物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人操作手冊

1、管理項目負(fù)責(zé)人操作手冊 43/43人力資源源管理人力資資源管理理框架圖圖定期面談，處理好員工申訴員工月考核，職員工季度考核，年終考核根據(jù)業(yè)績考核、等級考核，調(diào)整薪酬考勤，請假制度考核晉升員工轉(zhuǎn)職工，職工轉(zhuǎn)職員及職務(wù)晉升人力資源管理辭退不合格員工，末位淘汰率5%做好在職輔導(dǎo)和對下屬的培養(yǎng)工作培訓(xùn)開發(fā)招聘錄用根據(jù)能力，結(jié)合部門經(jīng)營情況確定薪酬做好個人，幫助下屬進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃簽定勞動合同，購買社會保險培訓(xùn)計劃的制訂、實施和效果檢查編制各崗位說明書組織架構(gòu)招聘到合適的人員，合理安排崗位熟悉管理服務(wù)區(qū)域，合理設(shè)計組織架構(gòu)和人員編制培養(yǎng)良好的員工關(guān)系，關(guān)心員工生活建設(shè)優(yōu)秀的團(tuán)隊，培養(yǎng)合作精神根據(jù)員工滿意

2、度調(diào)查，采取措施定期開展有特色的員工活動員工關(guān)系管理項目目負(fù)責(zé)人人人力資資源工作作的權(quán)限限和程序序序號工作內(nèi)容容部門經(jīng)理理權(quán)限工作程序序辦理期限限1部門組織織架構(gòu)和和職務(wù)說說明書的的制訂和和調(diào)整。承辦根據(jù)本部部門情況況編制，主送人人力資源源部經(jīng)理理，抄送送分管總總助。變動后115日內(nèi)內(nèi)2人員編制制的制訂訂與修改改承辦根據(jù)實際際情況制制訂和更更改部門門編制，主送人人力資源源部經(jīng)理理，抄送送人力資資源部招招聘管理理員。根據(jù)實際際情況調(diào)調(diào)整3人員招聘聘與錄用用審核部門根據(jù)據(jù)崗位空空缺情況況，將招招聘條件件主送人人力資源源部招聘聘管理員員，抄送送人力資資源部經(jīng)經(jīng)理。所有人員員由人力力資源部部統(tǒng)一招招聘

3、、調(diào)調(diào)配。部門如有有關(guān)系需需要安排排人員就就業(yè)，需需通過公公司統(tǒng)一一考核，同等條條件下可可照顧優(yōu)優(yōu)先錄用用。根據(jù)崗位位空缺情情況4勞動合同同審核所有員工工到崗一一個月內(nèi)內(nèi)須簽定定勞動合合同。審核簽簽定勞動動合同審審批表，主送送招聘管管理員。每月255日前5職員入冊冊承辦職員到崗崗一個月月內(nèi)根據(jù)據(jù)工作表表現(xiàn)決定定是否填填寫員員工登記記表（俗稱大大表）。如填寫寫需在員工登登記表上加簽簽部門經(jīng)經(jīng)理意見見（不簽簽名字），資料料統(tǒng)一上上交人力力資源部部薪酬福福利管理理員。每月200日前6職員轉(zhuǎn)正正承辦新職員接接受公司司強(qiáng)化培培訓(xùn)與集集團(tuán)NEEO培訓(xùn)訓(xùn)后具備備轉(zhuǎn)正資資格。根據(jù)職員員表現(xiàn)確確定轉(zhuǎn)正正時間，在

4、萬萬科企業(yè)業(yè)股份有有限公司司職員轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正審批批表填填寫意見見后（不不簽名字字），將將資料上上交薪酬酬福利管管理員。每月200日前7職工轉(zhuǎn)正正審核部門人事事管理員員填寫轉(zhuǎn)正審審批表，部門門經(jīng)理審審核簽署署意見，主送薪薪酬福利利管理員員。每月255日前8員工轉(zhuǎn)正正審核員工主管管上級填填寫轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正審批批表，部門經(jīng)經(jīng)理審核核簽署意意見，主主送人力力資源部部。每月255日前9部門月培培訓(xùn)計劃劃審批主送內(nèi)部部培訓(xùn)管管理員，抄送培培訓(xùn)組。每月3日日前10在職輔導(dǎo)導(dǎo)承辦按層階培培訓(xùn)體系系的要求求，針對對部門基基層員工工的狀況況進(jìn)行在在職輔導(dǎo)導(dǎo)。11主管級人人員任免免承辦根據(jù)日常常表現(xiàn)，部門經(jīng)經(jīng)理提出出主管任任免，

5、主主送人力力資源部部經(jīng)理。免職人員員部門提提出免職職理由，主送人人力資源源部經(jīng)理理。根據(jù)崗位位空缺情情況12主辦、員員工班長長級人員員任免審批對擬升職職人員進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)、考核核及班組組內(nèi)滿意意度測評評，簽發(fā)發(fā)人事任任命，同同時主送送薪酬福福利管理理員，抄抄送人力力資源部部全體。免職人員員部門經(jīng)經(jīng)理要進(jìn)進(jìn)行面談?wù)?，簽發(fā)發(fā)免職決決定，主主送薪酬酬福利管管理員，抄送人人力資源源部全體體。根據(jù)崗位位空缺情情況13加薪承辦審核（員員工加薪薪）根據(jù)工作作業(yè)績，確定加加薪后填填寫薪薪金調(diào)整整表，主送人人力資源源部經(jīng)理理。每月255日前14辦理保險險審核審批辦辦理社會會保險審審批表，主送送薪酬福福利管理理員。

6、所有員工工轉(zhuǎn)正后后須辦理理社會保保險和人人身意外外保險。每月100日前15加班匯總總表考核匯總總表審批根據(jù)實際際情況審審批后，部門備備案。制訂工資資前15工資審批審批工資資表簽字字。每月5日日前17暫住證審批審批辦辦理暫住住證審批批表，主送招招聘管理理員。辦理月份份15日日前18考勤匯總總表審批審批考考勤匯總總表，主送薪薪酬福利利管理員員。職員每月月30日日前，員員工、職職工每月月5日前前19崗位證書書檢查檢查部門門人員的的持證上上崗情況況每月20請假審批員工155日內(nèi)病病、事假假、探親親假管理人員員、技術(shù)術(shù)員7天天內(nèi)的假假主送薪酬酬福利管管理員審核員工155日以上上的病、事假管理人員員、技術(shù)

7、術(shù)員7天天以上的的假主送薪酬酬福利管管理員21員工面談?wù)劤修k每年一次次，面談?wù)剝?nèi)容包包括工作作生活中中的收獲獲及疑問問、職業(yè)業(yè)生涯規(guī)規(guī)劃等內(nèi)內(nèi)容22處理員工工申述承辦對員工申申述的問問題，三三個工作作日內(nèi)給給予答復(fù)復(fù)，答復(fù)復(fù)的內(nèi)容容包括事事情調(diào)查查結(jié)果、擬采取取的措施施等，鼓鼓勵員工工提出中中肯意見見。23落實員工工滿意度度調(diào)查需需整改的的內(nèi)容承辦按公司每每年兩次次的員工工滿意度度調(diào)查情情況進(jìn)行行整改，監(jiān)督整整改計劃劃的落實實情況24監(jiān)督部門門各人員員直屬上上級的工工作方法法與狀態(tài)態(tài)監(jiān)控定期了解解部門內(nèi)內(nèi)部班長長、主辦辦、主管管的工作作方法與與工作狀狀態(tài)，并并進(jìn)行必必要的指指導(dǎo)與改改進(jìn)。25辭

