某商業(yè)區(qū)初步策劃思路及建議

1、PAGE 邯鄲商業(yè)業(yè)區(qū)改造造初步策劃劃思路及及建議漢世佳投投資顧問問有限公公司Dec116, 20003目 錄錄TOC o h z HYPERLINK l _Toc59302172 目錄 PAGEREF _Toc59302172 h 1 HYPERLINK l _Toc59302173 第一部分分邯鄲商商業(yè)項(xiàng)目目的策劃劃背景 PAGEREF _Toc59302173 h 22 HYPERLINK l _Toc59302174 第二部分分邯鄲商商業(yè)項(xiàng)目目策劃思思路及具具體操作作辦法 PAGEREF _Toc59302174 h 33 HYPERLINK l _Toc59302175 2.1在在市

2、場調(diào)調(diào)查方面面 PAGEREF _Toc59302175 h 3 HYPERLINK l _Toc59302176 2.2在在市場分分析及可可行性研研究方面面 PAGEREF _Toc59302176 h 6 HYPERLINK l _Toc59302177 2.2.1市場場分析內(nèi)內(nèi)容與工工作流程程 PAGEREF _Toc59302177 h 6 HYPERLINK l _Toc59302178 2.2.2工作作方法 PAGEREF _Toc59302178 h 99 HYPERLINK l _Toc59302179 第三部分分項(xiàng)目地地塊周邊邊環(huán)境 PAGEREF _Toc59302179

3、h 110 HYPERLINK l _Toc59302180 第四部分分項(xiàng)目所所在區(qū)域域的商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀及及存在的的問題 PAGEREF _Toc59302180 h 112 HYPERLINK l _Toc59302181 4.1現(xiàn)現(xiàn)狀概況況 PAGEREF _Toc59302181 h 12 HYPERLINK l _Toc59302182 4.2主主要存在在的問題題 PAGEREF _Toc59302182 h 12 HYPERLINK l _Toc59302183 4.2.1、在在規(guī)劃方方面存在在的問題題 PAGEREF _Toc59302183 h 12 HYPERLINK l _Toc

4、59302184 4.2.2業(yè)物物業(yè)營銷銷中的問問題 PAGEREF _Toc59302184 h 133 HYPERLINK l _Toc59302185 第五部分分邯山商商業(yè)街區(qū)區(qū)營銷策策略 PAGEREF _Toc59302185 h 155 HYPERLINK l _Toc59302186 5.1邯邯山商業(yè)業(yè)街區(qū)定定位 PAGEREF _Toc59302186 h 155 HYPERLINK l _Toc59302187 5.2邯邯山商業(yè)業(yè)街區(qū)營營銷策劃劃模式的的選擇 PAGEREF _Toc59302187 h 115 HYPERLINK l _Toc59302188 5.3核核心營

5、銷銷策略的的制定 PAGEREF _Toc59302188 h 116 HYPERLINK l _Toc59302189 第六部分分總體發(fā)發(fā)展策略略及開發(fā)發(fā)模式 PAGEREF _Toc59302189 h 117 HYPERLINK l _Toc59302190 6.1項(xiàng)項(xiàng)目總體體發(fā)展策策略 PAGEREF _Toc59302190 h 177 HYPERLINK l _Toc59302191 6.2項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)模式 PAGEREF _Toc59302191 h 117 HYPERLINK l _Toc59302192 第七部分分對(duì)邯山山商業(yè)步步行街的的規(guī)劃建建議 PAGEREF _Toc5

6、9302192 h 211 HYPERLINK l _Toc59302193 第八部分分項(xiàng)目拆拆遷階段段應(yīng)該注注意的問問題： PAGEREF _Toc59302193 h 223第一部分分 邯鄲鄲商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的策策劃背景景中國房地地產(chǎn)正面面臨急劇劇的洗牌牌，步入入一個(gè)商商鋪、寫寫字樓、住宅三三分天下下、鼎足足之勢的的全新時(shí)時(shí)代。我我們敢說說，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)定定會(huì)成為為中國房房地產(chǎn)開開發(fā)的下下一個(gè)熱熱點(diǎn)。值得我們們注意的的是，雖雖然同出出地產(chǎn)體體系，但但商業(yè)地地產(chǎn)的開開發(fā)操作作、經(jīng)營營理念、營銷策策略、媒媒介策略略等與住住宅有著著很大的的不同：作為一個(gè)個(gè)動(dòng)態(tài)地地產(chǎn)，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)主要依依靠經(jīng)營營獲得收收

7、益，需需要依托托于商業(yè)業(yè)地段價(jià)價(jià)值和經(jīng)經(jīng)營特色色。商業(yè)性更更強(qiáng)，對(duì)對(duì)于開發(fā)發(fā)商和物物業(yè)管理理的商業(yè)業(yè)經(jīng)營、管理水水平要求求更高。商業(yè)建筑筑的土地地出讓金金要比住住宅更高高，一般般情況下下，土地地出讓年年限只有有40年年。商業(yè)鋪位位屬于生生產(chǎn)資料料，流通通強(qiáng)，商商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，對(duì)對(duì)企業(yè)資資金和開開發(fā)模式式依賴比比較強(qiáng)。面對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)中的的種種與與住宅物物業(yè)的不不同，我我們稽山山房地產(chǎn)產(chǎn)邯鄲商商業(yè)項(xiàng)目目如何制制定開發(fā)發(fā)策略、經(jīng)營策策略、銷銷售策略略；如何何通過本本項(xiàng)目達(dá)達(dá)到企業(yè)業(yè)利益最最大化，并光榮榮完成企企業(yè)的使使命、社社會(huì)的使使命。這這正是邯邯鄲商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的策劃背背景，邯邯鄲商業(yè)業(yè)項(xiàng)目給

