房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)及房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的影響研究

1、摘要房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)展過(guò)程中客觀地存在著波動(dòng)的現(xiàn)象，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，不但具有理論上的開(kāi)拓意義，而且在實(shí)踐中有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體投資者、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資決策。房地產(chǎn)投資決策是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決策的合理性、科學(xué)性將直接阻礙開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。如何運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)理論指導(dǎo)投資決策，是決策者迫切需要解決的難題。本文旨在從房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的角度探討房地產(chǎn)投資的決策方法，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其中要緊針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)阻礙下的投資決策行為為研究?jī)?nèi)容，并最終以決策者把握房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律進(jìn)而選擇合適的機(jī)會(huì)來(lái)合理制定房地產(chǎn)投資打算為研究的目的。文章的第一部分是介紹論文的研究背景、研究意義、理

2、論綜述、研究方法以及數(shù)據(jù)來(lái)源。第二部分是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)理論的回憶，首先通過(guò)回憶前人的研究成果，來(lái)尋求理論的支持。其次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的相關(guān)理論進(jìn)行了闡述和總結(jié)。這對(duì)以后論文的研究做了理論上的鋪墊。第三部分要緊通過(guò)回憶房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展歷程及對(duì)不同時(shí)期的特點(diǎn)進(jìn)行分析，并同時(shí)運(yùn)用所選擇的指標(biāo)反映出市場(chǎng)運(yùn)行的軌跡，最終找出阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的緣故，這為以后分析與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)趨勢(shì)做了必要的預(yù)備。第四部分要緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的趨勢(shì)進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析為2008年的趨勢(shì)分析做鋪墊。最后應(yīng)用定量分析的方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)做進(jìn)一步分析，并對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)做

3、出推斷。第五部分要緊是依照房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資的阻礙和如何依照其進(jìn)展趨勢(shì)針對(duì)性地做出合理的投資策略。該部分在實(shí)際研究中，以萬(wàn)科集團(tuán)這種具有代表性的大規(guī)模企業(yè)為研究對(duì)象，應(yīng)用SWOT分析工具為其以后的進(jìn)展提出了一些策略性的建議。本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資策略的阻礙研究，要緊有以下幾點(diǎn)結(jié)論:第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)從打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化時(shí)代的過(guò)程中，市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)國(guó)家政策敏感程度是一個(gè)由強(qiáng)到弱的過(guò)程;房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟不僅包含了投資者掌控風(fēng)險(xiǎn)的能力較以往更為理性，而且市場(chǎng)中的需求數(shù)量的增多及購(gòu)買能力的增強(qiáng)也是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的關(guān)鍵所在。第二，政府行為起到了調(diào)節(jié)市場(chǎng)

4、平衡的作用。第三，心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙也特不關(guān)鍵，由于在房地產(chǎn)商與購(gòu)買者之間存在滬石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士學(xué)位論文一個(gè)信息獵取的過(guò)程，而傳遞這一信息的媒體，則左右了購(gòu)買者心理預(yù)期。第四，2008年及今后的幾年里房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。針對(duì)以上的分析結(jié)果，筆者要緊從關(guān)乎企業(yè)進(jìn)展的幾個(gè)方面提出了一些政策建議，要緊包括:第一，就從緊的貨幣政策而言，企業(yè)將要解決資金供應(yīng)的難題，如:整合資源擴(kuò)大合作，縮小投資規(guī)模，創(chuàng)新融資方式等差不多上需要函待解決的。第二，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備數(shù)量，投資重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)移至二、三線都市。第三，配合政府做好廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)工作。這不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展，而且還有利于百姓的

5、生活質(zhì)量，從而能夠促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);波動(dòng);趨勢(shì);預(yù)測(cè);投資策略摘要Abstract111theProeessofdeveloPmentofreal一estatemarket，there15flunetioninthemarket.Analysisoftherealestatemarketfluctuations，notonlywiththePioneeringtheoretiealsignifieance，butinPraetieewillhelPguidethemainbodyoftherealestatemarket-investorsanddevelopersfo

6、rinVestmentdecisionsRealestateinVestmen(decision一makingProeessasawholerealestatedeveloPmentinkeydeeision一makingrationalandseientificwilldireetlyaffectdeveloPmentProjeetseanProeeedsmoothly.Howtousetherealestatemarketfluctuationstheorytoguideinvestmentdeeisions，Poliey一makersurgentlyneedtoaddressthePro

7、blem.ThisPaPeraimstofluetuationsintherealestatemarketfromthePersPeetiveoftherealestateinvestmentdeeision一makingmethodstoreduceinvestmentrisk.Mostofthemwereagainsttherealestatemarketundertheinflueneeoffluetuationsintheinvestmentdeeision一makingbehaviorforresearehand，ultimately，Policy一makerstograsPthel

8、awoftherealestatemarketfluetuationsinturnehooseasuitableoPPortunitytodeveloPareasonablerealestateinvestmentPlansforthePurposeofthestudy.Theartiele15tointroducethefirstPartoftheresearehbaekgroundPaPers，researchsignificance，theoretiealsynthesisofresearehmethodsanddatasourees.TheseeondPart15therealesta

9、temarketfluctuationsofthereeall，firstofallthroughtheresearchaehievementsoftheirPredeeessors，toseekthesuPPortoftheory.ThiswasfollowedbytherealestatemarketfluetuationsrelatedtothetheoryexPoundedandsummeduP.Thisthesisontheresearchdoneafterthetheoryofforeshadowing.hethirdpartoftherealestatemarket，mainly

10、throughthedeveloPmentProeessandtheeharaeteristicsofthedifferentstagesofanalysis，andatthesametimechosenbytheuseoftheindieatorsrefleettheoPerationofthemarket，5trajectory，theultimateimPaetontherealestatemarketfluctuationstoidentifythereasonsforthisforlateranalysisAndforecasttrendsintherealestatemarketf

11、luetuationsmadethenecessaryPreParations.FourthsomeofthemajorfluetuationsintheProPertymarkettrendanalysis，by2007thestatusoftherealestatemarketanalysisforthe2008trendanalysis.FinallytheaPPlieationofquantitativeanalysismethodoftherealestatemarkettrendsforfurtheranalysis，andin2008therealestatemarkettode

12、terminewhetheraturningPoint.PartVoftherealestatemarketarebasedmainlyonthedeveloPmenttrendoftherealestatebusinessandhowtheimPaetofinvestmentinaeeordancewithitsdeveloPmenttrendoftargetedareasonableinvestmentstrategy.ThePartintheaetualstudy，toWankesueharePresentativegrouPoflarge一sealeenterpriseforthere

