保用戶滿滿意率達達98%以上；通過“東莞市市物業(yè)管管理示范范大廈”考評，并達到到“全國物物業(yè)管理理示范大大樓”標準。五、管理理機制與與模式實行執(zhí)行行機構(gòu)、責任機機構(gòu)、監(jiān)監(jiān)督機構(gòu)構(gòu)有機結(jié)結(jié)合的“三位一一體”式的共共管機制制，推行行科技型型物業(yè)管管理模式式，同時時，考慮慮到資源源共享和和降低管管理成本本，我們們成立管管理處統(tǒng)統(tǒng)一對東東莞市虎虎門港服服務(wù)大樓樓進行管管理，以以優(yōu)化資資源配置置。（一）“三

9、位一一體”式共管管機制監(jiān)督機構(gòu)東莞虎門港服務(wù)大樓物業(yè)管理主管部門責任機構(gòu) 深圳市龍城物業(yè)管理有限公司執(zhí)行機構(gòu)虎門港服務(wù)大樓龍城物業(yè)管理處共管機構(gòu)構(gòu)互相關(guān)關(guān)系圖監(jiān)督機機構(gòu)東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓物業(yè)管管理主管管部門可通過行行使以下下權(quán)利，對本公公司及物物業(yè)管理理處的管管理行為為進行監(jiān)監(jiān)督。審核管理理處提交交的月度度管理報報告。組織對管管理處工工作的抽抽驗、檢檢查，審審查管理理效果?？赏ㄟ^會會議或其其他形式式，評審審東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓的管理理狀況、交流意意見。可即時就就管理中中的問題題向管理理處或公公司投訴訴。對管理中中出現(xiàn)的的重大事事項進行行審議。東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓正正式投入入使用后后

10、，我們們將在半半年之內(nèi)內(nèi)會同虎虎門港服服務(wù)大樓樓物業(yè)管管理主管管部門有有關(guān)職能能部門磋磋商成立立東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓物業(yè)管管理委員員會，并并充分發(fā)發(fā)揮管理理委員會會的作用用，讓每每一位委委員都成成為一名名物業(yè)管管理的監(jiān)監(jiān)督人員員，共同同參與物物業(yè)管理理，使東東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓的的物業(yè)管管理更加加完美。責任機構(gòu)構(gòu)深圳圳市龍城城物業(yè)管管理有限限公司是東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓物業(yè)管管理目標標的最終終責任人人，負責責對東莞莞虎門港服服務(wù)大樓樓物業(yè)特特管理狀狀況的整整體見空空和指導導，就東東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓的的物業(yè)管管理狀況況對虎門門港服務(wù)務(wù)大樓物物業(yè)管理理主管部部門負責責。執(zhí)行機構(gòu)構(gòu)東莞莞

11、虎門港港服務(wù)大大樓龍城城物業(yè)管管理處是東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓物業(yè)管管理的具具體實施施機構(gòu)，對虎門門港服務(wù)務(wù)大樓物業(yè)業(yè)管理主主管部門門和公司司負責，確保物物業(yè)管理理的各項項工作達達到既定定目標。（二二）科技技型物業(yè)業(yè)管理模模式即在充分分掌握物物業(yè)設(shè)計計思路、設(shè)備設(shè)設(shè)施性能能，各種種材料化化學成分分的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，利利用物業(yè)業(yè)自身智智能化系系統(tǒng)的監(jiān)監(jiān)測、控控制、診診斷等功功能，借借助科學學的管理理方法、計算機機網(wǎng)絡(luò)技技術(shù)、先先進的專專業(yè)技術(shù)術(shù)和檢測測儀器儀儀表對物物業(yè)進行行有效的的管理，科技型型物業(yè)模模式在實實際操作作中，對物物業(yè)管理理過程中中的所有有對象、過程、環(huán)節(jié)進進行有效效的管理理，開發(fā)發(fā)物業(yè)

12、的的功能潛潛力并提提高使用用效率，真正實實現(xiàn)物業(yè)業(yè)的保值值、增值值。同時時，在實實際運行行中，科科學的管管理方法法和專業(yè)業(yè)技術(shù)，也隨著著科技進進步和管管理技術(shù)術(shù)的提高高而不斷斷改進，即科技技型物業(yè)業(yè)管理模模式并不不是一個個固定不不變的模模式，而而是一個個持續(xù)改改進的管管理模式式，通過過持續(xù)改改進，不不斷全方方位提升升物業(yè)管管理綜合合服務(wù)能能力。在東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓的物業(yè)業(yè)管理中中導入科科技型物物業(yè)管理理模式，必將能能發(fā)揮該該模式的的最大功功能，保保證東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓物業(yè)業(yè)的安全全、正常常運行，提升物物業(yè)管理理服務(wù)水水平，降降低物業(yè)業(yè)運行成成本。六、管理理優(yōu)勢（一）理理念優(yōu)勢勢以不

13、不斷提升升服務(wù)水水平為工工作的指指導思想想理念是企企業(yè)的靈靈魂所在在，是員員工動力力的源泉泉。公司司以不斷斷提升服服務(wù)水平平為工作作指導思思想，以以“開拓創(chuàng)創(chuàng)新、永永創(chuàng)一流流”的精神神為理念念，不懈懈追求更更高的服服務(wù)境界界，激勵勵員工的的創(chuàng)造性性思維和和創(chuàng)造力力。在這這種理念念的支持持下，近近年來，公司所所管轄的的眾多項項目中，未出現(xiàn)現(xiàn)過一例例有效投投訴。以“沒有有最好。只有更更好”為基礎(chǔ)礎(chǔ)，我們們引申出出了以下下獨具特特色的理理念：“最優(yōu)”理念；“探索、學習、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先”理念；“換位思思考”理念以以及“零磨合合”、“零風險險”、“零干擾擾”、“零缺陷陷”等理念念。最優(yōu)理念念即每個員員

14、工都有有明確的的職責范范圍，在在服務(wù)過過程中遇遇到的任任何題，都要設(shè)計計出幾套套解決問問題的方方案，從從用戶（使用人人）的角角度、經(jīng)經(jīng)濟的角角度選擇擇一個最最佳的解解決方案案，達到到最佳的的效果。同時以以最優(yōu)理理念為根根本引申申出了幾幾種提供供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)的措措施：“快捷服服務(wù)”、“機霧作作風”、“便民服服務(wù)”等。“快捷服服務(wù)”即在接接到用戶戶需求信信息或任任務(wù)時，要求我我們的員員工立即即行動并并迅速問問題，體現(xiàn)現(xiàn)“效率就就生命”的精神神；“機霧作作風”即是采采用嚴謹謹細致的的航空系系統(tǒng)維護護管理方方法，對對每一項項工作都都嚴格按按程序認認真細致致地去完完成；“便民服服務(wù)”即向業(yè)業(yè)主（用用戶）提

