房地產(chǎn)投資-不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)分享(李景輝)課件

1、房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)分享Real estate investment courseware李景輝房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)寫字樓投資房地產(chǎn)投資好處投資商業(yè)地產(chǎn)2什么是房地產(chǎn)投資？在目前眾多個(gè)人投資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)已成為一種 日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財(cái)計(jì)劃中。房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。3房地產(chǎn)投資有哪些類型？從房地產(chǎn)的投資形式角度：直接投資、間接投資。從房地產(chǎn)投資的用途角度：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。從房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式角度：出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)

2、目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。4房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)屬于實(shí)業(yè)的范疇，一般認(rèn)為通貨膨脹對(duì)實(shí)業(yè)的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產(chǎn)的價(jià)值可以隨著物價(jià)上漲而“水漲船高”。房地產(chǎn)具有耐久性，所以房地產(chǎn)是投資（尤其是長(zhǎng)線投資）很好的項(xiàng)目，是獲利比較大的投資工具，它對(duì)抵抗通貨膨脹、增加個(gè)人收益具有極大的作用和功效。房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)上各種不確定因素的作用，使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。5房地產(chǎn)投資的好處？1、安全：抗通脹、保值增值2、個(gè)人、家庭信譽(yù)增強(qiáng)3、融資杠桿7房地產(chǎn)投資的八大順序1、商鋪2、小型公寓3、豪宅4、普通住宅5

3、、寫字樓6、別墅7、度假村8、旅游勝地8做好投資配置1、保險(xiǎn)2、民間金融3、債券、基金4、股票5、房地產(chǎn)10房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)房地產(chǎn)投資需要大量的資金墊付，如果沒有雄厚的資金實(shí)力，或者若沒有一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。其次在投資前要在對(duì)租賃市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)租賃市場(chǎng)有一定的把握，避免投資的盲目性。市場(chǎng)價(jià)格主要受供求關(guān)系影響，所以，投資房地產(chǎn)最根本的還是要看市場(chǎng)的供求狀況如何，尤其是租賃市場(chǎng)的需求變動(dòng)和價(jià)格走勢(shì)，來決定投資時(shí)機(jī)是否成熟。 1、個(gè)人資金實(shí)力及租賃市場(chǎng)分析11房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)2、房地產(chǎn)投資品種的選擇目前供個(gè)人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、公寓、寫字樓等；一般來說，

4、當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繁榮和快速增長(zhǎng)時(shí)，投資商業(yè)用房及公寓都會(huì)有較好的回報(bào)；與投資商業(yè)用房相比，投資住宅會(huì)比較安全；只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，升值也會(huì)比較穩(wěn)定。12房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)4、購(gòu)置房產(chǎn)后如何進(jìn)行投資操作即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買住房，并適當(dāng)裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報(bào)，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時(shí)收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。隨著房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產(chǎn)個(gè)人投資帶來新的機(jī)遇。14房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)5、個(gè)人投資房產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問題 如果投資者完全用自有資金買

5、房，若房屋不能及時(shí)變現(xiàn)，投入的資金就會(huì)被套牢；如果是通過貸款支付房款，就背上了長(zhǎng)期支付利息的包袱。 因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時(shí)，要具備對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受力和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。尤其是對(duì)于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，有關(guān)金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40。 15如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資？1、品牌、實(shí)力開發(fā)商大牌、老牌、名牌為什么要選擇名牌開發(fā)商？原因是什么？案例：萬達(dá)廣場(chǎng) 吾悅廣場(chǎng) 萬象城 大悅城 首先考慮的是融資，名牌開發(fā)商背后有很強(qiáng)的融資能力，流通價(jià)值是關(guān)鍵！17如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資？2、管理公司18如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資？3、符合選點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)選點(diǎn)：位

