房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)是指各種房屋財(cái) 產(chǎn)，包括民用住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐 飲、娛樂、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施， 如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路等。由于房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，對(duì)于土地和房屋可以按以下方 法分類：（1）根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，城市用地可以分 為9類：居住用地；公用設(shè)施用地

2、（含商業(yè)用地）；工業(yè)用地；倉儲(chǔ) 用地；對(duì)外交通用地；道路廣場(chǎng)用地；市政公用設(shè)施用地；綠化用 地；特殊用地。（2）按照房屋的使用功能可以分為6類：居住用途的房屋；工業(yè)用途 的房屋；商業(yè)用途的房屋；文體娛樂設(shè)施；政府和公用設(shè)施；多功能 建筑（綜合樓宇，又叫城市綜合體）。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格， 以營(yíng)利為目的，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織。它從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、 施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)商品并對(duì)外出售或出租。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

3、經(jīng)營(yíng)范圍主要包括以下幾方面：（1）土地開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。（2）房屋開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。已開發(fā)完工的房屋，按其用途不同可以分為商品 房、投資房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。其中，商品房是指為銷售而開發(fā)建設(shè)的各種 房屋；投資房是指用于出租經(jīng)營(yíng)的各種房屋；周轉(zhuǎn)房是指用于安置動(dòng)遷居民周 轉(zhuǎn)使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他單位的委托而開發(fā)建設(shè)的各種 房屋。（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。（4）代建工程的開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝?的委托，代為開發(fā)建設(shè)的各類工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路 修筑工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景 工程，以及其他市政公

4、用設(shè)施等工程。此外，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活 動(dòng)，并廣泛開展工業(yè)、商業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)以及商品房售后服務(wù)等多種經(jīng) 營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要具有如下特點(diǎn)：（1）業(yè)務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性；（2）協(xié)作關(guān)系的廣泛性；（3）交易方式的多樣性；（4）結(jié)算關(guān)系的復(fù)雜性；（5）開發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域性;（6）政策法規(guī)的制約性;（7）投資金額的大量性和開發(fā)建設(shè)的長(zhǎng)期性；（8）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地 出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營(yíng)等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，其運(yùn)作流程主要包括以 下

5、幾個(gè)階段：（一）前期準(zhǔn)備階段前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī) 劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目 成敗的關(guān)鍵因素。前期準(zhǔn)備階段的特點(diǎn)如下：（1）開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實(shí)行招、拍、掛方式，向政府繳納 土地出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn) 產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無須報(bào)政府審批，具有充分的自主權(quán)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 在開工前，要通過政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批。（3）用地審批要對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進(jìn)行審批，取得用地規(guī)劃許可 證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。（二）建設(shè)施

6、工階段在該階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過自 建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中心環(huán)節(jié)。建設(shè)施工階段的特點(diǎn)如下：（1）開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi) 生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。（2）開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗(yàn)收才可交付購買者。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生 審批、工程驗(yàn)收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。（3）市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分。水、電、熱、燃 氣、通信等配套設(shè)施必須達(dá)到使用條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付 使用。（4）對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要委托專

7、業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來完成。（5）建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都很長(zhǎng)，整個(gè)過程 往往幾年才能全部完成。（三）銷售或自持階段對(duì)于銷售物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí) 現(xiàn)利潤(rùn)；而對(duì)于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企 業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營(yíng)收入。銷售階段的特點(diǎn)（1）銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。預(yù)售即通常所說的期房銷售，是 指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后 進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。（2）商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房 產(chǎn)

8、管理部門辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。（3）產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗(yàn)收后才得 以實(shí)現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要落實(shí)物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。自持階段的特點(diǎn)一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不包 括住宅物業(yè)。所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫字樓、商場(chǎng)、購物中 心、購物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng) 營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點(diǎn)如下：（1）為了規(guī)避經(jīng)營(yíng)性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較大。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)持有的經(jīng)營(yíng)性物

9、業(yè)，存在兩種經(jīng)營(yíng)方式，一是對(duì)外 出租，取得租金收入；二是進(jìn)行自營(yíng)，取得自營(yíng)收入。（3）持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng) 性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，因不具備商業(yè)氛圍， 一般價(jià)值較低，但經(jīng)過較長(zhǎng)的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。（4）持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資 估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本 費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價(jià)、

10、管理 費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩 大部分組成。開發(fā)成本（1）土地使用權(quán)出讓金。（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞 動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基 金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將 國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或 其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用