15、提供咨詢詢導向，室內(nèi)維維修等正正常物業(yè)業(yè)管理范范圍以外外的服務(wù)務(wù)，體現(xiàn)現(xiàn)公司的的“周到服服務(wù)”?！白顑?yōu)理理念”服務(wù)達達到的效效果是：當您在在崗位工工作的時時候，優(yōu)優(yōu)美的工工作環(huán)境境、適宜宜的溫度度、優(yōu)良良的空氣氣質(zhì)量使使您盡享享工作的的樂趣；在您需需要服務(wù)務(wù)的時候候，管理理服務(wù)人人員就會會出現(xiàn)在在您的身身邊，每每個員工工的工作作都是一一絲不茍茍，彬彬彬有禮且且規(guī)范化化、標準準化。探索、學習、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先即在管理理政府辦辦公樓、活動場場所、住住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)區(qū)、學校校、“農(nóng)村城城市化”自然村村等領(lǐng)域域進行不不懈地探探索，尋尋求合適適這些領(lǐng)領(lǐng)域的管管理方法法。通過過學習過過內(nèi)外先先進的管管理理論

16、論與方法法，與自自身的實實踐相結(jié)結(jié)合，創(chuàng)創(chuàng)造性提提煉出獨獨具特色色的新的的管理方方法，并并將這些些新的方方法再運運用到實實踐中，進一步步升華提提煉，達達到管理理水平不不斷提高高并領(lǐng)先先于行業(yè)業(yè)的理念念。換位思考考凡事都要要先設(shè)身身處地站站在業(yè)主主（用戶戶）需求求的角度度進行考考慮，再再反過來來考慮如如何滿足足業(yè)主（用戶）的需求求，把業(yè)業(yè)主的滿滿意作為為工作的的出發(fā)點點和工作作的最終終目標。“業(yè)主想想到的我我們已經(jīng)經(jīng)做到，業(yè)主未未想到的的我們超超前思維維”，從而而提供更更適合業(yè)業(yè)主（用用戶）需需要的服服務(wù)，滿滿足業(yè)主主（用戶戶）的需需求。零磨合即在前期期物業(yè)管管理介入入中，深深入物業(yè)業(yè)現(xiàn)場，參與

17、設(shè)設(shè)備調(diào)試試，熟悉悉各項功功能，站站在使用用人的角角度，發(fā)發(fā)現(xiàn)影響響使用功功能的因因素，及及時提出出合理化化的建議議，將不不利的因因素消滅滅在萌芽芽狀態(tài)，同時，結(jié)合具具體物業(yè)業(yè)特點，充分了了解業(yè)主主（用戶戶）需求求，進一一步完善善各項管管理方案案及制度度，并理理順各方方面的關(guān)關(guān)系，在在正式接接管物業(yè)業(yè)時，使使管理磨磨合期接接近“零”。零風險險虎門港服服務(wù)大樓樓作為政政府物業(yè)業(yè)，共管管理有別別于其他他物業(yè)，特別是是安全、環(huán)境和和技術(shù)含含量方面面，為防防止意外外事件的的發(fā)生，公司在在“人防”、“技防”和制度度建設(shè)、監(jiān)督機機制等方方面都有有嚴格的的管理措措施，確確保萬無無一失，為了解解甲方的的后顧之

18、之憂，我我們著眼眼于長遠遠承擔物物業(yè)管理理責任，不斷完完善硬件件與軟件件設(shè)施，確保物物業(yè)的正正常安全全運行；注重物物業(yè)相關(guān)關(guān)保險事事宜，提提高物業(yè)業(yè)抗風險險能力。零干擾擾在物業(yè)正正常使用用時間以以外完成成所有公公共部位位的清潔潔工作，確保不不會因清清潔使地地面濕滑滑造成行行走不便便。物業(yè)業(yè)正常使使用時，清潔員員在所管管轄清潔潔范圍內(nèi)內(nèi)不斷巡巡視保潔潔，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及及時處理理，不能能因保潔潔而影響響和干擾擾工作和和各種活活動的正正常進行行。在保證工工作和各各種活動動正常進進行的前前提下，對會妨妨礙使用用的維修修保養(yǎng)工工作，一一律安排排在工作作和各種種活動進進行時間間以外（突發(fā)事事件需緊緊急處理理

19、的情況況除外）。同時時，在維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作中中，維修修人員必必須先作作好維修修區(qū)域防防護及警警示等措措施后，方可進進行工作作，維修修完畢，立即清清理現(xiàn)場場，以避避免造成成污染和和給用戶戶帶來不不便。零缺陷陷就是要求求每一個個員工都都要細心心謹慎，把工作作上可能能發(fā)生的的缺陷（缺點）降低到到“零”的一種種管理方方法。零零缺陷并并不是說說絕對沒沒有缺陷陷，或缺缺陷絕對對等于零零，而是是指以缺缺陷等于于零為目目標的管管理理念念，每一一個員工工都要在在自己的的工作職職責范圍圍內(nèi)力爭爭做到無無缺陷，從而培培養(yǎng)員工工高度的的責任感感和嚴謹謹?shù)墓ぷ髯髯黠L，提高服服務(wù)質(zhì)量量。（二）技技術(shù)優(yōu)勢勢技術(shù)術(shù)過硬、裝備

20、精精良的樓樓宇設(shè)備備管理隊隊伍公司成立立開始，即開始始管理設(shè)設(shè)備先進進，智能能化程度度高的政政府辦公公樓宇，發(fā)展至至今已管管理著三三十多個個包括深深圳市民民中心，貴陽市市級行政政中心、廣州市市人民法法院、濟濟南市人人民法院院、東莞莞市玉蘭蘭大劇院院、圖書書館、展展覽館、科技博博物館、松山湖湖行政中中心等在在內(nèi)的大大型政府府物業(yè)，積累了了十多年年的樓宇宇機電設(shè)設(shè)備管理理經(jīng)驗，公司目目前擁有有各類專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員近近百名，數(shù)百名名機電設(shè)設(shè)備維修修人員，配備有有大量維維修設(shè)備備、維修修儀器儀儀表和專專用工具具。公司司對電梯梯、中央央空調(diào)、消防、給排水水、供配配電、保保安監(jiān)控控以及先先進的智智能化系系

21、統(tǒng)等均均制訂出出高效、可操作作性強的的設(shè)備管管理方案案，確保保各系統(tǒng)統(tǒng)的正常常運行。我們的技技術(shù)優(yōu)勢勢還體現(xiàn)現(xiàn)在能根根據(jù)行政政辦事中中心、會會議大廈廈的物業(yè)業(yè)特點，制訂出出有效的的機電設(shè)設(shè)備經(jīng)濟濟運行方方案，節(jié)節(jié)能降耗耗，為政政府顯著著減低物物業(yè)運行行費用。（三）經(jīng)經(jīng)驗優(yōu)勢勢豐富富的政府府辦公樓樓宇物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗公司目前前已發(fā)展展成為管管理著包包括深圳圳市民中中心、市市中級人人民法院院、檢察察院、龍龍崗區(qū)政政府、布布吉鎮(zhèn)政政府、龍龍崗區(qū)財財政局、法院、地稅分分局、福福田區(qū)檢檢察院以以及廣州州市中級級人民法法院、廣廣州市越越秀區(qū)人人民法院院、濟南南市中級級人民法法院、寶寶安區(qū)行行政中心心、東莞