8、退各類類人員已轉(zhuǎn)正并并由部門門提出辭辭退的，必須符符合以下下條件：試工期內(nèi)內(nèi)的；嚴(yán)重違反反勞動紀(jì)紀(jì)律；（對于不不屬于嚴(yán)嚴(yán)重違反反勞動紀(jì)紀(jì)律情況況地，一一般按先先發(fā)過失失通知書書警告通通知書辭退流流程逐級級處理）勞動合同同到期。對于不符符合以上上情況的的，部門門經(jīng)理在在辭退時時必須提提前一個個月通知知員工，否則要要發(fā)一個個月的代代通知金金及每年年司齡一一個月的的補(bǔ)償金金。對已轉(zhuǎn)正正辭退的的人員填填寫離離職手續(xù)續(xù)表，簽字后后主送薪薪酬福利利管理員員。進(jìn)行離職職面談。26各類人員員辭職審核審批批離職職手續(xù)表表，進(jìn)進(jìn)行離職職面談，主送招招聘管理理員，抄抄送人力力資源部部經(jīng)理。主管人人員離職職主送人人力

9、資源源部經(jīng)理理。職業(yè)生生涯規(guī)劃劃流程確定發(fā)展途徑和方向。與員工進(jìn)行一對一的面談或有效的溝通，確定發(fā)展目標(biāo)，尋找差距。根據(jù)個人及公司發(fā)展需求，發(fā)展途徑，對員工的能力進(jìn)行分析不斷調(diào)整以達(dá)到目標(biāo)，進(jìn)入下一階段的職業(yè)生涯規(guī)劃。根據(jù)設(shè)計的方向，提供個性化的培訓(xùn)和鍛煉機(jī)會，縮小差距。品質(zhì)管理理品質(zhì)管理理框架圖圖文件控制體系文件的培訓(xùn)文件的編制、更改、報廢品質(zhì)管理QCC活動品質(zhì)改善預(yù)防其它潛在不合格顧客反映比較集中的需求顧客意見調(diào)查中急需解決的失效的檢測儀器突發(fā)事件和質(zhì)量事故供方的不合格產(chǎn)品和服務(wù)顧客有效投訴各類檢查中的問題內(nèi)外審不合格每年一次外審每半年一次（抽檢）每半年一次內(nèi)審質(zhì)量記錄的借閱和報廢質(zhì)量記錄

10、的歸檔現(xiàn)場質(zhì)量記錄的管理內(nèi)外審糾正管理評審質(zhì)量記錄控制外來文件的控制體系文件的保管和保密財務(wù)和經(jīng)經(jīng)營管理理財務(wù)和經(jīng)經(jīng)營管理理流程圖圖爭取收支平衡了解管理處各年度經(jīng)營情況N嚴(yán)格控制降低成本開展多種經(jīng)營分析虧損原因盈？保證大項收入合理控制成本Y定期進(jìn)行財務(wù)分析，采取措施 說明： 1、嚴(yán)嚴(yán)格控制制成本是是管理處處經(jīng)營工工作的重重心，向向全員灌灌輸成本本理念。2、合理理維護(hù)各各類設(shè)備備，降低低運(yùn)行成成本。 3、考考慮將客客戶資源源轉(zhuǎn)化成成經(jīng)濟(jì)效效益。管理項項目負(fù)責(zé)責(zé)人財務(wù)務(wù)和經(jīng)營營管理的的權(quán)限和和程序序號項目內(nèi)容容權(quán)限主送附件/備備注1付款單審核2停車場發(fā)發(fā)票使用用情況不定期抽抽查3拖欠款減減免承辦總

11、經(jīng)理4季度管理理報告財財務(wù)部分分審批重大調(diào)整整須經(jīng)財財務(wù)部同同意5日常經(jīng)營營性費(fèi)用用20000元以下下審批20000-50000元元審核相關(guān)職能能部門50000-1000000元承辦相關(guān)職能能部門審審核，分分管總助助審批100000元以以上承辦相關(guān)職能能部門，分管總總助審核核，總經(jīng)經(jīng)理審批批650000元以下下的非經(jīng)經(jīng)營性費(fèi)費(fèi)用會務(wù)、培培訓(xùn)、員員工活動動、員工工福利費(fèi)費(fèi)承辦人力資源源部審批批儀器儀表表、品質(zhì)質(zhì)活動費(fèi)費(fèi)承辦品質(zhì)管理理部審批批書報費(fèi)、社區(qū)文文化費(fèi)用用承辦總經(jīng)理辦辦公室審審批750000元以上上的非經(jīng)經(jīng)營性費(fèi)費(fèi)用承辦相關(guān)職能能部門審審核，總總經(jīng)理審審批8工程勞務(wù)務(wù)合同20000元以下

12、下審批20000-50000元元審核相關(guān)職能能部門審審批50000-1000000元承辦相關(guān)職能能部門審審核，分分管總助助審批100000元以以上承辦相關(guān)職能能部門、分管總總助審核核，總經(jīng)經(jīng)理審批批9交際費(fèi)10000元以內(nèi)內(nèi)審批10000-20000元元承辦相關(guān)職能能部門審審批20000元以上上承辦相關(guān)職能能部門審審核，總總經(jīng)理審審批10差旅費(fèi)承辦總經(jīng)理審審批 說明： 1、監(jiān)監(jiān)控出納納建立拖拖欠款明明細(xì)帳、預(yù)收款款明細(xì)帳帳、現(xiàn)金金日記帳帳，押金金備查簿簿、停車車場發(fā)票票登記簿簿、資產(chǎn)產(chǎn)手工明明細(xì)臺帳帳、交際際應(yīng)酬費(fèi)費(fèi)臺帳。2、保管管好部門門歷任財財務(wù)人員員交接單單。租售管理理流程租賃業(yè)務(wù)管理處

13、獨立操作轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)管理處負(fù)責(zé)現(xiàn)場接待和委托書簽定訂金、房款、傭金及其他租售款項均須由財務(wù)人員經(jīng)手，并出具公司正式收據(jù)發(fā)揮屬地優(yōu)勢，控制和拓寬房源設(shè)立年度租售目標(biāo)指定租售負(fù)責(zé)人安排其接受租賃中心的培訓(xùn)傭金分配：出租業(yè)務(wù)租售中心提10%轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)租售中心提50%減免傭金，報租賃中心提取傭金：租賃為月租的50%轉(zhuǎn)讓為交易價的1.5%，最低不低于5000元及時上報租賃信息保存租售資料至少2年組織實施信息管理理管理項目目信息報報送方式式和時限限序號信息類別別內(nèi)容描述述經(jīng)理職責(zé)主送抄送報送時限限報送方式式1信息半月月報部門主要要工作完完成情況況及計劃劃描述審批2日、117日PPM177：300前上載內(nèi)部部網(wǎng)2