13、seareh，aPPlieationSWOTanalysistoolforthefuturedeveloPmentofanumberofstrategieProPosals.InthisPaPer，therealestatemarketfluctuationsintheProPertybusinessanditsimPactoninvestmentstrategies，mainlyhavethefollowingeonelusions:first，therealestatemarketfromthePlannedeeonomyera，theeraoftransitiontoamarketint

14、heProeessofeeonomicaetivityinthemarketonsensitivenationalPolieies15adegreefromweaktostrongProeessofmaturerealestatemarketnotonlyincludestheabilityofinvestorseontrolmorerationalthanbefore，butthemarketdemandandtheinereaseinthenumberofthePurchasingPower石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士學(xué)位論文.oftheinerease15alsototherealestatema

15、rkettomatureThekey.Second，theGovernmentofmarketregulationhasPlayedabalancingrole.Third，thePsyehologicalexPectationsoftheimPaetoftherealestatemarket15alsoveryerueial，beeauseintherealestateagentandabuyerexistsbetweenaeeesstoinformationProeess，andeonveythisinformationtothemedja，aboutthePurchaseofthoseP

16、sychologicalexPectations，F(xiàn)ourth，in2008andfutureyearstherealestatemarketlikelytobetheinfleetionPointTheresultsfortheaboveanalysis，theauthorrelatesmainlyftomtheareasofenterprisedeveloPmentmadeanumberofPolieyrecommendations，ineluding:first，fromthetightmonetaryPolicy，thecomPanieswillsuPPlyfundstosolveth

17、eProblems，suehas:integrationofresoureestoexPandeooPerationAndna仃owtheinvestmentsealeandinnovativefinancingmethodsareneededtoberesolved.Second，toextendthenumberoflandreserves，theinvestmentfoeusshouldbetransfe仃edtotheseeondandthirdlineeities.Third，withthegovernmentintheeeonomyandthelow-eosthousinginso

18、eialwork.This15notonlycondueivetothehealthydeveloPmentoftherealestatemarket，butalsoeondueivetoPeoPle，5qualityoflife，therebytoPromotesoeialstabilityandharmony.Keywords:Real一estatemarket:Flunction;Trend:Proeasting:InvestmentStrategyIV目錄目錄摘要.，二，.，.，.，.，.，.1Abstract.認(rèn).卜.111第1章緒論.，.，.，.，.，.，.，.一1-，.1研究背景

19、與意義，、.:.卜.。，一卜1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀.，.，.，.，.，一3-1.3研究?jī)?nèi)容.，.-.、.，.，.，.一5-1.4研究方法.、.，.一5-1.5相關(guān)概念界定.，.一6-第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的理論分析.、，.，一8-2.1經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期理論.、，.一8-2.1.1經(jīng)濟(jì)周期理論.，.一8-2.，.2房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)理論.一9-2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析.、一13-2.3小結(jié).，.，.，.一15-第3章我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的實(shí)證研究，.，.一16-3.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展歷程及特點(diǎn).，.，.，.一16-3.2我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)軌跡及特征.卜.，.一21-3.2.1指標(biāo)選取.，.

20、一21-3.2.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)軌跡.一22-3.2.3我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的特征.一23-3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的阻礙因素分析.，.，.一24-3.3.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的內(nèi)部因素分析.，.一25-3.3.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的外部因素分析.一27-3.4小結(jié).，.，.一32-第4章我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析.，.一34-4.1我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀.，.一34-4.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境.一34-4.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀.一35-4.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀.，.4.一36-4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的趨勢(shì)分析.，.一37-4.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給情況分析.一37-.4.2.2房地

21、產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況分析.，一42-4.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給的綜合分析.一44-4.32008房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)預(yù)測(cè).，.一45-4.3.12008年宏觀政策環(huán)境預(yù)測(cè).一45-4.3.22008年房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè).，.，.，.，.，二，.一45-4.4小結(jié).，.一46-第5章房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙及企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略.一47-5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資的阻礙因素分析.一47-6.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙.，.一47-石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士學(xué)位論文畢卿里旦旦旦早里早旦早早旦旦旦早5.1.2現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙.一48-5.1.3土地成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙.一49-5.

22、1.4心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙.一49-5.1.4政策因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的阻礙.，.一50-5.2基于Swo丁的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略分析.一50-5.2.1SWO丁分析方法.、.，.一50-5，2.2SWO丁分析方法的實(shí)際應(yīng)用.一51-5.2.32008年萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)展建議及展望.一55-5.3小結(jié).一55-參考文獻(xiàn).一57-攻讀碩士學(xué)位期間發(fā)表的論文和科研情況.一61-第1章緒論第1章緒論研究背景與意義房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，由于受到資源約束或消費(fèi)約束而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收縮階段，并月因資源供給充裕或消費(fèi)需求拉動(dòng)而進(jìn)入經(jīng)濟(jì)擴(kuò)一張時(shí)期，周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)，山此構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)現(xiàn)象，依照發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的

23、經(jīng)驗(yàn)，每個(gè)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)、卜的進(jìn)展都會(huì)有一定波動(dòng)周期，各國(guó)或各地區(qū)波動(dòng)的周期長(zhǎng)度也不盡相同，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展過(guò)程也存在著明顯的周期波動(dòng)特點(diǎn)。那么中國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn)是什么?如何來(lái)描述這種規(guī)律?以及能否依照這種波動(dòng)規(guī)律，對(duì)今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)，這些差不多上研究房地產(chǎn)周期波動(dòng)所要解決的問(wèn)題。另外，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)一直攀升，居民排隊(duì)購(gòu)房;房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資者或企業(yè)魚(yú)龍混雜、良蕎不齊，一些閑散資金及國(guó)內(nèi)與國(guó)外的非房地產(chǎn)行業(yè)的資金都紛紛投入到中國(guó)的房屋建設(shè)中，出現(xiàn)了混亂的局面。2005年一2007年政府相繼出臺(tái)了一系列的相關(guān)法規(guī)與政策來(lái)抑制這種局面所

24、帶來(lái)的不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康進(jìn)展的不穩(wěn)定因素，給房地產(chǎn)市場(chǎng)“降溫”。這一方而對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)特不有利，但另一方illj，對(duì)一些正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，卻會(huì)受到專門大的影l(fā)響。如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?如何令企業(yè)健康進(jìn)展?也是需要進(jìn)一步研究與分析。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展緊密相關(guān)，充分認(rèn)識(shí)它的地位和作用，對(duì)研究房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律性和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)更好的進(jìn)展具有重要總義。1、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位第一，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的差不多要素和場(chǎng)所，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)勢(shì)必會(huì)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可替代的產(chǎn)業(yè)。第二，房地產(chǎn)業(yè)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)