22、莞市玉蘭蘭大劇院院、圖書書館、展展覽館、科技博博物館、松山湖湖行政中中心等近近三十個個政府辦辦公大樓樓在內(nèi)的的國家一一級物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)。其其中深圳圳市中級級人民法法院、龍龍崗區(qū)政政府、區(qū)區(qū)人民法法院、區(qū)區(qū)人民檢檢察院大大廈獲得得了“全國物物業(yè)管理理示范大大廈”稱號；深圳市市中級人人民法院院大廈，20001年以以廣東省省第一名名的成績績獲“廣東省省物業(yè)管管理示范范大廈”稱號，并被深深圳市政政府命名名為深圳圳市物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)唯一一對外“文明示示范窗口口”，20002年以以滿分的的成績獲獲“全國物物業(yè)管理理示范大大廈”稱號；深圳市市人民檢檢察院、布吉鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府、龍崗去去地稅分分局大廈廈悉獲“深圳市

23、市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀大廈”稱號；廣州市市中級人人民法院院大廈獲獲“廣州市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀大廈”；龍崗崗區(qū)政府府大廈更更是開創(chuàng)創(chuàng)政府物物業(yè)企業(yè)業(yè)化管理理之先河河，并作作為政府府物業(yè)企企業(yè)化管管理“典范”在全國國推廣。在住宅宅小區(qū)物物業(yè)管理理方面，龍城物物業(yè)也秒秒筆生花花，成功功打造出出愉圓新新村、上上圍新村村兩個“國優(yōu)”小區(qū)和和東莞東東泰花園園“省優(yōu)”小區(qū)。20007年在在東莞所所管理的的玉蘭大大劇院以以高分獲獲得“東莞市市物業(yè)管管理示范范大廈”稱號，經(jīng)過市市場的磨磨練和洗洗禮，龍龍城物業(yè)業(yè)在深圳圳、東莞莞創(chuàng)立了了知名的的物業(yè)管管理品牌牌，在虎虎門港服服務(wù)大樓樓的物業(yè)業(yè)管理中中，我們們將近一一步

24、融匯匯提煉行行政辦公公樓宇和和住宅管管理經(jīng)驗驗，鑄就就虎門港港服務(wù)大大樓物業(yè)業(yè)管理的的“金牌”。（四）配配套優(yōu)勢勢提供供綜合性性物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)我們在多多年的物物業(yè)管理理實踐中中，積累累了為業(yè)業(yè)主（用用戶）提提供全方方位，綜綜合性管管理服務(wù)務(wù)的豐富富經(jīng)驗，如公司司已在室室內(nèi)綠化化、節(jié)目目裝典、辦公家家具養(yǎng)護護、洗衣衣中心、健身中中心、辦辦公設(shè)備備維修、家電維維修、家家政服務(wù)務(wù)等領(lǐng)域域的管理理取得了了成功。在東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓的物物業(yè)管理理中，我我們將與與物業(yè)管管理主管管部門一一道，潛潛心研究究廣大干干部職工工、其他他物業(yè)使使用人的的需求，提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的綜綜合服務(wù)務(wù)，為機機關(guān)后勤勤改革盡盡一

25、份力力量。七、三條條服務(wù)思思路我們根據(jù)據(jù)東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓物業(yè)特特點和使使用人服服務(wù)需求求，確定定了我們們在開展展物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)工作中中的“三條服服務(wù)思路路”。（一）思思路之一一：共性性服務(wù)與與個性服服務(wù)的結(jié)結(jié)合我們把日日常的機機電設(shè)備備維護、治安消消防、清清潔綠化化、咨詢詢投宿、辦公區(qū)區(qū)域事務(wù)務(wù)等常規(guī)規(guī)性的服服務(wù)稱之之為共性性服務(wù)。對于這這些共性性服務(wù)，我們將將遵照物物業(yè)管理理服務(wù)委委托合同同的要求求，按照照ISOO90000質(zhì)量量體系文文件規(guī)范范運作，高質(zhì)量量地提供供服務(wù)，除此之之外，我我們還將將盡全力力滿足東東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓使使用人合合法、合合理的服服務(wù)要求求，全方方位提供

26、供具有個個性化的的特約服服務(wù)及各各項便民民服務(wù)。（二）思思路之二二：服務(wù)務(wù)的即時時性與隱隱性相結(jié)結(jié)合我們深知知東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓使用人人需要一一個安靜靜、舒適適的工作作、生活活環(huán)境。因此，強調(diào)服服務(wù)工作作即時與與隱性的的結(jié)合顯顯得異常常重要。對此，我們將將對服務(wù)務(wù)對象做做全面、深入的的調(diào)研，通過問問卷調(diào)查查、投訴訴分析等等掌握其其服務(wù)需需求規(guī)律律，采用用嚴格培培訓服務(wù)務(wù)人員、合理高高配服務(wù)務(wù)人員、精心安安排工作作時間、科學配配置服務(wù)務(wù)裝備等等有效需需求，反反之則不不去打擾擾顧客。（三）思思路之三三：物業(yè)業(yè)管理與與政府服服務(wù)形象象推廣相相結(jié)合我們將堅堅持“一手抓抓基礎(chǔ)物物業(yè)管理理，一手手抓

27、精神神文化建建設(shè)”的管理理思路，充分利利用東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓的資資源優(yōu)勢勢，在各各種重要要節(jié)假日日協(xié)助策策劃組織織文化活活動。同同時。我我們將充充分利用用我們公公司的社社區(qū)資源源優(yōu)勢，積極與與東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓物業(yè)主主管部門門聯(lián)系，策劃主主題文化化推廣活活動，以以提升東東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓對對外服務(wù)務(wù)形象。八、四個個工作重重點根據(jù)東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓的特特點和物物業(yè)使用用人的服服務(wù)需求求，我們們經(jīng)過全全面深入入的調(diào)研研，鏡歸歸納整理理，梳理理出管理理服務(wù)中中的重點點、難點點，以使使我們的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)更具有有針對性性。東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓管管理工作作重點體體現(xiàn)在以以下四

