《銀行零售貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識》

1、銀行零售貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識銀行零售貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識PAGE PAGE 186銀行零售貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識零售貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識序與對公司客戶的批發(fā)業(yè)務(wù)相對，商業(yè)銀行將在經(jīng)營中按客戶對象劃分出的專門為消費(fèi)者個(gè)人或小型企業(yè)提供的服務(wù)和產(chǎn)品稱為個(gè)人金融業(yè)務(wù)或零售銀行業(yè)務(wù)。第二次世界大戰(zhàn)后，在商品經(jīng)濟(jì)的大背景下，商業(yè)銀行之間的競爭不斷加劇，而公司業(yè)務(wù)產(chǎn)品高度同質(zhì)化的特點(diǎn)成為商業(yè)銀行發(fā)展的一大瓶頸。于是，商業(yè)銀行從過去重點(diǎn)發(fā)展批發(fā)業(yè)務(wù)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展零售業(yè)務(wù)，且其產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。如今的商業(yè)銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)范圍已由最初以個(gè)人信貸為主逐步拓展到包括銀行卡、個(gè)人消費(fèi)信貸、投資理財(cái)?shù)榷鄠€(gè)領(lǐng)域。而零售貸款業(yè)務(wù)作為個(gè)人金融業(yè)

2、務(wù)的一個(gè)關(guān)鍵產(chǎn)品，是銀行利潤的重要來源。我行零售貸款業(yè)務(wù)雖然起步較晚，但是在總行的大力支持和各級個(gè)人金融部門的不懈努力下，近年來發(fā)展迅速，并且取得了一定的成績。1999年，省行成立消費(fèi)信貸科。2000年，總行提出“大公司大零售”口號，要求大力發(fā)展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，努力實(shí)現(xiàn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)跨越式倍增發(fā)展。2000-2006年，我行零售貸款規(guī)模實(shí)現(xiàn)逐年大幅遞增，由1999年末的8億元增長至2006年6月末的438億元(不含公積金貸款)，在全國中行系統(tǒng)中規(guī)模排名第三，僅次于上海市分行和廣東省分行，2006年6月當(dāng)年新增56.6億元，僅次于浙江省分行排名第二。2006年6月，江蘇省中行零售貸款的同業(yè)市場占比達(dá)

3、23.41，僅次于工行列第二位。但是同時(shí)，我們應(yīng)該清醒地意識到，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和改革開放不斷深入，零售貸款業(yè)務(wù)的客戶需求正在發(fā)生巨大變化，同業(yè)競爭日趨激烈，我行的零售貸款業(yè)務(wù)在人員素質(zhì)、產(chǎn)品營銷、結(jié)構(gòu)調(diào)整、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面存在的問題越來越突出。為了更好地推動我行的零售貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，省行個(gè)人金融部特組織編寫了零售貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識，希望通過該手冊，能為全轄零售貸款業(yè)務(wù)人員提供一份較為完整的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)操作指引，提高我省客戶經(jīng)理人員隊(duì)伍的整體素質(zhì)，并有效協(xié)助全員營銷活動的順利開展，為我行“理想之家”個(gè)人綜合貸款服務(wù)品牌開創(chuàng)更美好的明天。目 錄 HYPERLINK l 理想之家 “理想之家”介紹 第

4、4頁1、住房類 HYPERLINK l 一手 一手住房按揭貸款 HYPERLINK l 二手 二手住房按揭貸款 HYPERLINK l 易居寶 “易居寶” HYPERLINK l 安居寶 “安居寶” HYPERLINK l 車位 車位貸款 HYPERLINK l 固定利率個(gè)人住房貸款 固定利率個(gè)人住房貸款第7頁第18頁第27頁第32頁第36頁第38頁2、汽車類 HYPERLINK l 汽車 個(gè)人汽車消費(fèi)貸款 第49頁3、助學(xué)類 HYPERLINK l 貸款證明 出國留學(xué)貸款證明業(yè)務(wù) HYPERLINK l 出國留學(xué) 出國留學(xué)貸款 HYPERLINK l 商業(yè)性助學(xué) 商業(yè)性助學(xué)貸款 HYPERL

5、INK l 國家助學(xué) 國家助學(xué)貸款 第56頁第60頁第62頁第67頁4、投資經(jīng)營類 HYPERLINK l 個(gè)投 個(gè)人投資經(jīng)營貸款 HYPERLINK l 商業(yè)用房 個(gè)人商業(yè)用房貸款 HYPERLINK l 營運(yùn)類汽車 個(gè)人營運(yùn)類車輛貸款 第69頁第81頁第90頁5、質(zhì)押類 HYPERLINK l 存單質(zhì)押 個(gè)人存單質(zhì)押貸款 第97頁6、綜合類 HYPERLINK l 信用循環(huán) 個(gè)人信用循環(huán)貸款額度 HYPERLINK l 抵質(zhì)押循環(huán) 個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度 HYPERLINK l 融資寶 房屋“融資寶” 第104頁第111頁第122頁7、 HYPERLINK l CCAS CCAS操作第

6、128頁“理想之家”簡介一、“理想之家”直客式營銷服務(wù)模式的主要內(nèi)容消費(fèi)信貸“理想之家”直客式營銷服務(wù)模式是指中國銀行以自有網(wǎng)點(diǎn)（包括物理網(wǎng)點(diǎn)中的信貸產(chǎn)品窗口及理財(cái)中心等）、自身營銷隊(duì)伍為主渠道，以現(xiàn)有的或潛在的目標(biāo)客戶資源為基礎(chǔ)，直接面向客戶銷售和提供住房貸款、汽車貸款、投資經(jīng)營貸款等各類消費(fèi)信貸產(chǎn)品和服務(wù)，全方位了解客戶需求，調(diào)查和掌握客戶第一手資料，主動篩選客戶，跟蹤管理目標(biāo)客戶信息，培育和發(fā)展長期、優(yōu)質(zhì)客戶并進(jìn)行客戶關(guān)系管理的直接營銷模式。其實(shí)質(zhì)是銀行在提供信貸資金產(chǎn)品的銷售及服務(wù)過程中承擔(dān)“主動發(fā)起人”的責(zé)任，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮銀行在貸前、貸中及貸后的管理和服務(wù)客戶職責(zé)。“理想之家”品牌服

7、務(wù)模式將重點(diǎn)發(fā)展以網(wǎng)點(diǎn)、理財(cái)中心、定向直銷、網(wǎng)上申請為主的四種渠道，充分利用我行現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)及客戶資源，積極倡導(dǎo)網(wǎng)點(diǎn)“直客式”營銷服務(wù)模式。但無論通過哪種銷售渠道，我行的客戶經(jīng)理必須同客戶直接建立聯(lián)系，收集并核實(shí)相關(guān)信息，面簽相關(guān)法律文件，以保證貸款的真實(shí)性，同時(shí)，開展交叉銷售，提供增值服務(wù)，培育和發(fā)展長期的忠誠客戶。按照“理想之家”品牌服務(wù)模式的要求，網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)對各類消費(fèi)信貸產(chǎn)品和服務(wù)的直接銷售，必須調(diào)整機(jī)構(gòu)，建立營銷服務(wù)團(tuán)隊(duì)，量化激勵(lì)約束機(jī)制，完善相關(guān)規(guī)章制度，規(guī)范和整合包括受理客戶咨詢、引導(dǎo)客戶需求、處理貸款申請、落實(shí)放款條件、執(zhí)行放款操作、貸后業(yè)務(wù)管理及提供售后服務(wù)等環(huán)節(jié)在內(nèi)的業(yè)務(wù)流程，落實(shí)

