2021寧夏土地估價(jià)師考試模擬卷

1、第 頁2021寧夏土地估價(jià)師考試模擬卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，只有一個(gè)最符合題意） 1.地價(jià)整體狀況分析和判斷是土地估價(jià)師要具備的基本能力。假定甲城鎮(zhèn)和乙城鎮(zhèn)相鄰且規(guī)模相當(dāng)，如果甲的GDP增長(zhǎng)率為9，乙為7，甲的城市建設(shè)用地面積增長(zhǎng)率為7，乙為5。根據(jù)這一情況分析，以下判斷中正確。A：甲城鎮(zhèn)的地價(jià)水平一定高于乙城鎮(zhèn)B：甲城鎮(zhèn)的地價(jià)上漲速度一定高于乙城鎮(zhèn)C：甲城鎮(zhèn)的地價(jià)變動(dòng)方向應(yīng)與乙城鎮(zhèn)相同D：由于競(jìng)爭(zhēng)，甲城鎮(zhèn)的地價(jià)變動(dòng)方向應(yīng)與乙城鎮(zhèn)相反E：合法性 2.按照城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的要求，你認(rèn)為監(jiān)測(cè)

2、點(diǎn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)反映。A：監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀條件下的土地價(jià)格市場(chǎng)水平B：監(jiān)測(cè)點(diǎn)實(shí)際成交價(jià)格水平C：監(jiān)測(cè)點(diǎn)在設(shè)定內(nèi)涵下所在區(qū)域土地的平均客觀價(jià)格水平D：監(jiān)測(cè)點(diǎn)在設(shè)定內(nèi)涵下所在區(qū)域土地的最高價(jià)格水平E：合法性 3.某耕地區(qū)片近3年平均年產(chǎn)值為1700元畝，如土地補(bǔ)償費(fèi)按年產(chǎn)值的10倍計(jì)，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，最高不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價(jià)為萬元畝。A：425595B：272442C：272425D：170272E：合法性 4.經(jīng)批準(zhǔn)，某單位將征收甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)30公頃的農(nóng)用地。經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查，得知該鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均農(nóng)用地面積12畝，其中人均耕地面積08畝，政府制定的該鎮(zhèn)人均社會(huì)保

3、障價(jià)格為2萬元人，則該單位需支付的社會(huì)保障總價(jià)為萬元。A：450B：600C：750D：1125E：合法性 5.制定征地區(qū)片綜合地價(jià)的范圍是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的。A：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)B：建設(shè)用地范圍內(nèi)C：建成范圍內(nèi)D：農(nóng)用地范圍E：合法性 6.下列選項(xiàng)中，不屬于土地價(jià)格自身特性的是。A：價(jià)格基礎(chǔ)不同B：形成時(shí)間不同C：生產(chǎn)成本不同D：具有明顯的地區(qū)性和地域性E：合法性 7.一定條件下，是影響地價(jià)的主要方面。A：需求B：投資C：收益D：利潤(rùn)E：合法性 8.按照，可將土地價(jià)格分為申報(bào)地價(jià)和公告地價(jià)。A：土地價(jià)格形成方式B：政府管理手段C：土地價(jià)格表示方法D：土地的存在形態(tài)E：合法性

4、9.在影響土地價(jià)格的諸多因素中，基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件屬于。A：一般因素B：區(qū)域因素C：個(gè)別因素D：經(jīng)濟(jì)因素E：合法性 10.一般來講，工業(yè)用地受因素影響較大。A：環(huán)境質(zhì)量B：繁華程度C：地形坡度D：交通運(yùn)輸條件E：合法性 11.我國(guó)在走向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中土地使用制度改革的核心是土地的。A：價(jià)值B：使用價(jià)值C：有償使用D：無償使用E：合法性 12.土地估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是。A：價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)B：市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)C：客觀價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D：定義的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)E：合法性 13.如果城市的專業(yè)街道兩邊土地的用途大致相同，則其估價(jià)原則應(yīng)遵循。A：變動(dòng)原則B：替換原則C：最有效利用原則D：報(bào)酬遞增遞減原則E：合法性 14.下列選項(xiàng)中，