28、個個方面：（一）重重點之一一：東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓形象象的樹立立我們將從從三個方方面著手手，為東東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓形形象的樹樹立貢獻獻力量：1、我們們將在高高標準、高質(zhì)量量地做好好各項物物業(yè)管理理服務(wù)工工作的基基礎(chǔ)上，在管理理處導入入形象管管理系統(tǒng)統(tǒng)，通過過建立和和推行視視覺形象象識別系系統(tǒng)（VVI）、行為形形象識別別系統(tǒng)（BI）和和理念形形象識別別系統(tǒng)（MI），使每個個員工擔擔負起“東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓服務(wù)形形象”的重任任，對前前來辦事事的顧客客，做到到有禮有有節(jié)、熱熱情對待待、文明明服務(wù)，用優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)務(wù)為東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓服務(wù)務(wù)形象的的提升盡盡一份力力。2、我們們將積極

29、極與東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓相關(guān)關(guān)職能部部門溝通通，全力力協(xié)助各各部門開開展文化化活動，在活動動的策劃劃、組織織、實施施等環(huán)節(jié)節(jié)充分發(fā)發(fā)揮我們們的作用用。通過過一系列列的文化化活動，不斷提提升東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓形象象。3、在“東莞市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀大廈”考評中中，不僅僅要達到到考評標標準，而而且要力力創(chuàng)佳績績，提高高東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓在東莞莞市和廣廣東省的的知名度度和美譽譽度。（二）重重點之二二：安全全管理服服務(wù)東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓作作為對外外開放的的辦事中中心，每每天要接接待許多多前來辦辦事的顧顧客，進進出的車車輛、人人員多，同時還還有很多多事務(wù)活活動和接接待來自自全國各各地

30、的來來賓、領(lǐng)領(lǐng)導參觀觀考察，因此，東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓的安全全工作是是物業(yè)管管理的重重中之重重。鑒于東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓使用用功能的的特殊性性，我們們將配置置多名保保安負責責安全，消防管管理及車車輛疏導導。在管管理中采采取“預(yù)防為為主，消消防結(jié)合合”、“人防、物防、技防相相結(jié)合”的管理理原則，通過采采取組建建高素質(zhì)質(zhì)保安隊隊伍、合合理設(shè)置置崗位、規(guī)范工工作流程程等措施施，確保保管理區(qū)區(qū)域244小時的的消防安安全、車車輛進出出有序，無責任任性安全全事故發(fā)發(fā)生，并并著重做做好安全全保安管管理、重重大活動動保障管管理、突突發(fā)時間間應(yīng)急處處理等方方面的工工作，為為東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓的物業(yè)

31、業(yè)使用人人提供一一個安全全、舒適適的工作作、生活活環(huán)境。（三）重重點之三三：物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備的維維護管理理東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓物物業(yè)是現(xiàn)現(xiàn)在高科科技的集集合體，是一座座大型的的多功能能智能化化建筑，機電設(shè)設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備多多，技術(shù)術(shù)先進，設(shè)備系系統(tǒng)包括括供配電電、給排排水、中中央空調(diào)調(diào)、電梯梯、消防防、避雷雷、智能能化等系系統(tǒng)，而而智能系系統(tǒng)又包包括樓宇宇自控、閉路監(jiān)監(jiān)控、門門禁、停停車場管管理等子子系統(tǒng)。智能化化程度高高，功能能齊全，涉及到到現(xiàn)代控控制技術(shù)術(shù)、計算算機網(wǎng)絡(luò)絡(luò)技術(shù)等等現(xiàn)代高高新技術(shù)術(shù)。我們深知知保障機機電設(shè)備備、智能能化設(shè)施施、電梯梯等物業(yè)業(yè)附屬設(shè)設(shè)施設(shè)備備的正常常運行對對東莞

32、虎虎門港服服務(wù)大樓樓物業(yè)的的重要性性，因此此將選派派具有豐豐富管理理經(jīng)驗的的機電維維護人員員負責此此方面的的專業(yè)管管理。管管理中我我們將以以“預(yù)防為為主，多多重保障障、科學學管理、規(guī)范運運作、安安全高效效”為原則則，致力力于設(shè)備備運行的的最優(yōu)化化和服務(wù)務(wù)管理的的最佳化化。（四）重重點之四四：環(huán)境境管理服服務(wù)我們致力力于為東東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓物物業(yè)使用用人營造造一個整整潔、舒舒適、幽幽雅的環(huán)環(huán)境，將將在物業(yè)業(yè)區(qū)域配配置多名名環(huán)境管管理服務(wù)務(wù)人員。在導入入整合型型管理體體系的基基礎(chǔ)上，采用“區(qū)域包包干”、“零干擾擾”、“重點區(qū)區(qū)域重點點服務(wù)”等管理理方法，規(guī)范工工作流程程，制訂訂嚴格標標準，加

33、加強建筑筑物外圍圍、辦公公室、生生活區(qū)域域的環(huán)境境管理力力度，確確保環(huán)境境整潔。虎門港港服務(wù)大大樓使用用了多種種多樣的的裝飾材材料，在在今后的的環(huán)境管管理中，我們將將針對不不同的裝裝飾材料料采取多多樣化的的維護管管理手段段，如木木質(zhì)材料料的防腐腐、防染染色、防防褪色、防蛀蝕蝕；地毯毯的防潮潮、防蛀蛀蝕、防防染色；皮革材材料的防防腐蝕老老化；大大理石、花崗石石等石質(zhì)質(zhì)材料的的防腐蝕蝕，防染染色等。九、四大大主要措措施我們將結(jié)結(jié)合東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓的實實際情況況，引進進先進的的管理機機制和成成功的管管理經(jīng)驗驗，在服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)上下苦苦功夫，強化品品牌意識識，實現(xiàn)現(xiàn)客戶滿滿意，政政府滿意意、社會

34、會滿意、企業(yè)滿滿意。我我們在管管理東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓項目目的四大大管理措措施為：1、嚴謹謹?shù)墓芾砝眢w系整合合型管理理體系ISO990000質(zhì)量管管理體系系、ISSO1440000環(huán)境管管理體系系和OHHSASS180000職職業(yè)安全全健康管管理體系系是國際際上通用用的管理理體系。在東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓的物物業(yè)管理理中，我我們導入入ISOO90000、IS00140000、OHSSAS1180000三種種管理體體系，并并將這三三種管理理體系進進行完全全整合，形成一一個全新新而充滿滿活力的的整合型型管理體體系，進進而制定定綜合的的管理方方案，進進行綜合合策劃、綜合預(yù)預(yù)算，實實現(xiàn)多種種的管

35、理理目標，從而在在東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓的物業(yè)業(yè)中確保保管理的的高質(zhì)量量，為用用戶提供供優(yōu)質(zhì)的的服務(wù)。并且把把東莞虎虎門港服服務(wù)大樓樓創(chuàng)建成成為綠色色環(huán)保型型物業(yè)，使其成成為虎門門港一顆顆亮麗的的明珠。同時，確保物物業(yè)管理理員工的的職業(yè)健健康和安安全，消消除各種種事故隱隱患和減減少疾病病的發(fā)生生。整合型管管理體系系在具體體執(zhí)行過過程中，將以全全面質(zhì)量量管理方方法為基基礎(chǔ)，即即將所有有管理活活動都歸歸納為一一個產(chǎn)生生、形成成、實施施和驗證證的過程程，并按按“計劃執(zhí)行檢查處理”四個階階段運行行，即PPDCAA循環(huán)，這是我我們整合合型管理理體系的的運作方方式，也也是做任任何事情情必須遵遵循的規(guī)規(guī)律

