國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展對比解析總結(jié)計劃

1、國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展比較分析總結(jié)計劃國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展比較分析總結(jié)計劃3/3國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展比較分析總結(jié)計劃國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展比較分析2009-11-11根源:中國物流與采買結(jié)合會作者:標簽:物流地產(chǎn)分析發(fā)展趨向綱領(lǐng)：本文對我國物流地產(chǎn)和外國的物流地產(chǎn)發(fā)展狀況作了較詳盡的介紹，并對國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展的特色作認識析比較，提出了我國物流地產(chǎn)在現(xiàn)階段發(fā)展過程中需要注意的一些問題。本文對我國物流地產(chǎn)和外國的物流地產(chǎn)發(fā)展狀況作了較詳盡的介紹，并對國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展的特色作認識析比較，提出了我國物流地產(chǎn)在現(xiàn)階段發(fā)展過程中需要注意的一些問題。中國物流地產(chǎn)發(fā)展的特色中國國內(nèi)專業(yè)化物流地家產(chǎn)的發(fā)展第一受益于普洛

2、斯等一批外資物流地產(chǎn)商的進駐及對中國物流地產(chǎn)市場的開發(fā)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，我國物流地產(chǎn)的發(fā)展表現(xiàn)出以下幾個特色：1.1發(fā)展趨向優(yōu)秀，發(fā)展?jié)摿薮笸鈬锪鞯禺a(chǎn)投資商在我國的發(fā)展相當快速。在進入我國市場不足3年的時間里，普洛斯在我國14個城市建了20個物流園區(qū)，已建成和在建的物流用物業(yè)達100萬m2，總面積出租率達95%。此外，澳大利亞著名的投資機構(gòu)麥格理公司在我國已經(jīng)運作了六個大型的物流中心項目作為其長久投資。美國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商安博置業(yè)有限公司、新加坡的豐樹信托投資基金等外國機構(gòu)也都在我國開始了物流地產(chǎn)的投資活動。截止2006年，外資在國內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投放額高達數(shù)十億美元，開發(fā)建設(shè)的高等級物流倉

3、儲設(shè)備達到百萬平方米，開發(fā)年增加率高達130%。近來幾年外國物流地產(chǎn)公司在我國投資狀況見表1。在外國公司的帶動下，國內(nèi)的中糧公司、和記黃浦、珠江地產(chǎn)、寶供公司以及中糧公司等數(shù)十家地產(chǎn)和物流公司接踵投入此中據(jù)全國物流園區(qū)發(fā)展檢查報告中的資料顯示，2006年全國包含規(guī)劃、在建以及已營運在內(nèi)的物流園區(qū)共有207個。此中，已經(jīng)營運的物流園區(qū)占24%；截止2006年關(guān)，已建成并營運50家，占總量的24%，76%的園區(qū)尚處于規(guī)劃或在建階段，此中在建的占31%，規(guī)劃中的物流園區(qū)占45%。依據(jù)上述國內(nèi)公司的發(fā)展狀況和全國物流園區(qū)發(fā)展檢查報告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，我國物流地產(chǎn)市場的發(fā)展趨向優(yōu)秀。同時，當前已經(jīng)營運

4、的物流園區(qū)比率較低，規(guī)劃中的數(shù)目好多的現(xiàn)象表明，我國物流地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿μ貏e巨大。1.2物流地產(chǎn)市場所區(qū)差異顯然，沿海經(jīng)濟發(fā)達地域為投資首選物流行業(yè)對經(jīng)濟的依靠性較大，我國地域經(jīng)濟發(fā)展水平的差異致使了我國地域物流運轉(zhuǎn)的不均衡。總的來說，經(jīng)濟發(fā)達、現(xiàn)代化物流業(yè)快速發(fā)展、對物流基礎(chǔ)設(shè)備需求旺盛的沿海城市，特別是物流地產(chǎn)稀缺的上海是國內(nèi)外物流公司投資的熱門地域。普洛斯進入中國市場的第一站是上海，當前已經(jīng)達成了在中國沿海的戰(zhàn)略布局；安博置業(yè)的首個投資項目也選擇了上海，資本投向主要考慮北京、上海、珠三角以及其余沿海港區(qū)。國內(nèi)進入物流地產(chǎn)的出名房地產(chǎn)公司選擇的投資城市也主要集中在廣州、深圳、上海幾個地方。這

