廣州城更新工作

1、廣州城市更新工作一、從三舊改造到城市更新2009年，國土資源部與省政府簽署合作協(xié)議，共建節(jié)約集約用地試點示范省，開展“三舊”改造，出臺關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（粵府200978號）。從2009年到2014年，以全省實施“三舊”改造為契機，廣州出臺了關于加快推進“三舊”改造工作的意見（穗府200956號）關于加快推進“三舊”改造工作的補充意見（穗府201220號），從改造意愿征詢、改造模式設立、改造單元劃定、完善歷史用地手續(xù)、土地整備與收儲、改造收益分享機制等幾個方面進行了“三舊”改造政策體系和實施機制的探索，遵循自愿改造原則，政府指導、有序開展的原則，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的

2、原則，盤活存量用地、節(jié)約集約用地原則開展改造工作。系統(tǒng)性地實施了國有土地整備，梳理了低效建設用地數(shù)量，穩(wěn)步推進舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造，盤活了存量用地，為城市更新改造奠定了基礎，積累了實踐經(jīng)驗。二、廣州城市更新工作機制2015年2月，在原來的臨時機構“三舊”改造辦公室的基礎上，成立了國內(nèi)第一個專門的城市更新職能機構一一廣州市城市更 新局。這意味著城市更新成為廣州城市發(fā)展的新常態(tài)，是廣州市以正 式行政職責設置來應對存量資源再開發(fā)、內(nèi)涵更新的目標需求，擔當起城市建成環(huán)境空間治理的責任。同時還成立了廣州市城市更新工作領導小組，加強市級層面對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主的工作機制。

3、在廣州市規(guī)委會下設立市規(guī)委會城市更新專業(yè)委員會，并廣泛增加專家的專業(yè)類別，加強城市更新項目規(guī)劃審批的公眾參與性、提高審批效率。城市更新是一項根植于實踐的活動，是針對存量資源的利益格局重組，起到推進經(jīng)濟、社會持續(xù)漸進發(fā)展的作用，必須發(fā)揮好政府、社會和市場的合力，通過有效提升既有建成環(huán)境的綜合容量產(chǎn)生城市發(fā)展的活力。因此需要對城市更新的組織和行為，包括規(guī)劃編制、管理、實施組織以及相互作用的過程和方式來建立制度和政策。作為標志性的就是2016年1月1日正式執(zhí)行的廣州市 2015年第134號文廣州市城市更新辦法，以及三部關聯(lián)的配套辦法：廣州市舊村莊更新實施辦法、舊廠房更新實施辦法、舊城鎮(zhèn)更新實施辦法，

4、簡稱“1+3”政策，對廣州市城市更新做了比較系統(tǒng)規(guī)定和一些相關聯(lián)的制度設置，這代表廣州由“三舊改造”進入“城市更新”時期。城市更新“ 1+3”政策有五個創(chuàng)新亮點創(chuàng)新一：保障公共利益，實現(xiàn)多方共贏。將社會公益放在第一位，要求城市更新項目，應當注重長期效益和可持續(xù)發(fā)展，完善各利益主體土地增值收益共享機制，妥善處理好公共利益、城市更新區(qū)域涉及的權屬人、投資企業(yè)及其它利益相關者的責權利關系，促進經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的協(xié)同提升，保障城市可持續(xù)發(fā)展。創(chuàng)新二：加強數(shù)據(jù)調(diào)查，優(yōu)化工作流程。建立了政府主導進行的基礎數(shù)據(jù)調(diào)查制度和城市更新基礎數(shù)據(jù)共享機制。規(guī)范更新規(guī)劃和方案編制流程，優(yōu)化項目方案批復，強化

5、實施監(jiān)管。一方面在土地及建 筑物信息核查、規(guī)劃編制階段，數(shù)據(jù)的準確性大幅提高；另一方面優(yōu) 化政府相關部門的審批和監(jiān)管。創(chuàng)新三：強化公眾參與，實現(xiàn)規(guī)范操作。通過城市更新片區(qū)策劃方案、實施方案公示、征求利害關系人意見、相關意愿征詢、組織專 家論證等多種形式，在各個環(huán)節(jié)實現(xiàn)城市更新的公眾參與，并創(chuàng)新性 地引入公眾咨詢委員會和村民理事會制度，充分保障權利人的知情權、參與權。創(chuàng)新四：堅持政府引導，強化市場運作。根據(jù)項目類型選擇最合理的推進模式，并明確政府相應的定位和管理深度。在堅持“市場運 作”原則的基礎上，對于原先單純依靠市場力量出現(xiàn)問題較多舊村改 造引入合作企業(yè)的改造項目，適度加大政府主導規(guī)范實施的