36、。我我們開展展每項工工作，應(yīng)應(yīng)先有設(shè)設(shè)想或打打算（計計劃），然后按按計劃去去實施，即執(zhí)行行；計劃劃執(zhí)行過過程中出出現(xiàn)的偏偏差，應(yīng)應(yīng)及時糾糾偏與調(diào)調(diào)整，即即核對檢檢查；根根據(jù)檢查查結(jié)果，把成功功的經(jīng)驗驗加以肯肯定并列列入標準準中，沒沒有解決決的問題題反映給給下一個個循環(huán)，繼續(xù)改改進，即即處理階階段。在整合型型管理體體系中，ISOO90000質(zhì)量量管理體體系的關(guān)關(guān)注焦點點是客戶戶的需求求，我們們將通過過實施該該體系、持續(xù)滿滿足客戶戶的明示示需求及及潛在的的期望，確保客客戶滿意意，該體體系的核核心要素素是管理理體系、管理職職責、資資源提供供、產(chǎn)品品服務(wù)的的實現(xiàn)、監(jiān)視和和測量，通過該該體系，將對物物業(yè)

37、管理理的策劃劃、驗收收接管、房屋接接管、設(shè)設(shè)備設(shè)施施管理、安全管管理、清清潔綠化化管理、檔案資資料管理理等整個個過程進進行全面面有效控控制，確確保規(guī)范范高質(zhì)量量運作；IS00140000環(huán)環(huán)境管理理體系的的關(guān)注焦焦點是環(huán)環(huán)保、可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，我我們通過過實施該該體系，在管理理過程中中通過使使用環(huán)保保材料、環(huán)境建建設(shè)等措措施，向向社會展展示東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓高度度的社會會責任感感和誠信信守法形形象；OOHSAAS1880000職業(yè)安安全健康康管理體體系關(guān)注注焦點是是健康安安全，我我們將通通過實施施該體系系，確保保員工的的健康安安全，以以更好的的身心和和狀態(tài)投投入到東東莞虎門門港服務(wù)務(wù)大樓的

38、的物業(yè)管管理中去去。2、科學學的人力力資源管管理體系系物業(yè)管理理行業(yè)提提供的產(chǎn)產(chǎn)品是“服務(wù)”，物業(yè)業(yè)管理的的過程是是物業(yè)管管理人員員向業(yè)主主（用戶戶）提供供服務(wù)的的過程，物業(yè)管管理人員員素質(zhì)的的高低直直接影響響到服務(wù)務(wù)的質(zhì)量量和效果果。公司司在東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓的物物業(yè)管理理中，將將對人力力資源管管理進行行全程的的有效控控制。定員、定定崗、定定編、定定崗位工工作標準準。通過過精干的的人員達達到高效效運作的的目的。人員錄用用入職政政審。確確保東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)人員員政治素素質(zhì)過硬硬。實行無犯犯罪記錄錄證明。所有新新招操作作層員工工及一般般管理人人員須由由其戶口口所在地

39、地公安機機關(guān)、派派出所出出具無違違法犯罪罪記錄證證明，切切實保證證員工的的品德無無瑕。保安人員員實行準準軍事化化管理。練就其其過硬的的思想和和身體素素質(zhì)。實行人性性化民主主型內(nèi)部部管理和和“幫帶”制度。促進能能力較差差的員工工共同進進步，著著力培養(yǎng)養(yǎng)員工的的團隊精精神，提提高整體體管理水水平，增增強凝聚聚力，使使員工始始終保持持積極進進取的心心態(tài)?？茖W培訓訓。通過過崗位培培訓、外外送培訓訓、崗位位輪訓、跟班培培訓、參參觀考察察和專題題討論，讓員工工隨時掌掌握行業(yè)業(yè)的發(fā)展展動態(tài)，積極學學習過內(nèi)內(nèi)外最新新的管理理技術(shù)與與方法，總結(jié)工工作中的的經(jīng)驗教教訓，進進一步提提高員工工的工作作能力和和工作標標

40、準。量化考核核和末尾尾淘汰制制?？己撕税ㄞD(zhuǎn)轉(zhuǎn)正考核核、月考考核、年年終考核核、不定定期考核核和內(nèi)部部上崗證證考核等等。專業(yè)業(yè)技術(shù)工工人和保保安人員員每半年年進行一一次考核核，名列列最后者者淘汰；各部門門負責人人、工程程技術(shù)人人員、管管理人員員每年進進行一次次考核，名列最最后者降降級或淘淘汰。崗位“動動態(tài)”管理，競爭上上崗，激激勵員工工求知上上進。內(nèi)部職稱稱評定。肯定并并充分發(fā)發(fā)揮員工工的能力力。崗位薪酬酬實行管管理、技技術(shù)崗位位兩條線線，以崗崗定薪。保證管管理、技技術(shù)兩方方面人才才的平衡衡。3、嚴密密的安全全管理體體系以“外外馳內(nèi)松松”為原則則，以治治安管理理、消防防管理、車輛管管理為主主線

41、，以以訓練有有素、行行動迅速速、果斷斷干練的的保安隊隊伍為載載體，利利用現(xiàn)代代化的手手段，依依靠先進進的技術(shù)術(shù)設(shè)備與與工具，科學組組織日常常管理，精心布布置重大大活動的的安全安安排，迅迅速協(xié)助助處理突突發(fā)事件件。重大活活動，按按性質(zhì)采采取一級級加強保保衛(wèi)、二二級保衛(wèi)衛(wèi)、三級級保衛(wèi)等等三種方案案。治安狀態(tài)態(tài)管理：根據(jù)報報警信息息反映的的不同事事件，定定義一級級、二級級、三級級、四級級安全狀狀態(tài)，并并相應(yīng)規(guī)規(guī)定一級級、二級級、三級級、四級級反應(yīng)力力量，建建立以監(jiān)監(jiān)控中心心，相關(guān)關(guān)部門負負責人為為分狀態(tài)態(tài)、分階階段現(xiàn)場場指揮的的指揮體體系，針針對不同同的狀態(tài)態(tài)，調(diào)動動不同的的反應(yīng)力力量，采采取相應(yīng)應(yīng)