14、信息快報報重要性較較高，部部門正面面事件審閱總經(jīng)理辦辦公室分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)1個工作作日內(nèi)郵件3突發(fā)事件件體系文件件規(guī)定的的內(nèi)容審閱品質(zhì)管理理部分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)總經(jīng)理辦辦公室1小時內(nèi)內(nèi)郵件電話4投訴信息息各類服務(wù)務(wù)、管理理投訴審閱品質(zhì)管理理部分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)總經(jīng)理辦辦公室1小時郵件5入住信息息統(tǒng)一入住住樓盤審閱當(dāng)天網(wǎng)上公告告6租售信息息租賃、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓信息息審閱租賃中心心當(dāng)天郵件7管理報告告管理處季季度管理理報告或或周工作作簡報審批分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)總經(jīng)理辦辦公室季度首月月20日日前上載內(nèi)部部網(wǎng)8會議紀(jì)要要部門級重重要會議議審批分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)總經(jīng)理辦辦公室會議結(jié)束束3日內(nèi)內(nèi)上載內(nèi)部部網(wǎng)、郵郵件9小區(qū)榮譽(yù)譽(yù)國優(yōu)、省省優(yōu)、市市優(yōu)及其

15、其它各種種獎勵、稱號審閱總經(jīng)理辦辦公室分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)獲得榮譽(yù)譽(yù)當(dāng)日信息快報報10工作計劃劃月工作計計劃審批分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)每月1日日前信息網(wǎng)工工作計劃劃管理系系統(tǒng)11工作計劃劃完成情況況上月工作作計劃完完成情況況審批分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)每月1日日前信息網(wǎng)工工作計劃劃管理系系統(tǒng)12媒體采訪訪采訪要點點、報道道全文審閱總經(jīng)理辦辦公室分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)采訪2個個工作日日內(nèi)郵件13媒體曝光光即將或已已發(fā)生的的媒體負(fù)負(fù)面報道道審閱總經(jīng)理辦辦公室品質(zhì)管理理部分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)事發(fā)1小小時內(nèi)郵件電話說明：1、部門門經(jīng)理是是本部門門信息管管理第一一責(zé)任人人，對部部門發(fā)出出的信息息負(fù)有直直接責(zé)任任。2、重要要信息必必須以郵郵件形式式按限定定級別發(fā)

16、發(fā)送，不不得通過過信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布布；3、報送送時限如如遇節(jié)假假日順延延，重要要信息除除外。行政后勤勤管理資產(chǎn)管理理資產(chǎn)報廢資產(chǎn)調(diào)拔接受捐贈資產(chǎn)按照審批權(quán)限購置資產(chǎn)更改資產(chǎn)管理臺帳房產(chǎn)后勤部辦理登記手續(xù)報廢總經(jīng)理或授權(quán)人審批部門經(jīng)理審批低值易耗品？NY填寫資產(chǎn)情況審核單填寫資產(chǎn)情況審核單工作服領(lǐng)領(lǐng)用權(quán)限限序號項目內(nèi)容容權(quán)限報送方式式注意事項項1各崗位服服裝的領(lǐng)領(lǐng)用和換換新審批物資領(lǐng)領(lǐng)（借）用單主送房管管部后勤勤主辦抄送房產(chǎn)產(chǎn)部主管管和金色色家園注明領(lǐng)取取種類數(shù)數(shù)量，工工作服穿穿著人員員；確保工作作服按規(guī)規(guī)定穿著著滿2年年2領(lǐng)用本崗崗位以上上的工作作服審核申請物資領(lǐng)領(lǐng)（借）用單主送分管管總助抄送房

17、管管部后勤勤主辦和和主管，金色家家園業(yè)務(wù)管理理管理項項目負(fù)責(zé)責(zé)人例行行工作表表序號工作內(nèi)容容月季半年年1管理服務(wù)務(wù)報告首月200日前2顧客懇談?wù)剷肽暌淮未?業(yè)委會會會議每季至少少一次4外包保潔潔巡查及及評估報報告5日前5保潔現(xiàn)場場巡查和和記錄每月一次次6機(jī)電設(shè)備備年檢計計劃12月115日前前7設(shè)備檢查查及記錄錄每月一次次8職員工面面談半年一次次9員工面談?wù)劽磕暌淮未?0B級查崗崗計劃12月331日前前11安全消防防檢查及及記錄每月一次次設(shè)備設(shè)施施管理熟悉管理服務(wù)區(qū)域的設(shè)備設(shè)施情況考核和公司檢查設(shè)備圖紙資料的保存了解設(shè)備設(shè)施維修及保養(yǎng)的要求，設(shè)備操作保養(yǎng)應(yīng)編寫作業(yè)指導(dǎo)書設(shè)備設(shè)施管理熟悉管理處技

18、術(shù)人員的專業(yè)特長改造更新常見故障及排除辦法程序文件維修保養(yǎng)指導(dǎo)編制設(shè)備設(shè)施年度、季度檢修計劃并監(jiān)督執(zhí)行日常監(jiān)督、指導(dǎo)，每月至少一次合理配置設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人各類檢查標(biāo)準(zhǔn)分布位置設(shè)備工作原理作業(yè)指導(dǎo)書了解對設(shè)備設(shè)施的維修及保養(yǎng)要求安全管管理日常監(jiān)督檢查和指導(dǎo)、考核ABC級查崗緊急集合內(nèi)務(wù)檢查公司各類檢查經(jīng)理月檢查主辦周例會班長日巡查崗位禮儀安全管理各類演習(xí)軍事訓(xùn)練業(yè)務(wù)知識思想教育安全員的培訓(xùn)制定消防、治安和交通等緊急事件的處理預(yù)案完善安全管理相關(guān)制度和作業(yè)指導(dǎo)書合理配置安全崗位及布防明確安全管理的重點、難點熟悉管理服務(wù)區(qū)域安全管理狀況人員進(jìn)出管理停車場管理治安管理消防管理安全管理評估出租戶管理安防

19、設(shè)備管理裝修管理物資放行管理保潔管理理四害消殺公共區(qū)域保潔保潔管理日常監(jiān)控培訓(xùn)考核泳池消殺消殺日常保潔日常監(jiān)督指導(dǎo)根據(jù)實際情況確定外包根據(jù)實際情況確配置保潔員了解公司對保潔程度的要求作業(yè)指導(dǎo)書程序文件各類檢查標(biāo)準(zhǔn)泳池消殺熟悉管理服務(wù)區(qū)域的保潔狀況綠化管管理植物分布的情況植物搭配的風(fēng)格綠化管理日常監(jiān)控培訓(xùn)考核綠化改造花木擺設(shè)日常養(yǎng)護(hù)日常監(jiān)督指導(dǎo)根據(jù)實際情況確定包給綠化部根據(jù)實際情況確配置綠化員了解公司對綠化養(yǎng)護(hù)的要求作業(yè)指導(dǎo)書程序文件各類檢查標(biāo)準(zhǔn)植物的生活習(xí)性熟悉管理服務(wù)區(qū)域的綠化狀況客戶關(guān)關(guān)系管理理客戶服務(wù)務(wù)流程根據(jù)客戶群特征和硬件設(shè)備、客戶反饋的信息等，確定客戶服務(wù)方案不斷提升客戶滿意度評估

