某地私人住宅樓市場調(diào)查報告

1、撮要房地產(chǎn)在香港一向很被看重，這是因為房屋作為市民居所，投資工具及政府收入來源等各方面都占一個很重要的地位?，F(xiàn)時，約有45%的家庭擁有自己的物業(yè) HYPERLINK l FN1 1 ，仍未自置居所的，也極期望可以做到。已自置居所者，不少也希望可以另覓新居，以期獲得更理想的居住環(huán)境及更寬敞的居住空間。 自一九八零年代初期樓市低潮以后，住宅樓宇售價不斷上揚，漲幅遠超于一般人的入息增長幅度。由一九八五至九五年的十一年間，其中有十年的樓價處于上升的軌道，每年實際平均升幅(經(jīng)減除通脹)達11% HYPERLINK l FN2 2 ，超過通漲(甲類消費物價指數(shù))。雖然樓價自九四年六月已有回落趨勢，但平均價

2、仍高于九三年的水平( HYPERLINK te/gb/ 附件一 )樓市經(jīng)過十八個月的調(diào)整期，九六年首季，開始上升。九五年資料顯示，買樓供款的負擔占一個普通家庭平均收入的73% HYPERLINK l FN3 3 (供款負擔比率)，遠遠超過銀行界批核個別按揭申請時，所考慮的最高供款負擔比率(40-50%)。到九六年首季，情況略有改善，但供款負擔比率仍達64%( HYPERLINK 附件二 )。因此，私人住宅樓宇的市場效率，成為消費者關(guān)注的焦點。 研究范圍本報告研研究私人人住宇樓樓宇物業(yè)業(yè)市場，主要目目的為: 評估私人人住宅樓樓宇市場場的競爭爭情況 研究市場場內(nèi)是否否存有妨妨礙競爭爭的行為為，使消

3、消費者受受到影響響；及 如有需要要，提出出政策建建議，促促進市場場競爭和和保障消消費者利利益 研究方法法本報告根根據(jù)香港港理工大大學(xué)建筑筑及房地地產(chǎn)學(xué)系系的顧問問小組的的分析和和本會研研究編寫寫而成。 理工大學(xué)學(xué)與本會會就研究究工作的的需要，曾與下下列人士士及644個團體體接觸及及商談，包括：政府政政策科及及部門，地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商、香港地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)商會、公營機機構(gòu)、銀銀行和證證券分析析公司、律師、產(chǎn)業(yè)測測計師、物業(yè)代代理、建建筑師學(xué)學(xué)會及測測量師學(xué)學(xué)會及其其他團體體等。 研究的數(shù)數(shù)據(jù)由個個人、公公司及政政府提供供。為求求數(shù)據(jù)的的準確，本會反反覆核對對從多個個來源搜搜集資料料。來源源資料的的來源及及

4、應(yīng)用的的方法，見有關(guān)關(guān)章節(jié)的的批注。由于數(shù)數(shù)據(jù)來源源的局限限，資料料有時未未能涵蓋蓋整段研研究期間間 HYPERLINK l FN4 4 。 研究盡量量應(yīng)用八八零至九九五年間間的數(shù)據(jù)據(jù)，這期期間香港港經(jīng)歷了了地產(chǎn)市市道的起起跌，亦亦渡過數(shù)數(shù)段長時時期的經(jīng)經(jīng)濟興旺旺期和幾幾次的經(jīng)經(jīng)濟和政政治沖擊擊 ( 見注 HYPERLINK l FN2 2 )。限于于資料來來源，市市場占有有率和市市場行為為的個案案研究，僅能集集中于近近年的情情況，即即是分別別從九一一至九四四年及從從九零年年至九五五年中。本會亦亦盡量搜搜集截至至九六年年中的數(shù)數(shù)據(jù)，以以提供最最新的市市場資料料。 市場結(jié)構(gòu)構(gòu)私人住宅宅樓宇市市場

5、包括括新樓和和二手樓樓兩方面面。后者者的市場場相較極極為龐大大，交易易額亦相相當可觀觀。在八八五至九九四年間間，二手手樓宇交交易占每每年物業(yè)業(yè)銷售量量的六至至七成 HYPERLINK l FN5 5 。但由于于二手樓樓的業(yè)權(quán)權(quán)分散，個別業(yè)業(yè)主對市市場的影影響力，遠較蓋蓋建新樓樓的地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商小得多多。 本港的新新住宅市市場非純純由自由由競爭力力量支配配，因為為市場結(jié)結(jié)構(gòu)受以以下兩大大主要因因素影響響： 政府是新新土地的的獨家供供應(yīng)者，也是地地產(chǎn)發(fā)展展的監(jiān)管管者，因因此政府府對這個個市場的的影響，扮演著著重要的的角色； 私人物業(yè)業(yè)發(fā)展，大部份份集中在在少數(shù)發(fā)發(fā)展商身身上。 政府的角角色香港土地

6、地是稀有有的資源源，是政政府收入入的主要要來源之之一。九九四/九九五年間間，政府府從賣地地方面的的收益占占政府庫庫房總收收入的111%。政府決決定新土土地的供供應(yīng)量，也負責(zé)責(zé)城市規(guī)規(guī)劃和管管理建設(shè)設(shè)，甚至至監(jiān)管樓樓宇銷售售方法。政府的的房屋發(fā)發(fā)展原則則是：提供充充足土地地，所需需的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施及及促使私私營機構(gòu)構(gòu)投資于于物業(yè)發(fā)發(fā)展的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境 HYPERLINK l FN6 66 。同同時提供供健康的的居住環(huán)環(huán)境，和和確保建建筑物的的安全，并打擊擊過度投投機炒賣賣。 透過房屋屋委員會會及房屋屋協(xié)會的的建屋計計劃，政政府為半半數(shù)以上上的人口口提供居居所。如如此規(guī)模模的公共共房屋，對私人人地產(chǎn)市市

7、場有一一定的影影響。 市場集中中本會研究究發(fā)現(xiàn)，一九九九一年至至九四年年間，地地產(chǎn)發(fā)展展市場出出現(xiàn)高度度集中情情況 (參閱 HYPERLINK 附件三三 ) HYPERLINK l FN7 7 ： 70%新新落成私私人樓宇宇由七間間大發(fā)展展商興建建 55%由由四大發(fā)發(fā)展商供供應(yīng) 有一發(fā)展展商住宅宅單位供供應(yīng)量持持續(xù)占市市場的225% 高度市場場集中不不一定有有問題，也不一一定有違違競爭。某程度度上，市市場集中中可反映映規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟所帶帶來的效效率和地地產(chǎn)商的的成功經(jīng)經(jīng)營策略略，也可可以顯示示地產(chǎn)商商對市場場的信心心，即使使是在跌跌市期間間。 因此，需需要繼續(xù)續(xù)分析市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)，以衡衡量其是是否有

8、競爭威威脅(conntesstabbiliity)的存在在。在一一個具高高度競競爭威脅脅的市市場，所所有參與與者均須須作劇烈烈的競爭爭，使市市場發(fā)揮揮高度效效率，產(chǎn)產(chǎn)品價格格甚而接接近成本本。假若若市場缺缺乏了競競爭的威威脅，新新公司難難以加入入市場，在市場場高度集集中的情情況下，可能出出現(xiàn)濫用用市場力力量的潛潛在危險險，例如如，生產(chǎn)產(chǎn)商有更更多機會會把產(chǎn)品品的售價價提高和和從事違違反市場場競爭行行為。當當然，沒沒有市場場可能達達到絕絕對競爭爭威脅的程度度(fuullyy coonteestaablee)的。本報告告研究這這個市場場現(xiàn)存競爭威威脅的的程度，和日后后所可預(yù)預(yù)見的競爭威威脅。 市場