42、的處理理程序，分級應(yīng)應(yīng)對，現(xiàn)現(xiàn)時到位位。通過過完善各各狀態(tài)應(yīng)應(yīng)急處理理的調(diào)度度、組織織、協(xié)調(diào)調(diào)、確保保及時迅迅速、有有效地處處理各類類異常情情況。消防重點點部位重重點防范范。貫徹實施施國務(wù)院院20003年5月12日頒布的的突發(fā)發(fā)公共衛(wèi)衛(wèi)生事件件應(yīng)急條條例，健全公公共衛(wèi)生生安全防防護網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，做好好公共衛(wèi)衛(wèi)生安全全工作。保密管理理所以以員工均均要接受受中華華人民共共和國保保密法的專門門培訓，經(jīng)考核核合格后后方可上上崗。將保保密管理理納入公公司的整整合型管管理體系系中，并并定期進進行考核核。物業(yè)業(yè)管理檔檔案資料料按保密密等級分分類存放放和使用用，特別別是圖紙紙等資料料，必須須嚴格保保管，防防止被不不

43、法分子子利用。4、高效效的客戶戶關(guān)系管管理和信信息處理理平臺我們的客客戶：物物業(yè)的所所以使用用人外部客客戶、員員工內(nèi)部客客戶。正正確處理理好這兩兩種客戶戶，及時時處理各各種信息息，實現(xiàn)現(xiàn)員工滿滿意，于于住、用用戶滿意意。實施CSS（客戶戶滿意）戰(zhàn)略。以客戶戶為中心心，把客客戶的需需求（包包括潛在在的需求求）作為為我們物物業(yè)管理理服務(wù)工工作的輸輸入，在在服務(wù)中中最大限限度地使使客戶感感到滿意意。構(gòu)建集知知識、服服務(wù)、管管理于一一體的信信息化網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)支持持系統(tǒng)數(shù)字字化社區(qū)區(qū)網(wǎng)站，并以此此網(wǎng)站為為平臺，構(gòu)建用用戶頻道道、內(nèi)部部管理頻頻道等功功能區(qū)，實現(xiàn)用用戶、公公司、物物業(yè)管理理處三方方網(wǎng)絡(luò)在在線式服

44、服務(wù)與管管理。通通過用戶戶頻道，用戶可可把自己己的意見見或需求求（如報報修、投投訴等），直接接反映到到網(wǎng)站上上，公司司、物業(yè)業(yè)管理處處協(xié)調(diào)、調(diào)度有有關(guān)部門門落實，并將落落實結(jié)果果反饋給給用戶；通過內(nèi)內(nèi)部管理理頻道，公司本本部可隨隨時了解解、監(jiān)督督、控制制各部門門、物業(yè)業(yè)管理處處的管理理情況。在管理理處中，通過內(nèi)內(nèi)部局域域網(wǎng)連接接，實現(xiàn)現(xiàn)辦公自自動化和和物業(yè)管管理自動動化。同同時，公公司可通通過網(wǎng)站站，對現(xiàn)現(xiàn)場管理理提供技技術(shù)分析析和決策策支持，一旦現(xiàn)現(xiàn)場出現(xiàn)現(xiàn)運行和和管理問問題，可可及時得得到公司司本部強強有力的的技術(shù)幫幫助，真真正做到到“運籌帷帷幄，決決勝千里里”。建立客戶戶服務(wù)快快速反應(yīng)應(yīng)

45、系統(tǒng)，實施“一站式式”服務(wù)管理理處專設(shè)設(shè)客戶服服務(wù)中心心?？蛻魬艨赏ㄟ^過網(wǎng)絡(luò)、電子郵郵件、電電話、面面談等多多種形式式提出需需求信息息，客戶戶服務(wù)可利用用以上數(shù)數(shù)字化社社區(qū)這一一現(xiàn)代化化信息平平臺，各各級客戶戶的需求求信息，協(xié)作、調(diào)度物物業(yè)管理理處各個個職能部部門和作作業(yè)層面面的日常常服務(wù)工工作，高高速反饋饋、處理理用戶的的意見及及需求，在客戶戶服務(wù)中中心，客客戶需求求可得到到有效解解決。建立立客戶信信息庫，注重客客戶導向向，倡導導服務(wù)創(chuàng)創(chuàng)新，將將用戶（客戶）的各類類需求信信息依照照不同類類別儲存存于計算算機中，每月將將用戶需需求、回回訪結(jié)果果利用科科學的方方法進行行深入細細致的統(tǒng)統(tǒng)計分析析，

46、根據(jù)據(jù)分析結(jié)結(jié)果不斷斷提升我我們的服服務(wù)水平平。隨著著社會的的發(fā)展，科技的的進步，物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)呈現(xiàn)出出高速發(fā)發(fā)展之優(yōu)優(yōu)勢，客客戶導向向正逐漸漸取代市市場導向向，影響響行業(yè)發(fā)發(fā)展的因因素不僅僅在于目目前市場場，更在在于客戶戶對物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)潛在在的需求求。東莞莞虎門港港服務(wù)大大樓的物物業(yè)管理理服務(wù)，將趨于于更新、更高的的科技、文化和和信息含含量，不不僅僅滿滿足于傳傳統(tǒng)的“隨叫隨隨到”，更要要求服務(wù)務(wù)上品位位、講科科學、有有文化內(nèi)內(nèi)涵和具具新穎感感。所以以，物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)需要要有一種種超乎規(guī)規(guī)范和程程序之上上的創(chuàng)新新。我們們需借助助各種知知識，創(chuàng)創(chuàng)造性地地完成服服務(wù)工作作，是物物業(yè)管理理工

47、作更更活力、更具新新意。十、管理理特色虎門港服服務(wù)大樓樓作為在在沙田鎮(zhèn)鎮(zhèn)的一顆顆亮麗的的明珠，它不僅僅僅是一一座社會會公共建建筑物，更是東東莞市展展示對外外窗口之之形象，是東莞莞市經(jīng)濟濟雙轉(zhuǎn)型型的延伸伸。在虎門港港服務(wù)大大樓的物物業(yè)管理理中，我我們將就就安全管管理、機機電設(shè)備備管理、環(huán)境管管理、檔檔案管理理、節(jié)能能降耗、內(nèi)部運運作機制制等方面面提供特特色服務(wù)務(wù)方案，綜述如如下（具具體內(nèi)容容詳見文文后有關(guān)關(guān)章節(jié)）：1、加強強安全管管理工作作（1）“人防、技防、物防”三防結(jié)結(jié)合，以以“外弛內(nèi)內(nèi)張”為原則則，借助助先進的的技術(shù)與與設(shè)備，科學組組織日常常管理，精心策策劃重大大參觀、接待等等活動安安排，