11、地單 位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）前期工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段所發(fā)生的 各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平整建設(shè)場(chǎng)地）等支出。（4）建安工程費(fèi)，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費(fèi)用，主要包括建 筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修 工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算 法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。

12、（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠 化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。（6）公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè) 施發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設(shè)施的支出。其估算可參照建安工程費(fèi)的估算方法。（7）不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度 和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述（1）（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按3% 5%計(jì)算。（8）開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的 各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大

13、中城市，這部分費(fèi)用在 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）管理費(fèi)用?？梢皂?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前（1）（6）項(xiàng)之和為基數(shù)， 按3%左右計(jì)算。（2）銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下3項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收入的2%3%；銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的1%。以上各項(xiàng)銷售費(fèi)用合計(jì)約占銷售收入的4%6%。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其 他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失

14、等）。為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯 總表的形式列出。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置2006年，財(cái)政部發(fā)布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006），2007年1月1日起首先在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。到2010年，除小企業(yè)外，基 本上所有大中型企業(yè)已全面執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。按照財(cái)政部的部署，2011年 底全面廢止行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度等原有規(guī)定，實(shí)現(xiàn)在全社會(huì)范圍內(nèi)統(tǒng) 一會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)口徑。因此，原執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和企業(yè) 會(huì)計(jì)制度的非上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將逐步過渡到執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。 本書順應(yīng)趨勢(shì)，在后面的內(nèi)容

15、中將以企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）及其應(yīng)用指 南、講解為依據(jù)進(jìn)行介紹。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一一應(yīng)用指南（2006）的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目如表1所示。表1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用會(huì)計(jì)科目表順序號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱順序號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱一、資產(chǎn)類44應(yīng)付票據(jù)1庫存現(xiàn)金45應(yīng)付賬款2銀行存款46預(yù)收賬款3其他貨幣資金47應(yīng)付職工薪酬4交易性金融資產(chǎn)48應(yīng)交稅費(fèi)5應(yīng)收票據(jù)49應(yīng)付利息6應(yīng)收賬款50應(yīng)付股利7預(yù)付賬款51其他應(yīng)付款8應(yīng)收股利52遞延收益9應(yīng)收利息53長(zhǎng)期借款10其他應(yīng)收款54應(yīng)付債券11壞賬準(zhǔn)備55長(zhǎng)期應(yīng)付款12材料采購56未確認(rèn)融資費(fèi)用13在途物資57專項(xiàng)應(yīng)付款1

16、4原材料58預(yù)計(jì)負(fù)債15庫存設(shè)備59遞延所得稅負(fù)債16材料成本差異三、所有者權(quán)益類17開發(fā)產(chǎn)品60實(shí)收資本18委托加工物資61資本公積19周轉(zhuǎn)材料62盈余公積20存貨跌價(jià)準(zhǔn)備63本年利潤(rùn)21持有至到期投資64利潤(rùn)分配22持有至到期投資減值準(zhǔn)備65庫存股23可供出售金融資產(chǎn)四、成本類24長(zhǎng)期股權(quán)投資66開發(fā)成本25長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備67開發(fā)間接費(fèi)用26投資性房地產(chǎn)68勞務(wù)成本27長(zhǎng)期應(yīng)收款69研發(fā)支出28未實(shí)現(xiàn)融資收益五、損益類29固定資產(chǎn)70主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30累計(jì)折舊71其他業(yè)務(wù)收入31固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備72公允價(jià)值變動(dòng)損益32在建工程73投資收益33工程物資74營(yíng)業(yè)外收入34固定資產(chǎn)清理75主

17、營(yíng)業(yè)務(wù)成本35無形資產(chǎn)76其他業(yè)務(wù)成本36累計(jì)攤銷77營(yíng)業(yè)稅金及附加37無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備78銷售費(fèi)用38商譽(yù)79管理費(fèi)用39長(zhǎng)期待攤費(fèi)用80財(cái)務(wù)費(fèi)用40遞延所得稅資產(chǎn)81資產(chǎn)減值損失41待處理財(cái)產(chǎn)損溢82營(yíng)業(yè)外支出二、負(fù)債類83所得稅費(fèi)用42短期借款84以前年度損益調(diào)整43交易性金融負(fù)債注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下， 可以根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會(huì)計(jì)科目。企業(yè)不存在的交 易或者事項(xiàng)，可不設(shè)置相關(guān)會(huì)計(jì)科目。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿設(shè)置房屋開發(fā)成本明細(xì)賬開發(fā)項(xiàng)目名稱：年憑證摘借方貸方余額借方明細(xì)項(xiàng)目月日字號(hào)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施

