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文檔簡介

1、中山順聯(lián)考試題四(案例分享)單選4題,每題4分;多選10題,每題5分;判斷題17題,每題2分,共計100分基本信息:矩陣文本題 *姓名:_部門:_按揭經(jīng)理小張接單后,未給主單人電話,直接致電給買賣雙方,小張覺得合同上買方意向貸款金額較高,可能貸不到買方意向貸款金額,導致買方不愿意補定金。 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:未聯(lián)系主單人導致信息不對稱,買賣雙方對我司抱怨很大,甚至導致撤單按揭經(jīng)理小A收到查檔回執(zhí),上面寫著有抵押無查封,小A就告知主單人可以放定,產(chǎn)權(quán)情況正常 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:查檔回執(zhí)一定要看清楚房屋權(quán)屬、抵押權(quán)人、抵押金額,成交價與抵押金額的關(guān)系,有無查封按揭

2、經(jīng)理覺得跟單非常簡單,無非就是讓買賣雙方帶好資料辦手續(xù),沒什么難的,結(jié)果沒有核實業(yè)主到業(yè)主過五年唯一住宅,導致個稅按照差額征收,多交了1.7萬的個稅。開單后需要核實哪些信息? *A、查檔回執(zhí)結(jié)果審閱(正確答案)B、房產(chǎn)證基本信息(正確答案)C、買賣雙方信息(正確答案)D、補充協(xié)議簽署完整性(正確答案)答案解析:接單后,要理清思路、查檔、合同、補充協(xié)議、房產(chǎn)信息、了解雙方情況,統(tǒng)籌安排整張單如何跟進某物業(yè)成交價80萬,尚欠銀行40萬,客戶幫業(yè)主贖樓40萬,雙方覺得二押比較麻煩,拒絕二押,買方將40萬直接支付給了賣方,賣方將款項挪用,無力還款。買方替賣方贖樓要做哪些防范? *A、簽署買方替賣方贖樓

3、的相關(guān)協(xié)議(正確答案)B、二押(正確答案)C、確保當場扣款(正確答案)D、取消業(yè)主短信、網(wǎng)銀、手機銀行等附屬業(yè)務,收取業(yè)主的身份證與銀行卡(正確答案)答案解析:贖樓協(xié)議:贖樓風險告知書; 放棄監(jiān)管聲明;先做二押,再幫業(yè)主還款,且確保當場扣款成交價100萬,買方意向貸款金額30萬,簽署合同的時候,賣方已申請還款,為了不產(chǎn)生多余的利息,賣方要求買方在扣款時(3日后)幫其還款50萬,并簽署了補充協(xié)議。 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:買方替賣方贖樓的前提條件是:1、買方同貸書已經(jīng)批復;2、做二押并簽署相關(guān)補充協(xié)議;3、確保當天扣款;4、當天查檔無查封成交價65萬,業(yè)主欠銀行40萬,客戶幫其贖樓3

4、0萬,在通知扣款當天,賣方做了二押給買方,按揭經(jīng)理小王心想,已經(jīng)做了二押了,不能立馬扣款也沒有問題,沒有強烈要求銀行當場扣款,后被業(yè)主挪用,按揭經(jīng)理有哪些錯誤操作? *A、沒有確保當場扣款(正確答案)B、加上買方須支付的款項,賣方卡上是否有足夠的余額(正確答案)C、沒有取消業(yè)主銀行卡附屬業(yè)務(正確答案)D、沒有確保銀行當場可以扣款(正確答案)答案解析:贖樓協(xié)議:贖樓風險告知書; 二押補充協(xié)議;放棄監(jiān)管聲明;借款合同;借款借據(jù);先做二押,再幫業(yè)主還款,且確保當場扣款開發(fā)區(qū)某分行出售一物業(yè),業(yè)主是過五年唯一住宅,店長要求各付各稅,后賣方想再購置一套一手房,介于之前簽署的協(xié)議,還是待成功遞件后才去購

