5年期LPR下調(diào)如何影響房地產(chǎn)

1、專題視點(diǎn)：5 年期 LPR 下調(diào)如何影響房地產(chǎn)？5 年期 LPR 下調(diào)如何影響房地產(chǎn)？2022 年初至今，5 年期 LPR 下調(diào)幅度超過(guò) 1 年期，尤其是 8 月下調(diào)幅度較大，反映了樓市或成拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，穩(wěn)樓市或成貨幣政策當(dāng)前的重要目標(biāo)。微觀層面，在合理假設(shè)下每 100 萬(wàn)元 30 年期的等額本息按揭房貸，在本此下調(diào)前后（15BP）每月還款額減少約 90 元，本年下調(diào)前后（35BP）每月還款額減少約 210 元，累計(jì)下調(diào)（55BP）下每月還款額減少約 340 元。宏觀層面，個(gè)人住房貸款余額 38.9 萬(wàn)億元，按照合理假設(shè)測(cè)算，每月還款額減少約 35 億元。隨著穩(wěn)樓市政策逐步打開空間，

2、樓市有望逐步探底。投資建議：關(guān)注高信用房企及代建企業(yè)，包括保利發(fā)展（未覆蓋）、濱江集團(tuán)（未覆蓋）、新城控股（未覆蓋）等。LPR 下調(diào)，5 年期降幅超過(guò) 1 年期2022 年 8 月，5 年期 LPR 降幅超過(guò) 1 年期。2022 年 8 月，5 年期 LPR 下調(diào) 15BP，1 年期下調(diào) 5BP。2022 年 8 月 22 日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1 年期 LPR 為 3.65，5 年期以上 LPR 為 4.30，分別較上月下行 5 個(gè)基點(diǎn)和 15個(gè)基點(diǎn)。這是 5 年期以上 LPR 繼 5 月 20 日下降 15 個(gè)基點(diǎn)后，年內(nèi)第二次以 15

3、個(gè)基點(diǎn)的較大幅度下降，也是 5 年期以上 LPR 利率年內(nèi)的第三次下調(diào)。2022 年初至今，5 年期LPR 降幅超過(guò)1 年期。2022 年初至今，5 年期LPR 累計(jì)下調(diào)35BP，1 年期LPR 累計(jì)下調(diào) 15BP。2021 年末，5 年期LPR 為 4.65，2022 年目前最新為 4.30；2021年末，1 年期 LPR 為 3.80，2022 年目前最新為 3.65。這意味著年初至今，5 年期 LPR 累計(jì)降幅超過(guò) 1 年期。2020 年 4 月以前，1 年期 LPR 降幅超過(guò) 5 年期。自 LPR 改革以來(lái)，初期 1 年期 LPR 降幅超過(guò) 5 年期：2019 年 8 月至 2020

4、年 4 月，1 年期 LPR 由 4.25下降至 3.85，下調(diào)幅度為 40BP；同期 5 年期LPR 由 4.85下降至 4.65，下調(diào)幅度為 20BP。2020 年 5 月至 2021 年末 LPR 保持平穩(wěn)。2020 年 5 月至 2021 年末是 LPR 的平穩(wěn)期，1 年期和 5 年期的 LPR 經(jīng)歷了 20 個(gè)月的橫盤期。圖表 1 2019 年 8 月以來(lái) LPR 走勢(shì)4.854.94.74.54.34.13.93.73.54.654.654.254.303.853.803.655.12019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022

5、020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/08貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):5年 貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):1年數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理穩(wěn)樓市或成貨幣政策當(dāng)前重要目標(biāo)5 年期 LPR 加速下調(diào)意味著穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)或