5、關(guān)于估價(jià)期日的說法不正確的是。A：估價(jià)期日是變動(dòng)原則的應(yīng)用B：估價(jià)期日根據(jù)估價(jià)目的確定C：估價(jià)期日由估價(jià)師判斷確定D：估價(jià)期日可以在作業(yè)日期內(nèi)的任意一天E：合法性 15.土地估價(jià)報(bào)告審核應(yīng)符合的要求不包括。A：合法性B：合規(guī)性C：合理性D：合適性E：合法性 16.收益還原法的理論依據(jù)是和生產(chǎn)要素分配理論。A：地租理論B：區(qū)位理論C：替代原則D：報(bào)酬遞減規(guī)律E：合法性 17.收益還原法的關(guān)鍵在于正確測(cè)定土地純收益及合理確定。A：土地租金B(yǎng)：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C：投資利率D：土地還原率E：合法性 18.可直接用于土地評(píng)估的收益是指。A：實(shí)際收益B：客觀收益C：最高收益D：平均收益E：合法性 19.市場(chǎng)比較法

6、以替代關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱。A：收益價(jià)格B：替代價(jià)格C：比準(zhǔn)價(jià)格D：等同價(jià)格E：合法性 20.市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)的首要工作是。A：確定比較案例B：收集交易資料C：進(jìn)行交易情況修正D：進(jìn)行區(qū)域及個(gè)別因素修正E：合法性 21.土地管理法明確規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)最高可以按照該地塊被征用前3年平均年產(chǎn)值的倍計(jì)算。A：46B：610C：20D：30E：合法性 22.在剩余法評(píng)估中，應(yīng)根據(jù)土地估價(jià)的確定土地利用方式。A：變動(dòng)原則和供需原則B：貢獻(xiàn)原則和預(yù)期收益原則C：合法原則和最有效使用原則D：報(bào)酬遞增遞減原則和合法原則E：合法性 23.對(duì)一荒地進(jìn)行估價(jià)，獲知該荒地的總面積為2平方千米，適宜進(jìn)

7、行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”的熟地單價(jià)為1000元平方米；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為25億元平方千米，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12，投資利潤(rùn)率為200；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6；購買荒地需要繳納的稅費(fèi)為荒地價(jià)格的4，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60。若用靜態(tài)方式估算，則該成本荒地的總價(jià)和單價(jià)分別為。A：1332億元，8965元平方米B：2609億元，13045元平方米C：2536億元，11632元平方米D：3416億元，15688元平方米E：合法性 24.路線價(jià)法的基本原則是和區(qū)位

8、論的具體應(yīng)用。A：變動(dòng)原則B：預(yù)期原則C：替代原則D：供需原則E：合法性 25.下列選項(xiàng)中，屬于蘇慕斯法則的內(nèi)容的是。A：該法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺分為4等份，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40、30、20、10B：該法則認(rèn)為深度為100英尺的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度4等分的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為375、295、207、123C：該法則認(rèn)為深度為1004英尺深的土地價(jià)值，前半臨街502英尺部分占全宗地總地價(jià)的725，后半502英尺部分占75，若再深50英尺，則該宗地所增的價(jià)值僅為15D：該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比

9、E：合法性 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有多個(gè)符合題意） 1.目前主要的地價(jià)管理政策有。A：對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)B：可以按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，對(duì)單位和個(gè)人的土地使用權(quán)實(shí)行提前收回C：對(duì)地價(jià)上漲可采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)D：征收土地增值稅，防止不正常交易E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 2.關(guān)于我國(guó)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度。A：建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià)；城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等地價(jià)體系B：建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)審批、地價(jià)確認(rèn)到估價(jià)機(jī)構(gòu)公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批的管理制度C：建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管

10、理機(jī)制D：實(shí)行了城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)和城市基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 3.地價(jià)管理的作用可表現(xiàn)在等方面。A：壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)B：防止地價(jià)暴漲C：防止國(guó)有土地收益流失D：防止地價(jià)暴跌E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 4.經(jīng)營(yíng)性企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的總費(fèi)用包括。A：銷售成本B：銷售費(fèi)用C：銷售稅金D：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 5.在確定區(qū)域條件指數(shù)和個(gè)別因素條件指數(shù)時(shí)，以下說法正確的是。A：若區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定修正系數(shù)B：若區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)