25、業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，能夠直接或間接地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，僅住宅建設(shè)需要的建筑材料和零部件就達(dá)2000種以上。同時(shí)，住宅消費(fèi)的提高還能帶動(dòng)建材、化工、家電、裝飾及家具等生產(chǎn)資料和生活資料消費(fèi)的相應(yīng)增長(zhǎng)。第三，房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。目一前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速的進(jìn)展，有統(tǒng)計(jì)講，全國(guó)房地產(chǎn)投資占全部投資的比重高達(dá)18%，一些地點(diǎn)房地產(chǎn)投資占其總投資的比重高達(dá)50%以上;房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP的比例日趨升高，謝國(guó)忠估石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士學(xué)位論文.甲.，.魚(yú)魚(yú)魚(yú)旦旦旦旦旦旦旦，.旦旦旦旦旦一旦旦旦旦旦旦旦旦計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP直接、間接的貢獻(xiàn)率達(dá)1/3，地點(diǎn)

26、政府收入中的25%一35%來(lái)自土地銷售、房地產(chǎn)稅費(fèi)以及其他渠道的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還能帶動(dòng)鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具等行業(yè)的進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)在建筑設(shè)計(jì)、交易評(píng)估、咨詢服務(wù)、物業(yè)治理等方面，更有利于新材料新技術(shù)的汲取和發(fā)明。2、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用第一，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)目前我國(guó)三大產(chǎn)業(yè)的增加值結(jié)構(gòu)，與相同進(jìn)展水平的國(guó)家相比存在著較大的結(jié)構(gòu)偏差。這種結(jié)構(gòu)偏差要緊表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是第二產(chǎn)業(yè)的比重較高，二是第三產(chǎn)業(yè)的比重較低。因此我國(guó)三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整的要緊任務(wù)確實(shí)是大力進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)。其中房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)是一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，不僅為第二

27、產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來(lái)機(jī)遇，也為第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展帶來(lái)更多的需求空間。第二，房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展羅斯托的起飛理論和增長(zhǎng)時(shí)期理論認(rèn)為，人類社會(huì)的進(jìn)展可劃分為六個(gè)時(shí)期，由傳統(tǒng)社會(huì)向工業(yè)化社會(huì)的轉(zhuǎn)變是“起飛”時(shí)期，在以后的每個(gè)時(shí)期都應(yīng)有“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的進(jìn)展和帶動(dòng)。我國(guó)己進(jìn)入工業(yè)化進(jìn)展的加速時(shí)期，這一時(shí)期是房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的形成時(shí)期，各產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展需要房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展也將對(duì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展起到巨大的推動(dòng)作用。第三，房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化都市消費(fèi)結(jié)構(gòu)住房消費(fèi)是居民消費(fèi)中的最重要組成部分。在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)住房實(shí)行的是實(shí)物性、行政性分配政策，人們對(duì)住房消費(fèi)沒(méi)有選擇的自由，因此無(wú)法形成合理的消費(fèi)

28、結(jié)構(gòu)，個(gè)人消費(fèi)支出中，住房消費(fèi)支出所占比重極低，同發(fā)達(dá)國(guó)家存在著專門大的差距。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、居民收入的提高和住房制度改革的深化，個(gè)人購(gòu)買住房己成為熱點(diǎn)，住房消費(fèi)在個(gè)人消費(fèi)中的比例不斷擴(kuò)大，我國(guó)城鎮(zhèn)居民逐漸成為住房消費(fèi)的主流。第四，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展能夠帶動(dòng)就業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員從1978以來(lái)一直呈上升趨勢(shì)，1978年為31萬(wàn)人，1990為44萬(wàn)人，1997為54萬(wàn)人，到2006年增加到160萬(wàn)人。與此同時(shí)由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性，能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)同時(shí)增加就業(yè)機(jī)會(huì)，尤其表現(xiàn)在建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)的極大增加。建筑業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，汲取勞動(dòng)力的容量專門大，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)的就業(yè)人數(shù)有了專

29、門大的增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)建筑業(yè)從1980年到2000年，職工人數(shù)由982.7萬(wàn)人增加到2740.9萬(wàn)人，在全社會(huì)就業(yè)人數(shù)中的比重相應(yīng)也有專門大的提高。據(jù)研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)業(yè)每增加1名職員，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加2名員第1章緒論工，這對(duì)緩解就業(yè)及企業(yè)下崗壓力，促進(jìn)下崗職工再就業(yè)起了重要作用。第五，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展能夠促進(jìn)我國(guó)上地資源的優(yōu)化配置長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)都市土地?zé)o償使用，土地供應(yīng)失控，使用結(jié)構(gòu)不合理，土地白費(fèi)l區(qū)仁。進(jìn)展房地J報(bào)業(yè)，全面實(shí)行土地有償使)出!jJ度，規(guī)范土地交易行為，有利一l抑;jlJ_卜地?zé)o限制的需求，同時(shí)也有利于優(yōu)化L地利用結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配改，保證卜!民經(jīng)濟(jì)的健康進(jìn)展。

30、囚此，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中是荃礎(chǔ)，l:、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處的地位相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)還具有優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、帶動(dòng)就業(yè)的作用。研究房地廣業(yè)的進(jìn)展規(guī)律在現(xiàn)時(shí)期是尤為重要的。緬妞上所述，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的規(guī)律，并預(yù)測(cè)其以后的走勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講是至關(guān)重要的。首先，能夠依照市場(chǎng)的進(jìn)展?fàn)顩r積極地調(diào)整企業(yè)以后的進(jìn)展戰(zhàn)略。其次，在強(qiáng)硬的國(guó)家宏觀調(diào)控背景下，如何在市場(chǎng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。再次，如何讓諸多的房地產(chǎn)企業(yè)理性地面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些問(wèn)題都需要在研究中給予分析，這不僅關(guān)系到房地產(chǎn)一b場(chǎng)健康進(jìn)展，雨且還關(guān)系到百姓生活的諸多問(wèn)題與社會(huì)的穩(wěn)定、和諧。1.2國(guó)內(nèi)

