探討在宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)

1、探討在宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)【摘要】近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分 迅速，一度導(dǎo)致我國(guó)城市的房?jī)r(jià)飛漲。針對(duì)這一現(xiàn)象國(guó)家逐漸進(jìn)行 了宏觀調(diào)控控制房?jī)r(jià)，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然存在一 定的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。本文主要是針對(duì)當(dāng)前 房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并就如何促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 提出合理的建議?！娟P(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展十分迅速， 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快對(duì)人們的生活造成了一定的影響。當(dāng)前國(guó)家逐漸采取 有效的措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，逐漸穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行 業(yè)的發(fā)展中由于行業(yè)的特殊性和房

2、地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過(guò)快導(dǎo)致 房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于投資企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的 發(fā)展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要 進(jìn)一步采取有效的措施，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)，調(diào) 節(jié)，監(jiān)督和控制的手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供需平衡的主要手段 之一。近年來(lái)由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，導(dǎo)致了房地產(chǎn) 行業(yè)的供需不平衡現(xiàn)象，由于一些地產(chǎn)商為了獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利 益，導(dǎo)致人們對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)望而卻步，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的問(wèn)題。 國(guó)家采取一系列措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)家 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不僅僅

3、有經(jīng)濟(jì)手段，同時(shí)還有法律行政政 策等多種手段。當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要有以下手段：（一）金融政策當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控所采用的金融政策仍然是采用 以往的積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實(shí)行可 以有效地避免通貨膨脹的出現(xiàn)。另外國(guó)家還采用提高貸款成本的政 策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。 國(guó)家利用利率政策對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，主要是通過(guò)調(diào)節(jié) 存款準(zhǔn)備金率，影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，間接控制貨幣的供 應(yīng)量。國(guó)家通過(guò)調(diào)節(jié)存款利率也可以影響人們的投資，促進(jìn)房地產(chǎn) 行業(yè)的資金流動(dòng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（二）房產(chǎn)稅的征收征收房產(chǎn)稅是當(dāng)前西方國(guó)家

4、逐漸采用的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的 主要手段，當(dāng)前我國(guó)的上海和成都兩地已經(jīng)逐漸增加了房產(chǎn)稅的征 收，這一政策的采取將會(huì)減少居民房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)量，導(dǎo)致居民對(duì)于房 地產(chǎn)行業(yè)的需求量逐漸減少，這將會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，減少 通貨膨脹。（三）限購(gòu)令的出臺(tái)限購(gòu)令是當(dāng)前我國(guó)為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所采取的 主要措施，這在一定程度上會(huì)限制一些人們?yōu)榱送顿Y導(dǎo)致的房地產(chǎn) 行業(yè)的需求量增加，同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的控 制。針對(duì)一些城市房?jī)r(jià)過(guò)高，或者是房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱等現(xiàn)象可以起 到很好的降溫作用，這對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)百姓的利 益有著重要的作用。（四）一些具體行業(yè)政策為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀

5、調(diào)控，國(guó)家逐漸采用一些具體行 業(yè)的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的控制。當(dāng)前國(guó)家主要從市 場(chǎng)供給，市場(chǎng)需求，市場(chǎng)監(jiān)管和住房保障等方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行 嚴(yán)格的控制。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這些政策的調(diào)整逐漸得到 控制。當(dāng)前國(guó)家主要是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市進(jìn)行調(diào)控，但是對(duì)于 當(dāng)前一些其他地區(qū)的房地產(chǎn)商的控制卻忽視了，導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)行 業(yè)的控制未能發(fā)揮出有效地作用。國(guó)家雖然出臺(tái)了一系列的政策， 但是政策的執(zhí)行力度并不夠，或者是一些地區(qū)缺少相應(yīng)的執(zhí)行措 施，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要進(jìn)一步加強(qiáng)控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的 發(fā)展，維護(hù)大多數(shù)居民的利益。二、房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要是一些從事房地產(chǎn)

6、金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)在進(jìn) 行投資之后未能得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，造成金融機(jī)構(gòu)的損失。當(dāng)前 我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金 融機(jī)構(gòu)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要 表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道過(guò)于單一當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源 主要是商業(yè)銀行的貸款。大多數(shù)的房地產(chǎn)公司主要是通過(guò)向商業(yè)銀 行貸款支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)一些商業(yè)銀行主要是通過(guò)開(kāi)展 這一業(yè)務(wù)增加收益，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商形成了一種相互依存 的關(guān)系。但是這也一定程度上導(dǎo)致了一些企業(yè)對(duì)于商業(yè)銀行的依賴 過(guò)于嚴(yán)重，把商業(yè)銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一