9、是否否存在競爭的的威脅(Coonteestaabillityy)經(jīng)濟學(xué)家家Demmsettz, Bauumoll, WWilllig和和Pannzarre HYPERLINK l FN8 88 把市市場競競爭威脅脅定義義為： 自由入市 退出時不不費成本本 新經(jīng)營者者能否迅迅速地加加入市場場競爭 入市和退退出市場場自由入市市，意指指新公司司在加入入市場時時，毋須須比業(yè)內(nèi)內(nèi)其他經(jīng)經(jīng)營者付付出更高高的額外外成本。報告亦亦研究新新公司是是否會遇遇到其他他較不利利的因素素 。 在過去和和現(xiàn)在，香港并并沒有法法律的障障礙，阻阻止任何何人士加加入樓市市成為地地產(chǎn)發(fā)展展商。不不過，新新經(jīng)營者者進入地地產(chǎn)發(fā)展展

10、市場與與原有大大地產(chǎn)商商競爭，卻存在在以下不不利因素素： 高昂的地地價：香香港地價價高昂，九三至至九五年年間，具具優(yōu)秀潛潛質(zhì)發(fā)展展住宅物物業(yè)的土土地，每每幅約二二十至五五十億元元( HYPERLINK 39:81/gate/gb/ 附附件四 ) HYPERLINK l FN9 9 。八五五年之前前買入換換地權(quán)益益書和土土地儲備備的發(fā)展展商，他他們均有有成本廉廉宜的土土地，理理論上，他們可可以用較較高的價價錢向政政府承投投土地，其發(fā)展展計劃的的平均成成本仍會會較新經(jīng)經(jīng)營者為為低，這這是新經(jīng)經(jīng)營者的的一個重重要的障障礙。有有土地儲儲備的發(fā)發(fā)展商以以高價競競投，后后果是提提高新發(fā)發(fā)展商的的入市成成本

11、。另另一方面面原有發(fā)發(fā)展商持持有的土土地亦會會升值； 高財務(wù)成成本：經(jīng)經(jīng)營者在在安排財財務(wù)信貸貸方面，所得的的條件不不能與有有業(yè)績可可循的大大型發(fā)展展商者相相比。大大地產(chǎn)商商除可獲獲較低的的貸款利利息外，又可從從其他財財務(wù)安排排如市場場集資取取得資金金； 較弱的議議價能力力：大規(guī)規(guī)模的發(fā)發(fā)展商享享有規(guī)模模經(jīng)濟，在聘用用專業(yè)人人士和承承建商方方面，擁擁有較大大的議價價能力； 購地途徑徑有限制制：新經(jīng)經(jīng)營者大大多數(shù)倚倚賴政府府每年有有限的土土地供應(yīng)應(yīng)，手上上沒有甲甲種及乙乙種換地地權(quán)益書書 HYPERLINK l FN1 100 的新新發(fā)展商商，未能能參與某某些土地地投標。擁有土土地儲備備的大發(fā)發(fā)

12、展商又又可維持持一定程程度的生生產(chǎn)量( HYPERLINK 附件件五 )，不致致受政府府土地供供應(yīng)量的的影響。 有意見認認為小規(guī)規(guī)模發(fā)展展商可組組成集團團，與大大發(fā)展商商競爭。這種做做法在原原則上似似乎可行行，但實實際上，小型發(fā)發(fā)展商可可吸引業(yè)業(yè)者合作作的能力力不大。況且，這些小小集團若若與大發(fā)發(fā)展商組組成的集集團同時時競投土土地，也也不易成成功。 外地公司司一般只只參與住住宅市場場一些外外圍的發(fā)發(fā)展，原原因是它它們對市市場認識識有限，缺乏本本地良好好的財務(wù)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，和可合合作的承承建商。此外，外地公公司因祖祖家的地地產(chǎn)市場場的經(jīng)驗驗、不同同的評估估風(fēng)險方方法或?qū)ο愀矍扒巴居械牡念檻]等等，未必

13、必會貿(mào)然然進入市市場。 退出市場場是否容容易，主主要是看看是否可可以收回回龐大的的購買土土地成本本。發(fā)展展商欲退退出市場場時，能能否在支支付必須須支出之之后，把把投入的的資金帶帶走，端端視當時時市場的的情況。 進入市場場的速度度由土地發(fā)發(fā)展至建建成樓宇宇需時約約三至四四年，因因此新經(jīng)經(jīng)營者不不能在短短期內(nèi)加加入或退退出市場場。 市場威威脅的的程度縱觀上述述情況，地產(chǎn)市市場不算算屬于具具高度競爭威威脅的的市場。在過去去十年間間，有若若干大發(fā)發(fā)展商改改變經(jīng)營營策略，退出市市場。市市場不景景亦淘汰汰了一些些發(fā)展商商。期間間雖然有有新經(jīng)營營者加入入，但自自八一年年以來，沒有新新的大型型地產(chǎn)商商打入市市

14、場(這這是指有有能力每每年供應(yīng)應(yīng)量達55%或以以上的新新私人住住宅樓宇宇發(fā)展商商)。新新經(jīng)營者者最大的的入市障障礙是有有限的土土地供應(yīng)應(yīng)和高昂昂的地價價。 最近，投投得地鐵鐵公司九九龍站物物業(yè)發(fā)展展第一期期上蓋發(fā)發(fā)展權(quán)的的財團，包括來來自新加加坡和本本地合伙伙人的投投資，顯顯示外資資公司需需要與本本地公司司合作。至于市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)會否因因此而產(chǎn)產(chǎn)生顯著著的影響響，仍屬屬未知之之數(shù)。 從研究資資料顯示示，市場場結(jié)構(gòu)自自九五年年以來，未有改改變，在在可見的的將來，除了換換地權(quán)益益書的優(yōu)優(yōu)先投標標安排將將有變更更外(這這是歷史史遺留下下來的承承諾，將將于九七七年六月月終止)，市場場上出現(xiàn)現(xiàn)大大加加強市

15、場場競爭威威脅的可可能性亦亦不大。不過，一些大大發(fā)展商商參與發(fā)發(fā)展機鐵鐵沿線物物業(yè)的發(fā)發(fā)展，將將須投入入大量資資金，它它們在未未來數(shù)年年內(nèi)對其其他地區(qū)區(qū)較小型型物業(yè)發(fā)發(fā)展計劃劃的興趣趣可能不不大，這這正好增增加小型型地產(chǎn)商商建設(shè)其其他地盤盤的機會會。 除此以外外，市場場的基本本結(jié)構(gòu)相相信不會會有多大大改變：住宅土土地的供供應(yīng)仍然然緊張；發(fā)展商商仍然持持有約相相當于總總樓面面面積七至至八千萬萬平方尺尺的土地地儲備(雖然有有些地盤盤在發(fā)展展住宅單單位方面面先要獲獲得政府府批準)。大型型發(fā)展商商依然有有獲得資資金的方方便之門門。 來自非私私營發(fā)展展商方面面的競爭爭來自新入入市發(fā)展展商方面面的競爭爭壓