6、成貨幣政策當(dāng)前的重要目標(biāo)?；仡?LPR 改革以來(lái)經(jīng)歷的三個(gè)階段：1）2019 年 8 月至 2020 年 4 月，1 年期 LPR 下調(diào)幅度超過(guò) 5 年期，反映了當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然堅(jiān)韌，加大對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、小微企業(yè)的支持是當(dāng)時(shí)主要方向。2）2020 年 5 月至 2021 年 12 月，1 年期、5 年期 LPR 保持了 20 個(gè)月的平穩(wěn)期，反映了當(dāng)時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)受益于疫情下國(guó)內(nèi)供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)、海外需求拉動(dòng)處于反彈期，且房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持韌性，面對(duì)海外大幅降息，我國(guó)貨幣政策保持較強(qiáng)定力。3）2021 年末至今，5 年期 LPR 下調(diào)幅度超過(guò) 1 年期，反映了 2021 年下半年以來(lái)房地產(chǎn)

7、市場(chǎng)成為拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，尤其是 2022 年下半年以來(lái)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)或成為貨幣政策當(dāng)前的重要目標(biāo)。當(dāng)然，1 年期 LPR 也有相當(dāng)大的下降幅度，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持也是重要方向。圖表 2 LPR 走勢(shì)與 GDP 和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)性3.653.804.304.65房地產(chǎn)成經(jīng)濟(jì)主要拖累因素穩(wěn)定樓市或成貨幣政策重要目標(biāo)5受益于國(guó)內(nèi)供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)、海外需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)處于反彈期房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持韌性3.84.254.65經(jīng)濟(jì)下行壓力加大但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然堅(jiān)韌4.855.14.94.74.54.34.13.93.72019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/

8、022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/083.5貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):5年 貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):1年數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理圖表 3 近年來(lái) GDP 與房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)對(duì)比圖30經(jīng)濟(jì)下行壓力

9、加大但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然堅(jiān)韌受益于國(guó)內(nèi)供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)、海外需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)處于反彈期房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持韌性房地產(chǎn)成經(jīng)濟(jì)主要拖累因素穩(wěn)定樓市或成貨幣政策重要目標(biāo)2520151050-5-102019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/0820

10、21/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/06-15GDP:不變價(jià):當(dāng)季同比 地產(chǎn)投資:當(dāng)季同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理微觀層面，5 年期 LPR 不同下調(diào)幅度下的還款額測(cè)算每 100 萬(wàn) 30 年期的等額本息房貸，每月還款減少約 90 元（本次下調(diào) 15BP）/210 元（今年下調(diào) 35BP）/340 元（累計(jì)下調(diào) 55BP）。我們按照如下假設(shè)測(cè)算：按揭貸款總額：100 萬(wàn)元人民幣。還款方式：等額本息。還款期限：30 年，即 360 月。首套房貸利率加點(diǎn)：35BP。二套房貸利率加點(diǎn)：105

11、BP。以下為詳細(xì)測(cè)算結(jié)果：每 100 萬(wàn)元 30 年期的等額本息按揭房貸，在本此下調(diào)前后（15BP）每月還款額減少約 90元，本年下調(diào)前后（35BP）每月還款額減少約 210 元，累計(jì)下調(diào)（55BP）下每月還款額減少約 340 元。圖表 4 每 100 萬(wàn)元 30 年等額本息貸款，5 年期 LPR 不同下調(diào)幅度下的還款額測(cè)算每 100 萬(wàn)貸款30 年等額本息首套房二套房下調(diào)前下調(diào)后下調(diào)后-下調(diào)前下調(diào)前下調(diào)后下調(diào)后-下調(diào)前2022 年 8 月LPR4.454.3015BP4.454.3015BP加點(diǎn)35BP105BP下調(diào) 15BP按揭利率4.804.6515BP5.505.3515BP每月還款額

12、 元5,246.655,156.3790.295,677.895,584.1493.75LPR4.654.3035BP4.654.3035BP2022 年累計(jì)加點(diǎn)35BP105BP下調(diào) 35BP按揭利率5.004.6535BP5.705.3535BP每月還款額 元5,368.225,156.37211.855,804.005,584.14219.872019 年至今LPR4.854.3055BP4.854.3055BP累計(jì)下調(diào)加點(diǎn)35BP105BP55BP按揭利率5.204.6555BP5.905.3555BP每月還款額 元5,491.115,156.37334.745,931.375,584