18、費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及納稅（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算前已述及，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等 特點(diǎn)，同時(shí)，成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復(fù)雜，這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng) 險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，為便于讀者學(xué)習(xí)，本書將在第七章中分 五個(gè)部分進(jìn)行詳細(xì)介紹：土地開發(fā)成本核算；房屋開發(fā)成本核算；公共配套設(shè) 施開發(fā)成本核算；代建工程開發(fā)成本核算；開發(fā)間接費(fèi)用核算。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，主要有契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用 稅、營(yíng)業(yè)稅、城市

19、維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花 稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段所納 稅種及稅率等有所變化，本書將在第十章按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的不同階段分別 進(jìn)行詳細(xì)介紹。第一章第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件（一）公司法的具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要形式為有限責(zé)任公司和股份有限公司，根據(jù)公司 法規(guī)定，這兩種形式的公司的設(shè)立條件有一定的區(qū)別。有限責(zé)任公司的設(shè)立條件有限責(zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）股東符合法定人數(shù)；（2）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；（3）股東共同制定公司章程;（4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)

20、任公司要求的組織機(jī)構(gòu);（5）有公司住所。有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。注冊(cè)資本的最低限額為人民幣3萬元，公司全體股東的首次出資額不得低 于注冊(cè)資本的20%，也不得低于法定的注冊(cè)資本最低限額，其余部分由股東自 公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。全體股東的 貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%。股份有限公司的設(shè)立條件股份有限公司應(yīng)當(dāng)有2人以上200人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的 發(fā)起人在中國(guó)境內(nèi)有住所，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）發(fā)起人符合法定人數(shù)；（2）發(fā)起人認(rèn)購和募集的股本達(dá)到法定資本最低限額；（3）股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符

21、合法律規(guī)定；（4）發(fā)起人制訂公司章程，采用募集方式設(shè)立的經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過；（5）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)；（6）有公司住所。股份有限公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的實(shí)收股本總額。注冊(cè)資 本的最低限額為人民幣500萬元。以募集設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起 人認(rèn)購的股份不得少于公司股份總數(shù)的35%。以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公 司的，發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份。股份有限公司采取發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立的，公司全體發(fā)起人的首次出資額不 得低于注冊(cè)資本的20%，其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其 中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。在繳足前，不得向他人募集股份。（二）城市

22、房地產(chǎn)管理法的具體規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（三）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的具體規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條 件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有100萬元以上的注冊(cè)資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人 員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于

23、上述（1）和（2）項(xiàng)的規(guī) 定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)依照外 商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登 記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī) 關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程;（3）驗(yàn)資證明;（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。（四）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外商投資房地產(chǎn)，是指外國(guó)投資者（以下簡(jiǎn)稱“外商”）通過新設(shè)、并 購、再投資等方式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。外商投資房地

24、 產(chǎn)企業(yè)，是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假 村、寫字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營(yíng)，或以上述項(xiàng)目建設(shè) 為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)。外商投資房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部2007年10月31日聯(lián)合頒布了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目 錄（2007年修訂），對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大：（1）外商投資“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)目錄中消失；（2）限制外商投資的領(lǐng)域：土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；高檔 賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交 易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。（3）“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”不再歸于限制目錄

25、。房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入要求外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)符合下列要求：（1）境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱境外投資者）在境內(nèi)投資購買非自用房地 產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)外商投資的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。經(jīng) 審批部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)注冊(cè)登記后，在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事相關(guān)建設(shè)經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)。（2）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1 000萬美元（含1 000萬美元）以上的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的30%；投資總額在300萬美元至 1 000萬美元的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元 以下（含300萬美元）的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的70%。（3）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主

26、管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法 批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和營(yíng) 業(yè)執(zhí)照。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦國(guó)有土地使用證，根據(jù)國(guó)有土地使用證到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的 外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與外商投資企業(yè)批 準(zhǔn)證書經(jīng)營(yíng)期限一致的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。（4）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房 地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。（5）境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安 置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月

27、內(nèi)以自 有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。境外投資者收購?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán) 的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起3個(gè)月內(nèi) 以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其 在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照 本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。（一）資質(zhì)等級(jí)的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資 質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：一級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資本不低于5 000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5

28、年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此 相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆?地產(chǎn)開發(fā)投資額；（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不 少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的 專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證 書和住宅使用說明書制度；（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。二級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資本不