16、力固固然不大大，另一一方面，以提供供基本住住屋需求求為主的的公共房房屋供應(yīng)應(yīng)市場所所形成的的競爭壓壓力亦很很小。政政府津貼貼的住屋屋計劃，有多項項資格限限制，表表示替代代性只是是單向，即公屋屋不能替替代私人人物業(yè)。政府鼓鼓勵居者者有其屋屋的政策策增加市市民對公公營和私私人住宅宅樓宇(買賣)的需求求，而私私人住宅宅在樓宇宇市場的的比重不不斷增加加。 發(fā)展商的的市場行行為研究報告告分析發(fā)發(fā)展商的的銷售策策略、定定價政策策或其他他市場行行為，會會否減少少市場競競爭和影影響消費費者利益益。發(fā)展展商有絕絕對自由由決定其其市場經(jīng)經(jīng)營策略略，但發(fā)發(fā)展商選選定的策策略，自自然是商商業(yè)上最最有利的的策略，其實大

17、大大受到到市場結(jié)結(jié)構(gòu)的影影響。舉舉例來說說，在土土地供應(yīng)應(yīng)充裕的的市場，發(fā)展商商的經(jīng)營營策略，肯定會會與本港港發(fā)展商商所采用用的策略略不盡相相同，這這是因為為本港的的土地供供應(yīng)是極極有限制制。又例例如流動動電話市市場，由由于入市市的障礙礙很少，經(jīng)常存存在競爭爭威脅，隨時會會有新制制造商供供應(yīng)更廉廉宜及更更先進的的產(chǎn)品，所以流流動電話話經(jīng)營商商的市場場行為與與本港地地產(chǎn)發(fā)商商的行為為自然有有分別。這是因因為本港港的房地地產(chǎn)市場場有高度度的入市市障礙，況且，地產(chǎn)發(fā)發(fā)展(建建設(shè)樓宇宇)需要要很長的的生產(chǎn)時時間。 關(guān)于大發(fā)發(fā)展商市市場行為為，我們們就三個個案作出出研究。在九零零年至九九五年間間，研究究

18、三個地地區(qū)的新新落成樓樓盤：將將軍澳、馬鞍山山、藍田田( HYPERLINK 附附件六AA )，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)以下下情況： 樓盤的開開售時間間各不相相刼 樓宇單位位分成小小批推出出 這種供應(yīng)應(yīng)樓盤的的方法，會減少少消費者者的選擇擇、推高高了樓價價、及減減低消費費者比較較價格的的機會。而且，在樓市市興旺的的時期，在某程程度上，足令發(fā)發(fā)展商影影響市場場的氣氛氛。據(jù)一一些地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商稱，這這些方法法實際際上是發(fā)發(fā)展商之之間激烈烈競爭的的結(jié)果。但這這種激烈烈的競爭爭最有可可能是市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)的結(jié)果果(市場場由少數(shù)數(shù)參與者者占大比比數(shù)的市市場比率率，又稱稱寡頭柯柯斷olligoopolly)，若是如如此，這

19、這反映市市場上的的不完全全競爭(impperffectt maarkeet ccomppetiitioon)，市場上上缺乏完全競競爭，并不符符合消費費者的最最佳利益益。 另外三項項個案研研究，包包括由九九四年至至九六年年的188個月內(nèi)內(nèi)(即樓樓市滑落落后)， 在大大埔、元元朗和沙沙田的樓樓盤( HYPERLINK .hk/A6B_C.HTM 附件六六B )。不同同樓盤的的推出時時間普遍遍亦有不不同，即即使樓盤盤的地區(qū)區(qū)、類型型和單位位面積各各異。樓樓宇單位位亦分成成小批推推出。對對發(fā)展商商來說，這可以以讓他們們有機會會測試市市場的反反應(yīng)。但但后果是是供應(yīng)量量受到限限制，是

20、是經(jīng)濟學(xué)學(xué)上價價格歧視視prricee diiscrrimiinattionn的一種種，在高高度競爭爭的市場場不會出出現(xiàn)。我我們沒有有資料顯顯示這類類開售時時間不相相刼的情情況，如如何發(fā)生生和有多多普遍。 從政府資資料顯示示，自九九四年中中樓市回回落后，在一些些情況下下，大型型發(fā)展商商未能依依預(yù)計竣竣工日期期完成發(fā)發(fā)展計劃劃 HYPERLINK l FN11 111 。例例如，五五大發(fā)展展商原定定于九六六年完成成共100,4000個單單位的九九個建筑筑計劃，已延至至九七年年初才完完成，其其中有兩兩個計劃劃，經(jīng)已已超過建建筑規(guī)約約(buuilddingg coovennantt)指定定的落成成日

21、期11 HYPERLINK l FN12 122 ( HYPERLINK 附件七七 )。 研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，由發(fā)發(fā)展商持持有的新新落成樓樓宇單位位的長期期空置率率(建成成后兩年年的單位位) HYPERLINK l FN13 113 較較市場整整體空置置率為高高 九五五年的數(shù)數(shù)字顯示示該年新新落成的的單位，有111%仍在在發(fā)展商商手中，而整體體市場的的樓宇總總空置率率為4%。有些些樓宇未未能依發(fā)發(fā)展商的的價格出出售。處處于較為為偏遠地地區(qū)的樓樓盤比較較少人問問津，亦亦影響了了銷售量量。這些些售價有有時可能能較二手手市場的的價格為為低。在在某些情情況下，當有些些樓盤售售價顯著著調(diào)低時時，認購購情形即即時

22、變得得踴躍。如發(fā)展展商愿意意減價或或置業(yè)者者不再觀觀望價格格，決定定入市的的時候，這高空空置率有有可能降降低。樓樓宇高空空置率或或樓價力力求避免免下調(diào)的的情況，出現(xiàn)在在高度競競爭市場場的機會會不大。這情況況，不符符合置業(yè)業(yè)者的利利益。 至于市場場上樓宇宇單位供供應(yīng)量的的問題，由九四四年一月月至九六六年五月月期間，經(jīng)政府府批出銷銷售樓花花許可的的住宅樓樓盤有五五十七個個，可提提供的樓樓宇單位位共四萬萬多個，但截至至九六年年五月，只有440%在在市面推推出。其其余600%的單單位或是是未曾推推出，或或留作內(nèi)內(nèi)部認購購。(受受同意方方案管制制的樓盤盤，內(nèi)部部認購的的單位數(shù)數(shù)目限于于全部單單位的一一成

23、。)這種情情況很少少會在高高度競爭爭的市場場出現(xiàn)，因為若若有高度度競爭，發(fā)展商商都會盡盡快把樓樓宇單位位售出。 本會又發(fā)發(fā)現(xiàn)，在在政府批批出售樓樓許可后后一個月月內(nèi)推出出樓盤的的，只有有7%。獲政府府批準售售樓與正正式推出出相距的的時間，平均約約為一百百廿天，但有五五個極端端的例子子，相距距時間竟竟達五百百四十天天( HYPERLINK 附附件八 )。 發(fā)展商明明顯地配配合市場場氣氛來來選定相相應(yīng)對策策。有時時，他們們會彼此此激烈競競爭，例例如在競競投土地地方面，尤其是是在市場場處于升升勢之時時。有時時甚至?xí)l(fā)生興興訟。這這樣的情情況或反反映高度度競爭的的地產(chǎn)市市場，同同樣地，也可能能是相互