20、客戶服務(wù)方案，并不斷完善和調(diào)整組織對客戶服務(wù)項目進(jìn)行回訪，了解客戶意見部門經(jīng)理每月走訪部分業(yè)主培訓(xùn)，動員，組織落實客戶服務(wù)方案客戶投訴訴處理流流程能否處理？有效投訴？顧客滿意？N向顧客解釋投訴關(guān)閉統(tǒng)計分析品質(zhì)管理部抽查驗證每月統(tǒng)計分析和上報品質(zhì)部驗證處理措施（含回訪）回復(fù)顧客落實處理措施擬定處理措施品質(zhì)管理部驗證處理措施（含回訪）顧客滿意？回復(fù)顧客落實處理措施擬定處理措施有效投訴？能否處理？品質(zhì)管理部客戶服務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)管理處顧客投訴YYNNYNYYYN相關(guān)部門或請示領(lǐng)導(dǎo)CI標(biāo)標(biāo)識管理理填寫CI視覺識別產(chǎn)品制作申請表標(biāo)識語言注意體現(xiàn)尊利思想，材料的選用應(yīng)與小區(qū)風(fēng)格一致并考慮成本因素設(shè)計室聯(lián)系制作

21、和驗收部門領(lǐng)取標(biāo)識和簽收，或拒收退回設(shè)計室入伙需要制訂新標(biāo)識檢查完善標(biāo)識標(biāo)識破損重新制作按費(fèi)用審批權(quán)限報相關(guān)人員審批總辦設(shè)計室圖案設(shè)計報送品質(zhì)部審核中英文裝修管理理裝修施工圖紙施工隊有效的承建資格證營業(yè)執(zhí)照裝修隊負(fù)責(zé)人身份證原件、聯(lián)系電話填寫裝修申請表填寫裝修施工人員登記表交納裝修保證金及其它費(fèi)用三方簽定裝修管理責(zé)任書辦理裝修許可證出入卡根據(jù)規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格請萬創(chuàng)確定或?qū)徟盎?、防盜網(wǎng)、防盜門、遮陽棚等的裝修款式裝修驗收裝修監(jiān)控，安全員每天一次，裝修負(fù)責(zé)人每二天一次（裝修重要時期每天一次）授權(quán)裝修審批負(fù)責(zé)人或由部門經(jīng)理審批裝修按照款式和房屋安全使用要求審批裝修退還裝修押金，管理處應(yīng)按戶分業(yè)主和裝修

22、隊設(shè)裝修保證金登記簿 說明： 1、改改變建筑筑物主體體或承重重結(jié)構(gòu)的的，需有有建筑物物原設(shè)計計單位或或有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)的的設(shè)計單單位提出出的設(shè)計計方案及及政府審審批部門門的審核核證明材材料。 2、只只鋪木地地板、刷刷墻的裝裝修，可可不提供供施工隊隊的承建建資格證證。會所管管理準(zhǔn)備從開發(fā)商處接管會所根據(jù)會所實際情況和客戶群的特征，初步擬訂會所經(jīng)營方案和計劃，包括：入會方案、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收支預(yù)算、設(shè)備添置、營業(yè)時間、人員配置、服裝、培訓(xùn)方法等方面內(nèi)容將經(jīng)營計劃報相關(guān)職能部門審批根據(jù)審批后的計劃實施從開發(fā)商處接管會所，辦理交接手續(xù)制訂會所管理規(guī)定和服務(wù)流程，并不斷調(diào)整和完善。會所營業(yè)了解業(yè)主需求

23、，不斷提升服務(wù)品質(zhì)，開發(fā)新服務(wù)項目工程遺留留問題處處理N地產(chǎn)質(zhì)量問題/業(yè)主強(qiáng)烈要求？保修期內(nèi)？簽定三方保修合同（物業(yè)、地產(chǎn)、施工單位）制訂工程返修管理制度做好記錄，業(yè)主簽字管理處專項報告報客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心處理管理處開具工程遺留問題處理記錄表Y管理處跟蹤處理情況直至完畢業(yè)主提出返修說明： 1、保保修期以以發(fā)出的的入伙伙通知書書上的的入伙日日期開始始計算。迎檢工作作流程接到迎檢通知或根據(jù)工作計劃準(zhǔn)備迎檢根據(jù)考評標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合部門的實際情況制定迎檢計劃，包括現(xiàn)場管理、環(huán)境管理、安全管理、設(shè)備管理、資料管理和財務(wù)管理方面需完成工作事項，落實相關(guān)責(zé)任人，確定完成時限等，需公司協(xié)助的事項要注明將迎檢計

24、劃報品質(zhì)部審批品質(zhì)部將審批后的計劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門配合迎檢部門按計劃組織人力、物力實施迎檢前一周，品質(zhì)部組織人員檢查并要求部門整改部門實施整改措施部門安排迎檢場地，并明確相應(yīng)接待人品質(zhì)部復(fù)查后等候檢查組陪同檢查，靈活回答現(xiàn)場提問對檢查問題點實施糾正措施檢查結(jié)束業(yè)委會籌籌備和選選舉流程程住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或自第一個業(yè)主入伙之日起滿兩年的，開始籌備業(yè)主委員會以開發(fā)商的名義向區(qū)建設(shè)局提出委托委托物業(yè)公司籌備業(yè)主委員會的申請向區(qū)建設(shè)局提出成立籌備小組的申請籌備小組擬訂業(yè)主委員會籌建計劃和方案將籌備計劃報品質(zhì)部審批品質(zhì)部將審批后的計劃下發(fā)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門配合部門實施籌備計劃和方案，選出業(yè)

25、主代表并在小區(qū)內(nèi)公布（照片、簡歷）籌備第一次業(yè)主大會，發(fā)放和回收業(yè)委會選舉選票召開第一次業(yè)主大會，邀請區(qū)建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)參加業(yè)主大會并監(jiān)票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員，召開第一次委員會議，選舉產(chǎn)生主任、秘書等職務(wù)向區(qū)建設(shè)局提出成立業(yè)委會申請并公告全體業(yè)主業(yè)委員員會和業(yè)業(yè)主懇談?wù)剷h議工作流流程擬定會議時間和主要議程客戶事務(wù)組與業(yè)主委員會預(yù)約會議時間確定會議時間，發(fā)布會議通知，邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加布置會場、安排接待會議過程中靈活處理，避免發(fā)生言語沖突整理會議紀(jì)要將會議紀(jì)要發(fā)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱將會議紀(jì)要發(fā)業(yè)主委員會主任審閱，各委員簽字在服務(wù)區(qū)域張貼會議紀(jì)要本體維修修基金管管理和使使用入伙后第二年開始收取本體維修基金，