29、低于2 000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此 相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆?地產(chǎn)開發(fā)投資額；（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不 少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的 專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證 書和住宅使用說明書制度；（9）未發(fā)

30、生過重大工程質(zhì)量事故。三級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資本不低于800萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；（3）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆?地產(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不 少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專 職會(huì)計(jì)人員不少于2人；（6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其 他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證 書和住宅使用說明書制度；（8）未發(fā)生過重大工

31、程質(zhì)量事故。四級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資本不低于100萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；（3）己竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不 少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；（5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專 業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；（6）商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制 度；（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（二）暫定資質(zhì)證書新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管 部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。暫定資

32、質(zhì)證書有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延 長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過2年。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證 書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，暫定資質(zhì)證書有效期不得延長(zhǎng)。（三）核定資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開 發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證 明文件：（1）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；（3）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告；（4）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；（5）已開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；

33、（6）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書執(zhí) 行情況報(bào)告；（7）其他有關(guān)文件、證明。（四）資質(zhì)等級(jí)的審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批：一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市 人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級(jí)資質(zhì) 及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管 部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證 書。（五）不同資質(zhì)等級(jí)的業(yè)務(wù)范圍一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在 全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米 以下的開發(fā)建設(shè)

34、項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建 設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得 越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出資方式根據(jù)公司法規(guī)定，股東或者發(fā)起人必須以自己的名義，可以用貨幣出 資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓 的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除 外。對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作 價(jià)。股東或者發(fā)起人不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或者 設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)等作價(jià)出資。股東或者發(fā)起人以貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以

35、外的其他財(cái)產(chǎn)出 資的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家工商行政管理總局會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定。 如股東或發(fā)起人以其持有的在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司或者股份有限公司 （以下統(tǒng)稱股權(quán)公司）的股權(quán)作為出資，應(yīng)當(dāng)符合股權(quán)出資登記管理辦法 （國(guó)家工商行政管理總局令第39號(hào)）的規(guī)定。股東或者發(fā)起人應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額 或者所認(rèn)購的股份。以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè) 的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交 已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定

36、的出資時(shí)間繳納出資，屬 于非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請(qǐng)辦理公司實(shí)收資本 的變更登記。第二節(jié)接受投資與開辦費(fèi)的核算一、實(shí)收資本的核算企業(yè)接受投資者投入的資本時(shí)，應(yīng)借記“銀行存款”、“原材料”、“固 定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長(zhǎng)期股權(quán)投資”等科目，按其在注冊(cè)資本中所占 的份額，貸記“實(shí)收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積一一資本溢價(jià)” 科目?！纠?-1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是由甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立的有限 責(zé)任公司，注冊(cè)資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為 55%、30%和15%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙、丙三家公司投入的資本分別為 2 750萬元、

37、1 500萬元和750萬元。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存 入開戶銀行。會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款50 000 000貸：實(shí)收資本甲公司 27 500 000乙公司 15 000 000丙公司7 500 000【例1-2】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到A公司作為資本投入的專利權(quán)一項(xiàng)，雙 方協(xié)議約定價(jià)值為300 000元，協(xié)議約定價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為： 借：無形資產(chǎn)專利權(quán) 300 000貸：實(shí)收資本A公司300 000【例1-3】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立丙房地產(chǎn)有限公司，丙公司注冊(cè)資本 為1 000萬元。甲、乙持股比例分為為80%和20%。甲以貨幣資金800萬元出資，乙以A設(shè)備出資，該設(shè)備其

38、賬面原價(jià)為270萬元，累計(jì)已提折舊為40萬元，投資合同約定的價(jià)值為220萬元，投資合同約定的價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為：收到甲公司投資時(shí)：借：銀行存款 8 000 000貸：實(shí)收資本甲公司 8 000 000收到乙公司投入的A設(shè)備時(shí)：借：固定資產(chǎn)A設(shè)備2 200 000貸：實(shí)收資本乙公司 2 000 000資本公積資本溢價(jià) 200 000【例1-4】 20X1年6月12日，A房地產(chǎn)公司與B投資公司達(dá)成合作開發(fā) 協(xié)議，A公司以其擁有的某地塊的土地使用權(quán)作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元 作為投資，共同成立C房地產(chǎn)開發(fā)公司，對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)。該地塊經(jīng)雙方確 認(rèn)的價(jià)值為2億元，C公司的注冊(cè)資本為3億元