24、互倚賴的的寡頭柯柯斷市場場的一種種表現(xiàn)。 雖然個案案研究和和上文所所述的限限制供應(yīng)應(yīng)行為，可能減減少了買買樓人士士的選擇擇機會和和推高樓樓價，不不過，這這些行為為從商業(yè)業(yè)經(jīng)營的的角度來來說，是是精明之之舉，并并且，在在香港的的法律范范疇下，這并不不違法。發(fā)展商商完全有有自由決決定何時時推出樓樓盤，地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)商亦表表示在在自由的的市場，發(fā)展商商決定何何時售樓樓與或是是否把樓樓宇推出出銷售，是一種種商業(yè)決決策。又說：發(fā)展商商一般希希望能夠夠盡快把把推出的的單位沽沽清。但但本會上上述案例例顯示，情況不不一定如如發(fā)展商商的描述述。地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)商商曾稱，在決定定售樓策策略時他他們會事事先考慮慮市場反反應(yīng)

25、，對對公司業(yè)業(yè)績表現(xiàn)現(xiàn)和股價價的影響響，以及及當時市市場的狀狀況等因因素。 香港土地地稀少，加上新新樓與二二手樓市市場明顯顯的分隔隔(下文文討論)、 造造成對新新樓的需需求殷切切，而新新經(jīng)營者者入市又又受到障障礙。這這些因素素都足以以解釋為為何從大大型發(fā)展展商的觀觀點來看看，他們們所采取取的市場場策略是是正確確或最最合乎商商業(yè)經(jīng)營營的原則則。假如如新經(jīng)營營者易于于打入市市場，或或有其他他的競爭爭者可填填補發(fā)展展計劃的的供應(yīng)缺缺口，使使市場具具備威脅脅，發(fā)展展商不容容易維持持現(xiàn)時所所采用的的策略。在當前前的環(huán)境境下，發(fā)發(fā)展商的的策略是是誠實及及合符商商業(yè)原則則的，但但我們必必須指出出，他們們可以

26、這這樣去做做，全因因為是現(xiàn)現(xiàn)時的市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)，讓發(fā)發(fā)展商可可以行使使他們的的市場力力量。 發(fā)展商在在市場的的表現(xiàn)在八零年年代初期期，由于于地產(chǎn)市市道回落落，地產(chǎn)產(chǎn)市場的的盈利回回報并不不明朗，有些發(fā)發(fā)展商未未能適應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)變而而被淘汰汰。不過過，地產(chǎn)產(chǎn)商在八八五至九九五年間間，業(yè)績績極之可可觀。四四大發(fā)展展商的盈盈利能力力，遠勝勝股票市市場的整整體表現(xiàn)現(xiàn)，這方方面已經(jīng)經(jīng)把巨額額資金再再投資于于新土地地方面計計算在內(nèi)內(nèi)。以個個別樓盤盤的盈利利能力來來分析估估計，在在研究的的五個個個案、涉涉及十三三個住宅宅樓盤中中，以甲甲種及乙乙種換地地權(quán)益書書獲得土土地的發(fā)發(fā)展計劃劃收益特特別高，相當于于總估計計發(fā)

27、展成成本的777%至至3644%(參參閱 HYPERLINK 附附件九 ) HYPERLINK l FN14 114 。在公開開投標購購入的土土地上發(fā)發(fā)展的計計劃，估估計所得得邊際利利潤在66%至1109%之間。 不過，據(jù)據(jù)理工大大學(xué)的個個案研究究顯示，有兩間間規(guī)模較較小的地地產(chǎn)商，在樓市市回落時時(八零零至八四四年間)確又有有37%至699%的虧虧損。買買地方法法，買地地時間和和樓盤完完成時的的市場環(huán)環(huán)境，是是決定發(fā)發(fā)展商獲獲利程度度的重要要因素。 土地及房房屋供應(yīng)應(yīng)土地供應(yīng)應(yīng)有限，是影響響本港物物業(yè)市場場的一個個決定性性因素。 新土地供供應(yīng)政府謹慎慎控制新新土地的的供應(yīng)，其中一一個目的的是

28、為收收益設(shè)想想，同時時，在九九七年之之前必需需符合中中英聯(lián)合合聲明的的規(guī)定。新土地地多是屬屬于新填填海區(qū)和和新開發(fā)發(fā)區(qū)。其其供應(yīng)步步伐受到到發(fā)展土土地各種種要求所所限制，如交通通運輸、提供基基礎(chǔ)設(shè)施施和環(huán)境境改善等等。政府府自九四四年公布布政府府土地供供應(yīng)和物物業(yè)價格格專責(zé)小小組研究究報告后，各各部門已已加緊協(xié)協(xié)調(diào)，以以期盡量量提供更更多土地地以應(yīng)需需求。其其他措施施包括制制訂一個個土地供供應(yīng)量存存貨清冊冊系統(tǒng)，和預(yù)留留一年土土地供應(yīng)應(yīng)儲備，以應(yīng)未未能預(yù)計計的外來來需求。政府各各部門已已依計劃劃推行各各建議，有關(guān)土土地供應(yīng)應(yīng)儲備建建議，公公眾尚未未知道進進展情況況。 從政府自自八五年年至九七七

29、年的土土地分配配數(shù)字顯顯示，住住宅土地地供應(yīng)每每年都不不同，由由40至至80公公頃不等等。有充充足的土土地供應(yīng)應(yīng)量，配配合房屋屋需求才才可以確確保穩(wěn)定定的房屋屋供應(yīng)(參閱 HYPERLINK l hse_rpt 報報告原文文第四章章表一)。 重建發(fā)展展用地香港的經(jīng)經(jīng)濟模式式已逐漸漸從制造造業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)轉(zhuǎn)型為為服務(wù)業(yè)業(yè)主導(dǎo)，很多原原在香港港生產(chǎn)的的廠房亦亦轉(zhuǎn)移到到南中國國，留下下可供重重建發(fā)展展用地，可以考考慮作發(fā)發(fā)展住宅宅樓宇。雖然自自九零年年以來，三分之之二的新新建私人人樓宇都都屬重建建發(fā)展計計劃，但但尚未全全面發(fā)揮揮發(fā)展?jié)摑摿?，在在觀塘和和其他地地區(qū)都有有多幢工工業(yè)大廈廈或地盤盤空置。土地用用

30、途的限限制、缺缺乏發(fā)展展土地所所需的基基礎(chǔ)設(shè)施施和環(huán)境境改善、重建發(fā)發(fā)展成本本等，是是充份發(fā)發(fā)展這些些地區(qū)必必須克服服的問題題。 改變土地地用途政府在闢闢拓新土土地和審審核改變變土地用用途需時時，這也也帶來進進一步的的限制。而私人人住宅市市場興建建工程一一般需要要三至四四年時間間才可竣竣工，公公共房屋屋則需時時七年(包括地地盤開拓拓工程在在內(nèi))，故縱使使增加了了土地供供應(yīng)，樓樓房供應(yīng)應(yīng)量的增增長亦難難以即時時配合突突然激增增的樓宇宇需求。牽涉復(fù)復(fù)雜的申申請個案案，有時時甚至需需時十年年才完成成。 房屋供應(yīng)應(yīng)私人住宅宅樓宇的的價格持持續(xù)高企企(相對對平均收收入而言言)、長長長的申申請公共共房屋輪

