二手房市場簽陰陽合同模板避稅成公開秘密

1、 HYPERLINK / 媒體曝二手房市場簽陰陽合同避稅成公開秘密2010年09月15日00:20央視經(jīng)濟半小時 字號：T|T 導(dǎo)讀在二手房交易中，“陰合同”顯示買賣雙方真實的成交價格，而“陽合同”一種是虛高的房價合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；另一種是填低房價的合同交給房地產(chǎn)交易中心過戶，以便少交稅。房產(chǎn)中介機構(gòu)為促成房屋買賣合同的簽訂，往往會推舉各種方式進行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”。 在二手房市場上，陰陽合同差不多成了一個公開的秘密。為了少交稅、多貸款而簽的“陰陽合同”，看似對交易雙方都有利，事實上它暗藏專門多風(fēng)險。陰陽合同的存在，不僅造成了國家稅收上的重大損失，也給正

2、常的樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計，放了一顆迷霧彈，導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真。2010年9月14日央視經(jīng)濟半小時播出找不到“北”的二手房，以下為節(jié)目實錄：在北京市剛剛公布的房地產(chǎn)運行報告中，新出爐的房產(chǎn)數(shù)據(jù)中少了二手房均價那個指標(biāo)。北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示，由于二手房市場的陰陽合同等問題比較復(fù)雜，臨時還不能做到對二手房市場進行全面調(diào)查，因此將暫停公布二手房數(shù)據(jù)。而北京市統(tǒng)計局此前公布的6月份的二手房統(tǒng)計數(shù)據(jù)，正是因為同樣的緣故，導(dǎo)致和中介公司公布的數(shù)據(jù)懸殊專門大，給公眾造成了困擾。統(tǒng)計部們聯(lián)合有關(guān)部門出臺嚴厲措施，堅決打擊陰陽合同。那么二手房市場中，什么緣故會產(chǎn)生陰陽合同，它究竟造成了什么阻礙，是否又能隨著打擊就此偃

3、旗息鼓呢？記者首先采訪了一家房產(chǎn)中介，工作人員向記者推舉了幾套房源，記者表示打算進行全款交易，但希望能夠避稅。中介公司工作人員：您不講我們都會給你做，因為你既然找到我們，我們確信就為你著想。事實上你是不經(jīng)常接觸，我們就拿這做飯吃在世紀城的這家中介，工作人員向我們推舉了一套七十平米左右售價230萬的兩居房源，并表示能夠低評將網(wǎng)簽價格做到接近最低指導(dǎo)價每平米9800元。中介公司工作人員：二三百萬的房子，交稅的時候也就按六七十萬的價格交稅，把所有的稅交齊了也就四萬多，你要把所有的稅交齊了，這要命了。得交將近十六萬。而在另一家中介，記者向工作人員表示自己手中資金有限，想通過貸款來購置二套房，希望能從銀

4、行盡可能多地貸款。工作人員表示能夠通過評估機構(gòu)將看中的房源進行高評。中介公司工作人員：這房子原來評估的話兩萬二，它做完高評以后可能是兩萬四到兩萬五，每平就多三四千元鈔票，一百平的話就會多出來三四十萬，要是四十萬的話，(首付)百分之五十就多出來二十萬。然而工作人員都表示，因為評估價是銀行放款的依照，因此銀行也會考慮風(fēng)險，盡管是將評估價盡量做高，然而最終往往依舊能夠避稅。中介公司工作人員：你過戶價寫那么高的價格事實上也沒什么用，就按評估價格走就能夠了，既保證你盡可能多地貸出鈔票來，又能保證你盡可能少地交一些不必要的費用。費用要緊是要緊是稅費?？磥聿还苁侨钜琅f貸款，二手房的實際成交價往往都高于最后