8、給策劃提提供了一一操作平平臺(tái)，策策劃將為為項(xiàng)目披披上一件件成功的的外衣。第二部分分 邯邯鄲商業(yè)業(yè)項(xiàng)目策策劃思路路及具體體操作辦辦法根據(jù)我司司的對(duì)商商業(yè)的操操作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際需要要，制定定邯鄲商商業(yè)項(xiàng)目目的策劃劃操作思思路如下下：2.1在在市場調(diào)調(diào)查方面面對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行家而而言，市市場調(diào)查查只是對(duì)對(duì)其“感覺”的論證證。這既既是中國國房地產(chǎn)產(chǎn)的尷尬尬之處，又是市市場調(diào)查查長久以以來受非非議的地地方。但但是勿庸庸置疑的的是，專專業(yè)市場場調(diào)查能能力是發(fā)發(fā)展商項(xiàng)項(xiàng)目致勝勝的重要要保障。通過規(guī)范范的調(diào)查查研究方方法為客客戶提供供清晰的的數(shù)據(jù)和和有效的的營銷方方案，是是漢世佳佳的使命命。我們們知道，

9、數(shù)據(jù)是是極端重重要的，但也是是最容易易被制造造的，只只有依靠靠歷經(jīng)檢檢驗(yàn)的市市場研究究模型、正確的的資料搜搜集方法法、嚴(yán)格格的質(zhì)量量監(jiān)控、專業(yè)人人員的分分析、客客觀的誤誤差評(píng)估估，才能能說明提提供給客客戶的一一個(gè)百分分?jǐn)?shù)的價(jià)價(jià)值。（一）在在此我們們僅就邯邯鄲商業(yè)業(yè)改造項(xiàng)項(xiàng)目擬采采用的調(diào)調(diào)查方法法和手段段作一系系統(tǒng)描述述。1. 定量量研究入戶訪問問：作為為消費(fèi)者者研究中中最主要要的數(shù)據(jù)據(jù)收集方方法，漢漢世佳發(fā)發(fā)展了自自己的抽抽樣框架架、訪問員與與實(shí)地監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，成熟熟的抽樣樣與管理理技術(shù)保保證了消消費(fèi)者信信息的真真實(shí)與有有效。電話訪問問：漢世世佳在同同業(yè)中較較早建立立了中心心城市居居民家庭庭電

10、話樣樣本框，輔之以以計(jì)算機(jī)機(jī)輔助抽抽樣系統(tǒng)統(tǒng)、專職職電話訪訪問員等等資源，保證了了隨機(jī)撥撥號(hào)技術(shù)術(shù)（RDDD）的的應(yīng)用。街頭攔訪訪：攔截截訪問是是指在某某個(gè)場所所（一般般是較繁繁華的商商業(yè)區(qū)）攔截在在場的一一些人進(jìn)進(jìn)行面訪訪調(diào)查。攔截面面訪的好好處在于于效率高高。定點(diǎn)訪問問：經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)顯示，在購物物地點(diǎn)實(shí)實(shí)施調(diào)查查能夠最最大限度度模擬真真實(shí)的購購買環(huán)境境。定點(diǎn)點(diǎn)訪問在在專職督督導(dǎo)的全全程監(jiān)控控之下，能夠在在快速尋尋找特定定受訪者者的同時(shí)時(shí)有效保保證調(diào)查查結(jié)果的的真實(shí)性性。郵寄調(diào)查查：在調(diào)查范范圍涉及及本區(qū)域域外目標(biāo)標(biāo)或特定定受訪者者時(shí)，采用用郵寄問問卷的方法。網(wǎng)上調(diào)查查：E-maiil方式式和網(wǎng)絡(luò)

11、絡(luò)調(diào)查系系統(tǒng)。2. 定定性研究究小組焦點(diǎn)點(diǎn)座談會(huì)會(huì)：由主主持人以以一種無無結(jié)構(gòu)的的自然的的形式與與一個(gè)小小組的被被調(diào)查者者交談。通過傾傾聽一組組從調(diào)研研者所要要研究的的目標(biāo)市市場中選選擇來的的被調(diào)查查者，從從而獲取取對(duì)既定定問題的的深入了了解。深度訪談?wù)劊和ㄟ^過無結(jié)構(gòu)構(gòu)的、直直接的、個(gè)人的的訪問，以揭示示對(duì)某一一問題的的潛在動(dòng)動(dòng)機(jī)、信信念、態(tài)態(tài)度和感感情。在在研究中中，對(duì)專專家、部部委領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、企業(yè)業(yè)決策者者、記者者的深度度訪問能能快速有有效地收收集信息息。緯群群的深度度訪問從從提綱設(shè)設(shè)計(jì)到訪訪問執(zhí)行行、記錄錄整理與與分析全全部由自自己的研研究人員員擔(dān)當(dāng)，有效保保證了項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量量。企業(yè)訪談?wù)劊河?/p>