31、輪候冊及及冗長的的輪候時時間、以以及新家家庭組織織速度等等各因素素，都足足以顯示示房屋供供應(yīng)遠遠遠未能滿滿足市場場需求。由八零零年至九九五年底底的十六六年間，私人樓樓宇供應(yīng)應(yīng)量與政政府預(yù)計計供應(yīng)量量比較，其中有有十二年年低于預(yù)預(yù)計的數(shù)數(shù)字。預(yù)預(yù)計及實實際供應(yīng)應(yīng)相差 +9%至 -35%之間。預(yù)計數(shù)數(shù)字是據(jù)據(jù)發(fā)展商商的生產(chǎn)產(chǎn)計劃和和差餉物物業(yè)估價價署的評評估。由由于九五五年、九九六年和和九七年年的私人人樓宇實實際(或或預(yù)計)供應(yīng)量量均較預(yù)預(yù)期為低低，意味味在九八八年至二二零零一一年間需需要大大大增加私私人樓宇宇供應(yīng)數(shù)數(shù)量，才才可補充充不足之之數(shù)，以以實現(xiàn)政政府在長遠房房屋策略略內(nèi)設(shè)設(shè)定的建建屋目標

32、標及配合合預(yù)計的的需求量量。在后后半段時時期，可可能會有有大量單單位涌出出的情況況。 供應(yīng)量亦亦可能因因發(fā)展商商和炒家家保留著著若干物物業(yè)，以以致影響響置業(yè)人人士。政府土土地供應(yīng)應(yīng)和物業(yè)業(yè)價格專專責(zé)小組組研究報報告稱稱在九四四年四月月底，于于九二年年建成大大型屋 -的新樓樓宇單位位，仍有有18%空置。小組認認為這無疑是是屬囤積積居奇的的做法，我們們的研究究發(fā)現(xiàn)，于九五五年底有有14%新樓(約2,5000個單位位)在建建成后兩兩年仍然然空置(其中111%由由發(fā)展商商持有(參閱 HYPERLINK l PARA32 第第32段段)。這些樓樓盤經(jīng)已已獲得政政府批準準發(fā)售。 市場分隔隔香港的物物業(yè)市場

33、場明顯地地有多層層的分隔隔?；谟跇驱g、和物業(yè)業(yè)座落的的地區(qū)形形成各自自分隔的的市場。一般消消費者在在考慮置置業(yè)時多多會優(yōu)先先選擇： 新樓宇。(最好好的例證證就是雖雖然新樓樓單位占占房屋總總數(shù)量的的3-55%，但但每年有有近七成成的按揭揭貸款是是涉及樓樓齡在十十年以下下的物業(yè)業(yè))；或或 市區(qū)樓宇宇。(九九四年新新界區(qū)的的物業(yè)空空置率為為9.44%，整整體的私私人房屋屋空置率率則為44.7%。) 市場的分分隔削弱弱了產(chǎn)品品互相替替代的能能力，也也限制了了消費者者的選擇擇，令第第一手市市場的樓樓宇(新新樓宇)的需求求更大。遇上物物業(yè)市道道向好，更形成成新樓炒炒風(fēng)幟熱熱，樓價價風(fēng)焱 升至新新的高峰峰

34、時。市市區(qū)新樓樓盤的售售價亦成成為較舊舊樓宇售售價的指指標。雖雖然全新新樓宇和和二手樓樓宇的售售價似是是互為影影響，但但由于后后者的業(yè)業(yè)權(quán)分散散，而大大多數(shù)人人又傾向向選擇新新樓，所所以，縱縱然發(fā)展展商占整整個樓宇宇市場的的比率較較小，但但其發(fā)揮揮的影響響力卻十十分強大大。 融合分隔隔市場的的主要障障礙是： 由于欠缺缺樓宇質(zhì)質(zhì)素的驗驗證計劃劃和保養(yǎng)養(yǎng)保證，影響了了樓齡較較高的住住宅單位位的轉(zhuǎn)讓讓潛力； 樓齡較高高的住宅宅單位不不易獲得得按揭貸貸款；由由八九年年至九四四年間，有七成成按揭貸貸款是屬屬于樓齡齡十年以以下的物物業(yè)； 偏遠地區(qū)區(qū)房屋單單位的基基礎(chǔ)設(shè)施施計劃和和交通運運輸，未未達消費費者

35、期望望。 市場分隔隔增加了了新樓受受重視的的程度，相應(yīng)地地加強了了發(fā)展商商在香港港地產(chǎn)市市場的影影響力。 建議研究顯示示，本港港新建住住宅樓宇宇市場，并不存存在高度度的競爭爭，也缺缺乏了競競爭的威威脅。我我們找出出了一些些妨礙競競爭的因因素，較較顯著的的有：土土地供應(yīng)應(yīng)短缺而而且昂貴貴，此外外，擁有有土地儲儲備的發(fā)發(fā)展商的的優(yōu)勢亦亦是重要要的因素素。但本本會卻沒沒有發(fā)現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展商商有互相相串連的的行動。我們認認為他們們所做的的全都是是順應(yīng)當當前市場場結(jié)構(gòu)的的經(jīng)營手手法，衡衡量他們們的成功功和盈利利能力的的時候，亦要考考慮市場場的風(fēng)險險。不過過，發(fā)展展商在這這市場結(jié)結(jié)構(gòu)下，采取這這些經(jīng)營營方式，是

36、否合合符消費費者的最最佳利益益，卻成成疑問。 雖然問題題的癥結(jié)結(jié)在于市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)，但本本會相信信，要是是為改改正這這局面，而要求求政府采采取激烈烈措施，即如類類似美國國政府把把電訊業(yè)業(yè)巨人的的美國電電話及電電訊公司司和美國國鋼鐵拆拆細的做做法，把把大型發(fā)發(fā)展商拆拆細，卻卻未必恰恰當。以以香港的的情況，就算拆拆細個別別公司亦亦只能有有限度地地影響市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，,且且改善市市場競爭爭效能卻卻有限。本會認認為，應(yīng)應(yīng)循以下下途徑，致力促促進競爭爭、改善善市場的的運作，和防止止濫用市市場力量量，才是是最佳的的做法，這包括括： 促進市場場結(jié)構(gòu)的的競爭性性，減低低入市障障礙，增增加新樓樓及二手手樓市

37、場場的相互互替代能能力； 采取措施施，制止止防礙市市場競爭爭的行為為； 讓消費者者有取得得可靠資資料的途途徑。 改善市場場結(jié)構(gòu)的的競爭性性建議一：減低新新公司入入市的障障礙增加市場場經(jīng)營者者的數(shù)目目可以加加強競爭爭，這樣樣有助于于改善市市場效率率。我們們認為政政府應(yīng)設(shè)設(shè)法鼓勵勵新的地地產(chǎn)發(fā)展展商加入入市場，一如在在電訊市市場引入入新的競競爭者。政府亦亦可有系系統(tǒng)地考考慮對地地產(chǎn)市場場有直接接或間接接影響的的競爭政政策。為為此，本本會促請請政府采采取以下下行動：檢討討政府拍拍賣土地地的大小小規(guī)模考慮一些些足以讓讓小型發(fā)發(fā)展商有有能力加加入競投投優(yōu)秀地地皮的方方法。這這是相對對過往政政府批出出極大

38、幅幅的土地地而言。例如，政府批批予地鐵鐵公司發(fā)發(fā)展機場場鐵路沿沿線的土土地由 4公頃頃至211公頃，所涉及及的地盤盤面積很很大、須須動用很很多資金金，地鐵鐵也要分分期發(fā)展展。因此此，政府府應(yīng)檢討討現(xiàn)時拍拍賣土地地的大小小規(guī)模，考慮提提供多些些面積大大小適適中的的地盤，讓發(fā)展展商興建建住宅，這樣既既可照顧顧到市民民的期望望，同時時可容許許多些公公司參與與發(fā)展。這做法法需要政政府采用用更有想想像力的的行動及及透過詳詳盡的規(guī)規(guī)劃指引引，使這這些相連連的地盤盤都可以以有良好好整合的的環(huán)境及及設(shè)施，一如一一個大型型的發(fā)展展計劃。 改善善發(fā)展機機制的效效率政府應(yīng)分分配更多多資源，使無論論屬規(guī)模模大或小小的