5、提交的網(wǎng)簽價，也確實是提交給官方的過戶價，而其最終的目的確實是避稅。中介公司工作人員：簽的價格一般都跟買賣實際價格不一樣。沒有一樣的，我做那么多年，就遇到一個，海歸派，從美國回來，買了上河村的房子，當(dāng)時是500萬買的，他按500萬交的稅，我當(dāng)時跟他講你能夠按100萬去交稅，他講不行，我講什么緣故不行，他講這在美國被抓住了得坐三年的牢。我講這是中國，不必了。在中國一般抓不住，那個后悔呀，500萬得多交多少稅呀。因為能夠避稅，操作起來又沒什么難度，記者發(fā)覺陰陽合同在中介行業(yè)早已是一個公開的秘密，當(dāng)記者表示對合同的有效性有所顧慮時，幾家中介的工作人員都表示沒有問題。中介公司工作人員：可不能可不能，甭

6、管合同價格寫什么價格，它最后房本就改成您的名字，然后你這邊專門安全的。沒有任何阻礙。誰不傻呀，你放心吧 做稅只是做給銀行看，只是做給國家看。當(dāng)記者問及是否擔(dān)心如此的陰陽合同被相關(guān)部門查處而罰款時，這位工作人員專門不以為然。記者：上面會查嗎，如此的合同。中介公司工作人員：它不管你，差不多上不查。你想比如講你買這邊的房子，這邊的房子差不多上海淀的，海淀的過戶大廳你看見了嗎？一到里面去，09年過去你都得擠到里面去，它能查得過來嗎 你讓他派十個人查，五十個人查，他查得過來嗎？同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價，然后再向房管、建委等政府部門遞交一份陽合同，上面的價格往往都低于實

7、際成交價，為的確實是避稅。陰陽合同是否確實存在呢，我愛我家北京公司副總經(jīng)理胡景暉同意了我們的采訪。我愛我家北京公司副總經(jīng)理 胡景暉胡景暉：從購房人的角度來講，他為了省稅，為了達成那個交易，非要這么做的話，我想哪家中介公司都可不能講不的。因為誰講了不那個生意就沒有了，我想這是一個實際上是整個行業(yè)目前實際存在的一個實際的執(zhí)行狀況，只要你想開門做生意，專門多東西是幸免不了的，胡景暉告訴我們，相比新房交易，二手房交易價格相對復(fù)雜，包括實際成交價、銀行評估價格和網(wǎng)簽價格。此外地稅部門及建委還制定了地區(qū)二手房最低指導(dǎo)價，其目的一是對當(dāng)?shù)囟址拷灰灼鹨粋€指導(dǎo)作用，更重要的目的在于確定一個稅收標(biāo)準(zhǔn)，即交易合同

8、價格不得低于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價，也是繳稅的官方依據(jù)。然而隨著近一兩年北京市房價的一路狂漲，最低指導(dǎo)價與實際成交價間的差額越來越大，按最低指導(dǎo)價繳稅反倒成為避稅的最有效途徑。胡景暉：5.5%的營業(yè)稅，3%的契稅，1%的所得稅，假如再加上一些其他的稅費，有可能購買一套房屋的成本，稅費成本達到10%以上。那專門多人都會產(chǎn)生如此一個避稅的如此一個動機。同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價，然后再向房管、建委等政府部門提交一份陽合同，那個價格實際上往往都低于實際成交價，這么做的目的只有一個，確實是為了避稅。買方省下的是真金白銀，這不難想象，然而賣方和中介機構(gòu)又能從中得到什么好處？三方什么

9、緣故輕易就能達成默契，簽下陰陽合同呢？來看看陳女士的經(jīng)歷家住北京的陳女士，有過幾次房屋買賣的經(jīng)歷。他告訴記者，幾次買房子，簽的差不多上陰陽合同。陳女士：當(dāng)時正好確實是那個稅點的新政出臺后面一周，當(dāng)時那個稅比較高。中介給我的建議確實是除了在中介簽的那份合同，包括中介費什么的是按照正常的銷售價，是160萬的時候是去銷售的。合同是如此簽的，然后剩下在走其他稅的時候，他們中介都講他能夠關(guān)心把那個稅避開。陳女士最近賣的這套房子，總價160萬，房屋合同是由陳女士、買方和中介三方私下簽訂的合同。而為了避開高額的稅費，陳女士和買方都聽從了中介的建議，又簽了一份合同，這份合同中，原本160萬的房屋成交價，被寫成