6、置、位置，好位置19如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資？4、市場(chǎng)定位1、消費(fèi)人群的取向清晰，功能定位明確（業(yè)態(tài)）2、針對(duì)買主，消費(fèi)者3、根據(jù)政府的片區(qū)規(guī)劃4、開發(fā)商在根據(jù)政府的規(guī)劃在進(jìn)一步規(guī)劃我這棟樓讓什么樣的人群來消費(fèi)，這棟樓的主體是用來干什么（功能定位）案例：萬達(dá)廣場(chǎng) 吾悅廣場(chǎng) 世貿(mào)財(cái)富中心20如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資？5、商家品質(zhì)和市場(chǎng)對(duì)應(yīng)性商家品質(zhì)：意味著充足的現(xiàn)金流（如：租金收入等等）意味著物業(yè)評(píng)估好未來的商家是否對(duì)應(yīng)市場(chǎng)定位 21如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資？6、產(chǎn)證、產(chǎn)證性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)分割核心：流通產(chǎn)證越多，流通率越高，風(fēng)險(xiǎn)越小產(chǎn)證越多越好，好處；購(gòu)買環(huán)節(jié)滾動(dòng)操作；抓機(jī)會(huì)，部分操作，靈活機(jī)動(dòng)；融資時(shí)，在不同的

7、銀行爭(zhēng)取政策。22如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資？8、評(píng)估價(jià)值高銀行心目中的價(jià)值（銀行資源庫(kù)最全面、包括開發(fā)商、業(yè)態(tài)、消費(fèi)群等，好決定增值預(yù)期）評(píng)估價(jià)是買項(xiàng)目時(shí)金融方案的關(guān)鍵按鈕24如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資？9、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)25投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益的建議1、審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)樓市的發(fā)展存在周期性，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，正確判斷樓市的周期，就能正確找到樓市投資的準(zhǔn)確商機(jī)。在合適的時(shí)機(jī)，以相對(duì)較低的價(jià)格介入有升值潛力的房產(chǎn)。27投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益的建議2、考察地段、充分了解在落實(shí)投資前，對(duì)目標(biāo)房產(chǎn)所在地段進(jìn)行考察非常重要，考察內(nèi)容包括三個(gè)方面： 第一、了解目標(biāo)房產(chǎn)所在地段未來的規(guī)劃； 第二、了解目標(biāo)房產(chǎn)的

8、升值潛力； 第三、了解租客的類型和需求，掌握租金波動(dòng)情況，核算年回報(bào)率。 28投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益的建議3、收益保障、避免空置如寫字樓投資者均以租金回報(bào)作為獲利手段，但其較容易受市場(chǎng)大環(huán)境影響，如金融危機(jī)、住宅泡沫爆破、股市大幅波動(dòng)等。這些現(xiàn)象容易導(dǎo)致寫字樓大幅空置、租金下滑、二手賣盤激增，甚至?xí)l(fā)只租不售局面的逆轉(zhuǎn)。因而具有長(zhǎng)期持有物業(yè)的強(qiáng)烈心態(tài)，保障收益、避免空置最為關(guān)鍵。29投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益的建議4、謹(jǐn)慎選房、咨詢專家投資樓市除時(shí)機(jī)和地段外，品種的選擇同樣重要。除商品房外還可以嘗試其它房產(chǎn)品種，例如房改房、拍賣房，不同的品種有不同的升值空間。 也可向房地產(chǎn)投資方面的專家咨詢，獲取專業(yè)意見，可以有效地維護(hù)投資者投資的穩(wěn)健性，降低風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高的收益。30投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益的建議5、平衡投資、長(zhǎng)短結(jié)合投資樓市收益豐厚但資金回收周期長(zhǎng)，因此投資者要正確評(píng)估自己的投資承受能力，可以選擇長(zhǎng)線投資和短線操作并行?！安灰獙㈦u蛋放在一個(gè)籃子里”，通過投資組合來分散風(fēng)險(xiǎn)。31投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益的建議6、合理選擇區(qū)域回避樓市過熱區(qū)域，止步于熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)片區(qū)，房?jī)r(jià)升速過快、升幅過大