5、些經(jīng)濟發(fā)達的地域吸引了大批的資本、技術(shù)和人材資源，也極大地促使了物流行業(yè)的發(fā)展。而由此產(chǎn)生的對物流地產(chǎn)配套服務(wù)的需求促使了這些地域物流地產(chǎn)的快速發(fā)展。以上數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟發(fā)達和地理地點優(yōu)勝的經(jīng)濟區(qū)、物流園區(qū)發(fā)展快速，物流園區(qū)建設(shè)數(shù)目多，已投入營運的比率高。北京、天津、山東、廣東、福建、上海、江蘇、浙江幾個省市中物流園區(qū)的建設(shè)數(shù)目占到全國的55%，而實質(zhì)營運的物流園區(qū)數(shù)目則占到全國的57%。1.3國內(nèi)公司規(guī)?；⒕W(wǎng)絡(luò)化發(fā)展不足我國從事物流地產(chǎn)開發(fā)的公司相關(guān)于普洛斯等外資公司在投資物流地產(chǎn)的規(guī)模上存在很大的差距。外資公司其實不知足于可是在我國某個城市或某個地域投資物流地產(chǎn)，而是從東南沿海地域開始逐漸

6、向我國中西部地域?qū)挿旱亻_辟市場，并致力于在我國形成一個大型的物流網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)過為客戶供給更高效的物流服務(wù)吸引更多優(yōu)秀客戶而獲取更多的利益。比較之下我國好多從事物流地產(chǎn)的公司因為企業(yè)資本實力不強、管理水平不夠等問題并無像外資物流地產(chǎn)商那樣進行大規(guī)模的物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。這就限制了我國物流地產(chǎn)公司的發(fā)展空間，對我國物流地產(chǎn)的長久發(fā)展也是不利的。國內(nèi)物流地產(chǎn)分析狀況見表2、表3、表4。外國物流地產(chǎn)發(fā)展分析外國物流地產(chǎn)的發(fā)張開始于上世紀80年月，物流地產(chǎn)發(fā)達的國家以歐洲和美國為主。經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，外國物流地產(chǎn)的發(fā)展表現(xiàn)以下特色：2.1快速發(fā)展，物流用地集中，對大規(guī)模物流用地需求旺盛固然經(jīng)歷了20多年的發(fā)展

7、，外國的物流地產(chǎn)當前仍處于快速發(fā)展之中。依據(jù)2007年第一季度的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年歐洲在物流地產(chǎn)方面的投資創(chuàng)辦了記錄。歐洲市場上物流地產(chǎn)的交易量達到1200萬m2，交易額達到了100億歐元，較2000年提升了160%。在美國，因為前幾年美國國內(nèi)經(jīng)濟連續(xù)健康發(fā)展，物流地產(chǎn)的發(fā)展也很快速。美國圣伯那地諾市和河畔市每年汲取約萬m2的物流用地。而倉儲和配送市場僅次于加州南部的芝加哥，擁有的工業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)達到約1.55億m2。市場對大規(guī)模的物流用地需求十分旺盛。物流商們都在找尋更大的空間以重組他們已有的國內(nèi)物流業(yè)務(wù)，并將他們在歐洲其余國家的財產(chǎn)都綁定在一同。投資者們關(guān)注的焦點主要集中在新近修

8、筑的設(shè)計先進、交通便利的占地面積超出10000m2的房產(chǎn)上。其余，外國物流地產(chǎn)開發(fā)地域變得比較集中。在歐洲第一大物流中心的德國，一半以上的物流用地集中在漢堡、法蘭克福、柏林和慕尼黑等地域。2.2經(jīng)濟發(fā)展水平對物流地產(chǎn)的發(fā)展影響較大從當前獲取的資料來看，外國物流地產(chǎn)的發(fā)展狀況與該國經(jīng)濟的發(fā)展、工業(yè)化程度以及國家地理地點都有著親密的關(guān)系。如圖1，德國、法國和英國占有了整個物流地產(chǎn)市場的一大部分,而荷蘭、比利時、西班牙、波蘭、匈牙利和捷克等加起來還不到整個物流市場的1/3。上述數(shù)聽聞明當前歐洲并不是全部的地域都可以參加到物流地產(chǎn)市場的快速發(fā)展之中并從中盈余。經(jīng)濟發(fā)達、工業(yè)化程度高、地理地點優(yōu)勝的國家