48、嚴嚴禁出現(xiàn)現(xiàn)各種破破壞活動動。（2）建建立一級級加強保保衛(wèi)、一一級保衛(wèi)衛(wèi)，一般般保衛(wèi)等等三種方方案，針針對不同同接待對對象、接接待活動動采取相相應(yīng)的保保衛(wèi)方案案，確保保各項活活動的順順利進行行。（3）定定義四種種安全狀狀態(tài)：一一級狀態(tài)態(tài)、二級級狀態(tài)、三級狀狀態(tài)、四四級狀態(tài)態(tài)，針對對狀態(tài)采采取不同同的處理理措施，制訂暴暴力事件件，聚眾眾鬧事、車輛事事故、發(fā)發(fā)現(xiàn)可疑疑分子和和可疑物物品的等等各種情情況的應(yīng)應(yīng)急處理理方案并并演練，防患于于未然。（4）人人員錄用用實行入入職政審審和無犯犯罪記錄錄證明，確保員員工的政政治素質(zhì)質(zhì)過硬。（5）不不同區(qū)域域安全防防范辦公區(qū)區(qū)域安全全防范，制訂嚴嚴密的來來訪控制

49、制程序，對進入入員工通通道的來來訪人員員、值勤勤保安員員先問好好，再詢詢問其來來訪事由由及被訪訪者姓名名、電話話與被訪訪人聯(lián)系系同意后后，有禮禮貌地嚴嚴格查驗驗有效證證件，辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)（填寫來來訪人員員登記表表、包裹裹定點存存放等）后方可可進入辦辦公區(qū)。對外辦辦事區(qū)域域的安全全防范，虎門港港服務(wù)大大樓一至至三樓為為對外辦辦事區(qū)，一般安安全管理理主要在在于維修修公眾秩秩序，有有效控制制人流方方向，防防止不法法分子趁趁機破壞壞，杜絕絕意外事事件發(fā)生生，保障障辦公區(qū)區(qū)域秩序序的正常常進行，當有重重要領(lǐng)導導和貴賓賓來參觀觀虎門港港服務(wù)大大樓時，提前做做好一切切準備工工作，加加強外部部的警戒戒和內(nèi)部

50、部的巡查查，貴賓賓通道指指派專人人守衛(wèi)，監(jiān)控辦辦公區(qū)域域情況，對來歷歷不明的的人和物物及時進進行盤查查和處理理，同時時做好一一切應(yīng)急急準備，應(yīng)急分分隊處于于待命狀狀態(tài)，遇遇有異常常情況發(fā)發(fā)生時，協(xié)助其其他警力力做好安安全控制制工作，并妥善善處理善善后工作作。（6）消消防管理理。管理理處內(nèi)部部落實消消防責任任制，建建立區(qū)域域防火責責任人制制度，每每個樓層層都確立立消防管管理責任任人，對對大樓的的重點防防火部位位進行登登記；對對大樓內(nèi)內(nèi)的消防防設(shè)備設(shè)設(shè)施進行行日常巡巡視和定定期維護護，保證證設(shè)備有有效運行行；成立立義務(wù)消消防隊，訂立火火災(zāi)應(yīng)急急處理方方案，并并每年至至少組織織兩次消消防演習習。（7

51、）保保密管理理方面，嚴防文文件、信信息的泄泄密。保保安等員員工在日日常巡視視中嚴防防利用錄錄音、攝攝像等高高科技手手段進行行竊密，對前來來辦事人人員的攝攝影、錄錄音等器器材，未未經(jīng)有關(guān)關(guān)部門允允許一律律禁止使使用，廢廢舊文件件定點存存放，定定點監(jiān)控控銷毀2、高效效的運作作機制（1）在在行業(yè)中中首創(chuàng)并并實施科科技型物物業(yè)管理理模式我們將引引入“科技型型”理念全全方位對對虎門港港服務(wù)大大樓這一一現(xiàn)代化化科技樓樓宇實施施專業(yè)化化管理，自動實實現(xiàn)對供供配電、給排水水、空調(diào)調(diào)、照明明、通風風等機電電設(shè)備的的科學調(diào)調(diào)節(jié)，使使這些設(shè)設(shè)備始終終運行在在最佳狀狀態(tài)，給給廣大工工作人員員和參展展市民提提供一個個更

52、加舒舒適的工工作環(huán)境境，同時時，通過過對閉路路監(jiān)控、門禁等等系統(tǒng)的的有效使使用和管管理，隨隨時監(jiān)控控物業(yè)內(nèi)內(nèi)外的安安全狀況況，在“技防”上為安安全管理理提供有有力保障障。（2）導導入整合合型管理理體系整合ISSO90000質(zhì)質(zhì)量管理理、ISSO1440000環(huán)境管管理、OOHSAAS1880000職業(yè)健健康安全全這三個個體系，從質(zhì)量量、環(huán)保保、職業(yè)業(yè)健康安安全三方方面保障障物業(yè)管管理高效效運作，確保高高質(zhì)量的的管理，為用戶戶提供更更優(yōu)質(zhì)的的服務(wù)，把虎門門港服務(wù)務(wù)大樓創(chuàng)創(chuàng)建為綠綠色環(huán)保保型物業(yè)業(yè)，保證證職業(yè)健健康和安安全，提提供一個個安全、整潔、舒適的的工作，展覽環(huán)環(huán)境。（3）樹樹立最優(yōu)優(yōu)理念，

53、不斷提提升服務(wù)務(wù)水平以最優(yōu)理理念為根根本引申申出了幾幾種提供供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)的措措施：“快捷服服務(wù)”和“首問責責任制”，快速速處理并并全程落落實用戶戶的需求求。（4）“閉環(huán)+激勵”管理控控制體系系激勵工作計劃與標準工作實施分析改進檢查檢查分析改進工作結(jié)果“閉環(huán)+激勵”管理控控制體采用雙閉閉環(huán)控制制模式。小閉環(huán)環(huán)是對工工作過程程的微觀觀控制，主要通通過個人人、班組組、管理理處三級級執(zhí)行，大閉環(huán)環(huán)是公司司有關(guān)部部門如質(zhì)質(zhì)量管理理部、技技術(shù)管理理委員會會對管理理階段性性工作的的宏觀控控制，公公司按發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略制定工工作計劃劃與標準準，同時時充分考考慮業(yè)主主（用戶戶）要求求，行業(yè)業(yè)新標準準、新技技術(shù)新工工

54、藝和新新的管理理模式，對管理理處每一一環(huán)節(jié)都都進行嚴嚴格的監(jiān)監(jiān)督和考考核，重重點是對對工作結(jié)結(jié)果進行行檢查、分析和和評價，提出改改進措施施、融入入下一步步工作計計劃與標標準的訂訂立中。同時，通過目目標激勵勵、崗位位激勵、獎懲機機制作為為系統(tǒng)的的動力和和“潤滑劑劑“，從而而形成一一個嚴密密的閉環(huán)環(huán)，確保保中虎門門港服務(wù)務(wù)大樓整整個物業(yè)業(yè)管理過過程得到到有效控控制。管管理處在在具體實實施時，實行維維修、保保結(jié)人員員分區(qū)負負責制，管理人人員分專專業(yè)負責責制，將將工作目目標和工工作標準準分解落落實到班班組和個個人，所所有的工工作都有有相應(yīng)的的責任人人，下級級對上級級負責，上級檢檢查，監(jiān)監(jiān)督下級級的工作