12、于于中國企企事業(yè)單單位的強(qiáng)強(qiáng)大購買買力和獨(dú)獨(dú)特的購購買決策策，因而而對(duì)單位位用戶的的深入研研究也成為我們們此次設(shè)設(shè)計(jì)的要要求之一一。緯群采用用專家訪訪員、1100的問卷卷復(fù)核機(jī)機(jī)制，為客戶戶提供滿滿意的服服務(wù)。3. 探索索性研究究文案研究究：二手手?jǐn)?shù)據(jù)收收集、歷史數(shù)數(shù)據(jù)分析析等。典型調(diào)查查：針對(duì)對(duì)典型案案例、主主要競爭爭對(duì)手的的單項(xiàng)調(diào)調(diào)查。觀察訪談?wù)劊喝鐐蝹窝b購物物、觀察察客戶等等。（二）市市場調(diào)查查內(nèi)容消費(fèi)者意意愿調(diào)查查。調(diào)查查內(nèi)容包包括購物物習(xí)性調(diào)調(diào)查、外外食餐飲飲習(xí)性調(diào)調(diào)查、休休閑習(xí)性性調(diào)查、對(duì)邯鄲鄲市相關(guān)關(guān)商業(yè)設(shè)設(shè)施滿意意度調(diào)查查、期望望增加相相關(guān)設(shè)施施調(diào)查、受訪者者基本資資料及對(duì)對(duì)本

13、案的的看法等等。進(jìn)駐經(jīng)營營者訪談?wù)?。調(diào)查查內(nèi)容包包括進(jìn)駐駐意愿調(diào)調(diào)查、進(jìn)進(jìn)駐方式式調(diào)查、經(jīng)營方方式調(diào)查查、對(duì)本本案的看看法。專家意見見調(diào)查。以訪談?wù)劮绞绞帐占嚓P(guān)關(guān)專家對(duì)對(duì)本案的的看法以以及所提提出的寶寶貴意見見。邯鄲市政政府意見見調(diào)查。訪談邯邯鄲市政政府意見見，并了了解邯鄲鄲市商業(yè)業(yè)項(xiàng)目改改造之后后期望經(jīng)經(jīng)營模式式及目標(biāo)標(biāo)。2.2在在市場分分析及可可行性研研究方面面2.2.1市場場分析內(nèi)內(nèi)容與工工作流程程區(qū)位特性性與基本本條件分分析。其其中包括括：a區(qū)域域環(huán)境特特性分析析b周邊邊區(qū)域相相關(guān)調(diào)查查c區(qū)域域社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展現(xiàn)況分分析d區(qū)域域人口特特性分析析e交通通運(yùn)輸系系統(tǒng)分析析g公共共設(shè)施設(shè)設(shè)

14、計(jì)分析析相關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)、政策策分析商圈發(fā)展展?jié)摿Ψ址治雠c預(yù)預(yù)測。分分析現(xiàn)有有商圈發(fā)發(fā)展趨勢勢及對(duì)區(qū)區(qū)域周邊邊商圈發(fā)發(fā)展?jié)摿αψ錾钜灰徊搅私饨?，以進(jìn)進(jìn)一步擬擬定區(qū)域域發(fā)展方方向。競爭者分分析。收收集商圈圈范圍內(nèi)內(nèi)競爭者者的經(jīng)營營狀況，如規(guī)模模、商品品種類、區(qū)位等等，并分分析對(duì)本本案的影影響。SWOTT分析。分析本本案之優(yōu)優(yōu)、劣勢勢、機(jī)會(huì)會(huì)、威脅脅，以擬擬定本案案開發(fā)策策略方向向。經(jīng)營管理理分析。投資效益益評(píng)估。市場研究究分析工工作流程程圖計(jì)計(jì)劃目標(biāo)確立基 地 分 析市場調(diào)查分析市場潛力分析投資者問卷調(diào)查消費(fèi)者問卷調(diào)查中國商業(yè)市場分析北京、上海、深圳城市商場市場分析城市商場供需推估案例分析商圈

15、零售市場調(diào)查現(xiàn)況分析階 段 開發(fā)方案研擬階段綜合結(jié)論階 段本案產(chǎn)品定位分析市場定位、產(chǎn)品組成業(yè)別規(guī)模、附屬設(shè)施土地開發(fā)方案研擬 經(jīng)營模式分析 相關(guān)法令分析 開發(fā)程序規(guī)劃 財(cái)務(wù)規(guī)劃分析方案評(píng)選開發(fā)與招商計(jì)劃擬定財(cái)務(wù)計(jì)劃擬定 設(shè)備說明 招商文件擬定 專業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)計(jì)劃回饋修正2.2.2工作作方法專業(yè)分工工法。本本案工作作之基本本理念，系運(yùn)用用專業(yè)分分工的方方法。集體討論論法。本本案將由由本公司司統(tǒng)籌安安排整體體工作進(jìn)進(jìn)度與監(jiān)監(jiān)督，以以召開多多次工作作會(huì)議方方式，整整合各專專業(yè)顧問問之工作作成果，并與業(yè)業(yè)主保持持緊密的的溝通，以達(dá)成成工作共共識(shí)之建建立。市場調(diào)查查法。本本研究中中將包括括消費(fèi)者者問卷