8、風(fēng)險(xiǎn)控制措施。在推廣“理想之家”品牌服務(wù)過程中，必須改變與合作方的傳統(tǒng)合作模式，擴(kuò)展合作方甄選范圍，建立科學(xué)合理的準(zhǔn)入退出機(jī)制，強(qiáng)化對合作方的主動管理，進(jìn)一步加強(qiáng)雙方合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)銀企合作的“雙贏”， 逐步確立“理想之家”品牌服務(wù)模式的市場主導(dǎo)地位。二、推廣“理想之家”直客式營銷服務(wù)模式的意義“理想之家”是我行“直客式”營銷服務(wù)模式的專屬品牌,能便于客戶識別和認(rèn)知，區(qū)別于中國銀行其他消費(fèi)信貸產(chǎn)品和同業(yè)對手的相關(guān)產(chǎn)品,有利于鞏固中國銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)品牌形象。通過推廣“直客式”營銷服務(wù)模式，消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)由銀行承擔(dān)“主動發(fā)起人”的責(zé)任，以網(wǎng)點(diǎn)、理財(cái)中心和自身營銷團(tuán)隊(duì)為主渠道，通過對單一客戶風(fēng)險(xiǎn)的分析

9、，控制和分散業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，通過提供“一站式”增值服務(wù)及其他延伸服務(wù)，吸引客戶、篩選客戶、培育客戶，與目標(biāo)客戶建立長期穩(wěn)定的關(guān)系，改進(jìn)和提升銀行自身的服務(wù)水平，打造中國銀行在消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域的核心競爭力，確立中國銀行在相關(guān)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈中的主導(dǎo)地位，為取得下一階段市場競爭優(yōu)勢奠定基礎(chǔ)。1、“直客式”營銷是以科學(xué)發(fā)展觀為理論基礎(chǔ)的，是科學(xué)合理的營銷服務(wù)理念，兼顧速度、質(zhì)量、效益和風(fēng)險(xiǎn)控制的平衡。過去的幾年，中國銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得了長足的發(fā)展，住房按揭貸款及汽車信貸業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了每年超常規(guī)的業(yè)務(wù)倍增，而科學(xué)發(fā)展觀要求我們注重業(yè)務(wù)增長的質(zhì)量和效益，不能將發(fā)展簡單地等同于規(guī)模的增長，更不能讓片面追求規(guī)模增長

10、的經(jīng)營思想取代“建立和經(jīng)營客戶關(guān)系”這一營銷原則。“直客式”營銷能利用銀行自身資源主動接觸、了解和跟蹤服務(wù)客戶，為目標(biāo)客戶創(chuàng)造價(jià)值，以獲取利潤，同時(shí)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散化，使消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注重點(diǎn)由項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)向借款人風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變，注重控制單一借款人主體的信用風(fēng)險(xiǎn)，符合消費(fèi)貸款健康、有序發(fā)展的需要。2、“直客式”營銷能提高服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品議價(jià)能力，從而提高收益，降低風(fēng)險(xiǎn)，符合全行發(fā)展戰(zhàn)略的要求?！爸笨褪健睜I銷能掌握客戶的第一手資料，從而可通過對客戶財(cái)富及需求的研究，界定目標(biāo)客戶，開發(fā)及提供對路的產(chǎn)品或產(chǎn)品組合，實(shí)施交叉銷售，實(shí)行差異化定價(jià)和服務(wù)，建立和鞏固客戶關(guān)系，提升客戶忠誠度，提高授信質(zhì)量，增加貸款收益。

11、3、“直客式”營銷能克服目前體制和機(jī)制上存在的弊端，改變粗放式的發(fā)展模式，是應(yīng)對市場變化和競爭的前瞻性舉措，具體表現(xiàn)為：（1）改變過去過度依賴開發(fā)商、經(jīng)銷商、保險(xiǎn)公司等中介機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，忽視對交易真實(shí)性和借款人資信情況的調(diào)查的局限，有效防范假按揭、假車貸。（2）改變過度依賴外部銷售渠道，忽視銀行自身營銷網(wǎng)絡(luò)的局面。4、推行“直客式”營銷模式有利于培養(yǎng)和壯大自身的營銷隊(duì)伍，能利用現(xiàn)有的人力資源建立龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)交叉銷售，提高客戶忠誠度；同時(shí)也能適應(yīng)業(yè)務(wù)扁平化的需要，增強(qiáng)網(wǎng)點(diǎn)銷售的功能。三、“理想之家”產(chǎn)品簡介為全方位滿足客戶的資金需求，中國銀行推出了靈活、便利的“理想之家”個(gè)人貸款系列產(chǎn)品，

12、針對不同人生階段、不同投資需求，推出了不同的產(chǎn)品組合： 住房類產(chǎn)品：一手住房按揭貸款、二手住房按揭貸款、住房公積金貸款、“易居寶”、“安居寶”、車位貸款 汽車類產(chǎn)品：汽車消費(fèi)貸款 教育類產(chǎn)品：出國留學(xué)貸款證明業(yè)務(wù)、出國留學(xué)貸款、商業(yè)性助學(xué)貸款、國家助學(xué)貸款 經(jīng)營類產(chǎn)品：個(gè)人投資性經(jīng)營貸款（周轉(zhuǎn)/項(xiàng)目）、商業(yè)用房貸款、營運(yùn)類車輛貸款 質(zhì)押類產(chǎn)品：個(gè)人存折（單）/憑證式國債質(zhì)押貸款、個(gè)人保單質(zhì)押貸款、個(gè)人匯聚寶質(zhì)押貸款綜合類產(chǎn)品：個(gè)人信用循環(huán)貸款額度、個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度、房屋“融資寶”個(gè)人一手住房貸款個(gè)人住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發(fā)放的用于購買一手住房的商業(yè)性貸款；本辦法所稱貸款

13、人是指中國銀行開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。商業(yè)性個(gè)人住房貸款實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?、按期償還”的原則。借貸雙方應(yīng)依法簽訂有關(guān)合同。一、貸款對象與條件（一）個(gè)人一手住房貸款的對象為具有完全民事行為能力的自然人。（二）申請個(gè)人一手住房貸款的借款人必須同時(shí)具備下列條件：1、在中國境內(nèi)具有常住戶口或有效居留身份；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；3、已經(jīng)簽署購買住房的合同或協(xié)議；4、必須支付不低于所購住房全部價(jià)款30以上的首期購房款(建筑面積90平方米以下住房的首付不低于20)；5、提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；6、貸款人規(guī)定的

14、其他條件。 二、貸款幣種、限額、期限與利率（一）貸款幣種：個(gè)人住房貸款幣種為人民幣和外幣。申請外幣的借款人應(yīng)具有外匯還款來源。（二）貸款成數(shù)：一手個(gè)人住房貸款的最高成數(shù)不得超過所購住房價(jià)值或評估價(jià)值的70（建筑面積90平方米以下住房貸款的最高成數(shù)可達(dá)到80），單筆貸款的成數(shù)需根據(jù)借款人的還款能力和信用記錄逐筆確定。（三）貸款期限：人民幣個(gè)人住房貸款最長期限不得超過30年，外幣個(gè)人住房貸款最長期限不超過8年。（四）貸款利率：人民幣個(gè)人住房貸款執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)貸款利率，可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行浮動。外幣個(gè)人住房貸款執(zhí)行中國銀行規(guī)定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法

15、定利率調(diào)整，按原合同利率計(jì)息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，按貸款合同生效日相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計(jì)息，每滿一年或半年后，再按當(dāng)時(shí)相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。三、貸款申請申請個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人應(yīng)提出書面申請，并提供以下資料：1、借款申請書；2、具有法律效力的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證，或其它有效居留證件）、婚姻狀況證明；3、貸款人認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入證明（包括借款人家庭經(jīng)濟(jì)收入證明、納稅證明、銀行對帳單、銀行儲蓄薄等的原件或復(fù)印件）；4、借款人在中國銀行開立的活期存款賬戶、中銀長城卡；5、與開發(fā)商簽署的購房合同、協(xié)議或其他有效文件；6、開發(fā)商出