39、住宅宅樓宇建建設(shè)或重重建計劃劃，都可可獲得迅迅速處理理及調(diào)協(xié)協(xié)發(fā)展機機制的協(xié)協(xié)助。加加快審批批圖則和和建筑申申請毋疑疑會增加加私人樓樓宇生產(chǎn)產(chǎn)率，但但政府應(yīng)應(yīng)監(jiān)察發(fā)發(fā)展商，在政府府加快了了審批效效率后有有沒有相相應(yīng)地在在市場上上推出樓樓宇單位位。 開放放更多機機會予新新競爭者者開放更多多機會予予小型發(fā)發(fā)展商，參與由由政府或或半官方方機構(gòu)的的物業(yè)發(fā)發(fā)展計劃劃，以培培養(yǎng)他們們扮演更更重要的的角色。例如私私人參建建居屋計計劃及土土地發(fā)展展公司重重建計劃劃等。舉舉例來說說：政府或公公營機構(gòu)構(gòu)，在可可能情形形下，應(yīng)應(yīng)讓承建建商或小小型發(fā)展展商參與與一些發(fā)發(fā)展計劃劃，以使使他們?nèi)∪〉酶喽嘟?jīng)驗，以便日日后

40、承建建較大型型的計劃劃。同時時政府亦亦須考慮慮各種鼓鼓勵方法法，如讓讓發(fā)展局局在計劃劃管理、設(shè)計及及發(fā)展程程序方面面等，有有較大的的自由度度，以吸吸引他們們?nèi)⑴c與私人參參與興建建計劃。本會支持持政府在在其市區(qū)區(qū)重建計計劃文件件(九六六年六月月發(fā)表)內(nèi)提出出的建議議，加強強土發(fā)公公司的任任務(wù)，注注入更多多資源，并把該該公司的的地位提提升為市市區(qū)重建建委員會會。這樣樣使升格格后的土土發(fā)公司司，在發(fā)發(fā)展建設(shè)設(shè)計劃和和選擇合合伙人方方面，有有較大的的自由度度，毋須須袛倚賴賴大型發(fā)發(fā)展商提提供資源源。 建議二：改善住住宅用地地供應(yīng)政府應(yīng)： 在闢拓新新土地和和重建發(fā)發(fā)展用地地方面作作出妥善善安排，確保土

41、土地的供供應(yīng)可以以獲得持持續(xù)； 公布出五五年的賣賣地計劃劃，并盡盡量維持持每年的的供應(yīng)量量，這樣樣對倚靠靠政府供供應(yīng)土地地為主的的新發(fā)展展商有特特別的幫幫助。 本會支持持政府在在九四年年由土土地供應(yīng)應(yīng)和物業(yè)業(yè)的價格格專責(zé)小小組研究究報告提出要要有一年年土地儲儲備之建建議。世世界各國國都有采采取同樣樣的方法法，以緩緩沖儲備備一些重重要的物物資。 為發(fā)揮現(xiàn)現(xiàn)有土地地的最大大用途，政府應(yīng)應(yīng)： 把更多舊舊工業(yè)用用地重新新區(qū)劃作作住宅用用途，以以配合香香港經(jīng)濟濟轉(zhuǎn)型； 考慮或鼓鼓勵商界界投資，在改善善環(huán)境及及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施上，以便可可以更快快把未充充分利用用的工業(yè)業(yè)地盤興興建住宅宅； 檢討分區(qū)區(qū)發(fā)展大大綱圖

42、規(guī)規(guī)限的最最高發(fā)展展地積比比率，在在環(huán)境和和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的因因素許可可下，放放寬限制制。 建議三：平衡房房屋的供供求政府應(yīng)檢檢討其預(yù)預(yù)計樓宇宇供應(yīng)量量的方法法，并與與地產(chǎn)建建設(shè)商會會商議如如何改善善報導(dǎo)統(tǒng)統(tǒng)計資料料，讓政政府即時時得知發(fā)發(fā)展商在在工程進進度方面面的改變變。 政府應(yīng)支支持私人人發(fā)展商商土地發(fā)發(fā)展，興興建房屋屋的角色色。政府府須特別別關(guān)注非非因樓宇宇工程所所引致發(fā)發(fā)展計劃劃延遲的的原因。例如： 若因基本本設(shè)施問問題引起起的，可可考慮改改由發(fā)展展商負責(zé)責(zé)提供建建設(shè)，并并加強運運輸署、地政署署、規(guī)劃劃署及屋屋宇署之之間的合合作。有關(guān)于規(guī)規(guī)劃和各各種申請請的批核核，政府府應(yīng)確保保有足夠夠資

43、源去去進行。例如設(shè)設(shè)定服務(wù)務(wù)承諾的的時間規(guī)規(guī)限，加加強部門門的內(nèi)部部合作，以及訂訂定快速速、有效效率和簡簡明的行行政程度度。政府府已就進進一步簡簡化更改改批地契契約和換換地權(quán)的的程序，作出顧顧問研究究，本會會相信這這樣會帶帶來進一一步的改改善。 最理想的的情況是是讓自由由市場機機制自行行發(fā)揮力力量，政政府盡少少插手。但是在在樓宇的的市場中中，就算算采納了了以上各各建議去去改善自自由市場場的運作作，仍不不可能在在短期內(nèi)內(nèi)改善競競爭情況況。監(jiān)于于改變市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)需要時時間，而而住屋的的需求確確又十分分迫切，所以政政府對發(fā)發(fā)展商仍仍應(yīng)有合合理監(jiān)管管。 政府在考考慮土地地供應(yīng)有有限和建建設(shè)需時時的因素

44、素后，應(yīng)應(yīng)設(shè)法確確保住宅宅樓宇的的供應(yīng)量量能配合合需求。為貫徹徹建筑規(guī)規(guī)約的精精神，政政府應(yīng)： 改善批地地契約內(nèi)內(nèi)的建筑筑規(guī)約條條款，訂訂明發(fā)展展商在一一定的時時間內(nèi)(但可給給予最多多有六個個月寬限限期)，在市場場推出樓樓宇單位位。這樣樣做法是是為確保保建成的的樓宇單單位一定定會在市市場供應(yīng)應(yīng)，但政政府上卻卻毋需指指定銷售售日期。這方面面的安排排，應(yīng)在在政府公公開賣地地和與發(fā)發(fā)展商簽簽署協(xié)定定時說明明清楚。注視發(fā)展展商過往往的表現(xiàn)現(xiàn)。若發(fā)發(fā)展商沒沒有足夠夠理由但但又經(jīng)常常不依規(guī)規(guī)約規(guī)定定的日期期在市場場推出樓樓宇單位位，政府府再次審審批該發(fā)發(fā)展商的的其他申申請時，(例如如在處理理加快審審批該公