16、調(diào)調(diào)查、經(jīng)經(jīng)營者意意見訪問問、現(xiàn)場場踏勘等方方式，以以收集第第一手的的資料。次級(jí)資料料收集法法。本研研究并將將收集相相關(guān)政府府統(tǒng)計(jì)資資料、不不動(dòng)產(chǎn)雜雜志、專專業(yè)研究究報(bào)告，以及本本現(xiàn)有資資料庫等等次級(jí)資資料，以以建立本本案專屬屬的資料料庫。系統(tǒng)分析析法。整整個(gè)規(guī)劃劃工作，將采系系統(tǒng)性的的分析方方法，從從大區(qū)域域到小環(huán)環(huán)境的分分析，從從宏觀到到微觀，以使軟軟、硬件件規(guī)劃相相互配合合、齊實(shí)實(shí)并進(jìn)，達(dá)成計(jì)計(jì)劃的充充分落實(shí)實(shí)。第三部分分 項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊周邊環(huán)環(huán)境地理位置置及現(xiàn)狀狀：該項(xiàng)項(xiàng)目位于于陵西街街以西，和平路路以北，環(huán)城西西路以南南，浴新新街以東東。所在在位置位位于邯鄲鄲市中心心位置，也是邯邯鄲老

17、城城的中心心位置，是邯鄲鄲市的商商業(yè)、居居住、教教育中心心。目前前該項(xiàng)目目所在地地以平房房和部分分二層樓樓房為主主要建筑筑形式，在項(xiàng)目目所在地地的邊界界部分是是各種分分散經(jīng)營營的各種種商業(yè)形形態(tài)。內(nèi)內(nèi)部為原原來的邯邯鄲市老老區(qū)生活活中心，有大量量居民居居住。其其建筑密密度較高高，這與與近兩年年邯鄲市市政府有有意對(duì)該該地塊進(jìn)進(jìn)行改造造，大部部分居民民都希望望通過擴(kuò)擴(kuò)建原有有住房面面積獲得得更多的的補(bǔ)償有有關(guān)。由由于建筑筑密度過過高，目目前，其其內(nèi)部的的生活環(huán)環(huán)境較惡惡劣，對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目所在地地順利拆拆遷是一一個(gè)較大大的利好好消息。在項(xiàng)目目邊界經(jīng)經(jīng)營的商商戶主要要以服裝裝、五金金、小百百貨等為為主要

18、業(yè)業(yè)態(tài)，基基本上是是經(jīng)過長長期的沉沉淀和積積累自然然形成的的集貿(mào)性性商業(yè)，其經(jīng)營營的產(chǎn)品品檔次較較低，經(jīng)經(jīng)營不規(guī)規(guī)范。商業(yè)分析析：項(xiàng)目目所在地地塊為邯邯鄲市目目前的商商業(yè)中心心，其中中陵西路路和和平平路是目目前邯鄲鄲市的兩兩條主要要商業(yè)街街。并且且該商圈圈是擁有有1300萬城市市人口的的邯鄲市市的市級(jí)級(jí)商業(yè)中中心，周周圍分布布著日月月城、康康德、邯邯山商場場、新趙趙都、樂樂頤電腦腦大廈等等商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。該該位置人人流量較較大，具具有絕對(duì)對(duì)優(yōu)勢的的商業(yè)氛氛圍，雖雖然目前前該地塊塊周圍的的幾個(gè)大大型商場場超市的的經(jīng)營狀狀況一般般，業(yè)態(tài)態(tài)較為落落后，但但也存在在著像世世紀(jì)城、康德等等一批在在當(dāng)?shù)鼐呔哂?/p>

19、較大大營業(yè)額額和美譽(yù)譽(yù)度的商商業(yè)項(xiàng)目目。并且且其商業(yè)業(yè)輻射范范圍是整整個(gè)邯鄲鄲區(qū)域性性的，商商圈的輻輻射力較較強(qiáng)，對(duì)對(duì)整個(gè)邯邯鄲的商商業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)起著決決定性的的影響。交通分析析：由于于項(xiàng)目緊緊靠火車車站和長長途汽車車站以及及市內(nèi)公公共交通通系統(tǒng)的的樞紐位位置，因因此該位位置是邯邯鄲市的的交通疏疏導(dǎo)中心心和物流流中心，交通便便利，物物流方便便，對(duì)于于進(jìn)出邯邯鄲市和和市內(nèi)的的通達(dá)性性具有不不可替代代性的優(yōu)優(yōu)勢。緊緊鄰項(xiàng)目目的京廣廣鐵路是是中國大大陸南北北交通的的大動(dòng)脈脈，容易易形成物物流中心心，無疑疑也給本本項(xiàng)目的的成功操操作提供供了一個(gè)個(gè)極大的的利好。其他優(yōu)勢勢分析：該項(xiàng)目目的2公公里范圍圍內(nèi)，集