16、具的購房首期款項(xiàng)已經(jīng)支付的書面證明。7、開發(fā)商證明借款人所購期房（建筑工程進(jìn)度必須符合當(dāng)?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定）的建設(shè)和銷售文件資料（項(xiàng)目與貸款人有按揭合作協(xié)議的除外）；8、購買期房的，需開發(fā)商或中國銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司提供全程或階段性連帶責(zé)任保證；9、貸款人要求提供的其他證明文件或資料。四、貸款初審業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)受理借款人的住房貸款申請后，應(yīng)根據(jù)個(gè)人住房貸款審批標(biāo)準(zhǔn)和信貸規(guī)則對借款人及其提供的資料進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查核實(shí)，對授信進(jìn)行初步分析。（一）借款申請人資格審查借款申請人必須為具有完全民事行為能力、在中國境內(nèi)具有常住戶口或有效居留身份、信用良好的自然人。1、主要審查借款申請人是否提供了身份證

17、明材料，包括身份證件、戶口?。ㄆ渲挟惖鼐用裨瓌t上還要提供在本地的暫住證），對于港澳臺人士應(yīng)提供身份證件和港澳臺往來通行證或臺胞證、戶口薄，外籍人士應(yīng)提供護(hù)照和在華居住證明。2、通過有關(guān)證件審查借款申請人是否年滿18周歲，是否具有完全民事行為能力，同時(shí)審查借款申請人年齡加貸款期限是否超過我行規(guī)定，男性借款申請人借款年限加年齡不得大于65歲，女性借款申請人借款年限加年齡不得大于60歲。3、通過查詢歷史貸款和個(gè)人信用報(bào)告來審查借款申請人的信用情況，來判斷借款申請人的還款意愿。對于有逾期記錄的則分不同情況來分析，（1）借款申請人信用報(bào)告顯示個(gè)人信用卡有透支記錄的，則根據(jù)其透支金額、期限等情況來判斷其透

18、支屬于正常透支還惡意透支，非特別明顯屬于惡意透支的，可視為正常。（2）借款申請人信用報(bào)告顯示借款申請人在金融機(jī)構(gòu)有貸款記錄，曾出現(xiàn)過逾期但現(xiàn)在還款正常而且最高逾期期限不超過3個(gè)月的，則說明借款申請人有過不良信用記錄，但還款意愿尚可，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。（3）借款申請人信用報(bào)告顯示借款申請人在金融機(jī)構(gòu)有貸款記錄，經(jīng)常出現(xiàn)逾期還款情況，而且最高逾期期限超過3個(gè)月，則說明借款申請人信用記錄不佳，還款意愿較差，未來存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。（二）借款申請人的還款能力審查借款申請人必須具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。1、借款申請人（共同還款人）必須提供夫妻雙方的收入證明材料，對于我行客戶分

19、層中前三類（鉆石類、鉑金類、黃金類）的客戶，只要提供收入證明即可，對于鼓勵(lì)類、一般類除提供收入證明外，視其工作的穩(wěn)定性，原則上月收入在8000元以上的需要提供其它輔助材料，如稅單、近期連續(xù)三個(gè)月的工資單、代發(fā)工資的銀行卡對帳單及代發(fā)工資的活期存折流水等，對于限制類的客戶原則上不提供貸款。2、根據(jù)借款人的收入證明材料及借款人所從事的職業(yè)及所屬行業(yè)、學(xué)歷、年齡等來分析借款有收入的穩(wěn)定性，對于行政事業(yè)單位的正式職員、執(zhí)業(yè)醫(yī)師、執(zhí)業(yè)律師、執(zhí)業(yè)注冊會計(jì)師、教師、高級專業(yè)技術(shù)人員、國有大中型企業(yè)及國內(nèi)外知名企業(yè)的中高層管理人員等收入具有較高的穩(wěn)定性，而個(gè)體工商戶、私營小企業(yè)主、自由職業(yè)者等未來收入則有較大

20、的不確定性。一般情況下學(xué)歷較高的未來預(yù)期收入則高于學(xué)歷較低者，年齡在30-45歲之間的人收入相對穩(wěn)定、預(yù)期有上升空間。3、分析借款申請人家庭收入的穩(wěn)定性，對借款申請人的家庭收入、支出（含債務(wù)支出、日常生活支出）進(jìn)行分析，對于借款人家庭目前還有固定債務(wù)支出的要合并本筆貸款一起計(jì)算其月供比，同時(shí)還要關(guān)注借款人需供養(yǎng)人數(shù)。4、分析借款申請人的還款能力，根據(jù)借款申請人月還款金額測算其月還款額占家庭收入的比例，借款申請人月還款金額原則上不超過家庭收入的50%，月所有債務(wù)支出總額不超過家庭總收入的55%對于家庭月收入較高的（月收入超過10000元）可適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)，但最高不超過70%。在計(jì)算借款申請人家庭收

21、入時(shí)，除借款申請人家庭成員的工作收入外，還需要考慮借款申請人家庭成員的其它收入，如房屋租賃收入、投資收入、資產(chǎn)變現(xiàn)收入等。對于借款申請人收入較低、月還款金額雖然未超過家庭收入的50%，但除債務(wù)支出后用于日常生活支出的低于當(dāng)?shù)厝司畹蜕顦?biāo)準(zhǔn)的原則上不應(yīng)發(fā)放貸款。（三）借款用途審查。貸款必須用于購買已取得商品房銷（預(yù)）售許可證進(jìn)行銷售的住房，貸款資金原則上應(yīng)轉(zhuǎn)入房屋銷售商的資金帳戶。借款人必須提供商品房銷售合同文本正本，客戶經(jīng)理在審核后掃描上傳（無需全部掃描上傳，只需掃描包括合同編號、買賣雙方名稱、項(xiàng)目建設(shè)銷售依據(jù)、房屋座落，房號、面積、總價(jià)、支付方式及雙方簽字蓋章的頁面）。根據(jù)房屋銷售合同審核

22、錄入的交易信息的準(zhǔn)確性，對交易信息，要核對其項(xiàng)目名稱、房號、面積和房屋銷售合同記載的是否一致，同時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r審查合同是否已經(jīng)房管部門鑒證或備案登記。根據(jù)房屋銷售合同，審查樓盤是否經(jīng)過準(zhǔn)入，結(jié)合貸款申請信息，分析貸款成數(shù)是否合規(guī)，是否超過樓盤準(zhǔn)入批復(fù)的單貸款最高成數(shù)規(guī)定。對于所購房屋價(jià)格是否適中原則上以發(fā)起行認(rèn)定為準(zhǔn)，對價(jià)格異常的可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信息進(jìn)行判斷或提請盡職審查人員進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)借款申請人的個(gè)人信息，判斷借款申請人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工、承建該樓盤的建筑企業(yè)員工或開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)的員工購買參與開發(fā)、建設(shè)的樓盤申請住房按揭貸款要嚴(yán)格審查，判