13、.14347.23數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理宏觀層面，個(gè)人住房貸款余額 38.9 萬(wàn)億還款測(cè)算個(gè)人住房貸款余額 38.9 萬(wàn)億元，按照本次 5 年期 LPR 下調(diào) 15BP、等額本息 30 年測(cè)算，每月還款額減少約 35 億元。截至 2022 年 6 月末，根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額約為 38.9 萬(wàn)億元，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率（個(gè)人住房貸款）為 4.62。按照本次 5 年期LPR 下調(diào) 15BP、等額本息 30 年測(cè)算，每月還款額減少約 35 億元，每年還款額減少約 417 億元。投資建議投資建議：關(guān)注高信用房企及代建企業(yè)。前期穩(wěn)樓市政策主要是因城施

14、策解除樓市限制政策，目前政策開始著手穩(wěn)定示范房企發(fā)債、加大貨幣政策對(duì)樓市的支持，隨著穩(wěn)樓市政策逐步打開空間，樓市有望逐步探底。地產(chǎn)股超額收益需滿足三要素共振：資本市場(chǎng)、政策、基本面。目前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)板塊主要擔(dān)心不在于政策是否繼續(xù)寬松，而是政策寬松能否傳導(dǎo)到樓市基本面的改善。我們預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策寬松持續(xù)，隨著保交樓等政策推進(jìn)，重塑居民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，地產(chǎn)基本面有望見底，建議關(guān)注高信用房企及代建企業(yè)，包括保利發(fā)展（未覆蓋）、濱江集團(tuán)（未覆蓋）、新城控股（未覆蓋）等。樓市動(dòng)態(tài)7 月銷售降幅再度走闊，從能級(jí)和區(qū)域看，一線城市、長(zhǎng)三角、中西部銷售有所企穩(wěn)，其余區(qū)域或城市表現(xiàn)較弱。7 月銷售面積和銷售

15、額分別累計(jì)-23.1、-28.8，增速相比前月分別下降 0.8、上升 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比分別-28.9、-28.2，增速相比前月分別下降 10.6、下降 7.4 個(gè)百分點(diǎn)。7 月份商品房銷售降幅再度擴(kuò)大，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇通道仍然較為艱難，穩(wěn)樓市壓力依然較大，政策仍需加大支持力度。從各能級(jí)城市來(lái)看，7 月一線城市銷售企穩(wěn)反彈，商品住宅銷售面積同比下降 8.92，相比前月反彈 14.59 個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅銷售金額同比上升 16.84，相比前月反彈 17.85 個(gè)百分點(diǎn)；二線、三四線城市繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，銷售增速回落。從各區(qū)域來(lái)看，7 月長(zhǎng)三角、中西部銷售面積增速企穩(wěn)，珠三角、環(huán)渤海、海西、

16、東北等區(qū)域銷售增速回落。行業(yè)銷售降幅再度走闊，穩(wěn)樓市壓力仍然較大，政策仍需加大支持力度。7 月銷售面積和銷售額分別累計(jì)-23.1、-28.8，增速相比前月分別下降 0.8、上升 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比分別-28.9、-28.2，增速相比前月分別下降 10.6、下降 7.4 個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)累計(jì)和當(dāng)月分別同比-7.4、0.9，增速相比前月分別上升 1.1、上升 4.0 個(gè)百分點(diǎn)。二季度以來(lái)，商品房銷售曾持續(xù)反彈，2020 年 6 月商品房銷售面積累計(jì)降幅收窄至 22.2，當(dāng)月降幅收窄至18.3。7 月份商品房銷售降幅再度擴(kuò)大，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇通道仍然較為艱難，穩(wěn)樓市壓力依然較大，政策

17、仍需加大支持力度。圖表 5 商品房銷售面積累計(jì)同比-23.1圖表 6 商品房銷售額累計(jì)同比-28.8120100806040200-20-40-60150100500-502020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/07-1002020/062020/072020/082020/092020/102020/11

18、2020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/07銷售面積累計(jì)同比 銷售面積當(dāng)月同比銷售額累計(jì)同比 銷售額當(dāng)月同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理圖表 7 商品房銷售均價(jià)累計(jì)同比-7.4圖表 8 商品房銷售均價(jià)當(dāng)月同比 0.920151050-5-10-15商品房銷售均價(jià)：當(dāng)月平均同比20151050-5-102020/062020/072020/08