20、集中了邯邯鄲市的的幾所重重點(diǎn)中學(xué)學(xué)和職業(yè)業(yè)學(xué)校，是一個(gè)個(gè)典型的的教育中中心，方方便社區(qū)區(qū)居民和和業(yè)主孩孩子就學(xué)學(xué)，對(duì)于于提升項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值也可可以起到到不可忽忽視的作作用。另另外，銀銀行機(jī)構(gòu)構(gòu)和醫(yī)院院也都分分布在項(xiàng)項(xiàng)目所在在地周圍圍，對(duì)于于綜合性性商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目是一一個(gè)很大大的無形形資產(chǎn)。第四部分分 項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域的的商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及存存在的問問題4.1現(xiàn)現(xiàn)狀概況況規(guī)劃范圍圍內(nèi)面積積為1330畝，現(xiàn)有路路況網(wǎng)絡(luò)絡(luò)將規(guī)劃劃范圍劃劃分為四四個(gè)地塊塊，主要要土地使使用種類類與結(jié)構(gòu)構(gòu)如下所所述：主要為住住宅、商商業(yè)、金金融、貿(mào)貿(mào)易、市市場、文文化娛樂樂、飲食食服務(wù)、旅館、醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)、教教育科研研、宗教教、辦

21、公公行政等等功能地地塊。住宅多為為平房和和部分二二層自建建樓房。商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施集集中分布布在，形形成枝狀狀觸角式式分布與與形態(tài)特特征。4.2主主要存在在的問題題4.2.1、在在規(guī)劃方方面存在在的問題題土地使用用過于混混雜。同同一地塊塊可能容容納三至至四種功功能用地地，降低低了土地地資源有有效合理理使用，未能反反映本地地區(qū)主體體功能。道路系統(tǒng)統(tǒng)未科學(xué)學(xué)規(guī)劃定定位。道道路層級(jí)級(jí)與道路路形態(tài)未未能互相相配合，降低道道路可及及性和易易行性。城市景觀觀缺乏自自明性。廣告招招牌凌亂亂、缺乏乏自明性性與特色色。成長管理理與城市市活動(dòng)未未加以結(jié)結(jié)合。商商貿(mào)服務(wù)務(wù)活動(dòng)及及經(jīng)營層層次紊亂亂，超高高層建筑筑使用強(qiáng)強(qiáng)

22、度降低低了經(jīng)營營環(huán)境，歷史古古跡保存存與開發(fā)發(fā)計(jì)劃相相沖突，成長管管理機(jī)制制無法與與城市活活動(dòng)密切切結(jié)合。4.2.2業(yè)物物業(yè)營銷銷中的問問題產(chǎn)權(quán)問題題。香香港商場場能夠成成功經(jīng)營營，與其其產(chǎn)權(quán)的的統(tǒng)一不不無關(guān)系系，在邯邯鄲，商商場更多多的是被被分割成成小鋪位位來出售售，使一一個(gè)商場場的產(chǎn)權(quán)權(quán)所有人人有數(shù)百百甚至上上千，一一個(gè)鋪位位也有幾幾個(gè)業(yè)主主，如果果將來業(yè)業(yè)主的意意見無法法統(tǒng)一，勢必會(huì)會(huì)影響商商場的經(jīng)經(jīng)營。定位問題題和定位位的支持持系統(tǒng)。我們認(rèn)認(rèn)為，確確定商服服物業(yè)的的經(jīng)營主主題定位位是一項(xiàng)項(xiàng)非常專專業(yè)的工工作，需需要大量量準(zhǔn)確有有效的市市場調(diào)研研資料方方能確定定，并且且調(diào)查結(jié)結(jié)果與自自身

23、條件件非常匹匹配方能能確定，必需相相信專業(yè)業(yè)的市場場調(diào)研分分析來進(jìn)進(jìn)行，也也許就某某物業(yè)本本身，調(diào)調(diào)查的結(jié)結(jié)果是不不具備條條件，不不再進(jìn)行行，并不不是壞事事。銷售和經(jīng)經(jīng)營的矛矛盾。銷售和經(jīng)經(jīng)營在規(guī)規(guī)劃中的的矛盾。每一個(gè)個(gè)發(fā)展商商都想使使自己的的物業(yè)能能夠賣個(gè)個(gè)好價(jià)錢錢，同時(shí)時(shí)能經(jīng)營營得好。從賣的的角度講講，劃分分成小鋪鋪位面對(duì)對(duì)的客戶戶群更廣廣，更有有利于銷銷售的進(jìn)進(jìn)行，但但對(duì)經(jīng)營營來講，卻并非非如此，根據(jù)經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)的不同同，所需需適合的的營業(yè)面面積是不不同的。這就存存在著在在規(guī)劃中中鋪位如如何劃分分的問題題。解決決不好將將會(huì)直接接影響到到將來的的經(jīng)營。投資回報(bào)報(bào)和市場場租金。投資者者投資商