39、，根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議規(guī)定，A 公司和B公司分別占公司股權(quán)的60%和40%。C公司收到B公司投入的資本1 億元，該款項(xiàng)全部存入公司的開戶銀行。該地塊所有權(quán)已變更為C公司。C公 司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款100 000 000無形資產(chǎn)200 000 000貸：實(shí)收資本A公司180 000 000B 公司 120 000 000【例1-5】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本為1億元，甲、乙、丙、丁投資者 各繳付資本金2 500萬元，經(jīng)營(yíng)兩年以后，該企業(yè)共提取了盈余公積金1 000萬 元，這時(shí)有新投資者有意加入該企業(yè)共同開發(fā)經(jīng)營(yíng)，并表示愿意出資3 000萬元而僅取得該企業(yè)20%的權(quán)益，則在

40、會(huì)計(jì)上，應(yīng)將新投資者投入的2 500萬元作為資本金記入“實(shí)收資本”科目，出資額超出其資本金的500(3 000-2 500)萬元記入“資本公積一一資本溢價(jià)”科目，會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款30 000 000貸：實(shí)收資本25 000 000資本公積資本溢價(jià) 5 000 000【例1-6】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)章程規(guī)定，將資本公積500萬元、盈 余公積100萬元轉(zhuǎn)增資本，已按法定程序辦妥增資手續(xù)。會(huì)計(jì)分錄為：借：資本公積5 000 000盈余公積1 000 000貸：實(shí)收資本6 000 000需要注意的是，由于資本公積和盈余公積均屬于所有者權(quán)益，用其轉(zhuǎn)增資 本時(shí)，如果是獨(dú)資企業(yè)，直接結(jié)轉(zhuǎn)即可；如

41、果是有限責(zé)任公司或股份有限公 司，則應(yīng)按照原投資者的出資比例相應(yīng)增加各投資者的出資額?！纠?-7】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按法定程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊(cè)資本5 000 000 元，以銀行存款支付。會(huì)計(jì)分錄為：借：實(shí)收資本5 000 000貸：銀行存款 5 000 000二、其他出資方式的核算(一)投資者以股權(quán)出資投資者投入的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為初 始投資成本，但合同或協(xié)議約定的價(jià)值不公允的除外。【例1-8】甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立丁房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，注冊(cè) 資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為50%、30%和20%。 按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙公司以貨

42、幣資金出資，丙公司以其持有的A公司的 長(zhǎng)期股權(quán)投資作價(jià)出資，該項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值為1 200萬元，作價(jià)1 000萬元。協(xié)議約定價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資A公司 10 000 000貸：實(shí)收資本丙公司10 000 000（二）投資者以債權(quán)出資以債權(quán)轉(zhuǎn)為資本方式進(jìn)行債務(wù)重組的，應(yīng)分以下情況處理：債務(wù)人為股份有限公司時(shí)，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有股份的面 值總額確認(rèn)為股本；股份的公允價(jià)值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積。債務(wù)人為其他企業(yè)時(shí)，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有的股權(quán)份額確 認(rèn)為實(shí)收資本；股權(quán)的公允價(jià)值與實(shí)收資本之間的差額確認(rèn)為資本公積。三、開辦費(fèi)的核算

43、（一）開辦費(fèi)的概念及范圍開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括籌辦人員的職工薪酬、 辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借 款費(fèi)用等。籌建期間為企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為 止的期間。允許計(jì)入開辦費(fèi)的支出（1）籌建人員開支的費(fèi)用?；I建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費(fèi)、以及應(yīng) 交納的各種社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金等。差旅費(fèi)：包括市內(nèi)交通費(fèi)和外埠差旅費(fèi)。董事會(huì)費(fèi)和聯(lián)合委員會(huì)費(fèi)。（2）企業(yè)登記、公證的費(fèi)用：主要包括企業(yè)的工商登記費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)、評(píng)估 費(fèi)、稅務(wù)登記費(fèi)、公證費(fèi)等。（3）籌措資本的費(fèi)用：主要是指籌資支付的手續(xù)費(fèi)以及不計(jì)入固定

44、資產(chǎn)和 無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。（4）人員培訓(xùn)費(fèi)：主要有以下二種情況：引進(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí) 的費(fèi)用；聘請(qǐng)專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。（5）企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報(bào)廢和毀損。（6）其他費(fèi)用：籌建期間發(fā)生的辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等；印花稅、車船稅等；經(jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究所發(fā)生的費(fèi)用；其他與籌建有關(guān)的費(fèi)用，例如資訊調(diào)查費(fèi)、訴訟費(fèi)、文件印刷費(fèi)、通訊 費(fèi)以及慶典禮品費(fèi)等支出。不能計(jì)入開辦費(fèi)的支出（1）取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的 運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和購建時(shí)發(fā)生的職工薪酬。（2）規(guī)定應(yīng)由投資各方