31、外研究現(xiàn)狀國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)周期研究首先產(chǎn)生于1929年大蕭條后的美國(guó)，通過(guò)七十多年的積淀，形成了眾多的成果。Pritchett(1984)分析了1967一1982年間國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的阻礙，試圖從房地產(chǎn)現(xiàn)金流量中找出一個(gè)關(guān)鍵變量來(lái)反映周期的變化。得出的結(jié)論是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期達(dá)到峰值時(shí)，需求領(lǐng)先于供給，而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期降至谷底時(shí)，需求滯后于供給:同時(shí)標(biāo)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的最佳變量是空置率。通常，空置率在衰退時(shí)期達(dá)到專門高的水平，在擴(kuò)張時(shí)期逐漸下降，在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的頂峰達(dá)到最低點(diǎn)。Mueller和Laposa1994年建立了一個(gè)模型，用于分析美國(guó)要緊都市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率的周期性變動(dòng)。得出

32、結(jié)論是不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)了不同的行為。周期時(shí)期、振幅和時(shí)刻在多大程度上不同或相反，收益和風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)在多大程度上不同。在P油rrsA，RoulacSE和BomwL的文章中通過(guò)對(duì)景氣循環(huán)的特征研究中發(fā)覺(jué)不同的房地產(chǎn)在不同的時(shí)期表現(xiàn)是不一樣的。Kaiser(1997)研究了房地產(chǎn)長(zhǎng)周期。比較了房地產(chǎn)總收益率與機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資回報(bào)率、以及建筑、就業(yè)、通脹、利率和股指等經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系，發(fā)覺(jué)了長(zhǎng)為30年、50一60年和幾百年的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期。以上文獻(xiàn)關(guān)注于都市層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的都市互異石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩卜學(xué)位論文巨旦旦旦旦旦旦組奧旦照旦旦旦旦照性，類型互異性，并建立模型應(yīng)用于投資

33、決策。隨著20世紀(jì)80年代初開(kāi)始的都市土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房制度改革逐步推進(jìn)和深化，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸產(chǎn)生和進(jìn)展起來(lái)。在此期間，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展速度和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)及對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的阻礙有目共睹。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年開(kāi)始步入市場(chǎng)化，由于歷程較短仍尚未形成明顯的周期，因此國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期及房地產(chǎn)投資決策的研究還處在比較初級(jí)的研究時(shí)期。目前，國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)投資決策的理論研究尚處于探究時(shí)期。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)投資決策的研究要緊通過(guò)以下三種手段和途徑:借鑒國(guó)外理論、系統(tǒng)研究和非系統(tǒng)研究。早期多以借鑒和翻譯歐美市場(chǎng)化國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)的文獻(xiàn)和論著為主，這方面代表性的譯著有:龍

34、勝平等人翻譯的美國(guó)學(xué)者GlaylonE.creer和MiehaelD.Farrell的專著InvestmentAnalysisForRealEstateDeeision(房地產(chǎn)投資決策分析)，該譯著從房地產(chǎn)市場(chǎng)分析入手，以貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析為基礎(chǔ)，重點(diǎn)介紹了美國(guó)房地產(chǎn)的投資決策指標(biāo)和投資風(fēng)險(xiǎn)的定量表達(dá)方法，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資決策研究具有一定的參考價(jià)值。類似的譯著還有葛孚光譯的房地產(chǎn)投資盈利技巧一書(shū)，該書(shū)介紹了投資、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)實(shí)物和金融的一些技巧和方法。另外，途艷若、張令東、任國(guó)軍還翻譯了美國(guó)南方衛(wèi)理公會(huì)大學(xué)房地產(chǎn)教授威廉姆.B.布魯格曼和印第安納大學(xué)房地產(chǎn)教授杰夫瑞.D.費(fèi)雪在房地產(chǎn)領(lǐng)域的著作Re

35、alEstateFinaneeAndInvestment(房地產(chǎn)融資與投資)，涵蓋了住宅房地產(chǎn)融資、收益型房地產(chǎn)融資、項(xiàng)目融資投資以及房地產(chǎn)資本市場(chǎng)和證券等方面的內(nèi)容，進(jìn)一步加深了潛在經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及價(jià)值重要性的探討。而國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)投資決策的論文中，有關(guān)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)還要緊以研究房地產(chǎn)市場(chǎng)周期理論為主，王克忠(2003)提出依照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期既有一致的方面，又有自己的特點(diǎn)，在社會(huì)主義制度下運(yùn)用打算機(jī)制緩和、減輕這種周期性波動(dòng)，延長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的擴(kuò)張期的論點(diǎn)。包宗華(2005)通過(guò)對(duì)日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的比較研究得出結(jié)論并對(duì)房地產(chǎn)泡沫的“破裂論”給予反駁

36、，通過(guò)對(duì)“泡沫”問(wèn)題的對(duì)比研究后更加穩(wěn)定了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。還有的研究是通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的規(guī)范分析和實(shí)證分析，從合理實(shí)施宏觀調(diào)控政策的方面入手。在研究依照房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r制定投資決策的成果中，有些學(xué)者是從房地產(chǎn)投資決策的某一方面即從投資機(jī)會(huì)的角度入手研究，如:馬思新(2002)通過(guò)定性和定量方法分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫預(yù)警模型并提醒開(kāi)發(fā)商在做出投資決策之前一定要充分把握市場(chǎng)信息;張紅(2004)在房地產(chǎn)景氣循環(huán)與周期的研究中提醒投資者要考慮房地產(chǎn)景氣循環(huán)的阻礙從而獲得較高的投資收益或較低的投資風(fēng)險(xiǎn)。本文要緊通過(guò)第l章緒論旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦研究阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的要緊因素，

37、來(lái)分析引起市場(chǎng)波動(dòng)的因素之間的內(nèi)在關(guān)系來(lái)找出房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的規(guī)律。并同時(shí)確定房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)趨勢(shì)，然后討論在趨勢(shì)的影I響下，房地產(chǎn)企業(yè)如何做出相應(yīng)的投資決策。1.3研究?jī)?nèi)容論文以房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)和房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象來(lái)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)及其對(duì)房地產(chǎn)投資策略的阻礙研究。論文包括一下5個(gè)內(nèi)容:第一部分是介紹論文的研究背景、研究意義、理論綜述、研究方法以及數(shù)據(jù)來(lái)源。第二部分是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)理論的1司顧，西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的研究較早，產(chǎn)生了許多優(yōu)秀的理論成果。首先通過(guò)回憶前人的研究成果，來(lái)尋求理論的支持。其次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的相關(guān)理論進(jìn)行了闡述和總結(jié)。這為以后論文的研究做理論上的鋪熱