11、采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)C：若區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定的，則應(yīng)采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)D：若區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定條件指數(shù)E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 6.在市場(chǎng)比較法中，一般需要進(jìn)行情況修正的情形有。A：相鄰房地產(chǎn)的交易B：買方或賣方以往存在業(yè)務(wù)關(guān)系C：買方或賣方不了解市場(chǎng)行情D：受債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響E：農(nóng)

12、村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 7.剩余法可用于確定。A：投資者獲取待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格B：具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)C(jī)：在市場(chǎng)上出售開發(fā)項(xiàng)目的合理價(jià)格D：開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 8.在計(jì)算期日修正時(shí)，可以采用的變動(dòng)率來進(jìn)行分析。A：市場(chǎng)交易額B：地價(jià)指數(shù)C：房屋價(jià)格指數(shù)D：物價(jià)指數(shù)E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 9.政府對(duì)地價(jià)上漲進(jìn)行干預(yù)，其作用是。A：保證政府對(duì)土地的絕對(duì)控制權(quán)B：滿足社會(huì)各部門發(fā)展對(duì)土地的需求，防止土地資源和資產(chǎn)的浪費(fèi)，發(fā)揮出土地的綜合效益C：使土地價(jià)格的上漲速度同整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度相協(xié)調(diào)D：促進(jìn)正常土地市場(chǎng)的建立，使土地的轉(zhuǎn)移、流動(dòng)正?；疎：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)

13、發(fā)展水平 10.關(guān)于土地價(jià)格，說法正確的有。A：地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性B：地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格上漲的速度。C：土地市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)D：土地價(jià)格的高低由其生產(chǎn)成本決定E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 11.根據(jù)我國(guó)目前的土地市場(chǎng)，可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料有。A：能直接反映地租地價(jià)的資料B：土地征用拆遷中涉及的費(fèi)用資料C：房地交易、出租中包含的地價(jià)資料D：企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中利用土地效益資料E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 12.根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為。A：大城市 1：20 0001：10 000B：中等城市 1：10 000 1：5 000C：小城市以下 1：5

14、0001：1000D：小城市以下 1：50001：500E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 13.下列關(guān)于還原利率的說法正確的是。A：土地還原利率是用以將土地純收益還原成土地價(jià)格的比率B：還原利率可分為土地還原利率和建筑物還原利率C：對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其還原利率一般偏低D：從理論上講，還原利率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 14.下列說法正確的是。A：征地過程實(shí)質(zhì)上是一種土地買賣活動(dòng)，只是帶有強(qiáng)制性B：成本逼近法中，計(jì)算投資利息就是在評(píng)估土地或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值C：成本逼近法中的成本是指土地的原購買價(jià)格以及土地再轉(zhuǎn)讓期間投入的土地資本現(xiàn)值D：土地

15、成本的增加便會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 15.利用地價(jià)資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的常用模型有。A：指數(shù)模型B：算數(shù)平均數(shù)模型C：多元線性模型D：生產(chǎn)函數(shù)模型E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 16.成本法投資回報(bào)率考慮因素為。A：開發(fā)土地的類型B：開發(fā)周期的長(zhǎng)短C：土地的面積D：開發(fā)土地所處的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 17.剩余法中估算開發(fā)商的合理利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)一般為。A：不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)B：預(yù)付總資本C：建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)D：房地產(chǎn)售價(jià)E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 18.市場(chǎng)比較法的適用條件為。A：要有足夠的比較案例B：交易案例要與待評(píng)估宗地具有相關(guān)性和替代性C：交易資料可靠性D：合法性E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 19.基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)為。A：全局性B：分用途C：平均性D：有限性和實(shí)效性E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 20.城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)中，土地收益測(cè)算的原則為A：測(cè)算以貨幣形態(tài)的土地收益為主B：測(cè)算必須從企業(yè)利潤(rùn)人手C：測(cè)算統(tǒng)一似商服業(yè)利潤(rùn)為計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)D：宗地地價(jià)作為測(cè)算級(jí)別差異時(shí)，能較好反映土地的經(jīng)濟(jì)特性E：農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 21.為保證估價(jià)結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，接受委托估價(jià)必須遵循以下原則A：簽訂估價(jià)合同B：爭(zhēng)取服務(wù)，爭(zhēng)取時(shí)效C