23、斷其是否可能存在虛假按揭可能，對于存在虛假按揭嫌疑的不得發(fā)放住房按揭貸款。（四）擔(dān)保條件審查 住房按揭貸款原則上應(yīng)以所購房屋抵押擔(dān)保，特殊情況下可采用其它資產(chǎn)抵押或質(zhì)押，以所購房屋抵押的，抵押率最高不超過80%，需辦理抵押（預(yù)）登記手續(xù)，對于所購房屋為期房的還應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商提供期（全程）保證擔(dān)保，對于借款申請人收入較低、所購房屋面積較小、未來處置抵押物可能存在一定司法障礙的還需視具體情況要求提供第三自然人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。以其它房產(chǎn)抵押的需由我行認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，抵押率不超過抵押物價(jià)值的70%，以相同期限的銀行存單和憑證式同債質(zhì)押的質(zhì)押率不超過質(zhì)押物價(jià)值的90%，以其它資產(chǎn)抵（質(zhì)）

24、押的，抵（質(zhì)）押需視抵（質(zhì)）押物價(jià)值及具體情況從嚴(yán)確定。（五）借款人及配偶均為外地戶籍，原則上應(yīng)提供本地聯(lián)系人。（六）客戶經(jīng)理對貸款材料進(jìn)行初審后，將符合我行貸款條件的申請材料通過CCAS系統(tǒng)發(fā)起貸款業(yè)務(wù)。影像資料客戶分層所需基本資料指定掃描文件夾材料/掃描要求鉆石類白金類黃金類借款人(共有權(quán)人)及配偶身份證身份證件使用身份證模式借款人(共有權(quán)人)及配偶戶口薄或戶籍證明戶口本借款人(共有權(quán)人)婚姻證明婚姻證明如戶口簿載明夫妻關(guān)系可不提供借款人及配偶收入證明還款來源證明借款申請表借款申請表借款人及配偶個(gè)人征信報(bào)告借款人情況調(diào)查*客戶分層認(rèn)定表借款人情況調(diào)查執(zhí)行優(yōu)惠政策須提供購房合同貸款用途證明應(yīng)

25、包括合同編號、買賣雙方名稱、項(xiàng)目建設(shè)銷售依據(jù)、房屋座落，房號、面積、總價(jià)、支付方式及雙方簽字蓋章的頁面首付款收據(jù)首付款證明客戶分層所需基本資料指定掃描文件夾材料/掃描要求鼓勵(lì)類/一般類借款人(共有權(quán)人)及配偶身份證身份證件使用身份證模式借款人(共有權(quán)人)及配偶戶口薄戶口本借款人(共有權(quán)人)婚姻證明婚姻證明借款人及配偶收入證明還款來源證明收入證明輔助材料（稅單、銀行對帳單、個(gè)人帳戶歷史交易記錄等）*還款來源證明自雇人士月收入在8000元以上需提供借款申請表借款申請表個(gè)人征信報(bào)告（借款人及配偶）、如提供共同還款人/保證人還應(yīng)提供共同還款人/保證人的身份證、戶口本、收入證明、個(gè)人征信報(bào)告借款人情況調(diào)

26、查（保證人、共同還款人等材料歸擔(dān)保人材料文件夾）客戶分層認(rèn)定表借款人情況調(diào)查使用優(yōu)惠政策必須提供購房合同貸款用途證明應(yīng)包括合同編號、買賣雙方名稱、項(xiàng)目建設(shè)銷售依據(jù)、房屋座落，房號、面積、總價(jià)、支付方式及雙方簽字蓋章的頁面首付款收據(jù)首付款證明CCAS錄入信息頁面名稱錄入要素具體要求借款人信息第二擔(dān)保方式如所購房屋物業(yè)狀態(tài)為期房或現(xiàn)房未確權(quán)且無自然人保證應(yīng)選擇“其它”，錄入“由某某開發(fā)商提供期間/全程擔(dān)保”。如提供自然人保證則應(yīng)選擇“自然人保證”。職業(yè)對于一般的個(gè)體工商戶，私營小個(gè)業(yè)主等不應(yīng)選擇“高級管理者”客戶特征請慎重選擇“理財(cái)客戶”，如選擇理財(cái)客戶則必須在影像資料中提供相應(yīng)的VIP證明。供養(yǎng)

27、人數(shù)除借款人以外的家庭人口家庭信息家庭其它成員月收入如填寫其它成員收入，則必須在影像資料中提供相關(guān)的收入證明每月支出合計(jì)借款人家庭存在其它債務(wù)，則必須在本欄中填寫其家庭負(fù)債的每月支出數(shù)額交易信息物業(yè)狀態(tài)必須準(zhǔn)確選擇，如選擇“現(xiàn)房已確權(quán)”則放款前提將要求取得抵押登記證明（他項(xiàng)權(quán)證），如選擇“期房”、“現(xiàn)房未確權(quán)”，一般要求提供開發(fā)商期間（全程）擔(dān)保。購房總價(jià)與購房合同中的凈房價(jià)一致（省行準(zhǔn)入認(rèn)可的價(jià)格構(gòu)成除外）評估價(jià)必須與購房總價(jià)一致貸款申請信息首付款按實(shí)際首付款金額錄入利率調(diào)整周期貸款期限超過12個(gè)月的利率調(diào)整周期必須選擇“12”，貸款期限在12個(gè)月以內(nèi)的則選擇“0”還款方式必須與借款申請表一

28、致還款寬限期0還款日類型如為對日還款則選擇“不變更還款日”，如為固定日期還款則選擇“變更還款日”收款人/收款人帳號一般會從項(xiàng)目信息中自動獲取，但如項(xiàng)目為虛擬的則必須輸入準(zhǔn)確的收款人及收款帳號聯(lián)名客戶在房屋銷售合同中注明為共有人的，應(yīng)該在聯(lián)名客戶中錄入，同時(shí)借款人配偶必須作為聯(lián)名客戶錄入擔(dān)保信息一住房按揭貸款中抵押物原則上必須是所購房屋，應(yīng)注意保持抵押物信息與交易信息一致放款前提條件按該筆貸款可落實(shí)的放款前提條件進(jìn)行如實(shí)選擇3、客戶經(jīng)理應(yīng)調(diào)查說明事項(xiàng)注：撰寫調(diào)查報(bào)告或在其他事項(xiàng)說明中進(jìn)行逐項(xiàng)說明序號應(yīng)調(diào)查說明事項(xiàng)要求1借款申請人及相關(guān)人員身份證、戶口薄、婚姻證明記載的相關(guān)信息不一致客戶經(jīng)理在調(diào)查

29、的基礎(chǔ)上對相關(guān)資料上記載的是否是同一人作出明確的說明2第二擔(dān)保信息選擇“自然人保證”必須明確說明房地產(chǎn)開發(fā)商是否提供期（全程）保證擔(dān)保3住房公積金組合貸款必須說明住房公積金貸款金額、期限及月還款額4首付款收據(jù)加貸款金額小于購房總價(jià)必須對尾款的金額、付款方式、付款日期作出說明5房屋銷售合同中的房價(jià)非凈房價(jià)必須對房價(jià)中所包含的閣樓、車庫、物業(yè)維修基金等明細(xì)價(jià)格作出說明6房價(jià)高于周邊類似物業(yè)價(jià)格或同一樓盤相似位置房產(chǎn)均格說明房價(jià)高的原因7個(gè)人信用報(bào)告中有貸款逾期記錄必須在詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上對逾期還款的原因作出解釋并說明8借款人一人同時(shí)購買多套住房客戶經(jīng)理應(yīng)在詳細(xì)調(diào)查借款人的購房動機(jī)及還款來源并作出說明