45、公司新的的建筑計計劃、或或改變土土地用途途申請方方面)，應(yīng)同時時考慮該該發(fā)展商商的過往往表現(xiàn)。 公共房屋屋供應(yīng)方方面： 政府應(yīng)確確保提供供二十四四萬個公公屋單位位的建設(shè)設(shè)目標能能夠在九九七年至至二零零零一年間間穩(wěn)步完完成。若若這預(yù)計計的目標標未能依依期達到到，肯定定會相應(yīng)應(yīng)影響私私人樓宇宇的需求求。 本會歡迎迎政府宣宣布土發(fā)發(fā)公司將將會發(fā)展展更多住住宅樓宇宇。 建議四：提高樓樓齡較高高和較偏偏遠地區(qū)區(qū)物業(yè)在在市場的的轉(zhuǎn)讓潛潛力當前急務(wù)務(wù)是減低低新舊樓樓市場的的明顯分分隔、改改善樓齡齡較高物物業(yè)的按按揭安排排，令消消費者有有更多選選擇，促促進競爭爭。要采采取的行行動包括括： 增加市場場對舊樓樓的

46、信心心：銀行若對對舊樓按按揭有更更大支持持，會減減低消費費者對新新、舊樓樓宇單位位需求的的不平衡衡情況； 消委會支支持香港港測量師師學(xué)會建建議的樓樓宇質(zhì)素素驗證計計劃，以以評估樓樓宇的品品質(zhì)； 消委會促促請新樓樓發(fā)展商商提供全全面的建建筑保養(yǎng)養(yǎng)保證 (buuilddingg waarraantiies) ， 使物業(yè)業(yè)在落成成后一段段長時期期仍有良良好的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓潛力力。 消委會又又贊同政政府引進進強制規(guī)規(guī)定建筑筑物的檢檢驗計劃劃；予業(yè)業(yè)主立案案法團更更大權(quán)力力，改善善樓宇的的公用地地方；及及設(shè)立維維修基金金等 HYPERLINK l FN15 115 。樓宇按揭揭貸款本會相信信政府建建議的按按揭證

47、券券公司，有利于于促進住住宅樓宇宇按揭貸貸款市場場發(fā)展。本會支支持成立立按揭證證券公司司，但政政府必須須在風(fēng)險險管理方方面作適適當安排排，并讓讓樓齡較較高的物物業(yè)有較較大機會會獲得按按揭貸款款。 政府亦可可同時考考慮其他他辦法，以鼓勵勵設(shè)立專專門的樓樓宇按揭揭貸款公公司，讓讓消費者者有更多多按揭機機構(gòu)選擇擇，使未未能符合合較嚴格格的銀行行按揭貸貸款規(guī)則則、但又又有意置置業(yè)的人人士，獲獲得財政政上的支支持。若若按揭證證券公司司未能成成立，市市場上更更需要有有專門的的樓宇按按揭公司司。 改善交通通運輸設(shè)設(shè)施若能能改善遍遍遠地區(qū)區(qū)的交通通及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，有助舒舒緩整體體的房屋屋需求。本會建建議政府府改

48、善較較偏遠地地區(qū)的運運輸和基基礎(chǔ)設(shè)施施，增加加消費者者在這些些地區(qū)置置業(yè)的意意欲。 引進措施施，防止止違反市市場競爭爭的行為為建議五：訂立業(yè)業(yè)界守則則政府應(yīng)盡盡快實行行法律改改革委員員會的建建議，規(guī)規(guī)定無論論屬同同意方案案及不受同同意方案案管制的樓花花買賣，均須透透露必要要的資料料。此外外，政府府應(yīng)一視視同仁，確保不受同同意方案案管制的樓盤盤亦同樣樣受防止止投機炒炒賣措施施的約制制，免因因過度炒炒賣，扭扭曲市場場的正常常運作。事實上上，消費費者亦未未必能夠夠分辨兩兩類方案案樓盤的的分別。 政府應(yīng)與與地產(chǎn)建建設(shè)商會會合作，為私人人住宅樓樓宇發(fā)展展商訂立立守則，讓消費費者掌握握較準確確的資料料：售

49、樓說明明書必須須有正確確及充足足的資料料； 對不受受同意方方案管制制的樓樓盤開賣賣方法，協(xié)定守守則，例例如地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)商商會就抽抽簽辦法法訂定的的細則； 劃一量度度樓宇面面積的方方法，規(guī)規(guī)定以實實用面積積而非建建筑面積積為單位位。 建議六：確保公公平的市市場競爭爭地產(chǎn)發(fā)展展業(yè)和廣廣播業(yè)和和電訊業(yè)業(yè)不一樣樣，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并沒沒有任何何法例或或?qū)６òl(fā)發(fā)牌條款款規(guī)管經(jīng)經(jīng)營者的的公平競競爭情況況。本會會認為香香港需要要公平競競爭法例例，而該該法例將將可適用用于地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展業(yè)業(yè)，確保保市場上上不會出出現(xiàn)有違違反競爭爭的行為為，例如如劃一定定價、合合謀行動動等，以以保障經(jīng)經(jīng)營者和和消費者者的權(quán)益益。 提供可靠靠的

50、市場場資料消費者必必須有充充足的資資料作理理性的選選擇，同同時使市市場有效效率地運運作。 建議七：增加透透明度同意方方案的的樓盤，發(fā)展商商向政府府申請預(yù)預(yù)售的時時候，應(yīng)應(yīng)列明其其銷售計計劃，如如每批銷銷售的單單位數(shù)量量和推出出時間，并說明明該些單單位是否否會公開開發(fā)售，或供內(nèi)內(nèi)部認購購。發(fā)展展商可以以改變其其銷售計計劃，但但須通知知政府和和公眾。這樣可可方便政政府預(yù)計計房屋供供應(yīng)情況況，有意意置業(yè)人人士亦可可根據(jù)這這些資料料，慎作作決定。如計劃劃有改變變，發(fā)展展商必須須知會政政府，但但毋須取取得批準準。 政府應(yīng)研研究如何何讓市民民取得更更多的房房屋資料料。協(xié)助助作出明明智選擇擇，不致致被市場場

51、傳聞困困擾而無無所適從從。擬議議的政府府中央數(shù)數(shù)據(jù)庫集集中了政政府各部部門的資資料，方方便政府府及時提提供全面面的地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析資料料。 政府應(yīng)確確保各部部門，處處理涉及及土地和和地產(chǎn)發(fā)發(fā)展方面面的問題題，能貫貫徹服務(wù)務(wù)承諾，增加透透明度，例如：定期發(fā)發(fā)表各項項地產(chǎn)發(fā)發(fā)展計劃劃進度或或延誤的的資料。為配合合政府開開放的態(tài)態(tài)度和精精神，政政府應(yīng)把把批準延延長建筑筑規(guī)約期期限的理理由公開開。 統(tǒng)計署提提供九五五年資料料；統(tǒng)計計署房屋屋科在其其長遠房房屋策略略檢討報報告中估估計九五五年的業(yè)業(yè)主自住住單位比比率為552%。雖然在該該段期間間經(jīng)歷多多次經(jīng)濟濟打擊，包括八八七年的的股災(zāi)、八九年年的天安安

52、門事件件、九零零至九一一年的波波斯灣戰(zhàn)戰(zhàn)爭、九九一年的的國商銀銀行倒閉閉以及一一些銀行行的短期期危機等等。 HYPERLINK 附件件一顯示示八零年年至九五五年間住住宅樓宇宇價格比比對通漲漲率的增增長。政府估計計數(shù)字。供款負負擔比率率是指每每月樓宇宇按揭供供款占中中位家庭庭收入的的比率。見 HYPERLINK l hse_rpt 報告告原文第第一章第第六段。參閱 HYPERLINK l hse_rpt 報告告原文第第一章第第十七段段根據(jù)理工工大學(xué)顧顧問就土土地注冊冊處私人人房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓資料料研究所所得。九四年六六月政府府土地供供應(yīng)和物物業(yè)價格格專責(zé)小小組研究究報告。分析這段段期間目目的是反反映目