19、2020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/0

20、52022/062022/07-15商品房銷售均價(jià)：累計(jì)平均同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理需求端信心不足是樓市孱弱核心原因，保交樓是政策的主要著力點(diǎn)。需求端信心不足主要來(lái)自于以下幾點(diǎn)，一是期房交付，二是房?jī)r(jià)預(yù)期，三是未來(lái)收入預(yù)期。其中，期房能否順利交付是短期內(nèi)主要的壓制因素，也是目前政策主要著力方向。后兩個(gè)因素，一方面房住不炒是長(zhǎng)期堅(jiān)定不移的政策基調(diào)，但也不允許房?jī)r(jià)大起大落，另一方面居民收入更多反應(yīng)的是宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)，而且房?jī)r(jià)和收入也會(huì)有結(jié)構(gòu)性方面的特點(diǎn)，這兩個(gè)因素更具長(zhǎng)期性。到位資金降幅擴(kuò)大，房企失血狀態(tài)仍在持續(xù)。7 月到位資金累計(jì)同

21、比、當(dāng)月同比分別- 25.4、-25.8，增速相比前月分別下降 0.1、下降 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別累計(jì)同比-28.4（前值-27.2）、-11.4（前值-9.7）、- 37.1（前值-37.9）、-25.2（前值-25.7）；當(dāng)月同比分別-36.8（前值-32.1）、-20.6圖表 9 房地產(chǎn)到位資金累計(jì)同比-25.4圖表 10 房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比-28.4（前值-17.5）、-31.2（前值-30.8）、-22.6（前值-19.7）。銷售低迷直接導(dǎo)致來(lái)自于定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的資金下降，進(jìn)一步導(dǎo)致融資端的信心低迷，目前除了國(guó)企、央企，

22、以及個(gè)別優(yōu)質(zhì)民企，其他房企融資多數(shù)基本停滯。6040200-20 -403020100-10-20-30-40到位資金累計(jì)同比 到位資金當(dāng)月同比國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比 國(guó)內(nèi)貸款當(dāng)月同比2020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072020/062020/072020/082020/092020/102020/112

23、020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/07數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理403020100-10-20-306004002000-200-400自籌資金累計(jì)同比 自籌資金當(dāng)月同比利用外資累計(jì)同比2020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/0

24、52021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/07數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理圖表

25、 13 房地產(chǎn)定金及預(yù)收款累計(jì)同比-37.1圖表 14 房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比-25.2150100500-50-100806040200-20-402020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/0

26、22021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/07-60個(gè)人按揭貸款當(dāng)月同比定金預(yù)收款累計(jì)同比 定金預(yù)收款當(dāng)月同 個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理拿地端持續(xù)低迷，對(duì)遠(yuǎn)期銷售、投資等亦存壓制因素。7 月拿地面積和拿地價(jià)款分別累計(jì)同比-48.1、-43.0，增速相比前月分別上升 0.2、上升 3.3 個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比分別- 47.3、-33.4，增速相比前月分

27、別上升5.5、上升31.7 個(gè)百分點(diǎn)。雖然拿地降幅有所收窄，但降幅仍然處于較高區(qū)間。在銷售實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，房企資金鏈得到明顯改善之前，拿地作為房企加杠桿的第一步，改善難度較大。而且，從遠(yuǎn)期角度，拿地不振對(duì)于未來(lái)的銷售、投資均存在壓制因素。40200-20-40-60-806040200-20-40-602020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042

28、022/052022/062022/07-802020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比 土地購(gòu)置費(fèi)當(dāng)月同比土地價(jià)款累計(jì)同比 土地價(jià)款當(dāng)月同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理投資繼續(xù)下行，開工、施工、竣工均表現(xiàn)不佳。