30、9個(gè)體工商戶或自由職業(yè)者難以提供收入證明佐證客戶經(jīng)理應(yīng)調(diào)查借款人的實(shí)際經(jīng)營、收入情況，對借款人的經(jīng)營規(guī)模、營利情況、預(yù)期收入及穩(wěn)定性作出判斷說明10借款人還款來源除工作收入外還依賴其它收入，如房屋租賃收入、投資收入、容易變現(xiàn)的資產(chǎn)等客戶經(jīng)理應(yīng)對其它收入的來源的真實(shí)性、合理性作出明確說明（四）個(gè)人一手房貸款經(jīng)業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)發(fā)起后,報(bào)消費(fèi)信貸中心,由審批經(jīng)理審批。對不符合條件的借款申請退回業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。（五）貸款經(jīng)審批同意后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)通知借款人和擔(dān)保人簽署借款合同與抵押合同、質(zhì)押合同或保證合同，填寫借款借據(jù)、抵（質(zhì)）押登記等申請表，繳付相關(guān)費(fèi)用。合同中應(yīng)約定貸款種類、貸款用途、貸款金額、貸

31、款利率、還款期限、還款方式、違約責(zé)任和雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。對不同意貸款的，消費(fèi)信貸中心應(yīng)出具不批準(zhǔn)貸款的意見，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)向借款人說明不予貸款的理由，并退回有關(guān)申請資料。五、貸款擔(dān)保個(gè)人一手住房貸款的擔(dān)保方式為：抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、保證擔(dān)保、其它貸款人認(rèn)可的擔(dān)保方式。借貸雙方可根據(jù)具體情況協(xié)商選擇擔(dān)保方式。原則上個(gè)人住房貸款只能選擇一種擔(dān)保方式。如接受兩種擔(dān)保方式，貸款人應(yīng)要求保證人對全部債務(wù)提供擔(dān)保，并明確表示放棄其抗辯權(quán)。（一）抵押方式申請貸款的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。抵押物和抵押合同應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國擔(dān)保法中的有關(guān)規(guī)定。抵押物首先應(yīng)是抵押人所擁有的房屋

32、或預(yù)購房屋；其次可以用抵押人依法取得的國有土地使用權(quán)及貸款人認(rèn)可的其它依法可以抵押的財(cái)產(chǎn)（不包括動產(chǎn)抵押）。1、以房屋設(shè)定抵押權(quán)的 （1）以期房抵押的，建筑工程進(jìn)度必須符合當(dāng)?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)持依法生效的預(yù)購房屋合同到期房座落的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)；同時(shí)由貸款人認(rèn)可的單位或自然人提供擔(dān)保，或采用借款人信用擔(dān)保，待該期房竣工交付使用后持房屋所有權(quán)證辦理正式抵押登記。 （2）以現(xiàn)房抵押的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)持房屋所有權(quán)證到房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，以取得房屋他項(xiàng)權(quán)證明文件或其他相關(guān)權(quán)利證明。2、以土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)

33、在抵押合同簽訂后15日內(nèi)持所抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評估及確認(rèn)報(bào)告，以及抵押人和抵押權(quán)人的身份證及有關(guān)資料，到土地所在地的土地管理部門申請抵押登記，以取得土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。3、抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）等，均由抵押權(quán)人執(zhí)管并承擔(dān)保管責(zé)任。抵押權(quán)人收到上述文件單證后，應(yīng)出具保管證明。抵押物由抵押人占管。抵押貸款本息未清償前，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押、變賣、贈予或以其他方式處置，應(yīng)保證抵押物的安全、完整，并隨時(shí)接受抵押權(quán)人的監(jiān)督檢查。4、抵押物發(fā)生繼承、遺贈的，繼承人和受遺贈人必須提供有關(guān)法律文件并與貸款人簽訂有關(guān)補(bǔ)充文件，承擔(dān)原合同一

34、切未履行的責(zé)任。5、以房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押合同自抵押物登記之日起生效；以其它有效資產(chǎn)抵押，當(dāng)事人自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽訂之日起生效。（二）以質(zhì)押方式申請貸款的，質(zhì)押方式可以是動產(chǎn)質(zhì)押或權(quán)利質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人必須簽訂書面質(zhì)押合同。采取權(quán)利質(zhì)押的，質(zhì)物一般為銀行存單、國債、金融債券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券和AAA級企業(yè)債券等，股票暫不接受質(zhì)押。需要辦理質(zhì)押登記的，應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定辦理登記。質(zhì)押合同的有關(guān)內(nèi)容和生效日期應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定。貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或出質(zhì)人）應(yīng)當(dāng)辦理公證。 對出質(zhì)人提交的質(zhì)物，貸款人應(yīng)進(jìn)行查詢和認(rèn)證

35、。出質(zhì)人應(yīng)將確認(rèn)后的權(quán)利憑證交貸款人執(zhí)管。質(zhì)押期間，貸款人不得擅自處分質(zhì)物，如造成質(zhì)物損壞、遺失，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。 質(zhì)押期間,出質(zhì)人未經(jīng)質(zhì)權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)移、或重復(fù)質(zhì)押已被質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)，不得以任何理由掛失。 以有價(jià)證券作質(zhì)押的，在質(zhì)押期內(nèi)，有價(jià)證券到期時(shí)，可以選擇以下處理方式： 1、借款人與貸款人共同兌現(xiàn)，并償還貸款或轉(zhuǎn)換為儲蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押； 2、借款人用貸款人認(rèn)可的等額有價(jià)證券替換到期的有價(jià)證券。 （三）用于抵(質(zhì))押的財(cái)產(chǎn),需要估價(jià)的,可以由貸款行進(jìn)行評估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。以貸款所購房屋抵押的，抵押率不得超過抵押物價(jià)值的80，以其它房產(chǎn)抵押的，抵押率

36、不得超過70；以相同期限的銀行存單和憑證式國債質(zhì)押的，質(zhì)押率不得超過質(zhì)押物價(jià)值的90；以其它有價(jià)證券質(zhì)押（暫不接受股票質(zhì)押）的，質(zhì)押率需視質(zhì)物價(jià)值從嚴(yán)確定質(zhì)押率。（四）以保證方式申請貸款的，借款人應(yīng)提供貸款人可接受的第三方連帶責(zé)任保證。第三方提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保，且必須符合中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定。1、采取保證方式的，保證人和債權(quán)人必須簽訂由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任的書面保證合同。保證人發(fā)生變更時(shí)，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未辦理變更擔(dān)保手續(xù)，原保證合同不得撤銷。2、保證人是法人的，必須有代為償還全部貸款本息的能力，且在貸款行開立保證金帳戶，如貸款出現(xiàn)違約,貸款人有

37、權(quán)直接從保證金帳戶上扣款償還應(yīng)還款部分,保證金應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)補(bǔ)足。保證人是自然人的，應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，具有足夠的代償能力，不從事冒險(xiǎn)行業(yè)和高風(fēng)險(xiǎn)活動。 3、保證期間應(yīng)延續(xù)到借款合同規(guī)定的貸款到期之后兩年。借款合同變更時(shí)應(yīng)按擔(dān)保法的規(guī)定處理有關(guān)事項(xiàng)。六、貸款保險(xiǎn)以房產(chǎn)作為抵押的，借款人原則上需在合同簽訂前向貸款人認(rèn)可的保險(xiǎn)公司為抵押物辦理房屋保險(xiǎn), 并將保險(xiǎn)單項(xiàng)下因保險(xiǎn)事件發(fā)生而對保險(xiǎn)人享有的保險(xiǎn)金權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款人。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單正本由貸款人保管。抵押期內(nèi)，投保人按合同約定不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的因借款人過錯(cuò)的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。七、貸款