53、前前的市場場結(jié)構(gòu)，而并非非過往的的情況。監(jiān)于搜搜集數(shù)據(jù)據(jù)有困難難，本會會未能包包括九五五年的資資料。地地下鐵路路公司在在九一至至九四年年期間未未有發(fā)展展住宅樓樓宇，故故不在分分析之列列。本會會注意到到，地鐵鐵公司在在過去十十五年間間共發(fā)展展了三萬萬一千個個住宅單單位，相相等于一一年的私私人地產(chǎn)產(chǎn)商的建建屋量。由于地地鐵公司司在機場場鐵路沿沿線上蓋蓋有建屋屋計劃，預(yù)料該該公司在在未來會會形成強強大的市市場力量量。不過過，該公公司各住住宅建設(shè)設(shè)計劃，均與其其他地產(chǎn)產(chǎn)商合作作發(fā)展。在地鐵鐵公司十十三個興興建共三三萬一千千個單位位的發(fā)展展計劃中中，有九九個發(fā)展展計劃均均與大型型發(fā)展公公司合作作。(大大

54、型發(fā)展展公司的的市場占占有率最最少為55%)六八年四四月出版版的Joournnal of Laww annd EEconnomiics其其中由HHaroold Demmsettz發(fā)表表的WWhy Reggulaate Utiilittiess?一一文。八八二年在在加州圣圣地牙哥哥由Wiilliiam J. Bauumoll, JJohnn C. Paanzaar, Robbertt D. Wiilliig發(fā)表表的CConttesttablle MMarkketss annd tthe Theeoryy off Inndusstryy Sttruccturre一一文。九四/九九五年和和九五/九六

55、年年政府售售地總收收益分別別為三百百一十億億元及四四百五十十億元。政府批給給換地權(quán)權(quán)益書作作為交換換新界農(nóng)農(nóng)地或建建屋土地地。部份份發(fā)展商商在七零零年代和和八零年年代期間間取得大大量甲種種及乙種種換地權(quán)權(quán)益書。根據(jù)差餉餉物業(yè)估估價署提提供的資資料。報報稱的竣竣工日期期乃根據(jù)據(jù)屋宇署署資料，建筑師師與發(fā)展展商的圖圖則及資資料，及及/或?qū)崒嵉厮鸭?。三個發(fā)展展商(牽牽涉6,5000住宅單單位)回回應(yīng)本會會的查詢詢，一位位發(fā)展商商說其兩兩個地盤盤分別因因技術(shù)及及地基問問題而受受影響。一名發(fā)發(fā)展商稱稱其地盤盤將可依依期完工工。另一一名發(fā)展展商稱尚尚未取得得政府的的預(yù)售許許可。備備注：政政府批準準預(yù)

56、售許許可視乎乎樓宇的的建筑進進度，究究竟未取取得預(yù)售售許可和和延期竣竣工，何何者是因因，何者者是果，有待研研究。根據(jù)差餉餉物業(yè)估估價署就就新樓單單位長期期空置率率走勢的的季報普普查資料料。該署署的普查查樣本為為17,3000個新落落成單位位，九五五年全部部新落成成單位為為22,6200個，整整體市場場樓宇的的總數(shù)目目為8885,7700個個單位。個案研究究中以甲甲種及乙乙種換地地權(quán)益書書投標所所得的土土地成本本，相當當于樓宇宇單位價價格的110-220%香港市市區(qū)重建建，規(guī)規(guī)劃環(huán)境境地政科科，19996年年6月。附件三：新建房房屋供應(yīng)應(yīng)的市場場集中情情況研究方法法理工大學(xué)學(xué)分析差差餉物業(yè)業(yè)估價

57、署署的入伙伙紙數(shù)字字，經(jīng)詳詳細分析析，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)近年香香港興建建的房屋屋由十一一間公司司提供，其中九九間為上上市地產(chǎn)產(chǎn)公司。這次的的分析亦亦涵蓋所所有由這這些發(fā)展展商附屬屬公司發(fā)發(fā)展的建建屋計劃劃 HYPERLINK l FN3-1 1。 若是一項項合作發(fā)發(fā)展的建建屋計劃劃，個別別發(fā)展商商獲分配配的單位位數(shù)目是是以其在在該計劃劃的占有有率來按按比例計計算。倘倘發(fā)展商商是與非非地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機構(gòu)構(gòu)合作建建屋(即即如地盤盤業(yè)主)，在此此情況下下，不會會按比例例分配，而是把把全部建建屋單位位納入該該發(fā)展商商名下。 市場概況況 HYPERLINK l TBL3-1 表一顯示示，由九九一年至至九四年年，上述述十

58、一間間發(fā)展商商合共建建成的樓樓宇單位位，占每每年私人人房屋單單位總數(shù)數(shù)的600-800%。以以住宅樓樓面面積積計，他他們所占占的相當當于總樓樓面面積積的633-899%。余余下的樓樓宇單位位，相信信是由其其他外圍圍發(fā)展商商所瓜分分。 表一 : 九一一年至九九四年十十一間發(fā)發(fā)展商的的新樓宇宇單位的的市場占占有率發(fā)展商1991119922199331994419911-944A30%30%15%28%26%B12%9%11%8%10%C5%7%10%16%10%D10%17%3%7%9%E6%4%5%11%6%F2%3%4%4%3%G1%0%0%0%0%H0%0%0%2%1%I1%3%0%1%1%

59、J3%6%3%9%5%K3%5%9%0%4%合共72%82%60%86%75%資料提供供：根據(jù)據(jù)差餉物物業(yè)估價價署及發(fā)發(fā)展商提提供資料料編集而而成。 HYPERLINK l TBL3-1 表一亦顯顯示，這這十一位位發(fā)展商商的市場場占有率率每年有有別，視視乎其建建設(shè)計劃劃和生產(chǎn)產(chǎn)策略而而定。 HYPERLINK l TBL3-2 表表二列出出為首五五名發(fā)展展商的等等級，并并顯示這這五名發(fā)發(fā)展商每每年興建建的房屋屋占去總總供應(yīng)量量的511%-771%。在這551%-71%的供應(yīng)應(yīng)量中有有75%屬首三三名發(fā)展展商所有有。若以以住宅樓樓面面積積計，該該三名發(fā)發(fā)展商的的等級和和市場占占有率亦亦大致相相同

60、。 表二 : 九一一年至九九四年首首五間發(fā)發(fā)展商新新樓宇單單位的市市場占有有率次序(高高 至 低)1991119922199331994419911-944(平均均數(shù)) 1AAAAA2BDBCB3DBCEC4ECKJD5CJEBE首五間發(fā)發(fā)展商的的市場占占有率61.55%68.11%51.00%70.88%60.33%首三間發(fā)發(fā)展商的的市場占占有率51.11%55.00%37.00%54.77%45.22%很明顯，新建私私人房屋屋供應(yīng)高高度集中中于少數(shù)數(shù)的發(fā)展展商身上上，尤其其A、BB、C三三名發(fā)展展商，過過去四年年來，一一直名列列私人房房屋單位位供應(yīng)市市場首五五大發(fā)展展商的名名單之內(nèi)內(nèi)。發(fā)展