5、置另一物業(yè) 判斷題 *對(正確答案)錯答案解析:賣方承諾過五年唯一,簽署合同時稅費約定選擇各付各稅首期款監(jiān)管時間到了,賣方未注銷抵押,由于是賣方的原因拖延時間,所以可以暫時不監(jiān)管 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:首期款監(jiān)管時間到了,買賣雙方必須無條件配合去銀行辦理監(jiān)管,居間方必須盡到告知義務,不會因買方同貸書或賣方未注銷抵押而影響監(jiān)管首期款監(jiān)管時間到了,買賣雙方表示要等有時間再辦理,不急,我們中介方要如何操作 *A、簽署補充協(xié)議(正確答案)B、給雙方發(fā)函(正確答案)C、等雙方有時間再辦理D、讓客戶先把錢匯入銀行答案解析:買賣雙方不配合辦理手續(xù),先約雙方過來簽署補充協(xié)議,否則就需要給雙方發(fā)函

6、買方王先生資質(zhì)有問題,不能貸款,但王先生能一次性付款,按揭經(jīng)理小張說,這樣對賣方更有利,無需簽署協(xié)議,直接過戶就行 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:付款方式變更一定要簽署付款方式變更確認書,否則買方可能被動違約順景某物業(yè)成交前已查封,主單人承諾只要解封后,就可以支付定金給買方,而且可以讓買方替賣方贖樓 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:查封單交易注意事項:1、簽署查封狀態(tài)風險告知書;2、所有樓款(含定金)監(jiān)管至買方領(lǐng)證;3、通用申請至法務同意方可交易買方簽署合同時是老婆簽名,但房產(chǎn)證要出雙方名字,待同貸書批復后,賣方不同意過戶,按揭經(jīng)理沒有監(jiān)督主單人簽署什么協(xié)議 單選題 *A、個稅補充協(xié)

7、議B、主體變更確認書(正確答案)C、價格確認書D、放棄監(jiān)管聲明答案解析:合同買方與房產(chǎn)證出具的名字不一致時,一定要簽署主體變更確認書賣方是持香港身份,以前是大陸身份買的房子,按揭經(jīng)理待賣方注銷抵押,買方同貸書批復后,即安排雙方過戶,結(jié)果沒有辦理成功,哪里操作不當 單選題 *A、賣方以前是大陸身份購買,需要開具同一人證明(正確答案)B、港澳臺人士委托他人辦理過戶,需要做合同公證C、香港人與大陸人一樣辦理即可D、香港人持有出境的證明,無需再在香港開證明答案解析:1、港澳臺、外籍人士是賣方,一定要核實當時購房與現(xiàn)在身份是否一致,不一致需要開具同一人證明;2、辦理過戶公證的前提條件是產(chǎn)權(quán)清晰凱茵某物業(yè)

8、,由于房產(chǎn)證地址與購房發(fā)票地址不一致,按揭經(jīng)理未提前通知主單人開具地址變更證明,擔心交易枉跑,就告知買方契稅和個稅一共繳納4個點,買方當時無異議,按揭經(jīng)理慶幸僥幸搞定。 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:按揭經(jīng)理要提前確認發(fā)票地址與房產(chǎn)證地址是否一致,不一致要提前開具同址證明,否則不能差額征收個稅,要盡力幫客戶省稅港口星晨花園成交的某物業(yè),賣方是二手業(yè)主,但是賣方發(fā)票遺失,從國土局調(diào)檔出了原發(fā)票,按揭經(jīng)理沒看清發(fā)票主體,只注意原發(fā)票價是70萬按差額交稅,當時稅局也說收了發(fā)票,但是最后核出來發(fā)現(xiàn)多出了4萬多的個稅,稅局都沒有看出來,所以按揭經(jīng)理無責任 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:一定要