26、高層0.25元/平方米，多層0.15元/平方米本體維修基金需單獨設(shè)賬，并在季度管理服務(wù)報告中向業(yè)主公布工程完工經(jīng)業(yè)委會同意后付款按照實施方案實施，注意對供方進(jìn)行評估和工程的驗收根據(jù)計劃制訂具體實施方案，按照政府規(guī)定，一些費(fèi)用較大的項目需要經(jīng)過一定比率的業(yè)主簽字每年底制訂下年本體維修基金使用計劃，報業(yè)委會審批。物業(yè)管理前期準(zhǔn)備指定專人負(fù)責(zé)記錄入伙前后發(fā)生的由地產(chǎn)公司支付的各項費(fèi)用建立對外公共關(guān)系編制管理處組織架構(gòu)和職務(wù)說明書人力資源部人事操作指南品質(zhì)管理部體系文件和法律法規(guī)財務(wù)管理部財務(wù)制度匯編和出納操作手冊總經(jīng)理辦公室行政制度匯編從職能部門接收各類資料擬定入伙工作計劃時間表物業(yè)前前期管理理入住

27、指引、入伙流程業(yè)戶手冊、常規(guī)服務(wù)項目表防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮陽棚款式需填寫的入伙資料房屋設(shè)計平面圖、水真走向圖入伙現(xiàn)場宣傳展板及其他標(biāo)識入伙現(xiàn)場的布置和模擬演練入伙前工作準(zhǔn)備指定專人辦理各種證照接管驗收指定專人與地產(chǎn)對接有關(guān)事項各類物資的采購入伙前工工作計劃劃表工作項目目主要內(nèi)容容負(fù)責(zé)人完成時間完成情況備注與發(fā)展商商溝通對接管理理用房和和保安住住房經(jīng)理對接小區(qū)區(qū)公共洗洗手間的的設(shè)置經(jīng)理對接保安安宿舍水水、電和和排水排排污問題題設(shè)備主管管對接垃圾圾收集點點設(shè)備主管管對接裝修修款式設(shè)備主管管跟蹤前期期工程遺遺留問題題的處理理情況設(shè)備主管管設(shè)備交接接設(shè)備主管管住宅交接接設(shè)備主管管公用設(shè)施施交接

28、設(shè)備主管管再次遞交交整改、返修清清單設(shè)備主管管簽定返修修合同經(jīng)理列出所有有分包方方的聯(lián)系系電話設(shè)備主管管管理處食堂和員員工宿舍舍的租用用經(jīng)理技術(shù)員值值班室裝裝修設(shè)備主管管食堂和員員工宿舍舍的裝修修設(shè)備主管管管理處的的裝修經(jīng)理會議室的的裝修經(jīng)理購置辦公公設(shè)備及及用品行政后勤勤辦公場所所的布置置行政后勤勤保潔外包包人員到到位經(jīng)理入伙前11月綠化人員員、會所所人員到到位經(jīng)理入伙前11月購買綠化化工具行政后勤勤管理人員員到位經(jīng)理入伙前11月維修人員員到位經(jīng)理入伙前22月安全管理理人員到到位經(jīng)理入伙前11月刻制管理理處公章章行政后勤勤辦理管理理處營業(yè)業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)許許可證、稅務(wù)登登記證行政后勤勤辦理停車車

29、場營業(yè)業(yè)執(zhí)照行政后勤勤制作備用用鑰匙柜柜（辦公公室、宿宿舍等鑰鑰匙）設(shè)備主管管制作員工工宿舍床床50張張設(shè)備主管管購買文件件柜行政后勤勤建立與政政府部門門聯(lián)系經(jīng)理購買證件件懸掛鏡鏡框行政后勤勤確定管理理制度、崗位職職責(zé)及工工作管理理流程經(jīng)理編寫各類類設(shè)備操操作作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書書及規(guī)章章制度設(shè)備主管管購置管理理處辦公公設(shè)備（保險柜柜、電腦腦、打印印機(jī)、白白板）、用品、值班室室辦公桌桌椅、培培訓(xùn)椅及及電視機(jī)機(jī)行政后勤勤購置保安安用品行政后勤勤購置維修修工具行政后勤勤購買維修修材料行政后勤勤制作培訓(xùn)訓(xùn)室隔離離展板、培訓(xùn)桌桌設(shè)備主管管管理處領(lǐng)取公司司人事事操作指指南行政制度匯編編、財務(wù)制制度、規(guī)規(guī)定匯編編

30、CII手冊客戶主辦辦領(lǐng)取體系系部分常常用表格格（如值值班本、物資領(lǐng)領(lǐng)用單）客戶主辦辦安裝人事事、設(shè)備備、財務(wù)務(wù)軟件電腦室跟總辦對對接安全全員、保保潔員服服裝款式式行政后勤勤鄰取各崗崗位人員員服裝客戶主辦辦-1層建建消防沙沙池設(shè)備主管管員工崗前前培訓(xùn)、在職培培訓(xùn)客戶主辦辦為施工人人員辦理理臨時出出入證客戶主辦辦電話安裝裝設(shè)備主管管消防電梯梯橋箱臨臨時裝修修設(shè)備主管管制作公布布欄行政后勤勤交通及設(shè)設(shè)備房等等各類表表識的懸懸掛設(shè)備主管管控制中心控制中心心布置裝裝修工程部會所經(jīng)營確定會所所經(jīng)營方方案經(jīng)理擬訂會所所酒吧酒酒水價目目表經(jīng)理確定會所所規(guī)章制制度、公公約及會會員章程程經(jīng)理宿舍購衣柜行政后勤勤購

31、宿舍木木桌子 行政后勤勤購排氣扇扇、掛衣衣架行政后勤勤購熱水器器行政后勤勤聯(lián)系飲水水機(jī)行政后勤勤操作間制作操作作臺、工工具架設(shè)備主管管停車場制作停車車場標(biāo)識識工程部車位劃分分及制作作倒車架架工程部停車場衛(wèi)衛(wèi)生清掃掃行政后勤勤控制中心跟蹤控制制臺的制制作設(shè)備主管管整理備用用鑰匙并并列清單單設(shè)備主管管中心各系系統(tǒng)的安安裝調(diào)試試工程部中心各系系統(tǒng)使用用方法培培訓(xùn)工程部購置消防防器材及及工具行政后勤勤門禁系統(tǒng)統(tǒng)的啟用用工程部倉庫倉庫現(xiàn)場場布置行政后勤勤制作貨架架設(shè)備主管管倉庫貨架架分類標(biāo)標(biāo)識制作作倉管員宿舍宿舍衛(wèi)生生打掃行政后勤勤制作上下下鋪床設(shè)備主管管制作鞋架架設(shè)備主管管安裝宿舍舍窗簾架架及窗簾簾行