10、了50萬。這份合同是提供給稅務(wù)、房管等部門的網(wǎng)簽合同。陳女士：當(dāng)時的房價應(yīng)該是簽了一個50多萬的房價，就實際上比我自己購買的房價還要低。160萬的房子，變成了50萬，由此省掉的稅款是多少呢？按照北京市房地產(chǎn)交易中心的規(guī)定，房屋建成5年后出售的房子能夠免交營業(yè)稅等稅費，而5年之內(nèi)出售的房子，購買方要繳納契稅和印花稅，契稅按照成交價1.5%比例繳納、印花稅按照成交價0.05%比例繳納。房屋出售方則要繳納印花稅，營業(yè)稅和個人所得稅，其中，印花稅按照成交價0.05%的比例繳納，營業(yè)稅按照買賣差額5.5%比例繳納，個人所得稅按照成交價1%比例或者差額20%比例繳納。二手商品房的交易雙方稅費繳納明細表(一

11、般住宅)購買方繳納的稅費：1、契 稅：成交價1.5% 2、印花稅：成交價0.05%出售方繳納的稅費：1、印花稅：成交價0.05% 2、營業(yè)稅：5年之內(nèi)：買賣差額5.5%，5年之外：免交，3、個人所得稅：5年之內(nèi)：成交價1%或差額20% ，5年之外：免交(業(yè)主滿5年唯一住宅因為陳女士的房子不滿兩年，不能享受5年之外稅費免交的政策。依照計算，假如按照總價160萬計，該房應(yīng)該繳納的各項稅費總計94950元；假如按照總價50萬計，因為低于房屋之前的購買價63萬，買賣差額為負數(shù)，營業(yè)稅和個人所得稅項目為零，因此該房應(yīng)該繳納的各項稅費總計只有8000元。雙方可少繳納稅款86950元。陰合同：160萬1.5

12、%(契稅)160萬0.05%2(印花稅)(160萬63萬)5.5%(營業(yè)稅)160萬1%(個人所得稅)=94950元陽合同：50萬1.5%(契稅)160萬0.05%2(印花稅)=8000元稅收流失：94950-8000=86950元陳女士：我們從繳稅大廳出來，確實是去銀行打款，然后我才給他過戶。他付給多少銀行也不管，然后繳稅大廳也不管。依照規(guī)定，購買方和出售方都要承擔(dān)一定比例的稅費。但實際上按照行業(yè)潛規(guī)則，所有稅費幾乎差不多上由購買方承擔(dān)的，作為賣方的陳女士事實上從中受益有限，可他什么緣故要同意簽訂這種陰陽合同呢？陳女士：(賣方)給買方省稅的話，買方就會覺得更痛快，覺得這筆鈔票依舊比較值的。然

13、后就能夠讓我賣房子賣得更快一些也確實是。陳女士告訴我們，大部分人關(guān)于如何簽陰陽合同并不是特不清晰，他買賣的幾套房屋，差不多上由中介機構(gòu)來負責(zé)起草的。陳女士：比如講過戶大廳交稅，納稅大廳都會有中介專門派駐這種專員，然后他的專員會幫你把所有手續(xù)簽好。然后只是講該簽字地點你簽字，該出身份證復(fù)印件的時候你出復(fù)印件。然后差不多上我就看了一眼合同，簽成如此，然后他講你簽字。我可能看一下總價，當(dāng)時覺得比較驚詫，當(dāng)時講如此能過嗎？那邊辦那個情況的專員就跟我講，那個沒問題確信的。陳女士講，陰陽合同，也不僅僅是把高價作低用以逃稅，之前他買過一套房，中介就特地建議他，能夠把房屋總價做高，用于獵取更多貸款。陳女士：我

14、事實上第一套，買了一個小的二手房。我是希望多貸款，然后中介就幫我把評估價做高，如此房子的總價也就高了，把價格調(diào)高那種所謂陰陽合同。原本160萬元的一套房子，在出示給稅務(wù)部門的合同中，簽訂的成交價就變成了50萬元，買家因此少交了接近10萬元的稅款，而賣家的房子也因為配合簽訂陰陽合同，專門快就能夠出手，雙方皆大歡喜，這也正是陰陽合同泛濫的緣故。有人因為陰陽合同逃了稅或者多貸了款，然而也有專門多人因為簽了一個如此的合同，遇到了苦惱。房產(chǎn)中介機構(gòu)為促成房屋買賣合同的簽訂，往往會推舉各種方式進行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”。 在二手房市場上，陰陽合同差不多成了一個公開的秘密。然而一陰一陽兩