9、核對發(fā)票主體與發(fā)票金額,千萬不能混淆主體,也不能認錯發(fā)票金額西區(qū)某分行成交了翠景一期的物業(yè),由于平時都是按正常交易,所以就沒細看土地證是否有終止年限,憑經(jīng)驗就行了 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:該物業(yè)土地證無終止年限,所以要補地價才能過戶,出讓金:基準地價*土地面積+基準地價*土地面積*3%,簽署合同時未約定好,后續(xù)會惹糾紛南區(qū)成交一物業(yè),賣方已經(jīng)補出讓換證了,按揭員覺得沒有問題,就直接約雙方過戶,結(jié)果發(fā)現(xiàn)是房改房,不能直接過戶,導致交易枉跑,按揭員覺得這種房子太少,白跑也不能怪他 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:開單就需確認房產(chǎn)信息,如果涉及房改房,1、產(chǎn)權(quán)人即便只有1人,配偶是否

10、健在;2、以家庭為單位,一個家庭只能享受一套福利房;3、夫妻二人的戶籍是否都是中山戶籍,否則要回戶籍地開證明表示未曾享受其他福利房;4、過戶時夫妻雙方必須到場簽名,且?guī)Ш蒙矸葑C、戶口本、婚姻證明;5、需要房改辦加具意見方可辦理后續(xù)手續(xù)買方配偶資質(zhì)有問題,以未婚的名義貸款批復同貸書,按揭員小A覺得同貸書都已經(jīng)批復了,買方又要求出夫妻的名字,結(jié)果不能辦理抵押,正確操作是? 單選題 *A、公司合同簽署買方是2個人,就可以出2個人的產(chǎn)權(quán)B、申請貸款時只提供了一個人資料,產(chǎn)權(quán)就只能出1個人名字,否則不能抵押(正確答案)C、買賣雙方溝通好了就行D、貸款與出房產(chǎn)證是毫不相干的答案解析:根據(jù)銀行貸款當時申請產(chǎn)

11、權(quán)人出幾個人名字,過戶的時候就不能任意更改產(chǎn)權(quán)人,否則不能辦理抵押登記買方已經(jīng)有一套在供的房產(chǎn)是公積金貸款的,現(xiàn)買方想再以公積金貸款購買一套物業(yè),小A就帶他直接去公積金申請,結(jié)果不成功,買方以不能公積金貸款為由,要求中介費打折,正確操作是? 單選題 *A、公積金貸不了,可以申請商業(yè),與我們無關(guān)B、還清貸款就可以公積金貸款了,合同又沒有約定是公積金貸款C、提升自身專業(yè)水準,前一套公積金必須結(jié)清后,方可做公積金貸款(正確答案)D、/答案解析:公積金貸款認房認貸,而且以家庭為單位,名下無公積金貸款在供,方可再申請公積金貸款星晨花園某物業(yè),由于花園面積未入契,需要換證才能過戶,買方當時是委托他人辦理的

12、,公證書無換證權(quán)限,所以需要重新做委托公證,按揭員小崔告知賣方,要么回來大陸公證,要么讓受托人過去國外,小崔的說話對嗎? 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:委托公證可以在全世界做,受托人只需要提供身份證復印件即可,無需受托人本人親自到場辦理買方自找平安銀行按揭,但是在審批過程中發(fā)現(xiàn),主單人填錯買賣合同上買方的身份證號碼、房產(chǎn)證號、面積填錯,導致不能批復貸款,否則需要我司蓋章的補充協(xié)議,這個與按揭員沒有關(guān)系 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:按揭員一定要核實信息,否則出現(xiàn)問題會招惹更多麻煩凱茵成交某物業(yè),房屋來源是購買/變更,契稅發(fā)票過2年,房產(chǎn)證不過2年,主單人當時算稅費是無增值稅,個稅全