38、發(fā)放1、借款申請獲得批準(zhǔn)后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)通知借款人（包括財(cái)產(chǎn)共有人）、保證人及其它有關(guān)當(dāng)事人在約定的時(shí)間與貸款銀行簽訂有關(guān)法律合同和辦理用款手續(xù)，并開立貸款帳戶。2、貸款發(fā)放。在抵押合同、質(zhì)押合同或保證合同生效后，貸款人應(yīng)按借款合同約定直接劃至借款人指定購買住房的開發(fā)商或售房單位的專用帳戶。個(gè)人二手住房貸款個(gè)人二手住房系指由房屋產(chǎn)權(quán)人出售，房屋土地管理部門已頒發(fā)房屋所有權(quán)有效證件，可在房屋交易二級市場流通，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。由于目前二手住房市場房產(chǎn)來源及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，個(gè)人二手住房貸款主要有以下幾種形式：（一）已辦產(chǎn)權(quán)證的二手住房抵押貸款，即交易的房產(chǎn)已辦好房產(chǎn)證，包括在房地產(chǎn)交易

39、市場交易取得或以合法拍賣方式拍賣取得的房產(chǎn)。（二）房改房抵押貸款，交易的房改房必須已獲得產(chǎn)權(quán)證，并具備上市交易條件，買方即可向本行申請住房貸款。（三）轉(zhuǎn)按揭貸款，是指在貸款人已辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)的借款人（原房屋所有權(quán)人）在貸款期間內(nèi)將以抵押貸款方式購買的住房出售，經(jīng)貸款人審查同意向新房屋所有權(quán)人（新借款人）提供的抵押貸款業(yè)務(wù)。包括兩種情形：一是貸款人向新房屋所有權(quán)人發(fā)放貸款并簽訂借款合同，辦理相應(yīng)的抵/質(zhì)押登記手續(xù)；原借款人清償其借款合同項(xiàng)下貸款，該借款合同及相應(yīng)的擔(dān)保合同終止。二是貸款人、原借款人、新房屋所有權(quán)人以簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式對借款合同進(jìn)行變更，借款人由原借款人變更為新房屋所有權(quán)人，

40、由后者承繼前者在借款合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)，同時(shí)辦理擔(dān)保合同的變更及相應(yīng)的抵/質(zhì)押變更登記手續(xù)。（四）安居房的上市交易。交易的房產(chǎn)已取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，并經(jīng)市房改辦核準(zhǔn)上市，買方即可向本行申請住房貸款。（五）其他交易情況。1、如擬交易的房屋正處于確權(quán)階段，難以辦理交易過戶，可委托本行認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)先提供快捷的辦證服務(wù)，使買方盡快獲得銀行貸款。2、在貸款抵押登記手續(xù)尚未完備前，如買方急需款項(xiàng)在約定期限內(nèi)支付房款，并且能夠提供本行認(rèn)可的其他有效擔(dān)保后方可辦理提前放款。一、借款人條件借款人申請個(gè)人二手住房貸款時(shí)須同時(shí)具備以下條件（一）具有完全民事行為能力的自然人；（二）在中國境內(nèi)具有常駐戶口或有效居留身份

41、；（三）具有穩(wěn)定收入，良好信用，有按期償還借款本息的能力；（四）所購房屋具備進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易條件,產(chǎn)權(quán)明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協(xié)議；（五）必須支付不低于20%的購房首付款,并在中國銀行開立結(jié)算帳戶；（六）借款人應(yīng)提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；（七）貸款人規(guī)定的其他條件。二、貸款幣種、限額、期限與利率（一）貸款幣種：個(gè)人二手住房貸款幣種為人民幣和外幣。申請外幣貸款的借款人必須具有外匯還款來源。（二）貸款限額：個(gè)人二手住房貸款的最高限額不得超過所購住房評估價(jià)值或二手房交易價(jià)格的80(兩項(xiàng)選其中較低一項(xiàng)), 單筆貸款的成數(shù)需根據(jù)借款人的還款能力和信用記錄逐筆確定。（三）貸款期限

42、：個(gè)人二手住房貸款的期限最長不超過30年，且房齡與貸款期限之和最長不超過30年。（四）貸款利率：人民幣個(gè)人二手住房貸款執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的同檔次住房貸款利率，可在中國人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行浮動。外幣個(gè)人二手住房貸款執(zhí)行中國銀行規(guī)定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年（含）以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計(jì)息。貸款期限在一年以上的，按貸款合同生效日相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計(jì)息，每滿一年或半年后，再按當(dāng)時(shí)相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。 三、貸款申請（一）借款人申請個(gè)人二手住房貸款時(shí)，可通過與我行認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)或本人直接向貸款人提出書面申請并同時(shí)提交下列資料：1

43、、個(gè)人二手住房貸款借款申請書；2、具有法律效力的身份證件（居民身份證、軍官證、戶口簿、港澳同胞回鄉(xiāng)證及其他有效居留證件等）并提供其復(fù)印件；3、在貸款人開立的用于支付二手住房首付款的存款憑證及復(fù)印件或收款收據(jù)及復(fù)印件；4、貸款人認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入證明； 5、借款人（購房者）與房屋出售人簽訂的房屋買賣合同；6、擬購二手住房的房產(chǎn)評估報(bào)告（建議采用，各行可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r實(shí)施）。7、貸款人要求提供的其他證明文件或資料。（二）所售房屋應(yīng)具備的條件和售房人應(yīng)提供的資料： 1、所售房屋必須符合上市出售條件；2、擬出售房屋的所有權(quán)有效證件及復(fù)印件； 3、售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件；4、房屋共有權(quán)人簽字同意出

44、售房屋的書面文件；5、已出租的房屋須提供租賃合同變更的證明文件； 6、貸款人要求提供的其他文件或資料。四、貸款的初審及發(fā)起個(gè)人二手住房貸款須由業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對借款人和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并對借款人的還款能力和所提供的擔(dān)保能力進(jìn)行評估，寫出書面審查意見后報(bào)消費(fèi)信貸中心按相關(guān)流程進(jìn)行審批。（一）借款申請人資格審查1、借款人條件：申請個(gè)人二手住房貸款的借款人必須為具有完全民事行為能力的自然人，具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入、信用良好，有按期償還貸款本息的能力。男性申請人借款年限加年齡不應(yīng)大于65歲，女性申請人借款年限加年齡不應(yīng)大于60歲；借款人需在中國境內(nèi)具有長住戶口或有效居留身份；借款人不

45、得與房屋出售方存在有損我行權(quán)益的關(guān)聯(lián)性、欺詐性交易。2、借款人及其家庭的月所有債務(wù)支出與月收入比例應(yīng)符合我行相關(guān)管理要求。3、所購房屋產(chǎn)權(quán)明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通，具有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證。4、我行支持貸款的二手住房，原則上面積最少在60平米（中高檔的單身公寓、黃金地段學(xué)區(qū)房除外），各地區(qū)可根據(jù)本地實(shí)際情況再做適當(dāng)調(diào)整。（二）貸款成數(shù)、期限和利率、還款方式審查1、貸款幣種：二手房貸款的幣種目前為人民幣。2、貸款成數(shù)：個(gè)人二手中檔住房貸款的最高成數(shù)不得超過所購房屋評估價(jià)值或交易價(jià)格的70%（兩項(xiàng)選其中較低一項(xiàng)）；二手別墅、高檔商品住房貸款的最

46、高成數(shù)不得超過所購房屋評估價(jià)值或交易價(jià)格的60%（兩項(xiàng)選其中較低一項(xiàng)）；交易價(jià)格的確定可根據(jù)客戶提供的房屋交易契稅完稅證明；對我行客戶分層中的前三類客戶，二手房齡在5年以內(nèi)，二手中檔住房貸款成數(shù)最高可放寬至80，二手高檔住房貸款成數(shù)最高可放寬至70。3、貸款期限：個(gè)人二手住房貸款期限最長不超過20年，且房齡與貸款期限之和最長不超過30年。4、貸款利率：個(gè)人二手住房貸款執(zhí)行同檔次商業(yè)貸款利率，上限放開，下限最低下浮10%；貸款期限在一年（含）以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計(jì)息；貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5、還款方式：貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可按月（季）償