32、政后勤勤安排排氣氣扇、掛掛衣架設(shè)備主管管安裝宿舍舍熱水器器及沖涼涼管道設(shè)備主管管標(biāo)識辦公室、培訓(xùn)室室各類標(biāo)標(biāo)識的制制作及張張貼設(shè)計室設(shè)備房各各類標(biāo)識識的制作作及張貼貼設(shè)計室公共設(shè)施施各類標(biāo)標(biāo)識的制制作及張張貼設(shè)計室樓道內(nèi)各各類標(biāo)識識的制作作及張貼貼設(shè)計室地下車庫庫各類標(biāo)標(biāo)識的制制作及張張貼設(shè)計室購買各類類臨時掛掛牌、警警告標(biāo)識識行政后勤勤入住入伙手續(xù)續(xù)培訓(xùn)品質(zhì)部領(lǐng)取公司司各類入入住表格格資料員辦理水電電抄表到到戶、水水電氣及及電話、電線等等申請表表領(lǐng)取行政后勤勤入住現(xiàn)場場宣傳展展板設(shè)計計設(shè)計室入住現(xiàn)場場設(shè)計、布置設(shè)計室入住資料料的分放放資料員準(zhǔn)備住戶戶入伙裝裝修手續(xù)續(xù)的各類類表格資資料資料員住

33、戶入伙伙資料裝裝袋資料員房屋驗收收設(shè)備主管管遞交整改改、返修修清單設(shè)備主管管入伙前房房屋的清清潔行政后勤勤入住手續(xù)續(xù)的辦理理資料員業(yè)主資料料的歸檔檔資料員入伙流程程隨入伙通知書發(fā)放入住指引業(yè)主準(zhǔn)備資料公司戶： 1、入伙通知書；2、公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章）；3、公司法人身份證原件及復(fù)印件、聯(lián)系電話；4、居住人員身份證復(fù)印件及一寸照片1張；5、建行/工行/發(fā)展行/中行/農(nóng)行任一銀行存折原件及復(fù)印件4份；6、開戶人身份證4份。N施工隊返修和管理處跟進(jìn)與管理處雙方確認(rèn)業(yè)主填寫房屋交付驗收表管理處、客戶服務(wù)中心和銷售部三方陪同驗房，抄錄水電表底數(shù)管理處人員協(xié)助填寫相關(guān)資料交驗入伙通知書、業(yè)主身份證

34、原件及其它資料引導(dǎo)業(yè)主到現(xiàn)場辦理家庭戶： 1、入伙通知書；2、業(yè)主身份證原件和復(fù)印件4份及家庭成員身份證復(fù)印件1份；3、業(yè)主及家庭成員一寸照片1張/人；4、建行/工行/發(fā)展行/中行/農(nóng)行任一銀行存折原件及復(fù)印件4份；5、業(yè)主委托書（如非業(yè)主本人辦理）領(lǐng)取鑰匙及相關(guān)物品，填寫物品領(lǐng)用登記表入伙手續(xù)完成業(yè)主交納入伙費(fèi)用辦理車位租用手續(xù)和門禁卡驗資料Y簽定業(yè)主公約、委托銀行代收款協(xié)議、前期物業(yè)管理協(xié)議等用水（電）指指標(biāo)辦理理更改流流程將報告交自來水公司客戶服務(wù)中心小區(qū)的基本情況居民用水狀況目前居民用水指標(biāo)比例起草用戶指標(biāo)更改報告辦理過戶手續(xù)自來水公司核實與審批業(yè)主身份證、暫住證或購房合同分商業(yè)、居民

35、類別統(tǒng)計分類統(tǒng)計商業(yè)、居民用水資料報自來水公司分片負(fù)責(zé)人邀請主管官員到現(xiàn)場察看查找地產(chǎn)公司與自來水公司簽定的用水合同說明：在未辦理理更改用用水指標(biāo)標(biāo)之前，統(tǒng)計水水費(fèi)差額額，并要要求由地地產(chǎn)公司司承擔(dān)。重視住戶戶資料的的收集和和動員工工作，盡盡量縮短短資料收收集時間間。 3、若若住戶的的資料確確實無法法收取，則應(yīng)在在征得業(yè)業(yè)委員會會同意的的基礎(chǔ)上上，對此此部分用用戶以商商業(yè)用水水的價格格收取水水電費(fèi)。 4、用用電指標(biāo)標(biāo)的更改改參照用用水指標(biāo)標(biāo)的更改改的手續(xù)續(xù)辦理。咨詢證照的頒發(fā)單位，了解辦理事項的相應(yīng)條件和要求印鑒證照照辦理流流程領(lǐng)取和填寫有關(guān)表格，準(zhǔn)備相關(guān)材料說明：申辦是指指證照的的首次辦辦理

36、。將全套申請材料遞交辦證單位，領(lǐng)取回執(zhí) 2、變變更是指指證照的的登記事事項（如如地址、負(fù)責(zé)人人、名稱稱等）發(fā)發(fā)生改變變后需辦辦理的相相應(yīng)備案案或換證證手續(xù)。跟蹤辦理進(jìn)展情況年檢是指指在證照照有效期期內(nèi)，根根據(jù)頒證證單位的的要求和和時限，進(jìn)行一一年一度度的申報報審核手手續(xù)。 4、延延期：在在證照有有效期臨臨近前向向頒證單單位申請請辦理的的證照續(xù)續(xù)期工作作。 5、新新部門成成立，籌籌備人員員應(yīng)及時時辦理正正常經(jīng)營營所需的的全部證證照；憑回執(zhí)到辦證單位領(lǐng)取證照或批復(fù)文件 6、各各部門應(yīng)應(yīng)做好證證照的登登記、保保管、借借用等工工作，并并充分關(guān)關(guān)注證照照的有效效期限及及年檢日日期，及及時辦理理證照變變更

37、、年年檢和延延期等手手續(xù)。印鑒證照照辦理指指引表序號名稱證照主體體頒證單位位備注1營業(yè)執(zhí)照照正副本本管理處、停車場場市工商局局注冊分分局必須申辦辦2申請刻制制印章登登記卡管理處、停車場場區(qū)公安分分局也可在公公司印鑒鑒卡上登登記3公章管理處、停車場場區(qū)公安分分局必須申辦辦4業(yè)務(wù)專用用章管理處區(qū)公安分分局根據(jù)業(yè)務(wù)務(wù)需要申申辦5收費(fèi)專用用章停車場區(qū)公安分分局根據(jù)業(yè)務(wù)務(wù)需要辦辦理6發(fā)票專用用章停車場區(qū)公安分分局根據(jù)業(yè)務(wù)務(wù)需要申申辦7組織機(jī)構(gòu)構(gòu)代碼證證、代碼碼卡管理處、停車場場市技術(shù)監(jiān)監(jiān)督局必須申辦辦8、國稅登記記證、登登記表管理處市國家稅稅務(wù)局登登記分局局必須申辦辦9、地稅登記記證、登登記表管理處、停

38、車場場市地方稅稅務(wù)局登登記分局局必須申辦辦10、收費(fèi)許可可證、價價目表管理處、停車場場區(qū)物價局局必須申辦辦11、機(jī)動車停停車場許許可證停車場市交通管管理局必須申辦辦12衛(wèi)生許可可證（會會所或泳泳池）管理處區(qū)衛(wèi)生防防疫站必須申辦辦13衛(wèi)生許可可證（食食堂）管理處區(qū)衛(wèi)生防防疫站根據(jù)食堂堂規(guī)模及及外賣情情況申辦辦14統(tǒng)計登記記證正副副本及信信息卡管理處、停車場場市統(tǒng)計信信息局必須申辦辦15二次供水水設(shè)施清清洗消毒毒合格證證管理處市水務(wù)局局有相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)的部部門必須須申辦16房屋租賃賃許可證證管理處轄區(qū)租賃賃所根據(jù)業(yè)務(wù)務(wù)需要申申辦17對講機(jī)執(zhí)執(zhí)照管理處市無線電電管理委委員會一機(jī)一證證，凡配配置對講講機(jī)的