13、額征收,是否正確? 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:契稅發(fā)票過2年,如果提供發(fā)票,個稅必須差額征收,房屋來源是購買/變更,只能減掉購買部分原購價;如果不提供發(fā)票,增值稅全額征收,個稅可以選擇全額征收小張覺得跟單沒有什么難的,有什么事提前一天通知雙方準備即可。 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:按揭員獲知相關(guān)情況時須及時告知雙方準備作好安排,以防因時間倉促準備不全辦理不成小張看到查檔回執(zhí)上有查封,主單人告知已在處理中,因此小張沒有匯報上級,等主單人處理好后開始辦理手續(xù)。 判斷題 *對錯(正確答案)答案解析:發(fā)現(xiàn)異常情況第一時間【風險提示】,并匯報上級小張接單后,須第一時間了解賣方哪些信息?

14、 *A、證過幾年,依據(jù)房產(chǎn)證還是契稅發(fā)票(正確答案)B、產(chǎn)權(quán)狀況,是否有抵押,抵押銀行及抵押金額(正確答案)C、房產(chǎn)證信息,取得來源、土地性質(zhì)等(正確答案)D、發(fā)票地址與房產(chǎn)證地址是否一致(正確答案)答案解析:提前了解賣方情況,規(guī)劃跟單流程,提前做好預防林先生是香港人,出售中山名下唯一一套東區(qū)順景花園145方的房子,林先生沒空回中山辦理相關(guān)手續(xù),委托其朋友吳小姐辦理,此單有什么特殊要注意的地方? *A、查看房產(chǎn)證的姓名、證件號是否與賣方現(xiàn)在的身份證一致,如不一致須出具同一人聲明(正確答案)B、查看公證委托書上代理人的相關(guān)權(quán)限是否齊全(正確答案)C、過戶前須做買賣合同公證,落實哪一方繳納公證費用

15、D、委托必須在香港辦理答案解析:外籍人士、港澳臺人士要特別核對房產(chǎn)證信息,公證書權(quán)限小張接了一張連同車位一起賣的單,接單后分行把房產(chǎn)證上交總部保管,業(yè)主扣款后通知小張把房產(chǎn)證送去銀行注銷抵押。到過戶時才發(fā)現(xiàn)車位未注銷導致無法過戶車位,引起雙方強烈不滿,小張做錯了什么? *A、未仔細看房產(chǎn)證及查檔回執(zhí)車位是否有抵押(正確答案)B、未把車位房產(chǎn)證送去銀行注銷(正確答案)C、注銷是業(yè)主的事與小張無關(guān)D、過戶不成造成交易手續(xù)枉跑(正確答案)答案解析:仔細檢查合同、補充協(xié)議約定的內(nèi)容,連同車位一起賣的要記得注銷車位抵押,辦理車位過戶等手續(xù)小張陪同業(yè)主一起去銀行還款,送證給銀行注銷抵押登記,小張須提醒業(yè)主

16、辦理什么業(yè)務? *A、打印利息清單(正確答案)B、打印利息證明(正確答案)C、出具結(jié)清證明D、把房產(chǎn)證給銀行即可,無須辦其他事答案解析:扣款時須提醒業(yè)主打印利息清單、利息證明,用以抵扣個稅檢查合同規(guī)范性時發(fā)現(xiàn)合同帶租約,此種情況需要賣方額外提供什么資料? *A、提供租客戶簽署的放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明(正確答案)B、租客不愿簽署的提供限期行使優(yōu)先購買權(quán)的通知(正確答案)C、價格確認書D、聲明書答案解析:房屋有租約的,賣方須提供租客簽署的放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明,租客不愿簽署的賣方可向其發(fā)送限期行使優(yōu)先購買權(quán)的通知客戶一次性付款,樓款監(jiān)管在浦發(fā)銀行,領(lǐng)證客戶一人,客戶說他找人加急出證,讓按揭經(jīng)理小張把過戶回執(zhí)給他,小張便給客戶了,交待客戶領(lǐng)證時通知他一起來,小張的做法正確嗎? 判斷題 *對錯(正確答案)

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