6、力度。創(chuàng)新五：明確部門分工，實現(xiàn)管理下沉。市級層面主要負責牽頭開展政策研究， 制定整體統(tǒng)籌城市更新計劃和規(guī)劃， 以及審議和批復, 區(qū)級層面主要負責基礎數(shù)據(jù)和項目實施與監(jiān)管。因此，廣州城市更新工作是遵循“政府主導、市場運作，統(tǒng)籌規(guī)劃、 節(jié)約集約，利益共享、公平公開”的原則，建立以問題為導向、以目標為 導向、以實施為導向的城市更新管理體系，以持續(xù)推進差異化、網(wǎng)絡化、 系統(tǒng)化的城市更新為目標。在廣州市城市更新辦法里定義了 廣州城市更新的含義，它對“三 舊”改造的內(nèi)容進行了拓展延伸。它指的是由政府部門、土地權屬人或者 其他符合規(guī)定的主體，按照“三舊”改造政策、棚戶區(qū)改造政策、危舊房 改造政策，在城市更

7、新規(guī)劃范圍內(nèi)，對低效存量建設用地進行盤活利用以 及對危破舊房進行整治、改建、重建、活化、提升的活動。廣州市城市更 新局不但擔負了 “三舊”改造任務，同時還承擔了全市人居環(huán)境改善工作， 包括全市老舊小區(qū)改造工作。2016年9月省政府發(fā)布廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平 促進節(jié)約集約用地的通知（粵府201696號），強調(diào)了以下幾個方面 工作：一是將“三舊”改造納入省各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利 用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，加快推進成片連片改造；二是加快完善歷史用地； 三是鼓勵市場主體參與改造；四是健全監(jiān)管機制，明確具體監(jiān)管措施以及 改造主體的責任義務。廣州市政府相應地發(fā)布了廣州市人民政府關于

8、提 升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見（穗府規(guī)20176號），貫徹落實了省政府的通知精神，并對“1+3”政策進行了補充和拓展。廣州城市更新政策簡介 一、 主要改造方式二、舊廠房全面改造三、舊廠房政府收儲四、舊廠房自行改造與政府收儲相結合舊廠房自行改造與政府收儲相結合：屬于同一企業(yè)集團、涉及多宗國有土地上舊廠房改造的（總用地面積不低于12萬平方米），可整體策劃改造。五、舊村莊全面改造舊村莊全面改造主要包括以下三種模式：自主改造、合作改造和征收儲備?，F(xiàn)行主要政策相比“1+3”的政策有了以下幾個方面的優(yōu)化：改造主體： 允許自然村經(jīng)區(qū)政府同意后作為改造主體申請全面改造。引入合作企業(yè)時點：舊村莊全

9、面改造基礎數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后即可通過招標方式引入合作企業(yè)，招標時間按廣東省實施中華人民共和國招標投標法辦法規(guī)定的不少于45天?？茖W核定復建安置量：按合法建筑面積1 ： 1核定集體經(jīng)濟組織物業(yè)復建總量。對2009年12月31日前建設的歷史集體經(jīng)濟物業(yè)，已完善歷史用地手續(xù)的，可按照保障改造后物業(yè)收入不降低原則折算準予復建的總量。村民房屋符合歷史用地條件的，按照相關政策納入改造成本；不符合歷史用地條件的，由區(qū)政府結合本區(qū)實際，研究具體認定標準，符合標準的，納入改造成本。村民表決程序：舊村莊改造實施方案由村民代表表決通過后，提交市城市更新工作領導小組審議。審議通過并批復后3年內(nèi)由全體村民（改制居民

10、、祖屋權屬人）80%表決通過的，批復生效實施。合理設置臨遷時間：整體實施改造、一次性搬 遷的，按5年時間核算臨遷費用；分期實施改造、分步搬遷的，按年時間核算臨遷費用。改造成本： 舊村改造拆遷獎勵可納入改造成本，具體辦法由區(qū)政府研究確定。集體物業(yè)復建總量核算方式可按“現(xiàn)有建筑面積”或“用地范圍”兩種方式進行核定，其中，以“現(xiàn)有建筑面積”方式核定的，集體經(jīng)濟組織物業(yè)合法建筑面積按1: 1核定復建量；2009年12月31日前建成的無合法證明的建筑，按照現(xiàn)有建筑面積 2:1核定復建量，剩余面積可按房屋建筑成本補償計入改造成本；2009年12月31日后建成的違法建筑，不予核定；以“用地范圍”方式核定的，