38、。第三部分要緊通過(guò)回憶房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展歷程及對(duì)不同時(shí)期的特點(diǎn)進(jìn)行分析，并同時(shí)運(yùn)用所選擇的指標(biāo)反映出市場(chǎng)運(yùn)行的軌跡，最終找出阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的原因，這能夠?yàn)橐院蠓治雠c預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)趨勢(shì)做必要的預(yù)備。第四部分要緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的趨勢(shì)進(jìn)行了定量分析，首先通過(guò)對(duì)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析為2008年的趨勢(shì)分析做鋪墊。然后應(yīng)用定量分析的方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)做進(jìn)一步分析，并對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)做出推斷。第五部分要緊是依照房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資阻礙和如何根據(jù)其進(jìn)展趨勢(shì)針對(duì)性地做出合理的投資策略。該部分在實(shí)際研究中，以萬(wàn)科集團(tuán)這種具有代表性的大規(guī)模企業(yè)為研究對(duì)象，

39、為其以后的進(jìn)展提出了一些策略性的建議。1.4研究方法木文采納要緊用定性的方法對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與其阻礙因素的相互關(guān)系進(jìn)行具體分析，能夠進(jìn)一步了解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)的緣故。另外從供求關(guān)系角度，通過(guò)運(yùn)用定量與定性的方法對(duì)中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了綜合的分析，并預(yù)測(cè)以后的進(jìn)展趨勢(shì)。最后通過(guò)運(yùn)用SWOT分析方法對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的具體情況進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)與分析，并為其提供了一些針對(duì)市場(chǎng)以后的環(huán)境變化所應(yīng)當(dāng)做出的投資策略的建議。石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩_l:學(xué)位論文1.5相關(guān)概念界定1、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與房地產(chǎn)周期是既有區(qū)不又有聯(lián)系的兩個(gè)概念。從總體上看，房地產(chǎn)周期以房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)為差不多形式

40、，因而必定表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，這種呈現(xiàn)出周期特點(diǎn)的波動(dòng)確實(shí)是房地產(chǎn)周期波動(dòng);但房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)并不必定全部都呈現(xiàn)出周期特點(diǎn)，除了房地產(chǎn)周期波動(dòng)外，還存在其他波動(dòng)形態(tài)如長(zhǎng)期趨勢(shì)、季節(jié)波動(dòng)、隨機(jī)波動(dòng)等，因而并不一定都表現(xiàn)為房地產(chǎn)周期。也確實(shí)是講，房地產(chǎn)周期能夠稱為房地產(chǎn)周期波動(dòng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)并不一定都表現(xiàn)為房地產(chǎn)周期。2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給的概念(1)房地產(chǎn)需求的差不多概念依照需求的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義，我們界定房地產(chǎn)需求為消費(fèi)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上情愿而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品數(shù)量。這與經(jīng)濟(jì)學(xué)中所指的有支付能力的需求是相同的。一般情況下，房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)者情愿購(gòu)買的數(shù)量成反比，而收入與

41、需求成正比。由于房地產(chǎn)自身的專門性，決定了房地產(chǎn)需求具有以下四個(gè)特點(diǎn):依照不同消費(fèi)者對(duì)不同房地產(chǎn)類不及用途的需求，房地產(chǎn)需求能夠分為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性需求要緊是指各類企業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)工業(yè)廠房、商業(yè)用房、辦公樓等的需求;消費(fèi)性需求要緊是指居民對(duì)各類住宅的需求;投資性需求是指作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存的具有保值增值功能房地產(chǎn)需求。土地需求屬于引致需求范疇。由于對(duì)住宅、廠房、商業(yè)用房及辦公用房的需求而導(dǎo)致對(duì)土地的需求，土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一種投入要素來(lái)使用，因此，土地的需求是一種引致需求。房地產(chǎn)需求的區(qū)域性差異明顯。由于房地產(chǎn)本身的區(qū)域性特點(diǎn)，決定了一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)需求

42、要緊來(lái)自當(dāng)?shù)鼐用窈推髽I(yè)。由于不同地區(qū)居民和企業(yè)的消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的區(qū)域性差異較大。房地產(chǎn)需求的消費(fèi)者偏好差距較大。由于消費(fèi)者的收入水平、受教育程度等的不同，使得房地產(chǎn)需求者的偏好差距較大。(2)房地產(chǎn)供給的差不多概念依照供給的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義，我們界定房地產(chǎn)供給為房地產(chǎn)企業(yè)在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上情愿同時(shí)能夠出售或出租的房地產(chǎn)商品數(shù)量。同樣，由于房地產(chǎn)自身的專門性，決定了房地產(chǎn)供給具有以下兩個(gè)特點(diǎn):房地產(chǎn)供給的剛性。由于土地資源有限，同時(shí)在實(shí)行土地國(guó)家所有的制度下，第1章緒論旦旦照旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦絕絕口絕絕旦旦旦旦旦旦旦旦絕照旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦里旦旦

43、旦旦旦旦旦旦里絕絕絕絕絕巨巨旦旦旦口照絕旦里旦旦旦旦旦旦里里里里旦旦里作為房地產(chǎn)要素的土地供給由國(guó)家實(shí)行壟斷供給，因此上地供給具有剛性的特點(diǎn)，土地供給的剛性導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的剛性。房地產(chǎn)供給的滯后性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)供給存在時(shí)戶d_!二的滯后性。就某一時(shí)點(diǎn)而言，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)供給既有前期建成后投入幣場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)供給獄，也有卜在建設(shè)或立即建設(shè)的潛在供給?？傮w米講，房地J、二洪給丫!下短期內(nèi)變功小大。石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士學(xué)位論文第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的理論分析不論在國(guó)內(nèi)依舊國(guó)外，房地產(chǎn)業(yè)在運(yùn)行與進(jìn)展過(guò)程扣都客觀存在著周期波動(dòng)循環(huán)的現(xiàn)象。從一般意義_L講，房地產(chǎn)周期波功是房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)

44、行過(guò)段中周)明性擴(kuò)張與收縮的波動(dòng)現(xiàn)象。只是，相關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的較為成熟的分析研究llij臺(tái)一，房地產(chǎn)周期波動(dòng)循環(huán)的分析與研究，差不多上還屬于開(kāi)拓性時(shí)期，特不是我困的房地產(chǎn)周期研究分析，能夠講還僅僅處于jF創(chuàng)時(shí)期。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展時(shí)期較短(1978年至今大約30年的時(shí)問(wèn))相關(guān)于國(guó)外較為成熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，不管從國(guó)內(nèi)的相關(guān)理論和數(shù)據(jù)都相對(duì)一較少，因此為了研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，仍需要對(duì)困外的房地產(chǎn)進(jìn)展歷程和相關(guān)理論有一個(gè)較為全而的認(rèn)識(shí)。2.1經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期理論經(jīng)濟(jì)周期理論的研究起步早于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的研究，因此國(guó)內(nèi)外有關(guān)的研究成果大多都源于經(jīng)濟(jì)周期理論。經(jīng)濟(jì)周期理淪現(xiàn)有的

