關于河北師大舊校區(qū)利用策劃分析報告

1、PAGE PAGE 9關于河北北師范大大學舊校校區(qū)利用用策劃分析報告河北國大大房地產產經紀有有限公司司20100.5.111目錄項目概況況.11地塊分析析.2產品定位位.33本項目招招商策劃劃方案.44招商原則則.55招商策略略.66項目形象象定位.77實施方案案.88物業(yè)功能能區(qū)域布布局.99物業(yè)項目目租金預預測.100本物業(yè)項項目預期期租金收收益.111商業(yè)招商商策略.112項目地概概括：河北師范范大學是是一所具具有百年年歷史和和光榮傳傳統(tǒng)的省省屬重點點大學。學校起起源于119022年創(chuàng)建建于北京京的順天天府學堂堂和19906年年創(chuàng)建于于天津的北洋女女師范學學堂。119966年6月月，原河

2、河北師范范大學、河北師師范學院院與創(chuàng)建建于19952年年的河北北教育學學院、創(chuàng)創(chuàng)建于119844年的河河北職業(yè)業(yè)技術師師范學院院合并，組建成成新的河河北師范范大學，是我國國較早建建立、目目前規(guī)模模較大的的高等師師范院校校之一。河北師范范大學整整體搬遷遷后保留留了部分分舊校區(qū)區(qū)，該地地塊位于于裕華路路以北，方北路路以南，體育大大街以西西，育才才街以東東，東西西寬3775米，南北長長3400米，占占地面積積12.7萬多多平米?，F存各各類地上上建筑332棟，包括辦辦公樓，學生公公寓，招招待所，圖書館館，體育育館，超超級市場場，餐飲飲中心，校醫(yī)院院等設施施，總建建筑面積積14.07萬萬平米。本項目地地

3、距先天天下購物物商圈11公里，北國商商圈2.5公里里，懷特特商圈22公里。地塊分析析1、 優(yōu)優(yōu)勢：園林式校校區(qū)， 面積大大、規(guī)劃劃布局合合理，適適合做成成酒店、商業(yè)、住宅、餐飲、娛樂、寫字樓樓、廣場場為一體體的城市市綜合體體。校區(qū)位于于裕華路路景觀大大道與體體育大街街交叉口口，交通通便捷，有6路路、344路、332路等等十余條條公交干干線直達達。商圈優(yōu)勢勢：周圍圍有文化化廣場商商圈、先先天下廣廣場商圈圈、海鮮鮮城及多多種大型型休閑娛娛樂餐飲飲場所，商業(yè)文文化氛圍圍十分濃濃厚。發(fā)發(fā)展前景景十分可可觀。物業(yè)管理理優(yōu)勢：聘用金金牌物業(yè)業(yè)管理集集團，擔擔綱物業(yè)業(yè)管理工工作，享享受先進進的物業(yè)業(yè)理念。發(fā)

4、展優(yōu)勢勢：本區(qū)區(qū)域是中中心城區(qū)區(qū)，集聚聚了大量量的商業(yè)業(yè)、文化化資源優(yōu)優(yōu)勢，人人文環(huán)境境非常優(yōu)優(yōu)越。發(fā)發(fā)展前景景良好。2、 劣劣勢：原有產品品結構較較為老式式，形式式比較單單一，對對改造有有一定的的難度。利用現有有建筑進進行規(guī)劃劃招商具具有一定定的局限限性。3 、機機會：對現有建建筑進行行裝修改改建，總總體施工工成本較較低。足夠的廣廣告預算算支持廣廣告及公公關活動動。市政府政政策的有有利傾斜斜。周圍高檔檔的固定定消費群群體。周圍已經經形成大大型飲食食、娛樂樂的消費費商圈。周圍有寫寫字樓固固定的消消費群體體。4、威脅脅：周邊方北北臨街商商業(yè)已經經營3年年較為成成熟，方方北、萬萬隆國際際等寫字字樓

5、已搶搶先入市市。產品定位位通過對市市場的調調查研究究，對該該地塊的的客觀評評價，以以開拓創(chuàng)創(chuàng)新的思思想，以以獨特的的眼光看看問題，解決問問題，建建議采取取綜合開開發(fā)的方方式開發(fā)發(fā)本項目目。本項目可可做成集集酒店、商業(yè)、住宅、餐飲、娛樂、寫字樓樓、廣場場為一體體豪布斯斯卡（HHOPSSCA）。注：（集酒店店（HOOTELL）辦辦公（OOFFIICE）停車車場（PPARKKINGG）大大型綜合合購物中中心（SSHOPPPINNG MMALLL）娛娛樂空間間（COONVEENTIION）中央央公寓（APAARTMMENTT）于一一體的復復合性大大型地產產項目復復合體 ）本項目戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位為：差差異性