15、份合同，確實就能像中介講的那樣，能合理避稅沒有風(fēng)險嗎？北京的王女士最近正在為陰陽合同的事兒苦惱。家住北京的王女士，這幾個月來一直在為房子的情況苦惱。2009年7月，王女士位于北京市豐臺區(qū)的一處房產(chǎn)預(yù)備出售，找到了一家中介公司關(guān)心聯(lián)系買家。王女士：我們都見了面了，簽了合同了，成交的價格是60萬。但當(dāng)王女士到房產(chǎn)交易大廳辦過戶手續(xù)時，擺在她面前的卻是另一份合同。王女士：交給房地局的那個合同的價格是22萬。我突然就發(fā)覺，我講這價格如何是22萬??？我講咱們不是成交60萬嗎？然后他講那個你甭管了。那個是那什么，是我們作價的，你不在這講。然后就給我拉一邊去了。房子價格突然由60萬變成了22萬，王女士這時候

16、才被告知，中介幫他簽的是陰陽合同，這份價格低的合同，要緊是給有關(guān)部門看，是為了讓買家少交點稅?？吹窖矍昂贤显?0萬的房款，變成了22萬，還有她的親筆簽名。王女士：鏈家(地產(chǎn))那個程序特不搞笑，你所有東西確實是到那他捂著。抓緊簽字，這你抓緊簽字，那抓緊簽字，然后你就去簽。記者在王女士提供的材料里看到，這份三方實際成交的合同，成交價格一欄沒有數(shù)字，而在另外一份鏈家居間補充協(xié)議中講明，房屋成交價格為60萬。隨后，王女士給律師打了電話。律師告訴她，如此做屬于違法避稅，超過一定額度的會被追究刑事責(zé)任。也有可能會給他帶來專門多意想不到的糾紛。王女士內(nèi)心特不不安。王女士：就怕那個買房的人，你過完戶以后，

17、回頭他反悔了。他覺得可能那個房價要跌，或者如何樣的，他會找你后帳。他完全能夠講按要求22萬去付你的鈔票，讓你把其它多余的鈔票給他退回來。一系列顧慮讓王女士不敢把房子過戶給買方，但中介公司卻急于做成這筆生意，督促王女士過戶。王女士：我跟他講，如此吧假如你要過的話，我先找我的律師，他跟我簽個東西。然后我如此講的時候，她就去跟那個買方去協(xié)調(diào)。然后最后講那行，結(jié)果我就先走了。因為當(dāng)時他就有點操縱我的意思，你明白嗎，確實是你今天不能走。王女士后來找到稅務(wù)部門舉報了這次陰陽合同的事，該部門相關(guān)負責(zé)人告訴王女士能夠立案，但最快解決要等3個月。王女士：舉報之后稅務(wù)部門后來給我回信了，然而他們講他們不管。他的理

18、由確實是講，你的交易沒完成。而且他又按那個指導(dǎo)價格，不低于指導(dǎo)價格去交易的。由于交易沒有完成，稅務(wù)部門無法介入。稅務(wù)人員講，假如按照當(dāng)時北京市豐臺區(qū)此類房子每平米指導(dǎo)價不低于3500元的標(biāo)準(zhǔn)計算，由于王女士的房子是回遷房，面積60平米，即便是22萬成交也不屬于異常，稅務(wù)部門同樣沒有方法介入。就在王女士左右為難的時候，因為王女士收了房款卻遲遲沒有過戶，買家認為王女士違約，申請仲裁。從北京仲裁委員會出具的這份仲裁結(jié)果來看，王女士因為違約，需要全額返還買方593000元房款，還需要賠償給買方，包括27550元仲裁費在內(nèi)的50000元。房子沒賣成，反倒要賠給買家5萬多塊鈔票，這讓王女士如何也想不通。王