29、7 月地產(chǎn)投資累計(jì)同比-6.4，當(dāng)月同比-12.3，增速分別相比前月下降 1.0、下降 2.9 個(gè)百分點(diǎn)。新開工、竣工面積分別累計(jì)同比-36.1、-23.3，增速相比前月分別下降 1.6、下降 1.8 個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比分別-45.4、-圖表 17 地產(chǎn)投資累計(jì)同比-6.4圖表 18 新開工面積累計(jì)同比-36.136.0，增速相比前月分別下降 0.3、上升 4.7 個(gè)百分點(diǎn)。施工面積累計(jì)同比-3.7，增速相比前月下降 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。在房企資金周轉(zhuǎn)困難甚至償債重壓之下，房企拿地、開工、投資意愿和能力均受到壓制，只有解決了房企資金問(wèn)題、銷售見底復(fù)蘇之時(shí)，開工、投資才有可能筑底回升。504030

30、20100-10-20806040200-20-40-60地產(chǎn)投資累計(jì)同比 地產(chǎn)投資當(dāng)月同比新開工面積累計(jì)同比 新開工面積當(dāng)月同比2020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021

31、/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/07數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理151050-5806040200-20-402020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/

32、032022/042022/052022/062022/07-602020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07施工面積累計(jì)同比 住宅施工累計(jì)同比竣工面積累計(jì)同比 竣工面積當(dāng)月同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理各能級(jí)城市2022 年 7

33、 月一線城市銷售逐步企穩(wěn)反彈。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)：2022 年 7 月，一線城市商品住宅銷售面積同比下降 8.92，相比前月反彈 14.59 個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售金額同比上升 16.84，相比前月反彈 17.85 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 21 一線 4 城銷售面積同比-8.92 （202207）圖表 22 一線 4 城銷售金額同比 16.84 （202207）5004003002001000806040200-20-40-602021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/0320

34、22/042022/052022/062022/07-8020001500100050006040200-20-402021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-60商品住宅銷售面積 萬(wàn) 商品住宅銷售面積同比商品住宅銷售金額 億元 商品住宅銷售金額同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理2022 年 7 月二線城市銷售增速再次回落。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研

35、究院數(shù)據(jù)：2022 年 7 月，二線城市商品住宅銷售面積同比下降 37.04，相比前月回落 15.81 個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售金額同比下降 36.23，相比前月回落 14.56 個(gè)百分點(diǎn)。35003000250020001500100050006040200-20-40-602021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-80500040003000200010000806040200-20-40-602021/042

36、021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-80商品住宅銷售面積 萬(wàn) 商品住宅銷售面積同比商品住宅銷售金額 億元 商品住宅銷售金額同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理2022 年 7 月三四線城市銷售增速再次回落。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)：2022 年 7 月，三四線城市商品住宅銷售面積同比下降 35.83，相比前月回落 5.32 個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售金

37、額同比下降 36.34，相比前月回落 3.79 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 25 三四線 30 城銷售面積同比-35.83 （202207）圖表 26 三四線 30 城銷售金額同比-36.34 （202207）30002500200015001000500040200-20-40-602021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-8030002500200015001000500040200-20-40-602021/04202

38、1/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-80商品住宅銷售面積 萬(wàn) 商品住宅銷售面積同比商品住宅銷售金額 億元 商品住宅銷售金額同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理區(qū)域2022 年 7 月長(zhǎng)三角區(qū)域銷售面積增速回落，銷售金額增速企穩(wěn)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)：2022 年 7 月，長(zhǎng)三角區(qū)域商品住宅銷售面積同比下降 36.04，相比前月下降 6.88 個(gè)百分點(diǎn)

39、；商品住宅銷售金額同比下降 19.47，相比前月反彈 1.03 個(gè)百分點(diǎn)。20001500100050006040200-20-40-602021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-8035003000250020001500100050006040200-20-40-602021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/0120

40、22/022022/032022/042022/052022/062022/07-80商品住宅銷售面積 萬(wàn) 商品住宅銷售面積同比商品住宅銷售金額 億元 商品住宅銷售金額同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理2022 年 7 月珠三角區(qū)域銷售增速回落。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)：2022 年 7 月，珠三角區(qū)域商品住宅銷售面積同比下降 23.80，相比前月下降 9.40 個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售金額同比下降 12.72，相比前月下降 4.70 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 29 珠三角 14 城銷售面積同比-23.80 （202207）圖表