9、獲取的利益比經(jīng)濟、工業(yè)化程度以及地理地點相對差一些的國家獲取的利益多很多。在歐盟擴大今后，經(jīng)濟重心從比利時轉(zhuǎn)移到了德國。與此同時，德國也成為了歐洲物流地產(chǎn)市場上所占市場份額最大的國家。這此中很大一部分原由是制造業(yè)轉(zhuǎn)移到了像中國這樣的發(fā)展中國家，使得德國需要更多的物流園區(qū)和物流設(shè)備用以將從發(fā)展中國家運來的產(chǎn)品投放到市場中。德國的例子說明經(jīng)濟發(fā)展水平對物流地產(chǎn)的發(fā)展有重視要的影響。2.3重視物流地產(chǎn)的規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與在我國投資物流地產(chǎn)的外資公司近似，外國物流地產(chǎn)商很重視物流地產(chǎn)的規(guī)模和物流網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。這類經(jīng)營策略以外國工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯為代表，其經(jīng)營模式是：在全世界范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)秀高效的物流倉儲

10、設(shè)備，并形成一個全世界化的物流配送網(wǎng)絡(luò)。截止2008年3月，普洛斯的業(yè)務(wù)已經(jīng)遍及北美、歐洲、亞洲20個國家121個市場，擁有2817棟物業(yè)，設(shè)備面積達到4890萬m2，總財產(chǎn)388億美元，服務(wù)超出4900個全世界客戶。這個可以供給興盛物流配送服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)涵蓋了物流設(shè)施的整個流程，包含策劃、建立與管理，幫助客戶實現(xiàn)了貨物在全世界范圍自由流轉(zhuǎn)。同時也幫助生產(chǎn)公司提升了資本周轉(zhuǎn)速度，減少了公司的欠債率，進而幫助生產(chǎn)公司將更多精力放在核心業(yè)務(wù)上，提高了生產(chǎn)公司的核心競爭力。這類策略獲取了生產(chǎn)公司的寬泛認同，UPS、DHL、阿迪達斯、歐萊雅、三星、亞馬遜、諾基亞、光明乳業(yè)等國內(nèi)外出名公司都成為了普洛斯

11、等國際物流地產(chǎn)巨頭的忠實客戶。結(jié)語3.1比較中的問題把國內(nèi)外物流地產(chǎn)的發(fā)展進行比較（見表5），可以看到我國物流地產(chǎn)與外國物流地產(chǎn)存在相像之處：國內(nèi)外物流地產(chǎn)當前都處于快速發(fā)展之中；發(fā)展重心都是經(jīng)濟較發(fā)達、物流服務(wù)需求旺盛的地域。同時，國內(nèi)物流地產(chǎn)商與外國物流地產(chǎn)商之間也有著顯然的差異，主要有以下幾個問題：1）國內(nèi)物流地產(chǎn)缺乏強健的網(wǎng)絡(luò)支持，在與外國物流公司的競爭中是一個巨大的劣勢。2）資本不足、管理水平不足等要素致使國內(nèi)物流地產(chǎn)商個體規(guī)模太小，發(fā)展不足。（3）國內(nèi)物流地家產(chǎn)在外國巨頭大批涌入下競爭日益嚴重。外國出名公司帶來先進的管理理念、開發(fā)經(jīng)驗和雄厚資本保障的同時，也使得中國物流地產(chǎn)市場的競爭加劇。3.2給我國物流地產(chǎn)的建議1）物流經(jīng)濟是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟，物流地產(chǎn)只有形成必定規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)后，才能保持一個比較堅固的利潤率。我國物流地產(chǎn)商應(yīng)該重視物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化的問題。經(jīng)過在全國各大城市建立物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點并將節(jié)點逐漸延長到較小的城市中去，進而建立起弘大的物流網(wǎng)絡(luò)將極大地提升物流地產(chǎn)商的競爭力。2）面對物流地產(chǎn)開發(fā)資本不足的問題，物流地產(chǎn)商在選擇物流地產(chǎn)項目時有必需依據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需求來適合確立物流地產(chǎn)項目的用地規(guī)模。依據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的要乞降現(xiàn)代物流發(fā)展的規(guī)律，按照地域經(jīng)濟的功能、布局和發(fā)展趨向科學布局，既能減少開發(fā)商的資本壓力同時也防