24、商鋪的目目的是為為了獲取取理想的的租金回回報(bào)，發(fā)發(fā)展商想想盡快銷銷售自己己的物業(yè)業(yè)，必須須給投資資者一個(gè)個(gè)滿意的的回報(bào)，雙方的的討價(jià)還還價(jià)勢在在必然，如果發(fā)發(fā)展商承承諾的回回報(bào)高，必然會(huì)會(huì)背上沉沉重的包包袱，回回報(bào)低，客戶不不滿意，物業(yè)銷銷售狀況況堪憂。業(yè)態(tài)選擇擇。每個(gè)個(gè)項(xiàng)目都都有其特特殊之處處，業(yè)態(tài)態(tài)的選擇擇必須以以市場為為基礎(chǔ)，應(yīng)該遵遵循“人無我我有，人人有我優(yōu)優(yōu)”的原則則，市場場空白點(diǎn)點(diǎn)不一定定就是機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)，反過來來，這種種業(yè)態(tài)普普遍存在在的時(shí)候候也不一一定就沒沒有潛力力可挖。項(xiàng)目所在在的商業(yè)業(yè)區(qū)存在在著多種種歷史遺遺留問題題和商業(yè)業(yè)經(jīng)營問問題，這這些問題題更深層層次地涉涉及到民民俗民情

25、情、居住住方式、經(jīng)濟(jì)體體制、商商業(yè)機(jī)制制、商業(yè)業(yè)形態(tài)、商業(yè)文文化等很很多方面面。因此此，本項(xiàng)項(xiàng)目改造造工程的的策劃工工作變得得十分復(fù)復(fù)雜、龐龐大，要要求策劃劃理論水水平之高高，操作作經(jīng)驗(yàn)之之豐富，專業(yè)操操作方法法之繁多多，是一一個(gè)具體體的項(xiàng)目目所不能能比擬的的，這要要求我們們?cè)谌坛滩邉澋牡母鱾€(gè)環(huán)環(huán)節(jié)施之之以細(xì)致致、專業(yè)業(yè)、全面面、超前前的工作作原則。第五部分分 邯邯山商業(yè)業(yè)街區(qū)營營銷策略略5.1邯邯山商業(yè)業(yè)街區(qū)定定位 形象定定位：代代表邯鄲鄲特色的的城市商商業(yè)及旅旅游觀光光綜合區(qū)區(qū) 功能定定位：現(xiàn)現(xiàn)代化商商業(yè)交易易平臺(tái)商業(yè)價(jià)值值定位：黃金商商業(yè)街區(qū)區(qū)建筑風(fēng)格格定位：新古典典主義風(fēng)風(fēng)格物業(yè)品種

26、種組合：SHOOPPIING MAALL（含商業(yè)業(yè)步行街街）、酒酒店式公公寓、寫寫字樓等等5.2邯邯山商業(yè)業(yè)街區(qū)營營銷策劃劃模式的的選擇營銷策劃劃已經(jīng)成成為房地地產(chǎn)項(xiàng)目目成功的的制勝法法寶，在在房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的操作過過程中屢屢建奇功功。房地地產(chǎn)營銷銷策劃在在自身發(fā)發(fā)展過程程中形成成四種相相對(duì)比較較固定的的模式：概念策策劃模式式、賣點(diǎn)點(diǎn)群策劃劃模式、等值策策劃模式式、房地地產(chǎn)全程程策劃理理論模式式增值值策劃模模式。房房地產(chǎn)全全程策劃劃理論模模式是一一種服從從于系統(tǒng)統(tǒng)論的操操作模式式，這種種理論具具有動(dòng)態(tài)態(tài)性、系系統(tǒng)性、全局性性等優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，是為為房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)創(chuàng)造增值值空間的的尚方寶寶劍。邯邯山商業(yè)

27、業(yè)街區(qū)改改造工程程的營銷銷策劃模模式理應(yīng)應(yīng)采取這這種增值值策劃模模式，最最大限度度地提升升本商貿(mào)貿(mào)旅游區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)價(jià)值。5.3核核心營銷銷策略的的制定邯山商業(yè)業(yè)街區(qū)是是個(gè)大型型的綜合合商業(yè)區(qū)區(qū)，因此此點(diǎn)和面面的關(guān)系系就在營營銷中起起著重要要的作用用。商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)新新建商業(yè)業(yè)面積要要經(jīng)過市市場消化化，招商商和管理理，則成成了商場場銷售中中投資引引導(dǎo)最關(guān)關(guān)鍵的一一環(huán)。本著以上上基本情情況，邯邯山商業(yè)業(yè)街區(qū)營營銷策略略定義為為兩方面面核心內(nèi)內(nèi)容：其其一，以以點(diǎn)帶面面，以面面促點(diǎn)；其二，采取招招商、管管理、投投資引導(dǎo)導(dǎo)三位一一體營銷銷策略。第六部分分 總總體發(fā)展展策略及及開發(fā)模模式6.1項(xiàng)項(xiàng)目總體體發(fā)展

28、策策略大型主題題功能商商務(wù)社區(qū)區(qū)從企業(yè)操操作可行行性和土土地價(jià)值值最大化化等角度度選擇“大型主主題功能能商務(wù)社社區(qū)”為項(xiàng)目目的發(fā)展展戰(zhàn)略?；诎l(fā)展展戰(zhàn)略考考慮，本本項(xiàng)目的的整體發(fā)發(fā)展理念念與定位位為：發(fā)展理念念：邯鄲鄲首席全全天候、全生活活商務(wù)社社區(qū)創(chuàng)建邯鄲鄲市房地地產(chǎn)提升升時(shí)期標(biāo)標(biāo)志性、引領(lǐng)性性商務(wù)社區(qū)區(qū)，成為為邯鄲規(guī)規(guī)劃建筑筑、園林林景觀、人文環(huán)環(huán)境、物物業(yè)管理理、營銷銷推廣等等綜合素素質(zhì)最高高，全方方位塑造造與現(xiàn)有有商業(yè)區(qū)區(qū)的差異異性，構(gòu)構(gòu)筑全新新的引領(lǐng)領(lǐng)市場需需求的商商業(yè)住模模式與商商業(yè)文化化，從而而占據(jù)市市場的制制高點(diǎn)，獲得的的市場占占有力與與可持續(xù)續(xù)發(fā)展品品牌效應(yīng)應(yīng)。整體發(fā)展展定位