41、 30 珠三角 14 城銷售金額同比-12.72 （202207）800600400200040200-20-402021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-601500100050006040200-20-402021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/

42、062022/07-60商品住宅銷售面積 萬(wàn) 商品住宅銷售面積同比商品住宅銷售金額 億元 商品住宅銷售金額同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理2022 年 7 月中西部區(qū)域銷售增速企穩(wěn)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)：2022 年 7 月，中西部區(qū)域商品住宅銷售面積同比下降 32.67，相比前月下降 0.05 個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售金額同比下降 28.37，相比前月反彈 1.55 個(gè)百分點(diǎn)。2500200015001000500040200-20-402021/042021/052021/062021/072021/0820

43、21/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-60300025002000150010005000806040200-20-402021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-60商品住宅銷售面積 萬(wàn) 商品住宅銷售面積同比商品住宅銷售金額 億元 商品住宅銷售金額同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所

44、整理 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理2022 年 7 月環(huán)渤海區(qū)域銷售增速回落。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)：2022 年 7 月，環(huán)渤海區(qū)域商品住宅銷售面積同比下降 38.64，相比前月下降 27.72 個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售金額同比下降 37.09，相比前月下降 26.11 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 33 環(huán)渤海 20 城銷售面積同比-38.64 （202207）圖表 34 環(huán)渤海 20 城銷售金額同比-37.09 （202207）140012001000800600400200040200-20-402021/042021/052021/062021/072021/082021/

45、092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-60250020001500100050006040200-20-402021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-60商品住宅銷售面積 萬(wàn) 商品住宅銷售面積同比商品住宅銷售金額 億元 商品住宅銷售金額同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理 數(shù)據(jù)來(lái)源：W

46、ind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理2022 年 7 月海西區(qū)域銷售增速回落。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)：2022 年 7 月，海西區(qū)域商品住宅銷售面積同比下降 49.39，相比前月下降 13.60 個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售金額同比下降 51.72，相比前月下降 6.05 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 35 海西 10 城銷售面積同比-49.39 （202207）圖表 36 海西 10 城銷售金額同比-51.72 （202207）6005004003002001000806040200-20-402021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/11

47、2021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-607006005004003002001000100500-502021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-100商品住宅銷售面積 萬(wàn) 商品住宅銷售面積同比商品住宅銷售金額 億元 商品住宅銷售金額同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研

48、究所整理2022 年 7 月海西區(qū)域銷售增速回落。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)：2022 年 7 月，海西區(qū)域商品住宅銷售面積同比下降 37.67，相比前月下降 7.38 個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售金額同比下降 42.67，相比前月下降 12.77 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 37 東北 5 城銷售面積同比-37.67 （202207）圖表 38 東北 5 城銷售金額同比-42.67 （202207）40030020010006040200-20-40-60-802021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/02

49、2022/032022/042022/052022/062022/07-10050040030020010006040200-20-40-60-802021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-100商品住宅銷售面積 萬(wàn) 商品住宅銷售面積同比商品住宅銷售金額 億元 商品住宅銷售金額同比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中國(guó)指數(shù)研究院，中郵證券研究所整理土地市場(chǎng)2022 年 7

50、月百城土地供應(yīng)建面環(huán)比下降，成交建面環(huán)比上升，溢價(jià)率環(huán)比下降。本月百城供應(yīng)建面同比下降 17，成交建面同比上升 13，溢價(jià)率 3.11，環(huán)比前月下降 1.24pct；一線供應(yīng)建面同比 9，成交建面同比上升 42，溢價(jià)率 5.09，環(huán)比前月上升 0.52pct；二線供應(yīng)建面同比下降 31，成交建面同比上升 46，溢價(jià)率 2.89，環(huán)比前月下降 1.85pct；三線供應(yīng)建面同比下降 9，成交建面同比下降 2，溢價(jià)率 1.60，環(huán)比前月下降 2.13pct。100 大中城市100 大中城市供應(yīng)建面同比下降，成交建面同比上升，溢價(jià)率環(huán)比下降。供應(yīng)建面：100 大中城市供應(yīng)土地建筑面積為 1.47 億平