6、 稀缺性性 唯一一性 綜綜合性定位闡述述：豪布斯卡卡是一個個全新的的生活系系統(tǒng)，為為滿足人人們休閑閑、娛樂樂、餐飲飲、購物物、居住住、商務務、旅游游、社交交、文化化等各種種形態(tài)的的高品質質生活需需求而專專業(yè)打造造，是集集假日酒酒店、公公寓、大大型停車車場、休休閑娛樂樂餐飲購購物街區(qū)區(qū)、會所所、廣場場、公園園于一體體的城市市建筑群群和一站站式多元元化情景景化的優(yōu)優(yōu)質生活活空間。豪布斯卡卡更是一一種全新新的生活活觀，多多元的文文化，開開放的心心態(tài)，閑閑暇的生生活，引引領人們們走進國國際化休休閑新時時代。豪布斯卡卡（HOOPSCCA）選選址與建建筑的要要求和標標準。首先，豪豪布斯卡卡（HOOPSCC

7、A）屬屬于綜合合性物業(yè)業(yè)，由于于對其建建筑密度度及容積積率有特特定的要要求，所所以豪布布斯卡（HOPPSCAA）一般般分布于于城市次次中心，這樣才才能使得得豪布斯斯卡（HHOPSSCA）建筑密密度降低低，以保保證有足足夠的空空間實現現低密度度的建筑筑模式；同時，作作為豪布布斯卡（HOPPSCAA）必須須有大面面積的綠綠化作為為其營造造園林景景觀的基基礎；此外，HHOPSSCA豪豪布斯卡卡與城市市的經濟濟有著密密切的聯聯系，這這一切都都需要豪豪布斯卡卡（HOOPSCCA）與與城市之之間必須須有快速速便捷的的交通網網絡做紐紐帶，保保證在豪豪布斯卡卡（HOOPSCCA）社社區(qū)內的的人員的的便利性性。

8、本項目招招商策劃劃方案招商原則則巧妙利用用逆向思思維，懸懸念傳播播的各類類異手法法，讓本本次招商商跳出其其他類型型物業(yè)招招商日趨趨同質化化的怪圈圈。這樣樣既可傳傳播與眾眾不同的的招商訊訊息，又又可在瞬瞬間達到到樹立品品牌概念念的“一石二二鳥”的多元元效果招商策略略物業(yè)功能能區(qū)劃按按照承租租商的經經營互動動原則，進行局局部科學學規(guī)律整整合。嚴格控制制招商品品牌的層層次，利利用自身身優(yōu)勢吸吸納有影影響力的的承租商商，這是是保證 整整體層面面上檔次次的先決條條件。物業(yè)采用用定價租租賃制，運用靈靈活的定定價機制制來滿足足不同類類型的承承租商。與政府相相關部門門合作，推出公公益事業(yè)業(yè)系列文文化活動動，為

9、本本物業(yè)聚聚集人氣氣，培育育本商圈圈目標受受眾的習習慣性消消費行為為，為承承租商提提供經營營成功的的有利保保障，為為樹立品品牌形象象打造宣宣傳基點點。物業(yè)形象象定位鑒于本項項目地原原有的文文化內涵涵和其建建筑物的的功能性性，可定定位為以以體育健健身、養(yǎng)養(yǎng)生休閑閑為主題題的形象象，突出出本項目目的社會會性、公公益性。實施方案案（分片片出租）地段決定定原則。本物業(yè)項項目位于于文化廣廣場商圈圈、先天天下廣場場商圈，距北國國商圈22公里，極其其方便的的城市交交通和大大量的人人流使得得本區(qū)域域具有一一定的商商業(yè)文化化氛圍。互補原則則由于本項項目屬于于舊校區(qū)區(qū)改造而而來的一一個社區(qū)區(qū)型商業(yè)業(yè)物業(yè)，和其它它

10、專業(yè)型型的商業(yè)業(yè)物業(yè)不不同。因因此，不不能簡單單的定位位于單一一類型的的商業(yè)物物業(yè)。我我們要做做綜合性性的商業(yè)業(yè)休閑文文化消費費中心，引進高高端的專專業(yè)餐飲飲品牌店店，文化化娛樂休休閑的專專業(yè)店及及高檔的的城市會會所是本本物業(yè)對對市場的的互補。業(yè)態(tài)演變變原則隨著人們們生活水水平的提提高和消費行行為的轉轉變，休休閑、娛娛樂、餐餐飲、文文化成為為消費主主流，并并且這樣樣潛在的的消費群群體規(guī)模模會越來來越大。商圈擴大大原則因為本項項目的市市場定位位，只有有擴大服服務半徑徑和商圈圈吸引更更多的優(yōu)優(yōu)質消費費群體，才能實現現本物業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)繁榮。本項目業(yè)業(yè)態(tài)分布布：本物業(yè)布布局按招招商方案案暫定為為：住宿