45、負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、 洽談發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、招待費(fèi)等支出。（3）為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。（4）投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息，不計(jì)入開辦費(fèi)，應(yīng)由 出資方自行負(fù)擔(dān)。（5）以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)由投資者負(fù)擔(dān)。（二）開辦費(fèi)的賬務(wù)處理新企業(yè)準(zhǔn)則對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)于行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度而 言，發(fā)生了一定的變化。從企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一一應(yīng)用指南（2006）附錄：“會(huì)計(jì)科目與主要賬務(wù)處理”（財(cái)會(huì)200618號(hào)）中關(guān)于“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科 目的核算內(nèi)容與主要賬務(wù)處理可以看出，開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下特點(diǎn)：（1）改變了過去將開辦費(fèi)作為

46、資產(chǎn)處理的作法。開辦費(fèi)不再是“長(zhǎng)期待攤 費(fèi)用”或“遞延資產(chǎn)”，而是直接將費(fèi)用化；（2）新的資產(chǎn)負(fù)債表沒有反映“開辦費(fèi)”的項(xiàng)目，也就是說不再披露開辦 費(fèi)信息；（3）明確規(guī)定開辦費(fèi)在“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目核算；（4）統(tǒng)一了開辦費(fèi)的核算范圍，即開辦費(fèi)包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn) 費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。（5）規(guī)范了開辦費(fèi)的賬務(wù)處理程序，即開辦費(fèi)首先在“管理費(fèi)用”科目核 算，然后計(jì)入當(dāng)期損益，不再按照攤銷處理。實(shí)施新準(zhǔn)則后，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行 開辦費(fèi)的賬務(wù)處理。這樣不僅簡(jiǎn)化了會(huì)計(jì)核算，更準(zhǔn)確反映了會(huì)計(jì)信息。對(duì)籌建期間的界定，房地產(chǎn)企

47、業(yè)應(yīng)該以從被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明 的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的各種開辦費(fèi)，在實(shí)際發(fā)生時(shí)，借記“管理費(fèi)用” 科目（開辦費(fèi)），貸記“銀行存款”等科目?！纠?-9】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)共發(fā)生各種開辦費(fèi)用300 000元，其中：以銀行存款支付人員工資91 200元、辦公費(fèi)60 000元、職工培訓(xùn)費(fèi) 90 000元、差旅費(fèi)30 000元、注冊(cè)登記費(fèi)5 000元、其他費(fèi)用23 800元，會(huì)計(jì) 分錄為：借：管理費(fèi)用開辦費(fèi) 300 000貸：銀行存款300 000第二章獲取土地階段會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第一節(jié)我國(guó)現(xiàn)行土地制度一、土地所有權(quán)和使用權(quán)制度（一）土地所有權(quán)制度根據(jù)憲法，我國(guó)

48、土地所有制形式為社會(huì)主義公有制，其法律表現(xiàn)形式為國(guó) 家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。法律規(guī)定，我國(guó)城市市區(qū)的土地以及部 分農(nóng)村的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所 有外，屬于農(nóng)民集體所有。我國(guó)的土地所有制具有高度的穩(wěn)定性。除國(guó)家為了公共利益的需要可以依 法征收或者征用農(nóng)村集體所有的土地及政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為整理土地而 調(diào)整土地權(quán)屬關(guān)系外，土地所有權(quán)關(guān)系是不能改變的。任何買賣土地或變相買 賣土地所有權(quán)的行為都是非法的，都必須依法禁止。（二）土地使用權(quán)制度土地使用權(quán)可以分為多種。按所有權(quán)的不同，分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體 土地使用權(quán)；按用途不同，可分為工業(yè)用地使用權(quán)、

49、商業(yè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地 使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等；按取得方式不同，可分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土 地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等。土地有償使用制度土地有償使用制度的形式主要有：（1）土地使用權(quán)出讓。所謂國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將一定期限內(nèi) 的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者一次性地向國(guó)家支付土地 使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。（2）土地使用權(quán)租賃和作價(jià)入股。所謂國(guó)有土地使用權(quán)租賃，是指國(guó)家將 一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國(guó)家交 納租金的行為；所謂國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股，是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使 用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的