7、旦國(guó)家 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限制，商業(yè)銀行不能獲得相應(yīng)的利潤(rùn)，這對(duì)于 商業(yè)銀行的發(fā)展將會(huì)造成十分不利的影響。另外一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不 善導(dǎo)致的失誤也會(huì)一定程度上將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，增加商業(yè)銀 行的風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制建設(shè)不完善近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā) 展缺少一定的規(guī)范和秩序。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈， 一些企業(yè)采取不正當(dāng)?shù)姆绞教Ц叻績(jī)r(jià)。當(dāng)前我國(guó)的外商投資的房地 產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目逐漸增加，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較晚，對(duì)房 地產(chǎn)行業(yè)的管理還缺少一定的經(jīng)驗(yàn)和管理方法。與外商投資的房地 產(chǎn)項(xiàng)目相比我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)失去了競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)金 融也處于劣勢(shì)，

8、在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我國(guó)的房地產(chǎn)行 業(yè)處于十分不利的地位。外資的加入為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的管理提 供了一定的經(jīng)驗(yàn)，但是也增加了我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)秩序有待于完善近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中缺少比較規(guī)范的市場(chǎng)秩序，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范性。一方面當(dāng)前我國(guó)的商品房庫(kù)存比較多，由于房地產(chǎn)行業(yè)的 發(fā)展缺少一定的規(guī)劃，導(dǎo)致一些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展存在供需失衡的 現(xiàn)象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導(dǎo)致商品房大量積壓， 不僅僅浪費(fèi)了社會(huì)資源，同時(shí)還嚴(yán)重影響了投資方的經(jīng)濟(jì)利益。另 一方面房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)有待于完善。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)

9、整， 國(guó)家逐漸重視一些經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是由于房地產(chǎn)商的投資比 例不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致一些城鎮(zhèn)居民難以得到相應(yīng)的住房保障。三、如何緩解房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人 們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行 業(yè)缺少明確的規(guī)劃和嚴(yán)格的管理的，導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的金融 風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地 產(chǎn)行業(yè)的制度規(guī)范，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地 產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。（一）增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來(lái)源渠道是商業(yè)銀行的貸款，一些 商業(yè)銀行為了增加經(jīng)濟(jì)效益，逐漸增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸

10、款業(yè) 務(wù)，但是這在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。在今后的 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，針對(duì) 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)象，應(yīng)該嚴(yán)格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn) 貸款業(yè)務(wù)，維護(hù)商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以選擇多種 融資渠道，可以通過(guò)擴(kuò)大融資渠道減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融風(fēng) 險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。（二）健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的完善的法律法規(guī)可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā) 展，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中一些開(kāi)發(fā)商私自抬高房?jī)r(jià)的行為進(jìn)行嚴(yán) 格控制，盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 中需要進(jìn)一步完善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)抵

11、押等法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外針對(duì)當(dāng)前外商進(jìn)入我 國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)相應(yīng)的法律制 度建設(shè)，對(duì)與房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)解決。房地產(chǎn)管理 人員需要掌握當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策和相關(guān)的法律 法規(guī)，并學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn) 行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。（三）對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行嚴(yán)格的控制隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范逐漸增加， 針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制。隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于個(gè)人的住房貸款 也增加了一些限制，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的管理中還需要進(jìn)一步增 加對(duì)個(gè)人住房貸

12、款的控制。一方面需要建立科學(xué)規(guī)范的個(gè)人住房貸 款評(píng)估制度，個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源之一，在個(gè) 人進(jìn)行貸款時(shí)需要進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格的評(píng)估，評(píng)估的質(zhì)量直接影響房地 產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。另一方面需要建立完善的社會(huì)住房保障制度。 雖然當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是仍然有很多居民難 以買(mǎi)到房子，因此國(guó)家要注重對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立合理 的社會(huì)住房保障機(jī)制。當(dāng)前國(guó)家需要建立完善的社會(huì)住房保障體 系，確保每一位居民能夠住有所居。（四）完善抵押貸款擔(dān)保合理的抵押擔(dān)保制度可以減少房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此進(jìn) 一步完善我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的抵押擔(dān)保制度有十分重要的作用。一 方面需要建立政府抵押擔(dān)保制

13、度。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要的資金來(lái) 源是金融機(jī)構(gòu)的貸款，但是隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和房地 產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的貸款存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，再加 上一些開(kāi)發(fā)商的抵押擔(dān)保不完善，導(dǎo)致嚴(yán)重的金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失。 完善政府住房抵押擔(dān)保制度可以有效地降低一些金融機(jī)構(gòu)面臨的 房地產(chǎn)開(kāi)放中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)。另一方面完善個(gè)人信用制度。當(dāng)前 個(gè)人住房貸款也是一些金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，但是由于 個(gè)人貸款的抵押擔(dān)保缺少一定的規(guī)范性，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在 今后的管理中需要完善個(gè)人信用擔(dān)保，提高個(gè)人的信用意識(shí)和信用 觀念，完善個(gè)人的信用評(píng)價(jià)體系。建立相關(guān)的措施，完善個(gè)人貸款 的信息，盡量減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。四、結(jié)語(yǔ)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程 度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是當(dāng)前由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的 發(fā)展缺少相關(guān)的監(jiān)督和調(diào)控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸 增加。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào) 控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，提高人們的居住條件。房地產(chǎn)行 業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)不僅僅對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的損失，同時(shí) 對(duì)于一些