29、：復(fù)合型型商務(wù)社社區(qū)（參參與城市市運(yùn)營）功能定位位：包括括商務(wù)社社區(qū)、健健康社區(qū)區(qū)、教育育社區(qū)、人文社社區(qū)、休休閑社區(qū)區(qū)、生活活社區(qū)六六大功能能模塊。6.2項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)模式項(xiàng)目開發(fā)發(fā)與城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展各階階段相適適應(yīng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的價(jià)值值最大化化；尊重項(xiàng)目目區(qū)域自自然生成成的商業(yè)業(yè)環(huán)境，利用地地塊交通通、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化等核心心功能，提高商商務(wù)社區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)價(jià)值；整個(gè)項(xiàng)目目統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)發(fā)，“配套先先行，滾滾動(dòng)開發(fā)發(fā)”提高項(xiàng)項(xiàng)目素質(zhì)質(zhì)和價(jià)值值；分組團(tuán)自自成規(guī)模模開發(fā)，注意功功能、配配套設(shè)施施建設(shè)的的銜接和和各組團(tuán)團(tuán)風(fēng)格的的搭配，各期產(chǎn)產(chǎn)品、價(jià)價(jià)格要引引導(dǎo)市場場，具備備強(qiáng)大競競爭力。復(fù)合型

30、社社區(qū)（參參與城市市運(yùn)營）規(guī)劃劃開發(fā)原原則項(xiàng)目發(fā)展展策略綜合合開發(fā)，社區(qū)運(yùn)運(yùn)營商脈保護(hù)護(hù)，持續(xù)續(xù)發(fā)展以人為本本，人文文關(guān)愛復(fù)合功能能，互動(dòng)動(dòng)成長統(tǒng)一規(guī)劃劃，彈性性開發(fā)創(chuàng)新理念念，顛覆覆市場“商脈保保護(hù)，持持續(xù)發(fā)展展”充分尊重重利用現(xiàn)現(xiàn)有的商商業(yè)資源源，合理理改造并并加以補(bǔ)補(bǔ)充和完完善；引入邯鄲鄲傳統(tǒng)文文脈，自自覺對(duì)地地方商業(yè)業(yè)特色、商業(yè)文文化傳統(tǒng)統(tǒng)繼承和和發(fā)展延延續(xù)；各功能模模塊形成成有機(jī)的的生態(tài)鏈鏈、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，從從而達(dá)到到社區(qū)生生態(tài)型發(fā)發(fā)展的目目標(biāo) ?！耙匀藶闉楸荆巳宋年P(guān)愛愛”以人本主主義思想想為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，對(duì)對(duì)人的需需求、生生存、安安全、舒舒適、交交往與相相互關(guān)愛愛、個(gè)人人智慧發(fā)發(fā)展，直直

31、至自我我價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的幾幾個(gè)層次次上均給給予最大大的尊重重。在功能配配置、外外部空間間環(huán)境等等方面，創(chuàng)造一一種新型型的社區(qū)區(qū)交往模模式、并并以此充充分展示示相互關(guān)關(guān)愛的社社區(qū)精神神和社區(qū)區(qū)文化。“復(fù)合功功能，互互動(dòng)成長長”外部復(fù)合合依托托城市平平臺(tái)，發(fā)發(fā)展城市市功能，促進(jìn)區(qū)區(qū)域發(fā)展展，提升升社區(qū)發(fā)發(fā)展空間間，社區(qū)區(qū)與城市市、區(qū)域域互動(dòng)成成長。內(nèi)部復(fù)合合主題題功能圍圍繞地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)復(fù)復(fù)合發(fā)展展，各主主題功能能與社區(qū)區(qū)的長、中、短短期發(fā)展展互動(dòng)成成長?！敖y(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，彈彈性開發(fā)發(fā)”傳統(tǒng)開發(fā)發(fā)“多而散散、小而而全、全全而簡、簡而陋陋”，與城城市規(guī)劃劃被動(dòng)適適應(yīng)。引入國際際經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造前前瞻性整整體性的的復(fù)合