50、股份。（3）土地承包經(jīng)營(yíng)，是指公民個(gè)人、農(nóng)戶、法人或者其他經(jīng)濟(jì)組織依照法 律規(guī)定和合同約定對(duì)集體所有或國(guó)家所有的土地承包一定期限，使用土地并向 土地所有者支付承包金的行為。這種形式多應(yīng)用于農(nóng)用地。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度土地管理法第二條規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)合法 流轉(zhuǎn)，是指依據(jù)法律的規(guī)定，并經(jīng)過一定的法定程序，土地使用權(quán)由一個(gè)使用 者轉(zhuǎn)移到另一個(gè)使用者的行為。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度，可以促進(jìn)土地使用 權(quán)在土地使用者之間的合理流動(dòng)，通過市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置， 達(dá)到更好地利用土地的目的。目前，土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的形式主要有：轉(zhuǎn)讓（包括買賣、交換、贈(zèng)與、繼承）、租賃、入股

51、等。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥制度土地的劃撥是指縣級(jí)以上政府依照土地法的有關(guān)規(guī)定，在土地使用者繳納 有關(guān)補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將一定數(shù)量的國(guó)有土地交付其使用，或者為了社會(huì) 公共利益的需要，直接將一定數(shù)量的國(guó)有土地?zé)o償、無期限交付給土地使用者 使用的制度。二、土地用途管制制度（一）土地用途管制的概念土地管理法第四條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。土地用途管制 是指依據(jù)法律、法規(guī)，對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途實(shí)行強(qiáng)制性的管理 制度。具體地講是指國(guó)家為了保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán) 境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地利用 限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴(yán)格

52、按照規(guī)劃確定的用途使用土地的 制度。（二）土地用途管制的內(nèi)容根據(jù)法律規(guī)定，我國(guó)土地用途分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地、未利用土地三大 類，土地用途管制的內(nèi)容也主要包括這三個(gè)方面。農(nóng)業(yè)用地管制農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利 用地、養(yǎng)殖水面等。農(nóng)業(yè)用地管制包括農(nóng)地非農(nóng)化的管制和農(nóng)地農(nóng)用內(nèi)部的管 制。農(nóng)業(yè)用地包括耕地和非耕地。建設(shè)用地管制建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用 地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。按不同分類 標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)用地可分為城鎮(zhèn)用地、鄉(xiāng)村居民居住用地和獨(dú)立工礦用地，也可分 為建成區(qū)土地和規(guī)劃區(qū)土地。對(duì)建成區(qū)內(nèi)

53、的土地，管制的主要內(nèi)容是土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和功能定位， 注重對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地和閑置廢棄地的挖潛，同時(shí)滿足公益事業(yè)對(duì)一部分土地的 需要等。對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地管制是建設(shè)用地土地管制的重點(diǎn)，主要是合理確定建設(shè) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的界限和用地?cái)?shù)量，確保人均占地或總規(guī)模符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；分階段保 護(hù)建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的耕地，未經(jīng)合法批準(zhǔn)，不得擅自改變耕地及其他農(nóng)用地用 途，耕地被改變用途前必須在本區(qū)外開發(fā)復(fù)墾不低于被占耕地的數(shù)量，且質(zhì)量 相當(dāng)，以保證本地區(qū)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡。未利用土地管制農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地為未利用地。未利用土地管制的主要內(nèi)容有：禁止任何不符合規(guī)劃、破壞自然生態(tài)環(huán)境的取土或堆放廢棄物行為；不得 擅自圍湖

54、造田；鼓勵(lì)單位、集體、個(gè)人開發(fā)利用“四荒地”，但應(yīng)在取得開發(fā) 許可證的前提下，根據(jù)土地適宜性，保證一定的耕地開墾率；鼓勵(lì)對(duì)廢棄渠 道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種方式進(jìn)行土地整理。（三）土地用途管制的手段土地用途管制的手段主要包括：（1）土地利用總體規(guī)劃，土地必須嚴(yán)格按照規(guī)劃的用途使用，未經(jīng)規(guī)劃， 任何人都不得擅自改變土地的利用現(xiàn)狀；（2）嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、征地的審批權(quán)限和手續(xù)；（3）嚴(yán)格執(zhí)行土地用途登記制度；（4）建立健全土地監(jiān)督檢查制度，強(qiáng)化土地法律責(zé)任。三、土地管理體制土地管理體制，是指土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理職能權(quán)限劃分所形成的體系 和管理制度。我國(guó)現(xiàn)行的土地管理體制