39、部部門均需需申辦18電梯安全全檢驗合合格證管理處市技術(shù)監(jiān)監(jiān)督局所有電梯梯均須申申辦，一一般由電電梯維護(hù)護(hù)的專業(yè)業(yè)公司代代辦物業(yè)接管管驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)土建類 1、封封閉式小小區(qū)應(yīng)設(shè)設(shè)通透式式圍墻，且在入入住前115天竣竣工；在在設(shè)計時時應(yīng)考慮慮紅外線線防越系系統(tǒng)和監(jiān)監(jiān)視系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)立立。 2、物物業(yè)管理理各類用用房（附附件一）應(yīng)在入入住前裝裝修完畢畢，辦公公場所和和員工宿宿舍必須須配備洗洗手間，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)見住住宅局制制定的物業(yè)管管理用房房裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)(附件二二)； 3、小小區(qū)道路路出入口口、大廈廈車庫出出入口設(shè)設(shè)道閘及及崗?fù)ぃ?4、小小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)平面指指引圖； 5、小小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)垃圾轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)站，按環(huán)衛(wèi)衛(wèi)要求；住

40、宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)應(yīng)考慮垃垃圾桶的的擺放位位置；并并配置垃垃圾桶；標(biāo)準(zhǔn)層層垃圾收收集點（站）應(yīng)應(yīng)安裝水水龍頭，并設(shè)地地漏； 6、每每層電梯梯廳設(shè)樓樓層號標(biāo)標(biāo)志、防防火疏散散線路圖圖，消防防通道樓樓梯設(shè)樓樓層號； 7、設(shè)設(shè)備房門門上應(yīng)有有標(biāo)識牌牌，各設(shè)設(shè)備房應(yīng)應(yīng)裝單獨獨鎖，墻墻面用IICI涂涂料，地地面鋪瓷瓷磚； 8、高高層所有有防火門門、消防防通道門門、強(qiáng)弱弱電井、電水表表房用通通鎖；應(yīng)應(yīng)有標(biāo)識識牌； 9、配配電室、發(fā)電機(jī)機(jī)房、變變壓器室室應(yīng)比地地下室排排水溝高高1米； 10、配電室室應(yīng)設(shè)計計有獨立立值班室室； 11、高層消消防樓梯梯應(yīng)增設(shè)設(shè)扶手；消防樓樓梯及樓樓層通道道照明開開關(guān)應(yīng)選選用感應(yīng)應(yīng)開關(guān)

41、； 12、控制中中心面積積應(yīng)在220平方方米以上上，室內(nèi)內(nèi)應(yīng)設(shè)能能與各電電梯乘客客聯(lián)絡(luò)的的對講電電話和轎轎箱監(jiān)視視器；并并有電梯梯的樓層層顯示。 13、屋頂天天臺門用用防火門門，天臺臺設(shè)水龍龍頭； 14、屋頂女女兒墻上上設(shè)固定定掛鉤（供清洗洗外墻吊吊繩用）； 15、高層大大廈應(yīng)考考慮將商商業(yè)和住住宅的通通道隔離離； 16、電梯轎轎箱內(nèi)應(yīng)應(yīng)安裝監(jiān)監(jiān)視探頭頭，電梯梯地板應(yīng)應(yīng)鋪地毯毯，消防防電梯內(nèi)內(nèi)要安裝裝防護(hù)板板，電梯梯底坑內(nèi)內(nèi)應(yīng)設(shè)爬爬梯； 17、大廈（小區(qū)）必須配配備背景景音樂設(shè)設(shè)備，大大廈大堂堂內(nèi)應(yīng)配配置沙發(fā)發(fā)、家俱俱； 二、給給排水 1、水水表房應(yīng)應(yīng)有地漏漏排水；地漏排排水管直直徑不能能小于

42、550毫米米； 2、天天面雨水水管應(yīng)直直接排入入地面雨雨水井、溝； 3、水水泵房控控制柜應(yīng)應(yīng)與水泵泵隔離； 4、地地面水池池應(yīng)設(shè)水水位計；天面水水池應(yīng)設(shè)設(shè)檢修爬爬梯、水水池蓋應(yīng)應(yīng)加鎖、透氣孔孔加防蚊蚊網(wǎng)； 5、應(yīng)應(yīng)考慮空空調(diào)的集集中排水水。 66、大廈廈（小區(qū)區(qū)）地下下水池到到給水泵泵的管道道的兩側(cè)側(cè)都要裝裝閥門，所有水水表、閥閥門一側(cè)側(cè)都應(yīng)加加裝活結(jié)結(jié)，以便便維修更更換。 7、所所有大廈廈（小區(qū)區(qū)）地下下室排污污井、雨雨水井都都應(yīng)安裝裝排污泵泵并有備備用泵。 8、衛(wèi)衛(wèi)生間地地漏要安安裝存水水彎頭。 三、電電氣 1、風(fēng)風(fēng)機(jī)房控控制柜應(yīng)應(yīng)安裝在在便于操操作的位位置； 2、高高、低壓壓配電房房應(yīng)設(shè)

43、計計絕緣工工具壁柜柜； 3、高高、低壓壓配電柜柜前、后后應(yīng)配置置絕緣膠膠板； 4、所所有設(shè)備備房應(yīng)有有應(yīng)急照照明，通通風(fēng)設(shè)備備； 5、備備用發(fā)電電機(jī)房應(yīng)應(yīng)安裝水水龍頭并并設(shè)置排排污地漏漏； 6、電電梯已辦辦理運(yùn)行行許可證證；機(jī)房房應(yīng)安裝裝通風(fēng)降降溫設(shè)備備； 7、配配電柜上上標(biāo)識清清晰； 8、所所有電纜纜首尾端端應(yīng)接編編號掛牌牌； 9、地地下車庫庫照明控控制應(yīng)采采用分區(qū)區(qū)、分組組控制； 10、公共部部分應(yīng)設(shè)設(shè)計、安安裝公用用插座、公共電電表； 11、庭園照照明宜采采用自動動控制（定時）； 四、消消防 1、消消防控制制中心應(yīng)應(yīng)安裝通通風(fēng)、降降溫設(shè)備備； 2、地地下室排排風(fēng)管應(yīng)應(yīng)刷防火火漆； 3、大