55、作，管理理人員每每天至少少對大廈廈巡視檢檢查兩次次，管理理處經(jīng)理理每周組組織有關(guān)關(guān)人員對對大樓全全面檢查查一次，分別作作為對各各崗位人人員的考考核依據(jù)據(jù)。公司司質(zhì)量管管理部或或委派的的質(zhì)量內(nèi)內(nèi)審員定定期或不不定期對對大樓內(nèi)內(nèi)物業(yè)管管理的硬硬件和軟軟件進行行全面質(zhì)質(zhì)量檢查查，作為為對管理理處的綜綜合考評評，以確確定管理理處的工工作績效效。通過過嚴格的的監(jiān)督考考核，既既增強了了員工的的工作責責任感，充分調(diào)調(diào)動了員員工的工工作主動動性和積積極性，又保證證了問題題及時發(fā)發(fā)現(xiàn)，及及時得到到糾正。（5）強強化素質(zhì)質(zhì)，樹立立形象物業(yè)管理理服務(wù)人人員經(jīng)常常與外界界人員接接觸，其其形象的的好壞不不但會影影響到公

56、公司，更更會影響響到虎門門港服務(wù)務(wù)大樓的的形象。所以，我們制制定了管管理、水水電、清清潔、保保安等崗崗位的言言行規(guī)范范，保安安實行準準軍事化化管理，通過持持續(xù)培訓訓強化員員工的素素質(zhì)，強強化服務(wù)務(wù)意識。3、機電電設(shè)備的的有力保保障虎門港服服務(wù)大樓樓作為東東莞市對對外宣傳傳的窗口口，在日日常管理理中，必必須保證證電力等等機電設(shè)設(shè)備正常常運行，一旦出出現(xiàn)停電電等設(shè)備備故障，不但會會影響到到活動的的正常進進行，而而且有可可能會引引發(fā)混亂亂。所以以，機電電設(shè)備的的正常安安全運行行是保障障虎門港港服務(wù)大大樓各項項工作正正常開展展的重要要保障。我們采采取以下下保障措措施：（1）預(yù)預(yù)防為主主，堅持持日常保保

57、養(yǎng)與計計劃性維維修保養(yǎng)養(yǎng)并重，使設(shè)備備時刻處處于良好好狀態(tài)。（2）實實行機電電設(shè)備專專管制度度。每臺設(shè)備備責任落落實到人人，悉心心養(yǎng)護，嚴禁超超負荷，帶“病”運行，禁止違違規(guī)操作作，設(shè)備備運行有有記錄，設(shè)備實實施定期期巡查保保養(yǎng)及維維護，水水電、空空調(diào)等做做到每日日巡查和和維護，應(yīng)急發(fā)發(fā)電機定定期試運運行，設(shè)設(shè)備出現(xiàn)現(xiàn)故障征征兆及故故障時能能及時有有效地處處理，對對一些專專業(yè)性強強，維修修技術(shù)復復雜的大大型設(shè)備備（如電電梯等）委托專專業(yè)化公公司進行行維修保保養(yǎng)，并并對保養(yǎng)養(yǎng)周期、質(zhì)量要要求、故故障處理理期限有有明確的的規(guī)定。同時注注意完善善設(shè)備的的標識系系統(tǒng)和做做好設(shè)備備機房環(huán)環(huán)境建設(shè)設(shè)，通過

58、過嚴格、科學的的定期維維修保養(yǎng)養(yǎng)，保證證設(shè)備始始終處于于安全高高效的運運行狀態(tài)態(tài)。同時時，虎門門港服務(wù)務(wù)大樓物物業(yè)管理理配備專專業(yè)工程程師，公公司專設(shè)設(shè)技術(shù)委委員會作作為管理理處的技技術(shù)后援援力量。（3）充充分利用用智能化化系統(tǒng)的的功能，實現(xiàn)綜綜合協(xié)調(diào)調(diào)管理。（4）為為虎門港港服務(wù)大大樓度身身訂做一一套節(jié)能能降耗方方案，降降低運行行成本。（5）制制訂供配配電、給給排水、空調(diào)、電梯等等系統(tǒng)的的應(yīng)急處處理方案案并定期期組織有有關(guān)人員員演練，以防出出現(xiàn)緊急急情況時時及時有有序處理理。5、注重重環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生管理理（1）科科技清潔潔。依據(jù)據(jù)材料養(yǎng)養(yǎng)護理論論，對各各種建筑筑新材料料進行物物理分析析與化學學分

59、析，制定最最佳的清清潔方案案；科學學合理地地進行化化工材料料應(yīng)用、試劑調(diào)調(diào)配，安安全、經(jīng)經(jīng)濟、高高效地做做好清潔潔管理工工作；配配備大容容量、無無污染，自動化化程度高高、抗干干擾能力力強、方方便快捷捷的現(xiàn)代代化清潔潔工具和和設(shè)備，把清潔潔工作由由勞動密密集型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橹R密集集型，以以符合虎虎門港服服務(wù)大樓樓這一高高科技物物業(yè)的需需要。（2）先先進清潔潔技術(shù)的的運用。大理石石晶面處處理、打打磨拋光光技術(shù)，不銹鋼鋼保養(yǎng)技技術(shù)，玻玻璃清潔潔技術(shù)，不同地地面的清清潔保養(yǎng)養(yǎng)技術(shù)，地毯護護理技術(shù)術(shù)，以及及頑等的的特殊清清潔技巧巧。（3）環(huán)環(huán)保清潔潔。垃圾圾分類處處理，日日產(chǎn)日清清，封閉閉轉(zhuǎn)運，杜絕一一次

60、污染染；使用用綠色環(huán)環(huán)保型藥藥劑；采采用物理理防治法法與生物物防止法法，定期期對“四害”進行消消殺。（4）會會議接待待時，會會前清潔潔，會中中保潔，會后即即時清理理，注意意“三清三三關(guān)”，即清清除會議議桌上的的物品、清除室室內(nèi)垃圾圾、清除除可能出出現(xiàn)的隱隱患，關(guān)關(guān)電器、關(guān)電源源、關(guān)鎖鎖門窗及及搬運桌桌椅等。6、注重重檔案管管理物業(yè)管理理檔案資資料按保保密等級級分類存存放和使使用，建建立嚴格格的保管管和借閱閱制度。圖紙、設(shè)備設(shè)設(shè)施清單單等屬于于機密資資料，嚴嚴禁外借借；日常常運作資資料只準準內(nèi)部借借閱和使使用。7、增進進溝通，提高服服務(wù)水平平（1）進進駐后，以問卷卷等形式式征詢廣廣大工作作人員對