19、女士：現(xiàn)在我就有一個方法，我覺得中介公司他存在嚴峻的過失。我覺得他應(yīng)該來賠償我那個損失，因此我預(yù)備去起訴那個中介公司。為了少交稅、多貸款而簽的“陰陽合同”，看似對交易雙方都有利，事實上它暗藏專門多風(fēng)險。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，因為陰陽合同產(chǎn)生的糾紛有300多起，而今年二手房交易保守可能的逃稅額度在20億元左右。陰陽合同的存在，不僅造成了國家稅收上的重大損失，也給正常的樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計，放了一顆迷霧彈，導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真。那么，到底有什么養(yǎng)的殺手锏，能禁止陰陽合同產(chǎn)生呢？邱寶昌律師告訴我們，因為陰陽合同引起的糾紛呈上升趨勢，上半年，京城的各家律師事務(wù)所就接到了多起如此的訴訟。北京匯佳律師事務(wù)所律師 邱寶

20、昌邱寶昌：實際上陰陽合同，是一種虛假的或者采取一種欺騙的手段，簽訂這種合同，是損害國家利益的。本來是六十萬，做成二十萬，它稅少了三分之二。律師邱寶昌告訴記者，按照目前的法律規(guī)定，簽訂陰陽合同是一種違法行為。依照中華人民共和國稅收征收治理法第四十條規(guī)定：“納稅人采取虛假的納稅申報的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。中華人民共和國刑法第二百零一條規(guī)定：納稅人不繳或者少繳應(yīng)納稅款偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十同時偷稅數(shù)額在一萬元以上不滿十萬元的處三年以下有期徒刑或者拘役并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。偷

21、稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上同時偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。邱寶昌：另外在那個地點面作為一個中介，它是有責(zé)任的。有一些中介公司，為了促成交易買賣完成，獵取這種傭金，它就采取一種陰陽合同，中介方起到了推波助瀾。或者是出主意，再他的主導(dǎo)下，那他承擔(dān)責(zé)任，因為他是共同的逃稅。我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴我們，地稅部門及建委制定了地區(qū)二手房最低指導(dǎo)價，以確定一個稅收標(biāo)準(zhǔn)，即交易合同價格不得低于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價，也是繳稅的官方依據(jù)。然而隨著近一兩年北京市房價的一路瘋漲，最低指導(dǎo)價與實際成交價間的差額越來越大，像陳女士的剛剛出售的朝陽區(qū)這套房子，當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r

22、格差不多接近每平米3萬，但市場指導(dǎo)價只是才五六千元，最低指導(dǎo)價實際上差不多難以起到作用。胡景暉：從現(xiàn)在各個區(qū)域的最低過戶價和成交價來看的話，平均的那個價差大概在20%左右。假如要想杜絕這種行為的話，從理論上來講，那確實是把目前政府執(zhí)行的最低過戶價，調(diào)整到一個跟市場比較接近的水平。中國指數(shù)研究院院長 莫天全莫天全：西方方國家在制度上也是做了專門多情況，來幸免大伙兒有機會來鉆那個空子。你比如講他對那個指導(dǎo)價，用那個第三方，中立的第三方，不是用得那個買賣雙方，也不是用中介公司，去做那個房屋的評估。確實是那個市場的指導(dǎo)價，跟市場的真正成交價是比較接近的。莫天全認為，提高政府指導(dǎo)價的更新頻率，縮小政府指導(dǎo)價與市場價格之間的差異，是解決陰陽合同的最有效方法。此外他還指出，加強與獨立中介機構(gòu)的溝通和合作，讓這些機構(gòu)參與政府指導(dǎo)價的制定和交易規(guī)則的設(shè)立尤為重要。莫天全：指導(dǎo)價跟市場價能更及時接軌。我們更新更及時更快一點，如此確實是講不給大伙兒有那個機會去做那個陰陽合同，或者講那個空間差不多專門小了，大伙兒不至于為了一點點小的利益去做那個陰陽合同。莫天全特不指出，德國的經(jīng)驗值得借鑒。在德國，依照