51、，同比下降 17，相比前一月的增速下降 36pct，環(huán)比下降 34，相比前一周的增速下降 60pct。5單位：億平150單位：億平4100350201-50044332211-1000150100500-50-100100城供應(yīng):本月建面 同比環(huán)比100城成交:本月建面 同比環(huán)比圖表 39 百城土地供應(yīng)建面滾動(dòng)同/環(huán)比為-17 /-34圖表 40 百城土地成交建面滾動(dòng)同/環(huán)比為 13 /2成交建面：100 大中城市成交土地建筑面積為 1.59 億平，同比上升 13，相比前一月的增速上升 29pct，環(huán)比上升 2，相比前一周的增速下降 33pct。數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：

52、Wind，中郵證券研究所整理2020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/1

53、22022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07成交總價(jià)：100 大中城市成交土地總價(jià)為 4150 億元，同比增長(zhǎng) 61，相比前一月的增速上升 96pct，環(huán)比上升 8，相比前一月的增速下降 70pct。供需關(guān)系：100 大中城市成交面積與供應(yīng)面積的比例為 108，前一月該比例為 70，去年同期該比例為 80。單位：億元100001502008000100150600050100400002000-50500-1000圖表 41 百城土地成交總價(jià)滾動(dòng)同/環(huán)比為 61 /8圖表 42 百城土地成交/供應(yīng)建面的滾動(dòng)比例為 1082020/0820

54、20/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032

55、022/042022/052022/062022/07100城成交:本月總價(jià) 同比環(huán)比成交建面/供應(yīng)建面 參考線：100數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理樓面地價(jià)：100 大中城市樓面地價(jià)為 2604 元/平方米，同比上升 42，環(huán)比上升 6，本年累計(jì)成交樓面地價(jià)為 2029 元/平方米，同比下降 26，環(huán)比上升 7。圖表 43 百城土地本年累計(jì)成交樓面均價(jià)為 2029 元/圖表 44 百城土地成交溢價(jià)率為 3.11溢價(jià)率：100 大中城市溢價(jià)率為 3.11，前一月的溢價(jià)率為 4.35，7 月溢價(jià)率與之相比下降 1.24pct，去年同期溢價(jià)率為 11.

56、48，7 月溢價(jià)率與之相比下降 12.72pct。3500300025002000150010005002020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/070100城：本年累計(jì)成交樓面均價(jià) 元/2520151050100城：本月溢價(jià)率2020/082020/092020/102020/112020/122021/0

57、12021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理一線城市一線城市供應(yīng)建面同比上升，成交建面同比上升，溢價(jià)率環(huán)比上升。供應(yīng)建面：一線城市供應(yīng)土地建筑面積為 767 萬(wàn)平，同比上升 9，相比前一月的增速下降 79pct，環(huán)比下降 15，相比前一周的增速下降 107pct。成交建面：一線城市成交土地建筑面積為 655 萬(wàn)平

58、，同比上升 42，相比前一月的增速上升 41pct，環(huán)比下降 32，相比前一周的增速下降 44pct。25002000150010005000250單位：萬(wàn)平200150100500-502020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-1002000150010005000單位：萬(wàn)平200150100500-

59、502020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07-100一線供應(yīng):本月建面 同比環(huán)比一線成交:本月建面 同比環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中郵證券研究所整理成交總價(jià)：一線城市成交土地總價(jià)為 1135 億元，同比增長(zhǎng) 1097，相比前一月的增速上升 1059pct，環(huán)比下降 7

60、，相比前一月的增速下降 116pct。供需關(guān)系：一線城市成交面積與供應(yīng)面積的比例為 85，前一月該比例為 108，去年同16001400120010008006004002000120010008006004002000-200350300250200150100500圖表 47 一線土地成交總價(jià)滾動(dòng)同/環(huán)比為 1097 /-7圖表 48 一線土地成交/供應(yīng)建面的滾動(dòng)比例為 85單位：億元期該比例為 66。2020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021