45、研究方法和基礎(chǔ)理淪都能夠作為房地產(chǎn)市場(chǎng)周期理論研究的專門好借鑒。2.1.1經(jīng)濟(jì)周期理論1、經(jīng)濟(jì)周期分類按照經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的高低，經(jīng)濟(jì)周期能夠劃分為“古典周期”和“增長(zhǎng)周期”?！肮诺渲芷凇敝傅氖墙?jīng)濟(jì)擴(kuò)張表現(xiàn)為絕對(duì)上升，經(jīng)濟(jì)收縮表現(xiàn)為絕對(duì)下降。“增一長(zhǎng)周期”指的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在擴(kuò)張期呈上升趨勢(shì)，在收縮期呈下降趨勢(shì)，然而絕對(duì)水平并未下降。從時(shí)刻長(zhǎng)短劃分，經(jīng)濟(jì)周期能夠分為長(zhǎng)周期、短周期和中周期。按照周期時(shí)刻的長(zhǎng)短，經(jīng)濟(jì)周期有以下幾種類型:農(nóng)業(yè)周期(蛛網(wǎng)周期)、基欽周期(存貨周期40個(gè)月左右)、朱格拉周期(固定資產(chǎn)投資周期9一10年)、庫(kù)茲涅茨周期(建筑周期巧一25年)、康德拉季耶夫周期(50一60年)。2、

46、國(guó)外要緊的經(jīng)濟(jì)周期理論從19世紀(jì)初期算起，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)周期波動(dòng)的分析與研究，迄今己有大約200余年的歷史。在從不同角度對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中周期出現(xiàn)的波動(dòng)現(xiàn)象進(jìn)行分析與研究過(guò)程中，形成了不同流派、側(cè)重不同內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)周期理論。第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的理論分析蛛網(wǎng)周期理論:把產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)周期的緣故歸結(jié)于供給與需求之間存在的時(shí)滯因素，時(shí)刻不同，價(jià)格不一，市場(chǎng)圍繞均衡位置產(chǎn)生周期波動(dòng)。消費(fèi)不足理論:儲(chǔ)蓄不可幸免的超過(guò)“適度儲(chǔ)蓄率”導(dǎo)致消費(fèi)不足危機(jī)，由此產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)周期。、自理囚索理淪:人仃J對(duì)經(jīng)濟(jì)的頂期、偏好等卜觀因索方l(l!的差異阻礙石投資支出，從而z甘z二產(chǎn)二經(jīng)濟(jì)周期。過(guò)度投資理論:代表性的觀點(diǎn)一種是米切爾

47、的“實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期理論”，對(duì)利潤(rùn)的追求引起了打張，繼而成本的L漲導(dǎo)致利潤(rùn)率的一卜降，哀退使隨之產(chǎn)zL。創(chuàng)新理論:提出大規(guī)模的擴(kuò)張是山重大技術(shù)創(chuàng)新所提供的投資機(jī)會(huì)，由此帶來(lái)的模仿過(guò)程使得經(jīng)濟(jì)走向過(guò)渡勺、一展，皆致哀退的)、二生。貨幣萬(wàn)i:義周期理論:貨幣供應(yīng)的變化是總堰卜經(jīng)濟(jì)活動(dòng)系列變化的要緊決定因索，貨幣需求與不穩(wěn)定的貨幣供給之間的不協(xié)調(diào)是造成經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的要緊緣故。政治經(jīng)濟(jì)周期理淪:政府為在選舉，獲勝而采取刺激經(jīng)濟(jì)的政策，_上幾臺(tái)后為彌補(bǔ)赤字而采取緊縮政策，山此產(chǎn)zL經(jīng)濟(jì)周期。周期大體_L與政策制定者的執(zhí)政期相同。2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)理論自改革J卜放以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了令世人矚目的成

48、就。1985年，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅10平方米，不到20年己翻了一番，2003年底己達(dá)23.7平方米。步入新的山.紀(jì)，伴隨房地產(chǎn)tj場(chǎng)景氣逐年_二揚(yáng)，如何依照房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)規(guī)卡”和進(jìn)展趨勢(shì)，更好的指導(dǎo)投資決策己成為眾多研究者及投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)期解講房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)是L匕于供給與需求一協(xié)調(diào)不順產(chǎn)生的。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有周期性，對(duì)空問(wèn)的需求也呈周期性變動(dòng)。而供給山于建筑時(shí)滯等緣故，往往落后于需求的變化，因此空置率和價(jià)格/租金就會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。房地產(chǎn)一市場(chǎng)波動(dòng)能夠分為四個(gè)時(shí)期:擴(kuò)張(expansion)、!父縮(eol:traetion)、哀退(reeession)、復(fù)蘇(re

49、eove卿)?，F(xiàn)以寫(xiě)字樓為例，對(duì)各個(gè)時(shí)期供給、需求、空置率、租金的變化進(jìn)行描述。(l)復(fù)蘇時(shí)期通常，最低點(diǎn)是在上一時(shí)期的過(guò)剩建設(shè)停止時(shí)出現(xiàn)的。在循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率達(dá)到最高點(diǎn)，然后進(jìn)入復(fù)蘇時(shí)期。由于前一時(shí)期的新增建設(shè)或者是需求的負(fù)增長(zhǎng)率，市場(chǎng)處于供給過(guò)剩。最低點(diǎn)過(guò)后，需求開(kāi)始增長(zhǎng)，來(lái)慢慢汲取現(xiàn)存的過(guò)剩供給，但這!寸的供給增長(zhǎng)是不存在的，或者相當(dāng)?shù)?。隨著過(guò)剩供給的汲取，空置率下降，使得市場(chǎng)的租金率開(kāi)始穩(wěn)定。隨著復(fù)蘇時(shí)期的接著，對(duì)市場(chǎng)前景的看好使租賃者開(kāi)始小步提升租金率。最后，地區(qū)市場(chǎng)達(dá)到其長(zhǎng)期的平均空置率水平，這時(shí)租金增長(zhǎng)率和通貨膨石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士學(xué)位論文旦里里旦，旦，里典口里旦照粵里，旦目典