47、還貸款本息或到期一次償還貸款本息。貸款期限在1年以上的，可選擇按月等額本息還款法或等額本金還款法，并自使用貸款后第二個(gè)月開始按月償付貸款本息。（三）風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)及遇到的一些問題1、交易的真實(shí)性、合法性借款人所購房屋必須具備進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易條件，產(chǎn)權(quán)明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協(xié)議，借款人與房屋出售方存在有損我行權(quán)益的關(guān)聯(lián)性交易的不予審批。對借款人為房產(chǎn)中介工作人員的注意有炒房嫌疑，一般要求客戶經(jīng)理調(diào)查說明。注意買賣雙方姓名在有關(guān)交易資料中與房產(chǎn)證姓名前后手一致。2、交易時(shí)間的確認(rèn)交易時(shí)間以契稅交納日為準(zhǔn)，一般要求在交易日期后三個(gè)月內(nèi)申請按揭貸款。3、抵押物注意抵押物價(jià)值虛高

48、，房產(chǎn)性質(zhì)是否為住房，結(jié)構(gòu)不能為磚木、簡易，土地性質(zhì)是否為出讓或劃撥，過戶和抵押是否有障礙，土地年限是否超出貸款年限。一般要求落實(shí)抵押權(quán)后放款。4、借款人的風(fēng)險(xiǎn)可按客戶分層辦法確認(rèn)客戶性質(zhì)，對限制類客戶不予審批。對收入狀況注意借款申請人的收入與其職業(yè)是否相符、是否具有內(nèi)在邏輯關(guān)系，必要時(shí)請客戶經(jīng)理調(diào)查說明。個(gè)人信用報(bào)告中記載借款申請人有不良信用記錄的，對于連續(xù)逾期達(dá)90天的借款申請人，原則上不再提供住房按揭貸款，對于逾期在90天以內(nèi)的借款申請人必須由客戶經(jīng)理對其具體還款情況情況作出調(diào)查，分析其逾期原因并作出說明，原則上要求提供其還款記錄，根據(jù)其最長逾期天數(shù)和累計(jì)逾期次數(shù)來判斷其還款意愿。借款人

49、還款能力測算根據(jù)借款申請人月還款額占家庭收入的比例，借款申請人月還款金額原則上不超過家庭收入的50%，月所有債務(wù)支出總額不超過家庭總收入的55%，對于月收入較高的（月收入超過10000元）可適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)，但最高不超過70%。在計(jì)算借款申請人家庭收入時(shí)，除借款申請人家庭成員的工作收入外，還需要考慮借款申請人家庭成員的其它收入，如房屋租賃收入、投資收入、資產(chǎn)變現(xiàn)收入等。對于借款申請人收入較低、月還款金額雖然未超過家庭收入的50%，但除債務(wù)支出后用于日常生活支出的低于當(dāng)?shù)厝司畹蜕顦?biāo)準(zhǔn)的原則上不應(yīng)發(fā)放貸款。5、擔(dān)保個(gè)人二手房貸款原則上只限于所購買住房的抵押或質(zhì)押擔(dān)保，當(dāng)?shù)匚倚姓J(rèn)可的置業(yè)擔(dān)保公司可提

50、供期間擔(dān)保。（四）客戶經(jīng)理對貸款材料進(jìn)行初審后，將符合我行貸款條件的申請材料通過CCAS系統(tǒng)發(fā)起貸款業(yè)務(wù)。1、影像資料客戶分層所需基本資料指定掃描文件夾材料/掃描要求鉆石類白金類黃金類二手住房貸款申請表借款申請表借款人及產(chǎn)權(quán)共有人夫妻雙方有效身份證明（居民身份證、戶口本、軍官證，港澳同胞回鄉(xiāng)證或其它有效居留證件）、婚姻證明，借款人如未婚應(yīng)提供未婚證明，并簽署單身承諾函身份證件，戶口本，婚姻證明如戶口簿載明夫妻關(guān)系可不提供婚姻證明（盡量提供）借款人及配偶收入證明還款來源證明二手住房買賣協(xié)議貸款用途證明已支付首付款的證明首付款證明可放款時(shí)落實(shí)客戶分層認(rèn)定表借款人情況調(diào)查賣方身份證、戶口本售樓方及其

51、配偶、共有人身份證件借款人的產(chǎn)權(quán)共有人同意抵押的證明共有人同意抵押證明可放款前落實(shí)借款人及其配偶個(gè)人征信查詢單借款人情況調(diào)查共同還款承諾其他未過戶的房產(chǎn)證、土地證交易資料房產(chǎn)交易契稅單、已過戶的房產(chǎn)證交易資料已過戶的土地證交易資料可放款前落實(shí)已設(shè)立抵押的證明他項(xiàng)權(quán)證、抵押備案證明可放款前落實(shí)劃款授權(quán)書買方劃付款授權(quán)書可放款前落實(shí)客戶分層所需基本資料指定掃描文件夾材料/掃描要求鼓勵(lì)類/一般類二手住房貸款申請表借款申請表借款人及產(chǎn)權(quán)共有人夫妻雙方有效身份證明（居民身份證、戶口本、軍官證，港澳同胞回鄉(xiāng)證或其它有效居留證件）、婚姻證明，借款人如未婚應(yīng)提供未婚證明，并簽署單身承諾函身份證件，戶口本，婚姻

52、證明如戶口簿載明夫妻關(guān)系可不提供婚姻證明借款人及配偶收入證明還款來源證明借款人償債能力輔助證明（包括借款人家庭其他經(jīng)濟(jì)收入證明、公司資料、納稅證明、銀行對帳單、租賃合同、銀行儲蓄存單及有價(jià)證券等的原件及復(fù)印件）還款來源證明（借款人公司相關(guān)資料掃描進(jìn)其他資產(chǎn)證明）二手住房買賣協(xié)議貸款用途證明客戶分層認(rèn)定表借款人情況調(diào)查已支付首付款的證明首付款證明可放款前落實(shí)賣方身份證、戶口本售樓方及其配偶、共有人身份證件借款人的產(chǎn)權(quán)共有人同意抵押的證明共有人同意抵押證明可放款前落實(shí)個(gè)人征信查詢單（借款人及配偶）、如提供共同還款人/保證人還應(yīng)提共同還款人/供保證人的身份證、戶口本、收入證明、個(gè)人征信報(bào)告借款人情況

53、調(diào)查（共同還款人、保證人材料歸檔擔(dān)保人身份證文件夾）共同還款承諾其他未過戶的房產(chǎn)證、土地證交易資料房產(chǎn)交易契稅單、已過戶的房產(chǎn)證交易資料已過戶的土地證交易資料可放款前實(shí)已設(shè)立抵押的證明他項(xiàng)權(quán)證、抵押備案證明可放款時(shí)落實(shí)劃款授權(quán)書買方劃付款授權(quán)書可放款時(shí)落實(shí)對已簽訂買賣契約未交易過戶申請貸款的，因未取得房產(chǎn)交易契稅單、新兩證，經(jīng)辦行可從CCAS系統(tǒng)中的預(yù)審批發(fā)起貸款申請，上述掃描件可后補(bǔ)，但其他資料不得缺少。2、CCAS錄入信息頁面名稱錄入要素具體要求借款人信息第二擔(dān)保方式該項(xiàng)目非必輸項(xiàng)，但是如提供自然人保證則必須選擇“自然人保證”，如所購房屋物業(yè)狀態(tài)為期房或現(xiàn)房未確權(quán)而且無第三自然人保證則必須