32、型型社區(qū)，與城市市總體規(guī)規(guī)劃相適適應(yīng)并提提升區(qū)域域發(fā)展?！皠?chuàng)新理理念，顛顛覆市場場”顛覆規(guī)劃劃打破破傳統(tǒng)規(guī)規(guī)劃顛覆價(jià)格格打破破價(jià)格堡堡壘顛覆距離離打破破距離障障礙顛覆市場場打開開市場空空間顛覆生活活創(chuàng)新新生活方方式顛覆項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)點(diǎn)項(xiàng)目的啟啟動(dòng)要與與持續(xù)發(fā)發(fā)展相結(jié)結(jié)合核心啟動(dòng)動(dòng)區(qū)是指指找到市市場突破破口，集集中優(yōu)勢勢兵力，形成項(xiàng)項(xiàng)目的“引爆點(diǎn)點(diǎn)”帶活全全局。項(xiàng)目的核核心理念念是項(xiàng)目目核心競競爭優(yōu)勢勢與獨(dú)特特主題，是開發(fā)發(fā)商倡導(dǎo)導(dǎo)的商務(wù)務(wù)方式，對(duì)于客客戶來說說就是“吸引點(diǎn)點(diǎn)”。項(xiàng)目目的吸引引點(diǎn)應(yīng)集集中而有有序地展展示出來來，從而而令靜態(tài)態(tài)的規(guī)劃劃勢能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為全全局營銷銷動(dòng)能。項(xiàng)目差異異化定位位的思

33、路路：思路一：本項(xiàng)目目的地理理位置是是邯鄲中中心城區(qū)區(qū)，因此此應(yīng)充分分利用中中心優(yōu)勢勢思路二：參與城城市規(guī)劃劃和區(qū)域域發(fā)展，形成聯(lián)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢勢思路三：通過超超前的規(guī)規(guī)劃、大大規(guī)模綜綜合開發(fā)發(fā)、合理理的功能能配套等等綜合素素質(zhì)取勝勝思路四：以高性價(jià)價(jià)比產(chǎn)品品弱化距距離對(duì)樓樓盤的影影響。第七部分分 對(duì)對(duì)邯山商商業(yè)步行行街的規(guī)規(guī)劃建議議步行街的的建設(shè)主主要有重重建、整整建、維維護(hù)三種種基本形形式，邯邯山商業(yè)業(yè)步行街街是在傳傳統(tǒng)成熟熟商業(yè)街街區(qū)重建建一條新新的商業(yè)業(yè)步行街街，在規(guī)規(guī)劃中，應(yīng)該采采用的是是以下幾幾項(xiàng)具體體實(shí)施性性原則：人車分離離，宜出出宜進(jìn)、四通八八達(dá)的原原則：即即運(yùn)用各各種方式式和技術(shù)術(shù)

34、使步行行者與機(jī)機(jī)動(dòng)車分分開，同同時(shí)為步步行者提提供一個(gè)個(gè)內(nèi)外通通達(dá)、進(jìn)進(jìn)出自如如的步行行系統(tǒng)。人本的原原則：真真正的步步行街是是切實(shí)的的事物，主體是是人，人人使步行行街有了了故事情情節(jié)，有有了生命命，人們們用整個(gè)個(gè)身心的的存在去去感受、接觸、聆聽和和衡量環(huán)環(huán)境，所所以步行行街必須須體現(xiàn)一一切為人人服務(wù)的的理念。地域原則則：地域域性是城城市景觀觀在一定定自然環(huán)環(huán)境中形形成的特特征，不不同的城城市、地地段都有有其自身身的特點(diǎn)點(diǎn)，因此此有意義義的步行行街都應(yīng)應(yīng)根植于于歷史階階段的社社會(huì)背景景，這是是對(duì)所處處的特定定地區(qū)自自然環(huán)境境、歷史史文化等等的合理理回應(yīng)，所以因因地制宜宜升華每每一個(gè)步步行街中中

35、那獨(dú)有有的、本本質(zhì)的地地域文脈脈，并使使之更有有生機(jī)活活力，更更有發(fā)展展，才能能意匠獨(dú)獨(dú)造。功能、技技術(shù)合理理原則：功能是是步行街街的重要要內(nèi)容和和最活躍躍因素，因此需需要采用用現(xiàn)代先先進(jìn)合理理的技術(shù)術(shù)來滿足足各種功功能的要要求。同同時(shí)合理理地利用用土地和和空間，合理地地利用資資源和資資金。細(xì)部原則則：即重重視步行行街形態(tài)態(tài)、比例例、尺度度、色澤澤、材料料、光照照及設(shè)施施的設(shè)計(jì)計(jì)。管理、效效益原則則：即運(yùn)運(yùn)用科學(xué)學(xué)完善的的管理，以求獲獲得良好好的綜合合效益。高、中、低檔行行業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)距離要要適中，以避免免因此而而造成的的經(jīng)營矛矛盾，具具體邯山山商業(yè)區(qū)區(qū)，可以以考慮將將低檔的的行業(yè)經(jīng)經(jīng)營搬遷遷到本項(xiàng)項(xiàng)目的附附近區(qū)域域以形成成專業(yè)的的市場。第八部分分 項(xiàng)項(xiàng)目拆遷遷階段應(yīng)應(yīng)該注意意的問題題：按照該項(xiàng)項(xiàng)目的整整體定位位，采取取高舉高高打的總總原則，對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行包包裝和提提升。要要認(rèn)識(shí)到到該項(xiàng)目目不僅僅僅是稽山山集團(tuán)的的項(xiàng)目，更是邯邯鄲市政政府、邯邯鄲人民民的項(xiàng)目目，特別別對(duì)于舊舊城改造造，項(xiàng)目目由于需需要拆遷遷，會(huì)涉涉及到很很多居民民的一些些切身利利益，包包括對(duì)他他們的居居住環(huán)境境、經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件、生活方方式等