50、絕里旦旦里典里旦旦旦組里里脹率相等。(2)擴(kuò)張時(shí)期第二時(shí)期是擴(kuò)張時(shí)期，需求接著增長(zhǎng)。當(dāng)空置率下降到長(zhǎng)期空置率之下時(shí)，表示供給開(kāi)始緊張，租金開(kāi)始快速上漲直到達(dá)到使收益足以刺激新的建設(shè)。在供給緊張，不LI金_匕漲的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商投入建設(shè)，然而由于建設(shè)時(shí)滯，需求的增長(zhǎng)依舊比供給的增長(zhǎng)快。歷史上的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)也表明擴(kuò)張時(shí)期往往是專門長(zhǎng)的過(guò)程。只要需求的增長(zhǎng)率比供給的增長(zhǎng)率高，空置率就一直下降。當(dāng)需求和供給的增長(zhǎng)率相同(平衡點(diǎn))的時(shí)候，循環(huán)達(dá)到頂峰。在平衡點(diǎn)之前，需求比供給的增長(zhǎng)快，在平衡點(diǎn)之后，供給比需求增長(zhǎng)快。(3)收縮時(shí)期在平衡點(diǎn)之后，循環(huán)進(jìn)入收縮時(shí)期。這時(shí)專門多的房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者并不了解循環(huán)的頂

51、峰(空置率最低點(diǎn))己通過(guò)去，仍然熱衷于進(jìn)行建設(shè)。在收縮時(shí)期，供給的增長(zhǎng)率比需求的增長(zhǎng)率要高，因此空置率又開(kāi)始上升，逐漸接近長(zhǎng)期平衡空置率。山于這時(shí)的供給過(guò)剩還小是太嚴(yán)峻，租金仍在上升。當(dāng)新的供給越來(lái)越多的時(shí)候，租金增長(zhǎng)緩慢下來(lái)。最后，市場(chǎng)參與者發(fā)覺(jué)市場(chǎng)差不多下滑，因此停止新的建設(shè)。然而由于建設(shè)時(shí)滯，供給仍在上升，因此空置率上升到長(zhǎng)期平均空置率之卜，進(jìn)入第四時(shí)期。(4)衰退時(shí)期第四時(shí)期是衰退時(shí)期。剛進(jìn)入現(xiàn)在期時(shí)空置率低于長(zhǎng)期平均空呂率，供給的增長(zhǎng)率專門高，而需求增長(zhǎng)率較低或者是負(fù)增長(zhǎng)。在那個(gè)時(shí)期，出租者認(rèn)識(shí)到，假如他仃J的租金不具有競(jìng)爭(zhēng)性，就將失去市場(chǎng)份額，因此降低租金來(lái)獲得租客，有時(shí)甚至收益只

52、能和成本相當(dāng)。因此新的建設(shè)逐漸減少，當(dāng)新建設(shè)停止的時(shí)候，市場(chǎng)達(dá)到最低點(diǎn)，邊后需求又開(kāi)始增長(zhǎng)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的形成機(jī)制在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)形成機(jī)制方面，學(xué)者們借鑒了經(jīng)濟(jì)周期中的沖擊一一傳導(dǎo)機(jī)制來(lái)解釋房地產(chǎn)周期波動(dòng)的形成原理與波動(dòng)過(guò)程，具體講來(lái)，分為內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制與外部沖擊機(jī)制。(l)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制是指由房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)所決定，同時(shí)以滯后方式傳遞或擴(kuò)散從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的運(yùn)行過(guò)程。其要緊傳導(dǎo)機(jī)制有:乘數(shù)與加速數(shù)機(jī)制(房地產(chǎn)投資的增加，將通過(guò)乘數(shù)作用來(lái)增加房地產(chǎn)產(chǎn)出，增加的產(chǎn)出又會(huì)在加速數(shù)的作用下引發(fā)進(jìn)一步的投資。如此反復(fù)循壞，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

53、相反，投資或產(chǎn)出的突然下跌會(huì)以類似方式產(chǎn)生反面效應(yīng)。)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機(jī)制(要緊反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、房第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的理論分析地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以及物業(yè)治理業(yè)等各行業(yè)之間前向后向的“連鎖效應(yīng)”。)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制(短期內(nèi)房地產(chǎn)需求受收入上升政策鼓舞或樂(lè)觀預(yù)期阻礙上升，而房地產(chǎn)供給差不多保持不變一一供小于求的非均衡狀態(tài)一一價(jià)格大于價(jià)值一一供給被鼓舞大獄增加，需求囚價(jià)格上漲受到抑制一一價(jià)格回落直至供給與擊求再次均衡。)房地產(chǎn)巨進(jìn)展的卜限一一卜限緩沖機(jī)制(房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張會(huì)受到幾，乍要奈如二L地資源、人力資源以及資金等的約束，客觀存在一個(gè)擴(kuò)張上限;而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的收縮也存在卜限約

54、束。)(2)房地產(chǎn)外部沖擊機(jī)制少芳地廣外部沖擊掃比日是指當(dāng)來(lái)自房地產(chǎn)巾場(chǎng)系統(tǒng)以外的千擾或外部沖、行，在通過(guò)房地產(chǎn)一市場(chǎng)系統(tǒng)的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的作用一下，一導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)發(fā)生運(yùn)行趨勢(shì)轉(zhuǎn)折，或者使原來(lái)的運(yùn)行趨勢(shì)在運(yùn)行水平或程度上發(fā)生變化。它包括:實(shí)際供給沖擊、實(shí)際需求沖擊、政策性沖擊、體制變動(dòng)補(bǔ)，擊;宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展模式的變動(dòng);國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)沖擊。鑒于體制變動(dòng)在我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)展中的重要性，那個(gè)地點(diǎn)以體制改革為例，分析體制變遷對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的阻礙。假定房地產(chǎn)z!幾產(chǎn)函數(shù)為Y=F(K，L，E)，式中K為房地產(chǎn)資本，L為房地產(chǎn)勞動(dòng)力，E為體制變動(dòng)量。假定隨著體制改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)資木效率上升，同時(shí)房地產(chǎn)就業(yè)人數(shù)增