11、宿區(qū)、體體育文化化娛樂區(qū)區(qū)、辦公公區(qū)、餐餐飲區(qū)、小型購購物區(qū)等等區(qū)域。依據本本項目的的原有建建筑和區(qū)區(qū)域劃分分，大體體可分為為以下幾幾個區(qū)域域：籃球場、羽毛球球場等體體育場所所可作為為公益性性活動場場所，對對外開放放。圖書館可可根據內內部結構構裝修為為購物廣廣場，經經營相對對應的產產品，頂頂層可招招租各大大型健身身中心加加盟。對教學樓樓進行包包裝改建建，招租租有知名名度的中中高檔餐餐飲名店店。宿舍樓可可裝修分分割成精精裝小公公寓，對對外出租租。中心開放放式廣場場，可供供市民休休閑娛樂樂，加以以便民健健身器材材，提高高全民健健身意識識。附圖：本項目物物業(yè)租金金預測1、周邊邊文化辦辦公租金金水平項

12、目名稱稱租金水平平（元/平方米米/日項目所在在地址項目定位位方北商務務樓0.71.00裕華路與與體育大大街東南南角商住先天下寫寫字樓1.42.00中山路與與育才街街西南角角寫字樓萬隆國際際0.81.22裕華路與與育才街街西南角角寫字樓2、周邊邊休閑娛娛樂租金金水平項目名稱稱租金水平平（元/平方米米/日）項目所在在地址項目定位位方北商務務樓底商商56裕華路與與體育大大街東南南角底商萬隆國際際底商6裕華路與與育才街街西南角角底商3、周邊邊住宿餐餐飲租金金水平項目名稱稱租金水平平（元/平方米米/日）項目所在在地址項目定位位棉三生活活區(qū)0.40.66中山路與與育才街街東北角角住宅方北小區(qū)區(qū)（多層層、高

13、層層）0.30.55裕華路與與體育大大街東南南角住宅 公寓中型餐飲飲類2.04.00主次干道道商業(yè)門臉臉沿街門臉臉第七、本本物業(yè)項項目預期期租金收收益本物業(yè)可可利用出出租面積積約為14.5萬平平米1可利用用住宿面面積約77.533萬平米米，依據據調查周周邊住宿宿租金數數據為00.30.66元/平平米/日日。結合合本物業(yè)業(yè)項目情情況，按按0.33元/平平米/日日計算，收益大大約為8825萬萬元/年年。2可利用用辦公面面積約22.3萬萬平米，依據調調查周邊邊辦公租租金數據據為0.722.0元元/平米米/日。結合本本物業(yè)項項目情況況，按00.7元元/平米米/日計計算，收收益大約約為5888萬元元/年

14、。3可利用用改造為為餐飲娛娛樂面積積約4.82萬萬平米，依據調調查周邊邊中型餐餐飲娛樂樂租金數數據為22.06.00元/平平米/日日。結合合本物業(yè)業(yè)項目情情況，按按2.00元/平平米/日日計算，收益大大約為335199萬元/年。本物業(yè)預預期年收收益不包包含其他他運營費費用，僅僅指租金金收入為為49332萬元元/年。商業(yè)物業(yè)業(yè)招商策策略第一：招招商原則則招商目標標的選擇擇企業(yè)招商商的目的的是為了了吸引知知名承租租商，出出租經營營場所的的使用權權，更好好的提高高項目的的整體市市場吸引引力。因因此招商商目標的的選擇要要根據項項目定位位和市場場需求情情況來確確定，具具體說應應該考慮慮以下因因素：項目自身身的市場場定位；項目所在在地的消消費狀況況；投資商的的自身資資金狀況況；擬引進商商家的市市場定位位，發(fā)展展戰(zhàn)略。招商談判判原則的的確定招商談判判的目的的在于使使談判的的商家能能符合招招商企業(yè)業(yè)的目標標和利益益需要。要達到到目的，招商談談判必須須針對談談判的特特點，確確定一些些基本原原則。招商談判判的特點點1 談判判對象的的廣泛性性，多樣樣性和復復雜性2 談判判條件的的原則性性與靈活活性3 談判判口徑的的一致性性（二）招招商談判判的原則則根據招商商談判的的特點，