55、，主要由中華人民共和國(guó)土地管理 法、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院組織法、中華人民共和國(guó)地方人民代表大 會(huì)和地方人民政府組織法等法律條文確定。（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置及主要職能各級(jí)國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)的土地管理職能及其所屬的土地管理部門的主要職 能如下：國(guó)務(wù)院及其所屬的土地管理部門國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作，并具體行使以下土 地管理的專門職能：（1）代表國(guó)家行使國(guó)有土地所有權(quán)，制定和實(shí)施土地管理的有關(guān)行政法 規(guī)；（2）編制和執(zhí)行全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，并審批下級(jí)地方政府的土地利用 總體規(guī)劃;（3）審批下級(jí)地方政府上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地申請(qǐng)報(bào)告。國(guó)務(wù)院所屬的土地管理部門，目前為國(guó)土資源部，其土地管理的

56、職責(zé)主要 有：（1）貫徹執(zhí)行國(guó)家的土地法律、法規(guī)和政策，制定和實(shí)施土地管理的有關(guān) 行政規(guī)章；（2）負(fù)責(zé)組織全國(guó)土地的調(diào)查、登記和統(tǒng)計(jì)工作，組織有關(guān)部門編制土地 利用總體規(guī)劃；（3）主管全國(guó)的土地征用和劃撥工作，負(fù)責(zé)需要國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn) 用、土地征用、劃撥土地的審查、報(bào)批；（4）調(diào)查研究，處理土地管理中的重大問題；（5）監(jiān)督、檢查各地、各部門的土地利用情況并做好協(xié)調(diào)工作；（6）會(huì)同有關(guān)部門解決土地糾紛，查處違法占地案件；（7）負(fù)責(zé)有關(guān)土地管理方面的科技宣教和人員培訓(xùn)工作。縣以上地方人民政府及其所屬的土地管理部門縣以上地方人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作。并具體行使以下土地

57、管理的專門職能：（1）縣以上地方人民政府可以根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，制定和執(zhí)行有關(guān)土地 管理的規(guī)章制度；（2）編制本行政區(qū)域內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃，并報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí) 行；同時(shí)，省級(jí)人民政府也擁有批準(zhǔn)不須直接報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的下級(jí)人民政府的 土地利用總體規(guī)劃的權(quán)限；（3）省級(jí)人民政府對(duì)于本行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用，在法律規(guī)定的 批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)，擁有批準(zhǔn)權(quán)；（4）農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所 有權(quán)；單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)， 核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；（5）對(duì)于本行政轄區(qū)內(nèi)的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，如當(dāng)事人協(xié)商不成， 依照法律規(guī)定，由縣

58、級(jí)和縣以上地方政府處理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作，行使以下土地管 理的專門職能：（1）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃和用地控制指標(biāo)，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)上級(jí)人民政 府批準(zhǔn)后執(zhí)行；（2）對(duì)于農(nóng)民的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、企業(yè)建設(shè)需用 土地，擁有審核權(quán)，并向縣級(jí)人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)的職能；（3）對(duì)于個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的土地使用權(quán)爭(zhēng)議擁有依照法律規(guī)定 處理的職能。四、土地的獲取方式根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的規(guī)定， 用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地來源主要有：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、投資者投入等方式。（一）土地使用權(quán)的出讓土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家

59、以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城市 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)的出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由當(dāng) 地政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用 權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議和掛牌等方式。拍賣出讓拍賣出讓，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公 開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

60、拍賣方式的特點(diǎn)是：土地使用 權(quán)出讓方公布土地使用權(quán)拍賣書，規(guī)定土地利用條件、方式和要求等內(nèi)容。在 指定的時(shí)間和公開場(chǎng)合，具有一定資信條件的受讓方以舉牌應(yīng)價(jià)的方式，競(jìng)爭(zhēng) 土地的使用權(quán)，一般是價(jià)高者中標(biāo)。另外，政府尚保留在叫價(jià)低于議定的最低 價(jià)時(shí)，拒絕任何叫價(jià)行為的權(quán)利。招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓，是指在土地使用權(quán)出讓者規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和 個(gè)人（受讓方），以書面競(jìng)標(biāo)的形式，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)某幅用地的使用權(quán)，招標(biāo)人則 根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者。根據(jù)招標(biāo)者的范圍，招標(biāo)出讓方式可分為公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)。對(duì)于公開 招標(biāo)，所有具有投標(biāo)資格的單位或個(gè)人均可投標(biāo)；而對(duì)于邀請(qǐng)招標(biāo)，投標(biāo)者僅 限于被邀請(qǐng)的單位或