55、加，從而使得房地產(chǎn)業(yè)具備更為有利的運(yùn)行空問(wèn)。如圖2一1所示，當(dāng)體制改革因索從E()增至EI時(shí)，山于房地產(chǎn)資本增加、資本產(chǎn)出水平_L升，勞動(dòng)力水平也相應(yīng)上升，房地產(chǎn)生產(chǎn)函數(shù)從Y(K，L，E。)上移到Y(jié)(K，L，EI)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)總產(chǎn)出從Y。，上升到Y(jié).，同寸在房地產(chǎn)生產(chǎn)函數(shù)作用下，資本與勞動(dòng)量則從KL()，增加到KLI，從llJ一導(dǎo)致房地產(chǎn)總產(chǎn)出量進(jìn)一步增加到Y(jié):。在體制改革的沖擊下，隨著生產(chǎn)函數(shù)上移，使得房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)供給曲線向右移動(dòng)，如圖2一2所示，在房地產(chǎn)擊求曲線保于左不變時(shí)，山于房地產(chǎn)供給增加，因此便會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)需求不足(YZ一Y。)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格從P。下降，而房地產(chǎn)供給隨

56、價(jià)格下降而逐漸減少。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格從P。降至P3時(shí)，房地產(chǎn)供給也從原來(lái)的Y:減少到Y(jié)3，與此同時(shí)房地產(chǎn)需求也隨著價(jià)格下降而從原來(lái)的Y。增力l到Y(jié)3，因此房地產(chǎn)供求達(dá)到新的平衡點(diǎn)，原來(lái)存在的房地產(chǎn)需求不足量消逝。通過(guò)如此的分析，我們能夠看到體制沖擊通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)內(nèi)部的傳導(dǎo)機(jī)制，來(lái)阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)。從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的阻礙效果來(lái)看，外部沖擊是波動(dòng)的初始緣故或初始推動(dòng)力量，并不直接決定房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的周期性和持續(xù)性，只是通過(guò)內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)fjJJ而對(duì)周期的波幅、波長(zhǎng)、波峰、波谷等產(chǎn)生疊加阻礙;內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制盡管表現(xiàn)為外部沖擊的滯后阻礙，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是一個(gè)內(nèi)生運(yùn)動(dòng)決定的單一累積過(guò)程，因而在本質(zhì)

57、上決定房地產(chǎn)的差不多波動(dòng)形態(tài)。第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的理論分析2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析房地產(chǎn)業(yè)的形成機(jī)制及產(chǎn)業(yè)IiJ部運(yùn)行過(guò)程最終差不多上通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系的變:力表現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)供給與擊求關(guān)系的變動(dòng)過(guò)程實(shí)際:確實(shí)是外部囚素沖:片與內(nèi)部傳濘機(jī);jlJ的綜合作用過(guò)程。對(duì)供給與i舒求的分析是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一畢礎(chǔ)，1司樣房地)二liJ場(chǎng)供求的不卜衡也是J、生房地J認(rèn)市場(chǎng)波功的全然緣故。阻礙房地廣丁，卜場(chǎng)波功的各種囚素，其作用都會(huì)表現(xiàn)到對(duì)供求關(guān)系的影l(fā)響，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)的供求關(guān)系加以分析。1、房地廣供求關(guān)系變動(dòng)與房地廣市場(chǎng)波動(dòng)房少也J之:仁七求關(guān)系的變動(dòng)過(guò)程，對(duì)不通時(shí)期的房地產(chǎn)一市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)不、i的

58、彩響有所卜_不。這只以住宅供求關(guān)系變動(dòng)對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)彤響為例，講明房地產(chǎn)供求關(guān)系變動(dòng)對(duì)以價(jià)格波動(dòng)為_(kāi)l:要表現(xiàn)形式的房地)k一J場(chǎng)波動(dòng)的傳導(dǎo)彩響。從圖2一3能夠石一到，住它供給與需求關(guān)系發(fā)卜變動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致住宅價(jià)格波動(dòng)，形成以一宅價(jià)格波動(dòng)為要緊特征的房地z吞:市場(chǎng)波動(dòng)。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家StephenApyhrr&JamesRCooper等人在分析美國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢(shì)時(shí)，把房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分為5個(gè)時(shí)期，何個(gè)時(shí)期的波動(dòng)因素互有區(qū)不，并與房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程緊密相關(guān)(參見(jiàn)圖2一4):、 資料來(lái)源:Stephen A Pyhrr& James R Cooper, (Real Estate

59、Investment), JohnWilley& Sons, Inc., I 982. (1)第一時(shí)期失業(yè)率高，經(jīng)濟(jì)體系呈現(xiàn)出擴(kuò)張局面，政府實(shí)行擴(kuò)張性宏觀財(cái)政政策，同時(shí)采納適度的通貨膨脹、抵押貸款利率低、人口及家庭規(guī)模增加而收入也，。里現(xiàn)增抓!趨勢(shì)。受此阻礙，住宅需求增加。 (2)第二時(shí)期房地產(chǎn)交易趨于活躍，房?jī)r(jià)上升，建筑成本增加，房屋銷fi良好，投資及投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)，抵押貸款利率降低，從而一導(dǎo)致房屋需求擴(kuò)大，房屋供給不斷提高以滿足不斷增長(zhǎng)的需求。 (3)第三時(shí)期房地產(chǎn)需求開(kāi)始穩(wěn)定增加，但因開(kāi)發(fā)商大量投資興建房屋而造成供給過(guò)剩，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨于飽和，房地產(chǎn)存貨和空置率開(kāi)始增加，投資利潤(rùn)下降，

60、同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)方面也出現(xiàn)通貨膨脹率快速上升，利率上升，貸款難度增加，房?jī)r(jià)開(kāi)始下降。 (4)第四時(shí)期房地產(chǎn)活動(dòng)開(kāi)始趨緩，房屋銷售難度增加，空置率逐漸提升，有時(shí)可高達(dá)20%一30。(5)第五時(shí)期宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨緩，失業(yè)率增加，同時(shí)因通貨膨脹率太高而導(dǎo)致實(shí)際收入下降，信用緊縮，利率高起，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)周期波動(dòng)下降。2、房地產(chǎn)供求關(guān)系變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的阻礙依照經(jīng)濟(jì)學(xué)L卜供求關(guān)系變動(dòng)的一般原理，從民期與短期角度分析房地產(chǎn)供求關(guān)系變功對(duì)房地產(chǎn)一r萬(wàn)場(chǎng)波動(dòng)的阻礙。從長(zhǎng))明來(lái)看，盡份!幾地供給和房屋供給都會(huì)不斷增加，但山幾房地廠，的不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)供給的增加與房地產(chǎn)需求的增加在結(jié)構(gòu)上總是存在一些差異。這