44、大廈各樓樓層應(yīng)設(shè)設(shè)立消防防緊急對對講電話話； 4、辦辦公室、倉庫、主要出出入口、底下停停車場、所有設(shè)設(shè)備房、控制中中心應(yīng)設(shè)設(shè)內(nèi)線電電話； 五、其其他 1、規(guī)規(guī)劃小區(qū)區(qū)時應(yīng)考考慮管理理處工作作人員的的集體宿宿舍和食食堂，且且在住宅宅區(qū)交付付使用前前竣工。（參見見附件一一） 2、綠綠化地澆澆水宜采采用自動動噴頭和和公共水水表。 3、小小區(qū)、大大廈主要要活動、休閑場場所應(yīng)配配置公園園椅和果果皮箱。 4、地地下室出出入口應(yīng)應(yīng)設(shè)置防防洪閘。 5、所所有機(jī)電電設(shè)備機(jī)機(jī)體應(yīng)干干凈無污污跡，各各類水泵泵機(jī)體及及管道重重新刷漆漆，水管管標(biāo)明水水流方向向，各類類開關(guān)標(biāo)標(biāo)識清楚楚。 6、機(jī)機(jī)電設(shè)備備配件、專用工工具

45、等應(yīng)應(yīng)隨同交交付。 7、水水池、水水箱應(yīng)清清理干凈凈，蓋板板加鎖，連同真真實水質(zhì)質(zhì)化驗報報告一并并交付。 8、有有關(guān)電抄抄表到戶戶工作已已完成。 9、上上下水及及室外排排水暢通通。 10、具備電電話、煤煤氣、郵郵路開通通的硬件件條件。 11、應(yīng)完成成物業(yè)公公司提出出的預(yù)留留水管、電源插插座，節(jié)節(jié)日彩旗旗、彩燈燈及宣傳傳橫幅廣廣告等掛掛勾。 12、留守足足夠的返返修人員員并服從從物業(yè)公公司管理理。 13、兒童游游樂設(shè)施施：小區(qū)區(qū)每5萬萬平方米米至少設(shè)設(shè)1處；大廈每每座塔樓樓設(shè)一處處。 14、標(biāo)識牌牌齊全。（見附附件三） 15、車庫內(nèi)內(nèi)有各類類指引標(biāo)標(biāo)志、標(biāo)標(biāo)示牌（自行車車、摩托托車、限限高、限限

46、速、車車場防盜盜、道路路導(dǎo)向等等）、停停車場反反光鏡、標(biāo)線。 16、小區(qū)內(nèi)內(nèi)主要路路口、通通道，大大廈主要要通道、地下車車庫必須須設(shè)閉路路監(jiān)視器器。 17、所有設(shè)設(shè)備房，各單元元進(jìn)口、倉庫、車場、車庫、維修加加工場所所、公共共場所應(yīng)應(yīng)設(shè)置滅滅火器。 18、小區(qū)綠綠化布局局合理優(yōu)優(yōu)美，花花草樹木木與建筑筑小品配配置得當(dāng)當(dāng)。 19、每戶設(shè)設(shè)置一個個信箱，每單元元設(shè)置一一個住戶戶意見箱箱、公布布欄。 20、商鋪廣廣告牌、燈箱應(yīng)應(yīng)統(tǒng)一設(shè)設(shè)計制作作。 21、停車場場智能化化系統(tǒng)完完備。 22、小區(qū)安安防設(shè)施施及布置置合理，無安全全隱患和和死角，管理區(qū)區(qū)域內(nèi)必必須設(shè)立立保安巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)。 23、泳池應(yīng)應(yīng)設(shè)

47、淺水水區(qū)并有有安全警警戒浮標(biāo)標(biāo)線，設(shè)設(shè)立兒童童戲水池池。 24、應(yīng)將大大廈（小小區(qū)）水水電費(fèi)的的用戶名名稱改為為萬科物物業(yè)XXX管理處處。 六發(fā)發(fā)展商應(yīng)應(yīng)移交的的資料 （一）、產(chǎn)權(quán)權(quán)資料 1、用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)資料。 2、項項目批準(zhǔn)準(zhǔn)資料。 3、施施工許可可證。 4、用用水、用用電、用用氣指標(biāo)標(biāo)批文。 （二）、技術(shù)術(shù)資料 1、住住宅區(qū)規(guī)規(guī)劃圖、小區(qū)竣竣工總平平面圖。 2、所所有單體體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安安裝竣工工圖。 3、單單位工程程竣工驗驗收證明明書。 4、地地質(zhì)勘探探報告，沉降觀觀察記錄錄。 5、地地下管網(wǎng)網(wǎng)竣工圖圖。 6、所所有設(shè)備備訂貨合合同、產(chǎn)產(chǎn)品合格格證、隨隨機(jī)資料料（使用用說明書書、檢驗

48、驗報告），隨機(jī)機(jī)專用工工具清單單。 7、電電纜鋪設(shè)設(shè)記錄。 8、線線路及電電力電纜纜試驗記記錄。 9、發(fā)發(fā)電機(jī)、電動機(jī)機(jī)檢查試試運(yùn)轉(zhuǎn)記記錄。 10、電氣設(shè)設(shè)備試驗驗調(diào)整記記錄。 11、電氣設(shè)設(shè)備絕緣緣檢查。 12、電氣設(shè)設(shè)備送電電驗收記記錄。 13、防雷接接地電阻阻檢測記記錄。 14、防雷引引下線焊焊接記錄錄。 15、水、衛(wèi)衛(wèi)生器具具檢驗合合格證。 16、通風(fēng)機(jī)機(jī)風(fēng)量測測量調(diào)整整記錄。 17、空調(diào)器器性能測測定調(diào)整整記錄。 18、環(huán)保達(dá)達(dá)標(biāo)驗收收許可證證。 19、消防驗驗收許可可證。 20、房屋測測繪驗收收資料。 21、房屋驗驗收記錄錄。附件一：有關(guān)物業(yè)業(yè)管理用用房面積積的規(guī)定定面積=住住宅區(qū)

49、房房屋總套套數(shù)戶均均人口數(shù)數(shù)人均管管理用房房面積系系數(shù)房屋總套套數(shù)=公公寓總間間數(shù)+單單元住宅宅總套數(shù)數(shù)=建筑筑總面積積（平方方米）/1000戶均人口口數(shù)：暫暫為3.75人人/戶人均管理理用房面面積系數(shù)數(shù)：暫為為0.0035平平方米/人位置：盡盡量設(shè)置置在住宅宅區(qū)中心心部位，便于住住戶?？⒐と掌谄冢涸谙蛳蜃舭l(fā)發(fā)鑰匙前前15天天。裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：參見見物業(yè)業(yè)管理辦辦公用房房裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)居委委會用房房規(guī)定（政府文文件）面積：按按10戶戶1平方方米標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)考慮。位置：與與物業(yè)管管理用房房安排在在一起?？⒐と掌谄冢和镂飿I(yè)管理理用房。社區(qū)健康康中心100平平方米左左右。管理處員員工宿舍舍面積：住住宅區(qū)總總建筑面面積的22。裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：墻面面ICII涂料，地面水水泥砂漿漿找平?？⒐と掌谄冢涸谙蛳蜃舭l(fā)發(fā)鑰匙前前15天天。管理處員員工食堂堂住宅區(qū)面面積 食堂堂面積 5萬萬：500平方米米 10萬萬：1000平方方米 20萬萬：1550平方方米 30萬萬：2000平方方米 40萬萬：2550平方方米 50萬萬：3000平方方米裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：食堂堂，墻面面ICII涂料、地面水水泥漿找找平。 廚房，墻面IICI涂涂料，貼貼2米高高瓷磚