11、現(xiàn)有用地面積和容積率（毛）計算權益建筑面積，其建安費用由村集體自籌，不計入改造成本。村民住宅復建安置總量計算方式六、舊城鎮(zhèn)全面改造舊城鎮(zhèn)更新項目由區(qū)政府按照簽訂的拆遷補償協(xié)議組織落實補償完畢后，向市國土資源主管部門提出供地申請，由市國土資源主管部門按國有建設用地公開出讓程序，組織地塊出讓。涉及舊城的改造設置了兩輪意愿征詢，第一輪是征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達到90%以上（含 90%）的,方可啟動改造，并辦理地塊改造前期手續(xù)；第二輪是征詢改造區(qū)域居民對拆遷補償安置方案的意見，在規(guī)定時間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協(xié)議的居民達到2/3以上（含2/3 ）的，方可具體實施拆遷七、

12、微改造廣州在全面改造基礎上提出微改造概念，其作為與全面改造并重的城市更新方式。微改造是指在維持現(xiàn)狀建設格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護、活化，完善基礎設施等辦法實施的更新方式，主要適用于建成區(qū)中對城市整體格局影響不大，但現(xiàn)狀用地功能與周邊發(fā)展存在矛盾、用地效率低、人居環(huán)境差的地塊。微改造強調(diào)了以人為本，突出保障城市和人的安全，消除城市安全隱患，對建成區(qū)中存在安全隱患的建筑，實施局部拆建、整治的“微改造”，緩解、消除安全隱患。同時充分挖掘老城區(qū)潛在資源和優(yōu)勢，保護和修繕文物古跡、工業(yè)遺產(chǎn)，對歷史建筑予以活化利用，延續(xù)歷史文脈、保存城市記憶。微改

13、造類型1、村級工業(yè)園單獨改造。2、國有土地舊廠房微改造，比如紅磚廠、原珠江啤酒廠微改造工作。3、舊村莊綜合整治，主要針對有歷史價值，同時這些價值需要得到保護和提升的。4、老舊小區(qū)微改造。廣州市自2016年至今在老舊小區(qū)微改造工作中投入市財政資金，逐步推進全市 2000年之前建成的環(huán)境條件較差、配套設施不全或破損嚴重、無障礙建設缺失、管理服務機制不健全、群眾反映強烈的779個老舊小區(qū)微改造， 計劃至2020年，完成全部老舊小區(qū)的微改造工作。同時廣州市堅持創(chuàng)新，大膽嘗試，將空間改造與社區(qū)治理相結合，將 物理提升與精神重塑相結合，努力在營造共建共治共享社會治理格局 上探索實踐，形成一些可以復制、推廣

14、的“廣州經(jīng)驗”，成為全國老 舊小區(qū)改造15個試點城市之一。廣州城市更新實踐成效廣州“三舊”標圖建庫用地總規(guī)模202平方公里，其中舊村平方公里，舊廠平方公里，舊城平方公里。截至2018年6月，全市已批城市更新（含計劃下達）項目 1070個，改造面積102平方公里。累計 完成固定資產(chǎn)投資 2342億元，未來三年將拉動固定資產(chǎn)投資約1800億元。“三舊”用地土地出讓金合同金額1285億元。各類已批項目 改造面積對比各類已批項目實施進度數(shù)量對比各類已批項目實施進度面積對比廣州城市更新工作目標 從城市更新政策實踐演化體現(xiàn)出1、決策過程程序的公平公正，構建各參與者的地位和作用。2、利益分配和持有的公平公正

15、，注重多元利益集團的利益的表達和聲張，保障公共利益的落實和維護以及在地個體的合法利益的保障， 使公平與效率相平衡。3、更新成果的供需考慮多元社會需求和供應與受惠的公平公正，保障公共資源配置的公平合理。初步建立了一套行之有效的、綜合性的公共政策體系。從城市更新實踐成效體現(xiàn)出1、廣州市城市更新凸顯了集約節(jié)約用地的作用，進一步盤活建設用地存量，提高了土地利用效率。2、已經(jīng)從單一的硬件設施改造向涵蓋經(jīng)濟、社會、文化等方面的城市綜合發(fā)展轉變。3、從傳統(tǒng)“三舊”改造的范圍延伸到了老舊小區(qū)微改造、特色小鎮(zhèn)、村級工業(yè)園產(chǎn)業(yè)轉型升級、歷史文化街區(qū)保護與活化等。更加注重城市多元目標的內(nèi)涵挖潛，形成產(chǎn)業(yè)轉型升級、人居環(huán)境改善、社會治理體系完善，文化軟實力提升的深度融合機制。4、持續(xù)系統(tǒng)地推進差異化的城市更新，促進城鄉(xiāng)、新舊城區(qū)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，傳承嶺南歷史文脈，打造城市文化品牌。2018年4月，省國土資源廳發(fā)布了3號文，從審批權限下放、厘清政府職能、規(guī)范改造主體認定、拓寬改造方式、細化“插花地、邊角地、