54、選擇“其它”而不能選擇“無擔(dān)保”。職業(yè)對于一般的個(gè)體工商戶，私營小個(gè)業(yè)主等不應(yīng)選擇“高級管理者”客戶特征請慎重選擇“理財(cái)客戶”，如選擇理財(cái)客戶則必須在影像資料中提供相應(yīng)的VIP身份證明。供養(yǎng)人數(shù)必須按借款申請人的實(shí)際情況如實(shí)填寫家庭信息家庭其它成員月收入如填寫其它成員收入，則必須在影像資料中提供相關(guān)的收入證明每月支出合計(jì)借款人家庭存在其它債務(wù)，則必須在本欄中填寫其家庭負(fù)債的每月支出數(shù)額交易信息物業(yè)狀態(tài)一般選擇“現(xiàn)房已確權(quán)” 購房總價(jià)必須與買賣合同中的房價(jià)一致評估價(jià)交易價(jià)格、評估價(jià)、契稅計(jì)稅金額最低者為準(zhǔn)貸款申請信息首付款首付款應(yīng)不低于購房總價(jià)的20%利率調(diào)整周期貸款期限超過12個(gè)月的利率調(diào)整周

55、期必須選擇“12”，貸款期限在12個(gè)月以內(nèi)的則選擇“0”還款方式必須與借款申請表一致還款寬限期暫不允許輸入還款寬限期還款日類型如為對日還款則選擇“不變更還款日”，如為固定日期還款則選擇“變更還款日”收款人/收款人帳號按照買賣雙方約定的如實(shí)填寫聯(lián)名客戶在房屋銷售合同中注明為共有人的，則應(yīng)該在聯(lián)名客戶中錄入，同時(shí)借款人配偶必須作為聯(lián)名客戶錄入擔(dān)保信息一住房按揭貸款中抵押物原則上必須是所購房屋，應(yīng)注意保持抵押物信息與交易信息一致放款前提條件在選擇放款前提條件時(shí)應(yīng)慎重，在審批中一般只會增加放款前提條件而不會減少放款前提條件3、客戶經(jīng)理調(diào)查情況說明序號情況類型說明要求1借款申請人及相關(guān)人員身份證、戶口薄

56、、婚姻證明記載的相關(guān)信息不一致客戶經(jīng)理在調(diào)查的基礎(chǔ)上對相關(guān)資料上記載的是否是同一人作出明確的說明2實(shí)際首付款收據(jù)加貸款金額與購房總價(jià)不符必須對不符原因、金額、付款方式、付款日期作出說明3二手住房買賣契稅稅率為4客戶經(jīng)理必須對房產(chǎn)是否為高檔住宅作出說明4買賣合同價(jià)格、評估價(jià)、契稅計(jì)稅金額不同必須說明原因，原則上應(yīng)以最低價(jià)值申報(bào)貸款5個(gè)人信用報(bào)告中有不良信用記錄必須在詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上對逾期還款的原因作出解釋并說明6借款人一人同時(shí)購買多套住房客戶經(jīng)理應(yīng)在詳細(xì)調(diào)查借款人的購房動機(jī)及還款來源并作出說明7還款人收入超常規(guī)且難以提供收入證明佐證客戶經(jīng)理應(yīng)調(diào)查借款人的實(shí)際經(jīng)營、收入情況，對借款人的經(jīng)營規(guī)模、營

57、利情況、預(yù)期收入及穩(wěn)定性作出判斷說明8借款人還款來源除工作收入外還依賴其它收入，如房屋租賃收入、投資收入、容易變現(xiàn)的資產(chǎn)等客戶經(jīng)理應(yīng)對其它收入的來源的真實(shí)性、合理性作出明確說明五、貸款的擔(dān)保、保險(xiǎn)個(gè)人二手住房貸款擔(dān)保方式原則上只限于抵押擔(dān)保、質(zhì)押或當(dāng)?shù)亟?jīng)貸款人認(rèn)可的置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保的方式。抵押物保險(xiǎn)：抵押物原則上需投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限，保險(xiǎn)單必須載明以貸款人為本保單項(xiàng)下的第一受益人，保險(xiǎn)單正本在貸款未清償期間交貸款人保管。六、貸款的發(fā)放借款申請獲得批準(zhǔn)后，借款人（包括財(cái)產(chǎn)共有人）及其他有關(guān)當(dāng)事人在指定的時(shí)間到貸款人簽訂有關(guān)法律合同和辦理用款手續(xù)，并開立結(jié)算帳戶。借款人應(yīng)在借款合

58、同中授權(quán)貸款人可在約定的還款日主動從借款人指定的扣款帳戶中扣收貸款本息。貸款發(fā)放：借款人與貸款人簽訂借款合同后，貸款人應(yīng)將合同中所約定的貸款金額，按合同所約定的用款計(jì)劃，將貸款劃至借款人（買方）與賣方約定的帳戶?！耙拙訉殹币皇肿》抠J款根據(jù)中國銀行個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)操作辦法和中國銀行個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)操作指引相關(guān)規(guī)定，省行在對轄內(nèi)住房市場進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，推出 “理想之家.易居寶”（一手散戶按揭，以下簡稱易居寶）住房貸款產(chǎn)品。易居寶住房按揭貸款對原有“直客式”住房按揭業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了梳理和優(yōu)化，這樣使客戶既可以享受“直客式”購房一次性付款的優(yōu)惠，也能夠利用我行網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢和客戶資源,改變目前我

59、行一手房按揭業(yè)務(wù)過于依賴開發(fā)商的被動局面。大大增加我行一手房按揭業(yè)務(wù)的核心競爭力，有利于確立我行房貸業(yè)務(wù)的市場主導(dǎo)地位。一、貸款的申請（一）申請方式在購房人同開發(fā)商達(dá)成購房意向后，申請人直接到我行提出貸款申請,或者前臺（包括網(wǎng)點(diǎn)等）營銷人員運(yùn)用相關(guān)渠道，通過了解我行現(xiàn)有客戶需求，采用項(xiàng)目推介會、組織團(tuán)購、開展定向營銷等方式，直接向客戶推薦我行易居寶房貸產(chǎn)品?？蛻籼岢鲑J款申請后，我行的消費(fèi)信貸客戶經(jīng)理應(yīng)直接與客戶進(jìn)行面對面的交流，收集并核實(shí)相關(guān)信息，面簽相關(guān)法律文件，以保證貸款的真實(shí)性。（二）客戶提交申請所需材料1、借款申請表2、申請人及配偶身份證明、戶口證明3、申請人還款來源證明4、申請人婚姻

60、狀況證明5、購房意向書或購房合同6、訂金收據(jù)及與首付款相當(dāng)?shù)拇婵钭C明（對于采用分階段付款的客戶，須提供首付款憑證）二、客戶經(jīng)理初審業(yè)務(wù)發(fā)起行受理貸款申請后，均應(yīng)按我行一手房按揭業(yè)務(wù)的相關(guān)管理規(guī)定辦理。客戶經(jīng)理應(yīng)對借款人的資信、還款能力等進(jìn)行初審，并對借款人提供的各類資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。（一）初審應(yīng)包括以下內(nèi)容：1、通過人行征信系統(tǒng)調(diào)查申請人及配偶?xì)v史信用記錄及家庭負(fù)債狀況；2、判斷交易價(jià)格的合理性，通過調(diào)查房產(chǎn)所屬地段一手房交易的中準(zhǔn)價(jià)格，確定交易房產(chǎn)的合理價(jià)位。3、對項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商的基本情況等問題重點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)，并出具調(diào)查報(bào)告。4、對申請人的收入調(diào)查和還款能力進(jìn)行評價(jià)。